供应量, 净吸纳量及空置率 2018 年第一季度, 北京甲级写字楼市场迎来两个新增项目, 分别是 : 位于望京的中航资本大厦和位于三元桥区域的中融信托广场, 合计为市场带来约 14.5 万平方米的办公面积目前, 全市甲级写字楼存量达到 1,065 万平方米 ( 含自用面积 ) 中融信

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屐穹周
5 years ago
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1 Savills World Research 市场简报写字楼图片 : 中航资本大厦, 望京概述 2018 年第一季度, 北京甲级写字楼租赁需求旺盛, 带动整体租金连续三季度上涨 2018 年第一季度, 北京甲级写字楼市场迎来两个新增项目, 合计为市场带来约 14.5 万平方米的办公面积目前, 全市甲级写字楼存量达到 1,065 万平方米 ( 含自用面积 ) 第一季度, 办公租赁需求保持活跃, 全市空置率环比下降 0.8 个百分点至 6.8%, 同比上升 0.7 个百分点鉴于活跃的市场需求, 全市甲级办公楼平均租金指数继续回升, 环比和同比分别上涨 2.4% 和 4% 全市平均租金达到人民币每平方米每月元预计 2018 年第二季度, 北京甲级写字楼市场将迎来四个新项目, 合计带来约 22 万平方米的办公面积非核心商务区甲级写字楼市场呈现快速发展的势头, 本季度部分知名企业选择入驻非核心区, 有效提升区域商务氛围熊志坤, 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 savills.com.cn/research 01

2 供应量, 净吸纳量及空置率 2018 年第一季度, 北京甲级写字楼市场迎来两个新增项目, 分别是 : 位于望京的中航资本大厦和位于三元桥区域的中融信托广场, 合计为市场带来约 14.5 万平方米的办公面积目前, 全市甲级写字楼存量达到 1,065 万平方米 ( 含自用面积 ) 中融信托广场前身为太阳宫百盛购物中心, 于 2016 年被中融长河资本收购后, 改造为写字楼项目, 目前已吸引大众汽车入驻中航资本大厦的 27 层至 43 层用于集团自用, 自用面积约占 45% 图 1 供应量, 净吸纳量及空置率,2006 年年第一季度万平方米供应量 ( 左轴 ) 吸纳量 ( 左轴 ) 空置率 ( 右轴 ) 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2018 年第一季度, 办公租赁需求保持活跃, 全市空置率环比下降 0.8 个百分点至 6.8%, 同比上升 0.7 个百分点 /18 *2018 年初我司对项目重新筛选, 对不再符合甲级写字楼标准的项目进行降级, 因此造成全市甲级写字楼存量空置率租金的变化来源 : 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 0% 表 1 新增供应,2018 年第一季度项目名称商务区等级写字楼建筑面积 ( 平方米 ) 租售策略中融信托广场其他 ( 三元桥 ) 甲级 65,300 出租中航资本大厦望京甲级 79,900 出租 + 自用表 2 主要租赁成交案例,2018 年第一季度租户行业国籍项目商务区租赁面积 ( 平方米 ) 大众汽车制造加工外资中融信托广场其他 ( 三元桥 ) 不适用小咖秀 IT 及高科技内资中航资本大厦望京 20,000 今日头条文化传媒内资互联网金融中心中关村 7,000 博莱克威奇专业服务外资融新科技中心望京 4,000 谷歌 IT 及高科技外资融科资讯中心中关村 3,450 中外建投投资控股有限公司金融内资双子座大厦 CBD 周边 1,700 02

