甲级写字楼获益于中央政府经济刺激政策的后续效应和北京经济的稳健增长, 众多跨国企业和内资公司为实现在京的人员扩张计划, 对写字楼面积表现出旺盛的需求现有空置面积及绝大多数新增供应在短时间内被强劲的市场需求迅速消化, 尽管数个新项目入市, 但市场情形依旧有利于业主方因此, 大多数业主获得丰厚的租

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逐万
5 years ago
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1 Accelerating success. 北京物业市场 2011 年回顾与 2012 年展望

2 甲级写字楼获益于中央政府经济刺激政策的后续效应和北京经济的稳健增长, 众多跨国企业和内资公司为实现在京的人员扩张计划, 对写字楼面积表现出旺盛的需求现有空置面积及绝大多数新增供应在短时间内被强劲的市场需求迅速消化, 尽管数个新项目入市, 但市场情形依旧有利于业主方因此, 大多数业主获得丰厚的租金收益, 平均租金在连续四个季度的上涨后达到历史峰值尽管新项目入市, 租户选择依然有限总建筑面积在 380,000 平方米左右的五个甲级写字楼项目在 2011 年竣工, 将市场总存量扩大至 5.08 百万平方米然而,2011 年全年净吸纳量累计达到 561,869 平方米, 与之相应地, 空置率降至 4.8% 由于超过 60% 的新增供应量位于 CBD 子市场, 其空置率至年末为 8.75% 金融街东长安街和中关村等子市场的可租赁面积则极其有限, 空置率均降至 1% 左右需求来源更为广泛, 同时公司选址由于租金成本的上升而日趋分散化来自多种行业的跨国公司及内资企业的写字楼需求在 2011 年依旧处于高位, 主力行业包括金融汽车 IT 能源专业服务电子医药和制造业许多跨国企业, 如 : 拜耳礼来制药夏普大众金融和丰田, 在 2011 年迁址扩租和续约, 租赁面积 5,000 至 30,000 平方米不等与此同时, 内资公司在市场中的重要性随着其租金预算的提高及对高品质大面积办公场所需求的上升而日益增加, 其在甲级写字楼租户中的比例亦持续上升尤以来自金融 IT 能源和建筑等行业的公司居多, 代表性公司包括葛洲坝集团百度中国农业银行和国家电网等值得关注的是, 由于核心区域空置面积短缺且租金剧涨, 许多大型跨国企业已经选择迁址到非核心区域或更分散之地区, 索尼惠普默沙东和英特尔即系代表性案例 2011 年系北京写字楼市场表现强劲的一年, 整体平均空置率在 2011 年第四季度末下降至历史最低点 4.8%, 租金则全年处于快速上涨通道全年租金大幅上涨, 但速度逐步放缓强劲的需求, 低空置率以及未来一年内可预期的有限新增供应赋予业主方极强的市场信心及议价能力, 从而使北京甲级写字楼整体平均租金同比上涨 42.64%, 至四季度末达到每月每平方米元全年最大租金增长出现在第二季度, 环比涨幅为 12.37%, 随后则逐渐放缓至第三季度的 9.64% 和第四季度的 7.89% 需要注意的是,CBD 子市场租金自第三季度已超过金融街子市场租金水平, 截至第四季度末为每月每平方米元, 同比上涨 55.33% 1

