上海市 2017 年地价状况分析报告 一 城市地价水平及变化趋势 ( 一 ) 整体地价水平与整体变化趋势 上海市城市地价动态监测统计结果显示, 受居住地价上涨影响, 中心城区范围内城市综合地价稳中有升 2017 年第四季度上海市中心城区综合地价水平值为 27102 元 / 平方米 其中 : 中心城区商业地价水平值为 43749 元 / 平方米 ; 中心城区居住地价水平值为 50932 元 / 平方米年 ; 中心城区及 41 个公告开发区范围内工业地价水平值为 2506 元 / 平方米 ( 见图 1-1) 图 1-1 2013 2017 年上海市各用途地价水平值情况 2013 年因市场预期乐观, 刚需和改善型需求买家开始入市 中心城区土地稀缺及全球经济回暖等因素的影响, 综合地价总体增长率重回高值 ;2014 年受宏观经济和金融政策影响, 综合地 1
价总体增长率有所下降 ;2015 年受宽松货币金融政策的影响, 综合地价总体稳中有升, 增长率达到 12.96%;2016 年继续受宽松货币金融政策的影响, 全国出现资产荒, 大量资金涌入本市房地产 土地市场, 商品房价格上涨预期加大, 开发企业拿地热情高涨, 居住用地价格增长幅度攀升, 综合地价涨速随之加快, 增长率为 23.56%;2017 年本市强化房地产市场调控, 改善商品住房用地供地方式, 加快培育和发展住房租赁市场, 投资性购房需求得到遏制, 商品房价格平稳, 居住用地价格稳中有升, 综合地价涨幅收窄, 年增长率为 9.43% ( 见图 1-2) 图 1-2 2007-2017 年上海市综合地价增长变化趋势图 ( 二 ) 不同用途地价水平与变化趋势 总体上, 本年度各用途地价呈现不同程度的上涨, 其中住宅 地价同比增长 10.52%, 季度环比涨幅逐步收窄 ; 商业地价同比增 2
长 4.58%, 季度环比涨幅较为稳定 ; 工业地价的同比增长 6.18% ( 见图 1-3) 图 1-3 2015-2017 年各季度地价及环比变化趋势图 住宅用地方面 :2015 年央行连续 5 次下调人民币存贷款基准利率, 进一步降低社会融资成本, 宽松的货币政策放大了房地产市场向好趋势, 本市的房地产交易在央行连续降息降准政策的刺激下, 一度呈现明显的量价齐升态势, 房价 地价传导效应显现, 土地市场接连升温, 涨幅明显 ;2016 年初央行下调人民币存款准备金率 0.5 个百分点, 货币流动性进一步增强, 住房市场呈火爆态势, 带动居住用地价格增长, 全年四个季度均保持 5% 以上的涨幅, 四季度受新调控政策的影响, 涨幅略微有所下调 2017 年, 在 因城施策 一城一策 的调控方针下, 上海执行严格的限购政策, 优化土地招拍挂方式, 居住用地价格稳中有升, 涨幅较 2016 年大幅下降, 环比涨幅下降明显 3
商业用地方面 :2014 年至 2015 年商业房地产市场趋向饱和, 商业用地价格涨幅逐渐收窄 ;2016 年商业用地价格继续保持稳中有升的态势, 受居住用地价格上涨的带动, 三四季度涨幅有扩大的趋势 2017 年商业用地价格继续保持稳中有升的态势, 整体涨幅较 2016 年有所收窄 工业用地方面 :2014 至 2017 年受全球经济回暖 工业用地成本上涨等因素的影响, 我市工业地价水平呈现稳步上涨的趋势,2017 年涨幅较 2016 年有所收窄 二 地价状况综合分析 ( 一 ) 地价与房价对比分析 受限购政策升级的影响, 截至 2017 年 11 月底, 上海市年度新建商品房销售面积为 1501.24 万平方米 1, 较去年同期下降 38.0%, 其中, 住宅 1200.13 万平方米, 下降 33.7% 从房价 ( 中房二手房指数 ) 和地价 ( 居住地价监测指数 ) 变化趋势来看, 居住地价和二手房指数监测指数的变化趋势基本吻合 2014 年房价指数经历了一季度的上涨后, 二 三季度持续下降, 到四季度有所回升 ( 见图 2-1), 地价指数呈持续上涨状态, 受房地产市场的影响, 地价指数的增长幅度在三 四季度有所收窄 1 住宅销售面积来源为上海市统计网 4
