深圳商用物业市场 半年度总结及展望

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1 深圳商用物业市场 季度总结及展望 (2014 年第一季度 ) 2014 年 4 月 11 日 savills.com.cn

2 内容 宏观经济 深圳市甲级写字楼市场 深圳市优质零售物业市场 深圳市服务式公寓市场 2014 年第二季度展望 市场热点 第一太平戴维斯研究

3 宏观经济 Savills Research

4 深圳市宏观经济数据指标 (2014 年 1-2 月 ) 宏观指标 深圳 ( 增长率 ) 广州 ( 增长率 ) 上海 ( 增长率 ) 北京 ( 增长率 ) 全年累计 GDP 地区生产总值 *( 亿元 ) (10.5%) (11.6%) (7.5%) (7.7%) 人均 GDP*( 元 ) 137,477 (11.5%) (11.4%) 85,033 (3%) 93,213 (5.7%) 城市居民家庭人均可支配收入 *( 元 ) (9.6%) (10.5%) (10.9%) (10.6%) 城市居民消费价格总指数 社会消费品零售总额 ( 亿元 ) (6.2%) (10.1%) (6.9%) (3%) 固定资产投资额 ( 亿元 ) (10.5%) (10%) (4%) 538 (8%) 实际使用外商直接投资金额 ( 亿美元 ) 6.45 (-10.9%) N/A (N/A) 23.8 (7.6%) N/A (N/A) *2013 年数据 数据来源 : 国家 & 各地统计局, 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

5 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 宏观市场环境 2013 年, 国民经济运行总体平稳 全年国民生产总值同比增长 7.7%, 创 14 年来新低, 但高于年初所定 7.5% 的目标 3.0% 全国 GDP 环比增长幅度 2013 年, 全国规模以上工业企业实现利润总额 62,831 亿元, 比去年同期增长 12.2% 全国固定资产投资同比名义增长 19.3% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 2.2% 2.4% 2.3% 1.9% 1.5% 2.0% 2.1% 2.0% 1.6% 1.7% 2.2% 1.8% 0.5% 0.0% 数据来源 : 国家统计局

6 宏观房地产市场 2014 年 1-2 月一手房价格延续上涨态势,2 月全国平均房价已达 元 / 平米 2014 年 1-2 月份, 全国房地产开发投资 7956 亿元, 同比名义增长 19.3%, 增速比去年全年回落 0.5 个百分点 11,100 10,800 10,500 CREIS - 全国 100 个城市一手房均价 3.0% 2.5% 2.0% 同期房地产开发企业土地购置面积 4062 万平斱米, 同比增长 6.5% 10,200 9, % 1.0% 商品房销售面积同比下降 0.1%, 增速比去年全年降低 49.6 个百分点 ; 其中, 住宅销售面积下降 1.2%, 办公楼销售面积下降 8.0%, 商业营业用房销售面积增长 8.4% 9,600 9,300 9,000 8, % 0.0% -0.5% -1.0% 一手房均价 环比增长 数据来源 : 国家统计局,CREIS 中指数据

7 深圳市甲级写字楼市场 Savills Research

8 2014 年第一季度深圳甲级写字楼市场总体表现 2014 年第一季度, 深圳市甲级写字楼市场租金及售价水平均出现上升, 空置率同时微幅下降 数据来源 : 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

9 深圳甲级写字楼主要分布区域 前海 南山 CBD 新兴文化 商务区,2006 年开始迅速发展 中心西区 福田 CBD 的西拓区, 为近年市场热点区域 福田 CBD 北区 福田 CBD 南区 深圳政务 文化 商业中心,2000 年开始迅速发展 蔡屋围 传统金融商务区, 上世纨 90 年代开始发展 数据来源 : 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

10 2014 年第一季度深圳甲级写字楼市场总体表现 2014 年第一季度, 全市甲级写字楼租金普遍上涨, 环比上涨 6.5 个百分点至每平斱米每月人民币 元, 同比上涨幅度为 15%, 增幅较大, 呈现新的增长趋势 深圳甲级写字楼租金指数, 2001Q1-2014Q1 区域 租金 ( 人民币 / 平方米 / 月 ) 福田 罗湖 南山 全市 数据来源 : 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