3 甲级写字楼写字楼整售市场活跃, 内资买家占主导市场在 2011 年共有十桩左右整售成交及披露重要成交包括五矿集团购买第五广场及海航商业收购国美商都由于核心资产的买卖机会依然有限, 许多成功交易之物业位于非传统商业区域, 如望京海淀和丰台区包括国有企业金融机构和民营发展商在内的内资投资者继续主导市场, 而海外投资者的参与则相对有限展望鉴于外部经济环境的波动性和国内政策的进退维谷, 众多经济分析机构预测中国经济增长率在 2012 年将为 8% 至 8.5% 尽管经济增长放缓, 但中国依旧将会是商业及贸易活动活跃之区域, 吸引众多内外资企业持续扩张北京写字楼需求增长之可持续性从德勤通用谷歌和富士通等跨国企业目前的扩张计划即可见一斑然而, 目前持续攀升的租金致使许多租户更为谨慎, 并开始调整公司房地产战略, 尤其是有大面积需求的公司 2012 年预计将出现甲级写字楼新增供应真空期仅有两个甲级写字楼项目计划于 2012 年底启动预租程序, 意味着在传统子市场中将可能出现供应真空但是与此同时, 有数个乙级写字楼及位于郊区商务园区的项目将推向市场, 此类项目品质已有较大提升, 且租金更具竞争力非甲级写字楼将为有扩租需要同时对租金更敏感, 并对办公地址选择弹性较大的公司提供替代选择租金及资产价格在 2012 年将继续上扬 2012 年市场整体基调依旧将有利于业主方, 并支持租金的进一步上涨高力国际预计北京传统商业区域甲级写字楼租金在 2012 年将同比上涨约 11.1% CBD 及金融街子市场仍将是北京写字楼租金最高的区域, 而新兴子市场则有可能把握机会实现租金较大幅度的上涨与此同时, 由于可带来稳定租金收益缓冲经济不确定性风险的资产之交易机会有限, 北京绝大多数甲级写字楼的资本值将继续上升 2

4 商铺物业根据万事达卡全球消费者信心指数, 在 2011 上半年北京消费者信心仍持乐观态度 (79.6) 纵使下半年这一数字预期有所下降, 但全年来看呈平稳趋势尽管北京消费物价指数徘徊在 5.7% 左右, 北京居民的购买欲望并未退却 2011 年, 强劲的经济增长势头为北京商铺物业市场的增长提供了支撑尽管有新增供应入市, 但北京商铺物业市场的有效供应仍然有限截至 2011 年底, 北京中高端购物中心物业总存量扩大到 462 万平方米国贸三期, 优唐二期以及凤凰汇购物中心在年内落成并正式营业, 为市场添增总建筑面积约 111,000 平方米即便如此, 市场有效供应依然紧缺此外, 上述三项目开业初期的品牌进驻率分别达到 90% 70% 和 80% 部分购物中心于第四季度开始试营业, 如凯德晶品购物中心, 并将在 2012 年正式全面营业商铺物业市场需求超过有效供应, 导致空置率下降总体而言, 在 2011 年, 多种业态零售商对优质零售商铺的需求依然不减, 众多国际知名品牌在北京开设新店扩张或续租北京中高端购物中心的整体平均空置率下降到 9.8%, 环比下降 0.7 个百分点, 同比下降 4.3 个百分点时尚服饰自 2008 年以来继续表现为北京优质商铺需求的主要业态譬如,Alexander McQueen 和 Vivienne Tam 继续扩张, 与此同时, 其他知名品牌包括 American Eagle Hogan 以及 Forever 21 亦首次挺进国内市场其次, 由于多数中国人生活品质的提高, 特别在饮食方面的要求不断增长, 餐饮业对于商铺的需求也不断上升同时, 鉴于中高收入阶层不断上涨的消费需求, 珠宝电子产品娱乐家居产品以及汽车等业态对于物业的需求也随之增长购物中心的运营表现极化现象明显成熟的购物中心业绩良好, 近期完成培育期之项目经营渐入佳境, 而一些新开业和定位不明确的购物中心则面临更多挑战, 租金有下降的趋势截至 2011 年末, 北京中高端购物中心首层平均租金环比增长 6.55%, 同比增长 10.52% 至每月每平方米元就各商圈而言, 王府井商圈仍然是租金最昂贵地段, 其首层平均固定租金达每月每平方米 1,480 3

