第7期

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舌接薛
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1 年第四季度全国主要城市地价监测报告 ( 中国土地勘测规划院城市地价动态监测组 ) 根据全国城市地价动态监测系统的最新数据,2016 年第四季度全国重点区域和主要城市地价状况分析如下 : 一总体情况 ( 一 ) 全国地价总体水平持续温和上行, 综合商服住宅地价环比同比增速均有所上升 ; 工业地价环比增速略有放缓, 同比增速上升 2016 年第四季度, 全国主要监测城市地价总体水平为 3826 元 / 平方米, 商服住宅工业地价分别为 6937 元 / 平方米 5918 元 / 平方米和 782 元 / 平方米综合商服住宅工业 2016 年第三季度 2016 年第四季度图 1 全国主要城市分用途地价水平 ( 元 / 平方米 ) 综合商服住宅地价环比增速仍呈上升态势, 工业地价环比增速则持续放缓第四季度, 全国主要监测城市综合商服住宅地价环比增速依次为 1.43% 0.96% 2.18%, 较上一季度分别上升了个百分点 ; 工业地价环比增速为 0.64%, 比上一 1 全国主要监测城市指 105 个监测城市 ; 重点监测城市指直辖市省会城市和计划单列市 782

商服住宅工业地价同比增速依次为 5.31% 3.09% 7.91% 2.84%, 较上一季度分别上升 0.74 0.42 1.14 0.

2 季度微降 0.05 个百分点其中, 住宅地价增长较快, 综合地价增速 2 温和, 商服工业地价变化平稳图 2 全国主要城市分用途地价环比增速曲线图 (%) 各用途地价同比增速较上一季度均呈上升态势第四季度, 全国主要监测城市综合商服住宅工业地价同比增速依次为 5.31% 3.09% 7.91% 2.84%, 较上一季度分别上升个百分点其中, 住宅地价增长较快, 综合保持低速增长, 商服工业地价平稳波动综合商服住宅工业图 3 全国主要城市分用途地价同比增速曲线图 (%) 2 环比指标 (A): A 3% 为快速增长, 市场处于高位运行 ;3%>A 2% 为较快增长, 市场处于较高位运行 ; 2%>A 1% 为低速增长, 市场处于温和上行 ;1%>A -1% 为市场运行平稳,A<-1 为负增长, 对应的同比量化指标 (A) 分别为 :A 10% 10%>A 7% 7%>A 4% 4%>A 0%,A<0 为负增长, 下同 2 年度季度

3 重点监测城市地价总体水平为 5680 元 / 平方米, 较上一季度增长 1.77%, 较去年同期增长 7.27% 商服住宅和工业地价水平分别为 9275 元 / 平方米 8625 元 / 平方米和 1055 元 / 平方米 ; 环比增速分别为 1.35% 2.47% 和 0.86%; 同比增速分别为 4.60% 10.08% 和 4.15% 环比增长率同比增长率图 4 重点监测城市综合地价环比同比增速曲线图 (%) 3 年度季度 ( 二 ) 三大重点区域住宅地价环比同比增速均处于高位运行 ; 除环渤海地区工业地价同比增速微降, 三大重点区域各用途地价同比增速均呈上升态势 2016 年第四季度, 三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平, 整体呈上升态势主要城市长江三角洲珠江三角洲环渤海地区综合商服住宅工业图年第四季度三大重点区域地价水平值 ( 元 / 平方米 )