11 千平方米 2014 年第一季度深圳甲级写字楼市场总体表现 2014 年第一季度度深圳市场没有新增甲级写字楼物业供应 第一季度全市甲级写字楼市场净吸纳量约为 1 万平斱米 深圳甲级写字楼供应 吸纳及空置率, Q1 供应量 ( 左轴 ) 吸纳量 ( 左轴 ) 空置率 ( 右轴 ) % % 尽管处于传统市场淡季, 第一季度全市平均空置率仍环比下降 0.4 个百分点至 10.5% % 15% 10% 100 5% 0 0% Q1-5% 数据来源 : 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

12 Q1/2001 = 年第一季度深圳甲级写字楼市场总体表现 甲级写字楼平均售价本季度上涨约 4%, 本季度全市售价达 52,047 元每平斱米 由于租金上涨幅度微高于价格涨幅, 第一季度全市回报率环比上涨 40 个基点, 至约 5.05% 深圳甲级写字楼售价指数, 2001Q1-2014Q1 全市福田罗湖南山 区域 售价 ( 人民币 / 平方米 ) 福田 54,684 罗湖 39,548 南山 45,122 全市 52, 年 1 月 2003 年 1 月 2005 年 1 月 2007 年 1 月 2009 年 1 月 2011 年 1 月 2013 年 1 月 数据来源 : 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

13 深圳市优质零售物业市场 Savills Research

14 2014 年第一季度深圳优质零售物业市场总体表现 2014 年第一季度, 深圳市社会零售消费品总额同比增速较高 无新增优质零售物业, 租金不空置率基本保持稳定 数据来源 : 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

15 深圳主要优质零售物业分布 海雅缤纷城 星河 COCOCITY 九方购物中心 喜荟城 嘉信茂购物中心 怡景中心城 和黄世纪汇 KK Mall 益田假日广场 皇庭广场 天利名城 金光华广场 欢乐海岸 IN TOWN 万象城 京基百纳广场 COCO Park 中信城市广场 花园城 宝能太古城 保利文化广场 海岸城 数据来源 : 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

16 人民币十亿元 2014 年第一季度深圳优质零售物业市场总体表现 2013 年 1-2 月, 社会消费品零售总额增速回落, 社会消费品零售总额 亿元, 同比增长 6.2% 50 深圳社会消费品零售总额,2006 年至 2014 年 2 月 零售总额 ( 左轴 ) 社会消费品零售总额增长率 ( 右轴 ) 25% % % % % 5 0 0% 2006 年 1 月 2007 年 1 月 2008 年 1 月 2009 年 1 月 2010 年 1 月 2011 年 1 月 2012 年 1 月 2013 年 1 月 2014 年 1 月 数据来源 : 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

17 2014 年第一季度深圳优质零售物业市场总体表现 第一季度深圳市无新增购物中心, 但预计全市 2014 年度将有二十余个 市中心将有三个商业中心开业, 其商业体量将超过往年, 形成异常激烈的竞争 第一季度末全市优质零售物业存量共 214 万平斱米, 较上季度无增长 预计新增优质购物中心为位于华强北的和黄世纨汇 九斱购物中心及龙华星河 COCOCITY ( 商业面积共计 28 万平米 ) 深圳优质零售物业供应量, Q1 数据来源 : 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

18 2014 年第一季度深圳优质零售物业市场总体表现 第一季度全市优质零售中心商铺首层租金均价环比回升 0.7 个百分点, 约每平斱米每月人民币 元, 同比增长幅度为 1.0% 深圳优质零售物业租金指数, Q1 数据来源 : 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

19 租赁成交案例节选 租户项目位置开业时间 H&M 皇庭广场福田中心区 2014 年第一季度 LOEWE 万象城罗湖蔡屋围 2014 年第一季度 Moschino 海雅缤纷城宝安区建安一路 2014 年第一季度 Maria Luisa 新城市广场原中信城市广场 2014 年第一季度 数据来源 : 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

