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抽安
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陈铁东董事研究华东区 +86 21 6141 3550 timothy.chen@colliers.com 沈巍副董事研究华东区 +86 21 6141 3509 jerry.

1 陈铁东董事研究华东区沈巍副董事研究华东区长三角一体化赋能下地产市场发展的机遇洞察宋宜鸿经理研究华东区

2 摘要与建议长三角城市群的构建是中国经济发展的重要驱动力长三角一体化的进程对于地产市场来说, 蕴藏着怎样的机遇呢? 我们给的建议如下 : 从业主的角度 : > 面对来自钱江世纪城等新兴区域大量的高品质写字楼新增供应, 建议业主通过增加自持面积的比例, 而不是散售物业的方式, 来提升楼宇的形象, 通过有效的资产管理来提升楼宇的吸引力 > 租赁策略方面, 我们建议写字楼业主可以关注联合办公市场, 优先考虑那些主流的联合办公运营商作为潜在的合作伙伴, 鉴于他们往往具有良好的品牌知名度服务质量设计水准社区运营管理能力以及较强的揽客能力从投资者和开发商的角度 : > 我们推荐的投资机会主要包括位于新兴市场的零售物业, 像城西和城北区域, 当地的居住人口较为庞大且购买力强劲 > 在不断完善的基础设施及交通通达性的带动下, 未来科技城区域将受到潜在投资者的青睐 > 在电子商务产业蓬勃发展的驱动下, 物流仓储物业将会成为投资者主要考虑的一大投资选项我们建议可以关注下萧山和余杭区域的投资机会, 该区域未来新增供应比较充足从租户的角度 : > 对联合办公运营商来说, 我们推荐钱江新城作为其进一步扩张的地域选择, 该区域充足的新增供应能提供许多选择及优惠的租金 > 对于科技类租户来说, 我们建议其可以关注未来科技城作为其寻求扩张和新租的选择, 考虑其未来的新增供应及不断完善的基础设施配套和交通的通达性 > 对于金融类租户来说, 位于钱江新城及钱江世纪城的新增供应将为其及新设企业的搬迁和扩租提供一定的选项, 鉴于该区域优惠的租金及交通的易达性 > 对于零售商来说, 我们建议其利用新技术 ( 例如大数据和人工智能 ) 来分析消费者的消费行为, 从而调整销售策略来使销售收入最大化作为长三角城市群南翼的中心城市, 是中国重要的电子商务发源地, 并在中国的科技及创新产业中发挥着重要的作用那么在长三角一体化后 G20 峰会及即将召开的 2022 年亚运会的背景下, 会对商业及物流地产市场产生怎样的影响呢? 写字楼来自互联网和 TMT 行业的租赁需求仍将保持活跃联合办公运营商将会进一步扩张他们的版图, 来自不同运营商之间的兼并和收购或将有所增加零售物业随着科技 + 商业的发展, 传统的电子商务巨头或将开辟更多实体店线上和线下相融合的全渠道零售在短期内将会受到越来越多零售商的欢迎商务园区科技产业将继续驱动市场需求在不断完善的基础设施及商业配套的支撑下, 未来科技城区域在未来三年或将受到青睐物流电子商务产业的持续发展及制造业的回暖将会刺激大量的物流仓储物业需求 2

3 目录页码研究背景 4 城市发展概览 8 物业市场回顾与展望 14 物业市场预测 22 附录 - 城市竞争力主要指标对比 23 3

研究背景城市群正成为全球化背景下国际分工协作体系中最重要的地理单元着眼于有效的规划有效的管理和可持续发展的城市群将成为未来国家竞争力和经济发展的关键城市群是一种会对发达和综合型城市产生影响的重要地理单元当城市间的关系从竞争转为合作竞争时城市群就产生了基于相邻城市间的合作与共赢, 城市群能不断推进城际间城市化的进程, 并产生正外部性, 即城市群经济

4 研究背景城市群正成为全球化背景下国际分工协作体系中最重要的地理单元着眼于有效的规划有效的管理和可持续发展的城市群将成为未来国家竞争力和经济发展的关键城市群是一种会对发达和综合型城市产生影响的重要地理单元当城市间的关系从竞争转为合作竞争时城市群就产生了基于相邻城市间的合作与共赢, 城市群能不断推进城际间城市化的进程, 并产生正外部性, 即城市群经济该正外部性能使得城市群在资源配置和促进产业发展方面发挥更高效的作用城市群经济能促使一个地区吸引更多的资本信息和人才流动, 参与全球分工合作等方面更具有竞争力纵览全球, 如今经济发达创新活跃的地区都以成熟的城市群作为竞争单位, 如以纽约为核心的美国东北部大西洋沿岸城市群以东京为核心的日本太平洋沿岸城市群以伦敦为核心的英国中南部城市群和以巴黎为核心的欧洲西北部城市群等 ( 见图 1) 图 1: 全球主要城市群分布图英国中南部城市群面积 :4.5 万平方公里人口 :3,650 万 GDP:20,186 亿美元世界性中心城市 : 伦敦主要组成城市 : 伯明翰, 诺丁汉日本太平洋沿岸城市群面积 :3.5 万平方公里人口 :7,000 万 GDP:33,820 亿美元世界性中心城市 : 东京主要组成城市 : 横滨, 川崎, 千叶北美五大湖城市群面积 :24.5 万平方公里人口 :5,000 万 GDP:33,600 亿美元世界性中心城市 : 芝加哥主要组成城市 : 底特律, 密尔沃基, 克利夫兰面积 :14.5 万平方公里人口 :4,600 万 GDP:21,000 亿美元世界性中心城市 : 巴黎主要组成城市 : 布鲁塞尔, 阿姆斯特丹欧洲西北部城市群面积 :21.2 万平方公里人口 :15,033 万 GDP:20,652 亿美元世界性中心城市 : 上海主要组成城市 :,,, 中国长江三角洲城市群注 : 长三角城市群发展规划对于城市区域的定义较为宽泛, 包括所有主要的组成城市面积 :13.8 万平方公里人口 :6,500 万 GDP:40,320 亿美元世界性中心城市 : 纽约主要组成城市 : 波士顿, 费城, 巴尔的摩美国东北部大西洋沿岸城市群来源 : 长江三角洲城市群发展规划