4 主要城市长江三角洲地区珠江三角洲地区环渤海地区同比环比图年第四季度三大重点区域综合地价增速 (%) 从环比增速看, 珠江三角洲地区和环渤海地区综合地价增长较快, 增速分别为 2.67% 2.01%, 较上一季度上升了个百分点 ; 长江三角洲综合地价低速增长, 增速为 1.58%, 较上一季度下降 0.06 个百分点分用途看, 长江三角洲地区商服住宅工业地价增速依次为 0.42% 3.12% 0.56%, 其中, 住宅地价增速较上一季度放缓 0.03 个百分点, 但仍处于高位运行 ; 商服工业地价增速较上一季度分别上升 0.03 和下降 0.11 个百分点珠江三角洲地区商服住宅工业地价环比增速均高于其他两大区域平均水平, 依次为 2.17% 3.41% 和 1.97%, 商服工业地价增速较上一季度分别上升个百分点, 住宅地价增速仍处于高位运行, 但增速放缓 0.16 个百分点环渤海地区商服住宅工业地价增速依次为 1.51% 3.13% 0.81%, 增速较上一季度分别变化个百分点, 住宅地价增速处于高位运行三大重点区域中, 上海南京杭州无锡南通嘉兴广州珠海佛山市顺德中山北京唐山廊坊上海南京南通芜湖荆州等 18 个城市的住宅地价增速均超过 3%, 处 4

于高位运行图 7 三大重点监测区域分用途地价环比增速 (%) 从同比增速看, 长江三角洲珠江三角洲

38 1.21 个百分点珠江三角洲平均增速进入高位运行, 长江三角洲区平均增速进入较高位运行,

住宅工业地价增速依次为 1.17% 12.78% 3.26%, 与上一季度相比, 住宅地价增速上升 1.

5 于高位运行图 7 三大重点监测区域分用途地价环比增速 (%) 从同比增速看, 长江三角洲珠江三角洲环渤海地区综合地价增速依次为 6.79% 10.25% 7.01%, 较上一季度分别上升个百分点珠江三角洲平均增速进入高位运行, 长江三角洲区平均增速进入较高位运行, 环渤海地区仍保持低速增长分用途看, 三大重点区域的住宅地价增速继续保持上升态势长江三角洲地区商服住宅工业地价增速依次为 1.17% 12.78% 3.26%, 与上一季度相比, 住宅地价增速上升 1.21 个百分点, 处于高位运行, 商服和工业分别上升 0.13 和 1.48 个百分点, 属平稳波动珠江三角 5

洲地区商服住宅工业地价增速较上一季度分别上升 0.64 0.46 0.13 个百分点, 增速依次为 6.63% 13.41% 8.16%, 住宅地价增速仍处于高位运行, 其中, 深圳的住宅地价增速为 9.82%, 其他城市均超过 10.

6 洲地区商服住宅工业地价增速较上一季度分别上升个百分点, 增速依次为 6.63% 13.41% 8.16%, 住宅地价增速仍处于高位运行, 其中, 深圳的住宅地价增速为 9.82%, 其他城市均超过 10.0% 环渤海地区商服住宅工业地价增速依次为 5.54% 10.14% 3.71%, 较上一季度分别变化个百分点图 8 三大重点监测区域分用途地价同比增速 (%) ( 三 ) 一二线城市住宅地价环比增速出现回落迹象 ; 三线城市 6

7 各用途地价环比同比增速持续上升 2016 年第四季度, 主要监测城市中, 一线城市商服地价环比同比增速均呈上升态势, 住宅地价环比增速略有放缓, 同比增速仍保持上升态势, 工业地价环比同比增速均有所放缓 ; 二线城市商服住宅地价增速环比同比变化情况与一线城市类似, 工业地价环比增速持平同比增速上升 ; 三线城市各用途地价环比同比增速均呈上升态势就住宅地价而言, 一线城市和部分热点城市的地价仍处于高速增长态势, 而大部分三线城市的地价处于温和上行态势, 市场分化显著主要城市一线城市二线城市三线城市综合商服住宅工业图年第四季度一二三线城市地价水平值 ( 元 / 平方米 ) 主要城市一线城市二线城市三线城市综合商服住宅工业图年第四季度一二三线城市地价环比增速 (%) 个监测城市中, 一线城市包括北京上海广州深圳 ; 二线城市包括除一线城市外的直辖市省会城市和计划单列市, 共 32 个 ; 三线城市包括除一线二线城市外的 69 个监测城市