5 商铺物业元, 同比增长 21%, 西单商圈则紧随其后部分商场通过对物业重新装修, 调整业态和品牌组合, 实现租金的大幅提升, 丰联广场即是其中一例投资回报率下降, 购地开发成为又一选择尽管过去几年北京商铺物业市场的投资回报率有所下降, 但是由于租金的长期的上涨态势以及各零售商日益增长的需求, 许多投资者和发展商仍然对其趋之若鹜但由于交易机会的有限,2011 年仅有三宗交易完成例如, 嘉德亚洲 ( 中国 ) 投资 12.1 亿元收购了冠城广场的零售部分除了购买现有的或者在建的商场之外, 直接购地开发似乎也成为了一些资金雄厚, 且具有整合零售资源以及运营经验的发展商的选择之一譬如, 香港置地集团在王府井商圈购置土地并计划将其开发成综合性购物中心, 暂定名为王府井国际品牌中心展望由于国际经济局势的动荡以及国内经济增长的放缓, 大众对消费会更加谨慎, 消费信心也会有所下降这最终可能会在一定程度上影响 2012 年的零售市场不过, 考虑到人均可支配收入的增加, 高端产品消费需求的持续上升, 以及投资渠道的有限性, 北京的零售市场前景理应维持良好据估计,2012 年将会有八个中高端购物中心入市其中包括一些预租率已达到 60%, 但由于运营问题而推迟至 2012 年开业的项目, 以及数个由具有运营经验的海外发展商所开发的项目因此, 预计 2012 年北京中高端购物中心场的新增供应将达到 822,000 平方米 2012 年北京优质商铺的需求构成合理市场观察表明, 更多的需求将来自国际百货公司高级定制时装箱包以及美容保健等行业, 其中不乏一些领先的零售品牌, 如 Macy s Mitsukoshi Michael Kors Borbonese 以及 J Brand 等根据许多新商场已经获取的预租率, 明年北京中高端购物中心整体平均空置率应在 9% 至 12% 的范围徘徊 ( 截至 2012 年年底 ) 新增供应对整体平均租金将带来负面影响尽管 2012 年末市场空置率预计仅有较小幅度的同比增长, 然而, 代理商为了争取代理份额而形成日趋激烈的竞争以及品牌商与代理商之间的博弈会某种程度上拉升租金这种现象尤以珠宝首饰钟表饰品及化妆品业态为甚高力国际预测,2012 年北京中高端购物中心的租金在保持稳定的基础上会有小幅增长鉴于市场上可供交易的商铺物业数量稀缺,2012 年北京商铺物业市场的投资机会, 尤其系整售机会, 将十分有限尽管如此, 高力国际认为,2012 年北京商铺物业投资市场仍会有一定量的交易, 两宗整售交易有望在 2012 年第一季度完成同时, 投资回报率在短期至中期内将持续下降 4

