半年小结 2018 年上半年, 北京甲级写字楼市场共迎来三个全新项目, 均位于非核心商务区, 合计带来约 21.5 万平方米办公面积 ( 含自用 ) 受良好去化的带动, 上半年共实现 38.7 万平方米净吸纳量, 令全市空置率半年环比下降 1.8 个百分点至 5.8% 其中, 由于核心商务区供应缺乏

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莹丁
5 years ago
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Savills World Research 市场简报写字楼 2018年7月图片: 美瑞泰富大厦望京概述 2018年上半年北京甲级写字楼市场新增供应有限而来自金融科技和专业服务行业继续保持稳定的租赁需求令全市空置率继续走低平均租金实现连续五个季度环比增长 2018年第二季度北京甲级写字楼市场仅迎来一个新项目即位于望京区域的美瑞泰富大厦该项目总办

1 Savills World Research 市场简报写字楼 2018年7月图片: 美瑞泰富大厦望京概述 2018年上半年北京甲级写字楼市场新增供应有限而来自金融科技和专业服务行业继续保持稳定的租赁需求令全市空置率继续走低平均租金实现连续五个季度环比增长 2018年第二季度北京甲级写字楼市场仅迎来一个新项目即位于望京区域的美瑞泰富大厦该项目总办公建筑面积为70,200平方米为美瑞泰富集团整体自用目前全市甲级写字楼存量包含自用面积达到 1,072万平方米第二季度办公租赁需求保持活跃全市空置率环比下降0.9个百分点至5.8% 同比下降0.7个百分点鉴于市场需求活跃全市甲级写字楼租金指数继续回升环比和同比分别上涨3.6%和7.5% 全市平均租金达到人民币每平方米每月355元 2018年下半年北京甲级写字楼市场预计将迎来年内的供应小高峰共计八个新项目入市合计带来约 57.5万平方米办公面积 2018年下半年北京甲级写字楼市场预计将迎来今年的供应小高峰新项目均处于优质区位扩租和办公升级需求将支撑新项目的去化熊志坤第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 savills.com.cn/research 01

2 半年小结 2018 年上半年, 北京甲级写字楼市场共迎来三个全新项目, 均位于非核心商务区, 合计带来约 21.5 万平方米办公面积 ( 含自用 ) 受良好去化的带动, 上半年共实现 38.7 万平方米净吸纳量, 令全市空置率半年环比下降 1.8 个百分点至 5.8% 其中, 由于核心商务区供应缺乏, 令空置率进一步下降, 维持在约 2% 的低位水平非核心商务区以望京板块表现最为突出, 在供应充沛背景下, 成交以大面积租赁为主, 去化速度较快而受基建环境等短板的影响, 丽泽商务区的空置率将难在短时间内得到改善图 1 供应量, 净吸纳量及空置率,2006 年年上半年万平方米供应量 ( 左轴 ) 吸纳量 ( 左轴 ) 空置率 ( 右轴 ) H/18 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 供应量, 净吸纳量及空置率 2018 年第二季度, 北京甲级写字楼市场仅迎来一个新项目, 即位于望京区域的美瑞泰富大厦, 该项目总办公建筑面积为 70,200 平方米, 为美瑞泰富集团整体自用目前, 全市甲级写字楼存量达到 1,072 万平方米 ( 含自用 ) 表 1 新增供应,2018 年第二季度第二季度, 租赁需求保持活跃, 全市空置率环比下降 0.9 个百分点至 5.8%, 同比下降 0.7 个百分点金融行业依然是市场需求的最主要来源瞩目成交案例如 : 美国友邦保险在位于 CBD 的招商局大厦租赁约 10,000 平方米 ; 长盛基金在位于亚奥的中建财富国际中心租赁约 5,000 平方米的办公面积以咨询律师事务所和会计师事务所为代表的的专业服务行业继续呈现出扩张和升级需求, 新租及项目名称商务区等级写字楼建筑面积 ( 平方米 ) 租售策略美瑞泰富大厦望京甲级 70,200 自用表 2 主要租赁成交案例,2018 年第二季度租户行业国籍项目商务区租赁面积 ( 平方米 ) 美国友邦保险金融外资招商局大厦 CBD 10,000 长盛基金金融内资中建财富国际中心亚奥 5,000 北京捷越联合信息咨询专业服务内资中粮广场东长安街 5,000 立信会计事务所专业服务内资中海国际中心亚奥 5,000 北京奥维云网大数据科技信息技术内资富力中心 CBD 2,400 触控科技信息技术内资中航资本大厦望京 2,000 02