2015 年房价指数经历了一季度的稳中略涨后, 二 三季度持续上涨, 到四季度全年增长超过 15%( 见图 2-1) 受房地产市场的影响, 地价指数在二至四季度持续较大幅度增长, 全年地价累计增长 15.46% 2016 年一季度, 房价指数增长 9.52%, 二季度开始涨幅持续回落, 到四季度全年增长超过 16.5%( 见图 2-1) 受房地产市场的影响, 地价指数全年持续较大幅度增长, 全年地价累计增长 28.84% 2017 年, 房价指数增长较为温和, 一 二季度微涨, 三季度微跌 0.04%, 到四季度全年增长超过 3.79%( 见图 2-1) 受住房市场降温的影响, 居住地价指数涨速下降, 季度增长率逐步收窄, 全年地价累计增长 10.52% 图 2-1 2 2014-2017 年各季度二手房价格指数与居住地价指数变化趋势图 ( 二 ) 城市地价与土地市场协调状况 2 二手房指数是 2017 年四季度取值为前 11 月的数据 5
2017 全市供应住宅类用地 734.23 公顷, 其中保障性住房用地供应 439.29 公顷 ; 市场化住宅用地供应 294.94 公顷, 其中商品住宅用地 215.25 公顷, 租赁住房用地 79.69 公顷 ; 供应商业用地 130.40 顷 ; 供应工业用地 312.68 公顷 从土地供应情况上看, 上海按照推进供给侧结构性改革的要求, 土地供应总量趋于平稳, 进一步优化土地供应结构, 推进租购并举的住房制度建设 市场化住宅用地供应总量与 2016 年商品住宅用地供应总量相当 ; 商业用地根据产业业态情况及商业用房库存情况减少了供应 ; 工业用地供应量与 2016 年总供应量相当 既保证商品住宅用地供应稳定了房地产市场预期, 又加强了产业用地供应为上海集聚发展制造业保驾护航 ( 三 ) 城市地价与社会经济环境协调状况 本年度综合地价年增长为 9.43%, 截止 11 月底, 全社会固定资产投资额 3 为 6166.43 亿元, 较去年同期上涨 6.9%, 房地产开发投资额 4 为 3412.34 亿元, 较去年同期上涨 3.0% 根据地价增长率和全社会固定资产投资 房地产开发投资增长率的对比分析发现, 地价变化趋势受经济指标影响较大, 全社会固定资产投资 房地产开发投资增长率的变化会带来地价增长的同向变化, 地价指标的变化较经济指标的变化存在一个年度左右的滞后性 3 全社会固定资产投资额来源为上海市统计网 4 房地产开发投资额来源为上海市统计网 6
2016 年, 全社会固定资产投资额和房地产开发投资额的增长率较 2015 年同期的增长率有较大程度的减小, 地价增长率较去年增长幅度明显 2017 年, 全社会固定资产投资额和房地产开发投资额的增长幅度继续呈下降趋势, 地价增长率逐季度收窄 5 图 2-2 2013-2017 年各季度地价增长率与社会经济指标增长率比较 三 背景情况与未来趋势分析 ( 一 ) 本市城市地价变化的背景 1. 中央提出坚持 房子是用来住的 不是用来炒的 的定位, 加快建立房地产市场长效机制 2017 年中央经济工作会议提出要坚持 房子是用来住的 不是用来炒的 的定位, 综合运用金融 土地 财税 投资 立法等手段, 加快研究建立符合国情 适应市场规律的基础性制度 5 社会经济指标增长率为全社会固定资产投资和房地产开发投资的同比涨幅 7
和长效机制, 既抑制房地产泡沫, 又防止出现大起大落 要在宏观上管住货币, 微观信贷政策要支持合理自住购房, 严格限制信贷流向投资投机性购房 2. 本市不断深化调控, 积极引导预期, 加快推进长效机制建立 2016 年以来本市不断深化调控, 执行严格的限购限贷政策, 有效抑制了投机性住房消费 2016 年初, 上海出台新的限购政策, 提高非上海市家庭在上海购房的社保及个税年限到 5 年 2016 年底, 上海市住建委 人民银行上海分行 上海银监局联合印发 关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知, 提高居民家庭购买首套及非首套房住房申请商业性个人住房贷款的首付款比例, 对有投资 投机性购房特征的, 应从严确定首付款比例和利率 2016 年以来本市实施了商品住房用地交易资金来源监管制度, 进一步明确交易资金来源应为合规的自有资金, 建立由市规土局 