8 主要城市一线城市二线城市三线城市综合商服住宅工业图年第四季度一二三线城市地价同比增速 (%) 一线城市, 从环比看, 综合住宅工业地价平均增速依次为 2.79% 4.05% 1.71%, 较上一季度分别下降个百分点 ; 商服地价增速为 2.17%, 较上一季度上升 0.30 个百分点北京上海广州住宅地价环比增速仍超过 3.0%, 属快速增长, 北京住宅地价增速呈上升态势, 上海及广州则出现放缓迹象深圳地价自 2005 年 2 季度以来首次出现下降从同比看, 综合商服住宅工业地价平均增速依次为 13.05% 7.41% 19.60% 8.52%, 较上一季度分别变化和个百分点除深圳外, 各城市综合住宅地价同比增速均超过 10%, 处于高位运行监测范围表年第四季度一线城市各用途地价增速环比增速 (%) 同比增速 (%) 综合商服住宅工业综合商服住宅工业一线城市北京市上海市广州市深圳市二线城市, 商服地价环比同比平均增速呈上升态势, 综合及住宅环比增速出现微幅放缓, 环比增速依次为 0.99% 1.34% 1.96%, 同比增速依次为 3.36% 4.88% 7.02%; 工业地价环比持平同比增速则有所上升, 分别为 0.37% 1.67% 本季度, 青岛厦门南京

9 杭州福州太原等 6 个城市住宅地价环比增速均超过 3%, 呈高速增长态势但前期房价上涨较快的热点城市中, 天津郑州南京厦门合肥武汉 6 个城市住宅地价环比增速较上一季度有所放缓, 合肥最为明显, 增速回落 5.34 个百分点此外, 二线城市各用途地价环比增速均有个别城市出现负增长表年第四季度二线城市综合住宅地价增速最高最低值环比增速 (%) 同比增速 (%) 综合综合住宅住宅综合综合住宅住宅最高最低最高最低最高 9 最低最高最低监测城市福州昆明福州昆明厦门昆明厦门昆明数值三线城市, 各用途地价环比同比平均增速均呈上升态势, 综合商服住宅工业地价环比增速依次为 1.02% 0.45% 1.77% 0.43%, 同比增速依次为 2.94% 1.12% 4.85% 1.60% 本季度, 唐山张家口廊坊安阳无锡南通嘉兴珠海汕头佛山市顺德中山芜湖荆州等 13 个城市的住宅地价环比快速上涨, 涨幅超过 3%, 其余三线城市住宅地价环比变化平稳表年第四季度三线城市综合住宅地价增速最高最低值综合最高环比增速 (%) 同比增速 (%) 综合最低住宅最高住宅最低综合最高综合最低住宅最高住宅最低监测城市唐山淮北唐山淮北张家口鹤岗汕头鹤岗数值 ( 四 ) 主要监测城市住宅地价环比增速放缓城市个数及同比上涨的城市个数均有所增加四季度, 住宅地价环比上涨的城市 89 个, 比上一季度减少 1 个, 其中,31 个城市涨幅收窄, 比上一季度增加 2 个住宅地价环比增速超过 3.0% 的城市有 22 个, 较上一季度增加 3 个 ; 环比下降的城市 10 个, 比上一季度增加 3 个此外,48 个城市的增速稳定在 -1.0%~

