姚质彬高级分析师 研究 华北 +86 1 8518 1633 ext. 65 Zhibin.Yao@colliers.com 整体需求维持强劲 ; 区域市场租户结构微调 概览与建议 219 年预测 218 23 年年均 仓储面积需求仍维持强劲 天津市场录得数宗大面积租赁成交 由于个别主力物流租户自建库完工而导致的租户调整致使整体上升 尽管较低的租金水平导致平均租金增长率放缓,区域市场租金水平仍小幅上涨 有鉴于华北区域电子商务的稳定增长, 高力国际预测未来五年需求将维持强劲 此外, 我们建议 : > 219 年拥有大面积仓储物业租赁需求的租户应关注天津市场的 该些项目租金水平颇具竞争力, 且能为租户提供足够的可租赁面积 需求供应租金空置 > 我们预计未来五年北京 - 天津 - 廊坊区域仓 储物业需求或将保持强劲 来自电子商务 零售商及第三方物流供应商的租户将占据 主要需求 > 截至 223 年年末, 约占现存总量 44%, 共 计约 27 万 (2,91 万平方英尺 ) 的 或将交付使用 > 得益于区域内电子商务及相关第三方物流 产业稳定且强劲的增长, 高力国际预计未 来五年租金年增长率或将不低于 5.% > 我们预计未来五年北京 - 天津 - 廊坊区域整 体将保持在 3% 以内 15.9 万 28.7 万 环比 / 第四季度末 36.8 元 同比 /219 年末.2% 5.% 38.6 元 +2. 百分点 -2.7 百分点 4.6% 1.9% 94.4 万 6.5 万 79.2 万 54.9 万 218-23 年年均增长 / 223 年年末 5.% 47. 元 -.4 百分点.% 备注 : 以上数据指标均表示北京 - 天津 - 廊坊物流市场的整体情况, 非单独某 市场 1 =1.764 平方英尺 本文所涉及租金均特指净有效租金 截至 末, 美元 1. 元 = 6.86 元
1.5 % 租金 48.4 租户调整主要由于以下两个原因 : 租金大幅上涨及当地政府对仓储租户类别及其纳税额实施更严格限制 北京物流市场 需求保持旺盛 ; 个别项目出现租户调整, 北京物流物业需求持续旺盛 众多租户, 特别是 ( 百分比 ) 1.5%.8% 1.1% 电子商务零售商及第三方物流供应商积极在北京市场寻找可租赁面积 与此同时, 我们注意到小部分项目出现租户调整 这主要由于以下两个原因 : 为北京仓储市场高涨的租金水平已达到部分对价格敏感租户的承受上限并促使其搬迁 ; 另 原因为当地政府针对仓储租户类别及其纳税额实施更严格限制 有鉴于此, 北京物流市场整体环比小幅上升 1.2 个百分点至 1.5% 供应 & 需求 (1, ) 113 78 214 181 232248 345 362 18 151 99 7 净吸纳量 租金持续上涨至历史新高 北京物流市场租金在过去两年内经历大幅增长 受强劲需求及极为有限的可租赁面积所驱动,北京仓储物业市场整体租金水平同比增长 12.5% 或环比增长.8% 至 48.4 元 (7.1 美 平均租金 ( 每月每 ) 43. 48.4 51.3 53.9 56.9 6. 63.6 元 ) 每月每 217 218 219F 22F 221F 222F 223F 2
租金 287, 287, sq m 3.2 6.2 % RMB 3.2 由于个别物流主力租户的自建库陆续完工入市, 本季度录得数宗来自电子商务零售商的退租 天津物流市场 租赁市场活跃 ; 个别电商类租户退租, 合计建筑面积约 28.7 万 (31 万平方英 ( 百分比 ) 5.1% 6.2% 2.8% 2.8% 3.3% 1.5% 尺 ) 的五座新增项目完工入市, 此为过去两年最大的单季 需求依然强劲, 大部分完工即被吸纳完毕 尽管相当部分新项目位于新兴区域, 但此次大体量极大地缓解了天津市场租赁困难的局面 与此同时, 由于个别物流主力租户的自建库陆续完工入市, 我们亦录得数宗来自电子商务零售商的退租 有鉴于此, 净吸纳量总计约 18.7 万 (2 万平方 供应 & 需求 (1, ) 657 274 577 474 474 412 531 52 454 412 313 224 净吸纳量 171 95 英尺 ), 整体环比上升 2.6 个百分点至 6.2% 值得注意地, 某智慧物流供应商整租了中国物流资产天津西青物流园 期 宗面积约 8 万 (86 万平方英尺 ) 的租赁交易也于季内在普洛斯宁河物流园二期完成 租金小幅上涨 平均租金 ( 每月每 ) 26.8 3.2 31.6 32.9 34.4 36.1 38. 尽管部分位于新兴区域, 且租金水平相对较低的新增项目拉低了市 场平均租金增长率, 但本季度天津物流市场平均租金依然环比上涨 1.5% 至 3.2 元 (4.4 美元 ) 每月每 217 218 219F 22F 221F 222F 223F 3
