国家级监测范围内平均地价在 2001 年以来一致保持持续上涨, 但随着市场起伏, 年度间涨幅波动很大 年涨幅小幅攀升 ; 年地价则大幅上涨, 涨幅突破 2 位数 ; 年地价上涨速度放慢, 尤其 2009 年, 大幅下降至不足 3%; 但进入 2

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1 北京市 2017 年地价状况分析报告 1 北京市地价水平及变化趋势 1.1 国家级监测范围地价水平及变化情况 整体地价水平与整体变化趋势 1 地价水平根据北京市 2017 年地价动态监测结果, 国家级监测范围各用途平均地面熟地价为 元 / 平方米 表 1: 2017 年各季度国家级监测范围平均地价水平值汇总表单位 : 元 /m 2 季度 2017 年 1 季度 2017 年 2 季度 2017 年 3 季度 2017 年 4 季度地价水平值 地价变化趋势 2017 年北京市国家级监测范围内平均地面熟地价较 2016 年上涨约 12.05%, 与 2016 年相比, 涨幅减少 5.63 个百分点 ; 与 2010 年的高点相比, 涨幅减少 10.14% 图 年北京市国家级监测范围平均地价变化率 1

2 国家级监测范围内平均地价在 2001 年以来一致保持持续上涨, 但随着市场起伏, 年度间涨幅波动很大 年涨幅小幅攀升 ; 年地价则大幅上涨, 涨幅突破 2 位数 ; 年地价上涨速度放慢, 尤其 2009 年, 大幅下降至不足 3%; 但进入 2010 年, 地价急速上涨, 涨幅达到近年来的顶点 22.19%; 随后的 年涨幅出现急剧下滑,2012 年涨幅最低, 仅略高于 1%,2012 年地价基本稳定 ; 到 2013 年, 地价上涨速度又出现一波小高峰, 涨幅回升至 7.61%; 随后 年涨幅出现持续缩窄 ;2016 年地价快速上涨, 形成新的涨幅高峰, 达到 17.68%;2017 年在多方调控下, 地价上涨速度开始放缓, 降低到 12.05% 不同用途地价水平与变化趋势 1 地价水平 2017 年, 国家级监测范围内, 住宅 商服 工业用途地面熟地价分别为 元 / 平方米 元 / 平方米 2692 元 / 平方米 表 2: 2017 年各季度国家级监测范围各用途地价水平值汇总表 单位 : 元 /m 2 季度 商服 住宅 工业 2017 年 1 季度 年 2 季度 年 3 季度 年 4 季度 地价变化趋势 2017 年住宅用途地面熟地价比 2016 年上涨 13.29%, 商服用途地面熟地价上 涨 8.04%, 工业用途地面熟地价上涨 6.57%, 住宅 商服 工业用地价格涨幅相 比去年均有减少, 尤其住宅涨幅减少了 7.26 个百分点, 住宅地价上涨速度大幅 放缓 2

3 图 年北京市国家级监测范围住宅地价年变化率 图 年北京市国家级监测范围商服地价年变化率 图 年北京市国家级监测范围工业地价年变化率 3

4 分季度看,2017 年住宅用地仍然保持上涨, 但各季度涨幅相比去年同期均为减少,1 季度环比涨幅从 2016 年 4 季度的 5.32% 下滑为 3.92%,2 季度继续回落至 3.82%,3 季度持续保持继续减少至 3.24%, 到 4 季度则进一步放缓至 1.71% 商服用地的环比涨幅则相对平稳, 各季度均稳定在 2% 左右,4 季度略下滑至 1.78% 工业用地价格环比涨幅也较稳定,1-3 季度由 1.58% 小幅攀升至 1.72%, 4 季度略回落至 1.43% 各用途中, 前 3 个季度住宅的上涨速度快于其他用途, 但一直处于涨幅下降状态, 进入 4 季度, 住宅与商服的涨幅趋于接近并略低于商服 ; 工业用地上涨速度一直为各用途中最低 图 年北京市国家级监测范围各用途地价季度环比变化率 地价指数 以 2000 年地价指数 100 为基准,2017 年北京市平均定基地价指数为 439, 较 2016 年上涨 47 点 住宅用途地价指数为 627, 较 2016 年上涨 74 点 ; 商服用途地价指数为 327, 较 2016 年上涨 25 点 ; 工业用途地价指数为 283, 较 2016 年上涨 17 点 4

5 图 年北京市国家级监测范围各用途地价指数变化情况由图可见, 住宅地价指数一直高于其他用途, 住宅地价上涨速度快于其他用途 与 2016 年地价指数增加幅度相比, 平均指数 2017 年上涨 47 点, 而 2016 年上涨 59 点 ; 住宅用途地价上涨 74 点, 而 2016 年上涨 94 点 ; 商服用途地价指数上涨 25 点,201 年也是上涨 25 点 ; 工业用途地价指数上涨 17 点, 而 2016 年也是上涨 17 点 2017 年地价虽然保持上涨, 但整体涨幅相比 2016 年减少, 尤其住宅减少幅度较大 1.2 北京市级监测范围地价水平及变化情况 2017 年北京市级监测范围各用途楼面熟地价分别为住宅 ( 新城 )14996 元 / 平方米 商业 ( 新城 )11171 元 / 平方米 办公 ( 新城 )9695 元 / 平方米 办公 ( 城 区 )18098 元 / 平方米 季度 2017 年 1 季度 地价水平值 表 3: 2017 年市级监测范围地价情况 单位 : 元 / 建筑 m 2 住宅 ( 新城 ) 商业 ( 新城 ) 办公 ( 新城 ) 办公 ( 城区 ) 环比 地价 环比 地价 环比 地价 变化率 水平值 变化率 水平值 变化率 水平值 环比变化率 % % % % 5

6 季度 2017 年 2 季度 2017 年 3 季度 2017 年 4 季度 住宅 ( 新城 ) 商业 ( 新城 ) 办公 ( 新城 ) 办公 ( 城区 ) 环比 地价 环比 地价 环比 地价 变化率 水平值 变化率 水平值 变化率 水平值 地价水平值 环比变化率 % % % % % % % % % % % % 图 7: 年市级监测范围各用途地价季度环比变化情况图由图可以看出,2017 年北京市市级监测范围各用途地价环比也保持上涨, 但涨幅在 3 季度后大幅回落 分用途看, 住宅 ( 新城 ) 由 2016 年 4 季度 6.82%, 连续下滑,2017 年 4 季度仅 1.02%, 住宅地价上涨速度大幅放慢 ; 商服 ( 新城 ) 地价涨幅则较平稳, 并有起伏,2 季度涨幅比 1 季度更高, 地价延续上涨,3 季度后开始放慢上涨速度,4 季度继续涨幅缩窄 ; 办公 ( 新城 ) 地价涨幅变化走势与商服 ( 新城 ) 一致, 且 1 2 季度涨幅高于商服, 但 3 4 季度涨幅低于商服, 新城的办公地价对于市场变化相对更敏感 ; 办公 ( 城区 ) 与办公 ( 新城 ) 的涨幅变化方向也基本一致, 除 3 季度略高外, 其余季度涨幅城区低于新城 经过一年的变化, 各用途地价涨幅在 4 季度趋于接近 6

7 2 楼面地价与房价对比分析 2.1 楼面地价与房价的比值分析 住宅用地楼面地价与住宅房价比值 截至 2017 年 12 月 20 日, 北京土地招拍挂市场成交以住宅用途为主的宗地 62 宗, 建设用地面积 公顷, 规划建筑规模 万平方米, 总成交金额为 亿元, 平均楼面单价为 元 / 平方米 根据中国指数研究院的统计数据, 截止 2017 年 12 月 17 日, 北京新建住宅 ( 不含保障房 回迁房 ) 共成交 套, 销售面积 万平方米, 销售金额 亿元, 平均销售单价为 47643/ 平方米 2017 年土地招拍挂市场成交住宅用地整体地价占房价的比值为 55% 3 月份, 调控政策出台, 北京市房地产市场受到限贷限购严控, 交易量急剧收缩 响应调控政策要求,2 季度后住宅用地供应量大幅增加, 限房价竞自持比例的商品住宅用地和共有产权住宅用地为供应的主要类型, 尤其 4 季度, 共有产权住宅用地供应规模超过商品住宅, 住宅地价快速上涨态势得到平抑 地价房价比从 1 季度的 42%, 在 2 季度攀至 65% 后,3 季度下滑至 55%,4 季度继续下滑至 44% 2016 年土地招拍挂市场成交住宅用地整体地价占房价的比值达到 72% 2015 年该数据也达到为 71% 与前两年相比,2017 年住宅地价占房价的比例得到控制 表 4:2017 年住宅用地楼面地价与房价比值情况 单位 : 元 /m 2 季度 楼面地价 房屋均价 地价 / 房价 1 季度 % 2 季度 % 3 季度 % 4 季度 % 全年 % 注 :4 季度楼面地价截止 12 月 20 日 ; 房屋均价截止 12 月 17 日 7

8 2.1.2 商服用地楼面地价与商服房价比值 截至 2017 年 12 月 20 日, 北京土地招拍挂市场成交以商服用途为主的宗地 27 宗, 建设用地面积 公顷, 规划建筑规模 万平方米, 总成交金额为 亿元, 平均楼面单价为 元 / 平方米 根据中国指数研究院的统计数据, 截止 2017 年 12 月 17 日, 北京新建商业 写字楼用房共成交 套, 销售面积 万平方米, 销售金额为 亿元, 平均销售单价为 元 / 平方米 2017 年土地交易市场成交商服用地整体地价占房价的比值约 53% 3 月份北京市场加强了对 商办改住 项目的闲置, 从信贷政策 购买资格 再上市条件 设计等各方面严控非住宅拿地项目建成住宅公寓方式销售, 政策出台后, 商办类房地产项目的销量大幅下滑, 均价也下降明显 今年推出的商服公建类用地, 多附有要求竞得者自持 50% 甚至 100% 的建筑规模, 经营至少 20 年, 甚至在出让年限内均需自持, 严苛的出让条件下, 商服类用地的竞争激烈程度大降 由于商服类宗地规模 房地产销售规模相对住宅都小很多, 使得单宗地或者单个项目的价格对季度均价影响幅度较大, 导致季度间价格起伏较大, 地价占房价的比例也变 化较大 表 5:2017 年商服用地楼面地价与房价比值情况 单位 : 元 / m 2 季度 楼面地价 房屋均价 地价 / 房价 1 季度 % 2 季度 % 3 季度 % 4 季度 % 合计 % 注 :4 季度楼面地价截止 12 月 20 日 ; 房屋均价截止 12 月 17 日 8

9 2.2 楼面地价增长率与房价增长率比较 住宅用地楼面地价增长率与房价增长率比较 北京市国家级监测范围地价动态监测结果显示的各季度地价环比增长率为通过地价水平值计算得出, 地价水平值为地价单价 北京市地价动态监测中, 国家级监测范围内住宅用地设定条件下的容积率为 2.5, 因此, 按照容积率 2.5 折合计算后, 楼面地价增长率等于监测结果中的地价增长率 北京市市级监测范围地价动态监测结果显示的地价水平值为楼面地价, 因此, 市级监测范围各季度环比增长率即为楼面地价增长率 国家统计局每月公布 70 个大中城市新房和二手房房价指数, 通过月度指数折算北京市房价季度环比增长率 表 6:2017 年住宅用地楼面地价增长率与房价增长率比较情况季度城中心区 ( 国家级 ) 规划新城 ( 市级 ) 新房价二手房价 1 季度 3.92% 4.88% 0.30% 4.36% 2 季度 3.82% 4.07% -0.20% -1.99% 3 季度 3.24% 1.81% -0.30% -2.28% 4 季度 1.71% 1.02% -0.2% -0.7% 注 : 截至统计日, 国家统计局尚未公布 12 月份的房价指数, 因此 4 季度房价增长数据按 12 月份环比不变估算 比较地价和房价涨幅可以看到, 国家级和市级监测范围内住宅在 2017 年 4 个季度均保持增长, 但涨幅在逐季度减少, 减少幅度逐季度在增加 与之对应的房价指数则显示, 房价在 1 季度经过上涨后,2 3 4 季度连续下跌, 二手房价的下跌速度快于新房 在北京经济基本面保持平稳增长, 各项指标表现良好的背景下, 支撑了地价的不断上涨, 但在政策调控和供应加量下, 地价涨幅逐季度回落, 地价涨幅得到控制 商服用地楼面地价增长率与房价增长率比较 目前国家统计部门未公布商业房地产价格增长情况, 本报告依据中国指数研 9

