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1 林子凯分析师 研究 华西区 需求活跃体验式购物迎升级 总结 & 建议 2019 年第 1 季度 2019 年 年均 2019 年第一季度西安优质零售市场需求活跃, 多以品牌调整为主 同时市场对于体验式购物更为关注 > 一季度无优质购物中心入市, 且需求较活跃, 带动环比下降 0.1 个百分点至 4.3%, 同时平均首层租金环比上升 0.9% 至 元每平方米每月 > 从新增租户的数量上看, 本季度传统餐饮 服饰 教育培训业态最为活跃 季内约四分之一的品牌租赁成交由城北商圈贡献, 居各商圈之首 需求供应租金 * > 由于 2019 年零售面积供应量较 2018 年同比下降约 20.5%, 净吸纳量在一定程度上受到限制, 因此我们预计 2019 年净吸纳量下降至 53.8 万平方米 > 不考虑项目延期入市因素, 我们预计本年度将有 7 个项目入市, 合计零售面积约 57.0 万平方米, 同比下降约 20.5% 除曲江商圈及解放路 - 钟楼商圈, 其他商圈均有入市项目 > 2019 年西安零售市场需求将继续稳步上升, 因此我们预计今年平均首层租金将同比上涨 3.9% 至约 元每平方米每月 2,600 平方米 0 平方米 环比 /1 季度末 538,000 平方米 570,000 平方米 同比 /2019 年末 0.9% 3.9% 人民币 人民币 ,800 平方米 396,200 平方米 年均增长率 % 人民币 > 人们不再仅仅满足单纯商品消费, 更追求体验式消费 因此对于零售项目来说, 应寻求顾客购物诉求, 同时应保持差异化来增强消费粘性, 来打造体验式购物 > 由于零售市场良好的供需关系,2019 年将保持稳定 ; 同时我们预计未来 5 年内, 将年均增长约 0.5 个百分点 0.1 百分点 0.1 百分点 4.3% 4.5% 0.5 百分点 6.4% 租金 : 平均首层租金, 人民币每平方米每月

2 新增供应本季度未录得优质零售项目入市 2,600 平方米 当季度为 4.3%, 环比下降 0.1 个百分点 PP ;2019 年将维持在 4.5% 人民币 平方米 净吸纳量数量方面, 传统餐饮 服饰及教育培训类位居新增租户前三 4.3 % 平均首层租金环比上升 0.9%; 曲江商圈以 元每平方米每月居首 2019 年第一季度回顾 活跃业态 : 传统餐饮 服饰 教育培训 传统餐饮 服饰 教育培训构成了本季度的主要需求业态 在数量方面, 传统餐饮占比 28.6%; 以休闲女装为主的服饰业态占比约 19.5%; 教育培训占比约 13.0%, 其中 40% 为少儿英语培训, 顶尖芭蕾 在西安优质购物中心连开两新店, 分别位于高新万达广场及 MOMOPARK 分区域来看, 我们录得城北商圈新增租户数量最多, 约占本季度新增租户的 25.9%; 高新商圈新增租户数量次之, 占本季度新增租户的 24.7%; 解放路 - 钟楼商圈位列第三, 占比 20.8% 保持稳定 本季度无优质零售项目入市, 且得益于稳定增长的需求, 因此本季度西安优质购物中心保持稳定, 环比下降 0.1% 至 4.3%. 分区域来看, 高新商圈为 1.1%, 为全市商圈最低 ; 其他商圈 1 目前居全市最高, 约为 8.2% 租金稳定增长 与此同时,2018 年西安优质购物中心整体实现业绩增长, 带动租金调涨, 本季度录得全市商圈平均首层租金环比上升 0.9% 至 元每平方米每月 1 西安市购物中心部分项目位置分散且数量较少, 无法纳入传统商圈内, 故暂以 其他商圈 统一统计 2

