陈铁东董事研究部华东区高力国际近期对华东地区的物流物业市场做了深入研究, 并做出了如下总结 : 1. 由于来自电商和第三方物流的需求强劲, 现代物流物业在大上海地区正出现供不应求的局面 ; 2. 由于物流行业的专业化与现代化, 传统的仓储需求

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勇阎
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1 高力专题物流物业华东区 218 年 1 月 3 日视界外扩华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场

2 陈铁东董事研究部华东区高力国际近期对华东地区的物流物业市场做了深入研究, 并做出了如下总结 : 1. 由于来自电商和第三方物流的需求强劲, 现代物流物业在大上海地区正出现供不应求的局面 ; 2. 由于物流行业的专业化与现代化, 传统的仓储需求正向现代物流物业转移 ; 3. 由于上海市内物流物业租金上升, 土地使用期限收紧以及拆除违建, 大量物流及仓储需求已向周边城市 ( 如太仓昆山嘉兴 ) 溢出, 并在近期持续涌向更外围的市场 ( 如常州无锡南通常熟等 ) 在需求强劲及土地供应有限的情况下, 预计未来几年内上海市内及周边城市的优质物流物业空置率会持续下降, 同时租金将不断上升由于可租面积与土地供应都十分有限, 我们建议租户与投资者应有前瞻性地着眼于距上海更远, 但具良好通达性优惠政策与合理租金的物流用地与物业纳入考虑范围执行摘要高力国际由此进行深入剖析, 可以看出现代物流物业正呈现出几个重要特征第一, 由于需求强劲且土地供应有限, 现代物流物业在近期正出现供不应求的局面 ; 第二, 由于物流行业的专业化与现代化, 传统的仓储需求正逐渐向上海市内或周边城市的现代物流物业转移 ; 第三, 由于上海市内的物流物业租金上升, 土地使用期限收紧以及拆除违建等情况, 大量物流及仓储需求已向周边城市 ( 如太仓昆山嘉兴 ) 溢出, 并在近期持续涌向更外围的市场 ( 如常州无锡杭州南通常熟等 ) 预计在未来两到三年内, 上述几个特征仍将持续从租户的角度出发, 由于需求将维持稳定与强劲, 区位优势明显的物流物业将保持低空置率, 而租金将持续走高而近年来电商发展迅猛, 且其业务呈现周期性, 因此上海及周边城市在 217 下半年的可租面积极为有限我们因此建议潜在租户未来应对此作充分考虑并制定相应租赁策略从投资角度来看, 由于市场保持增长态势, 预计未来市场将会有更多大宗交易产生此外, 因为上海及邻近城市 ( 如太仓昆山与嘉兴 ) 的物流用地供应十分有限, 投资与开发的需求正持续外溢至距离更远的周边城市我们针对该情况对开发拿地提出如下建议 : 第一, 城市层面, 可将南通常州无锡与常熟纳入考虑范围 ; 第二, 除了交通可达性强的地块, 还可以考虑离高速公路出口再远一点的地块上海物流物业新增供应净吸纳量与空置率 (28 3Q17) ' 平方米 % 1 1% 新增供应净吸纳量空置率截至 3Q17 % -

目录执行摘要... 2 行业聚焦物流物业良好前景吸引巨头收购... 4 全国物流业相关的宏观经济基本面向好. 4 上海物流物业相关产业发展形成强劲市场需求... 6 电商保持高速增长... 7 先进制造业的持续发展... 7 第三方物流比重增大... 7 上海市场供需与租金分析... 8 上海物流物业市场分布, 存量与新增供应... 8 净吸纳量与空置率... 9 租金及增长情况.

