石家庄市2009年地价状况分析报告

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1 秦皇岛市 2017 年地价状况分析报告按照国土资源部办公厅关于部署开展 2017 年城乡地价调查与监测工作的通知 ( 国土资厅发 [2017]16 号 ) 关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知 ( 国土资发 [2008]51 号 ) 文件要求, 秦皇岛市完成了 2017 年城市地价动态监测数据采集和地价监测点维护工作, 真实地反映了秦皇岛市城区总体地价水平和变化趋势现将地价状况报告如下一城市地价水平及变化趋势 1. 整体地价水平与整体变化趋势 2017 年, 秦皇岛市城区综合地价水平值为 2145 元 / 平方米 (143 万元 / 亩 ), 较 2016 年地价增长了 9.10%(2016 年城区综合地价水平值为 1966 元 / 平方米 ) 增幅同比上涨了 6.11 个百分点从整体水平上看, 秦皇岛市 2017 年城区综合地价水平值仍保持稳定增长态势以 2000 年为基期,2017 年秦皇岛市综合地价指数为年各季度地价动态监测结果见表一和图一图二 : 表一 2016 年 4 季度年 4 季度地价动态监测指标一览表单位 : 元 / 平方米季度类别综合商业住宅工业 2016 年 4 季度 2017 年 1 季度 2017 年 2 季度 2017 年 3 季度 2017 年 4 季度地价环比增长率 0.56% 0.98% 0.61% 0.05% 地价环比增长率 1.37% 1.83% 1.32% 0.47% 地价环比增长率 2.91% 2.44% 3.20% 0.49% 地价环比增长率 2.15% 2.02% 2.29% 0.45% 地价环比增长率 2.39% 2.15% 2.57% 0.53% 1

图一 2016 年 4 季度 -2017 年 4 季度各用途地价水平值示意图图二 2016 年 4 季度 -2017 年 4 季度各用途地价增长率变化趋势图 2. 不同用途地价水平与变化趋势从表二三四和图二中我们可以看出 : 2017 年, 秦皇岛市城区商业用地地价水平值为 3036 元 / 平方米 (202.40 万元 / 亩 ), 比去年增长了 243 元 / 平方米, 增长率为 8.

2 图一 2016 年 4 季度年 4 季度各用途地价水平值示意图图二 2016 年 4 季度年 4 季度各用途地价增长率变化趋势图 2. 不同用途地价水平与变化趋势从表二三四和图二中我们可以看出 : 2017 年, 秦皇岛市城区商业用地地价水平值为 3036 元 / 平方米 ( 万元 / 亩 ), 比去年增长了 243 元 / 平方米, 增长率为 8.70% 同去年的增长率 3.14% 相比, 商业用地地价水平同比提高了 4.56 个百分比以 2000 年为基期,2017 秦皇岛市商业用地地价指数为 227 按照级别进行分析, 三级商业地价涨幅较高, 为 9.42%, 一级商业地价涨幅最低为 8.03%, 其他级别地价涨幅整体差异较小商业三级主要布局在海港区, 随着周边基础配套设施完善, 区域覆盖秦皇岛求仙入海处海天一色度假村红星美凯龙商场秦皇大酒店等商业旅游区域, 商业集聚辐射效应明显, 地价较去年相比有所攀升商业 2