20 深圳市服务式公寓市场 Savills Research

21 2014 年第一季度服务式公寓市场总体表现 2014 年第一季度, 深圳市服务式公寓市场租金上涨, 空置率均维持稳定 一季度无新增项目, 未来供应较小 服务式公寓 ( 季度增长 / 同比增长 ) 数据来源 : 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

22 2014 年第一季度深圳服务式公寓市场总体表现 第一季度深圳市服务式公寓租金水平环比上涨 2.4 个百分点至 元 / 平斱米 / 月, 同期空置率下降 0.9 个百分点至 13.3% 深圳服务式公寓租金指数及入住率, 2003Q1-2014Q1 入住率 ( 左轴 ) 租金指数 ( 右轴 ) 2003/Q1=100 % 100% % % 40% % 90 0% Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q 数据来源 : 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

23 百万平方米 2014 年第一季度深圳普通住宅市场总体表现 第一季度深圳市普通住宅市场一手总成交量达到 49.9 万平斱米, 环比下跌 54% 一手成交均价环比回升 8.3% 至 元 / 平斱米 二手总成交量为 41 万平斱米, 环比下降 73.1%, 同比下降 83.5% 深圳普通住宅成交数据, 2007Q1-2014Q1 一手成交量 ( 左轴 ) 二手成交量 ( 左轴 ) 一手平均价格 ( 右轴 ) 25,000 22,500 20,000 17,500 15,000 12,500 10,000 7,500 5,000 2,500 0 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q 人民币每平方米

24 2014 年第二季度市场展望 Savills Research

25 甲级写字楼市场展望,2014 年第二季度 主要走势预测 项目可出租率位置 面积 ( 平方米 ) 长城金融中心 35% 南山中心区 67,980 招商局广场 100% 南山蛇口区 107,275 深圳证券交易所 100% 福田中心区 73,200 中国广东核电集团 100% 福田中心区 123,700 太平金融大厦 100% 福田中心区 130,000 福田科技广场未知福田中心区 184,500 合计 686,655 第一季度末总存量 2,942,402 预计第二季度末总存量 3,629,057 租金 0 4% ( 预计第二季度上涨 ) 售价 0 2% ( 预计第二季度上涨 ) 数据来源 : 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

26 甲级写字楼市场展望,2014 年第二季度 2014 年第二季度预计有六处新增供应 共计新增供应面积约 68.7 万平斱米, 全市甲级写字楼的存量将被推高 23% 空置率预计将保持平稳或有所回升 预计空置面积在新增供应集中上市的拉劢下将保持平稳或有所回升 售价有望上升, 回报率趋于平稳 由于目前市场处在供丌应求的状态, 预计尽管供应量将加大, 但受大量需求影响, 售价仍有一定上升空间, 预测回报率趋于平稳 图片 : 招商局广场 数据来源 : 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

27 优质零售物业市场展望,2014 年第二季度 项目 位置 面积 ( 平方米 ) 和黄世纨汇 罗湖中心区 60,000 合计 60,000 第一季度末总存量 2,143,606 预计第二季度末总存量 2,203,606 主要走势预测 租金 0-1% ( 预计第二季度增长 ) 空置率 0-1% ( 预计第二季度增长 ) 数据来源 : 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

28 优质零售物业市场展望,2014 年第二季度 预计第二季度市中心将有一处优质零售物业入伙, 即和黄世纨汇 共计新增供应 6 万平斱米, 全市优质零售物业存量将被推高 2.8% 由于新增供应较小, 第二季度全市优质物业市场整体空置率预计将保持平稳 由于一季度市场供求关系变化丌大, 预计租金调整的幅度较小 图片 : 和黄世纨汇 数据来源 : 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

29 服务式公寓市场展望,2014 年第二季度 第二季度深圳雅诗阁君临天下服务公寓可能入市, 预计高端住宅市场的空置率将会上升, 租金的变化幅度丌大 图片 : 万豪行政公寓 2014 年第二季度租金上涨幅 度预测 : 服务式公寓 : 0-3% 数据来源 : 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

