房地产行业 定调住房双轨制 行业评级 前次评级 行业跟踪 房地产证券研究报告 买入 买入 报告日期 核心观点 : 定调未来房地产市场重点问题在中共中央政治局的集体学习上, 习近平主席对于未来房地产市场的格局 社会经济地位以及政府对于房地产市场的态度做了一系列的重要部署, 在十八

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1 房地产行业 定调住房双轨制 行业评级 前次评级 证券研究报告 买入 买入 报告日期 核心观点 : 定调未来房地产市场重点问题在中共中央政治局的集体学习上, 习近平主席对于未来房地产市场的格局 社会经济地位以及政府对于房地产市场的态度做了一系列的重要部署, 在十八届三中全会之前, 对于未来房地产市场的发展方向的判断有较强指导意义 一 加快住房体系建设, 政府工作重点由调控房价变为 满足群众基本住房需求 实现全体人民住有所居 ; 二 对于房地产行业, 即要强调其对于民生的意义, 又不能忽略其对于经济发展的贡献, 政府和市场各尽其职 ; 三 明确了工作方法, 政府要保障基本土地以及财政支持, 建立良好的机制, 带动全社会完成目标 保持现有住房体系, 政府工作重点调整从 2009 年开始, 政府努力建设一个由商品房住宅和保障性安居工程所共同组成的住房体系 ; 如今在保持现有住房体系结构不变的同时, 政府工作思路由 抑制房价过快上涨 转变为 满足人民群众的基本住房需求, 为的是更好地适应目前经济发展的现状和未来发展的方向 房地产行业要肩负起保障民生与经济发展的双重作用房地产市场未来在国民经济和国计民生中所起到双重作用, 一方面, 行业要保障人民生活需求 ; 另一方面行业对于经济社会发展全局起到促进作用 政府和市场要有做分工, 有所侧重 而在强调大力发展保障性住房的同时, 也提示地方各级政府要 尽力而为 量力而行, 避免大干快上 政绩工程, 要使工作真正解决问题 借鉴, 学习, 寻找合理的方式方法习近平主席在这次讲话中, 不光强调了格局和目标, 同时也明确了方法和路线, 明确了政府的工作内容, 也强调了社会力量的重要性 政府除了完成以往的工作任务, 提供财政以及土地的支持外, 还要调动社会资源, 借鉴国外的实施方法, 吸引非盈利机构和盈利机构共同参与 学界研究的成果显示, 英国在解决住房问题的有益做法值得我们借鉴, 特别是在供应和投融资体系方面的探索, 有效地解决了保障房开发及运营 管理过程中资金使用期限长 投资回报低等投融资难题 风险提示近期信贷情况对于楼市成交量的影响 房地产行业政策风险 相对市场表现 房地产 沪深 % 12% 1% -10% 分析师 : 乐加栋 S lejiadong@gf.com.cn 相关研究 : 房地产行业 : 十月末成交环比 略降, 银十成色不减 房地产行业 : 调控任重道远 房地产行业 : 新开工略超预期, 关注按揭贷款收紧影响联系人 : 金山 jinshan@gf.com.cn 1 / 8

2 定调未来房地产市场重点问题 10 月 29 日, 在中共中央政治局的关于 加快推进住房保障和供应体系建设 的集体学习上, 习近平主席做了重要的讲话, 对于未来房地产市场的格局 社会经济地位以及政府对于房地产市场的态度做了一系列的重要指示, 在十八届三中全会之前, 对于未来房地产市场的发展方向的判断有较强指导意义 我们对于讲话进行了梳理及概括, 我们认为总书记表达了当届政府对于房地产市场的如下观点 : 一 加快住房体系建设, 政府工作重点由调控房价变为 满足群众基本住房需求 实现全体人民住有所居 ; 二 对于房地产行业, 即要强调其对于民生的意义, 又不能忽略其对于经济发展的贡献, 政府和市场各尽其职 ; 三 明确了工作方法, 政府要保障基本土地以及财政支持, 建立良好的机制, 带动全社会完成目标 保持现有住房体系, 政府工作重点调整 习近平主席首先强调了要加快住房体系的建设 从 2009 年开始, 政府提出 低端有保障 中端有政策 高端有控制 的房地产市场总体发展战略, 努力建设一个由商品房住宅和保障性安居工程所共同组成的 科学的住房体系, 保证人民住有所居的基本需求 图 1: 商品房竣工与销售套数 ( 万套 ) 图 2: 保障房建设套数 ( 万套 ) 住宅竣工套数 住宅销售套数 保障房建设套数 2 / 8

