深圳市房地产市场分析报告

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霏正包
7 years ago
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1 2011 年 2 季度深圳市房地产业行业分析报告二零一一年七月 1

2 目录摘要深圳市房地产市场处于胶着状态房价持续处于高位, 政府限价政策下涨幅趋缓新建商品住房成交规模处于较低水平房价收入比和房价租金比过高小结房地产价格持续高涨原因分析货币的大量供应助推房价货币供应大幅增长通胀预期推动购房行为通胀预期导致供给缓慢住房供给不足政府控制建设用地总量开发商大量囤地深圳市新房入市面积呈下降趋势自住型购房需求平稳增长小结房地产市场走势受政策因素影响大实行限购政策抑制投资投机性需求实行差别化信贷政策提高首付比例延缓自住需求加大保障性住房建设, 增加市场供给小结年深圳房地产市场预测房地产调控将继续深化年市场供应偏低深圳楼市将保持平稳发展结束语...24 附录 1 房地产业拉动 GDP...25 附录 2 地方政府依赖土地财政

3 图表目录图年 1 月至 2011 年 2 月深圳新建住房均价 ( 元 M 2 ) 及增长率...5 图年 1 月至 2011 年 2 月深圳新建住房销售面积 ( 万 M 2 ) 及增长率...6 图 3 房地产行业固定资产投资及其占城镇固定资产投资比重...25 表 1 深圳市历年商品房商品住宅二手住宅销售面积 ( 单位 : 万 M 2 )...6 表 2 深圳市历年房价收入比...7 表 ~2010 年人民币贷款新增居民中长期贷款...9 表 ~2010 年货币供应量...9 表 5 部分地王一览表...11 表 6 历年购置土地面积完成开发土地面积 ( 单位 : 亿 M 2 )...12 表年深圳市新建商品住宅批准预售明细 ( 单位 : 万 M 2 )...13 表 ~2010 年新建商品住宅新开工面积...13 表年中央政府主要差别化信贷政策...17 表 10 中央政府 2010 年保障房建设的相关政策...19 表 ~2010 年土地出让收入地方财政收入

4 摘要作为一个一线城市, 深圳市房地产市场持续处于胶着状态受政府调控供给减少等因素影响,2011 年以来新房成交量显著下降 ; 新房价格持续处于较高水平, 2011 年上半年全市新建商品住房均价维持在 2 万元 M2 左右深圳市房价收入比和房价租金比远远超出合理水平货币的过度供应和住房短期供给不足, 是导致房地产价格持续走高的根本原因过去 10 年中国 M2 的年均增速为 18%, 累计上涨 4.5 倍以上 ; 而 CPI 10 年累计涨幅都不超过 25%, 流动性过剩的结果是货币流向以房地产为首选的资产池 2008 年以来深圳市新建商品住宅新开工面积呈下降趋势, 造成住房短期供给不足房地产调控措施对市场影响很大 2010 年以来国内房地产调控政策持续高压, 政府实行差别化的信贷政策限购等一系列措施, 主要是通过抑制投资投机需求增加保障房供给加强市场监管等手段来遏制房价过快上涨在国家和深圳市各项调控政策的作用下, 深圳市房地产投机炒作行为得到了有效控制房价快速上涨的势头得到的一定的遏制目前市场观望范围浓厚, 未来若房价出现快速上涨迹象, 政府可能出台更严厉的调控政策, 如加息物业税等房地产市场将保持平稳发展一方面, 市场供给出现偏紧, 需求依然旺盛, 房价上涨的因素依然存在 ; 另一方面, 调控政策继续趋紧两者的博弈导致房地产市场将保持平稳发展 4

5 1. 深圳市房地产市场处于胶着状态 1.1 房价持续处于高位, 政府限价政策下涨幅趋缓以下的分析主要针对商品住房市场深圳市房地产近两年处于过热状态, 首先表现为房价持续处于高位 2010 年虽然遭遇了严厉频繁的政府调控, 但深圳新建商品住房成交均价仍然突破 2 万大关创历史新高根据深圳市房地产研究中心的统计,2010 年全市新建商品住房均价为 20,297 元 M2, 较 2009 年度上涨 36.70% 调控政策通过影响成交结构对成交均价也造成了一定影响, 即政策压制高端楼市, 导致 2-3 季度整体成交均价水平呈震荡回落之势, 不过房价持续处于高位并于年尾呈现出继续上涨的趋势进入 2011 年以来, 新建商品住房均价均在 2 万元 M2 左右 ;5 月份由于特惠单位的海量成交, 导致全市的成交均价急剧下跌, 中海康城国际超过千套的特价房是拉低全市价格水平的最重要原因, 具有偶然性 2011 年 4 月以来政府对新获得预售许可的住宅项目实施限价政策, 房价上涨的趋势得到一定程度的抑制图年 1 月至 2011 年 5 月深圳新建住房均价 ( 元 M 2 ) 及增长率资料来源 : 深圳市规划和国土资源委员会网站, 鹏元整理 1.2 新建商品住房成交规模处于较低水平 2010 年 5 月起深圳市开始实施限购令, 投资房产的门槛被大幅提高甚至被叫停, 严厉的调控政策重创了投资和投机性需求, 之前的投资 + 刚需成交构成模式变成刚需独力 5