10 究院公布的北京市商业季度销售情况, 通过计算销售均价环比变化情况, 计算季 度增长率, 与地价动态监测的楼面地价增长率进行比较 表 7:2017 年商服用地楼面地价增长率与房价增长率比较情况 季度 城中心区 ( 国家级 ) 规划新城 ( 市级 ) 房价 1 季度 1.92% 2.09% -8.6% 2 季度 2.00% 2.86% -9.7% 3 季度 2.11% 2.39% -11.7% 4 季度 1.78% 1.65% -18.6% 注 : 4 季度房价增长数据按截至 12 月 17 日的房价数据计算 商服地价监测结果显示 2017 年各季度无论城中心区还是规划新城, 商服地 价均保持小幅稳步上涨 2 季度涨幅均比 1 季度略增 ;3 季度城中心区继续上涨 且涨幅略加大, 规划新城虽保持上涨, 但涨幅减少 ;4 季度城中心和规划新城涨 幅均缩窄 而 2017 年受调控政策中商办改住受到严格限制的政策影响, 商办类 房地产销量急剧下滑, 使得房价受单个备案项目的影响大, 房价环比均出现较大 幅度的下降 2.3 小结 从楼面地价与房价的对比分析可见,2017 年各用途交易地价持续攀升, 但 3 月份调控新政出台, 限购限贷政策升级 商办改住受到严控, 使得房地产市场销量受到极大影响, 减少幅度大 住宅房地产市场趋于平稳, 房价开始松动, 而住宅用地的供应量从 2 季度开始大幅增加, 土地市场竞争激烈程度下降, 地价快速上涨态势被抑制, 地价占房价的比例也相比 年出现下降 而商办类物业在 2 季度开始销量急剧减少后, 受单个项目因还建或整售大规模销售备案的影响, 对销售均价影响较大, 使得季度间价格不断下滑, 地价房价比也呈现波动, 但总体上相比 年地价房价比仍为下降 从监测的住宅楼面地价增长率与房价增长率比较看, 地价与房价的走势基本一致, 但地价抗跌性更强 房地产市场受政策 信贷的影响,3 月份调控政策升级后,2 季度开始房价松动, 出现下降, 但地价依然表现坚挺, 在经济基本面支 10

11 撑和基础设施投入加大下, 土地价值依然被看好, 但受房地产市场预期影响, 地价涨幅在逐季度回落 监测范围的商服地价相对变化幅度较小, 保持小幅增长, 但涨幅季度间也略有变化 3 月份后, 政府加大了对商办改住项目的控制, 大量以商服拿地的项目无法再通过设计为住宅公寓的方式上市, 使得销量急剧下滑, 在销量很小的情况下, 单个项目对当月均价影响较大, 交易量里一些回建 整售项目成了主角, 商业类房地产的均价下降, 地价涨幅也逐步回落 11

12 3 北京市地价与土地市场协调状况分析 3.1 前 11 个月土地供应量完成计划的 60%, 其中商品住宅用地完成 89%, 商业 保障房 工业用地已超计划完成 ;2017 年土地供应完成 情况好于去年同期, 尤其住宅用地供应远超去年同期 2017 年 4 月, 北京市规划和国土资源管理委员会 北京市发展和改革委员会联合发布 关于印发北京市 2017 年度国有建设用地供应计划的通知 京规划国土发 [2017]112 号, 计划显示 :2017 年全市国有建设用地计划供应总量 4140 公顷 ; 其中新增建设用地控制在 1860 公顷以内, 鼓励和引导利用存量建设用地 2280 公顷 用地结构中, 住宅用地 1000 公顷, 包括公租房用地 27 公顷, 棚户区改造用地 132 公顷, 定向安置房用地 121 公顷, 其他 ( 含中央军队 ) 用地 70 公顷, 商品住宅 ( 含自住型商品房 ) 用地 650 公顷 ; 商服用地 150 公顷 ; 工矿仓储用地 90 公顷 ; 其余用地为交通运输用地 水域及水利设施用地 特殊用地 公共管理与公用设施用地 2017 年住宅用地除国有建设用地 1000 公顷外, 还计划安排集体建设用地建租赁房 200 公顷, 住宅用地合计计划安排 1200 公顷 国有建设用地中, 安置房用地 323 公顷, 保障 6 万套安置房建设任务 ; 中小户型普通商品住房用地 33 公顷, 保障 5 万套自住房和 4 万套中低价位中小套型普通商品房建设任务 ; 改善型商品住宅用地 320 公顷, 保障 5 万套改善类商品房建设任务 公租房用地 27 公顷和 200 公顷集体建设用地保障 10 万套租赁房建设任务 根据北京市规划和国土资源管理委员会统计数据, 截至 2017 年 11 月底, 北京市国有建设用地实际供应 公顷, 完成计划供应量的 60%, 其中, 商品住宅用地完成 89.38%, 商业 保障性住房 工业用地已超额完成计划供应量 商业用地完成计划供应量的 1.3 倍, 保障性住房用地完成计划供应量的 1.05 倍, 工业用地完成计划供应量的 1.47 倍 2016 年同期, 土地供应完成量仅为计划供应量的 43%, 其中商品住宅仅完成 6%, 相比较,2017 年土地供应计划完成量好于去年, 尤其住宅用地供应量, 更 12

13 是远超去年同期 注 : 计划供应量为公开数据, 实际供应量由北京市规划和国土资源管理委员会汇总图 年 1-11 月北京市国有建设用地供地计划和完成情况 2017 年供地计划要求 : 严格落实 中心城区 中心城区以外的平原地区 生态涵养区 的区域功能定位, 中心城区的土地供应量不高于全市土地供应总量的 20%, 中心城区以外的平原地区土地供应量不低于全市土地供应总量的 65%, 生态涵养区土地供应量不高于 15% 城市副中心和新城范围内土地供应量占土地供应总量的 70% 以上 2017 年土地计划供应按区县分解指标看 ( 包括住宅 商服 工矿仓储 研发用地 ), 大兴区 ( 含北京经济技术开发区 ) 计划供应土地总量最多, 达到 236 公顷 ; 昌平区位于第二, 计划供应土地总量 144 公顷 ; 丰台区计划土地供应量 124 公顷 分用途比较, 住宅用地供应量前三的区县分别为大兴 丰台 昌平 ; 保障性住宅用地供应量前三的区县则分别为通州 大兴 丰台 ; 商服用地通州区供应量最大, 为 26 公顷, 其次为门头沟和延庆, 均为 20 公顷 ; 工矿仓储用地大兴区供应量最大, 达到 80 公顷, 其余为房山 5 公顷 平谷 3 公顷 顺义 2 公顷 ; 研发用地海淀供应量最大为 44 公顷, 其次是昌平 36 公顷, 怀柔为 13 公顷 13

14 注 : 数据来源于公开的土地供应计划图 年北京市国有建设用地供地计划区县分解情况 2017 年北京市土地供应计划完成率好于往年, 前 11 个月商品住宅用地供应完成率达到 89%, 本年度还有 1 个月, 预计住宅用地供应能够全部完成 响应调控政策要求, 住宅用地供应量大幅增加, 缓解了市场对于宅地的需求, 同时房地产市场受到严格调控, 预期影响下, 开发商拿地也更加谨慎, 地价得以受到控制 2017 年出让宅地均为限定房价的商品住宅和共有产权住宅用地, 预示未来住宅房价也得到控制, 同时保障性住房用地的供应已超额完成, 多管齐下调控下, 房价上涨也受到抑制, 促进房地产市场的健康发展, 符合民生利益, 利于社会稳定 3.2 土地市场供应量同比大幅增加, 成交金额创新高, 楼面均价保持 上涨 土地招拍挂市场成交量环比大幅增加, 成交金额创下新高 根据北京市规划和国土资源管理委员会网站数据显示, 截至 2017 年 12 月 20 日, 北京市土地招拍挂市场共成交土地 100 宗, 建设用地面积 公顷, 是 2016 年成交建设用地面积的 1.89 倍 ; 成交金额 亿元, 是 2016 年交 14

15 易金额的 3.21 倍 年北京土地招拍挂市场供应均超过 1300 公顷,2010 年达到顶点, 当年完成建设用地交易超过了 2000 公顷, 但此后土地供应连续 2 年下滑, 进入 2013 年, 土地供应再次增加, 完成交易量 1300 余公顷, 但此后又持续下降 年, 以每年 300 公顷左右的幅度减少,2016 年仅完成交易 408 公顷, 2017 年土地供应量环比增加, 回升至 786 公顷 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息汇总图 年北京市土地招拍挂市场成交情况图随着城市的开发建设, 建成区内新增建设用地的量必然越来越少, 土地储备整理的难度也越来越大, 使得土地供应量越来越难以大幅增加 2017 年在政策要求下, 北京加快了住宅用地的供应速度, 商品住宅用地有望按计划完成, 保障房用地已经超计划完成, 但总量与 年每年 1000 公顷甚至 2000 公顷的交易量仍然无法相提并论, 在土地供应不足的现实背景下, 土地交易金额快速增加, 大幅度超过往年 成交楼面均价保持上涨, 经营性用地和工业用地楼面价格均高于去年, 尤其工业用地涨幅较大 2017 年土地招拍挂市场交易地价保持持续上涨, 经营性用地和工业用地楼 面价格均高于去年 15

16 2017 年成交宗地平均楼面均价为 元 / 平方米, 比去年上涨 38.3% 其中, 经营性用地上涨 41%, 工业用地上涨 68% 2016 年由于成交了一宗建设用地面积达到 207 公顷的大规模的通州主题公园用地, 楼面单价仅 5296 元 / 平方米, 该宗地由于规划的特殊性, 地价较低, 如果扣除该宗地对地价的影响,2017 年成交宗地平均楼面单价环比上涨 11%, 经营性用地环比上涨 6.4% 表 8: 年土地招拍挂市场成交情况 年度 用途 建设用地 ( 公 顷 ) 建筑规模 ( 万 m 2 ) 成交金额 ( 亿 元 ) 楼面均价 ( 元 /m 2 ) 经营性用地 扣除主题公园 年 工业用地 合计 扣除主题公园 经营性用地 年 工业用地 合计 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息汇总市场表现显示, 北京土地招拍挂市场交易地价保持上涨, 但涨幅大幅度减少, 上涨速度放慢 工业用地则由于土地开发成本增加 非首都功能转移 产业升级等因素的影响, 平均地价上涨, 由于基数相对较低, 涨幅较大 调控升级后, 土地供应量剧增, 带来土地交易金额的大幅增加, 尤其 4 季度, 土地交易量和交易金额创下高点 2017 年 1 季度土地交易量仅 公顷, 但后 3 个季度交易量大幅增加,2 季度达到 235 公顷,3 季度略有减少, 但也有 198 公顷,4 季度更是供应发力, 达到高点 266 公顷 与去年同期相比,1 2 4 季度都远超去年同期,3 季度略少, 但也相差不大 且 2016 年 3 季度是因为一宗 207 公顷的通州主题公园用地成交, 使得当季土地规模剧增 16

17 与土地规模增加对应, 交易金额也是逐季度增加,1 季度约 215 亿元,2 季 度土地交易量大幅增加, 交易金额也攀升至 790 亿元,3 季度虽然土地交易量略 降, 但交易金额不降反增, 达到 841 亿元,4 季度更是达到 884 亿元的高点 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息汇总 图 年北京市土地招拍挂市场季度成交情况 分月份看, 4 10 月份交易量均超过了 100 公顷, 分别为 公顷 ; 交易量最小的是 2 季度, 受春节假日因素影响, 仅交易 公顷 成交金额来看, 最高的是 11 月份, 达到 亿元,4 月份交易金额也有 亿元 ; 交易金额最低的是 2 月份, 仅 亿元 表 9:2017 年各月土地招拍挂市场成交情况 月份 建设用地 ( 公顷 ) 建筑规模 ( 万 m2) 成交金额 ( 亿元 ) 1 月 月 月 月 月 月 月 月