3 在国家鼓励科技创新的大环境下, 科技行业继续快速发展, 对大体量办公面积的需求有增无减最新成交案例包括 : 谷歌在位于中关村区域的融科资讯中心 B 座扩租 3,450 平方米的办公面积视频拍摄应用小咖秀在位于望京区域的中航资本大厦承租约 20,000 平方米的办公面积今日头条在位于中关村区域的互联网金融中心承租逾 7,000 平方米的办公面积在金融监管愈发严格的大环境下, 银行保险证券等传统金融行业对业务扩张持谨慎态度, 而基金等投资机构则表现活跃例如 : 中商基财富 ( 北京 ) 投资管理在位于 CBD 区域的国际财源中心东塔承租 1,740 平方米的办公面积中外建投投资控股有限公司在位于 CBD 周边的双子座大厦承租 1,700 平方米的办公面积此外, 传统行业如专业服务和制造业也保持一定活力例如 : 美国工程设计咨询公司博莱克威奇在位于望京的融新科技中心租赁约 4,000 平方米的办公面积大众汽车在中融信托广场承租较大面积的办公空间联合办公类租户仍在进一步扩张业主或同运营商积极合作, 或自行创立联合办公品牌一季度精选租赁成交有 : 图 2 甲级写字楼租金指数,2006 年第一季度年第一季度 350 全市 CBD CBD 周边燕莎东二环东长安街金融街中关村望京亚奥丽泽梦想加分别签约位于丽泽商务区的聚杰金融大厦和汇亚大厦氪空间在位于 CBD 周边的中央公园广场承租 6,000 平方米的办公面积 /2000 = 来源 : 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部图 3 各商务区租金与空置率,2017 年第四季度与 2018 年第一季度 /2000 = /17 租金指数 ( 左轴 ) /18 租金指数 ( 左轴 ) /17 空置率 ( 右轴 ) /18 空置率 ( 右轴 ) 平均租金指数 CBD 金融街中关村 CBD 周边燕莎东二环东长安街望京亚奥丽泽核心商务区非核心商务区新兴商务区来源 : 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 100% 80% 60% 40% 20% 0% 中海地产计划将位于金融街的中海地产大厦改造为集团旗下联合办公品牌 OfficeZip, 预计将于今年 9 月份开业 3 月, 景瑞地产收购位于中关村的一商用物业, 计划将由景瑞旗下合福资本投资的 Distrii 办伴运营管理, 打造共享办公旗舰空间租金鉴于活跃的市场需求, 全市甲级办公楼平均租金指数继续回升, 环比和同比分别上涨 2.4% 和 4% 全市平均租金达到人民币每平方米每月元各商务区租金与空置率核心商务区受益于春节假期后租赁成交的回暖,2018 年一季度 CBD 区域整体成交量有所上升第一季度,CBD 区域空置率环比下降 0.3 个百分点至 3.4% 平均租金为人民币每平方米每月元, 平均租金指数环比上涨 0.4% 受停工令及调规影响,CBD 核心区整体建设工期延后, 首批项目将推迟至今年下半年入市 CBD 核心区首批入市项目积极开展预租, 部分项目已锁定一批优质租户由于项目品质较好, 意向客户多以办公升级及整合需求为主而现有项目的部分租户在续租谈判中灵活调整续租期, 期待在 CBD 核心区项 savills.com.cn/research 03

目入市后通过搬迁升级办公空间预计下半年 CBD 核心区项目的陆续入市将改变整个 CBD 区域市场的现有格局金融街区域依然是全市最为稳定的区域, 租金继续保持稳步上涨金融街区域空置率环比下降 0.2 个百分点至 1.5% 平均租金为人民币每平方米每月 600.9 元, 平均租金指数环比上涨 5.

3%, 超过金融街成为全市空置率水平最低的区域平均租金为人民币每平方米每月 299.6 元, 平均租金指数环比上涨 6.5% 该区域十分缺乏新增供应, 未表 3 未来项目聚焦,2018 年第二季度来供应将主要来源于对存量项目的改造非核心商务区第一季度,CBD 周边区域空置率环比下降 1.1 个百分点至 6.1% 同期, 区域平均租金为人民币每平方米每月 302.