6 主导, 导致 2010 年深圳商品房成交量创下历史新低 2010 年深圳市新建商品住房销售面积万平方米, 同比下降 52.6%; 当年二手房成交面积也显著下滑, 全市二手房成交量万平方米, 同比下降 24.8% 表 1 深圳市历年商品房商品住宅二手住宅销售面积 ( 单位 : 万 M 2 ) 年度商品房销售面积商品住宅销售面积二手住宅成交面积 2010 年年 , 年年年年数据来源 : 深圳市规划和国土资源委员会网站, 鹏元整理进入 2011 年以来, 随着国务院房地产调控新政的出台, 目前市场观望气氛浓厚, 前 4 个月新建商品住宅月均销售面积为万平方米 ;5 月份深圳的新房成交在中海康城国际的千套特惠单位入市的刺激性, 成交量显著增加图年 1 月至 2011 年 5 月深圳新建住房销售面积 ( 万 M 2 ) 及增长率资料来源 : 深圳市规划和国土资源委员会网站, 鹏元整理 1.3 房价收入比和房价租金比过高国际上通行用于判别房价水平高低的指标有两个, 一是房价收入比, 二是房价租金比目前深圳市这两个指标已远远超过合理水平, 是房地产价格过高的又一表现 6

7 房价收入比反映购房者对购买房屋的承受能力根据联合国人类住区中心所发布的城市指标指南, 房价收入比是指居住单元的自由市场价格中位数与家庭年收入中位数之比, 即住宅价格与家庭年收入所得之比若房价收入比越大, 则住宅负担能力越低世界银行曾对 1998 年世界各国房价收入比进行比较, 在纳入统计的 96 个国家和地区中, 房价收入比的均值为 8.4, 标准差为 5.91 从 1980 年至 2000 年, 美国中位数的房价收入比为 3 倍,2001 年至 2006 年逐渐上升 4.6 倍, 次贷危机爆发后, 该指标又回落到 3 倍左右我们以夫妇两人购买一套 70 平方米的住房计算 2010 年深圳房价收入比根据深圳统计局数据,2010 年度人均可支配收入累计为 32, 元, 则夫妇俩的家庭平均收入为 32, = 元根据深圳市房地产研究中心的统计,2010 年深圳新建住房成交均价为 20,297 元 / 平方米, 则一套 70 平方米的住房平均总价为 70 20,297=1,420,790 元 2010 年深圳的房价收入比 =1,420,790/64,761.72=21.94, 远远高于国际上限 (6 倍左右 ), 也高于 2009 年 18 倍, 即按 2010 年深圳新建住房成交均价, 一对夫妇购买一套 70 平方米的住房, 不吃不喝也要攒积近 22 年才能负担得起购房款, 说明房价与居民的可支付能力之间出现了巨大的鸿沟, 深圳的房价已经远远超过居民的购买力表 2 深圳市历年房价收入比年度人均可支配收入新建住房均价房价收入比 2010 年 32, , 年 29, , 年 26, , 年 24, , 年 22, , 年 21, , 数据来源 : 深圳市规划和国土资源委员会网站深圳市统计局, 鹏元整理房价租金比从投资回报的角度反映房价的合理性计算公式是住宅价格与月租金之比根据加拿大 Nicola 财务集团 2003 年的一项研究报告, 美国英国澳大利亚 1975~1992 年的房价租金比的平均值在 100 左右, 年租金收益率在 12% 左右年深圳住宅的租赁均价为 39 元 / 平方米 / 月, 深圳市房价租金比已经达到 518 倍 3, 年 1 向高房价宣战, 曹建海, 中信出版社,2010 年 1 月 2 向高房价宣战, 曹建海, 中信出版社,2010 年 1 月年深圳房地产统计分析报告, 吴上锦, 张粉层, 深圳房地产信息网 7

8 租金收益率为 2.32%, 低于银行一年定期存款利率 (3%) 1.4 小结 2010 年在国家及深圳市政府各项调控政策的作用下, 新建住房交易量同比下降五成, 投机炒作现象得到了很大程度的抑制不过作为一个一线城市, 深圳市房地产价格仍然处于高位, 房价收入比和房价租金比远远超出合理水平 8