3 在保持现有住房体系结构不变的同时, 我们注意到, 新一届政府的工作思路发生了一些调整, 由 抑制房价过快上涨 转变为 满足人民群众的基本住房需求, 实现全体人民住有所居 目标的调整, 显示出了新一届领导人对于房地产市场的认识和政府工作目标有了新的认识, 把保障民生目标从 买得起 调整为 有得住, 适应目前经济发展的现转, 和未来发展的方向 表 1: 政府重要会议对地产调控的表态 时间会议内容 2012/7/ 年中经济工作会议 2012/12/ 年中央经济工作会议 坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策, 坚决抑制投机投资性需求, 切实防止房价反弹, 增加普通商品房特别是中小套型住房供应, 抓好保障性安居工程建设, 满足居民合理的自住性住房需求 要坚持房地产调控政策不动摇, 促进房价合理回归, 加快普通商品住房建设, 扩大有效供给, 促进房地产市场健康发展 坚持搞好房地产市场调控不动摇, 遏制了房价过快上涨势头 加强房地产市场调控和保障性安居工程建设 2013/3/ 年国务院政府工作报告 坚决抑制投机 投资性需求, 抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系, 健全房地产市场 稳定健康发展长效机制 2013/7/ 年中经济工作会议 积极释放有效需求, 推动居民消费升级, 保持合理投资增长, 积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化, 促 进房地产市场平稳健康发展 数据来源 : 互联网, 广发证券发展研究中心 房地产行业要肩负起保障民生与经济发展的双重作用 习近平主席指出, 住房问题既是民生问题也是发展问题, 关系千家万户切身利益, 关系人民安居乐业, 关系经济社会发展全局, 关系社会和谐稳定 房地产市场未来在国民经济和国计民生中所起到双重作用, 一方面, 行业要保障人民生活, 满足广大群众的基本居住愿望是发展的前提, 一方面中国的经济平稳发展的过程中, 房地产行业对于经济社会发展全局有重要的作用, 这两点政府和市场要有做分工, 有所侧重 图 3: 房地产与经济发展 图 4: 房地产与税收 % % % 5.0% 4.5% % 7% 6% 5% % % GDP: 房地产行业 占 GDP 比重 房地产直接相关税收 占税收收入比重 3 / 8

4 习近平主席在讲话中明确了政府与市场的分工, 政府的主要工作室提供基本的保障, 而市场的作用是满足其他多层次的住房需求 结合对于政府的工作的布置, 我们有理由相信在未来的行业发展中, 政府会着重提高保障房的建设质量, 科学合理地安排保障房的分配与退出机制, 使低端的保障更加具有实际意义, 分流需求主体, 多样化供给结构, 建立长效机制, 使市场可以充分的发挥调节作用 到 2015 年, 全国保障性住房覆盖面达到 20% 左右, 这是政府对人民作出的承诺, 要全力完成 图 5: 全国保障性住房覆盖比例 25% 20% 15% 10% 5% 图 6: 城市保障性住房覆盖比例 40% 30% 20% 10% 0% 2009A 2011A 2015E 0% 北京 A 上海 A 天津 E 重庆 E 全国保障性住房覆盖比例 城市保障性住房覆盖比例 数据来源 : 互联网, 广发证券发展研究中心 数据来源 : 互联网, 广发证券发展研究中心 表 2: 部分城市经济适用房退出机制 城市 允许上市交易年限 转让时上缴增值收益比例 备注 成都 5 年 80% 大连 5 年 50% 政府可优先回购 福州 5 年 补缴土地收益价款 广州 5 年 80% 哈尔滨 5 年 - 政府可优先回购 杭州 5 年 55% 合肥 5 年 40% 呼和浩特 5 年 - 政府可优先回购 济南 5 年 市政府决定 昆明 5 年 成交总价 3%+ 基准地价 25% 兰州 5 年 70% 南京 5 年 50% 南宁 5 年 60% 宁波 5 年 50% 泉州 5 年 70% 厦门 5 年 成交总价 10% 上海 5 年 70% 深圳 规定年限 50% 4 / 8

5 太原 5 年 - 政府统一回购 天津 5 年 市政府决定 乌鲁木齐 5 年 - 无锡 5 年 50% 武汉 5 年 70% 西安 5 年 15% 长春 5 年 - 政府可优先回购 长沙 5 年 70% 郑州 - 70% 重庆 5 年 - 政府可优先回购 数据来源 : 政府文件, 广发证券发展研究中心 在大力发展保障性住房的同时, 也要注意过程中会遇到的一些问题, 特别提示 了好科学合理的规划和建设, 提示地方各级政府要 尽力而为 量力而行, 避免 大干快上 政绩工程, 要使工作真正解决问题 借鉴, 学习, 寻找合理的方式方法 习近平主席在这次讲话中, 不光强调了格局和目标, 同时也明确了方法和路线, 明确了政府的工作内容, 也强调了社会力量的重要性 政府除了完成以往的工作任务, 提供财政以及土地的支持外, 还要调动社会资源, 借鉴国外的实施方法, 吸引非盈利机构和盈利机构共同参与保障房建设 图 7: 商品住宅与保障房土地计划供应 图 8:2013 年保障性住房分类供地占比 % % 19% % 20% 40% 60% 80% 100% 商品住房 保障房 10% 14% 廉租房 经适房 公租房 限价房 棚改房 学界研究的成果显示, 英国在解决住房问题的有益做法值得我们借鉴 在英国, 与我国保障房相对应的住房被称为 可支付住房 (Affordable Housing), 是提供 给住房需求在市场上得不到满足 符合保障资格家庭的住房 5 / 8