租金 7.4 % sq m 7.4 % 36.6 RMB 36.6 原计划 218 年四季度完工入市的两座新项目因工期延误而被推迟至 219 年 廊坊物流市场 由于缺少, 租赁成交有限 ; 需求依然强劲 ( 百分比 ) 7.4% 廊坊物流面积需求强劲 无法在北京觅得合适仓储 面积的租户通常将廊坊作为优质的替代选项 然而第四季度廊坊租赁市场较京津冀区域其他市场而言并不活跃 这主要由于廊坊缺乏 原计划 218 年四季度完工入市的两座新项目因工期延误而被推迟至 219 年 廊坊整体维持在 供应 & 需求 (1, ) 34 34 12 86 54 54 净吸纳量 7.4% -34 平均租金稳定增长 由于市场需求旺盛且可租赁面积有限, 部分业主调整其项目租金 廊坊仓储物业平均租金继续稳定增长, 环比上升 1.5% 至 36.6 元 (5.3 美元 ) 每月每 平均租金 ( 每月每 ) 32.7 36.6 38.6 4.7 43.1 45.7 48.4 217 218 219F 22F 221F 222F 223F 4
219 年区域市场概览 15 座新项目 ; 合计建筑面积 79.2 万 219 年应保持低位, 整 PP 体 1.9% 792, 需求主要来自电商及第三方物流供应商 1.9 % 投资市场 股权投资与收购仍为主要投资模式, 投资者及物流开发商继续对京津冀区域仓储项目展示出强烈兴趣 由于土地供应缺乏以及业主不愿出售其项目, 股权投资及收购仍为主要投资方式 例如, 根据高力国际的调研, 物流设施供应商普洛斯入股 家国资物流企业并将联合开发 块位于天津滨海新区核心区子市场的大面积土地 市场预测 219: 整体或将继续保持低位 根据我们的调研,219 年, 合计建筑面积约 79.2 万 (85 万平方英尺 ) 的 15 座新增物流项目将在北京 - 天津 - 廊坊物流市场交付使用 鉴于北京及环京区域极为有限的可租赁面积, 我们预计位于新兴区域, 特别是天津新兴区域的项目将在 219 年被迅速吸纳 尽管个别电子商务零售商将在其自建仓库完工后搬迁至自建仓库并退租部分现有租赁面积, 但我们相信这 举动在中短期内将不会对整体造成较大影响 我们预计区域市场或将由 218 年底的 4.6% 稳定下降直至满租 38.6 平均租金年涨幅 5.% 至 38.6 元每月每 特别地, 高力国际建议 : > 219 年拥有较大面积租赁需求的租户应考虑天津市场 尽管这些项目部分位于新兴区域, 但其极具竞争力的租金水平以及充足的可租赁面积或可抵消因较远运输距离而造成的缺陷 5
主要作者 : 姚质彬高级分析师 研究 华北 +86 1 8518 1633 ext. 65 Zhibin.Yao@colliers.com 如需更多资讯, 敬请联系 : 邓懿君董事总经理 中国 +86 21 6141 3688 Tammy.Tang@colliers.com 吴涛总监 产业及工业地产服务 华北 +86 1 8518 1633 ext. 77 Tower.Wu@colliers.com 夏思坚执行董事 研究 亚洲 +852 2822 511 Andrew.Haskins@colliers.com 邱义昇高级董事 研究 中国 +86 21 6141 359 Dave.Chiou@colliers.com 曹化行总监 研究 华北 +86 1 8518 1633 ext. 61 Emily.Cao@colliers.com 关于高力国际集团 高力国际集团 ( 纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码 : CIGI) 是行业领先的全球房地产服务公司, 在全球 69 个国家拥有超过 13, 名专业人员 作为发展最快的全球上市房地产服务公司, 217 年高力国际录得企业营业收入 23 亿美元 ( 若包含联营公司则为 27 亿美元 ) 凭借锐意进取的企业文化和显著的内部股权比例, 高力国际致力于向世界各地的房地产用户 业主及投资者提供全面的优质服务, 并通过投资管理平台, 协助打理来自全球众多知名地产投资机构价值超过 25 亿美元的资产 高力国际专业人员不断创新思维 交流共享, 向客户提供周到创新的建议, 协助客户加速他们的成功 高力国际超过任何其他房地产服务公司, 连续 13 年入围 IAOP( 国际外包专业协会 ) 全球外包 1 强 商业地产管理 连续两年评选高力国际为最佳地产管理公司 高力国际拥有 支经验丰富且占显著股权的优秀管理团队, 成功超过 2 年持续为客户及股东创造逾 2% 的年收益率 如需了解更多有关高力国际的最新新闻, 请浏览官方新闻中心或关注官方微博, 也可扫描右方二维码, 关注高力国际官方微信 : 版权所有 219 高力国际 本文所包含之信息均取自被视为可靠之来源 我们已采取 切合理努力以保证本文中信息之准确性, 但我们无法确保信息准确 对于文中任何不准确信息, 我们不承担任何责任 读者们被鼓励在根据本文所含任何材料采取行动前, 向专业顾问进行咨询