9 2. 房地产价格持续高涨原因分析 2010 年是国内房地产市场的政策调控年, 但深圳房地产价格持续高涨主要原因有三 :(1) 货币大量供应,(2) 住房供给不足,(3) 住房需求平稳增长下面逐一加以分析 2.1 货币的大量供应助推房价货币供应大幅增长推动房家上涨的最主要因素, 应归为货币供应流入楼市的货币越充裕, 房价上涨越高央行数据显示,2010 年人民币各项贷款新增 7.95 万亿元, 连续两年处于高位其中, 新增以房贷为主的居民中长期贷款 1.96 万亿元, 较 2009 年进一步增长表 ~2010 年人民币贷款新增居民中长期贷款年度人民币贷款新增 ( 万亿元 ) 居民中长期贷款 ( 万亿元 ) 2010 年年年年年年数据来源 : 中国人民银行, 鹏元整理 2005~2010 年, 广义货币 M2 年均增长率为 19.42%, 显著高于同期 GDP 的增长率表 ~2010 年货币供应量年度 M2( 万亿元 ) M2 同比 M1( 万亿元 ) M1 同比 M0( 万亿元 ) M0 同比 2010 年 % % % 2009 年 % % % 2008 年 % % % 2007 年 % % % 2006 年 % % % 2005 年 % % % 数据来源 : 中国人民银行, 鹏元整理过去 10 年中国 M2 的年均增速为 18%, 累计上涨 4.5 倍以上 ; 而 CPI 却比较低,10 年累计涨 9

10 幅都不超过 25% 流动性过剩的结果是货币流向以房地产为首选的资产池, 目前中国住宅类房产的总市值大约为 100 万亿元 4 货币的过度供应, 必然增加人们的收入, 增加人们的货币持有量, 从而推动物价上涨房地产作为最具有保值功能的资产, 涨价幅度较一般商品的更大进入 2011 年, 保持物价总水平基本稳定在政府工作报告列为 2011 年要做好的工作的第一位, 虽然官方公布的居民消费价格指数 (CPI) 同比上涨 3.3% 通胀预期推动购房行为货币的过度供应, 催生强化了人们的通货膨胀预期, 而通胀预期对房价上涨的作用力决不亚于货币投放本身虽然官方公布的生产者价格指数 (PPI) 和消费者价格指数 (CPI) 还没有大幅上涨, 但若用货币贬值亦即货币的购买力下降来解释通货膨胀, 即用货币投放增长速度 (19.70%) 与 GDP 增长速度 (10.3%) 之差来计算通货膨胀率, 则 2010 年以来的通货膨胀率达到 9.4% 普通老百姓通常用月工资 ( 收入 ) 月支出的跨年度比较, 来描述通货膨胀由于人们担心储蓄或收入缩水, 防通胀的观点也很根深蒂固很多人认为, 货币供应如此充裕, 通货膨胀只是一个时间问题老百姓为防备储蓄贬值, 纷纷提取存款购买实物资产居者有其屋, 房子是中国老百姓最易接受最为钟情的大宗资产, 房价岂有不涨之理通胀预期导致供给缓慢通胀预期不仅加速了购房行为, 而且加重了开发商囤地推迟开发捂盘惜售等心理开发商同时利用人们的通胀预期, 不断宣传住房是储蓄保值的最佳方法, 普通老百姓有多少人能顶得住这种攻势? 2.2 住房供给不足房地产市场是一个特殊的市场, 它的特殊性在于一级市场 ( 土地 ) 的垄断性二级市场 ( 房产 ) 的极具投资性和房地产开发的长期性受制于政府对土地供应的垄断, 开发商为了 4 通胀恐惧症的背后, 李迅雷, 新财富 2011 年 1 月 10

11 可持续性经营, 必然会大量囤地政府供应的土地能否转化为楼市现实供应, 一要看市场的状况, 二要看开发商的资金状况, 三要看开发商拿地的目的从整体上看, 房地产市场存在着供给不足影响住房供给的长期性因素, 应推土地供应在土地供应量既定的前提下, 房地产开发商的施工推盘进度, 则在短期内影响到住房的供给量政府控制建设用地总量近年来, 土地招拍挂制度逐渐得到加强卖地收入归地方财政的分配模式形成了土地财政, 地方政府有动力少卖地但卖高价, 但很难有动力多卖地但卖低价 5, 使得土地供应始终偏紧, 价格偏高中国国际金融有限公司 2010 年 1 月 28 日在一份研究报告指出, 这是一种水龙头效应, 水源本身并不匮乏, 但各地方政府始终在严格控制水龙头的流量土地供应制度在短期内将难以改变水龙头效应之下, 地王频现表 5 部分地王一览表时间地块总价楼面单价拍卖人上海 2010 年 12 月 11 日苏河湾地块 70.2 亿元 52,783 元华侨城集团 2010 年 2 月 1 日外滩 8-1 金融地块 92.2 亿 - 证大置业 2009 年 12 月 23 日新江湾城 C6 地块 37.2 亿 32,484 元中建地产 2009 年 9 月 30 日徐汇龙华路 1960 号地块亿 27,231 元绿地集团 2009 年 9 月 10 日上海长风地块亿 2.24 万中海地产 2009 年 9 月 2 日徐虹北路 8 号地块 2.80 亿 23,244.6 元上海城建广东 2010 年 12 月 16 日白云新城 AB 地块 11 亿元 20,605 元保利 2009 年 12 月 22 日亚运城项目 255 亿元 5810 元富力联合体 2009 年 11 月 26 日珠江新城 b1-3 地块 10.1 亿 11,037 元富力地产 2009 年 10 月 29 日科学城 kxc-f8-1-1 地块亿 - 雅居乐北京 2010 年 12 月 21 日北京 CBD Z15 地块 63 亿元 - 中信集团 2010 年 3 月 15 日大望京 1 号住宅混合用地 40.8 亿 2.75 万远豪置业 2010 年 3 月 15 日大兴区亦庄住宅商业项目 52.4 亿 - 中信地产 5 土地并不稀缺, 中国建设用地供给潜力分析, 中国国际金融有限公司,2010 年 1 月 28 日 11