18 月份 建设用地 ( 公顷 ) 建筑规模 ( 万 m2) 成交金额 ( 亿元 ) 9 月 月 月 月 合计 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息汇总 图 年北京市土地招拍挂市场月度成交情况 3.3 经营性用地成交均价保持上涨, 但涨幅相比去年大幅减少, 溢价 率也显示市场竞争度趋弱 经营性用地价格比上年度保持上涨但涨幅下滑, 地价快速上涨态势受控 因 2016 年 3 季度成交的通州大规模主题公园用地的特殊性, 为更客观反映地价变化, 本报告在统计比较价格时扣除了该宗地 2017 年度土地招拍挂市场经营性用地成交楼面均价为 元 /m 2, 与 2016 年均价相比, 上涨 6.4% 而 2016 年度经营性用地楼面价格比 2015 年上涨幅度 18

19 达到 43.7%,2017 年度经营性用地价格涨幅相比 2016 年度大幅减少, 地价上涨 态势受控 表 10: 年土地招拍挂市场经营性用地成交情况 季度 建设用地 ( 公顷 ) 建筑规模 ( 万 m 2 ) 成交金额 ( 亿元 ) 楼面均价 ( 元 /m 2 ) 2016 年 1 季度 年 2 季度 年 3 季度 年 4 季度 年 年 1 季度 年 2 季度 年 3 季度 年 4 季度 年 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息汇总 ;2016 年扣除了主题公园用地 年各季度间楼面均价呈现起伏,2017 年 1 季度经营性用地均价环 比下降,2 季度回升至 2016 年底价格水平, 此后的 3 4 季度基本保持平稳, 地 价稳定在去年年底的价格水平 图 年经营性用地季度楼面均价情况 19

20 比较涨幅可见,2017 年地价变化比 2016 年更加平缓 2017 年各季度中,1 季度环比去年 4 季度价格下降,2 季度则环比上涨, 但 3 季度略降,4 季度价格比 3 季度略涨 地价在后半年基本保持平稳,4 季度同比为 0.55%,2017 年底价格与去年底基本持平 2016 年各季度均价同比均上涨,1 季度涨幅达到 76.86%,; 环比涨幅因当期交易宗地的差异性, 并不均衡,2 季度环比下降, 其他季度环比上涨 表 11: 年各季度土地招拍挂市场经营性用地成交均价涨幅情况 季度 2016 年 2017 年 同比涨幅环比涨幅同比涨幅环比涨幅 1 季度 76.86% 33.14% % % 2 季度 27.49% % 36.55% 29.75% 3 季度 9.85% 12.70% 20.35% -0.84% 4 季度 44.53% 20.69% 0.55% 1.00% 图 年经营性用地季度均价涨幅情况 2017 年供应住宅用地均为限定房价的商品住宅用地或者共有产权住宅用地, 商服用地则大多有 自持一定比例建筑规模并经营至少 20 年 等条件, 在各项出让政策组合下, 地价上涨态势得到控制 20

21 3.3.2 经营性用地竞争趋弱, 整体溢价率下降, 商品住宅的竞报自持比例也降 低 从土地招拍挂交易市场的溢价情况 商品住宅竞报自持比例来看, 2017 年土地市场的竞争激烈度趋弱 2017 年共成交经营性用地 89 宗, 其中 1 宗采用招标方式出让, 其余 88 宗采用挂牌方式 该 88 宗地总起始价为 亿元, 总成交价 亿元, 整体溢价率为 24% 2016 年挂牌经营性用地起始价 亿元, 成交价 亿元, 整体溢价率 31% 比较可见,2017 年整体溢价率低于 2016 年, 竞报激烈程度降低 分季度比较,2017 年 1 季度溢价率 20%,2 季度上升至 32%,3 季度则下降至 27%,4 季度进一步下降至 17%, 土地招拍挂市场竞争激烈程度后半年趋弱 表 12:2017 土地招拍挂交易市场经营性用地溢价情况统计单位 : 亿元季度用途起始价成交价溢价率住宅 % 2017 年 1 季度 商服 % 合计 % 住宅 % 2017 年 2 季度 商服 % 合计 % 住宅 % 2017 年 3 季度 商服 % 合计 % 住宅 % 2017 年 4 季度 商服 % 合计 % 2017 年度合计 % 2016 年度 % 21

22 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息汇总 汇总 2017 年成交的商品住宅用地, 共规划商品住宅 万平方米, 其中 可售商品住宅 万平方米, 自持商品住宅 万平方米, 整体自持比例 为 20% 而 限房价 竞自持 出让条件在 2016 年 4 季度首次推出, 多宗住宅 用地竞报自持比例达到 100% 与去年相比,2017 年竞报自持比大幅降低, 开发 商拿地更加谨慎和理性 表 13:2017 年商品住宅用地平均自持比例对比表 单位 : 万 m2 季度 商品住宅规模 可售商品住宅自持商品住宅 自持比例 2017 年 1 季度 % 2017 年 2 季度 % 2017 年 3 季度 % 2017 年 4 季度 % 合计 % 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息汇总 3.4 工业用地供应量增加, 整体均价继续上涨 2017 年度工业用地供应量比 2016 年大幅增加, 共成交 11 宗, 建设用地面积 公顷, 成交金额 亿元 建设用地面积为 2016 年的的 2.66 倍, 成交金额为 4.47 倍, 整体均价上涨 工业用地成交楼面均价为 1756 元 /m 2, 地面均价 2380 元 /m 2, 比 2016 年均价分别上涨 67.9% 68.2% 表 14: 年土地招拍挂市场工业用地成交情况 季度 建设用地 ( 公顷 ) 建筑规模 ( 万 m 2 ) 成交金额 ( 亿元 ) 楼面单价 ( 元 /m 2 ) 地面单价 ( 元 /m 2 ) 2016 年 1 季度 年 2 季度 年 3 季度 年 4 季度 年 年 1 季度

23 季度 建设用地 ( 公顷 ) 建筑规模 ( 万 m 2 ) 成交金额 ( 亿元 ) 楼面单价 ( 元 /m 2 ) 地面单价 ( 元 /m 2 ) 2017 年 2 季度 年 3 季度 年 4 季度 年 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息汇总 2017 年成交工业用地包括北京经济技术开发区 5 宗, 房山窦店高端制造业 基地 1 宗, 顺义 3 宗, 大兴 2 宗 其中亦庄经济开发区是工业用地供应的主要区 域, 容积率均为 1.5, 平均地价单价为 2268 元 / 平方米 顺义天竺保税区交易了 2 宗仓储用地, 容积率为 0.8, 地面单价 3329 元 / 平方米, 由于规划具体用途不 同, 价格与其他工业用地差异较大 表 15:2017 年工业用地成交情况汇总表 园区 宗地数 建设用地 ( 公顷 ) 成交金额 ( 亿元 ) 地面单价 ( 元 /m 2 ) 北京经济技术开发区 北京高端制造业 ( 房山 ) 基地 顺义天竺保税区 顺义区赵全营镇兆丰产业 基地 大兴黄村镇 合计 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息汇总 比较同一园区 2017 年成交地面单价和往年交易价格, 可以看到园区价格持 续调涨 表 16: 同一园区成交地价对比表 单位 : 元 /m 2 园区 2017 年成交地面价 2016 年成交地面价涨幅 北京经济技术开发区 % 房山窦店高端制造业基地 % 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息汇总 23

24 3.5 住宅用地供应增加, 成交量和交易金额远超其余用途, 住宅用地 价格上涨, 而商服用地则受区县结构及附加条件差异影响, 均价下滑 2017 年市场成交土地以住宅用地为主, 全年共成交住宅类用地 公顷, 规划建筑规模 万平方米, 成交金额 亿元, 为主要成交用途类型 商服类用地成交仅 公顷, 规划建筑面积 万平方米, 成交金额 亿元 表 17:2017 年各用途各季度土地招拍挂市场成交情况 季度 1 季度其中 : 住宅商服工业 2 季度其中 : 住宅商服工业 3 季度其中 : 住宅商服工业 4 季度其中 : 住宅商服工业总计 宗地数 ( 宗 ) 建设用地 ( 公顷 ) 建筑规模 ( 万 m 2 ) 成交金额 ( 亿元 ) 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息汇总 24

25 表 18:2017 年各用途土地招拍挂市场成交情况 用途 宗地数 ( 宗 ) 建设用地 ( 公顷 ) 建筑规模 ( 万 m 2 ) 成交金额 ( 亿元 ) 住宅 商服 工业 合计 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息汇总 图 年北京市土地招拍挂市场分用途成交建设用地情况 25

26 图 年北京市土地招拍挂市场分用途成交金额情况比较 年商服 住宅用地的成交均价, 可以看到住宅用地的价格高于商服用地 住宅用地价格在上涨, 但商服用地价格表现为下降, 使得住宅和商服间价格差异率,2017 年比 2016 年更大 表 19: 年住宅 商服用地成交均价情况单位 : 元 / 建筑 m 2 用途 2016 年 2017 年涨幅住宅 % 商服 % 用途间差异率 21.49% 35% / 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息汇总,2016 年商服用地单价扣除了主题公园用地比较 2016 年和 2017 年成交的商服用地, 可以看到 2016 年成交商服用地 ( 不包括通州主题公园用地 ) 位于城中心区和近郊区,2017 年成交商服用地则有 7 宗位于远郊区, 区县结构不同导致均价出现较大差异 即使同一区县, 由于具体规划条件 出让附加条件 还建规模等不同, 也会使得价格差异大 表 20: 年商服用地成交区县情况 年度 区县 宗地 数 建设用地 ( 公 顷 ) 建筑规模 ( 万 m 2 ) 成交金额 ( 亿 元 ) 楼面单价 ( 元 /m 2 ) 朝阳 海淀 石景山 大兴 房山 顺义 通州 合计 扣除通州 地块 朝阳 海淀

27 年度 区县 宗地 数 建设用地 ( 公 顷 ) 建筑规模 ( 万 m 2 ) 成交金额 ( 亿 元 ) 楼面单价 ( 元 /m 2 ) 丰台 石景山 房山 大兴 顺义 通州 亦庄 门头沟 怀柔 延庆 平谷 合计 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息汇总 3.6 土地成交量主要集中于近郊区, 远郊区本年度土地交易量大幅增 加 ; 各区域经营性用地价格相比去年上涨, 尤其远郊区涨幅较大 近郊区成交量占比过半, 各区域整体均价均为上涨 2017 年, 土地招拍挂市场上除西城没有土地供应外, 其余区均有土地交易完成, 其中亦庄经济开发区土地交易量最大, 达到 126 公顷, 其次为顺义, 交易完成 124 公顷, 供地规模最小的为东城, 仅 1 宗地, 约 3 公顷 朝阳 丰台 大兴 房山 延庆 平谷土地交易量均超过了 50 公顷 表 21:2017 年各区县土地招拍挂市场成交情况 序号区县宗地数 建设用地 ( 公顷 ) 建筑规模 ( 万 m 2 ) 成交金额 ( 亿元 ) 1 东城 朝阳

28 序号区县宗地数 建设用地 ( 公顷 ) 建筑规模 ( 万 m 2 ) 成交金额 ( 亿元 ) 3 海淀 丰台 石景山 大兴 亦庄 通州 昌平 顺义 房山 门头沟 延庆 密云 怀柔 平谷 合计 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息汇总 28

29 图 年北京市土地招拍挂市场各区县成交情况分区域比较, 城六区成交建设用地面积占 25%, 而成交金额占比却达到 43%; 近郊区成交建设用地占比为 59%, 成交金额占 50%, 远郊区成交建设用地占 16%, 成交金额仅占 7% 表 22:2017 年分区域土地招拍挂市场成交情况 序号区域宗地数 建设用地 ( 公顷 ) 建筑规模 ( 万 m 2 ) 成交金额 ( 亿元 ) 1 城六区 近郊区 远郊区 合计 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息汇总 比较各区域成交价格, 远郊区涨幅最高, 达到 %, 近郊区涨幅为 21.41%, 城六区涨幅为 7.66% 比较年度间成交区县差异, 可以看到, 远郊区县 中,2016 年仅成交 2 宗, 分别为延庆 1 宗住宅用地, 平谷 1 宗工业用地 而 2017 年远郊区成交了 16 宗, 均为经营性用地, 因工业用地价格相比经营性用地偏低, 成交用途结构的差异, 使得远郊区县均价大幅上涨 而城六区均为经营性用地, 受出让附加条件复杂多样以及共有产权住宅用地供应加量的影响, 地价上涨幅度 相对较低 近郊区成交规模较大, 并均以经营性用地为主, 交易的工业用地对均 价的影响有限 表 23: 年分区域成交均价情况 单位 : 元 / 建筑 m 2 用途 2016 年 2017 年 涨幅 城六区 % 近郊区 % 远郊区 % 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息汇总,2016 年扣除主题公园用地 29