3 目录执行摘要... 2 行业聚焦物流物业良好前景吸引巨头收购... 4 全国物流业相关的宏观经济基本面向好. 4 上海物流物业相关产业发展形成强劲市场需求... 6 电商保持高速增长... 7 先进制造业的持续发展... 7 第三方物流比重增大... 7 上海市场供需与租金分析... 8 上海物流物业市场分布, 存量与新增供应... 8 净吸纳量与空置率... 9 租金及增长情况... 9 投资市场... 9 保税与非保税物流物业对比与分析... 9 周边市场供需与租金分析... 1 上海需求向周边市场溢出... 1 空置率及租金... 1 华东区物流物业未来展望十三五物流产业发展规划解析上海物流物业土地资源现状与展望租赁市场预测投资市场预测视界外扩 : 华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场 218 年 1 月物流物业

4 行业聚焦物流物业良好前景吸引巨头收购根据普洛斯中国官方网站披露,217 年 7 月 14 日, Nesta Investment Holdings Limited 和普洛斯公司联合宣布, 由万科厚朴基金高瓴资本 SMG( 普洛斯 CEO 梅志明独资公司 ) 和中银投资组成的财团通过旗下子公司, 认购普洛斯的所有普通股, 协议对价为每股 3.38 新加坡元 ( 约 2.48 美元 ) 普洛斯是现代物流设施和工业基础设施提供商, 其在市场处于领导地位根据资产价值, 公司估值约为 16 亿新加坡元 ( 约 116 亿美元 ), 该收购被认为是亚洲历史上最大的私募股权并购之一另据 Mingtiandi.com 于今年 9 月 18 日的报道,9 月 11 日亚洲领先的物流物业物业开发商业主和运营商易商红木集团 (ESR 集团 ) 与全球房地产投资管理企业 Invesco Real Estate( 景顺 ) 联合宣布, 双方将以合资经营的方式共同对易商红木的中国核心物流资产进行后续管理通过该交易,Invesco 将收购 ESR 集团在中国拥有的价值超过 2 亿人民币 ( 约 3 亿美元 ) 的高品质成熟物流物业的多数股权 ESR 集团仍会保留部分股权, 并以该资产项目经理和物业管理人的身份与 Invesco 资产管理团队展开合作, 为 Invesco 创造新的价值这些对于高品质物流物业的大宗交易收购, 体现了投资者对于中国高品质的物流物业充满信心而大上海地区作为中国经济与物流产业发展的桥头堡, 无论在产业规模与发展水平都处于全国领先地位, 对该地区物流物业市场的监控与研究可以为物流物业的开发商投资者以及租户提供有益的参考全国物流业相关的宏观经济基本面向好全国整体经济展望七月份发布的全国上半年实际 GDP 增长率与第一季度持平, 达到 6.9%, 超过多家机构预期部分增长源自于房地产销售总额与开发总量的增长, 尤其中小城市较为明显但住宅物业市场的反弹并非主要因素值得注意的是, 得益于稳定的国际需求, 全国商品出口总额增长率从第一季度的 14.8% 微涨至上半年的 15.% 此外, 全国工业总产值截止 6 月份同比增长率为 7.6%, 家庭消费支出与零售总额也同样呈现强劲增长态势牛津经济研究院随后将中国 217 全年 GDP 的增长预期从 6.3% 上调为 6.8%, 高于 216 年的 6.7% 中国部分地区如东三省的经济增长仍面临压力, 且第二季度后有迹象显示下半年的贸易活动会相对减弱而十月份发布的前三季度实际 GDP 增长率确实略微回调至 6.8%, 主要由于出口与投资有所放缓, 而消费增长率仍保持稳定但全国经济的全年增长仍会略微加速, 且机构的近期展望仍保持稳定 : 牛津经济研究院预测 218 年中国实际 GDP 增长率为 6.4%, 而只需将该数字在 218 至 22 年期间保持在 6.3% 以上, 中国即可达到 22 年 GDP 相较 21 年翻番的目标注 : 参见 Oxford Economics217 年 1 月 24 日与 9 月 18 日发布的 Country Economic Forecast, China 展望更长远的未来, 牛津经济研究院预测中国的实际 GDP 平均增长率将从的 6.1% 降至的 4.9% 为降低金融风险, 经济发展将摆脱传统的高杠杆与投资拉动模式 ; 且由于投资回报率的整体水平下降, 存量资本所带来的经济增长贡献会大幅降低此外, 全国适龄工作人口自 216 年开始减少, 因此劳动力供给所带来的增长红利也已随之消失随着劳动密集型产业的比较优势不再明显, 未来新的增长动能应来自中国在经济与科技价值链中地位的提升图 1: 亚洲主要经济体 : 预估实际 GDP 增长率中国 6.7% 6.8% 6.4% 6.% 5.7% 日本 1.% 1.7% 1.6%.9%.% 香港 2.% % % 新加坡 2.% 3.% 2.8% 2.8% 2.8% 印度 7.9% % 6.9% Source: Oxford Economics 4 视界外扩 : 华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场 218 年 1 月物流物业