12 2009 年 12 月 3 日亦庄新城三羊 48.3 亿元远洋地产 2009 年 11 月 20 日顺义区后沙峪镇地块亿元大龙地产 2009 年 9 月 7 日房山长阳镇起步区 1 号地 22 亿 6470 元中粮万科数据来源 : 公开资料, 鹏元整理深圳作为土地资源匮乏的城市, 土地出让备受瞩目,2010 年深圳共成交 25 块土地, 其中 7 块居住用地, 居住用地总用地面积 60.5 万平方米, 总建筑面积万平方米由于其中较大比例为政策扶持用地, 能够为市场带来的有效供给量仅为 50 多万平方米开发商一地难求, 位于龙岗宝荷路的 G 地块, 拍出 6,313 元 / 平方米的楼面地价, 成为 2010 年度的地王开发商大量囤地开发商之所以囤积土地, 一则是为了保障开发的可持续性, 二则与市场行情及其资金状况有关进入 21 世纪后, 由于我国大中城市的房价不断上涨, 囤积土地的情形十分普遍比较 2001~2010 年历年开发商购置土地面积与完成开发土地面积, 不难发现每一年都有土地结余到 2010 年, 累计结余已达到亿平方米若按以往土地开发的平均速度计算, 即使政府停止供应土地, 也够开发商们开发 6.33 年表 6 历年购置土地面积完成开发土地面积 ( 单位 : 亿 M 2 ) 年度购置土地面积完成开发土地面积两者之差 2010 年年年年年年年年年年数据来源 : 万德数据库, 鹏元整理中国经济周刊通过对 125 家内地上市房企及 20 家香港上市内地房企的 2009 年报 2010 年半年报以及三季度土地市场表现进行梳理统计显示, 截止 2010 年底,125 家内地上市房企拥有近 4 亿平方米的未开发土地量, 而 20 家香港上市房企拥有的土地储量达亿平方米, 这就是说, 中国上市房企囤地逾 8 亿平方米, 其中保利地产万科和苏宁环球位列三甲 12

13 从目前内地上市公司的开发速度来看, 这一存储量足够内地上市房企开发 6 年左右, 内地上市房企的大部分土地目前处于闲置状态深圳市新房入市面积呈下降趋势 2010 年政府不断出台各项宏观调控政策打压高房价, 开发商对于项目的开发进度和入市步伐较为谨慎, 这使得当年深圳楼市推盘量明显减缓根据深圳房地产信息网的监测,2010 年深圳市新建商品住宅批准预售面积万平方米, 同比减少 16.66%, 新建商品住宅批准预售面积套数 4.58 万套, 同比减少 8.5%, 其中龙岗宝安南山是全市三大主力供给区域, 三区供给量之和占总量的九成 2010 年下半年刚性需求入市猛增遭遇住房供给不足, 房价由此继续上涨表年深圳市新建商品住宅批准预售明细 ( 单位 : 万 M 2 ) 年度全市罗湖福田南山盐田宝安龙岗 2010 年年年年年资料来源 : 深圳市规划和国土资源委员会网站, 鹏元整理 2010 年, 深圳市新建商品住宅新开工面积万平方米, 虽然较 2009 年小幅上升 8.3%, 但是仍处于近 5 年的较低水平, 由于新开工面积将在 1.5 年左右的时间形成实际供应, 未来新建商品住宅的市场供给较为有限表 ~2010 年新建商品住宅新开工面积年份新开工面积 ( 万 M 2 ) 同比增长率 2010 年 % 2009 年 % 2008 年 % 2007 年 % 2006 年资料来源 : 深圳市规划和国土资源委员会网站, 鹏元整理 13