30 3.6.2 经营性用地供应量近郊区占比高, 各区域价格均上涨, 远郊区地价上涨 速度加快, 而城六区 近郊区地价涨幅则下降 2017 年经营性用地交易规模以顺义最高, 达到 公顷, 房山 大兴 朝阳 丰台 延庆 平谷经营性用地交易规模均超过了 50 公顷 成交金额则以大兴最高, 为 亿元, 占比达到 14.5% 楼面单价比较, 东城区最高, 为 元 / 平方米 表 24:2017 年经营性用地各区县成交情况 序号区县宗地数 建设用地 ( 公顷 ) 建筑规模 ( 万 m 2 ) 成交金额 ( 亿元 ) 楼面单价 ( 元 /m 2 ) 1 东城 朝阳 海淀 丰台 石景山 大兴 亦庄 通州 昌平 顺义 房山 门头沟 延庆 密云 怀柔 平谷 合计 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息汇总 30

31 图 年北京市经营性用地分区县成交用地规模 图 年北京市经营性用地分区县成交金额 31

32 图 年北京市经营性用地分区县成交楼面单价分区域比较, 城六区 近郊区 远郊区均比 2016 年价格上涨, 城六区涨幅为 7.66%, 近郊区涨幅为 21.6%, 远郊区上涨 58.51% 比较而言, 远郊区地价上涨幅度最大 而 2016 年分区域看, 城六区涨幅为 22.96% 近郊区为 53.32% 远郊区仅 5.91% 可以看到,2017 年土地市场上, 远郊区成为地价上涨的主力, 本年度远郊四区交易了 16 宗经营性用地,2016 年仅交易 1 宗延庆地块, 远郊区以其生态优势, 土地价值也逐步凸显, 地价攀升速度较快 城六区 近郊区的涨幅均低于 2016 年, 主要是因为土地供应增加了共有产权住房用地, 且今年在政策严控下, 出让条件愈加复杂严苛, 开发商也更谨慎理性, 使得地价涨幅相比 2016 年大幅下降 表 25: 年经营性用地分区域成交均价情况单位 : 元 / 建筑 m 2 用途 2016 年 2017 年涨幅城六区 % 近郊区 % 远郊区 % 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息汇总,2016 年扣除主题公园用地 亦庄工业用地交易量最大, 但地价以顺义更高 工业用地共成交 11 宗, 分布于亦庄 房山 大兴和顺义, 其中亦庄为主要 32

33 成交区域, 成交量占 59.7%, 成交金额占总量的 56.9%% 从地面单价比较看则以顺义地价最高 分析可见, 顺义本年度交易了 3 宗地, 包括 1 宗工业,2 宗仓储用地, 其中赵全营镇的工业用地容积率为 1, 地面价 2723 元 / 平方米,2 宗仓储用地均位于天竺保税区, 容积率为 0.8, 地面价分别为 3083 元 / 平方米 3679 元 / 平方米 ; 宗地交易地价相对较高 亦庄开发区交易了 5 宗工业用地, 容积率均为 1.5, 地面价为 元 / 平方米, 各宗地均对入驻企业产业方向和投资有要求 比较可见, 顺义工业地价高于亦庄 表 26: 2017 年工业用地各区县成交均价情况 序号区县宗地数 建设用地 ( 公顷 ) 建筑规模 ( 万 m 2 ) 成交金额 ( 亿元 ) 地面单价 ( 元 /m 2 ) 1 亦庄 房山 顺义 大兴 合计 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息汇总 图 年北京市工业用地分区县成交用地规模 33

34 图 年北京市工业用地分区县成交金额 图 年北京市工业用地分区县成交地面单价 3.7 成交用地规划类型以住宅为主, 住宅规模中以商品住宅为主, 但 共有产权住房规划量也大幅增加 成交用地规划类型中住宅占比超过一半, 远超去年, 成为土地供应的主 要规划类型 2017 年成交宗地规划总建筑面积 万平方米, 分用途分别统计可以 看到, 住宅共规划有 万平方米, 占比达到 54.2%, 成为 2017 年土地供应 34

35 的主要规划类型 表 27: 年成交土地规划情况统计 单位 : 万 m 2 用途 2016 年 2017 年 建筑规模占比建筑规模占比 住宅 % % 商服 % % 工业 % % 营利性养老设施 0 0% % 其他非盈利公建 % % 合计 % % 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息和相关信息汇总 图 年土地规划类型规模对比图 2016 年成交宗地规划住宅建筑规模为 万平方米,2017 年住宅规划规模的大幅增加, 为 2016 年规模的 4 倍, 在响应政策要求下,2017 年住宅用地供应加量 商服用地在 年间规模变化相对不大,2017 年规模也超过 2016 年, 但因为住宅规模的大幅增加, 商服占比下降 2017 年分季度比较, 住宅规模逐季度增加, 尤其 2 季度后增加幅度大, 商服规模在 2 季度规划最多,3 4 季度则连续减少 3 月新政后, 住宅用地供应力度加大, 尤其后半年, 供地节奏大幅加快 35

36 表 28:2017 年各季度成交土地规划情况统计 单位 : 万 m 2 用途 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 合计 住宅 商服 工业 营利性养老设施 其他非盈利公建 合计 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息和相关信息汇总 图 年各季度土地规划类型规模对比图 规划住宅规模中以商品住宅为主, 但共有产权房占比也大幅增加 2017 年交易土地共规划住宅 万平方米, 其中商品住宅 万平方米, 占 57.7%, 成为主要规划类型, 共有产权住房 万平方米, 占比也达到了 41.1% 比较季度间共有产权住房的供应规模,4 季度大幅增加, 达到年度近一半的比例, 全年规划共有产权住房约 万平方米 对比同期成交的商品住宅规模, 年底政府加大了共有产权住宅用地的供应力度 36

37 表 29: 2017 年交易宗地规划住宅情况汇总表 单位 : 万 m 2 季度 商品住宅 共有产权住宅 回迁房 合计 2017 年 1 季度 年 2 季度 年 3 季度 年 4 季度 合计 占比 57.7% 41.1% 1.2% 100% 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息和土地招拍挂文件汇总 2016 年度交易土地共规划住宅 184 万平方米, 其中商品住宅 94 万平方米, 共有产权住房 万平方米, 另有回迁安置房 万平方米, 公租房 万平方米 2017 年与 2016 年比较, 共有产权住房占比大幅增加 表 30: 年交易宗地规划住宅情况对比表 序号 类型 2017 年 2016 年 单位 : 万 m 2 规划建筑规模占比规划建筑规模占比 1 可售商品住宅 % % 2 自持租赁商品住宅 % % 3 共有产权住房 % % 4 回迁安置房 % % 5 公租房 0 0% % 合计 % % 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息和土地招拍挂文件汇总 37

38 图 年住宅规划类型规模对比图 商品住宅主要分布于近郊区, 各区县自持租赁商品住宅比例差异大, 限定 房价的差距也较大 2017 年交易土地规划商品住宅 万平方米, 其中可售商品住宅 万平方米, 自持租赁商品住宅 万平方米, 整体自持比例为 20% 分区县统计, 东城 门头沟 延庆 密云 怀柔均未竞报自持比例 ; 大兴竞 报自持比例最高, 为 42%, 其次为通州 41%, 朝阳 海淀 丰台竞报自持比例分 别为 22% 23% 20% 表 31: 2017 年规划商品住宅区县分布情况对比表 单位 : 万 m 2 区县 商品住宅规模 可售商品住宅 自持商品住宅 自持比例 东城 % 朝阳 % 海淀 % 丰台 % 石景山 % 顺义 % 昌平 % 38

39 区县 商品住宅规模 可售商品住宅 自持商品住宅 自持比例 门头沟 % 大兴 % 亦庄 % 房山 % 平谷 % 延庆 % 密云 % 怀柔 % 合计 % 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息和土地招拍挂文件汇总 图 年规划商品住宅区县分布情况图 2017 年交易土地规划商品住宅均已限定房屋销售均价, 成交宗地中, 限定房价最高的为东城永外大街地块, 限定房屋销售均价为 元 / 平方米 ; 最低为密云新城地块, 限定房屋销售均价为 元 / 平方米 限定最高房价为最低房价的 4.2 倍 同一区县, 地块限定房价差异也较大, 海淀四道口地块超过了 8.5 万元 / 平方米, 海淀翠湖科技园则仅为 5.3 万元 ; 丰台西铁营地块接近 8 万元 / 平方米, 39

40 丰台王佐镇青龙湖地块仅为 4.1 万元 / 平方米 ; 朝阳孙河地块约 6.8 万元 / 平方米 城六区中的石景山五里坨地块房价较低, 为 5.2 万元 / 平方米, 而近郊区的顺义 高丽营地块, 超过了 6 万元 / 平方米 远郊区中, 怀柔张各长庄的房价已经接近 3 万元 / 平方米, 平谷也达到了 2.6 万元 / 平方米, 密云最低, 也超过了 2.1 万元 / 平方米 表 32: 2017 年各商品住宅地块限定房价汇总表 序号 地块位置 限定房价 ( 元 / 平方米 ) 1 东城永外大街 海淀四道口 丰台西铁营 丰台西局 朝阳孙河 朝阳孙河西甸村 丰台卢沟桥 顺义高丽营 海淀西北旺 顺义后沙峪 牛栏山 大兴黄村 海淀翠湖科技园 亦庄开发区 大兴瀛海镇 大兴旧宫 石景山五里坨 昌平北七家东三旗 昌平北七家 门头沟潭柘寺 丰台王佐镇青龙湖 房山西潞街道 房山良乡

41 序号 地块位置 限定房价 ( 元 / 平方米 ) 23 房山青龙湖 怀柔张各长存 延庆新城 平谷夏各庄 平谷金海湖 房山周口店 密云檀营乡 密云新城 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息汇总 共有产权住房主要集中于近郊区, 占比超过一半, 其中顺义规模最大 ; 地 块间限定房价的差异率小于商品住宅 2017 年交易土地共规划共有产权住房 万平方米, 其中城六区 77 万平方米, 近郊区 万平方米, 远郊区 54 万平方米 各区县中, 以顺义规模最大, 为 万平方米, 其余超过 30 万平方米的区县还有大兴 通州 朝阳 表 33: 2017 年规划共有产权住房区县分布情况对比表单位 : 万 m 2 区县住宅规模合计占比朝阳 海淀 丰台 % 石景山 顺义 通州 昌平 门头沟 % 大兴 亦庄

42 区县住宅规模合计占比 房山 平谷 延庆 密云 % 怀柔 2.44 合计 % 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息汇总 图 年规划共有产权住房区县分布情况图 共有产权限定房屋售价中, 海淀西北旺地块房价最高, 为 3.8 万元 / 平方米 ; 平谷山东庄镇房价最低, 为 1.45 万元 / 平方米, 最高价是最低价的 2.61 倍, 共 有产权住房房价间的差异度远低于商品住宅 同一区县中, 朝阳东坝地块限定房 价为 3.7 万元 / 平方米, 朝阳管庄地块房价则为 2.9 万元 / 平方米 ; 顺义仁和镇房 价为 2.4 万元 / 平方米, 顺义天竺为 2.2 万元 / 平方米 ; 昌平未来科技城房价为 3 万元 / 平方米, 不远处的北七家房价则为 2.7 万元 / 平方米 表 34: 2017 年各共有产权住房地块限定房价汇总表 序号 地块位置 限定房价 ( 元 / 平方米 ) 1 海淀西北旺 朝阳东坝 朝阳豆各庄