长三角城市群将为中国的新型城镇化发展树立标杆中国城市化高速发展和城市面貌巨变的四十年, 催生了一批世界级大都市但与此同时, 经济集聚效应驱动的人口向大城市集中, 不仅在一定程度上导致了区域间城乡间经济发展的不平衡为此,2013 年中央城镇化工作会议 2014 年国家新型城镇化规划 (2014 2020 年 ) 以及提十九大报告提出,

17 万平方公里 ( 见图 3) 作为目前唯一通过国务院批准的世界级城市群, 长三角城市群将对标国际水准, 为中国其他城市群发展树立标杆长江三角洲城市群发展规划 ( 以下简称发展规划 ) 中确立了建设面向全球辐射亚太引领全国的世界级城市群总体定位, 树立了最具经济活力的资源配置中心具有全球影响力的科技创新高地全球重要的现代服务业和先进制造业中心亚太地区重要国际门户

5 长三角城市群将为中国的新型城镇化发展树立标杆中国城市化高速发展和城市面貌巨变的四十年, 催生了一批世界级大都市但与此同时, 经济集聚效应驱动的人口向大城市集中, 不仅在一定程度上导致了区域间城乡间经济发展的不平衡为此,2013 年中央城镇化工作会议 2014 年国家新型城镇化规划 ( 年 ) 以及提十九大报告提出, 要以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局, 加快农业转移人口市民化由此可见, 促进城市群的形成和发展优化城市群内部结构提升城市群发展质量, 是促进我国城市化健康发展进而推动经济动能转换的重要课题长三角城市群地处一带一路与长江经济带重要交汇地带 ( 见图 2), 横跨上海市江苏省浙江省和安徽省, 国土面积万平方公里 ( 见图 3) 作为目前唯一通过国务院批准的世界级城市群, 长三角城市群将对标国际水准, 为中国其他城市群发展树立标杆长江三角洲城市群发展规划 ( 以下简称发展规划 ) 中确立了建设面向全球辐射亚太引领全国的世界级城市群总体定位, 树立了最具经济活力的资源配置中心具有全球影响力的科技创新高地全球重要的现代服务业和先进制造业中心亚太地区重要国际门户等发展目标图 2: 中国三大城市群分布图图 3: 长三角城市群界址图规模等级超大城市特大城市 I 型大城市 II 型大城市中等城市 I 型小城市 II 型小城市上海市市城市市市市无锡市宁波市南通市常州市绍兴市芜湖市盐城市扬州市等镇江市湖州市嘉兴市马鞍山市金华市舟山市义乌市慈溪市等铜陵市滁州市宣城市池州市宜兴市常熟市昆山市等宁国市桐城市平湖市扬中市等 5 来源 : 长江三角洲城市群发展规划 2016

长三角城市群中城市竞争力比较研究高力国际研究部选取了长三角四个核心城市, 即和, 作为研究对象, 通过建立五个维度 ( 即经济活力开放程度创新能力人才吸引和居民生活 ) 的指标评价体系对其进行城市综合竞争力比较与分析 ( 图 4) 把握各核心城市之间的比较优势差异, 能更好地发挥城际间的协同效应, 避免同质化竞争,

6 亿美元 ) 的水平, 位列第二位然而, 从产业发展的结构来看, 第三产业发展迅速,2012 至 2017 年年均复合增长率约为 15%, 在四个长三角核心城市中位列第一增加值占 GDP 比重达 63%, 均高于的发展水平第三产业的高速增长和占比不断增大, 为楼宇经济的发展带来强劲的需求从消费水平来看,

6 长三角城市群中城市竞争力比较研究高力国际研究部选取了长三角四个核心城市, 即和, 作为研究对象, 通过建立五个维度 ( 即经济活力开放程度创新能力人才吸引和居民生活 ) 的指标评价体系对其进行城市综合竞争力比较与分析 ( 图 4) 把握各核心城市之间的比较优势差异, 能更好地发挥城际间的协同效应, 避免同质化竞争, 提升城市群发展质量及其在世界城市群中的影响和地位图 4: 长三角核心城市综合竞争力评价指标体系经济活力它是反映城市发展经济结构变化的核心指标从 GDP 总量的发展水平来看,2017 年市以 GDP 规模人民币 1.26 万亿元 (1,945.6 亿美元 ) 的水平, 位列第二位然而, 从产业发展的结构来看, 第三产业发展迅速,2012 至 2017 年年均复合增长率约为 15%, 在四个长三角核心城市中位列第一增加值占 GDP 比重达 63%, 均高于的发展水平第三产业的高速增长和占比不断增大, 为楼宇经济的发展带来强劲的需求从消费水平来看, 社会消费品零售总额在电商发展的带动下增长迅猛, 位列第一, 反映了居民较强的消费能力从房地产投资来看, 受 2022 年亚运会及基础设施的不断完善等利好因素影响, 开发商纷纷加大在的拿地布局, 较高的土地溢价极大地提升了的房地产开发投资额开放程度反映城市吸引外资对外开放的发展指标反映城市发展经济结构变化的核心指标经济活力创新能力反映城市科创能力的重要指标第三产业复合增长率人才吸引反映城市智力资本发展城市发展潜力的重要指标反映城市居民生活质量幸福指数的指标居民生活来源 : 高力国际研究部 6