14 2.3 自住型购房需求平稳增长人们一般将住房需求分为自住型购房需求投机性需求投资性需求自住型购房包括 6 首次购房和改善性购房自住型购房对价格较为敏感 : 房价越高, 购买量越低而投机性需求的特征是房价上涨预期越大, 成交量越大投资性需求的特征是住房租金 / 房价越高, 购买量越大我们认为, 自住型购房需求和投机性需求占据着市场主流影响自住型购房的因素有城市化水平人均可支配收入城市人口数量的提高等这些因素都是长期性因素, 也是房地产价格长线看涨的根本原因但它们在短期内难有很大的变化, 显然它们不能解释 2009 年的房价飚升先看城市化深圳因改革开放而崛起自 80 年代以来, 深圳市 GDP 增速一直居国内前列, 产业结构中工业及第三产业的比重不断上升, 基础设施日益现代化这些都表现出明显的城市化特征 2010 年 7 月, 深圳市正式扩容, 龙岗宝安被归入特区范围之内 2010 年 8 月, 深圳前海区域规划获国务院批复, 前海享计划单列市权限城市化的不断升级, 推动深圳部分区域的地产不断升值再看人均可支配收入近三年深圳市人均可支配收入年均增长 10.07%, 这一因素缓慢提升着人们的住房需求最后看城市人口数量深圳市人口逐年增多 ( 见图 3) 截止 2009 年末, 全市常住人口万人 ( 同比增长 1.6%), 其中户籍人口万人, 非户籍人口万人统计显 7 示,2001 年年间深圳市户籍人口平均每年增加万人非户籍常住人口平均每年增加万人人口不断增长, 加大了对住房的自住型需求 6 首次购房一般是从无房租房转为购房的情况, 对价格变动相对不敏感, 这也是通常所说的刚性需求实际上, 房价过高也抑制着首次购房行为, 迫使消费者用租房取代购房, 推迟购房时间我们认为, 首次购房并不是刚性需求 7 非户籍常住人口各年度统计口径存在差异,2005 年以前为暂住人口数量 ( 主要按暂住证统计 ), 自 2005 年起为没有深圳红印户口在深圳居住半年以上的人 14

15 图年深圳市常住人口结构 ( 万人 ) 资料来源 : 年深圳市国民经济和社会发展统计公报, 鹏元整理根据深圳市规划与国土资源委员会 2011 年 1 月发布的深圳市住房建设规划 ( ) 征求意见稿, 截止 2009 年末, 全市住房自有率为 40%, 其中户籍人口住房自有率为 70%, 非户籍常住人口住房自有率为 30% 全市住房总建筑面积 4.09 亿平方米, 其中商品住房约 1.02 亿平方米, 占总量的 25%; 保障性住房 0.26 亿平方米, 占总量的 6.2%; 单位和个人自建住房 0.42 亿平方米, 占总量的 10%; 城中村村民自建房 1.74 亿平方米, 占总量的 43%; 工业区配套宿舍及其它住房 0.65 亿平方米, 占总量的 15.8% 2.4 小结货币过度供应土地供应偏紧开发商大量囤地新房供应量不足需求平稳增长等因素, 导致了深圳市房地产价格的持续高涨 15

16 3. 3. 房地产市场走势受政策因素影响大 2010 年国内房地产调控政策持续高压贯穿全年, 主要是通过抑制投资投机需求增加保障房供给加强市场监管等手段来遏制房价过快上涨, 旨在保障民生防止资产泡沫一系列政策的出台使房地产市场交易量增长乏力, 价格快速上涨的势头得到一定程度的遏制 3.1 实行限购政策抑制投资投机性需求 2010 年 1 月 10 日, 国务院办公厅出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知, 增加保障房和普通商品房有效供给, 抑制投资投机性购房需求, 由此拉开了新一轮房地产调控的序幕政府主要实行差别化的信贷政策住房公积金政策以及财税政策, 抑制投资投机性购房需求, 遏制房价的快速上涨为落实 4 月国十条及 9.29 新政精神, 多个城市出台了房产限购政策 2010 年 10 月 1 日, 深圳市出台限购令 : 本市户籍居民家庭 ( 含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭 ), 限购两套住房 ; 对于能够提供在本市 1 年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 限购 1 套住房 ; 暂停在本市拥有 2 套以上 ( 含 2 套 ) 住房的本市户籍居民家庭拥有 1 套以上 ( 含 1 套 ) 住房的非本市户籍居民家庭无法提供在本市 1 年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房 2011 年 1 月 26 日, 国务院公布了新一轮房地产调控新政, 主要内容包括 :(1) 进一步落实地方政府责任, 要求地方政府确定本地区年度新建住房价格控制目标 ;(2) 加大保障性安居工程建设力度 ;(3) 调整完善相关税收政策, 加强税收征管 ;(4) 强化差别化住房信贷政策, 对贷款购买第二套住房的家庭, 首付款比例不低于 60%, 贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍 ;(5) 严格住房用地供应管理 ;(6) 合理引导住房需求, 要求各直辖市计划单列市省会城市和房价过高上涨过快的城市, 要从严制定和执行住房限购措施 ;(7) 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 ;(8) 坚持和强化舆论引导限购政策是对投资投机需求的精确打击, 一定程度上促使了市场投资投机气氛的下降, 未来数月内一线城市成交量将明显回落不过限购政策无法长期执行, 未来取消时若无配套措施, 房地产价格大幅反弹的可能性较大 16