43 序号 地块位置 限定房价 ( 元 / 平方米 ) 4 丰台槐房村 石景山东下庄 石景山玉泉西一路 亦庄开发区河西区 昌平未来科技城 朝阳管庄 大兴瀛海 大兴魏善庄 大兴黄村 昌平北七家 房山良乡 房山阎村 顺义仁和镇 顺义后沙峪镇 门头沟永定镇 顺义天竺镇 通州新城 通州台湖镇 通州西集 怀柔新城 延庆新城 平谷马坊镇 密云檀营乡 平谷山东庄镇 密云新城 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息汇总 43

44 3.7.5 临近位置的共有产权住房约为商品住宅房价的 50-60%, 共有产权住房价 格低于市场价, 未来房价将得到平抑 比较 2017 年交易宗地中, 临近位置的共有产权住房与商品住宅限定的房价, 可以看到共有产权住房房价主要分布于商品住宅房价的 50%-60%; 占比最高的密云檀营乡则达到了 71%, 占比最低的顺义后沙峪为 41% 由此可见, 共有产权住房比同位置的商品住宅房价起码低 30%, 大多低 40-50%, 最多能低到近 60% 大量共有产权住房用地供应, 未来房地产市场该类型的住宅逐步占据市场重要份额, 房价将得到抑制 表 35: 2017 年同一位置共有产权住房价与商品住宅房价对比表单位 : 元 /m 2 序号地块位置商品房价共有产权住宅房价共有产权 / 商品房 1 海淀西北旺 % 2 石景山东下庄 % 3 亦庄开发区河西区 % 4 昌平未来科技城 % 5 大兴瀛海 % 6 大兴黄村 % 7 昌平北七家 % 8 房山良乡 % 9 顺义后沙峪镇 % 10 延庆新城 % 11 密云檀营乡 % 注 : 根据北京市规划和国土资源管理委员会公开信息汇总 44

45 3.8 集体建设用地建设租赁住房加快, 推动构建租购并举的市场 早在 2011 年, 国土资源部批准北京市开展利用集体土地建设公共租赁住房的试点, 截至 2016 年底, 北京已经启动海淀唐家岭 温泉镇太舟坞村, 朝阳平房乡平房村, 海淀西北旺镇皇后店村和昌平北七家镇海鶄落村共 5 个试点项目 2017 年 4 月份发布的 北京市 年及 2017 年度住宅用地供应计划 明确每年供应 200 公顷的集体建设用地用于建设租赁住房 根据各区县发布的信息, 目前已经有海淀 石景山 昌平 顺义 大兴 门头沟公布了多个集体土地建设租赁住房项目的初步规划条件, 共 16 个项目, 用地面积 公顷, 规划地上建筑规模 万平方米 表 36: 2017 年公布的利用集体土地建设租赁住房项目详细信息汇总表单位 : 万 m 2 序号区县位置用地面积容积率地上建筑规模 1 苏家坨镇 海淀 2 东升科技园区 五里坨 石景山古城 八宝山 沙河镇东一村 南一村 沙河镇松兰堡村 昌平 回龙观镇三合庄村 北七家镇海鶄落南侧 北七家镇海鶄落南侧 木林镇东沿头村居民楼南侧 顺义 12 木林镇东沿头村居民楼北侧 旧宫镇电商谷 大兴 西红门镇寿保庄村 老三余村 黄村镇狼垡村 门头沟 永定镇 合计 注 : 数据来源于各区县政府网站及相关媒体报道, 仅供参考 45

46 除以上规划条件初步确定的项目外, 还有一些项目已经进入前期初步阶段, 未来也将形成供应 丰台区完成了第一批张郭庄 张仪村 小屯郭庄子 葆台 果园 成寿寺集体租赁保障房土地权属审查工作, 第二批项目正在积极推进过程中 房山区主要涉及 3 个地块, 分别是琉璃河镇兴礼村, 项目总用地面积约 10.5 公顷 ; 窦店镇窦店村 A 地块, 项目总用地面积约 8.9 公顷 ; 窦店镇下坡店, 地块总用地面积约 2.4 公顷 房山规划分局已完成上述 3 个地块建设工程规划用地测量条件工作 集体土地上建设租赁住房, 是响应发展住房租赁市场政策要求, 通过各种方式增加租赁住房供应, 引导和分流市场需求, 以维护房地产市场稳定健康 3.9 小结 2017 年北京市土地供应大幅加量, 前 11 个月实际供应量已完成计划的 60%, 其中商品住宅用地完成 89%, 商业 保障房 工业用地已超计划完成 2017 年土地供应完成情况好于去年同期, 尤其住宅用地供应远超去年同期 全年土地市场供应量同比大幅增加, 成交金额创新高, 楼面均价保持上涨 经营性用地成交均价保持上涨, 但涨幅相比去年大幅减少, 溢价率和商品住宅竞报自持比例也显示市场竞争度趋弱, 地价快速上涨态势受控 土地成交量主要集中于近郊区, 远郊区本年度土地交易量大幅增加 ; 各区域经营性用地价格相比去年上涨, 尤其远郊区地价上涨速度加快, 而城六区 近郊区地价涨幅则下降 住宅类用地供应增加, 成交量和交易金额远超其余用途, 住宅用地价格上涨 成交用地规划类型以住宅为主, 住宅规模中以商品住宅为主, 但共有产权住房规划量也大幅增加 工业用地供应量增加, 整体均价继续上涨 集体建设用地建设租赁住房加快, 推动构建租购并举的市场, 租赁市场供应量将大幅增加, 有利于房地产市场的稳定健康 地价动态监测结果显示各用途地价均保持上涨, 但涨幅逐季度开始回落, 指标结果与北京市土地市场实际运行情况基本一致 46

47 4 北京市地价与房屋市场协调状况分析 4.1 房地产开发投资持续下降, 住宅投资下滑幅度更大 根据北京市统计信息网的公开数据,2017 年 1-11 月, 北京市完成房地产开发投资 亿元, 比上年同期减少 10.3% 其中, 住宅完成投资 亿元, 同比减少 16.5%%; 写字楼完成投资 亿元, 同比增加 3%; 商业 非公益用房及其他完成投资 亿元, 同比下降 8.4% 按统计数据可见,2017 年前 11 个月, 北京房地产开发投资同比大幅下降, 房地产业投资持续在收缩 尤其住宅投资额同比大幅下降, 占比也在不断减少 写字楼投资同比增加, 占比有所上升 表 37: 各用途房地产开发投资增速及占比情况表 时间 住宅投资 同比增速 (%) 住宅投 资占比 写字楼投 资同比增 速 (%) 写字楼 投资占 比 商业等投 资同比增 速 (%) 商业等投 资占比 2016 年 1-12 月 % % % 2017 年 1-2 月 % % % 2017 年 1-3 月 % % % 2017 年 1-4 月 % % % 2017 年 1-5 月 % % % 2017 年 1-6 月 % % % 2017 年 1-7 月 % % % 2017 年 1-8 月 % % % 2017 年 1-9 月 % % % 2017 年 1-10 月 % % % 2017 年 1-11 月 % % % 注 : 数据来源于北京统计信息网 商业 非公益用房及其他包括 : 厂房 仓库 商业营业用房 服务业用 房 教育用房 文化体育用房 医疗用房 科研用房及其他用房, 下同 今年以来房地产开发投资一直保持同比下降, 在固定资产投资中的占比由年 初的 49.23% 降至 42.6%, 房地产行业在经济领域的地位有所下降 47

48 表 38: 固定资产投资与房地产开发投资增速及占比情况表 时间 固定资产投资 同比增速 房地产开发投资 同比增速 房地产开发投资 占比 2016 年 1-12 月 5.9% -4.3% 48% 2017 年 1-2 月 6.1% -4.3% 49.2% 2017 年 1-3 月 7.9% -7.2% 47.2% 2017 年 1-4 月 7.1% -9.3% 45.2% 2017 年 1-5 月 6.3% -2.4% 45.2% 2017 年 1-6 月 6.2% -6.4% 43.8% 2017 年 1-7 月 5.3% -7.1% 43.4% 2017 年 1-8 月 5.1% -3.3% 43.9% 2017 年 1-9 月 5.0% -6.8% 43.4% 2017 年 1-10 月 4.2% -8.4% 42.6% 2017 年 1-11 月 4.5% -10.3% 41.3% 注 : 数据来源于北京统计信息网 4.2 房地产市场销供不振, 办公用房库存压力更大 1-11 月, 商品房供应和销售面积同比均为下降, 尤其销量下降幅度大, 市场整体依然不振 分用途比较, 住宅 写字楼 商业等新开工面积均高于同期销售量, 销售持续低迷下, 各用途房地产库存均可能会增加 在当前鼓励发展住房租赁市场 商办用地出让时要求自持经营的情况下, 可能大量新增市场供应量将转向租赁市场, 在销售市场受到调控政策限制下, 无论住宅还是商办物业的租赁市场有望迎来更大的供应量 表 39:2017 年 1-11 月房地产供销面积数据对比表 项目 新开工面积 ( 万 m2) 同比增幅 销售面积 ( 万 m2) 同比增幅 房地产开发 % % 其中 : 住宅 % % 写字楼 % % 48

49 项目 新开工面积 ( 万 m2) 同比增幅 销售面积 ( 万 m2) 同比增幅 商业 非公益用房及其他 % % 注 : 数据来源于北京统计信息网 目前住宅仍有约 360 万平方米可售期房 270 万平方米未签约现房, 按前 11 个月月均 41.2 万平方米的销售速度计算, 预计 15 个月售完 办公用房目前仍有约 66 万可售期房 140 万平方米未签约现房, 按月均 8.1 万平方米的销售速度, 需要 25 个月售完 办公用房的库存去化压力相比住宅更大 1-11 月份, 北京市住房和城乡建设委员会共批准 180 个预售许可证, 其中住宅 万平方米, 办公 万平方米, 商业 万平方米 住宅批准预售面积小于同期销售面积, 可见市场消化了较大规模的现房 办公用房则批准预售面积高于同期销售面积, 库存可能还在逐步加大 与去年 4 季度相比,10-11 月份批准上市规模大幅降低 比较 2017 年以来各季度数据, 预售许可规模 1-3 逐季度在增加,12 月份市场预售供应可能加快 表 40:2017 年批准预售面积汇总表单位 : 万 m 2 时间批准预售许可证住宅面积商业面积办公面积 2017 年 1 季度 年 2 季度 年 3 季度 年 10 月 年 11 月 年 1-11 月 注 : 数据来源于北京统计信息网 49

50 4.3 新建商品住宅价格年底稳定至去年底水平, 市场销量探底趋稳 价格指数显示新建商品住宅价格各月间环比较平稳, 而同比指数则显示同 比房价持续下降,4 季度更是同比略降, 价格保持去年底水平 根据国家统计局公布的 70 个大中城市住宅销售价格指数,2017 年以来, 北京市新建商品住宅市场价格环比指数围绕 100 上下略有波动, 房价基本保持平稳, 未出现去年大幅上涨的状态 比较可见,1 月份价格环比持平,2 月略降,3 4 月略涨,5 月又出现持平, 6 7 月连续环比略降,8 月再次持平,9 10 月环比略降,11 月持平 前 11 个月内, 略涨的仅 2 个月, 持平的 4 个月, 其余 5 个月为略降 同比指数则显示,1 月份同比涨幅为 27%, 但此后逐月下降, 到 9 月份同比指数仅 100.5, 价格已与去年同期持平, 尤其进入 月, 同比指数首次出现下降, 且连续两个月下降 今年房价经过一年政策调控, 保持稳定未出现大幅上涨, 价格水平与去年底基本持平 表 41:2017 年北京新建商品住宅 ( 不含保障房 ) 价格指数情况月份 2017/1 2017/2 2017/3 2017/4 2017/5 2017/6 环比 同比 月份 2017/7 2017/8 2017/9 2017/ / /12 环比 同比 尚未公布 注 : 数据来源于国家统计局公开信息 50