5 稳固经济推动物流产业发展如上文所述, 中国经济在 217 年前三季度呈稳中向好态势, 各项经济指标均有较好表现 GDP 同比增速为 6.9%, 进出口总额同比增长 16.6%, 居民人均可支配收入实际增长 7. 根据中国物流与采购联合会统计数据显示, 中国社会物流总额 217 年上半年达万亿元人民币 (17.7 万亿美元 ), 同比增长 7.1%, 过去十年的年平均复合增长率达 11.8% 而与物流产业高度相关的社会消费品零售与电子商务行业亦保持稳定增长其中, 社会消费品零售总额在 27 至 216 年的年均复合增长率保持在 14.1%; 而网络零售总额从 27 至 216 年的年均复合增长率更达到 67.2%, 截止 217 年第三季度已达到人民币 4.88 万亿元 (7,359 亿美元 ) 的规模, 同比增长 34.2% 图 2: 中国社会物流总额及增长率 (27-1H17) 人民币万亿此外, 根据中国物流与采购联合会和中国物流信息中心联合发布的中国物流景气指数 (LPI) 显示, 截至 217 年 9 月中国物流景气指数为 54.3, 反映了物流产业处于持续扩张的状态同时, 中国工业经济表现企稳, 官方及财新制造业采购经理指数 (PMI) 均连续四个月保持在扩张区间图 4: 中国物流业景气指数 LPI(215 年 9 月 -217 年 1 月 ) Oct. 215 Dec. 215 Feb.216 Apr. 216 Jun. 216 Aug. 216 Oct. 216 Dec. 216 Feb.217 中国物流业景气指数 Apr. 217 Jun. 217 Aug. 217 Oct % 2 2% 1 1% 数据来源 : 中国物流信息中心图 5: 制造业采购经理人指数 (PMI)(215 年 9 月年 1 月 ) % 社会物流总额同比变化截至 1H 数据来源 : 中国物流信息中心图 3: 全国网络零售总额增长率及其在零售总额的占比 (28-3Q17) 44 Oct. 215 Dec. 215 Feb.216 Apr. 216 Oct. 216 Aug. 216 Jun. 216 中国官方 PMI Dec. 216 Feb.217 Apr. 217 Oct. 217 Aug. 217 Jun. 217 财新 PMI 人民币十亿 6, 14% 数据来源 : 国家统计局财新 5, 4, 3, 2, 1, 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 网络零售总额网络零售总额增长率网络零售总额占比截至 3Q17 数据来源 : 中国统计局 5 视界外扩 : 华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场 218 年 1 月物流物业