17 3.2 实行差别化信贷政策提高首付比例延缓自住需求 2010 年 4 月 17 日, 国务院出台了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 ( 国发号 ), 宣布实行更严格的差别化住房信贷政策, 规定对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭, 贷款首付款比例不得低于 30%; 对贷款购买第二套住房的家庭, 贷款首付款比例不得低于 50%, 贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍 ; 对贷款购买第三套及以上住房的, 大幅度提高首付款比例和利率水平为抑制 9 月房地产价格出现的上行倾向,9 月 29 日央行银监会联合发布了关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知, 要求对贷款购买商品住房, 首付款比例调整到 30% 及以上, 各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款表年中央政府主要差别化信贷政策时间颁布单位主要内容国务院办公厅对已利用贷款购买住房又申请购买第二套 ( 含 ) 以上住房的家庭贷款首付款比例不得低于 40% 国务院对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭, 贷款首付款比例不得低于 30%; 对贷款购买第二套住房的家庭, 贷款首付款比例不得低于 50%, 贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍对能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的, 贷款人按上述规定执行差别化住房信贷政策对不住建部央行银监会能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的, 贷款人按第二套 ( 及以上 ) 的差别化住房信贷政策执行 ; 商品住房价格过高上涨过快供应紧张的地区, 商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定, 对其暂停发放住房贷款央行银监会各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 ; 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放 17

18 购房贷款 ; 对贷款购买商品住房, 首付款比例调整到 30% 及以上 ; 对贷款购买第二套住房的家庭, 严格执行首付款比例不低于 50% 贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定国务院政策共八条, 其中包括强化差别化住房信贷政策, 对贷款购买第二套住房的家庭, 首付款比例不低于 60%, 贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍资料来源 : 公开资料, 鹏元整理为抑制投资投机需求, 遏制房价过快上涨,2010 年 5 月 16 日, 深圳市政府出台深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见, 其主要内容包括 : 严格执行对购买不同套数住房家庭 ( 包括借款人配偶及未成年子女 ) 差别化信贷政策, 限制各种名目的炒房和投机性购房 ; 商业银行根据风险状况, 暂停发放购买第三套房以上住房贷款 ; 对不能提供 1 年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 ; 限定境外机构及个人只能购买一套自住的住宅上述差别化信贷政策对贷款购房进行了严格规定, 严厉打击了投资投机需求, 有利于扭转市场上广泛存在的房价上涨预期 2011 年 1 月国务院规定将二套房首付比例提升至六成, 世联地产研究数据显示, 假定投资需求中首付在六成以下的客户均因为该政策而放弃投资房产, 该政策理论上将导致 59.9% 的投资客流出房地产市场, 占购房总需求的 14.8% 但实际上, 首付比例提高后, 仍然有相当部分的实力客户选择全款支付, 进而削弱限贷政策的影响从 2010 年全国单月的新房成交量价来看,2010 年 4-7 月量价的同比涨幅均出现了明显的下降 ; 但自 8 月开始同比出现了量价同比涨幅上升, 进而导致了 9 月底七部委再次密集出台调控政策,10 月和 11 月市场虽有所降温, 但与 4 月相比, 政策效果并不显著两次调控政策密集出台的时间表明了政府的决心, 未来若房价出现快速上涨迹象, 可能出台更严厉的调控政策 3.3 加大保障性住房建设, 增加市场供给中央政府在 2010 年把保障房建设提高到了前所未有的高度, 对廉租房和公共租赁房的建设分别作出了建筑面积承租方式以及租金管理等方面的详细规定 2010 年全国各类保障性 18

19 住房和棚户区改造住房开工 590 万套, 基本建成 370 万套 ;2011 年更是提出全国要建设保障性住房和棚户区改造 1,000 万套随着保障性住房定位逐渐明晰以及建设力度不断加大, 未来我国将加速建构商品房与保障房的双轨制住房体系表 10 中央政府 2010 年保障房建设的相关政策时间颁布单位主要内容国土部申报住宅用地的城市, 经济适用住房, 廉租住房和中低价位, 中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70% 国土部公布各地住房供地计划, 确保保障性住房棚改房和自住性中小套型普通商品房用地优先供应, 确保三类房供地不低于 70% 增加居住用地有效供应 ; 保障性住房棚户区改造和中小套型普国务院通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%; 确保完成 2010 年建设保障性住房 300 万套各类棚户区改造住房 280 万套鼓励民间资本参与政策性住房建设, 支持和引导民间资本投资建国务院设经济适用住房公共租赁住房等政策性住房, 参与棚户区改造, 享受相应的政策性住房建设政策住建部国对公共租赁住房建设, 从规划房源筹集政策支持监督管理土部央行等方面做出规定等 7 部委国土部住建部确保保障房及中小套型普通商品住房用地不低于总量 70%, 探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房 ; 加快推进住房用地供应和建设项目的审批财政部国税总局对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税 ; 对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征 ; 对经营 19

