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震党施
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高力季报江鹏高级经理研究华东区 +86 21 6141 355 Peng.Jiang@colliers.com 写字楼上海 Q3 218 218年1月2日上海甲级写字楼市场报告 Q3 218 总结与建议 218 22 年均 12.3万平方米 66.4万平方米 48.3万平方米 11.9万平方米 37.3万平方米 46.

1 高力季报江鹏高级经理研究华东区写字楼上海 Q 年1月2日上海甲级写字楼市场报告 Q3 218 总结与建议年均 12.3万平方米 66.4万平方米 48.3万平方米 11.9万平方米 37.3万平方米 46.5万平方米 Q3季末/环比 218年末/同比 222 年末/ 年均增速.1% 1.4% 1.5% 1.35元 1.36元 1.98元 -.3pp -4.6pp -.9pp 1.3% 9.2% 9.4% 写字楼市场的年均净吸纳量大约为48.3万需求甲级写字楼整体吸纳量仍保持稳健未来我们预计平方米 52万平方英尺 > 预计于年间核心区市场将迎 > 核心区空置率在218年末应降至9.2%左右而在全年 > 预计于年间上海核心区甲级 218第三季度在去杠杆与金融监管的宏观形势下上海核心区 Q3 218 来约23万平方米 2,48万平方英尺的供应 22年间由于供应量较大应新增供应量有所攀升但随后将稳健下行至222年末将降至9.4%左右租金预计将于218年四季度 > 核心区租金预计将于218Q4至219年间至219年间基本走平但应保持基本走平 219年由于金融市场的波于22-222年间保持稳健增长年均增长率约为1.8% 租金 > 浦东核心区平均租金218年 9.2% 但将因供应量较大于供应量十分有限租金应在未幅度的增长建议租户应在未来几个季度内洽谈新的租约年间恢复增长年均增速约为1.8% > 核心区空置率预计将于218年年末降至经历小幅下滑但考虑到未来来至222年保持年均约2.2% 动存在下跌风险随后应于22至222 空置率年间有所攀升随后将平稳下降并于 222年末降至9.4%

2 4Q9 1Q1 2Q1 3Q1 核心区市场 : 浦西租金表现好于浦东整体空置率下降供应 : 两个新项目 218 年第三季度, 两个甲级写字楼新项目交付入市, 共计 11.9 万平方米 (128 万平方英尺 ) 写字楼面积 : > 位于浦东陆家嘴的泰康世纪大厦 (9 万平方米或 96.9 万平方英尺 ) > 位于浦西徐汇的世界贸易中心 1 栋 (2.9 万平方米或 32.1 万平方英尺 ) 上海核心区甲级写字楼市场总存量由此于季末提升 1.6% 至约 739 万平方米 (7,95 万平方英尺 ) 需求 : 净吸纳量保持稳健图 1: 上海核心区甲级写字楼季度新增供应净吸纳量及空置率 ( 千平方米 ) 新增供应净吸纳量空置率图 2: 上海核心区甲级写字楼分区域入驻及空置面积 ( 千平方米 ) 2% 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 为降低金融风险, 中央政府继续保持金融去杠杆与监管力度, 银行与金融机构的投融资活动因此受到影响, 而上海写字楼市场的需求亦受到一定程度的波及但 218 年第三季度企业的新租与扩张仍然持续, 季内核心区净吸纳量共约 12.3 万平方米, 同比提升 37.2% 但环比下降 43.2% 灵活办公继续保持在高品质写字楼中的租赁需求, 但在一年的快速扩张后, 核心区已难觅合适的写字楼物业供给第三季度核心区整体空置率相比二季度下降.3 个百分点至 1.3% 分区域看, 浦西空置率环比下降.8 个百分点或同比下降 6.5 个百分点至 8.5%, 而浦东则环比和同比分别上升.5 和.2 个百分点至 12.8% 2,5 2, 1,5 1, 5 25% 2% 13.8% 1.9% 9.5% 8.6% 8.4% 15% 1% 5% 4.% % 黄浦静安陆家嘴竹园长宁徐汇入驻面积空置面积空置率 2