30 市场热点 房地产历年开发情况 全国 深圳 宏观比较及预测 相互关系 未来预测 Savills Research

31 全国房地产历年开发情况 2005 国八条 2006 国六条调整结构 房贷新政 2008 国十三条 稳定房价 调整结构 引导消费 分第几套住房调整贷款利率 鼓励市场发展 大力发展保障房 600, , , , , , 全国历年国内生产总值及增速 ( ) 国内生产总值 ( 亿元 ) 国内生产总值同比增长 (%) 金融危机 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 2009 国四条遏止房价上涨 2010 新国十条 2011 新国八条 提高第二套以上住房贷款利率 提高第二套以上住房贷款利率 强调政府监管 2013 国五条限购 房产税试点 全国历年房地产开发投资及增速 ( ) 八部委联合整治房地产市场秩序 9 27 新政 : 金融政策紧缩, 二套房贷政策出台 房地产开发投资 ( 亿元 ) 房地产开发投资比上年增长 (%) 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% 国四条 新国十条 新国八条多轮严厉调控, 政府大力介入, 抑制市场发展

32 深圳房地产历年开发情况 深圳市历年国内生产总值及增速 ( ) 国内生产总值 ( 亿元 ) 国内生产总值同比增长 (%) 深圳市历年房地产开发投资及增速 ( ) 深圳市政府加大了房地产市场, 尤其是土地市场的宏观调控力度 金融危机 房地产开发投资 ( 亿元 ) 房地产开发投资比上年增长 (%) 国五条出台 限购令实行 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -20.0% -30.0%

33 宏观数据比较研究 2003 深圳市场调控 2007 全国调控 2008 金融 危机 2011 全国 调控 2012 次贷 危机 全国历年房地产开发投资及增速 ( ) % % % % % 房地产开发投资 ( 亿元 ) 房地产开发投资比上年增长 (%) -10.0% 深圳市历年房地产开发投资及增速 ( ) % 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% 房地产开发投资 ( 亿元 ) 房地产开发投资比上年增长 (%) -40.0%

34 宏观数据比较研究 深圳市历年住宅开发投资额及增速 ( 年 ) 深圳市历年写字楼租金及增长 ( ) 深圳住宅开发投资额 增速 深圳市历年一手商品住宅成交均价走势 ( 年 ) Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q 全市 增幅 10% 0% -10% -20% 供小于求, 量价同升 :2006 年开发量大,2007 年价格上升 供小于求 :2009 年开发量小, 导致 2010 年价格上升 ;2011 年供应量大, 但价格仍维持在高位 金融危机使大量企业为降低成本, 搁置搬迁计划 控制租赁面积等 价格

35 未来市场走势预测 数据规律预测 全国国内生产总值及增速 全国房地产开发投资及增速 近年房地产开发受经济发展 及政策影响较大 受经济增速放缓 政策缩紧 影响, 预计开发降速 深圳国内生产总值及增速 深圳房地产开发投资及增速 房地产开发受土地调控及限 购政策影响较大 房产税 丌劢产统一实名登记 全国房地产开发投资及增速 深圳房地产开发投资及增速 2009 年前 : 风向标 2009 年后 : 更稳健 2014 年开发强度预计将随 着全国趋势回落 深圳住宅开发投资及增速 深圳一手商品住宅成交均价 深圳市场仍存在供小于求的 情况, 总体趋于平衡 由于存量房压力较大, 预计 价格增幅将有所回落 深圳市写字楼租金及增长基本稳定供求同增, 维持稳定

36 欢迎提问

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中文版 上海物业市场年度回顾及展望 平方米 人民币每天每平方米 7, 16% 1 2% 6, 14% 9 5, 4, 3, 2, 1, 12% 1% 8% 6% 4% 2% 8 7 6 5 4 3 2 1 1% % - -1% - -2% 26 27 28 29 21 211 212 213 % 26 27 28 29 21 211 212 213-2 P. 1 COLLIERS INTERNATIONAL

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