20 公租房所取得的租金收入, 免征营业税房产税 ; 对公租房经营管理单位购买住房作为公租房, 免征契税印花税住建部 2011 年计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房 1000 万套, 比原计划的 580 万套大大增加未完成 2010 年保障性住房建设用地供应任务, 保障性住房棚户国土部区改造住房中小套型普通商品住房三类用地供应总量未达到住房用地供应总量 70% 的市县, 年底前不得出让大户高档资料来源 : 公开资料, 鹏元整理商品住宅用地十一五期间, 深圳市规划建设住房总量 69 万套建筑面积 5,700 万平方米, 其中商品住房 55 万套建筑面积 4,930 万平方米 ( 含城市更新方式建设住房 1800 万平方米 ), 保障性住房 14 万套建筑面积 770 万平方米 ; 截止 2010 年底, 深圳市商品住房累计新开工面积 2, 万平方米, 竣工面积 1, 万平方米 ; 保障性住房筹集建设 16.9 万套建筑面积约 1,267 万平方米, 其中已开工 7.9 万套, 竣工 ( 含筹集 ) 约 2 万套 ( 实际分配 8209 套 ) 根据 2011 年 1 月深圳市规划和国土资源委员会公示的深圳市住房建设规划 ( ) ( 征求意见稿 ), 十二五期间, 深圳市规划建设各类住房 54 万套总建筑面积 4,076 万平方米, 其中, 建设商品住房 30 万套建筑面积 2,700 万平方米 ; 建设和筹集保障性住房 24 万套建筑面积 1,376 万平方米, 全面解决新增户籍低收入居民家庭的住房困难, 重点解决人才住房问题, 逐步将非户籍常住低收入居民纳入住房保障范围另外, 根据规划, 十一五规划确定的保障性住房建设与供应目标中未完成的部分, 必须在十二五期内完成, 并达到分配或供应条件, 而不纳入十二五规划住房建设目标十一五期间, 深圳市保障性住房建设分配不理想, 保障性住房开工率竣工率和分配率较低, 未来深圳市政府保障性住房若能按时完工并分配, 将有效缓解市场供应紧张的局面 20

21 3.4 小结 2010 年是国内房地产市场的政策调控年, 楼市遭遇了史上最严厉最频繁的宏观调控政策的主要作用在于改变供求关系, 进而影响市场的成交量和成交价格 ; 行业政策的主要目的是削弱市场需求, 减轻供求压力, 意在需求 ; 货币政策的主要目的是收紧开发商资金链, 迫使其加速出货, 意在供给 2010 年首套房首付款提高至三成到限购令的出台, 宏观政策从限贷限购增加借贷资金成本等环节全面调控楼市, 央行六次上调存款准备金率到两次加息, 取得了一定的成效深圳房价由一季度的疯狂飙涨, 转为二季度的快速回落, 三季度房价再次呈现飙升势头, 四季度房价在限购令等的遏制下温和回落总体来看, 在国家和深圳市各项调控政策的作用下, 深圳市房地产投机炒作行为得到了有效控制房价快速上涨的势头得到的一定的遏制目前市场观望范围浓厚, 短期内房地产市场成交规模将显著下降未来若房价出现快速上涨迹象, 政府可能出台更严厉的调控政策, 如加息物业税等由于限购政策无法长期执行, 未来取消时若无配套措施, 房地产价格大幅反弹的可能性较大 21

22 年深圳房地产市场预测 4.1 房地产调控将继续深化中国房地产市场调控, 自 2003 年就已经开始为什么房价在政府的调控声中越调越高? 我们认为, 中央政府对房地产市场屡次调控的失效, 与如下几个深层次因素密切相关 : 货币政策一二线城市的快速发展居民财富的增长土地财政保障住房的缺位土地招拍挂制度收入分配方式投资品的匮乏等这几个方面的问题是长期政治经济社会发展过程中积累的结果, 不可能在短期内得到有效解决这也就意味着中国房地产市场调控的路还很长, 任务还很艰巨从老百姓的期望来看,2010 年宏观调控是失效的, 房价依然高居不下, 这就决定了这一轮的宏观调控并没有结束跨入 2011 年, 中国房地产市场宏观调控还将继续和深化政府必须通过宏观调控实现取信于民的政治目标面对高房价, 温家宝总理李克强副总理政府官员虽然在多个场合表明态度, 但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力, 如何取信于民成为政府调控楼市的当务之急, 可以说 2010 年中央对房地产市场的调控, 在很大程度上已经演变成为一个政治问题在当前情况下, 调控政策一旦松动或退出, 一定会导致市场报复性的上涨, 已经取得的调控成果将前功尽弃, 招致更大的民怨以及政府公信力的再一次丧失我们认为, 若房价出现快速上涨迹象, 政府很可能出台更严厉的调控政策, 如严格实行问责制进一步限购限贷征收物业税等年市场供应偏低一般地, 新开工面积将在 1.5 年左右的时间形成实际供应根据 2009 年下半年和 2010 年上半年的新开工面积, 可大致推算 2011 年新房销售面积 2009 年和 2010 年, 深圳市新建商品住宅新开工面积均很低, 相当于近 5 年平均值 (460 万平方米 ) 的 74% 假设开发商没有捂盘惜售等行为, 同时假设深圳新建商品住宅开工面积在不同月份之间是均匀分布的, 则 2011 年深圳新建住房面积为 340 万平方米, 这一水平只相当于近 5 年新建商 22