6 工业物业 ( 物流 ) 北京工业物业市场在 2011 年继续表现乐观获益于政府颁布的优惠政策 2011 年良好的经济形势以及来自第三方物流及电子商务等领域的租赁需求增长, 北京工业物业市场在 2011 年继续表现乐观中央政府推行若干政策降低了养路费过桥费, 并颁布试行政策减免了物流公司的重复纳税并针对供应链各个环节统一征税标准政府亦发布土地政策方面的优惠举措并促进物流交通畅通性上述政策通过降低企业运营成本带动了物流产业及相关产业的发展, 并通过例如支持国际大规模物流企业在华投资计划等举措吸引了更多投资相较于需求的增加, 新建成厂房供应不足年内, 共有四个新建成项目入市, 例如嘉民空港物流中心普洛斯空港物流园和大兴普洛斯物流园, 提供可租赁面积共计 189,219 平方米, 使北京市工业物业总存量上升至 108 万平方米尽管有新增厂房入市, 总体市场仍然供应紧俏, 这种供求不平衡源自于国有企业和跨国公司在中国经济的持续发展背景下对华投资的增长和扩张计划譬如, 嘉民集团以总价 0.62 亿元收购位于顺利区的康力厂房以及一幅仓库用途地块 2011 年内录得 0.65% 的空置率, 系历史最低记录, 年度净吸纳量为 182,828 平方米其中受瞩目的租赁案例包括第四季度 DHL 在北京通州物流基地嘉柏物流租赁 4,000 平方米以及第三季度 Tiantian.com 在位于北京京南物流园的普洛斯物流园租赁 12,000 平方米的面积由于供应量的有限, 租金同比上升 19.76% 达到每月每平方米元这种供求不平衡源自于国有企业和跨国公司在中国经济的持续发展背景下对华投资的增长和扩张计划案例包括 : 亚马逊据称正在北京市场寻找 100,000 平方米的仓库面积, 嘉里物流和记黄埔港口北京陆港国际物流有限公司及 New Concord 投资 20 亿元成立一家暂时命名为北京北建通城国际物流有限公司的合资公司, 上述四家公司将分别持有该合资公司 24% 24% 20% 及 32% 的股份 2011 共计录得两宗整售投资交易 : 嘉民集团以总价 0.62 亿元收购位于顺利区的康力厂房以及一幅仓库用途地块 ;A-REIT 以总价 3 亿元收购腾飞集团物流设施尽管中国经济在 2012 年可能放缓, 工业物业市场将继续保持坚挺据国际领先经济研究组织报告, 由于房地产市场发展遇冷及外部需求处于低位, 中国 2012 年 GDP 上涨幅度将在 8% 至 8.5% 之间然而, 第三方物流公司电子商务公司以及电子信息产业的发展将仍带来对物流设施的旺盛需求, 使得空置率在 2012 年维持在较低水平并将净有效租金同比推升 6.28%, 至每月每平方米元同时, 在开发商积极投资情绪的影响下, 物业资本值将随租金一同上扬 5

7 工业物业 ( 物流 ) 高力国际预测, 由于更多消费者已将消费习惯转向线上购买, 此将推升对第三方物流的需求因此, 市场对工业物业的需求将在 2012 年内持续前文所述及政策亦将简易化和便利化厂商到消费者以及 B2C 的购物流程然而, 由于 2012 年竣工新项目数量较多, 平均空置率将略微上涨共计 289,374 平方米的新增供应亦将在明年缓和需求旺盛带来的压力为减少贸易赤字和促进经济结构调整,2012 年 1 月 1 日起, 财政部将向 730 多种货品调低进口关税至 4.4%, 调整范围涵盖从传统制造业到电子信息等新兴产业因此, 在政府支持以及国内外企业旺盛需求的推动下, 北京工业物业市场将在短期至中期内表现稳定 6

8 住宅物业 2011 年内, 中央及地方政府继续在住房购买和信贷方面执行严厉政策以抑制房价上涨调控要点包括如下新国八条的发布将第二套购房的首付由 50% 上调至 60%, 并调整了房屋所有权转让的相关税费北京市政府就北京当地房地产市场推行了更严厉的调控政策, 要求非京籍户口购首套房必须提供至少五年的社保或纳税证明因此 2011 年前三月房屋销售量录得明显下跌, 同比降幅 71.53% 国家发改委于 2011 年三月发布新规要求提高商品房交易价格透明度继中央政府之后, 北京当地政府发布房价调控目标要求 2011 年北京市新建商品房价格须保持稳中有降, 同时加快保障房建设进程信贷政策方面, 中国人民银行年内连续三次提高人民币信贷利率, 截至 2011 年底一年期贷款利率为 6.56% 上述所提及之政策均抑制了房地产市场交易, 截至目前, 房地产相关贷款以及物业资本值均录得大幅下跌 2011 年 1 月至 2011 年 11 月, 在融资成本上升的影响下, 房地产相关贷款总额共计 9,923 亿元, 同比下降 42.8% 此外, 整体住宅市场物业资本值亦大幅下挫, 回落幅度介于 15% 至 25% 之间通州区住宅物业资本值跌幅超过 20% 豪宅市场物业资本值环比下跌约 3%, 同比下跌约 0.9%, 跌幅较整体住宅市场小紧缩政策的持续推进打击了整体住宅物业市场, 房地产信贷总额房屋成交量以及物业资本值均有下落豪华住宅物业市场供需均上升, 租赁市场活跃截至年末, 豪宅市场总存量上升至 72,298 套, 同比上升 14.57%, 其中别墅市场和豪华公寓市场分别有 1,732 和 7,793 的新增供应服务式公寓方面, 燕莎区域的东环广场年内撤出市场, 使服务式公寓市场存量减少 330 套由于中国经济发展强劲且前景乐观, 更多跨国公司扩展在华市场, 催生出可持续的租赁需求例如, 辉瑞制药奥林巴斯罗克韦尔以及罗氏医药中国均在北京设立了其分支子公司在强劲住宿需求的推动下, 截至年末, 豪宅市场总体空置率同比下降 1.57 个百分点至 20.51% 其中, 由于供应量的萎缩, 服务式公寓市场空置率录得最大回落, 同比下降个百分点至 9.06%; 而别墅市场和豪华公寓市场空置率分别同比下落 2.2 和 0.41 个百分点至于 26.96% 和 20.27% 相应地, 豪宅市场 2011 年净吸纳量录得 8,299 套, 其中豪华公寓服务式公寓和别墅子市场分别录得 6, 和 1,607 套净吸纳量 7