开放程度它是反映城市吸引外资对外开放的发展指标受货物贸易, 尤其是机电产品贸易的有力带动,2017 年全市进出口总额高达 3,292 亿美元, 远高于和不过, 从结构来看, 的服务贸易和跨境电商交易额要高于, 表明在现代服务业和跨境电商试验区方面的发展具有一定的比较优势在利用外资方面, 受 G20 峰会效应的影响, 吸引外资, 以及与国际的合作力度和贸易往来正不断加强, 其 2017

7 开放程度它是反映城市吸引外资对外开放的发展指标受货物贸易, 尤其是机电产品贸易的有力带动,2017 年全市进出口总额高达 3,292 亿美元, 远高于和不过, 从结构来看, 的服务贸易和跨境电商交易额要高于, 表明在现代服务业和跨境电商试验区方面的发展具有一定的比较优势在利用外资方面, 受 G20 峰会效应的影响, 吸引外资, 以及与国际的合作力度和贸易往来正不断加强, 其 2017 年实际利用外资总额创历史新高, 达 66 亿美元, 明显高于其他三个城市创新能力它是反映城市科创能力的重要指标从研发经费支出占 GDP 的比重可以发现, 对于科创研发投入的力度最大, 占比最高, 为 3.2% 另外, 的万人有效发明专利拥有量排名靠前规模以上高新技术产业增加值占工业总值比重达一半以上, 产业能级不断迭代升级居民生活它是反映城市居民生活质量和幸福指数的指标为了吸引人才, 提升他们的生活品质和幸福感, 让他们对这座城市产生一定的归属感非常重要的从经济收入和居民消费意愿两方面来看, 的人均可支配收入和人均消费倾向均名列前茅此外, 对于住房的保障力度也是非常的强, 在当下中央政府大力发展租赁性住房, 倡导租售同权的政策推动下, 为了吸引人才, 缓解他们的住房问题, 到 2020 年年末, 市政府将提供各类人才公寓公租房等保障性住房共计 2,137 万平方米 (2.3 亿平方英尺 ), 占第二位综合评价上述指标, 发现在创新能力和开放程度两方面具有明显的比较优势, 与在十三五发展纲要中的城市定位即打造创新活力之城的目标愿景相一致人才吸引它是反映城市智力资本发展和城市发展潜力的重要指标虽然 2017 年在教育经费的总投入上仅次于, 为人民币 253 亿元 (39 亿美元 ), 但教育经费支出占 GDP 的比重为 2.0%, 占第一位在高等教育学校设立数量上, 虽然高校的数量少于和, 但其在教育和人才培养方面的投入正不断加大目前正在加快建设湖畔大学西湖大学等一流教育学府, 将建立信息经济跨境电商等一批产学研相结合的人才基地有了人才的储备, 整个城市的发展才有了持续不断的发展动力图 5: 城市竞争力分析图居民生活经济活力开放程度人才吸引创新能力 7 来源 : 高力国际研究部

8 城市发展概况市服务经济增长突出, 信息科技和文创产业是引领发展的主引擎年期间, 市第三产业增加值由 2,213 亿元 (340 亿美元 ) 增长至 7,857 亿元 (1,209 亿美元 ), 年复合增长率 15.1%( 见图 6) 至 2017 年末, 第三产业的 GDP 占比高达 62.6%, 在长三角城市群中仅次于于上海市第三产业中, 信息经济产业和文创产业是两大主要驱动力其中, 信息经济实现增加值 3,216 亿元 (495 亿美元 ), 占 GDP 比重 25.6%, 自 2014 年市政府把发展信息经济推进智慧应用作为的一号工程以来, 信息经济已连续三年增长率超过 20%( 见图 7) 文创产业同样增长出色 : 年间复合增长率 23.8%,2017 年实现增加值 3,041 亿元 (468 亿美元 ), 占全市 GDP 比重 24%( 见图 8) 图 6: 市第三产业增加值增长率及 GDP 占比人民币亿元 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1, % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 第三产业增加值 ( 亿元 ) 第三产业增长率第三产业比重图 7: 市信息经济产业 * 增加值增长率及 GDP 占比图 8: 市文创产业增加值增长率及 GDP 占比人民币亿元 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, % 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 人民币亿元 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, % 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 信息经济增加值 ( 亿元 ) 信息经济增加值增长率信息产业增加值占 GDP 比重文创产业增加值 ( 亿元 ) 文创产业占 GDP 比重文创产业增加值增长率来源 : 市统计局 8

9 繁荣的民营经济也是的优势和发展潜力所在不断升级的营商环境, 为民营企业创造了良好的投资环境年间, 市私营企业个数及民营经济增加值都在稳健增长 ( 见图 9 和图 10), 至 2017 年末, 市共有私营企业 48.1 万家, 民营经济 GDP 占比 60.2% 在全国工商联揭晓的 2017 年中国民营企业 500 强榜单上, 位于的企业有 44 家, 数量约占民企 500 强总数的 8%, 连续 15 年蝉联全国第一, 远远领先于北京上海等直辖市浙江省共有 120 家企业入围, 连续 19 年蝉联全国第一 ( 见图 11) 图 9: 市私营企业个数及增长率万个 % 20% 15% 10% 5% % 私营企业个数 ( 万 ) 私营企业个数增长率图 11:2017 年中国民企 500 强企业的地区分布图 10: 市民营经济增加值及 GDP 占比 8% 人民币亿元 9, % 其他省及自治区 32% 重庆 2% 天津 2% 山东 11% 广东 11% 江苏 15% 浙江省其他城市 14% 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1, % 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 上海 2% 北京 3% 民营经济增加值 ( 亿元 ) 民营经济增加值占 GDP 比重来源 : 市统计局 9

2012 年首条线路 1 号线正式开通以来, 截至 2017 年末已有运营线路 3 条, 运营里程 117.