10 1.0% 与去年同期相比, 同比上涨的城市 92 个, 较上一季度增加 7 个 ; 增速超过 7.0% 的城市 34 个, 较上一季度增加 10 个, 其中, 北京天津青岛郑州上海南京杭州福州厦门广州合肥唐山张家口廊坊安阳温州嘉兴珠海汕头佛山顺德东莞中山等 22 个城市地价增速超过 10.0%, 北京上海厦门南京合肥超过 20%; 同比下降的城市 10 个, 比上一季度减少 8 个图个大中城市新建住宅销售价格和 105 个城市住宅地价环比上涨的城市数量对比情况图二当前市场形势分析 ( 一 ) 国际经济复苏动力与压力并存, 国内宏观经济稳中向好, 地价总体水平温和上行四季度, 全球经济整体出现温和复苏美欧季度数据表现好于预期, 经济景气指数均有所反弹 ; 新兴经济体复苏力度有所加强,11 月份主要国家综合领先经济指标呈现回升态势, 全球经济出现反弹势头, 动能初显但同时下行压力依然较大, 干扰因素较多, 美欧政治前景的不确定性, 拖累市场复苏信心 ; 美联储年底加息, 加剧国际金融波动, 放大资产稳定和货币政策协调难度, 新兴市场货币下行压力 10

11 加大 ; 日本短期经济略有企稳, 但 11 月消费就业指数下行, 通缩压力依然较大四季度, 我国经济积极因素不断累积, 多项指标改善, 企稳回暖迹象持续制造业 PMI 保持在扩张区间, 新订单指数连续走高, 制造业供需状况改善固定资产 1-11 月份增长 8.3%, 连续 4 个月企稳, 民间固定资产投资连续 3 个月增速上升社会消费品零售总额 11 月份增长 10.8%, 高于投资增速, 经济结构持续改善工业供给侧三去一降一补成效显现, 企业效益向好态势逐步稳固 11 月末, 规模以上工业企业利润累计同比增长 9.4%, 高于预期 ; 资产负债率 56.1%, 同比下降 0.6 个百分点, 杠杆率下降工业内部结构优化, 转型升级提速, 新动能带动工业制造业增长作用显现在上述背景下, 四季度全国地价总体水平温和上行, 商服住宅地价增速持续上升, 各用途地价同比增速较上一季度均呈上升态势工业用地市场对工业经济转好反馈效应滞后, 兼受工业企业降成本相关政策影响, 工业地价增速继续放缓 ( 二 ) 年内市场回升动能依然存在, 资金充沛, 部分城市市场热度较高, 房企补仓需求旺盛, 住宅地价环比较快增长四季度, 货币政策基本稳健, 但社会融资规模同比快速增长,M2 与 M1 增速差略有收窄, 但仍处于较高水平, 企业资金依然充沛 11 月末, 社会融资规模同比增长 13.3%, 流动性充裕, 为不动产市场量价上涨提供了资金支撑房地产金融管控政策效果滞后, 住房信贷超预期增长统计数据显示,1-11 月, 房地产开发企业到位资金中, 个人按揭贷款同比增加 49.3%, 处于历史较高水平年内热点城市房地产市场量价齐升, 11

12 银行信贷支撑资金流入房地产市场, 带动了企业库存去化和资金回流, 企业在热点城市补仓土地需求旺盛, 进一步加大了竞地力度四季度, 住宅地价环比较快增长, 部分城市住宅用地成交量明显扩大随着金融监管部门对房地产融资严格管控,2017 年房地产开发企业到位资金增速将有所收缩, 热点城市开发投资节奏将有所放缓图年 1-11 月房地产开发企业资金来源月度累计变化情况 ( 三 ) 中央统筹谋划房地产市场发展长效机制, 强调严控风险, 定调居住属性 ; 热点城市收紧调控, 政策效应初步显现四季度, 政治局会议提出抑制资产泡沫和防范金融风险, 统筹谋划促进房地产市场平稳健康发展的长效机制各部门采取系列措施, 降低行业杠杆, 维护市场秩序, 抑制热点城市市场异动, 平衡稳增长和防风险银监会要求银行严控风险, 审慎开展与房地产行业相关业务 ; 证监会联合多部门发文, 整治包括房地产开发企业中介机构以股权众筹名义从事的非法集资活动 ; 保监会要求摸底行业不动产投资现状, 规范险资投资, 防范风险 ; 发改委住建部开展了商品房销售明码标价专项检查 ; 住建部发文规范开发企业经营行为 12 月, 中央经济工作会议中央财经领导小组会议集中表态, 明确住宅的居 12

