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鳜有
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将有大批高性价比的仓储面积重新投入市场, 是企业的搬迁及扩租的绝佳时机 > 与此同时, 重庆市场制造业仓储需求的萎缩将成为新常态建议业主及时调整目标客群, 以第三方物流, 传统零售以及新兴电子企业的仓储需求为导向需求供应租金 * 空置率 > 未来五年, 传统零售商, 第三方物流以及新兴电子制造企业的仓储需求将保持平稳增长, 成为华西两市高标库的核心租户 > 2019 年, 成都,

1 张潇嘉高级经理研究华西区仓储市场租户结构悄然改变市场总结 & 建议 2019 年第一季度成都, 重庆共录得三个新项目入市, 本季受春节长假影响, 成都, 重庆市场净吸纳量均较上季度有明显回落 > 2019 年, 成都, 重庆两市仓储物流市场均面临空置率上升的考验首先随着大型电商自建仓储项目逐渐投入使用, 成都将迎来电商退租潮, 部分核心物流市场 ( 如龙泉驿, 新都 ) 将有大批高性价比的仓储面积重新投入市场, 是企业的搬迁及扩租的绝佳时机 > 与此同时, 重庆市场制造业仓储需求的萎缩将成为新常态建议业主及时调整目标客群, 以第三方物流, 传统零售以及新兴电子企业的仓储需求为导向需求供应租金 * 空置率 > 未来五年, 传统零售商, 第三方物流以及新兴电子制造企业的仓储需求将保持平稳增长, 成为华西两市高标库的核心租户 > 2019 年, 成都, 重庆两市均有大量新增供应入市此后 2020 至 2023 年, 高标库新增供应预计将逐步回落至万区间 > 2019 年, 在整体空置率上升的背景下, 市场竞争加剧, 我们预计华西两市的租金将步入下行通道其中重庆市场租金将承受更大压力 > 未来五年, 华西两市空置都将经历先升后降的过程 2019 年大量新项目入市带动整体空置率上升, 此后 4 年空置率将随着空置面积的逐步消化而回落 ; 租金 : 净有效, 人民币元每每月 ;pp: 百分点 Q 成都 : 72,000 sq m 重庆 : 45,700 sq m 成都 : 100,000 sq m 重庆 : 141,700 sq m Q1 2019/ 环比 2019 年全年年平均成都 : 0.0% -1.1% 2.1% 重庆 : -0.3% -3.1% 0.0% 成都 : RMB26.9 重庆 : RMB25.7 成都 : +0.4pp 重庆 : +3.7pp 250,000 sq m 329,000 sq m 285,000 sq m 300,000 sq m 595,000 sq m 283,000 sq m 900,000 sq m 457,000 sq m 2019 年全年 / 同比 RMB26.6 RMB pp +13.8pp 年平均增长 RMB29.7 RMB pp +0.4pp 成都 : 11.9% 20.5% 5.2% 重庆 : 22.8% 33.4% 21.5%

2 成都仓储物流市场安博新都物流园成为 2019 年首个交付的高标库项目 2019 年第一季度, 安博新都物流园二期交付使用, 高标库市场新增供应约 10.0 万 (107.6 万平方英尺 ) 成都高标准仓库新增供应净吸纳量 (000 ) 新增供应净吸纳量市场新增需求减弱第一季度, 成都高标库市场需求较上季度有明显回落, 这一方面是由于, 第一季度春节长假抑制了部分企业的赁活动 ; 另一方面,2018 年下半年, 部分电商和传统零售商为备战双十一以及年末的零售旺季而短期租赁的面积, 开始于节后陆续退租受此影响, 全市净吸纳量共录得 72,000, 环比下降 42.6% 本季市场新增需求主要由新项目预租, 以及现有租户的扩租贡献其中垂直和中小电商的仓储需求持续活跃也印证了高力国际此前对于中小, 垂直电商或将接替大型电商, 成为成都高标库市场需求新兴主力的猜想截至 2019 年第一季度末, 在新项目入市以及净吸纳量走弱的双重影响下, 成都仓储物流市场整体空置率小幅上扬 0.4 个百分点至 11.9% 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18 2Q18 3Q18 4Q18 1Q19 成都高标准仓库空置率有效租金同样本比较租金增幅 (%) 空置率 (%) 1.4% 1.2% 25.2% 25.2% 1.0% 22.2% 0.8% 15.7% 16.3% 15.2% 0.6% 11.5% 11.9% 0.4% 0.2% 0.0% -0.2% 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18 2Q18 3Q18 4Q18 1Q19 2