10 交通基础设施及城市空间发展现状是我国东部重要的交通枢纽城市萧山国际机场是国内十大机场和世界百强机场之一 2017 年萧山国际机场旅客吞吐量同比增长 12.6%, 位列全球机场第 57 位, 货邮吞吐量同比增长 20.8%, 排名全球 47 位, 客货量增幅分别排名全国前十大机场的第二和第一每天与上海往来的高铁有 170 班, 衔接着上海与宁波温州福州厦门等海上丝绸之路重镇除了已经落成的东站高铁门户外, 南站也在 2017 年建成, 未来还将建设高铁西站, 持续提升辐射浙北地区的交通枢纽地位近年来市城市轨道交通建设快速推进, 效果显著自 2012 年首条线路 1 号线正式开通以来, 截至 2017 年末已有运营线路 3 条, 运营里程公里在轨道交通建设不断推进的支撑下, 城市空间发展逐渐由成熟区域传统的市中心及钱江新城向新兴区域外溢, 包括钱江世纪城未来科技城东站商务区城北运河板块及下沙板块这些区域的商业地产和住宅项目供应集中, 不断向城区外围有潜力的发展区域拓展, 并将于 2022 年亚运会召开前的三年内实现跨江发展 ( 见图 13) 图 12: 市 1-3 小时飞行圈范围及经由高铁直达的主要城市图 13: 市现状开发情况示意图昆明图例时速每小时公里时速每小时公里时速每小时公里飞行圈北京兰州济南青岛西安郑州成都上海重庆武汉宁波贵阳南宁长沙广州天津沈阳南昌福州厦门深圳图例成熟板块新兴板块潜力发展区 10 来源 : 高力国际研究部

11 发展目标之一 : 优化创新生态系统, 支持初创企业发展放眼未来, 创新能力将仍是驱动发展的主引擎, 十三五期间, 将从打造多元创新创业载体吸引创新创业人才构建创新创业生态系统等, 多层面实施创新驱动发展战略 ( 见表 1) 将实施新一轮引才计划, 加快建设湖畔大学西湖大学, 为创客提供服务, 不断降低创业成本 ( 见表 2) 在这些创新战略的实施下, 将形成具有国际影响力的互联网 + 创业创新中心表 2: 市十三五确定的创新创业服务行动工程名称众创空间行动重点工作和目标创建阿里百川计划等 100 家左右市级众创空间, 各类创业载体 500 家, 面积达到 2800 万平方米创业启明行动发展创业学院, 到 2020 年创业导师达到 2000 人表 1: 市十三五确定的创新创业人才计划全城创客行动到 2020 年, 各类科技创业者超过 30 万人, 培育科技型小微企业 2 万家工程名称市全球引才 521 计划具体目标引进 20 个海外优秀双创团队,100 名海外高层次双创人才,1000 名以上留学人员,300 个以上留学人员创业项目便捷创业行动到 2020 年, 创服机构达到 1500 家创服平台 50 家, 提供零成本网络使用环境西湖双子星杰出人才集聚计划引进和培育 30 名左右高端双创领军人才金融催化行动各类引导基金规模 40 亿元, 投入科技型中小企业的民间和风险资本超 2000 亿领军型创新创业团队引进培育计划信息经济人才集聚计划引进和培育 30 个左右领军型双创团队培育和集聚 100 名左右信息经济领域高层次人才, 10 个左右高端人才团队品牌活动行动举办中国海外高层次人才创新创业大赛云栖大会等, 建设路演中心国际跨境电商人才培育计划钱塘江金融港湾人才集结计划形成多层次跨境电商人才梯队, 其中高层次人才 30 名左右引进 300 名左右海外高层次金融人才, 培养和引进 5000 名高层次专业化复合型金融人才知识产权行动促进知识产权运用, 加大知识产权保护力度, 推进维权援助中心建设 11 来源 : 十三五规划

10 条地铁线 2 条城际线, 形成总里程达 446 公里的轨道交通网络 ( 见图 15) 与此同时, 也将持续推进交通治堵工作, 深化公交都市创建, 实施城市数据大脑 2.

12 发展目标之二 : 提升门户枢纽地位, 增强轨交辐射能力带动区域发展以 2022 年亚运会为契机, 市将提升其国际门户城市及区域交通门户地位 ( 见图 14) 与此同时, 重要基础设施建设, 包括西站和萧山国际机场第四航站楼, 将有效加强与世界的联系, 带动长三角城市群南翼发展的区域辐射职能据城市轨道交通建设五年攻坚行动计划, 计划至亚运会前新建轨道交通 364 公里, 开通运营 10 条地铁线 2 条城际线, 形成总里程达 446 公里的轨道交通网络 ( 见图 15) 与此同时, 也将持续推进交通治堵工作, 深化公交都市创建, 实施城市数据大脑 2.0 版, 提升智慧交通管理水平图 14: 发展目标 - 打造枢纽门户支撑区域职能辐射图 15: 发展目标 - 打造国际水准的公交都市 12 来源 : 市城市总体规划城市轨道交通建设五年攻坚行动计划, 高力国际整理

楼宇经济发展目标 : 构筑两主七副多点的楼宇经济的空间发展格局图 16: 市楼宇经济发展十三五规划空间格局示意图市楼宇经济发展十三五规划确定了两主七副多点的楼宇经济空间格局其中的两大主中心为环西湖主中心板块和钱江新城钱江世纪城主中心板块环西湖主中心板块的发展定位为市级休闲游憩商业核心区 (RBD), 展示历史文化气质和国际化形象, 主要发展商贸流通