3 扩租面积占总成交的 15% 主要成交包括 : 北京捷越联合信息咨询有限公司在位于东长安街的中粮广场扩租 5,000 平方米 ; 立信会计事务所在位于亚奥区域的中海国际中心租赁约 5,000 平方米的办公面积此外, 中伦律师事务所和盈科律师事务所已与正大中心项目签订意向租赁协议, 将于项目交付后实现搬迁入驻科技行业也保持强劲发展, 大面积需求租户带动写字楼空置率的进一步下降主要成交案例包括 : 北京奥维云网大数据科技股份有限公司在位于 CBD 周边的富力中心租赁约 2,400 平方米的办公面积数字游戏娱乐开发公司触控科技在位于望京的中航资本大厦租赁约 2,000 平方米的办公面积图 2 甲级写字楼租金指数,2006 年第一季度年第二季度租金鉴于市场需求活跃, 全市甲级办公楼平均租金指数继续回升, 环比和同比分别上涨 3.6% 和 7.5% 全市平均租金达到人民币每平方米每月 355 元各商务区租金与空置率核心商务区 CBD 区域仍然是企业选址最为青睐的区域之一第二季度,CBD 区域空置率环比下降 0.8 个百分点至 2.6% 平均租金为人民币每平方米每月元, 平均租金指数环比上涨 0.9% /2000 = 全市 CBD CBD 周边燕莎东二环东长安街金融街中关村望京亚奥丽泽据悉,CBD 管委会将建立入驻企业信用评估与楼宇管理联动机制, 严格规范区域内企业经营行为, 防范金融风险因此, 业主方将对金融客户筛选更加严格 2018 年下半年,CBD 核心区或将迎来中国人寿金融中心和正大中心两个首批新入市的项目由于项目提早开启预租, 且已达成意向的租户均为跨国及国内知名企业, 需求面积普遍在 15,000 平方米以上, 缓解了业主方的租赁压力图 3 各商务区租金与空置率,2018 年第一季度与 2018 年第二季度 /2000 = /18 租金指数 ( 左轴 ) 18 租金指数 ( 左轴 ) /18 空置率 ( 右轴 ) /18 空置率 ( 右轴 ) 平均租金指数 CBD 金融街中关村 CBD 周边燕莎东二环东长安街望京亚奥丽泽核心商务区非核心商务区新兴商务区 100% 80% 60% 40% 20% 0% 今年年初, 银监会出台关于整治银行业市场乱象的通知, 其中对银行业设立机构并展业提出规范要求, 导致部分银行企业的租赁需求受到影响由于第二季度部分写字楼出现地方性银行退租现象, 导致金融街整体空置率小幅攀升 0.4 个百分点至 1.9% 在金融监管趋严的背景下, 银行类客户的流动性及客户结构有所调整但基金投资类金融客户仍旧表现活跃, 对于核心区域的租赁需求并未减退第二季度, 金融街平均租金为人民币每平方米每月元, 平均租金指数环比上涨 2.6% 中关村区域近两年未有新项目入市, 办公面积十分紧俏, 区域空置率已跌破 1%, 因此企业扩租需求外溢至乙级写字楼或周边产业园项目紧俏的可租赁面积, 以及科技企业承租能力的提高, 令业主提高租金预期水平第二季度, 中关村 savills.com.cn/research 03

平均租金显著上涨至人民币每平方米每月 321.3 元, 平均租金指数环比上涨 8.1% 非核心商务区第二季度, 得益于骏豪中央广场的多个大面积客户的成交, 本项目已实现 90% 的出租率,CBD 周边区域空置率环比下降 2.3 个百分点至 3.8% 同期, 区域平均租金为人民币每平方米每月 308.2 元, 平均租金指数环比上涨 2.

