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1 樊晓东分析师 研究 华东 Don.Fan@colliers.com 大量将使承压 2018 年下半年华东二线城市写字楼市场回顾与展望 总结 & 建议 2018 年下半年 2019 全年 年均 受 2018 年下半年宏观经济增速放缓的影响, 华东二线城市的写字楼面临下行压力 但在 TMT 行业强劲需求的支持下, 杭州以环比 0.5 个百分点的增长率超越苏州 南京和武汉 2020 到 2023 年间, 各城市的表现将呈现差异化 受持续的大量的影响, 南京和武汉的将走平亦或下降, 而苏州和杭州将保持平稳增长 我们建议新租户可以将杭州钱江新城的写字楼作为租赁首选, 受惠于较成熟的配套设施 高性价比的以及可供选择的大量优质办公空间 我们也建议写字楼业主提高办公裙楼的商业品牌组合, 以维护或吸引消费者以及写字楼租户 需求供应 > 2019 年, 华东二线城市的租赁需求会受到的带动, 并在 年期间继续保持稳健 因量有限, 杭州的将在 年期间受到抑制 > 除杭州以外, 其它城市的会在 2020 年达到峰值 ; 南京和武汉在 年间将继续维持较高的水平 杭州则会在 2022 年达到供应高峰 49.1 平方米 环比 / 2018 年下半年年末 > 受到大量的影响,2019 年二线城市的或将承压, 并在 年出现分化 南京和武汉的将走平或下跌, 而苏州和杭州会稳步增长 人民币 3.77 元 ( 每平方米每天 ) 同比 / 2019 年末 -0.1% -0.4% 人民币 3.75 元 ( 每平方米每天 ) 年均增速 /2023 年末 0.5% 人民币 3.80 元 ( 每平方米每天 ) +1.8pps 1.8pps +1.9pps 1.9pps +0.8pps 0.8pps > 我们预计南京和武汉的在 年间保持在较高水平, 而苏州和杭州或将保持稳定 20.7% 22.6% 24.5% 备注 : 以上数据指标均表示南京 - 苏州 - 杭州 - 武汉华东二线写字楼市场的整体概括, 非单独某一市场 1 美元 =6.86 人民币 (2018 年年末 )1 平方米 = 平方英尺

2 图一 : 华东二线城市 2018 年下半年市场概况 11.7% 19.7% 北京 南京 代表数量 % 武汉 苏州 上海杭州 16.4% 4.34 * 单位 : 人民币每平方米每天 2

3 H13 2H13 南京写字楼市场回顾与展望 人民币 % 元每平方米每天半年环比增长率 % 受到宏观经济增速放缓以及 P2P 退租的影响,2018 年下半年南京写字楼需求有所下降, 而业主在吸引租户方面的竞争加剧 此外, 南京河西子市场新增两栋写字楼入市, 分别是苏宁环球国际中心和南京国际青年文化中心, 总建筑面积 11.8 (127 万平方英尺 ) 因此, 全市的平均提升 5.5 个百分点达到 11.7%, 平均同比下降 0.6 个百分点到人民币 4.43 元 (0.65 美元 ) 每平方米每天 展望未来, 尽管南京写字楼市场的需求在 年之间保持稳健, 但是年均 26 (280 万平方英尺 ) 的可能将拉升, 拉低平均 我们预计在 年间会以每年 1.1% 的幅度下降 图二 : 南京写字楼与 ( 年 )( 单位 : 人民币每平方米每天 ) % % 平均 % 9.9% 7.9% 11.7% 40.0% 30.0% 20.0% 0.0% 图三 : 南京写字楼市场走势 ( F) 9.9% 7.9% 11.7% 15.9% 21.6% 24.8% 26.5% 28.7% ( 人民币每平方米每天 )

4 H13 2H13 苏州写字楼市场回顾与展望 人民币 % 元每平方米每天半年环比增长率 % 2018 年下半年, 灵活办公在苏州写字楼市场保持强劲, 推动全市平均同比增长 0.8 个百分点至人民币 2.91 元 (0.42 美元 ) 每平方米每天 苏州中心 B 座在 2018 年下半年入市, 入市面积 4.8 (51.7 万平方英尺 ) 根据苏州工业园区管理委员会的公告,2018 年下半年录得一项整售交易 上海银行以未披露的交易金额收购苏州兆润财富广场的 1.6 (17.4 万平方英尺 ) 的办公空间 尽管在 年间会有 49.3 (531 万平方英尺 ) 的入市, 来自高端制造业和贸易行业的稳健租赁需求将保持租赁市场的活跃 年间, 全市平均仍将保持强劲, 年平均增幅为约 1.1% 图四 : 苏州写字楼与 ( )( 单位 : 人民币每平方米每天 ) % 20.2% 平均 18.0% 21.9% 24.8% 19.7% 58.0% 46.0% 34.0% 22.0% 图五 : 苏州写字楼市场走势 ( F) 21.9% 24.8% 19.7% 21.1% 22.8% 20.1% 19.3% 18.5% ( 人民币每平方米每天 )