13 楼宇经济发展目标 : 构筑两主七副多点的楼宇经济的空间发展格局图 16: 市楼宇经济发展十三五规划空间格局示意图市楼宇经济发展十三五规划确定了两主七副多点的楼宇经济空间格局其中的两大主中心为环西湖主中心板块和钱江新城钱江世纪城主中心板块环西湖主中心板块的发展定位为市级休闲游憩商业核心区 (RBD), 展示历史文化气质和国际化形象, 主要发展商贸流通文化娱乐和休闲旅游等产业钱江城主中心板块的定位是市的政治经济和金融中心钱江新城将打造集行政商务金融会展文旅和居住等功能复合的高端商务服务中心, 钱江世纪城将重点吸引国内外大企业总部跨国集团地区分部金融保险机构会议展览现代物流和咨询中介等现代服务业, 打造总部经济和金融商贸特征鲜明的中央商务区七大副中心包括江南副中心下沙副中心大江东副中心城市科创城市副中心城北副中心和富阳副中心 ( 见图 16) 这些将是未来发展的重点建设集聚区, 将会有效的吸引人才和产业从成熟区域的转移, 可以有效缓解市城区的压力来源 : 市楼宇经济发展十三五规划, 高力国际整理 13

14 地产市场回顾与展望写字楼市场图 17: 写字楼主要子市场分布受益于良好的经济基本面表现, 尤其是第三产业的快速发展, 优质写字楼市场表现稳健,2018 年上半年全市总体空置率为 14.6%, 环比和同比分别下降 3.1 和 9.9 个百分点来自金融科技传媒通信 (TMT) 房地产和专业服务行业租赁需求表现强劲 2017 年以来, 联合办公运营商已成为写字楼市场的又一大需求支点其部分原因是由于 TMT 行业比较偏好灵活的办公空间策略此外, 政府对于创新创业软硬环境的支持也确保了联合办公租赁需求的持续性和稳定性从优质写字楼子市场的分布来看, 主要分为四个子市场 : 黄龙武林庆春和钱江新城其中, 黄龙武林和庆春是发展较为成熟的片区, 未来新增供应较为有限 ; 钱江新城是近年来发展较为成熟的片区, 但其优质写字楼存量占据了全市一半的比例总存量单位 : 元 / 平方米 / 天来源 : 高力国际研究部, 数据截止至 2018 年上半年从租赁需求来看, 主要的驱动力来源于金融服务业, 其增加值与净吸纳量的相关性系数达 0.83 从 2014 年至 2018 年上半年累计的租赁交易面积占比来看, 金融服务业以 43% 的占比位列第一, TMT 房地产和联合办公行业次之, 分别为 16% 11% 和 10%( 见图 18) 图 18: 写字楼租赁交易行业分布按租赁面积 (2014-1H18) 贸易 3% 医疗健康 2% 教育 1% 其他 1% 能源 2% 制造 5% 房地产 11% 联合办公 10% 金融 43% 专业服务 6% TMT 16% 来源 : 高力国际研究部 14

15 写字楼图 19: 优质写字楼租赁市场新增供应净吸纳量和空置率 ( F) 作为产业经济发展的支柱,2017 年全市信息经济和文创产业增加值占 GDP 的比重高达 50%, 占第三产业 GDP 的比重更是高达 79%, 是写字楼租赁需求的一大基石值得注意的是,2014 年至 2016 年联合办公行业累计租赁交易面积占比仅为 1%,2017 年开始扩张速度尤为明显, 其 2014 至 2017 年累计租赁面积占比扩大至 10% 另外, 来自房地产行业的租赁需求也是一大不可忽视的力量, 其租赁面积占比仅次于 TMT 行业, 为 11% 展望未来,2018 至 2022 年累计将有 73 万平方米 (790 万平方英尺 ) 的新增供应入市, 不过在稳健需求的支撑下, 空置率将会从 2018 年上半年的 14.6% 逐渐下降至 2022 年的约 9.4%( 见图 19) 鉴于钱江新城持续的新增供应, 写字楼业主将面临来自周边区域的竞争压力, 受此影响, 租户的议价能力将明显提升, 在价格不出现明显松动的情况下, 免租装修期等优惠幅度将有所加大千平方米 % 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 从租金表现来看, 虽然未来五年新增供应较为集中, 但鉴于稳定的经济基本面, 尤其是科技与文创产业的持续稳定增长, 业主对市场租赁需求充满信心,2018 至 2022 年全市平均租金仍将继续稳步增长, 复合增长率约为 4.8% 人民币元 / 平方米 / 天新增供应净吸纳量空置率图 20: 优质写字楼租金走势及预测 ( F) 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 租金同比增长率来源 : 高力国际研究部 15

商务园区图 21: 商务园区主要子市场分布 2017 年信息经济产业和文创产业对于全市 GDP 的贡献度已达到了 50%, 年均增长率分别高达 22% 和 19%, 是现代服务业发展的两大支柱产业而信息经济和文创产业的蓬勃发展会催生大量的来自电子商务大数据互联网金融移动互联网人工智能等的前端研发设计类的办公需求, 从而会有效支撑商务园区市场的租赁需求

16 商务园区图 21: 商务园区主要子市场分布 2017 年信息经济产业和文创产业对于全市 GDP 的贡献度已达到了 50%, 年均增长率分别高达 22% 和 19%, 是现代服务业发展的两大支柱产业而信息经济和文创产业的蓬勃发展会催生大量的来自电子商务大数据互联网金融移动互联网人工智能等的前端研发设计类的办公需求, 从而会有效支撑商务园区市场的租赁需求随着城西未来科技城和西站的开发和建设以及轨道交通的不断完善, 商务园区市场将不断西拓, 成为市场的主力供应方向从商务园区子市场的分布来看, 主要分为五个子市场 : 拱墅区经开区高新区西湖区和未来科技城其中拱墅和西湖区发展较为成熟, 其市场存量占全市的 30%, 这两大区域毗邻市中心, 且未来新增供应有限 ; 随着未来科技城的建设, 该区域的存量规模有望成为的第一大子市场从各子市场的产业定位来看, 拱墅区主要定位于软件外包电子商务和文创产业, 代表企业包括京东金融研发中心盘石科技 ; 经开区主要以电子通信生物医药机械制造和食品饮料为产业支柱, 代表企业包括摩托罗拉松下和娃哈哈 ; 余杭区 ( 包含未来科技城 ) 主要定位于电子信息生物医药新能源产业, 代表企业包括之江实验室同盾科技 ; 高新区主要定位于电子商务网络信息技术产业, 代表企业包括阿里巴巴海康威视总存量单位 : 元 / 平方米 / 天来源 : 高力国际研究部, 数据截止至 2018 年上半年图 22: 省级研发中心及科技孵化器设立数量科技企业孵化器省级研发中心来源 : 高力国际研究部 16