4 目入市后通过搬迁升级办公空间预计下半年 CBD 核心区项目的陆续入市将改变整个 CBD 区域市场的现有格局金融街区域依然是全市最为稳定的区域, 租金继续保持稳步上涨金融街区域空置率环比下降 0.2 个百分点至 1.5% 平均租金为人民币每平方米每月元, 平均租金指数环比上涨 5.9% 作为区域内最早入市的华嘉胡同项目, 预计将于 2019 年启动预租, 将一定程度上缓解金融街供应紧张的局面随着丽泽商务区的日渐成熟, 以及亚投行总部于 2019 年投入使用, 预计将分流部分金融街的租户同时, 由于金融监管逐步升级, 银行证券等金融行业扩张也将受到限制得益于科技行业旺盛的租赁需求, 中关村区域空置率环比下降 1.1 个百分点为 1.3%, 超过金融街成为全市空置率水平最低的区域平均租金为人民币每平方米每月元, 平均租金指数环比上涨 6.5% 该区域十分缺乏新增供应, 未表 3 未来项目聚焦,2018 年第二季度来供应将主要来源于对存量项目的改造非核心商务区第一季度,CBD 周边区域空置率环比下降 1.1 个百分点至 6.1% 同期, 区域平均租金为人民币每平方米每月元, 平均租金指数环比上涨 1.6% 本季度, 燕莎区域空置率环比下降 0.3 个百分点至 4.5%; 平均租金为人民币每平方米每月元, 平均租金指数环比上涨 0.4% 东长安街需求稍显疲弱, 空置率与上季度持平为 5.5% 平均租金为人民币每平方米每月元, 平均租金指数环比上涨 1.4% 中航资本大厦去化迅速, 带动望京区域空置率环比下降 1.8 个百分点至 10.9% 望京区域租赁需求旺盛, 且以大面积需求为主, 因此业主纷纷提高报价第一季度, 望京区域平均租金为人民币每平方米每月元, 平均租金指数环比上升 5.5% 项目名称美瑞泰富大厦中粮置地广场亚奥区域表现平稳, 成交主要集中在中海国际中心, 空置率环比下降 1.9 个百分点至 12.1% 平均租金为人民币每平方米每月元, 平均租金指数环比上升 3 % 由新奥集团开发建设的北投金融中心项目预计将于 2019 年入市, 项目办公建筑面积共计 38 万平方米, 其中 80,000 平方米将为亚投行总部自用, 剩余面积将对外出租新兴商务区由于去年底项目的集中入市, 商务氛围尚未成熟的丽泽商务区去化压力较大, 目前丽泽商务区整体空置率为 90.3%, 平均租金为人民币每平方米每月 195 元市场展望 2018 年第二季度, 北京甲级写字楼市场将迎来四个新增项目, 合计带来约 22 万平方米的办公面积新增项目均位于非核心商务区, 北京甲级写字楼市场去中心化趋势愈发明显望京和亚奥等非核心商圈成交仍以大面积需求客户为主, 空置率将进一步下降, 因此租金仍有进一步上涨空间 CBD 核心商务区首批入市项目预租平稳进行, 业主方将积极通过预租来化解大体量供应带来的压力区域望京其他 ( 安定门 ) 业主北京美瑞泰富置业有限公司中粮集团办公楼层地上 40 层地上 13 层办公面积 70,220 平方米 52,120 平方米标准层面积 1,956 平方米 1,965-3,046 平方米根据 2018 年两会, 未来国内经济发展的重点将放在振兴实体经济上, 发展壮大科技创新的新动能, 通过技术创新机制创新改造提升传统产业因此,2018 年写字楼市场的需求主力将聚焦在科技行业和传统行业的升级需求, 金融行业则保持平稳 2018 年政府工作报告明确指出, 全面放开一般制造业, 扩大电信医疗教育养老新能源汽车等领域开放, 预计将带动以上行业的扩张, 而来自上述领域的企业对办公面积的需求将进一步提升净高 3.3 米 2.9 米 04

定义租金 : 租金系位于项目中区约 500 平方米拥有清晰视野三年租赁期的写字楼单元租金, 以建筑面积计算的估计有效净租金租金指数 : 反映一定时期内租金水平变动趋势和变动程度 Please contact us for further information Research Central Research & Management

mcquade@savills.com.cn Jack Xiong Director +8610 5925 2042 jack.xiong@savills.com.cn Gary Wen Senior Director +8610 5925 2064 gary.wen@savills.com.cn Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange.

It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.

It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent.

5 定义租金 : 租金系位于项目中区约 500 平方米拥有清晰视野三年租赁期的写字楼单元租金, 以建筑面积计算的估计有效净租金租金指数 : 反映一定时期内租金水平变动趋势和变动程度 Please contact us for further information Research Central Research & Management Consultancy Commercial James Macdonald Senior Director China james.macdonald@savills.com.cn Anthony McQuade Managing Director North China anthony.mcquade@savills.com.cn Jack Xiong Director jack.xiong@savills.com.cn Gary Wen Senior Director gary.wen@savills.com.cn Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.com.cn/research 05

216 年 8 月市场概述 216 年月日, 通州出台了商住限购新政, 规定新建商业办公项目应当按照规划用途销售, 并只能出售给企事业单位或社会组织, 且上述单位购买后再出售时,

216 年 8 月市场概述 216 年月日, 通州出台了商住限购新政, 规定新建商业办公项目应当按照规划用途销售, 并只能出售给企事业单位或社会组织, 且上述单位购买后再出售时, Savills World Research Beijing 市场简报销售及投资 216 年 8 月概述总体来看, 本季度北京物业市场投资热度不减图片 : 空港国际, 顺义区大宗整售市场本季度见证两宗整售交易, 成交总金额达 48. 亿元人民币截至目前,216 年大宗