6 上海物流相关产业发展形成强劲市场需求截止 217 年第三季度, 上海市与物流产业相关的经济指标均呈增长态势, 工业总产值同比增长 9.4%; 而货物总运输量则在 216 年小幅下挫后, 于今年大幅反弹, 前三季度同比增长率达 1.6% 贸易进出口方面, 进口总额与出口总额在前三季度均呈高速增长态势, 其中出口总额同比增长 1., 而进口总额同比增长率更达 21.2%; 另一项进出口的重要指标集装箱吞吐量则同样在前三季度同比增长 8.2% 物流及相关产业的强大需求从整体上有力地支撑了大上海地区的物流物业市场百万吨 1, 8, 6, 4, 2, 货物运输量数据来源 : 上海市统计局年增长率 216 截至 3Q17 18% 12% 6% % -6% -12% 图 6:217 前三季度上海相关经济指标经济指标结果 ( 累计 ) 同比增长率国民生产总值 21,618 亿元 (3,257 亿美元 ) 7.% 零售总额 8,667 亿元 (1,36 亿美元 ) 8.% 人均可支配收入 ( 城镇 ) 44,36 元 (6,683 美元 ) 8. 工业总产值亿元 (3,741 亿美元 ) 9.4% 进口总额 1421 亿元 (2,141 亿美元 ) 21.2% 出口总额 9,652 亿元 (1,454 亿美元 ) 1. 货运总量 7.24 亿吨 1.6% 集装箱吞吐总量 2,988 万标准箱 8.2% 图 9: 上海市进出口总额 (26 3Q17) 美元十亿数据来源 : 上海市统计局进出口总额年增长率 216 截至 3Q17 4% 3% 2% 1% % -1% -2% 数据来源 : 上海市统计局图 7: 上海工业总产值 (26-3Q17) 人民币十亿 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 工业总产值年增长率截至 3Q17 2 2% 1 1% % - 在如今全球化与经济转型的大背景下, 上海的物流产业已在从传统的简单仓储与物流逐步向一体化信息化自动化与可持续化的现代物流业方向转型, 这也形成了高品质物流物业的发展机遇, 其中几个产业的发展更是成为了主要的需求推动力, 例如电商先进制造业及第三方物流数据来源 : 上海市统计局图 8: 上海市货物运输总量 (26 3Q17) 6 视界外扩 : 华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场 218 年 1 月物流物业

7 电商保持高速增长上海市统计局数据显示, 上海市 217 年前三季度的社会消费品零售总额为 8,667 亿元 (1,36 亿美元 ), 增长 8.% 其中, 网上商店零售额为 1,18 亿元 (178 亿美元 ), 同比增长 16.4%, 占社会消费品零售总额的比重为 13.6%, 比上年同期提高 2.3 个百分点网上商店零售额增长率维持较高速度, 并使各电商企业面临较大物流压力, 也形成了对现代物流物业的强大需求据普洛斯中国官网披露的今年五月与两家电商巨头签订超 22 万平米 (236.8 万平方英尺 ) 的租约即为佐证 ; 而京东今年以来亦在太仓昆山等上海周边地区的物流物业不断签订租约, 以满足上海及江浙地区日益增长的物流需求先进制造业的持续发展上海市当下正着力推进制造业转型, 而先进制造业对仓储及物流品质有较高要求, 因此高品质的现代物流物业成为了该类企业的首选 217 年前三季度上海市的生物医药制造业产值同比增长 9.2%, 而汽车制造业产值同比增长率更达 23.% 汽车与配件中西药品等先进制造业企业已成为普洛斯与嘉民等物流物业巨头在上海及周边区域的稳定租户第三方物流比重增大当物流行业这块蛋糕不断扩大之时, 第三方物流也正分得其中更大的一块如今电商 ( 包括跨境电商 ) 的快速增长以及众多企业对供应链提出的全球化一体化信息化的要求正推动电商对第三方物流的需求, 使第三方物流成为了当下高品质现代物流物业的强大驱动力图 1: 上海市物流物业租赁交易租户类型 (1Q15 3Q17) 汽车及配件 8% 设备制造 4% 其它制造业贸易零售消费品 11% 第三方物流 49% 电商 18% 7 视界外扩 : 华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场 218 年 1 月物流物业

年第三季度, 浦东南汇工业园的普洛斯南汇园中物流园和浦东空港工业园的普洛斯祝桥南物流园交付使用, 使上海优质物流物业市场总存量扩增至 696 万平方米 ( 约 7,488 万平方英尺 ) 目前, 位于浦东区域的项目存量占到总存量的 6 尽管新增供应陆续交付使用,

