供应量, 净吸纳量及空置率图 1 供应量, 净吸纳量及空置率对比图,2005 年 ~2014 年伴随四个新项目入市, 为北京甲级写字楼市场注入 27.2 万平方米新增供给, 核 140 供应量 ( 左轴 ) 吸纳量 ( 左轴 ) 空置率 ( 右轴 ) 35% 心商务区供给不足的现状于 2014

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诚鲍
5 years ago
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Savills World Research Beijing 市场简报写字楼 2015年1月图片来源: 浦项中心望京朝阳区概述过去四年核心区域供给缺乏的现状伴随第四季度四个项目入市得到缓解尽管如此由于需求稳定租金保持小幅上涨第四季度甲级写字楼市场迎来 27.2万平方米可租赁供给将总存量推至980万平方米至此 2014年全年供给量总计45.

1 Savills World Research Beijing 市场简报写字楼 2015年1月图片来源: 浦项中心望京朝阳区概述过去四年核心区域供给缺乏的现状伴随第四季度四个项目入市得到缓解尽管如此由于需求稳定租金保持小幅上涨第四季度甲级写字楼市场迎来 27.2万平方米可租赁供给将总存量推至980万平方米至此 2014年全年供给量总计45.1万平方米系2011年至 2013年间年均供给量的1.4倍经济企稳加之需求趋稳促使第四季度净吸纳量从上季度的12.3万平方米上升至13.0万平方米系近三年最高值由此全年净吸纳量累计达到39.4 万平方米系近三年最高近乎2013 年的七倍由于第四季度供给充足全市整体空置率环比上升1.3个百分点至4.8% 同比增长0.4个百分点鉴于位于传统区域之项目业主仍然具有相对较强的议价能力截至2014 年底甲级写字楼租金环比上升0.5% 至每平方米每月人民币317.1元同比增长2.2% 经济企稳加之需求趋稳净吸纳量攀升至过去三年的最高水平王琼第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 2015年甲级写字楼供给量将继续攀升总计10个项目入市为市场带来 60.6万平方米新增供给从而导致整体出租率和租金小幅下降 savills.com.cn/research 01

供应量, 净吸纳量及空置率图 1 供应量, 净吸纳量及空置率对比图,2005 年 ~2014 年伴随四个新项目入市, 为北京甲级写字楼市场注入 27.

SOHO2 号位于中关村的中关村互联网金融中心和融科资讯中心 B 座, 以及位于望京区域的浦项中心与万平方米 80 60 20% 15% 此同时, 另外两个项目位于金融街 40 10% 的锦什坊街柒号和位于望京的诺金中心 20

净有效租金 ( 元 / 平方米 / 月 ) 2014 年第四季度 9,787,000 4.8 130,000 272,000 317.1 环比 (%/ 百分点 ) +2.9 +1.3 +6.2 +120.2 +0.

2 表 2 2014 年第四季度新增供给项目名称中关村互联网金融中心光华路 SOHO 2 号融科咨讯中心 B 座浦项中心位置中关村 CBD 中关村望京入市时间 2014 年 10 月 2014 年 11 月 2014 年 12

2 供应量, 净吸纳量及空置率图 1 供应量, 净吸纳量及空置率对比图,2005 年 ~2014 年伴随四个新项目入市, 为北京甲级写字楼市场注入 27.2 万平方米新增供给, 核 140 供应量 ( 左轴 ) 吸纳量 ( 左轴 ) 空置率 ( 右轴 ) 35% 心商务区供给不足的现状于 2014 年第四 % 季度得到缓解这些项目包括位于 CBD % 的光华路 SOHO2 号位于中关村的中关村互联网金融中心和融科资讯中心 B 座, 以及位于望京区域的浦项中心与万平方米 % 15% 此同时, 另外两个项目位于金融街 40 10% 的锦什坊街柒号和位于望京的诺金中心 20 5% 则将入市时间推迟至 2015 年三月 % 表 1 北京市甲级写字楼租赁市场关键指标,2014 年第四季度可租赁面积空置率 (%) 净吸纳量供给量净有效租金 ( 元 / 平方米 / 月 ) 2014 年第四季度 9,787, , , 环比 (%/ 百分点 ) 同比 (%/ 百分点 ) 表年第四季度新增供给项目名称中关村互联网金融中心光华路 SOHO 2 号融科咨讯中心 B 座浦项中心位置中关村 CBD 中关村望京入市时间 2014 年 10 月 2014 年 11 月 2014 年 12 月 2014 年 12 月开发商北京科技园置业 SOHO 中国融科智地浦项集团等级甲级甲级国际甲级甲级可租赁写字楼面积标准层面积 51,000 84,000 58,000 79,000 2,100 约 780-1,400 3,150 1,500-2,200 物业管理公司戴德梁行锦融物业管理第一太平戴维斯第一太平戴维斯租金报价 ( 元 / 平方米 / 月 ) 物业管理费 ( 元 / 平方米 / 月 ) 300 无统一报价 ( 不含空调费 )