3 4Q9 1Q1 2Q1 3Q1 浦东租金承压由于去杠杆与金融监管的力度持续, 金融行业于季内的扩张有所放缓, 而新的吸纳量主要集中于高品质且租金较有吸引力的新入市项目因此浦东区域内 ( 包括陆家嘴与竹园板块 ) 部分业主通过小幅下调租金预期或延长免租期以吸引租户浦东核心区整体平均租金由此于季内环比与同比分别下跌 1.1% 与.8% 至人民币元 (1.68 美元 ) 每天每平方米全市租金亦在连续四个季度上涨后环比微幅下跌.1% 至人民币 1.35 元 (1.51 美元 ) 每天每平方米, 但同比则上升 1.8% 分子市场来看, 静安徐汇与长宁季内租金录得上涨, 而陆家嘴竹园与黄浦则有所下跌图 3: 上海核心区甲级写字楼季度租金与增长率 ( 人民币每平方米每天 ) % 12% 8% 4% % -4% -8% -12% 平均租金租金增长率图 4: 上海核心区甲级写字楼分区域平均租金 ( 人民币每平方米每天 ) 平均租金 : 人民币 1.35 元每天每平方米黄浦静安陆家嘴竹园长宁徐汇 3

次中心区市场 : 空置率持续下降图 5: 上海次中心区甲级写字楼季度新增供应净吸纳量及空置率 ( 千平方米 ) 需求维持稳健 218 年三季度, 上海次中心区甲级写字楼市场共有三个新项目交付入市, 合计 18.4 万平方米 (198. 万平方英尺 ): > 位于虹桥商务区的中骏广场二期 (6.2 万平方米或 66.7 万平方英尺 ) > 位于虹桥商务区的虹桥汇一期 (1.

4 次中心区市场 : 空置率持续下降图 5: 上海次中心区甲级写字楼季度新增供应净吸纳量及空置率 ( 千平方米 ) 需求维持稳健 218 年三季度, 上海次中心区甲级写字楼市场共有三个新项目交付入市, 合计 18.4 万平方米 (198. 万平方英尺 ): > 位于虹桥商务区的中骏广场二期 (6.2 万平方米或 66.7 万平方英尺 ) > 位于虹桥商务区的虹桥汇一期 (1.2 万平方米或 11 万平方英尺 ) % 3% 25% 2% 15% 1% > 位于杨浦的保利绿地广场 J 栋 (2 万平方米或 21.5 万平方英尺 ) 次中心区甲级写字楼总存量由此环比被推升 4.% 至 478 万平方米 (5,15 万平方英尺 ) 我们预计未来至 222 年末次中心区仍将迎来逾 5 万平方米 (5,38 万平方英尺 ) 的新增供应三季度季内次中心区市场录得约 2.9 万平方米 (225 万平方英尺 ) 的净吸纳量, 环比与同比分别增长 75.6% 与 6.1% 稳健的需求是整体空置率环比下降 1.5 个百分点至季末的 23.3% 按市场类型划分, 成熟次中心区 ( 包括花木虹口新静安 / 老闸北与普陀 ) 环比下降.6 个百分点至 12.6%, 而新兴次中心区空置率则环比下降 3.3 个百分点至 33.6% 新兴次中心区带动整体租金走高 1 图 6: 上海次中心区甲级写字楼季度租金与增长率 ( 人民币每平方米每天 ) 新增供应空置率净吸纳量成熟次中心空置率 5% % 15% 218 年第三季度, 包括前滩与虹桥商务区在内的新兴次中心区保持稳 4. 5% 健的需求, 推动整体次中心区的租金维持走高态势, 环比或同比分别提升.3% 与 5.2% 至人民币 6.69 元 (.98 美元 ) 每平方米每天其中新兴次中心录得环比 1.3% 或同比 13.6% 的增长, 至人民币 6.23 元 (.91 美元 ) 每平方米每天, 反映出区域内商务氛围的不断成熟与业主对前景保持乐观预期相对而言, 成熟次中心区租金季内则呈走平态势, 租金维持于人民币 7.16 元 (1.5 美元 ) 每平方米每天的水平, 与二季度持平 2.. 租金 ( 整体次中心 ) 租金 ( 成熟次中心 ) 租金增幅 ( 整体次中心 ) 租金增幅 ( 成熟次中心 ) -5% 4