8 上海市场供需与租金分析上海物流物业市场分布存量及新增供应状况上海物流物业子市场主要分为浦西地区的嘉定普陀青浦松江闵行, 浦东的外高桥浦东空港临港, 以及金山奉贤等子市场以下图表列明了这些子市场的区位和交通情况该总存量 696 万平方米 ( 约 7,488 万平方英尺 ) 包括上海保税区与非保税区的优质物流物业, 而高标准物流物业存量约为 5 万平方米 (538 万平方英尺 ) 图 11: 上海市各子市场优质物流物业存量 ( 截至 3Q17) 2, 1,6 1,2 ' 平方米截至 217 年第三季度, 浦东南汇工业园的普洛斯南汇园中物流园和浦东空港工业园的普洛斯祝桥南物流园交付使用, 使上海优质物流物业市场总存量扩增至 696 万平方米 ( 约 7,488 万平方英尺 ) 目前, 位于浦东区域的项目存量占到总存量的 6 尽管新增供应陆续交付使用, 上海优质物流物业供不应求的状况始终持续 8 4 闵行嘉定青浦浦东外高桥浦东临港浦东空港浦东其他松江奉贤宝山金山普陀图 12: 上海各子市场区位及主要特征 8 视界外扩 : 华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场 218 年 1 月物流物业

9 净吸纳量及空置率由于上海市今年推进综合整治行动, 各区诸多违章厂房与仓储物业正被拆除清理, 大量租户涌入上海及周边区域的优质物流物业市场以寻求仓储空间 217 年第三季度, 源自第三方物流电商及制造业企业的需求强劲, 部分子市场供不应求全市净吸纳量 18 万平方米 (193 万平方英尺 ) 电子商务的迅速发展和相继推出的多种网络购物节, 促进了电商对物流物业的需求尤其是从 9 月开始, 电商积极寻求任何空置面积, 而且愿意支付更高租金这类 4-6 个月的短租在市场中比较显著因此, 空置率于第三季度环比下降 2.7 个百分点至 8.% 图 13: 上海市物流物业新增供应净吸纳量与空置率 (1Q12-3Q17) ' 平方米 Q17 2Q17 1Q17 4Q16 3Q16 2Q16 1Q16 4Q15 3Q15 2Q15 1Q15 4Q14 3Q14 2Q14 1Q14 4Q13 3Q13 2Q13 1Q13 4Q12 3Q12 2Q12 1Q12 租金及增长情况尽管市场可租赁面积有限, 租赁市场需求旺盛, 继续推动租金上涨, 租金涨幅录得历史新高全市平均平均租金环比上涨 4.4% 至人民币 1.37 元每天每平方米 (.2 美元 ) 大部分项目均录得租金涨幅, 市场始终倾向于业主方就子市场而言, 宝山和松江子市场上涨显著子市场内个别项目租金涨幅超过 1% * 平均租金指净有效租金新增供应净吸纳量空置率 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 图 14: 上海市物流物业平均租金及环比变化 (1Q12 3Q17) 人民币每天每平方米 Q17 2Q17 1Q17 4Q16 3Q16 2Q16 1Q16 4Q15 3Q15 2Q15 1Q15 4Q14 3Q14 2Q14 1Q14 4Q13 3Q13 2Q13 1Q13 4Q12 3Q12 2Q12 1Q12 投资市场平均租金环比变化 1.% 8.% 6.% 4.% 2.%.% -2.% 217 年, 上海物流物业投资市场活跃, 国内外买家投资情绪积极因此, 净收益率压缩, 从 211 年的 7.6% 下降至 217 第三季度的 5. %, 但仍高于其他主要物业类型因大部分物流物业业主倾向于自持物业以获得长期稳定收益, 市场内可供出售的物流项目极其有限保税与非保税物流物业对比与分析 217 年第三季度, 上海市的保税物流物业总存量保持 315 万平方米 (3,391 万平方英尺 ) 空置率约为 7.1%, 较 216 年年底下降了 3.7% 个百分点需求主要受汽车配件生物医药跨境电商等企业所驱动相对而言, 非保税物流物业总存量扩增至 382 万平方米 (4,112 万平方英尺 ), 租赁市场较为活跃, 空置率从 216 年年底的 14.9% 下降 6.1 个百分点至 8.8% 需求主要来自第三方物流电商零售企业图 15: 保税物流物业新增供应净吸纳量及空置率 (1Q12 3Q17) ' 平方米 Q17 2Q17 1Q17 4Q16 3Q16 2Q16 1Q16 4Q15 3Q15 2Q15 1Q15 4Q14 3Q14 2Q14 1Q14 4Q13 3Q13 2Q13 1Q13 4Q12 3Q12 2Q12 1Q12 新增供应净吸纳量空置率 2% 1 1% % - 9 视界外扩 : 华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场 218 年 1 月物流物业