3 至此,2014 年全年供给量达到 45.1 万平方米, 系 2011 年至 2013 年间年均供给量的 1.4 倍, 同时将北京甲级写字楼总存量推至 980 万平方米鉴于本地经济企稳, 企业扩张欲望有所增长支撑需求趋稳, 加之上升的供给量, 促使 2014 年第四季度净吸纳量从上季度的 12.3 万平方米上升至 13.0 万平方米, 系近三年最高值由此, 全年净吸纳量累计达到 39.4 万平方米, 系近三年最高, 近乎 2013 年的七倍金融 IT 及高科技和专业服务企业继续为本季度需求的主要来源, 其需求占据总成交量的 72% 其中, 专业服务企业需求相比前三季度有所增长, 而制造业对甲级办公面积的需求继续呈现萎缩态势纵观 2014 年, 金融 IT 及高科技和专业服务企业仍引领需求, 合计占据总成交量的 55%, 而制造业需求占比却从 2013 年的 13% 跌至 2014 年的 5% 尽管本季度外资企业需求呈现小幅上升, 占比由上季度的 20% 攀升至本季度的 43% 但从全年来看, 内资企业仍然为写字楼市场的主要需求来源, 占 2014 年需求总量的 73% 随着四个新项目入市, 全市整体空置率环比上升 1.3 个百分点至 4.8%, 虽为 2012 年以来的最高值, 但仍系全国最低水平基于稳定的需求, 多数子市场空置率低于 5.0%, 其中金融街空置率录得 0.6% 的全市最低值租金鉴于位于传统区域之项目业主仍然具有相对较强的议价能力, 甲级写字楼租金连续三个季度小幅上涨截至 2014 年底, 甲级写字楼租金环比上升 0.5%, 至每平方米每月人民币元, 同比增长 2.2% 在传统商务区中,CBD 和东长安街租金涨幅最大, 环比分别增长 0.6% 和 0.5% 而金融街仍是租金最高的区域, 平均租金达到每平方米每月人民币元各商务区租金与空置率传统商务区光华路 SOHO2 号于 2014 年第四季度交付使用, 为 CBD 区域带来 8.4 万平方米新增供给, 从而将该区域空置率拉升至 6.5%, 环比上升 3.4 个百分点然而, 作为本地三个核心区域之一,CBD 继续受到众多内外资企业的青睐, 其 2014 年净吸纳量累计为 9 万平方米, 为全市总量的 23% 鉴于需求大体稳定, 截至 2014 年底,CBD 租金同比上涨 2.8%, 至每平方米每月人民币元鉴于可租赁面积有限加之大量等待续约的租客, 金融街在租金和空置率两方面表现均优于其他子市场具体来讲, 租金仍系全市最高值, 录得每平方米每月人民币元, 环比上升 1.1%, 同比增长 3.0%, 与此同时, 空置率环比下降图 2 甲级写字楼租金指数,2005 年第一季度 ~2014 年第四季度 /2000 = 全市 CBD CBD 周边燕莎东二环东长安街金融街中关村其他表年第四季度主要租赁成交案例租户项目区域毕马威华振会计师事务所租赁面积新租 / 续租盈科中心 CBD 周边 26,000 新租现代汽车金融保利国际广场望京 14,000 新租图 3 各商务区租金与空置率,2014 年第三季度对比第四季度 /14 租金 ( 左轴 ) /14 租金 ( 左轴 ) /14 空置率 ( 右轴 ) /14 空置率 ( 右轴 ) 12% 10% 一汽丰田环球金融中心 CBD 9,000 续租凯德商用来福士中心东二环 5,000 续租到到网财富金融中心 CBD 2,100 新租人民币 / 平方米 / 月全市平均租金 8% 6% 4% 九鼎投资英蓝国际中心金融街 2,000 续租 100 2% 朱李叶健康科技中海广场 CBD 1,800 新租 0 CBD CBD 周边燕莎东二环东长安街金融街中关村其他区域 0% savills.com.cn/research 03

亚洲基础设施投资银行是一个由 21 个亚洲国家组成重点支持基础设施建设的政策性银行, 其中中国为最大股东随着中关村互联网金融中心和融科资讯中心 B 座入市带来 10.