9 住宅物业租赁市场健康发展, 租金同比上扬总体而言, 由于入住率上升, 整体市场租金在 2011 年内持续上扬其中豪华公寓服务式公寓和别墅市场平均租金分别同比上涨 12.46% 18.80% 和 3.74% 至每月每平方米元元和元然而, 由于受季节性因素影响, 别墅物业租赁市场第四季度的表现较前三季相对疲软业主为降低空置率而提高租金优惠幅度, 致使别墅物业市场租金在第四季度环比下降 1.87% 发展商通过收购增加物业资产储备由于政府已停止对豪华住宅建设用途地块的供应, 物业整体收购 ( 建成和在建中的 ) 成为发展商增持物业的另一主要途径 2011 年内共录得两起整售交易, 均发生在 2011 年下半年其分别为 : 融创中国以总价 29 亿元收购位于海淀区的西山壹号院以及冠城大通公司以总价 2.85 亿元收购位于海淀区的永丰嘉园散售市场方面, 受到限购令持续和信贷政策放紧的影响, 截至 2011 年 11 月底, 北京市累计商品房销售量同比下降 48.7% 至 810,000 平方米截至年底, 豪宅物业市场平均资本值环比下降 2.9% 至每平方米 42,370 元预计 2012 年豪宅物业资本值继续回落高力国际认为, 限购令和严厉的融资相关政策很可能在明年持续此外, 众多发展商将其项目的预售计划从 2011 年推迟至 2012 年考虑到总体政策基调以及 2012 年市场存量上升将为发展商带来更大的压力,2012 物业平均售价将继续下跌虽受到新增供应影响, 但租赁需求预计将保持增长, 物业租赁市场在明年将表现稳健, 市场空置率将维持在目前的水平 8

10 512 个办事处 61 个国家与地区 6 个大洲 2011 年回顾与 2012 年展望美国 125 加拿大 38 亚洲 32 澳大利亚及新西兰 182 拉丁美洲 18 欧洲中东非洲 117 年收入超过 15 亿美元 2.02 亿平方米管理面积超过 12,500 位专业人士北京高力国际物业服务有限公司北京市东城区东长安街 1 号东方广场西三办公楼 502 室邮编 : 高晓晖董事总经理华北区电话 : 传真 : amanda.gao@colliers.com 谢靖宇董事华北区调研部主管电话 : 传真 : carlby.xie@colliers.com 4

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中文版目录 212 年整体市场回顾... 1 212 年甲级写字楼市场... 1 212 年商务园区市场... 2 212 年零售物业市场... 3 212 年工业物业市场... 4 212 年住宅市场... 5 212 年土地市场... 6 212 年商用物业投资市场... 7 213 年整体市场展望... 1 213 年甲级写字楼市场展望... 1 213 年商务园区市场展望... 11 213 年零售物业市场展望...