51 图 年 1-11 月新建商品住宅 ( 不含保障房 ) 月度价格指数 新建商品住宅销量自 3 月新政后持续下滑,4 季度略有回升, 市场交易可 能出现探底趋稳 根据中国指数研究院的统计数据, 截至 2017 年 12 月 17 日, 北京新建商品 住宅 ( 不含保障房 回迁房 ) 共销售新建商品住宅 套, 销售面积 万平方米 ; 而 2016 年全市共销售了 套, 销售面积 万平方米 2017 年销售面积比 2016 年下滑 53% 从销售面积比较, 自 3 月份调控新政出台后, 销量逐月下滑, 直至 9 月份降 至最低为 万平方米, 仅为年初月度销量的 50% 但进入 月份, 销 量开始回升,11 月达到近 28 万平方米 经过大半年的政策消化, 买卖双方可能 经过逐步试探, 在能接受的价格水平下, 部分购房者开始结束观望, 推动市场销 量探底回弹 表 42:2017 年新建商品住宅 ( 不含保障房 回迁房 ) 销售情况 时间 销售套数 ( 套 ) 销售面积 ( 万m2 ) 环比变化率 2017 年 1 月 % 2017 年 2 月 % 2017 年 3 月 % 2017 年 4 月 % 51

52 时间 销售套数 ( 套 ) 销售面积 ( 万m2 ) 环比变化率 2017 年 5 月 % 2017 年 6 月 % 2017 年 7 月 % 2017 年 8 月 % 2017 年 9 月 % 2017 年 10 月 % 2017 年 11 月 % 至 2017 年 12 月 17 日 / 合计 注 : 数据来源于中国指数研究院 与 2016 年相比 -53% 纯商品住宅月度间价格起伏大, 整体保持上涨 ; 销量同样持续下降, 年 底有所回升 根据中国指数研究院的数据, 不考虑共有产权住房的影响, 可以看到 10 月份纯商品住宅的价格环比 9 月下跌 2.9%,11 月份价格有所回升, 环比 10 月上涨 0.8%, 但仍低于 9 月份价格,12 月份前半个月价格回升 4 季度均价相比上季度均价涨幅约 3.4%, 相比 2 3 季度涨幅大幅回落 时间 表 43:2017 年新建纯商品住宅销售价格情况 销售价格 月度 季度均价 ( 元 /m 2 ) 变化率 ( 元 / m 2 ) 季度 变化率 2017 年 1 月 % 2017 年 2 月 % % 2017 年 3 月 % 2017 年 4 月 % 2017 年 5 月 % % 2017 年 6 月 % 52

53 时间 销售价格 ( 元 /m 2 ) 月度 变化率 季度均价 ( 元 / m 2 ) 季度 变化率 2017 年 7 月 % 2017 年 8 月 % % 2017 年 9 月 % 2017 年 10 月 % 2017 年 11 月 % % 至 2017 年 12 月 17 日 % 注 : 数据来源于中国指数研究院从销量比较可以看到, 截至 2017 年 12 月 17 日, 全市销售纯商品住宅 套, 销售面积 万平方米, 与 2016 年销量比较, 下滑约 51.8% 1 2 月销售面积均环比下降, 由于 2 月份受春节假期影响, 销量较低, 在 3 月份市场交易量回升至略超过 1 月份的销量 3 月份新城出台, 市场交易冷却, 从 4 月份开始, 连续 6 个月销量环比逐步下降,10 11 月份销量环比开始回升,11 月份销量回至 6 月份水平,12 月份前半个月已销售近 19 万平方米, 超过 11 月份的一半, 12 月份尚有 2 周交易期, 预计销量继续回升, 市场趋于探底回稳 表 44:2017 年新建纯商品住宅销售面积情况 时间 销售套数 ( 套 ) 销售面积 ( 万m2 ) 月度变化率 2017 年 1 月 % 2017 年 2 月 % 2017 年 3 月 % 2017 年 4 月 % 2017 年 5 月 % 2017 年 6 月 % 2017 年 7 月 % 2017 年 8 月 % 2017 年 9 月 % 2017 年 10 月 % 53

54 时间销售套数 ( 套 ) 销售面积 ( 万m2 ) 月度变化率 2017 年 11 月 % 至 2017 年 12 月 17 日 / 合计 注 : 数据来源于中国指数研究院 与 2016 年相比 -51.8% 新建纯商品住宅销售量集中于近郊区, 近郊区涨幅最高, 近郊规划新城与 城中心区的价格差距在缩短 截至 2017 年 12 月 17 日, 新建纯商品住宅中,54% 的销售面积集中于近郊区 ( 大兴 房山 通州 昌平 顺义 门头沟 亦庄 ), 28% 的销售面积来源于城六区 ( 东城 西城 朝阳 海淀 丰台 石景山 ), 仅 18% 的销售面积为远郊区县 ( 延庆 平谷 怀柔 密云 ) 从销售金额看, 近郊区占 51%, 城六区占 40%, 远郊区县 8% 比较销售均价可见, 城六区的价格为近郊区的 1.5 倍, 而远郊区县为近郊区的约 49% 2016 年, 城六区的价格为近郊区的 1.85 倍, 远郊区县为近郊区的约 53%. 比较可见, 城六区与近郊区的价格差距在缩短, 远郊区与近郊区的价格差距则有所扩大, 近郊区价格上涨速度高于其他其余 图 年新建商品住宅分区域销售情况表 54

55 比较 2015 年 年新建纯商品住宅各区域的销售均价, 城六区价格涨幅 为 16%, 涨幅低于去年的 20%, 而近郊区 远郊区涨幅则高于去年, 各规划新城 纯商品住宅价格上涨速度依然较快 表 45: 新建纯商品住宅分区域销售均价对比 单位 : 元 /m 2 时间 城六区 近郊区 远郊区 2015 年 年 年涨幅 20% 33% 14% 2017 年至 12 月 17 日 年涨幅 16% 41% 30% 注 : 根据中国指数研究院数据汇总计算 4.4 存量住宅市场价格自 5 月份开始持续下降, 略低于去年年底 ; 交 易量同样从 4 月份开始大幅减少, 年底出现回升态势 根据国家统计局公布的 70 个大中城市住宅销售价格统计数据,2017 年 1-3 月, 价格环比上涨, 且涨幅不断增加,3 月份二手房价环比上涨 2.2%, 同比上涨 27%; 新政出台, 扭转了二手房价不断上涨的势头,4 月价格保持环比持平,5 月之后, 价格一直环比下跌, 自 11 月份, 同比指数为 99.1, 价格已回落至略低 于去年年底 表 46:2017 年北京二手住宅价格指数情况 月份 2017/1 2017/2 2017/3 2017/4 2017/5 2017/6 环比 同比 月份 2017/7 2017/8 2017/9 2017/ / /12 环比 同比 注 : 数据来源于国家统计局公开信息 尚未公布 55

56 图 年 1-11 月存量住宅月度价格指数根据北京市住房和城乡建设委员会存量房签约月度数据,2016 年, 存量住宅签约套数为 套, 而 2017 年 1-11 月, 签约套数为 套, 仅为去年交易量的 46% 分月份看,1 2 月份均为约 1.2 万套, 新政出台前, 为规避政策限制, 大量消费提前入市,3 月交易量大幅增加至近 2.6 万套,4 月份新政出台, 交易量下滑至约 1.7 万套, 之后持续减少,7 月份仅 7158 套, 但进入 8 9 月份逐月回升,9 月已经升至 8877 套,10 月份可能受黄金周假期影响, 备案销量大幅降至 6162 套的新低, 进入 11 月份, 备案数量回至 8 千套以上 存量房市场同样经过大半年的调控政策消化, 市场观望情绪有所削减, 随着价格的不断下降, 部分刚需购房者在价格达到心理价位后入市交易, 市场可能逐步筑底 表 47:2017 年存量住宅签约情况汇总表月份 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月套数 月份 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月套数 尚未统计注 : 数据来源于北京市住房和城乡建设委员会公开信息 56

57 4.5 住宅租金大部分月份为上涨, 在调控政策下, 部分需求转向租赁 市场促进租赁价格不断上涨 根据北京统计信息网的公开数据, 居民消费价格指数中, 住房租金价格环比 从 2017 年 1 月环比略下降,2-9 月保持上涨, 10 月环比指数略将, 但 11 月又 出现回升 ; 同比指数一直呈上涨状态, 但涨幅有所起伏 表 48:2017 年住宅租金价格指数情况汇总表 月份 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 环比 同比 月份 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 环比 同比 尚未统计 注 : 数据来源于北京统计信息网公开信息 图 年 1-11 月住宅租金价格指数比较 年 4 季度的住房租赁价格指数, 可见往年 4 季度各月租赁价格均环比下降, 租赁市场进入淡季, 租金略有松动, 但今年在 10 月份略降后, 11 月份却出现环比上涨, 可能由于北京近期加大非首都功能转移力度, 加快群租房 地下室等不规范住房的安全整治, 带动正规住宅租赁市场需求增加, 推动租金上涨 57

58 表 49: 年 4 季度住宅租金价格指数情况对比表 年度月份环比同比 10 月 年 11 月 月 月 年 11 月 月 月 年 11 月 月 年 10 月 月 注 : 数据来源于北京统计信息网公开信息 4.6 新建商业房地产销量在新政后大幅减少, 月度间价格波动幅度 大, 整体均价下跌 根据中国指数研究院的统计数据, 截至 2017 年 12 月 17 日, 全市共销售新建商业房地产 5020 套, 销售面积 万平方米 ; 而 2016 年全市共销售新建商业房地产 套, 销售面积 万平方米 2017 年销量仅为 2016 年的 47.6% 2017 年 1 2 月商业房地产销量较低, 但 3 月份, 市场因 商办改住 项目销售政策将发生变化的预期, 销量大幅增加, 达到近 21 万平方米,4 月份后, 销量大幅减少,6-8 月份均未超过 5 万平方米,9 月份销量回升至 6 万平方米,10 月再增加至约 12 万平方米,11 月降至 7.5 万平方米,12 月前半月仅不到 2 万平方米, 新建商业房地产市场销售整体不振, 销量萎缩 2016 年 商改住 项目为商业贡献了大部分销量, 而 2017 年受政策调控限制, 这类型的项目在市场急剧降温, 是导致商业房地产销售下滑的重要原因 58

59 表 50: 2017 年新建商业房地产销售情况 时间 销售套数 ( 套 ) 销售面积 ( 万m2 ) 销售额 ( 亿元 ) 2017 年 1 月 年 2 月 年 3 月 年 4 月 年 5 月 年 6 月 年 7 月 年 8 月 年 9 月 年 10 月 年 11 月 至 2017 年 12 月 17 日 合计 注 : 根据中国指数研究院数据汇总计算 2017 年新建商业房地产销售均价为 元 / 平方米,2016 年销售均价为 元 / 平方米,2017 年比 2016 年下跌约 11.8% 比较月度价格, 可以看到由 于销量较少, 单个项目的价格对均价影响很大, 使得月度间价格起伏波动大, 而 拉长到季度, 均价显示 2017 年商业房地产价格在逐季度下降, 降幅逐季度在增 加 通过查找中国指数研究院的项目数据, 可以看到不同时期均有一些特殊项目 的备案, 对均价影响很大, 这些项目可能由于以较低的回购价还建商业公建 整 售商业房地产 现房房地产关联交易等种种因素影响, 均价偏低, 导致商业房地 产整体均价较低 5 月份销量占比较大的朝阳 丰台备案项目均价较低, 包括朝阳 明天中心 项目备案价 元 / 平方米 保利东郡 项目备案价 5375 元 / 平方米 ; 丰台 晓 月苑 项目备案价 元 / 平方米 另有海淀 上林溪 项目备案价 元 / 平方米 ; 石景山 金顶阳光 项目备案价 4200 元 / 平方米 ; 门头沟 中国铁建梧 59