17 商务园区从租赁需求来看, 信息经济产业中的信息软件行业和文创产业是商务园区市场的两大主要驱动行业, 其增加值与净吸纳量的相关性系数分别达到 0.72 和 0.74 此外, 近年来研发经费投入占 GDP 的比重逐年加大, 2017 年达 3.2%, 其与租赁需求的相关性高达 0.87 截止 2017 年末, 省级研发中心和科技企业孵化器设立数量分别达到 835 家和 113 家, 近 3 年年均复合增长率分别为 32% 和 18% 研发中心的不断增加是商务园区租赁需求的一大核心驱动力十三五期间, 市政府将从平台建设资本支持产权保护等多方面提升全市创新创业的软硬环境到 2020 年, 各类科技创业者将超过 30 万人, 培育科技型小微企业 2 万家科技创新企业的蓬勃发展会催生对于商务园区物业持续稳定的需求从租金表现来看, 虽然 2018 和 2019 年将有大量新增供应入市, 但鉴于科技行业强劲的基本面表现, 商务园区业主能给与租户的议价空间或将十分有限,2018 至 2019 年租金走势仍将稳中有升, 平均年租金增长率约为 3% 左右 ( 见图 24) 2018 年下半年至 2019 年预计将有约 183 万平方米 (1,970 万平方米英尺 ) 的新增供应入市其中, 经开区和未来科技城区域占比约 76% 在信息技术文创产业及研发中心强劲需求的支撑下, 空置率或将从 2017 年的 15.5% 下降至 2019 年的 15%( 见图 23) 图 23: 商务园区租赁市场新增供应净吸纳量和空置率 ( F) 千平方米 1,600 1,400 1,200 1, F 2019F 新增供应净吸纳量空置率图 24: 商务园区租金走势及预测 ( F) 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 人民币元 / 平方米 / 天 F 2019F 租金同比增长率 16.0% 14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 来源 : 高力国际研究部 17

零售物业图 25: 零售物业主要子市场分布图在良好基本面的支撑下, 零售物业市场表现稳健, 来自餐饮娱乐轻奢快时尚等行业的零售商在大量新增供应的带动下, 租赁需求保持强劲, 新开业项目基本都能保持 95% 以上的较高入驻率鉴于轨道交通体系的不断完善, 正由传统的环西湖时代迈向钱塘江时代, 城市商圈布局从核心商圈逐步向次中心的区域型商圈不断扩张城西城北

18 零售物业图 25: 零售物业主要子市场分布图在良好基本面的支撑下, 零售物业市场表现稳健, 来自餐饮娱乐轻奢快时尚等行业的零售商在大量新增供应的带动下, 租赁需求保持强劲, 新开业项目基本都能保持 95% 以上的较高入驻率鉴于轨道交通体系的不断完善, 正由传统的环西湖时代迈向钱塘江时代, 城市商圈布局从核心商圈逐步向次中心的区域型商圈不断扩张城西城北下沙和滨江等次中心区域将成为未来五年重点供应区域从零售物业各子市场的分布来看, 主要分为两个核心商圈 ( 武林和湖滨 ) 和六个区域型商圈 ( 城北城西钱江新城吴山下沙和滨江 ) 其中城北和城西的市场存量最大, 占据了全市总存量的一半左右未来近 80% 的新增供应将位于区域性商圈, 次中心化趋势较为明显 ( 见图 25) 总存量从城镇居民人均消费支出结构来看,2013 至 2016 年城镇居民在教育文化和娱乐方面的支出有了较为明显的增长, 三年累计增幅达 30%; 食品烟酒等餐饮方面的支出三年累计增幅达 25.4%( 见图 16) 单位 : 元 / 平方米 / 天来源 : 高力国际研究部, 数据截止至 2018 年上半年图 26: 城镇居民人均消费支出各门类累计增幅 ( ) 在稳固的消费支出带动下, 教育文娱餐饮品牌的租赁扩张需求较为强劲, 但快时尚等服饰品牌的扩张需求较为审慎, 据统计局相关数据显示, 城镇居民在衣着上的支出占比从 2013 年的 6.9% 下降为 2016 年的 6.5% 教育文化娱乐 30.0% 食品烟酒 25.4% 医疗保健 21.6% 居住生活用品及服务 16.5% 15.9% 衣着 9.2% 交通通信其他用品及服务 -1.1% -1.4% 来源 : 高力国际研究部 18