3 成都仓储物流市场子市场租金表现分化季内, 成都高标库各子市场租金表现有所分化新津和双流地区个别租赁进度缓慢, 空置率较高的项目租金价格有所松动与此相对, 本季接近满租的青白江地区, 以及长期满租的外圈层非集中项目租金录得小幅增长截至第一季度末, 由于不同子市场租金表现背离, 全市高标库平均有效租金环比维持平稳, 报人民币 26.9 元每每月成都高标准仓库 2019 年第一季度主要租赁成交项目租户行业租赁面积安博新都物流园二期第三方物流 3,000 安博龙泉物流中心电商 ( 微商 ) 16,000 普洛斯新津物流中心电商 ( 垂直 ) 6,000 成都高标准仓库各子市场租赁表现 554, % , % 24.3 郫县温江新津物流园双流物流园新都物流中心主城区天府新区青白江物流园龙泉驿物流中心 701, ,400 金堂简阳 17.8% ,345, % %

4 平均有效租金空置率新增供应 SUPPLY & DEMAND 净吸纳量 (000 sq m.) 未来展望 2019 年大型电商退租潮将对仓储市场造成较大冲击随着京东, 阿里巴巴 ( 菜鸟网络 ) 两大电商巨头的自建仓储项目相继投入使用 2019 年, 两大电商将逐步退出部分外租仓库其中龙泉驿, 新都地区由于大型电商租赁面积占比较高, 预计将受到较大冲击, 地区空置率短期将有明显上升, 租金下行压力增大但正如高力国际去年提到的, 现阶段电商自建项目无法完全满足辐射全市的高效配送要求, 因此其外族仓库需求依然长期存在, 但整体租赁面积将大幅收缩, 与此前不可同日而语对此, 业主不必过于担忧, 未来中小, 垂直电商以及传统零售商有望取代大型平台电商, 成为成都高标库市场新的需求增长源 22.2% 11.5% 20.5% 16.8% 12.8% 8.8% 5.2% (000.) 新增供应净吸纳量 F 2020F 2021F 2022F 2023F ( 人民币元每每月 )

5 重庆仓储物流市场两个项目投入使用 2019 年第一季度, 普洛斯空港物流园和嘉民重庆两江物流中心二期正式交付共计为高标库市场带来 14 万的新增供应重庆高标准仓库新增供应净吸纳量 (000 ) 新增供应净吸纳量新增需求疲软, 市场净吸纳量继续走低本季在春节长假以及传统制造业需求持续减弱的双重影响下, 高标库市场新增需求疲软重庆统计局公布数据显示,2019 年 1-2 月, 重庆汽车制造产业产值同比降幅持续扩大电子行业产值同比增幅收窄汽车零配件, 电子产品以及为其提供服务的第三方物流企业的仓储需求大幅减弱, 制造业仓储需求的萎缩将成为新常态至季末, 重庆仓储物流市场净吸纳量仅录得 45,700, 环比下降 40.0% 同时新项目入市带动市场整体空置率环比上升 3.1 个百分点至 22.8% 空港和巴南地区租金小幅下调租金方面, 作为重庆制造业基地之一的两江新区, 由于汽车制造业租赁活动减少, 租金录得小幅下调此外, 巴南地区由于空置率长期居高不下, 租金已连续两个季度下跌以上两地区的租金走低带动仓储物流市场平均有效租金环比微降 0.3% 至人民币 25.7 元每每月重庆高标准仓库空置率有效租金 0.6% 0.4% 0.2% 0.0% -0.2% -0.4% 2Q17 3Q17 4Q17 1Q18 2Q18 3Q18 4Q18 1Q19 2Q % 2Q17 3Q17 同样本比较租金增幅 (%) 空置率 (%) 33.1% 4Q % 1Q % 2Q % 3Q % 4Q % 3Q17 4Q17 1Q18 2Q18 3Q18 4Q18 1Q % 1Q19 5