5 投资市场 : 写字楼仍为主要标的由于近期受去杠杆与金融监管的宏观政策影响, 内资买家的融资成本有所提升, 因此众多外资买家将此视为投资机遇, 寻找合适投资物业的活跃程度进一步提高 218 年第三季度, 高力国际共录得 16 宗上海市场大宗交易, 交易总额约为 11.4 亿美元或人民币 77.4 亿元其中写字楼仍是上海大宗物业投资市场的主要物业类型, 约占交易总额的 49.5% 而零售物业与政府支持的长租公寓亦于近期不断吸引投资人的注意季内主要的写字楼物业大宗交易包括 : 盐城国投以人民币 8.5 亿元 (1.24 亿美元 ) 购入位于杨浦的保利绿地广场 B2 栋, 物业总面积 14,526 平方米 (156,357 平方英尺 ); 某国企以人民币 5.4 亿元 (7,4 万美元 ) 购入位于虹桥商务区的虹桥富力中心 A 座, 物业总面积 9,6 平方米 (96,94 平方英尺 ); 平湖经济技术开发区以人民币 2.28 亿元 (3,3 万美元 ) 购入位于虹桥商务区的虹桥协信中心 ( 一期花瓣楼 ), 物业总面积 3,8 平方米 (4,93 平方英尺 ) 前瞻 : 核心区租金应稳健增长至 222 年年末, 上海核心区市场的新增甲级写字楼供应量约为 2 万平方米 (2,15 万平方英尺 ) 高力国际预计 218 年末核心区空置率将下降至 9.2%, 但将于 219 至 22 年因较大供应量而有所攀升, 但随后应保持稳健下行, 至 222 年底将至约 9.4% 租金方面,218 年内与 219 年应保持走平态势, 219 年由于金融市场的波动存在下跌风险随后租金应于年间恢复增长, 年均增幅约为 1.8% 虽然近期浦东核心区 ( 包括陆家嘴与竹园 ) 平均租金有所下跌, 但考虑到该区域未来供应极为有限, 租金应在五年内保持增长, 年均增幅应约为 2.2% 区域内租户应在近几个季度内考虑洽谈租约而避免长期的观望表 1:218Q3 上海写字楼主要投资交易项目卖家买家 GFA ( 平方米 ) 交易额 ( 百万人民币 ) 新华联中心 19 号楼新华联集团私人业主 2, 新华联中心 25 号楼新华联集团私人业主 2, 虹桥协信中心 ( 一期花瓣楼 ) 协信平湖经济技术开发区管委会 3,8 228 保利绿地广场 B2 保利绿地盐城国投 14, 虹桥富力中心 A 座富力地产某国企 9,6 54 绿地虹桥世界中心 1588 弄 5 幢 58 号 8 楼上海恺泰中国绿地博大绿泽集团表 2:218Q3 上海写字楼主要租赁交易项目子市场 / 板块租户行业 2, 租赁面积 ( 平方米 ) 陆家嘴富汇大厦陆家嘴财通证券金融 13,8 前滩世贸中心前滩爱康尼克汽车 5, 香港新世界大厦新天地氪空间灵活办公 3,6 中海国际中心新天地菲亚特金融金融 2,24 鲁能国际中心世博山东能源能源 2, 浦东嘉里城花木 Fingerprints TMT 9 5

6 主要作者 : 江鹏高级经理研究华东区 peng.jiang@colliers.com 贡献者 : 陈铁东董事研究华东区 timothy.chen@colliers.com 如需更多资讯, 请联系 : 邓懿君联席负责人及董事总经理中国区执行董事产业及工业地产服务中国区 tammy.tang@colliers.com 夏思坚执行董事研究亚洲 andrew.haskins@colliers.com 邱义昇高级董事研究中国区 dave.chiou@colliers.com 关于高力国际集团高力国际集团公司 ( 纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码 :CIGI) 是行业顶尖的全球房地产服务及投资管理公司, 在全球 69 个国家拥有超过 13, 名专业人员, 业务遍及世界最重要的市场作为发展最快的全球上市房地产服务公司,217 年高力国际录得企业营业收入 23 亿美元 ( 若包含联营公司则为 27 亿美元 ) 凭借锐意进取的企业文化和显著的内部股权比例, 高力国际致力于向世界各地的房地产用户业主及投资者提供全面的优质服务, 并通过投资管理平台, 协助打理来自全球众多知名地产投资机构价值超过 2 亿美元的资产高力国际专业人员不断创新思维交流共享, 向客户提供周到创新的建议, 协助客户加速他们的成功高力国际超过任何其他房地产服务公司, 连续 13 年入围 IAOP( 国际外包专业协会 ) 全球外包 1 强商业地产管理连续两年评选高力国际为最佳地产管理公司高力国际拥有一支经验丰富且占显著股权的优秀管理团队, 成功超过 2 年持续为客户及股东创造逾 2% 的年收益率有关高力国际的最新消息, 请造访官网新闻中心或关注官方新浪微博

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PowerPoint 演示文稿江鹏高级经理研究华东区 +86 21 6141 3550 peng.jiang@colliers.com 下行压力或将使租户受益 2018 年第四季度上海甲级写字楼市场报告总结与建议 Q4 2018 2019 全年 2018 23 年度均值上海写字楼市场 ( 核心区与次中心区 ) 应于 2019 年迎来约 268 万的新增供应, 而需求则或因宏观经济增长放缓而有所回调因此我们做出以下预测