60 桐苑 项目备案价 5000 元 / 平方米 7 月份销量占比较大的石景山 东城 大兴备案项目均价较低, 包括石景山 融科创意产业中心 项目备案价 2914 元 / 平方米 ; 东城 朝阳首府 项目备案价 3000 元 / 平方米 ; 大兴 火神庙国际商业中心 项目备案价 元 / 平方米 另有顺义 炫立方 项目备案价 7000 元 / 平方米 8 月份销量占比较大的朝阳 顺义备案项目均价较低, 包括朝阳 东山墅 项目备案价 元 / 平方米 ; 顺义 炫立方 项目备案价 7000 元 / 平方米 另有大兴 金色漫香林 项目备案价 5357 元 / 平方米 9 月, 朝阳 朝来绿色家园 销售备案均价 7900 元 / 平方米 ; 丰台 恒泰中心 销售备案均价 元 / 平方米 ; 大兴 火神庙国际商业中心 销售备案均价 元 / 平方米 10 月, 房山 中粮万科长阳半岛 销售备案均价仅 元 / 平方米 ; 大兴 珺悦中心 销售备案均价 元 / 平方米 11 月, 大兴 枣园小区 销售备案均价仅 9178 元 / 平方米 ; 朝阳 成馨园 销售备案均价仅 7632 元 / 平方米 ; 昌平 滟澜新宸 销售备案均价 元 / 平方米 表 51:2017 年新建商业房地产销售价格情况 时间 销售价格 ( 元 /m 2 ) 月度 变化率 季度均价 ( 元 / m 2 ) 季度 变化率 2017 年 1 月 % 2017 年 2 月 % % 2017 年 3 月 % 2017 年 4 月 % 2017 年 5 月 % % 2017 年 6 月 % 2017 年 7 月 % 2017 年 8 月 % % 2017 年 9 月 % 2017 年 10 月 % 2017 年 11 月 % % 至 2017 年 12 月 17 日 % 注 : 数据来源于中国指数研究院 60

61 截至 2017 年 12 月 17 日的新建商业房地产销售面积中,59% 集中于近郊区, 37% 的销售面积来源于城六区, 仅 4% 的销售面积为远郊区县 但从销售金额看, 近郊区占 57%, 城六区占 40%, 远郊区县 3% 比较销售均价可见, 城六区的价格为近郊区的 1.1 倍, 而远郊区县为近郊区的约 83% 图 年商业房地产分区域销售情况表 比较 2015 年 年新建商业各区域的销售均价, 远郊区价格涨幅最高, 而城六区 近郊区价在 2016 年上涨, 但 2017 年出现下降 远郊区连续两年均价 大幅上涨, 而城六区 近郊区在 2016 年价格上涨后,2017 年价格出现回落 主 要原因在于, 商办改住 项目主要分布于城六区和近郊区, 在调控政策出台后, 这部分销量大幅减少, 使得均价更体现纯商业房地产交易价格, 而新建商业类房 地产受回购还建 现房整售等价格影响较大, 导致均价下降 表 52: 新建商业分区域销售均价对比 单位 : 元 /m 2 时间 城六区 近郊区 远郊区 2015 年 年 年涨幅 10% 47% 74% 2017 年截至 12 月 17 日 年涨幅 -10% -15% 48% 注 : 根据中国指数研究院数据汇总计算 61

62 4.7 写字楼销量也大幅减少, 整体均价上涨 根据中国指数研究院的统计数据, 截至 2017 年 12 月 17 日, 全市共销售写 字楼 套, 销售面积 万平方米 ; 而 2016 年全市共销售 套, 销 售面积 万平方米, 与去年相比, 销售面积大幅下滑,2017 年销量仅为 2016 年的 27% 2017 年 3 月份, 同样市场因 商办改住 项目销售政策将发生变化的 预期, 销量大幅增加至 43 万平方米,4 月份销量大幅减少, 仅为 万平方 米,7 月份仅 3 万平方米,9 月份销量回升至 10 万平方米,10 月再减少至约 7 万平方米, 但 11 月回升至 15 万平方米,12 月前半月仅 1 万平方米, 新建写字 楼房地产市场销量萎缩 2016 年写字楼销量中, 商办改住项目占了绝大比例, 而 2017 年受政策调控限制, 这类型的项目在市场急剧降温, 是导致写字楼房地 产销售下滑的重要原因 表 53: 2017 年新建写字楼房地产销售情况 时间 销售套数 ( 套 ) 销售面积 ( 万m2 ) 销售额 ( 亿元 ) 2017 年 1 月 年 2 月 年 3 月 年 4 月 年 5 月 年 6 月 年 7 月 年 8 月 年 9 月 年 10 月 年 11 月 至 2017 年 12 月 17 日 合计 注 : 根据中国指数研究院数据汇总计算 62

63 2017 年新建写字楼房地产销售均价为 元 / 平方米,2016 年销售均价为 元 / 平方米,2017 年比 2016 年上涨约 14% 比较月度价格, 可以看到由于销量较少, 单个项目的价格对均价影响很大, 使得月度间价格起伏波动大, 而拉长到季度, 均价显示 2017 年写字楼房地产价格在 1 季度达到最高为 元 / 平方米, 可见商办改住项目对写字楼类房地产价格的巨大影响 ;2-3 季度均价为下降, 但降幅在减少, 进入 4 季度, 均价环比上涨 同样由于销量相对较低, 单个项目价格对均价影响较大, 使得月度间价格波动幅度大 经查询中国指数研究院数据,5 月份销量占比较大的朝阳 大兴 亦庄开发区备案项目均价较低, 包括亦庄 国锐金嵿 项目备案价 元 / 平方米 经开壹中心 项目备案价 元 / 平方米 ; 朝阳 光华路 SOHO 项目备案价 元 / 平方米 ; 大兴 金第万科朗润园 项目备案价 元 / 平方米 6 月份销量占比较大的平谷 亦庄 大兴备案项目均价较低, 包括平谷 YOYO 悦城 项目备案价 元 / 平方米 ; 亦庄 经开壹中心 项目备案价 元 / 平方米 ; 大兴 金第万科朗润园 项目备案价 元 / 平方米 7 月份销量占比较大的海淀 顺义备案项目均价较低, 包括海淀 云中心 项目备案价 元 / 平方米 ; 顺义 高顺云港新能科技园 项目备案价 元 / 平方米 8 月份销量占比较大的密云 海淀 亦庄备案项目均价较低, 包括密云 华润五彩城 项目备案价 元 / 平方米 ; 海淀 云中心 项目备案价 元 / 平方米 ; 亦庄 经开壹中心 项目备案价 元 / 平方米 10 月, 丰台 恒泰中心 备案了 4.33 万平方米写字楼销售量, 均价 元 / 平方米 11 月, 石景山 金融街 ( 长安 ) 中心 备案了 1.52 万平方米办公用房, 均价仅 2970 元 / 平方米 表 54:2017 年新建写字楼房地产销售价格情况 时间 销售价格 ( 元 /m 2 ) 月度 变化率 季度均价 ( 元 / m 2 ) 季度 变化率 2017 年 1 月 % 2017 年 2 月 % % 2017 年 3 月 % 2017 年 4 月 % % 63

64 时间 销售价格 ( 元 /m 2 ) 月度 变化率 季度均价 ( 元 / m 2 ) 季度 变化率 2017 年 5 月 % 2017 年 6 月 % 2017 年 7 月 % 2017 年 8 月 % % 2017 年 9 月 % 2017 年 10 月 % 2017 年 11 月 % % 至 2017 年 12 月 17 日 % 注 : 数据来源于中国指数研究院截至 2017 年 12 月 17 日的写字楼销售面积中,64% 集中于近郊区,25% 的销售面积来源于城六区, 仅 11% 的销售面积为远郊区县 而从销售金额看, 城六区占 30%, 近郊区占 65%, 远郊区县 4%, 可见写字楼交易集中于近郊区 比较销售均价可见, 城六区的价格为近郊区的 1.18 倍, 而远郊区县为近郊区的约 45% 图 年写字楼分区域销售情况表比较 年新建写字楼各区域的销售均价,2017 年近郊区价格涨幅最高, 达到 25%, 涨幅高于 2016 年 ; 而城六区价格比 2016 年下跌, 跌幅约 2.1%; 远郊区涨幅仅 0.1%, 远低于去年 25% 的涨幅 64

65 表 55: 新建写字楼分区域销售均价对比 单位 : 元 /m 2 时间 城六区 近郊区 远郊区 2015 年 年 年涨幅 8.5% 17.9% 25.1% 截至 2017 年 12 月 17 日 年涨幅 -2.1% 25.4% 0.1% 注 : 根据中国指数研究院数据汇总计算 4.8 小结 2017 年, 房地产开发投资持续下降, 住宅投资下滑幅度更大 房地产市场销供不振, 租赁市场可能迎来供应增加 ; 住宅批准预售面积低于同期销量, 办公用房则库存压力更大 新建商业房地产销量在新政后大幅减少, 月度间价格波动幅度大, 整体均价下跌 ; 写字楼销量也大幅减少, 整体均价上涨 新建商品住宅价格年底稳定至去年底水平 ; 市场销量逐月下滑, 年底有所回升, 市场销量探底趋稳 ; 存量住宅市场价格指数显示自 5 月份开始持续下降, 进入 4 季度价格已降至略低于去年年底 ; 交易量同样从 4 月份开始大幅减少, 年底出现回升态势 ; 住宅租金大部分月份为上涨, 在调控政策下, 部分需求转向租赁市场促进租赁价格不断上涨 2017 年, 在房地产市场销量下滑, 交易不振的情况下, 开发商拿地也更加谨慎 地价动态监测结果显示住宅 商服类用地价格涨幅减少, 监测指标结果与北京市房地产市场实际运行情况基本吻合 65

66 5 北京市地价与社会经济环境协调状况 5.1 地区生产总值保持增长, 经济运行稳中向好 据北京市统计信息网公布数据显示,2017 年 1-3 季度北京市实现地区生产 总值 亿元, 按可比价格计算, 同比增长 6.8%, 增速略高于去年同期 图 年北京市地区生产总值情况 上半年宏观经济各项指标显示经济平稳运行, 固定资产投资保持增长, 人均 可支配收入增速略增, 城镇登记就业率处于较低水平, 城镇新增就业人数增加, 居民消费价格保持温和上涨 表 56: 2017 年 1-3 季度经济指标汇总表 序号 指标 数据 同比增速 1 GDP 亿元 6.8% 2 固定资产投资 亿元 5% 3 人均可支配收入 元 9.2% 4 人均消费支出 % 5 社会消费品零售总额 亿元 5.4% 6 城镇登记失业率 1.49% / 7 城镇新增就业人数 36.7 万人 同比增加 0.1 万 人 8 居民消费价格同比涨幅 1.9% / 66

67 数据来源 : 北京统计信息网 5.2 PPI CPI 指数向好, 居民消费需求较稳定, 制造业形势好转 根据北京市统计信息网公布的数据,2017 年 1-11 月份北京市居民消费价格指数 (CPI) 中, 环比指数保持在 100 左右, 其中 4 个月低于 100; 同比指数均高于 100, 且涨幅在 3% 以内 居民消费价格保持温和上涨, 消费需求较稳定 工业生产者出厂价格指数 (PPI) 中 4-7 月环比指数低于 100,8-10 月均为 100,11 月为 100.2, 同比指数则均高于 100, 制造业面临的形势好转 图 年 1-11 月北京市 CPI 指数走势图 图 年 1-11 月北京市 PPI 指数走势图 67

68 5.3 固定资产投资增长, 基础设施投资比重扩大 北京市统计信息网公布数据显示,2017 年 1-11 月北京市完成全社会固定资产投资 亿元, 比上年同期增长 4.5% 其中基础设施投资完成 亿元, 同比增长 27.4%, 占全市投资的比重为 33.5% 房地产开发投资完成 亿元, 同比下降 10.3%, 占比为 41.3% 时间 表 57: 固定资产投资情况比较表 固定资产投资 房地产投资 房地产投资 基础设施投资 增速 增速 占比 增速 基础设施投资 占比 2016 年 1-11 月 5.8% -6.4% 48.1% 14.8% 27.5% 2017 年 1-2 月 6.1% -4.30% 49.23% 71.5% 27.4% 2017 年 1-3 月 7.9% -7.20% 47.2% 36.5% 29.6% 2017 年 1-4 月 7.1% -9.30% 45.2% 36.1% 31.1% 2017 年 1-5 月 6.3% -2.40% 45.2% 10.3% 30.6% 2017 年 1-6 月 6.2% -6.40% 43.8% 21.8% 31.2% 2017 年 1-7 月 5.3% -7.10% 43.4% 24.3% 30.7% 2017 年 1-8 月 5.1% -3.30% 43.9% 20.8% 30.5% 2017 年 1-9 月 5.0% -6.80% 43.4% 26.9% 32.2% 2017 年 1-10 月 4.2% -8.40% 42.6% 25.9% 32.0% 2017 年 1-11 月 4.5% -10.3% 41.3% 27.4% 33.5% 数据来源 : 根据北京统计信息网数据整理计算固定资产投资保持增加, 受房地产开发投资持续下滑的影响, 增速略低于去年同期 房地产开发投资持续下滑, 且下滑速度加快, 占固定资产投资比重由去年同期的 48.1% 下降至 41.3% 基础设施投资则保持 2 位数的增速, 远高于去年同期, 占固定资产投资比重达到 33.5% 68