9 个百分点伴随一系列 IT 及科技类公司年内成功上市或获得新一轮融资 ( 例如小米和 IT 桔子 ),2014 年 IT 及高科技行业表现优异, 整体办公需求强劲有鉴于此,2014 年全年中关村净吸纳量达到表 4 未来项目聚焦

2,000-4,000 2,000 物业仲量联行仲量联行待定保利物业管理公司报价每平方米每月人民币 270 元每平方米每月人民币 650 700 元每平方米每月人民币 580 元每平方米每月人民币 330 元物业费每平方米每月人民币

4 0.6 个百分点, 仅为 0.6%, 系所有子市场中的最低值此外,2014 年 11 月北京亚太经济合作组织 (APEC) 会议上宣布亚洲基础设施投资银行将落户北京金融街, 这将令北京金融街作为中国金融中心的地位进一步加强, 从而加强来自金融企业的需求亚洲基础设施投资银行是一个由 21 个亚洲国家组成重点支持基础设施建设的政策性银行, 其中中国为最大股东随着中关村互联网金融中心和融科资讯中心 B 座入市带来 10.9 万平方米可租赁面积, 中关村迎来了过去五年来的首批新增供给至此, 中关村空置率环比上升 4.1 个百分点, 至 5.2%, 同比增长 2.9 个百分点伴随一系列 IT 及科技类公司年内成功上市或获得新一轮融资 ( 例如小米和 IT 桔子 ),2014 年 IT 及高科技行业表现优异, 整体办公需求强劲有鉴于此,2014 年全年中关村净吸纳量达到表 4 未来项目聚焦项目名称中航广场锦什坊街柒号启皓北京保利国际广场塔 1 位置中关村金融街燕莎望京开发商中航国际国资委泰鸿集团保利地产写字楼面积标准层面积 52,000 59, ,000 61,000 约 3,000 5,000 2,000-4,000 2,000 物业仲量联行仲量联行待定保利物业管理公司报价每平方米每月人民币 270 元每平方米每月人民币元每平方米每月人民币 580 元每平方米每月人民币 330 元物业费每平方米每月人民币 30 元每平方米每月人民币 34 元待定每平方米每月人民币 33 元表年新增供给项目入市时间商务区可租赁面积锦什坊街柒号第一季度金融街 59,000 中航广场一期第一季度中关村 52,000 诺金中心第一季度望京 30,000 保利国际广场塔 1 第一季度望京 61,000 启皓北京第三季度燕莎 101,000 绿地中心第四季度望京 61,000 达美中心广场 1 座第四季度 CBD 周边 39,000 国航总部大厦第四季度燕莎 104,000 开元国际广场 - 中国建筑大厦第四季度亚奥 60,000 开元国际广场 - 中外运大厦第四季度亚奥 40,000 04

6.8 万平方米, 系自 2008 年以来的最高水平同时, 租金环比增长 0.7%, 同比增长 2.7%, 至每平方米每月人民币 239.3 元新兴区域 2014 年第四季度, 鉴于望京租金增长稳健, 非核心区域租金环比增长 0.7%, 达到每平方米每月人民币 258.5 元, 同比增长 4.3% 与此同时, 鉴于 2014 年下半年两个新项目相继入市, 非核心区域空置率环比上升 1.

9 万平方米可租赁供给至此, 截至 2014 年底, 望京甲级及乙级写字楼总存量扩至 78.4 万平方米由于新项目入市, 望京区域空置率环比上升 3.1 个百分点, 至 14.3%, 同比增长 12.