5 1H13 2H13 杭州写字楼市场回顾与展望 2018 年下半年, 尽管政府加强金融监管以及出现 P2P 的退租, 但是包括电子商务在内的 TMT 行业在杭州仍然保持强劲 全市平均同比上涨 2.3 个百分点至人民币 4.34 元 (0.63 美元 ) 每平方米每天 黄龙万科中心二期和高德置地在下半年入市, 办公建筑面积合计 14.3 (154 万平方英尺 ), 全市半年环比小幅上涨 1.0 个百分点至 16.4% 我们预计来自 TMT 行业的租赁需求在 年间仍然保持稳健, 年间, 有限的将使需求有所抑制 总计 34.4 (360 万平方英尺 ) 的将在 年间入市, 得益于稳定的租赁需求, 全市会在 年间缓慢下降, 而平均将会以每年 2.3% 的涨幅持续上涨 图六 : 杭州写字楼与 ( )( 单位 : 人民币每平方米每天 ) % % 40.0% 30.0% 18.8% 19.9% 18.7% 17.5% 16.4% 20.0% 平均 19.0% 17.5% 16.4% 16.3% 14.5% 12.8% 12.7% 11.9% 人民币 % 元每平方米每天增长率 半年环比 % 图七 : 杭州写字楼市场走势 ( F) 5 人民币每平方米每天 )

6 武汉写字楼市场回顾与展望 人民币 % 元每平方米每天半年环比增长率 % 受 P2P 大量退租的影响,2018 年下半年武汉写字楼市场的半年环比下降 60% 以上 同时, 总计 18.1 ( 195 万平方英尺 ) 的优质写字楼入市 因此, 全市上升 2.8 个百分点至 31.4% 竞争压力下, 部分业主采取鼓励措施来吸引租客, 致使全市平均同比下降 0.6 个百分点至人民币 3.44 元 (0.50 美元 ) 每平方米每天 尽管来自高端制造业和科技行业的租赁需求保持稳健, 但预计 年间, 平均每年将有 36.4 (392 万平方英尺 ) 的写字楼会入市 我们因此预计全市平均将保持在 35% 左右, 而每年将下降 0.5% 左右 图八 : 武汉写字楼与 ( )( 单位 : 人民币每平方米每天 ) % 21.3% 平均 31.5% 28.8% 31.4% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 图五 : 武汉写字楼市场走势 ( F) ( 人民币每平方米每天 ) % 28.8% 31.4% 34.0% 37.0% 36.7% 36.5% 35.8%

7 主要作者 : 樊晓东分析师 研究 华东区 Don.Fan@colliers.com 如需更多资讯, 请联系 : 邓懿君董事总经理 中国区 Tammy.Tang@colliers.com 沈寅董事总经理 华东区 Richard.Shen@colliers.com 夏思坚执行董事 研究 亚洲 Andrew.Haskins@colliers.com 邱义昇高级董事 研究 中国区 Dave.Chiou@colliers.com 关于高力国际集团高力国际集团 ( 纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码 : CIGI) 是行业领先的全球房地产服务公司, 在全球 69 个国家拥有超过 13,000 名专业人员 作为发展最快的全球上市房地产服务公司, 2017 年高力国际录得企业营业收入 23 亿美元 ( 若包含联营公司则为 27 亿美元 ) 凭借锐意进取的企业文化和显著的内部股权比例, 高力国际致力于向世界各地的房地产用户 业主及投资者提供全面的优质服务, 并通过投资管理平台, 协助打理来自全球众多知名地产投资机构价值超过 250 亿美元的资产 高力国际专业人员不断创新思维 交流共享, 向客户提供周到创新的建议, 协助客户加速他们的成功 高力国际超过任何其他房地产服务公司, 连续 13 年入围 IAOP( 国际外包专业协会 ) 全球外包 100 强 商业地产管理 连续两年评选高力国际为最佳地产管理公司 高力国际拥有 支经验丰富且占显著股权的优秀管理团队, 成功超过 20 年持续为客户及股东创造逾 20% 的年收益率 如需了解更多有关高力国际的最新新闻, 请浏览官方新闻中心或关注官方微博, 也可扫描右方二维码, 关注高力国际官方微信 : 版权所有 2019 高力国际本文所包含之信息均取自被视为可靠之来源 我们已采取 切合理努力以保证本文中信息之准确性, 但我们无法确保信息准确 对于文中任何不准确信息, 我们不承担任何责任 读者们被鼓励在根据本文所含任何材料采取行动前, 向专业顾问进行咨询

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