重庆仓储物流市场重庆高标准仓库各子市场租赁表现核心子市场次级子市场 2019 年重庆仓储物流市场将迎来近 100 万新增供应 2019 年是重庆高标库市场供应爆发的一年, 预计约有 10 个高标库项目投入市场, 年新增供应量近 100 万, 有望创历史最高记录其中空港和九龙坡江津将成为新增供应最集中的地区, 分别达到 35 万和 65 万井喷式的新增供应,

6 重庆仓储物流市场重庆高标准仓库各子市场租赁表现核心子市场次级子市场 2019 年重庆仓储物流市场将迎来近 100 万新增供应 2019 年是重庆高标库市场供应爆发的一年, 预计约有 10 个高标库项目投入市场, 年新增供应量近 100 万, 有望创历史最高记录其中空港和九龙坡江津将成为新增供应最集中的地区, 分别达到 35 万和 65 万井喷式的新增供应, 加之制造业仓储需求萎缩的困境, 预计将推升市场整体空置率在年内重回 35% 的历史高位同时高力国际预测未来 3 年, 传统零售商, 快递快运和以及新兴电子制造业企业的仓储需求将全面赶超传统汽车制造业, 成为重庆高标库市场核心租户 166, , % , % 30.5 西部物流园 42.8% 25.7 九龙坡江津机场路物流园茶园经开区空港物流园巴南物流园两江新区 386, , % % , % , % ; 平均租金 : 平均净有效租金 ( 含税 ) 人民币元每每月

7 主要作者 : 张潇嘉高级经理研究华西区 donna.zhang@colliers.com 如需更多资讯, 请联系 : 邓懿君董事总经理中国区 tammy.tang@colliers.com 孙超董事总经理华西区 sean.sun@colliers.com 夏思坚执行董事研究亚洲 andrew.haskins@colliers.com 邱义昇高级董事研究中国区 dave.chiou@colliers.com 关于高力国际高力国际集团公司 ( 纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码 : CIGI) 是行业领先的全球房地产服务公司, 在全球 68 个国家拥有超过 14,000 名专业人员作为发展最快的全球上市房地产服务公司,2018 年高力国际录得企业营业收入 28 亿美元 ( 若包含联营公司则为 33 亿美元 ) 凭借锐意进取的企业文化和显著的内部股权比例, 高力国际致力于向世界各地的房地产用户业主及投资者提供全面的优质服务, 并通过投资管理平台, 协助打理来自全球众多知名地产投资机构价值超过 260 亿美元的资产高力国际专业人员不断创新思维交流共享, 向客户提供周到创新的建议, 协助客户加速他们的成功高力国际超过任何其他房地产服务公司, 连续 13 年入围 IAOP( 国际外包专业协会 ) 全球外包 100 强商业地产管理连续两年评选高力国际为最佳地产管理公司高力国际拥有一支经验丰富且占显著股权的优秀管理团队, 成功超过 20 年持续为客户及股东创造逾 20% 的年收益率如需了解更多有关高力国际的最新新闻, 请登陆官网新闻中心或关注官方新浪微博, 也可扫描右方二维码, 关注高力国际官方微信 : 免责声明 : 本文件由高力国际准备, 仅作广告和参考之用高力国际未对其中的信息, 包括但不限于其内容准确性和可靠性作出任何明示或默示的保证陈述或承诺任何有意者应自行求证信息的准确性高力国际明确排除适用所有由本文件得出的推测或默示的条款条件和保证, 对由此引发的损失和损害亦不承担任何责任此出版物的版权由高力国际和 / 或其许可方所有 2019

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PowerPoint 演示文稿张潇嘉高级经理研究华西区 donna.zhang@colliers.com 成都, 重庆制造业仓储需求表现分化市场总结 & 建议 2018 年第四季度, 成都和重庆均未录得新项目入市季内成都观察到, 以汽车和电子产品为代表的制造业仓储需求有所增加而重庆的零售商超过制造和第三方物流企业成为本季市场需求主力 > 预计未来五年, 成都四大需求主体的新增租赁需求将更加均衡, 市场平均租金也将保持稳中有升