10 图 16: 非保税物流物业新增供应净吸纳量及空置率 (1Q12 3Q17) ' 平方米 3Q17 2Q17 1Q17 4Q16 3Q16 2Q16 1Q16 4Q15 3Q15 2Q15 1Q15 4Q14 3Q14 2Q14 1Q14 4Q13 3Q13 2Q13 1Q13 4Q12 3Q12 2Q12 1Q12 2 2% 1 1% % - 周边市场供需与租金分析上海需求向周边市场溢出受上海拆违的影响, 大量企业寻求仓储空间强劲的需求快速去化上海物流物业的空置面积, 且辐射至周边城市如昆山太仓及嘉兴均得益于该外溢的需求, 市场十分活跃, 且租金稳定上涨近期, 大型物流物业开发商也开始扩大对这些市场的投资及开发力度新增供应净吸纳量空置率 217 第三季度, 鉴于市场需求旺盛, 非保税物流物业平均租金同比上涨 7.6%% 至人民币 1.37 元每平方米每天 (.2 美元 ); 保税物流物业平均租金也同比上涨 3.7% 至 1.37 元每平方米每天 (.2 美元 ) 图 18: 上海周边市场主要租户及业主情况 ( 截止 1H17) 城市主要租户租户行业类别主要业主图 17: 上海非保税与保税地产租金及同比变化对比 (29 3Q17) 人民币每天每平方米 Q17 非保税保税非保税同比变化保税同比变化 8% 7% 6% 4% 3% 2% 1% % 太仓昆山嘉兴德迅中石化瑞好利丰物流美孚舍弗勒京东亚马逊德莎物流 H&M, 利丰物流怡亚通丰田唯品会, 泰科电子沃尔玛敦豪货运德邦百世罗宾逊全球货运第三方物流, 电商制造业电商零售业第三方物流电器制造业电商零售第三方物流, 产业及工业地产服务永得利新中联普洛斯嘉民太仓新港物流明达易商易商普洛斯安博嘉民宝湾宇培天玺万科维龙平安易商普洛斯宇培嘉民安博宝湾空置率及租金 217 年上半年, 昆山太仓嘉兴的物流物业需求强劲, 租金均录得 1%-3% 的涨幅, 分别至与.83 元每平方米每天 ( 美元 ) 而空置率分别下降至约 1% 2% 与 6% 的低位随这三个市场可租面积逐渐减少, 强劲的需求外溢至更多的城市据高力国际监测, 无锡常熟南通及常州均可见租赁需求增加, 且入住率稳步上升 1 视界外扩 : 华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场 218 年 1 月物流物业