13 住属性, 要求缓解供需矛盾, 建立房地产基础性制度和长效机制, 房地产定位进一步向居住和民生保障方向转变地方层面, 各地坚持分类调控精准施策, 热点城市调控继续升级, 限购限贷力度加大 10 月份以来, 一线和二三线热点城市, 先后密集出台政策, 从提高购房门槛调整信贷公积金政策加大土地供应加强市场监管强化信息公开和舆论引导等方面收紧调控在土地供应环节, 多城市灵活设置竞买规则, 通过双限双竞限地价竞配建提高自持比例设置土地竞拍最高限价等方式引导理性竞价, 防止异常高价地块扰乱市场预期 ; 天津广州合肥济南南京杭州无锡苏州济南郑州武汉福州厦门成都青岛佛山等多个热点城市依据市场需求情况编制公布了年住宅用地供应三年滚动计划, 调整土地出让节奏, 稳定住宅用地供应预期 ; 上海广州南京和杭州等严格监管土地竞买资金来源, 防范资金违规流入土地市场, 保障市场规范运行调控政策密集出台, 效果初步显现统计局数据显示,11 月份,15 个一线和热 4 点二线城市房地产市场迅速降温, 房价走势明显趋稳此外, 基于去库存的主基调, 太原哈尔滨出台关于房地产去库存的相关文件, 在支持农业转移人口购房落实个人购房金融和税收政策扩大住房公积金使用范围加大棚户区改造货币化安置力度等方面做了详细规定 ; 河南省出台去库存专项行动方案, 明确目标, 进一步落实去库存的重点任务四季度, 房地产用地价格受市场前期看涨预期的惯性效应影响, 环比同比增速仍有所上升但从住宅地价来看, 调控收紧一定程度 4 15 个一线和热点二线城市是指 : 北京市天津市上海市济南市郑州市南京市无锡市杭州市合肥市福州市厦门市武汉市广州市深圳市成都市 13

14 上发挥了作用, 一二线城市住宅地价环比增速出现回落迹象而市场分化显著, 多数库存较大的三线城市的地价处于温和上行态势, 地价基本稳定 ( 四 ) 建设用地供应环比增, 同比降 ; 交通水利基础设施等其他用地供应上涨幅度较大, 房地产用地供应占比处于历史低位四季度, 土地供应明显加速, 尤其是一线和热点二线城市建设用地供应环比同比均出现上涨主要监测城市土地供应结构调整, 房地产用地供应占比处于历史低位在经济中长期趋稳, 调控政策对房地产开发投资有所抑制的背景下, 基建投资拉动经济增长需求显现年末交通水利基础设施等其他用地供应上涨幅度较大, 占比大幅提高截至 2016 年 12 月 31 日, 第四季度, 全国 105 个主要监测城市土地供应面积达到 7.44 万公顷, 供应量环比大幅增加 74.63%, 同比微降 0.42% 其中商服住宅工矿仓储用地和交通水利基础设施等其他用地分别供应约和 4.51 万公顷, 环比分别增加 43.13% 39.03% 17.83% 和 %, 同比变化分别为 8.64% % % 和 13.07% 房地产用地供应面积 1.60 万公顷, 环比增加 40.24%, 为 2014 年 1 季度以来单季度环比增幅最明显的一次, 同比减少 13.58% 四季度, 保障性住房用地供应力度年内最大, 供应面积约为 0.22 万公顷, 环比增加 53.41%, 同比减少 46.45% 土地供应结构上, 交通水利基础设施等其他用地供应占比明显增加, 商服住宅工矿仓储用地占比均有所回落四季度, 商服住宅工矿仓储用地和交通水利基础设施等其他用地供应量占建设 14