3 2019 年第 1 季度新增租户业态占比图示 塔博曼拟出售熙地港 50% 股权 传统餐饮服饰教育培训 13.0% 19.5% 28.6% 2019 年 2 月 14 日, 美国商业地产运营商塔博曼宣布将亚洲分公司旗下三家位于韩国和中国的购物中心 50% 的股权出售给美国私募投资巨头黑石旗下基金, 交易金额为 4.8 亿美元, 预计将于 2019 年完成 其中涉及西安熙地港项目, 交易完成后, 塔博曼仍将继续作为购物中心的管理合伙人, 并保留西安熙地港购物中心 25% 的股权 轻餐饮 9.1% 零售其他 6.5% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 零售商业各商圈租赁表现解放路 - 钟楼商圈 城北商圈 469, % , % 其他商圈 高新商圈 415, % , % 小寨商圈 611, % 总存量 租金 * 曲江商圈 *: 平均首层租金示意图中红色箭头标注为 其他商圈 的项目 364, %

4 平均首层租金 ( 人民币每平方米每月 ) 新增供应 & 净吸纳量 ( 000 平方米 ) 展望未来 体验式购物或是趋势 据西安市统计局, 西安市 2018 年全市居民人均可支配收入比上年同比增长 8.7% 消费能力的提高已经使人们不仅仅满足于单纯的商品消费, 更追求购物体验 零售项目通过视觉场景打造 多元化业态引进及线上线下结合进行购物等方式来迎合客户的潜在消费诉求, 来增加购物中心客流量以及消费粘性, 并获得成功 大悦城在白色情人节期间举行 梦境之城 气球艺术展 ;MOMOPARK 同样倾心打造诸如 卷卷公主画展 失恋博物展 及 白日寻梦展 等打卡展 ; 预计于 2019 年底开业的立丰国际购物广场, 将融合科技以 时空之旅 为主题打造各楼层, 给予顾客良好购物体验 场景体验式购物增强项目间辨识度, 吸引客流量, 未来将成为更多零售商业项目的重点打造方向 3.6% 4.4% 4.5% 4.7% 5.3% 6.3% 6.4% 新增供应 673 净吸纳量 F 2020F 2021F 2022F 2023F

5 主要作者 : 林子凯分析师 研究 华西区 kai.lin@colliers.com 如需更多信息询, 请联系 : 邓懿君董事总经理 中国区 tammy.tang@colliers.com 孙超董事总经理 华西区 sean.sun@colliers.com 夏思坚执行董事 研究 亚洲 andrew.haskins@colliers.com 邱义昇高级董事 研究 中国区 dave.chiou@colliers.com 张潇嘉高级经理 研究 华西区 donna.zhang@colliers.com 关于高力国际 高力国际集团公司 ( 纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码 : CIGI) 是行业领先的全球房地产服务公司, 在全球 68 个国家拥有超过 14,000 名专业人员 作为发展最快的全球上市房地产服务公司,2018 年高力国际录得企业营业收入 28 亿美元 ( 若包含联营公司则为 33 亿美元 ) 凭借锐意进取的企业文化和显著的内部股权比例, 高力国际致力于向世界各地的房地产用户 业主及投资者提供全面的优质服务, 并通过投资管理平台, 协助打理来自全球众多知名地产投资机构价值超过 260 亿美元的资产 高力国际专业人员不断创新思维 交流共享, 向客户提供周到创新的建议, 协助客户加速他们的成功 高力国际超过任何其他房地产服务公司, 连续 13 年入围 IAOP( 国际外包专业协会 ) 全球外包 100 强 商业地产管理 连续两年评选高力国际为最佳地产管理公司 高力国际拥有一支经验丰富且占显著股权的优秀管理团队, 成功超过 20 年持续为客户及股东创造逾 20% 的年收益率 如需了解更多有关高力国际的最新新闻, 请登陆官网新闻中心或关注官方新浪微博, 也可扫描右方二维码, 关注高力国际官方微信 : 免责声明 : 本文件由高力国际准备, 仅作广告和参考之用 高力国际未对其中的信息, 包括但不限于其内容 准确性和可靠性作出任何明示或默示的保证 陈述或承诺 任何有意者应自行求证信息的准确性 高力国际明确排除适用所有由本文件得出的推测或默示的条款 条件和保证, 对由此引发的损失和损害亦不承担任何责任 此出版物的版权由高力国际和 / 或其许可方所有 2019

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