11 周边城市上半年瞩目的物流物业租赁交易包括 : 一家第三方物流公司于嘉兴新租 34, 平方米 ; 一家电商于昆山嘉兴及南通共新租和预租共 23, 平方米 ; 以及一家制造业于常熟租赁 6, 平方米在经济增长企业转型以及政府引导的协同作用下, 上海市及周边区域的物流物业仍将会保持增长态势图 19: 上海周边市场总存量净有效租金及空置率情况 (1H17) 城市总存量 ( 平方米 ) 净有效租金 ( 人民币每平方米每天 ) 昆山 2,, 1.5 (.15 美元 ) 1% 太仓 75,.86 (.13 美元 ) 2% 嘉兴 58,.83 (.13 美元 ) 6% 空置率无锡 85,.84 (.12 美元 ) 33% 常熟 328,.8 (.12 美元 ) 上海物流物业土地资源现状与展望由于物流用地同制造业工业用地相比, 对于地方政府来说, 物流用地通常产生的产值就业和税收较少, 而且大量的物流设施可能会对于周边的道路交通和环境形成较大压力, 所以相对而言, 物流用地的供应处于较为有限和紧缺的态势鉴于物流用地的供应有限, 以及土地政策的变化, 预计未来物流物业的投资者与开发商会较为快速地进行物流物业开发 ; 同时预计将会有更多的电商企业类似腾讯阿里巴巴京东等开发其自有的物流设施南通 249,.8 (.12 美元 ) 1% 常州 28,.75 (.11 美元 ) 14% 产业及工业地产服务华东区物流物业未来展望十三五物流产业发展规划解析上海市政府于 216 年四季度发布了上海市现代物流业发展十三五规划 ( 规划 ), 在肯定了十二五期间进展成果的同时, 也提出了例如对支撑先进制造业的能力有限, 信息化和标准化有短板等不足之处 ; 以及使物流业提质增效与制造业及服务业融合联动等方面的挑战未来的发展目标主要在于提高物流覆盖能力以及提升效率, 这势必对现代物流物业形成正面影响例如全市物流业总费用占全市生产总值比重计划从 215 年的 1 至 22 年应下降 2-3 个百分点, 而从传统物流物业向高品质现代物流物业的转型则是控制物流成本的关键一环此外, 规划也提出了上海物流物业未来发展的整体格局, 包括打造五大重点物流园区 ( 外高桥深水港浦东空港西北西南 ) 以及四类专业物流基地 ( 制造业农产品快递公路货运 ) 的 5+4 空间布局其中东部沿海三大物流园区 ( 外高桥深水港浦东空港 ) 将主要对接国际 ; 而西部陆路两大物流园区 ( 西北西南 ) 将主要联接长三角并着力推动传统物流的转型升级预计未来租赁市场预测未来三年内, 上海将有超过 12 万平方米 (1,292 万平方英尺 ) 的高品质物流项目竣工入市, 总存量也将超过 8 万平方米 (8,611 万平方英尺 ) 其中, 超过半数新增应将位于浦东区域, 且多数为非保税物流物业除此以外, 周边城市之大体量新增供应也将于近些年陆续交付, 仅昆山年间就将有超过 1 万平方米 (1,76 万平方英尺 ) 新增供应的新项目交付尽管如此, 我们预测上海的空置率将在 6%-8% 之间浮动, 而太仓和昆山的空置率将保持低位可预见的未来 3 年内, 高品质物流项目预计将继续吸引大量租赁需求, 主要来自第三方物流企业零售电子商务先进制造业等这些企业将继续大量租赁和吸纳上海以及周边城市的物流设施空间市场将始终倾向于业主方, 租金仍将呈现继续上涨的势头此外, 由于上海市五违四必的整治行动仍在持续, 预计由此引起的需求一定程度上在近期将继续推高上海市及周边区域物流物业的租金价格我们预测整体市场租金年涨幅将在 -7% 范围内由于电商的快速发展及其周期性租赁的需求, 上海及周边城市 ( 如太仓昆山与嘉兴 ) 在 217 下半年的可租面积极为有限我们因此建议潜在租户未来应对此作充分考虑并制定相应租赁策略 11 视界外扩 : 华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场 218 年 1 月物流物业