69 5.4 货币供应持续增长, 增速下降, 流动性趋于收紧 根据中国人民银行的统计数据,11 月末, 广义货币 (M2) 余额 167 万亿元, 同比增长 9.1%, 狭义货币 (M1) 余额 万亿元, 同比增长 12.65% M2 增速整体趋势为下降,10 月增速为创新低的 8.8%,11 月份反弹至 9.1%, 但仍低于去年 11 月的 11.39% M1 的增速则进一步下滑,11 月份增速 12.65% 为今年来最低, 相比去年同期的 22.65% 更是大幅下降 整体货币供应趋紧, 流动性也在收紧,M2 与 M1 的剪刀差进一步收窄, 资金持续脱虚向实 图 年 M2 和 M1 增速图 5.5 房地产贷款增速继续下降, 开发企业资金到位量收缩 根据中国人民银行营业管理部 ( 北京 ) 公布的北京市货币信贷运行情况数据, 11 月末, 北京市金融机构人民币房地产贷款 ( 包括房地产开发贷款和个人购房贷款等 ) 余额 亿元, 同比增长 13.8% 其中, 房地产开发贷款余额 亿元, 比年初增加 亿元 ; 个人购房贷款余额 亿元, 比年初增加 亿元, 比上年同期少增 亿元, 余额同比增长 17.7%, 增幅比上年同期低 25.3 个百分点 无论是房地产开发贷款还是个人购房贷款余额同比增幅都在减少, 调控下, 房地产贷款增速继续下降 69

70 1-11 月房地产开发企业项目到位资金 亿元, 同比减少 19.4% 其中, 贷款 1474 亿元, 下降 20%; 自筹资金为 1423 亿元, 下降 21.4%; 定金及预收款为 1962 亿元, 下降 8.7% 相比去年同期, 信贷资金 销售回款均在减少, 开发资金投入量收缩 表 58: 房地产开发企业项目到位资金情况表时间到位资金增速贷款增速定金及预收款增速自筹资金增速 2016 年 1-11 月 14.9% 5.4% 42.5% -3.3% 2017 年 1-2 月 7.8% 38.8% 47.7% -48.0% 2017 年 1-3 月 -0.5% 8.1% 46.4% -48.2% 2017 年 1-4 月 11.6% 4.9% 26.9% -41.7% 2017 年 1-5 月 -5.8% 3.2% 17.2% -35.5% 2017 年 1-6 月 -3.8% -4.7% 6.9% -25.1% 2017 年 1-7 月 -10.2% -10.0% 7.0% -23.8% 2017 年 1-8 月 -12.8% -17.1% 4.3% -22.9% 2017 年 1-9 月 -14.7% -18.3% -2.5% -19.6% 2017 年 1-10 月 -18.5% -19.1% -8.6% -21.0% 2017 年 1-11 月 -19.4% -20% -8.7% -21.4% 数据来源 : 根据北京统计信息网数据整理计算 5.6 小结 从宏观经济环境来看, 北京地区经济稳中向好, 固定资产投资持续增长, 基础设施投资占比不断增加 地区经济稳中向好, 支撑地价水平继续上涨 同期房地产开发投资减少且减少幅度加大, 货币流动性趋紧, 房地产信贷资金同比减少, 与监测地价结果显示的地价涨幅减少一致 70

71 6 相关政策对北京市地价的影响 6.1 政府多次强调住宅房地产的居住属性, 加快建立长效机制, 构建 租购并举的住房制度, 目的均为促进房地产市场平稳健康发展 2 月 28 日, 中央财经领导小组第十五次会议召开, 习近平主持并发表重要讲话 : 建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制 充分考虑到房地产市场的特点, 紧紧把握 房子是用来住的, 不是用来炒的 的定位, 深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排 完善一揽子政策组合, 引导投资行为, 合理引导预期, 保持房地产市场稳定 调整和优化中长期供给体系, 实现房地产市场动态均衡 3 月 5 日, 十二届全国人大五次会议在北京开幕, 国务院总理李克强作政府工作报告 : 坚持住房的居住属性, 落实地方政府主体责任, 加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制, 以市场为主满足多层次需求, 以政府为主提供基本保障 加强房地产市场分类调控, 房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地, 规范开发 销售 中介等行为 10 月, 中国共产党第十九次全国代表大会召开, 习近平代表第十八届中央委员会向大会作了题为 决胜全面建成小康社会夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利 的报告 报告关于 深化供给侧结构性改革 明确指出 : 建设现代化经济体系, 必须把发展经济的着力点放在实体经济上 坚持去产能 去库存 去杠杆 降成本 补短板, 优化存量资源配置, 扩大优质增量供给, 实现供需动态平衡 报告肯定了实体经济对于经济发展的基础性地位, 明确了经济 脱虚向实 的总方向 实体经济将成为政策扶持的核心, 房地产不再是国民经济的支柱产业 报告强调 坚持房子是用来住的 不是用来炒的定位, 加快建立多主体供给 多渠道保障 租购并举的住房制度, 让全体人民住有所居 延续了 2016 年中央经济工作会议对房地产市场所作出的 房子是用来住的, 不是用来炒的 定位 12 月, 中央经济工作会议也再次指出, 加快建立多主体供应 多渠道保障 71

72 租购并举的住房制度 要发展住房租赁市场特别是长期租赁, 保护租赁利益相关方合法权益, 支持专业化 机构化住房租赁企业发展 完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制, 保持房地产市场调控政策连续性和稳定性, 分清中央和地方事权, 实行差别化调控 1 月 14 日, 北京市代市长蔡奇在北京市第十四届人民代表大会第五次会议上做的报告 : 把握住房的居住属性, 以建立购租并举的住房制度为主要方向, 以政府为主提供基本保障, 以市场为主满足多层次需求, 金融 财税 土地 市场监管等多措并举, 探索建立符合国情市情 适应市场规律的基础性制度和长效机制, 促进房地产市场平稳健康发展 加大中低价位 中小套型普通商品住房供应比例, 培育和规范发展住房租赁市场 6.2 北京强化调控措施, 多项调控细化政策密集出台, 各项措施均着 力稳定房地产市场 3 月 17 日, 北京市住房和城乡建设委员会 中国人民银行营业管理部 中国银行业监督管理委员会北京监管局 北京住房公积金管理中心发布 关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知 ( 京建法 [2017]3 号 ), 强化差别化信贷政策, 实施 认房又认贷, 进一步提高了二套房贷最低首付比例, 普通自住房提高到 60%, 非普通自住房提高到 80%, 同时降低住房贷款期限, 将原来最高可贷 30 年的贷款期限降至 25 年 此外, 也明确了企业购买的商品住房再次上市交易, 需满 3 年及以上, 若其交易对象为个人, 按照本市限购政策执行, 以打击企图以企业名义购房钻限购政策空子 投机炒房 此次 317 新政实施后, 商品住宅限购限贷措施更加严格 3 月 22 日, 北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会发布 关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告 : 连续 5 年 ( 含 ) 以上在本市缴纳个人所得税, 是指按 工资 薪金所得 缴税的纳税人, 从申请月的上一个月开始往前推算 60 个月在本市连续缴纳个人所得税 ; 按 个体工商户生产 经营所得 缴税的纳税人, 根据其适用的计税期间, 从申请月的上一 72

73 个月 ( 或上一季度 ) 开始往前推算 60 个月 ( 或 20 个季度 ) 在本市连续缴纳个人所得税 3 月 20 日, 北京市住房和城乡建设委员会 北京市规划和国土资源管理委员会发布 关于加强国有土地上住宅平房测绘 交易及不动产登记管理的通知 ( 京建法 号 ): 住宅平房办理房源核验时, 属地房管部门或其委托机构应进行实地核验, 将具有院落居民通行 应急救援功能的部位, 在 存量房房源核验信息表 中标注为 通道 3 月 22 日, 北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会发布 关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告 : 连续 5 年 ( 含 ) 以上在本市缴纳个人所得税, 是指按 工资 薪金所得 缴税的纳税人, 从申请月的上一个月开始往前推算 60 个月在本市连续缴纳个人所得税 3 月 24 日, 北京市规划和国土管理委员会 北京市住房和城乡建设委员会 北京市教育委员会 北京市公安局联合发布 : 不具备居住条件的过道 车库 廊道等异形房, 将执行 三不政策 : 在不动产登记中一律不能单独办理过户等转移登记 ; 在公安机关户口登记环节一律不能办理落户 ; 在子女就学环节一律不能作为入学资格条件 3 月 24 日, 中国人民银行营业管理部 中国银行业监督管理委员会北京监管局 北京市住房和城乡建设委员会 北京住房公积金管理中心发布 关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知 ( 银管发 [2017]68 号 ): 对于离婚一年以内的房贷申请人, 各商业银行应参照二套房信贷政策执行 ; 申请住房公积金贷款的, 按二套住房公积金贷款政策执行 4 月 3 日, 北京市住房和城乡建设委员会发布 关于加强国有土地上住宅平房销售管理的通知 ( 京建发 号 ): 住宅平房纳入限购范围, 套数以不动产权证个数计 4 月 27 日, 北京市住房和城乡建设委员会对外发布 : 法院竞拍房产纳入本市限购范围, 如果竞拍人没有购房资格, 将无法办理产权登记 5 月 16 日, 通州区宣布, 将与天津市武清区 河北省廊坊市建立 通武廊房地产治理工作组 三地将从哄抬房价 操纵市场价格, 虚假宣传 误导市场 73

74 预期, 垄断房源 扰乱市场秩序等方面, 打击投机炒房炒地行为 7 月, 市住房城乡建设委网站对外发布了 北京住房和城乡建设发展白皮书 (2017), 正式披露了北京 2017 年在 住 和 建 上的发展思路 在备受关注的房地产市场调控方面, 白皮书介绍, 北京住房需求持续旺盛, 加上宏观经济 金融等影响房价上涨的因素并未根本消除,2017 年将继续坚定不移加强和完善房地产市场调控, 确保 2017 年房价环比不增长 将严格商品住房预售 现售的价格引导, 对于申报价格明显高于前期或周边在售项目价格的, 一律暂缓批准预售许可或办理现房销售备案, 确保 2017 年房价环比不增长 ; 在土地供应上, 会同相关部门进一步调整用地供应结构, 提高住宅用地比例, 完善 限房价 控地价 土地供应工作机制, 加大自住房用地供应和中小套型住房供应比例 6.3 商办改住 产改住 借特色小镇搞房地产开发 受到严控, 有利于房地产市场规范有序发展 3 月 26 日, 北京市住房和城乡建设委员会 北京市规划和国土资源管理委员会 北京市工商行政管理局 人民银行营业管理部 银监会北京监管局联合发布 关于进一步加强商业 办公类项目管理的公告 ( 京建发 [2017] 第 112 号 ), 对商业办公类项目的销售做了严格规定 包括不得擅自改变为居住等用途 ; 新报建项目最小分割单元不得低于 500 平方米 ; 在建在售项目销售对象为企事业单位 社会组织, 再次出售应出售给企事业单位 社会组织 ; 已销售项目再次上市, 可出售给个人, 但需满足购房条件 ; 商业银行暂停商办类项目个人购房贷款 4 月 18 日, 北京市住房和城乡建设委员会 北京市规划和国土资源管理委员会发布 关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知 : 对 112 号文的规定进一步明确了实施细则 4 月 19 日, 北京市规划和国土资源管理委员会 北京市住房和城乡建设委员会 北京市发展和改革委员会 北京市地方税务局 北京市工商行政管理局联合发布 关于进一步加强产业项目管理的通知 ( 市规划国土发 [2017]121 号 ): 产业项目应当严格按照规划用途组织设计 开发建设及使用, 未经批准不得转让 74