6 简单来讲, 英国可支付住房的供给主体主要有三类, 一是地方政府及其所属非营利企业, 二是注册供给者, 最常见的形式是住房协会, 其本质上是房地产开发公司中专营可支付住房开发的子公司, 三是非注册的供应者, 包括私人开发商 自 20 世纪 90 年代以来, 第二类注册供应者已经成为新建可支付住房最主要的供应来源 从可支付住房开发资金的来源渠道的变化看, 英国可支付住房投融资体系在 20 世纪 80 年代以后, 充分调动了私人资本的积极性, 同时也发挥了政府的保障作用, 有效解决了可支付住房开发及运营 管理过程中资金使用期限长 投资回报低等投融资难题 表 3: 英国可支付住房开发的资金来源渠道 供给主体 20 世纪 80 年代以前 20 世纪 80 年代以后 资金来源渠道 (1) 公共部门借贷 (1) 公共部门借贷仅限改善已有住房的居住条件和满足特殊住房需求 地方政府及其所属非盈利企业 (2) 租金收入 (2) 租金收入 (3) 中央政府租金补贴 (3) 中央政府租金补贴 (4) 地方税收收入 (1) 中央政府资助 (HAG) (1) 中央政府资助 (SHG/HAG) 注册供应者 ( 住房协会为主 ) (2) 住房公司贷款 (2) 私人资本 (3) 租金收入 ( 政府控制 ) (3) 地方政府的租金补贴 (4) 地方政府的租金补贴 (4) 租金收入 ( 按盈亏平衡原则确定 ) (1) 私人资本 (1) 私人资本 非注册供应者 (2) 地方政府的租金补贴 (2)1988~1993 年间的税收优惠 (3) 地方政府的租金补贴 数据来源 : 英国可支付住房的投融资体系及其经验借鉴, 臧崇晓 刘洪玉, 广发证券发展研究中心 图 9: 英国可支付住房投融资体系 ( 实线代表主体行为, 虚线代表资金流向 ) = 数据来源 : 英国可支付住房的投融资体系及其经验借鉴, 臧崇晓 刘洪玉, 广发证券发展研究中心 6 / 8

7 风险提示 近期信贷情况对于楼市成交量的影响 房地产行业政策风险 7 / 8

8 广发房地产行业研究小组 乐加栋 : 分析师, 复旦大学经济学硕士, 五年房地产研究经验,2013 年进入广发证券发展研究中心 金山 : 研究助理, 复旦大学经济学硕士,2013 年进入广发证券发展研究中心 联系方式 :jinshan@gf.com.cn, 广发证券 行业投资评级说明 买入 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 10% 以上 持有 : 预期未来 12 个月内, 股价相对大盘的变动幅度介于 -10%~+10% 卖出 : 预期未来 12 个月内, 股价表现弱于大盘 10% 以上 广发证券 公司投资评级说明 买入 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 15% 以上 谨慎增持 : 预期未来 12 个月内, 股价表现强于大盘 5%-15% 持有 : 预期未来 12 个月内, 股价相对大盘的变动幅度介于 -5%~+5% 卖出 : 预期未来 12 个月内, 股价表现弱于大盘 5% 以上 Table_Address 联系我们 地址 广州市深圳市北京市上海市 广州市天河北路 183 号 大都会广场 5 楼 深圳市福田区金田路 4018 号安联大厦 15 楼 A 座 北京市西城区月坛北街 2 号 月坛大厦 18 层 上海市浦东新区富城路 99 号 震旦大厦 18 楼 邮政编码 客服邮箱 gfyf@gf.com.cn 服务热线 免责声明 广发证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格 本报告只发送给广发证券重点客户, 不对外公开发布 本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券股份有限公司认为可靠, 但广发证券不对其准确性或完整性做出任何保证 报告内容 仅供参考, 报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价 广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责 任, 除非法律法规有明确规定 客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策 广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告 本报告反映研究人员的不同观点 见解及分析方法, 并不代表广发 证券或其附属机构的立场 报告所载资料 意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断, 可随时更改且不予通告 本报告旨在发送给广发证券的特定客户及其它专业人士 未经广发证券事先书面许可, 任何机构或个人不得以任何形式翻版 复制 刊 登 转载和引用, 否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版 复制 刊登 转载和引用者承担 8 / 8

况伟大 本文在住房存量调整模型基础上 考察了预期和投机对房价影响 理性预 期模型表明 理性预期房价越高 投机越盛 房价波动越大 适应性预期模型表明 当消费 性需求占主导时 上期房价越高 房价波动越小 当投机性需求占主导时 上期房价越高 房价波动越大 本文对中国 个大中城市 年数据的实证结果表明 预期及 其投机对中国城市房价波动都具有较强的解释力 研究发现 经济基本面对房价波动影 响大于预期和投机 但这并不意味着个别城市房价变动不是由预期和投机决定的

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