23 品住房销售面积 (514 万平方米 ) 的三分之二一方面, 新房市场供给不足, 另一方面, 自住型需求依然很旺盛因此, 深圳目前的房价将得到向上有力的支撑 4.3 深圳楼市将保持平稳发展中央政府一方面看见了高房价招致的民生问题, 另一方面又接纳了房地产业对 GDP 的拉动地方政府一方面受到中央政府的高压, 另一方面摆脱不了土地财政的诱惑有房一族虽然不再害怕房价的飚涨, 但又担心房价的大跌令财富缩水普通购房者在不断上涨的房价面前备受煎熬, 又在中央政府的严厉调控声中得到慰藉总之, 一方面, 调控政策继续趋紧 ; 另一方面, 市场上升的因素依然存在市场在看不见的手和看得见的手的博弈中保持平稳发展 23

24 5. 结束语作为一个一线城市, 深圳市房地产市场价格偏高是显而易见的货币的过度供应和住房短期供给的不足, 是导致房地产价格持续过高的根本原因 2010 年以来国内房地产调控政策持续高压, 主要是通过抑制投资投机需求增加保障房供给加强市场监管等手段来遏制房价过快上涨一系列政策的出台使房地产市场交易量增长乏力, 价格快速上涨的势头得到一定程度的遏制我们预计, 深圳市 2011 年房地产市场将保持平稳发展一方面, 市场供给出现偏紧, 需求依然旺盛, 房价上涨的因素依然存在 ; 另一方面, 调控政策继续趋紧两者的博弈导致房地产市场将保持平稳发展 24

25 附录 1 房地产业拉动 GDP 房地产业是国民经济的重要支柱产业, 对于拉动钢铁建材及家电家居用品等产业发展举足轻重, 对金融业稳定和发展至关重要, 对于推动居民消费结构升级具有重要作用房地产业上下游产业链长, 涉及行业多据统计, 我国每年钢材的 25% 水泥的 70% 木材的 40% 玻璃的 70% 和塑料制品的 25% 都用于房地产开发建设中近年来房地产业投资额占城镇投资总额比重一直保持在 20% 以上图 3 房地产行业固定资产投资及其占城镇固定资产投资比重资料来源 : 国家统计局, 鹏元整理 25

26 附录 2 地方政府依赖土地财政招拍挂制度是土地现实供应的基本模式自招拍挂实施以来, 地方财政收入的一半来自于土地出让收入据国务院发展研究中心的一份调研报告显示, 在一些地方, 土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的 40%, 而土地出让金净收入占政府预算外收入的 60% 以上土地财政已成为越来越多的城市经济发展所依赖的模式表 ~2010 年土地出让收入地方财政收入年度 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年土地出让收入 ( 万亿元 ) 地方财政收入 ( 万亿元 ) 占比 57.27% 41.20% 48.77% 71.67% 资料来源 : 国家财政部, 鹏元整理根据财政部 2011 年 3 月 5 日提请十一届全国人大四次会议审议的关于 2010 年中央和地方预算执行情况与 2011 年中央和地方预算草案的报告,2011 年拟安排财政赤字 9,000 亿元, 其中中央财政赤字 7,000 亿元, 继续代发地方债 2,000 亿元并纳入地方财政预算这样的安排主要是考虑到 2011 年财政收支矛盾仍然十分突出高额的土地出让收入有利于缓解地方财政收支矛盾此外, 地方政府还以土地增值税企业所得税等方式从事房地产企业获得大量收益若房价大幅跌落, 土地出让收入随之锐减, 地方财政收支矛盾愈加突出, 地方政府很有可能出台政策促进房地产市场平稳健康发展 26

27 分析师 : 董斌联系电话 : 传真 : 电子邮箱 :dongb@pyrating.cn 地址 : 福田区深南大道 7008 号阳光高尔夫大厦三楼 27

征稿启事

CONTENTS 目录 025-86599749 86599748 210017 E-mail jstdgj@163.com 征稿启事 1 要闻播报 2 要闻播报要闻播报 3 4 行业动态行业动态 5 行业动态附件 2015 年江苏考核点第 1 次土地估价师专业考核通过名单赟 6 7 行业动态协会公告 8 协会公告 9 协会公告 10 协会公告 11 协会公告 12 协会公告 13 协会公告