15 用地供应总量的比例分别为 6.50% 15.03% 17.83% 和 60.63%, 较上一季度分别变化和个百分点房地产用地供应占比仅为 21.54%, 仅高于 2014 年第 4 季度, 处于历史第二低位从每年年内季度占比均值来看,2016 年房地产用地供应占比季度均值仅为 24.98%, 是 2008 年以来的最低值从各类城市建设用地供应情况来看, 一二线城市供应环比同比增加, 三线城市供应环比增加同比减少分用途来看, 一线城市除住宅用地同比供应降低外, 其余各用途的供应环比同比均呈现上涨, 交通水利基础设施等其他用地供应大幅增加, 同比增加 %, 房地产用地供应同比增加 2.28%, 但住宅用地供应同比减少 36.73%; 二线城市各类用地供应环比增加, 商服住宅工业仓储用地供应同比减少, 交通水利基础设施等其他用地供应同比增加, 其中, 房地产用地供应同比减少 13.16%; 三线城市各用途用地供应均环比上涨, 符合季度供应规律, 与去年四季度相比, 除商服用地供应上涨 12.47% 外, 其余各用途均同比减少, 房地产用地供应同比减少 14.81%, 三线城市土地供应减少明显主要一线和热点二线城市国有建设用地供应环比同比有所增加 ; 房地产用地环比增加明显, 同比上, 天津南京无锡苏州杭州合肥广州深圳济南等 9 城市供应同比增加, 深圳广州同比分别大幅增加 % %, 南京杭州同比增长超过 40%, 分别为 48.33% 44.76% 具体到住宅用地供应, 天津南京无锡杭州合肥厦门济南广州同比增加, 其中无锡增幅最大, 同比增加 %, 其次是厦门南京杭州, 同比分别增加 59.92% 49.88% 43.80%, 其余同比增加的城市增幅在 3.24%( 合肥 )~28.45%( 济南 ) 15

之间图 14 2015 年第 4 季度以来各季度分用途用地供应占供地总量比例变化图三后期走势预判及关注要点数据来源 : 土地市场动态监测与监管系统 2017 年是供给侧结构性改革的深化之年, 在保持经济稳定增长的同时, 防风险去杠杆成为重点, 货币将继续保持稳健中性, 资金政策将更多的向实体经济倾斜, 社会融资规模有所收缩随着产业升级提速, 工业企业利润将继续改善

16 之间图年第 4 季度以来各季度分用途用地供应占供地总量比例变化图三后期走势预判及关注要点数据来源 : 土地市场动态监测与监管系统 2017 年是供给侧结构性改革的深化之年, 在保持经济稳定增长的同时, 防风险去杠杆成为重点, 货币将继续保持稳健中性, 资金政策将更多的向实体经济倾斜, 社会融资规模有所收缩随着产业升级提速, 工业企业利润将继续改善整体来看,2017 年经济前景向好, 但仍有风险尚需警惕, 三去一降一补深入实施或将影响经济快速拉升, 但中期来看, 是经济持续增长的良好支撑基础和必要条件在中央经济工作会议提出的房子是用来住的不是用来炒的的房地产定位热点城市调控密集收紧的背景下, 房地产企业开发投资将趋于谨慎, 但同时, 热点城市供需矛盾和发展规律的特点尚未根本改变, 而中小城市去库存依然是主基调, 在上述因素的综合影响下,2017 年一季度, 一二线热点城市住宅地价增速将高位回调, 三线城市中区域热点城市住宅地价或将继续上涨, 库存较高的三四线城市地价基本平稳, 工业地价增速继续保持平稳 16

2018年第三季度全国主要城市地价监测报告

2018年第三季度全国主要城市地价监测报告 1 2018 年第三季度全国主要城市地价监测报告 ( 中国土地勘测规划院城市地价动态监测组 ) 根据全国城市地价动态监测系统的最新数据,2018 年第三季度全国重点区域和主要城市地价状况分析如下 : 一总体情况 ( 一 ) 全国地价总体水平持续上行, 综合商服住宅地价环比同比增速均有所放缓 2018 年第三季度, 全国主要监测城市地价总体水平为 4286 元 / 平方米, 商服住宅工业地价分别为