中国人民银行上海总部 上海银监局等部门组成的商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组, 开展交易资金来源审核, 凡资金来源不符合合规自有资金要求的, 不得参加地块挂牌和现场竞价, 地块成交后由市规土局将地块竞得人的相关情况及材料送中国人民银行上海总部 上海银监局等部门开展后续延伸核查 为加强房地产市场及金融风险防控, 坚决维护房地产市场平稳健康发展,2017 年上半年起本市调整商品住宅用地出让方式, 采用 招标挂牌复合式出让, 竞买申请人数大幅减少, 进一步抑制了非理性竞价, 确保了土地交易市场的平稳有序 8
2017 年本市出台 上海市住房发展 十三五 规划, 有力稳定房地产市场预期 规划提出推进房地产市场供给侧结构性改革, 坚持 房子是用来住的 不是用来炒的 定位, 聚焦住房市场体系和保障体系, 深化以居住为主 市民消费为主 普通商品住房为主, 优化廉租住房 公共租赁住房 共有产权保障住房 征收安置住房 四位一体 的住房保障体系, 完善购租并举的住房体系, 健全房地产业健康平稳发展长效机制 自 2017 年 7 月 4 日首批租赁住房用地公告出让以来, 半年内持续供应租赁住房用地 29 幅, 土地面积约 80 公顷, 可建建筑面积约 181 万平方米, 未来将建成近 3 万套租赁住房 在全国经济形势稳中向好, 房地产开发投资平稳增长的形势下, 本市坚持 房子是用来住的 不是用来炒的 的定位, 不断深化调控, 积极引导预期, 加快推进长效机制建立 本市综合地价稳中有升, 季度涨幅逐步收窄 ( 二 ) 未来地价变化的趋势预测 十九大报告提出 坚持房子是用来住的 不是用来炒的定位, 让房地产回归 居住属性, 有利于稳定市场预期, 有利于遏制投机行为 ; 加快建立多主体供给 多渠道保障 租购并举的住房制度, 让全体人民住有所居有利于保障普通百姓的住房需求, 有助于激活房屋租赁市场, 特别是有利于到大城市奋斗的年轻人住有所居 9
2018 年中央经济工作会议提出 加快建立多主体供应 多渠道保障 租购并举的住房制度 要发展住房租赁市场特别是长期租赁, 保护租赁利益相关方合法权益, 支持专业化 机构化住房租赁企业发展 完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制, 保持房地产市场调控政策连续性和稳定性, 分清中央和地方事权, 实行差别化调控 房地产长效机制 已经由理论层面进入到了实践层面 结合 2017 年全年各地房地产政策的一系列举措, 从 2017 年年年初提出的差异化供地政策, 到租赁住房 共有产权住房等公共住房建设的持续推进, 再到十九大重申 房住不炒 和 租购并举, 完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制呼之欲出 在 金融货币 方面,2017 年以来发达国家及全球主要经济体相继加息, 我国货币政策进一步宽松的空间并不大, 预计我国 2018 年全国层面在资金配置上的引导性有望进一步增强, 既避免资金过度流向房地产市场引发资源错配, 同时也保障真正需要买房居住的刚性需求 在 土地 方面,2017 年 4 月, 住房城乡建设部 国土资源部联合下发了 关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知, 通知强化住宅用地供应 五类 调控目标管理, 要求各地尽快编制公布住宅用地供应三年滚动计划和中期规划, 保证住宅用地供应平稳有序 下阶段, 上海将坚决贯彻十九大报告提出的 坚持房子是用来住的 不是用来炒的定位 要求, 在 十三五 期间, 按照 商品住房用地供应稳中有升 保障性住房用地确保供应, 租赁住房 10
用地供应大幅增加 的原则, 进一步优化住房用地供应结构, 提高中小套型普通商品住房供应比例, 加快培育和发展本市住房租赁市场, 构建 租购并举 的住房体系 预计我市 2018 年地价保持平稳, 略有上涨 : 住宅用地价格保持平稳, 或略有下降 ; 商服用地价格涨幅保持平稳 ; 工业用地价格稳步上涨 执笔单位 : 上海市地质调查研究院 二 一八年一月 11