19 零售物业由此可见, 城镇居民的消费层次和消费偏好, 正不断地从传统的百货消费向教育文化等精神层面的消费进行转变尤其是在移动互联网和科技迅速发展的背景下, 线上与线下相结合的新零售概念不断发展, 消费者对于盒马鲜生超级物种等新零售模式的接受度将会不断提升我们预期当人工智能大数据等技术成功融入到传统购物中心, 消费者的购物体验度和满意度将会有所提升, 这对于商家提升营业额及业主提高租金收入及投资物业增值收益也具有积极的作用展望未来,2018 下半年至 2022 年预计将有近 190 万平方米 (2,040 万平方英尺 ) 的新增供应入市其中, 约 126 万平方米 (1,360 万平方英尺 ) 的新增供应将于 2018 年下半年交付受此影响, 全市空置率将从 2018 年上半年的 2.3% 上升至 2018 年年末的 9.7% 从 2019 年开始, 随着新增供应的不断放缓, 消费者消费潜力的不断增长以及零售商强劲的租赁需求, 全市空置率或将继续呈下行态势, 并于 2022 年保持在 4% 左右的水平 ( 见图 27) 从租金表现来看, 鉴于 2018 年下半年大量的新增供应且大部分都位于次中心区域, 全市平均租金或将从 2018 年上半年的为人民币 15.1 元 (2.3 美元 ) 每平方米每天小幅下降至人民币 2018 年年末的人民币 15.1(2.29 美元 ) 每平方米每天不过, 随着 2018 年之后新增供应的放缓, 平均租金或将于 2019 至 2022 年出现缓慢增长的态势, 平均复合增长率约为 3.1%( 见图 28) 图 27: 零售物业租赁市场新增供应净吸纳量和空置率 ( F) 千平方米 1,600 1,400 1,200 1, F 2019F 2020F 2021F 2022F 新增供应净吸纳量空置率图 28: 零售物业租金走势及预测 ( F) 人民币元 / 平方米 / 天 % 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 10% % % 5.0-5% F 2019F 2020F 2021F 2022F 租金同比增长率 -10% 来源 : 高力国际研究部 19

物流仓储市场图 29: 物流仓储主要子市场分布图作为全国电子商务行业的领跑者, 电子商务行业近 15 年来迅猛发展根据中国电子商务中心的统计数据显示,2017 年网络零售销售额达人民币 4,302 亿元, 年均复合增长率达 29.6% (2013-2017) 受此带动, 第三方物流行业也发展迅速 2017 年快递业务量约为 23 亿件, 年均复合增长率高达 49.

20 物流仓储市场图 29: 物流仓储主要子市场分布图作为全国电子商务行业的领跑者, 电子商务行业近 15 年来迅猛发展根据中国电子商务中心的统计数据显示,2017 年网络零售销售额达人民币 4,302 亿元, 年均复合增长率达 29.6% ( ) 受此带动, 第三方物流行业也发展迅速 2017 年快递业务量约为 23 亿件, 年均复合增长率高达 49.3% ( ) 此外, 工业生产者出厂价格指数自 2016 年以来逐步回暖, 而作为衡量制造业发展状况的制造业景气指数近年来也逐渐回升受到上述稳健基本面的有力支撑, 电子商务行业第三方物流企业以及制造业行业, 对于物流仓储物业的租赁需求保持活跃虽然 2018 年上半年有大量新增供应入市, 但强劲的租赁需求快速去化新增项目, 2018 年上半年末全市的平均空置率下降至 2% 的低位, 一库难求的现象较为普遍从物流仓储物业各子市场的分布来看, 主要分为三个子市场 : 余杭区江干区和萧山区 2016 年之前, 全市的供应主要集中在江干区, 2016 至 2017 年, 萧山和余杭区新增供应开始放量, 截止 2018 年上半年, 萧山区的存量已占全市的 54%, 为全市第一大子市场, 而江干区的市场存量已近饱和状态, 未来新增供应有限总存量单位 : 元 / 平方米 / 天来源 : 高力国际研究部, 数据截止至 2018 年上半年图 30: 网络零售额与快递业务量走势图人民币亿元万件 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, 网络零售总额快递业务量 250, , , ,000 50,000 0 来源 : 高力国际研究部 20

21 物流仓储市场从租赁需求来看, 电子商务行业和第三方物流公司是物流仓储物业的两大主力需求从网络零售额和快递业务量与物流仓储物业净吸纳量的相关性分析可以看到, 网络零售额的相关性系数达 0.83, 快递业务量的相关性系数为 0.85, 两大指标均与净吸纳量相关度较高随着实体商业线上线下全渠道零售模式的不断打通与整合, 网络消费仍将持续稳定发展, 其对于电子商务行业和第三方物流企业的业务增长也会起到积极的推动作用, 从而会催生对于物流仓储物业的持续稳定的租赁需求此外, 制造业行业的回暖, 对于仓库需求的提升也起到了积极的作用工业生产者出厂价格指数与仓库净吸纳量的相关性系数达 0.96, 为高度相关展望未来,2018 年下半年至 2019 年预计将有 56.2 万平方米 (600 万平方英尺 ) 的新增供应入市不过, 在电子商务第三方物流以及制造业三架马车的驱动下, 物流仓储物业租赁需求将继续保持强劲态势, 去化周期将大大缩短, 开发商的市场风险将明显降低, 平均空置率或将于 2019 年末维持在 2% 左右的较低水平 ( 见图 31) 从未来供应区域分布来看, 萧山和余杭区将成为两大热点供应区域从租金表现来看,2007 至 2016 年, 物流仓储物业市场租金平稳增长, 年均复合增长率约为 3.4%,2017 年平均租金小幅下降至人民币 1.0 元每平方米每天, 主要原因是受到余杭区新增供应项目的影响, 该区域部分项目平均租金低于全市平均, 故拉低了全市均值 2018 年下半年至 2019 年虽然有大量的新增供应入市, 但鉴于稳固的租赁需求, 租金仍将继续稳步上升, 年均增幅预计将保持在 4%-5% 之间 ( 见图 32) 图 31: 物流仓储租赁市场新增供应净吸纳量和空置率 ( F) 千平方米图 32: 物流仓储租赁市场租金走势及预测 ( F) 人民币元 / 平方米 / 天新增供应净吸纳量空置率 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% 租金同比增长率来源 : 高力国际研究部 21