4 平均租金显著上涨至人民币每平方米每月元, 平均租金指数环比上涨 8.1% 非核心商务区第二季度, 得益于骏豪中央广场的多个大面积客户的成交, 本项目已实现 90% 的出租率,CBD 周边区域空置率环比下降 2.3 个百分点至 3.8% 同期, 区域平均租金为人民币每平方米每月元, 平均租金指数环比上涨 2.1% 本季度, 启皓北京以远高于区域水平价格签约某内资金融客户如今, 超甲级办公项目更加注重项目运营管理及服务的提升, 并通过提供人文艺术等附加值服务以期实现租金水平的提升受此带动, 周边业主也纷纷提高报价, 拉动燕莎区域平均租金至人民币每平方米每月元, 平均租金指数环比上涨 4.6% 本季度, 该区域空置率环比下降 0.5 个百分点至 4.0% 东长安街空置率环比下降 0.8 个百分点为 4.7% 平均租金为人民币每平方米每月元, 平均租金指数环比上涨 4.6% 预计将于下半年入市的国际俱乐部写字楼目前预租率已达 98% 新兴商务区未来五年, 丽泽商务区将迎来 137 万平方米的新增供应, 其中 68% ( 约 93.4 万平方米 ) 将投入租赁市场由于市政基础设施及配套建设未跟上项目建设节奏, 影响较早入市项目的租赁活动因此目前丽泽商务区整体空置率仍处于高位 (89.7%), 平均租金为人民币每平方米每月元通州运河核心区建设进展顺利, 预计世界侨商中心 3 号楼将于今年下半年实现交付, 成为通州运河核心区首个亮相项目世界侨商中心 3 号楼和 2 号楼分别于 2016 年和 2017 年被华夏保险整栋购买, 预计将有少量自用, 大部分或对外出租市场展望 2018 年下半年, 北京甲级写字楼市场预计将迎来年内的供应小高峰, 共计八个新项目入市, 合计带来约 57.5 万平方米办公面积新项目均处于优质区位, 市场供应不足的情况有望得到改善表 3 未来项目聚焦,2018 年第三季度北京市规划和国土资源管理委员近期将出台建设项目规划使用性质正面和负面清单, 对北京市不同区域内土地及现有建筑的规划用途及调整方式实行了更为严格的限定, 预计未来北京核心区域的商业类土地供应将极为有限, 直接导致核心区内的优质办公项目将更加稀缺上半年, 中央公布了十余项金融领域开放政策, 其中包括取消银行外资持股比例限制扩大外资银行的业务范围等措施可以预见, 未来外资金融机构在华业务将有所反弹, 其办公租赁需求也有望水涨船高互联网及 IT 类企业仍将保持良好的发展势头, 尤其是获得融资或实现 IPO 的企业, 将会产生明显的办公升级需求, 承租更大办公面积目前, 望京区域现有项目保持较高出租率在大面积客户成交的带动下, 新项目快速去化, 入住率显著上升望京区域整体空置率环比下降 3.0 个百分点至 8.0% 第二季度, 望京区域平均租金水平进一步提升, 为人民币每平方米每月元, 平均租金指数环比上升 6.2% 项目名称中粮置地广场受企业搬迁及升级办公空间的成交带动, 亚奥区域表现不俗, 成交主要集中于中建财富中心和中海国际中心, 而且租户不乏央企及国内知名公司, 面积需求在 2,500-5,000 平方米, 令区域整体空置率环比下降 4.4 个百分点至 7.6% 平均租金为人民币每平方米每月元, 平均租金指数环比上升 2.0 % 区域其他 ( 安定门 ) 业主中粮集团办公楼层地上 13 层办公面积 52,120 平方米标准层面积 1,965-3,046 平方米净高 2.9 米 04

定义租金 : 租金系位于项目中区约 500 平方米拥有清晰视野三年租赁期的写字楼单元租金, 以建筑面积计算的估计有效净租金租金指数 : 反映一定时期内租金水平变动趋势和变动程度 Please contact us for further information Research Central Research & Management

mcquade@savills.com.cn Jack Xiong Director +8610 5925 2042 jack.xiong@savills.com.cn Gary Wen Senior Director +8610 5925 2064 gary.wen@savills.com.cn Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange.

It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.

It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent.

5 定义租金 : 租金系位于项目中区约 500 平方米拥有清晰视野三年租赁期的写字楼单元租金, 以建筑面积计算的估计有效净租金租金指数 : 反映一定时期内租金水平变动趋势和变动程度 Please contact us for further information Research Central Research & Management Consultancy Commercial James Macdonald Senior Director China james.macdonald@savills.com.cn Anthony McQuade Managing Director North China anthony.mcquade@savills.com.cn Jack Xiong Director jack.xiong@savills.com.cn Gary Wen Senior Director gary.wen@savills.com.cn Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.com.cn/research 05

216 年 8 月市场概述 216 年月日, 通州出台了商住限购新政, 规定新建商业办公项目应当按照规划用途销售, 并只能出售给企事业单位或社会组织, 且上述单位购买后再出售时,

216 年 8 月市场概述 216 年月日, 通州出台了商住限购新政, 规定新建商业办公项目应当按照规划用途销售, 并只能出售给企事业单位或社会组织, 且上述单位购买后再出售时, Savills World Research Beijing 市场简报销售及投资 216 年 8 月概述总体来看, 本季度北京物业市场投资热度不减图片 : 空港国际, 顺义区大宗整售市场本季度见证两宗整售交易, 成交总金额达 48. 亿元人民币截至目前,216 年大宗