4 元, 系所有子市场中租金增长速度最快的区域市场展望由于位于金融街的锦什坊街柒号和位于望京的诺金中心将入市时间推迟至 2015 年三月,2015 年北京甲级写字楼市场供给将继续增长, 总计 10 个项目将交付使用, 为市场带来 60.6 万平方米可租赁办公面积, 系过去 5 年年均供给量的 1.2 倍届时总存量将增长 6.

核心商务区有限的新增供给将导致需求进一步向新兴区域扩散譬如,2015 年望京和亚奥区域将分别迎来 15.

5 6.8 万平方米, 系自 2008 年以来的最高水平同时, 租金环比增长 0.7%, 同比增长 2.7%, 至每平方米每月人民币元新兴区域 2014 年第四季度, 鉴于望京租金增长稳健, 非核心区域租金环比增长 0.7%, 达到每平方米每月人民币元, 同比增长 4.3% 与此同时, 鉴于 2014 年下半年两个新项目相继入市, 非核心区域空置率环比上升 1.8 个百分点, 至 8.8%, 同比增长 5.8 个百分点由于核心区租金仍在高位徘徊, 因此部分公司, 特别是 IT 及高科技制造业及文化传媒企业, 为降低成本继续向非核心区域动迁 2014 年近三分之一的净吸纳量源自非核心区域由韩国制造业巨头浦项集团投资的浦项中心成为继望京 SOHO 塔 3 之后 2014 年大望京区域第二个入市的项目, 为望京区域提供 7.9 万平方米可租赁供给至此, 截至 2014 年底, 望京甲级及乙级写字楼总存量扩至 78.4 万平方米由于新项目入市, 望京区域空置率环比上升 3.1 个百分点, 至 14.3%, 同比增长 12.8 个百分点商务氛围的日趋完善加之 12 月底 14 号地铁线东段的开通进一步提升了望京至市区的通达性, 望京区域来自 IT 及高科技和制造业公司的需求强劲, 这亦反映在望京 SOHO 塔 3 之空置面积被迅速吸纳以及区域内其他项目保持较高出租率至此望京区域租金环比增长 2.4%, 同比上升 4.3%, 至每平方米每月人民币元, 系所有子市场中租金增长速度最快的区域市场展望由于位于金融街的锦什坊街柒号和位于望京的诺金中心将入市时间推迟至 2015 年三月,2015 年北京甲级写字楼市场供给将继续增长, 总计 10 个项目将交付使用, 为市场带来 60.6 万平方米可租赁办公面积, 系过去 5 年年均供给量的 1.2 倍届时总存量将增长 6.2% 尽管 2015 年需求量将达到过去四年的均值, 但由于供给量增长, 全市整体空置率将上涨至 7-8% 与此同时, 业主将提供租金折扣以应对加剧的竞争未来 12 个月, 甲级写字楼租金预计将小幅下跌 1-2% 至每平方米每月人民币元仅有 18% 的新增供给将座落于 CBD 金融街和中关村等核心区域, 因此其租金和空置率将保持稳定另一方面, 核心商务区有限的新增供给将导致需求进一步向新兴区域扩散譬如,2015 年望京和亚奥区域将分别迎来 15.2 万和 10 万平方米新增供给, 其存量将分别扩大 19% 和 46% 随着优质新项目的建成提升区域整体商务氛围, 加之相对较低的租金, 该两区域对诸多企业的吸引力将进一步增强 Please contact us for further information Savills Research Savills Beijing Research & Consultancy Savills Commerical James Macdonald Director, China james.macdonald@savills.com.cn Joan Wang Director joan.wang@savills.com.cn Anthony McQuade Senior Director anthony.mcquade@savills.com.cn Gary Wen Senior Director gary.wen@savills.com.cn Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.com.cn/research 05

216 年 8 月市场概述 216 年月日, 通州出台了商住限购新政, 规定新建商业办公项目应当按照规划用途销售, 并只能出售给企事业单位或社会组织, 且上述单位购买后再出售时,

216 年 8 月市场概述 216 年月日, 通州出台了商住限购新政, 规定新建商业办公项目应当按照规划用途销售, 并只能出售给企事业单位或社会组织, 且上述单位购买后再出售时, Savills World Research Beijing 市场简报销售及投资 216 年 8 月概述总体来看, 本季度北京物业市场投资热度不减图片 : 空港国际, 顺义区大宗整售市场本季度见证两宗整售交易, 成交总金额达 48. 亿元人民币截至目前,216 年大宗