22 物业市场预测作为长三角城市群南翼的中心城市, 将凭借其全国电子商务中心和创新驱动发展战略优势, 在长三角城市群中发挥重要的作用长三角一体化预计将进一步推动商业和物流地产市场的持续发展写字楼和商务园区 : 受益于良好的经济基本面表现, 尤其是第三产业的快速发展, 来自金融科技传媒通信 (TMT) 房地产和专业服务行业的写字楼租赁需求将表现强劲在稳健需求的支撑下, 写字楼市场空置率预计将于 2022 年下降至 9.4%, 较 2018 年下降 5 个百分点, 而同期平均租金将继续稳步上升, 年均复合增长率将达 4.8% 对于商务园区市场方面, 来自软件和文创产业的租赁需求是主要的驱动力到 2020 年, 各类科技创业者将超过 30 万人, 科技型小微企业设立数量将达 2 万家 2018 年至 2019 年, 商务园区平均租金将保持稳步增长态势, 年均增长率将为 3%, 而空置率预计将从 2018 年的 15.5% 下降至 15% 零售物业 : 零售商的租赁需求持续保持强劲, 大部分新开业项目都录得了 95% 左右的入驻率除了传统的餐饮娱乐轻奢和快时尚等业态外, 随着消费模式及偏好的转变及对于移动互联网和科技的利用, 新零售模式例如盒马鲜生超级物种等混合业态正积极地寻求零售空间随着购买力的不断增长及来自零售商强劲的需求, 整体空置率预计将从 2018 年年末的 9.7%, 下降至 2022 年的 4% 就租金而言, 随着 2018 年之后新增供应的放缓, 租金将逐步回升,2019 至 2022 年间的年均复合增长率约为 3.1% 物流仓储 : 作为中国电子商务行业的先驱,2017 年网络零售额达人民币 4,302 亿元, 2013 至 2017 年的年均复合增长率为 29.6% 网络零售的蓬勃发展也推动了第三方物流行业的迅速发展随着全渠道零售与实体商业的相结合, 线上消费将继续稳定增长, 这将促进电子商务和第三方物流行业的持续发展 2018 年下半年至 2019 年尽管有合计 56.2 万平方米的新增供应入市, 但来自电子商务第三方物流和制造业的强劲需求将迅速去化新增供应因而,2019 年空置率或将维持在 2% 左右, 而同期租金预计将会有 4%-5% 的增幅 22

23 附录 - 城市竞争力主要指标对比 I. 经济活力常住人口规模 ( 万人 ) 1,068 GDP( 亿元 ) 17,319 第三产业复合增长率 ( ) 15% 人均 GDP( 万元 ) ,556 15% ,715 14% ,213 13% 9 第三产业增加值占比固定资产投资 ( 亿元 ) 房地产开发投资 ( 亿元 ) 社会消费品总额 ( 亿元 ) 63 % 6,351 2,734 5, % 6,215 2,288 5, % 5,857 2,170 5, % 5,600 1,557 2,729 II. 开放程度进出口总额 ( 亿元 ) 实际利用外资 ( 亿美元 ) 合同利用投资 ( 亿美元 ) 3, , 服务进出口总额货物进出口总额跨境电商交易额来源 : 高力国际研究部各城市统计局 23

24 III. 创新能力研发经费支出占 GDP 比重万人有效发明专利拥有量 ( 件 ) 规模以上高新技术产业增加值占工业总产值比重 3.2% % 3.15% % 3.05% % 2.82% % IV. 人才吸引高等教育学校数量 ( 所 ) 教育经费 ( 十亿元 ) 教育经费占 GDP 比重 % % % % 来源 : 高力国际研究部各城市统计局 24

25 V. 居民生活已开通轨道交通数量 ( 条 ) 人均可支配收入 ( 元 ) 人均消费支出 ( 元 ) 9 50,350 35, ,832 48,104 34,146 28, ,950 19,693 房价收入比 ( 倍数 ) 十三五保障性住房供应 ( 平方米 ) 人均消费倾向 ,937 70% ,137 69% ,502 62% ,500 59% 来源 : 高力国际研究部各城市统计局 25

26 主要作者 : 陈铁东董事研究华东区 timothy.chen@colliers.com 沈巍副董事研究华东区 jerry.shen@colliers.com 宋宜鸿经理研究华东区 Yihong.song@colliers.com 如需更多资讯, 请联系 : 邓懿君联席负责人及董事总经理中国区执行董事产业及工业地产服务中国区 tammy.tang@colliers.com 马光汉总经理物业及资产管理服务大中华区 joseph.ma@colliers.com 夏思坚执行董事研究亚太区 andrew.haskins@colliers.com 贡献者 : 邱义昇高级董事研究中国区 dave.chiou@colliers.com 关于高力国际集团高力国际集团公司 ( 纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码 :CIGI) 是行业顶尖的全球房地产服务及投资管理公司, 在全球 69 个国家拥有超过 13,000 名专业人员, 业务遍及世界最重要的市场作为发展最快的全球上市房地产服务公司,2017 年高力国际录得企业营业收入 23 亿美元 ( 若包含联营公司则为 27 亿美元 ) 凭借锐意进取的企业文化和显著的内部股权比例, 高力国际致力于向世界各地的房地产用户业主及投资者提供全面的优质服务, 并通过投资管理平台, 协助打理来自全球众多知名地产投资机构价值超过 200 亿美元的资产高力国际专业人员不断创新思维交流共享, 向客户提供周到创新的建议, 协助客户加速他们的成功高力国际超过任何其他房地产服务公司, 连续 13 年入围 IAOP( 国际外包专业协会 ) 全球外包 100 强商业地产管理连续两年评选高力国际为最佳地产管理公司高力国际拥有一支经验丰富且占显著股权的优秀管理团队, 成功超过 20 年持续为客户及股东创造逾 20% 的年收益率有关高力国际的最新消息, 请造访官网新闻中心或关注官方新浪微博

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