12 图 2: 上海物流物业未来新增供应净吸纳量与空置率预测 (28-219F) ' 平方米 1, 2 我们针对该情况对开发拿地提出如下建议 : 第一, 城市层面, 可将南通常州无锡与常熟纳入考虑范围 ; 第二, 除了交通可达性强的地块, 还可以考虑离高速公路出口稍近的地块 8 2% % F 218F 219F % 新增供应净吸纳量空置率图 21: 上海物流物业平均租金及增长率预测 (28-219F) 人民币每天每平方米 % 1.% 8.% 6.% 4.% 2.%.% 219F 218F 217F 平均租金同比变化投资市场预测上海及周边城市的物流物业设施对于开发商机构投资者投资基金等继续保持其吸引力其主要原因是, 尽管其净收益率在未来几年内还将小幅下调, 但会始终高于其他物业类型另一方面, 物流物业的租赁需求旺盛, 租期较长且非常稳定此外, 物流用地供应的稀缺, 以及成熟物流物业项目的资本价值不断提升, 预计未来上海以及周边城市将会有更多的物流物业大宗交易产生此外, 因为上海及邻近城市 ( 如太仓昆山与嘉兴 ) 的物流用地供应十分有限, 因此投资与开发需求正呈现快速的外溢, 距上海更远的城市包括常熟无锡南通常州等地的物流用地及可用于仓储的工业用地正被迅速开发我们认为投资者与开发商的拿地与开发策略将会受市场实际供给情况影响较大, 因此应具备相应弹性 12 视界外扩 : 华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场 218 年 1 月物流物业

396 家公司 68 个国家 6 大洲美国 : 153 加拿大 : 29 拉丁美洲 : 24 亚太地区 : 79 欧洲中东及非洲 : 111 26 亿美元年营业收入 2 亿平方英尺物业管理面积 15, 位专业人员及员工如需更多资讯, 请联系 : 邓懿君董事总经理华西区暂代董事总经理华东区执行董事产业及工业地产服务中国区 +86 28 8658 6288 tammy.

13 396 家公司 68 个国家 6 大洲美国 : 153 加拿大 : 29 拉丁美洲 : 24 亚太地区 : 79 欧洲中东及非洲 : 亿美元年营业收入 2 亿平方英尺物业管理面积 15, 位专业人员及员工如需更多资讯, 请联系 : 邓懿君董事总经理华西区暂代董事总经理华东区执行董事产业及工业地产服务中国区 tammy.tang@colliers.com 主要作者 : 陈铁东董事研究华东区 timothy.chen@colliers.com 江鹏经理研究华东区 peng.jiang@colliers.com 金向远分析师研究华东区 terry.jin@colliers.com 高力国际上海淮海中路 3 号香港新世界大厦 16 楼上海, 邮编 : >> 关于高力国际高力国际集团公司 ( 纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码 :CIGI) 是行业领先的全球房地产服务公司, 在全球 68 个国家拥有超过 15, 名专业人员凭借锐意进取的企业文化和显著的内部股权比例, 高力国际致力于向世界各地的房地产用户业主及投资者提供全面的优质服务, 包括物业销售租赁及融资战略建议和执行 ; 全球企业解决方案 ; 物业设备设施及项目管理 ; 办公空间解决方案 ; 评估估价及税务顾问服务 ; 量身定制的研究服务 ; 以及思维领导力咨询服务高力国际专业人员不断创新思维交流共享, 向客户提供周到创新的建议, 协助客户加速成功高力国际超过任何其他房地产服务公司, 连续 12 年入围 IAOP( 国际外包专家协会 ) 全球外包 1 强版权所有 217 高力国际本报告中所包含的信息均具有可靠来源我们已采取一切合理的努力确保信息的准确性, 但我们无法完全保证信息准确对于任何可能不准确的信息, 我们不承担任何责任建议读者在根据本报告中的任何材料采取行动之前, 先咨询专业顾问

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中文版上海物业市场年度回顾及展望平方米人民币每天每平方米 7, 16% 1 2% 6, 14% 9 5, 4, 3, 2, 1, 12% 1% 8% 6% 4% 2% 8 7 6 5 4 3 2 1 1% % - -1% - -2% 26 27 28 29 21 211 212 213 % 26 27 28 29 21 211 212 213-2 P. 1 COLLIERS INTERNATIONAL