3 一级区域主要为护城河建国南路朝阳路文化北路合围区域, 包括茂业百货商店秦皇岛商贸城等, 商业气息浓厚, 基础设施建设已达到饱和, 相比其他区域, 房地产交易不活跃, 地价上升空间相对较小居住用地 2017 年地价水平值为 3078 元 / 平方米 (205.2 万元 / 亩 ), 比去年增长了 272 元 / 平方米, 增长率为 9.69%, 居住地价水平值增速加快同去年的增长率 3.20% 相比, 居住用地地价水平同比提高了 5.49 个百分比以 2000 年为基期,2017 秦皇岛市居住用地地价指数为 359 按照级别进行分析, 一级二级三级地价涨幅高于平均水平, 四级别地价涨幅低于平均水平居住一级区域主要为秦皇东大街文化北路海洋路红旗路合围处, 金梦海湾区域和北戴河核心区域二三级居住用地区域土地和房地产交易活跃, 其中秦皇岛半岛版块主要包括金屋秦皇半岛中铁秦皇半岛富立秦皇半岛紫城秦皇半岛半岛边上的南岭国际南岭春天里天洋翠堤湾, 均为今年的热门楼盘随着该片区入住业主越来越多, 超市公交交通网络等周边配套设施日渐完善, 吸引着刚需改善型购房者的青睐, 房价也是水涨船高相信随着该片区教育配套的不断完善, 补齐短板, 西部片区将会更加具有吸引力四级居住用地区域主要分布在东港路以东铁路线以南铁路线以北区域富新路以西和山海关区域秦皇岛经济开发区东区, 随着城市的发展基础配套设施的进一步完善, 环境和交通条件的逐步提高, 地价水平仍有较大上涨空间工业用地 2017 地价水平值为 380 元 / 平方米 (25.33 万元 / 亩 ), 比去年增加了 7 元 / 平方米, 增长率为 1.88%, 同去年的增长率 0.25% 相比, 工业用地地价整体水平较平稳, 波动不大以 2000 年为基期,2017 秦皇岛市工业用地地价指数为 178 按照级别进行分析, 工业园区分布较多的二三级别工业地价覆盖区域, 随着基础配套设施的不断完善, 加之土地征收成本不断提高, 土地平整费用增加, 工业地价呈现微涨态势表二商业用地不同级别地价水平变化情况单位 : 元 / 平方米年份商业平均地价一级二级三级四级五级 2017 年 2016 年地价地价增长率 8.70% 8.03% 8.87% 9.42% 8.19% 8.29% 地价地价增长率 3.14% 2.97% 3.29% 3.82% 2.77% 2.76% 3

4 表三居住用地不同级别地价水平变化情况单位 : 元 / 平方米年份居住平均地价一级二级三级四级 2017 年 2016 年地价地价增长率 9.69% 11.06% 9.96% 10.35% 8.02% 地价地价增长率 3.20% 4.61% 3.26% 3.14% 2.56% 表四工业用地不同级别地价水平变化情况单位 : 元 / 平方米年份工业平均地价一级二级三级四级 2017 年 2016 年地价地价增长率 1.95% 1.60% 2.11% 2.04% 1.85% 地价地价增长率 0.25% 0.20% 0.24% 0.00% 0.00% 图三 2017 年秦皇岛市各用途级别地价对比图 3. 不同区段地价水平与变化趋势 (1) 商业区段地价水平变化情况分区段来看,2017 年度商业地价区段涨幅在 5.50%-15.77% 之间商业区段涨幅最 4

5 大的区段为 S010 区段, 涨幅为 15.77%, 位于北戴河沿海旅游休闲疗养区, 覆盖鸽子窝公园碧螺塔海上酒吧公园金山嘴金海湾度假村北戴河风景区等, 主要由于沿海区域景观条件优越, 可开发利用资源稀缺, 地价涨幅明显高于其他区段其次是 S004 和 S011 区段, 地价涨幅分别为 10.61% 11.69% S004 为该区段覆盖海天一色度假村秦皇岛求仙入海处区域 S011 为北港区开发区区域, 该区域加大了基础配套设施的投入, 环境和交通条件的改善, 地价水平上涨幅度较大区段地价涨幅最小的是 S013 区段, 为山海关西部区域, 该区域覆盖北街京哈高速公路以东等, 基础配套设施相对薄弱, 地价涨幅低于平均地价涨幅表五商业用地各区段地价及涨幅情况一览表单位 : 元 / 平方米区段编号级别 2016 年区段价 2017 年区段价区段价涨幅 S001 商业一级 % S002 商业二级 % S003 商业三级 % S004 商业三级 % S005 商业三级 % S006 商业四级 % S007 商业四级 % S008 商业四级 % S009 商业四级 % S010 商业四级 % S011 商业五级 % S012 商业五级 % S013 商业五级 % S014 商业五级 % S015 商业五级 % 5

6 图四商业用地各区段地价水平及增长率示意图 (2) 居住区段地价水平变化情况分区段来看,2017 年度, 居住地价区段涨幅总体差异较大, 地价涨幅在 7.20%-11.61% 之间居住区段涨幅最大的区段为 J003 区段, 为 11.61%, 该区段为北戴河核心区, 联峰路鹰角北路合围处, 东海滩花园北京市干部休养所等所在区域该区域内公园医院商场学校一应俱全, 交通条件优越, 地价涨幅较快其次是 J002 区段, 涨幅为 11.14%, 该区段位于河滨路玲前街滨海大道海岸线合围处, 分布有秦皇国际大酒店海碧台金梦海湾等地价涨幅最慢的区段为 J005 和 J010 区段, 其中,J005 区段为海宁路新河路联峰路鹰角路合围处,J010 区段为秦皇岛经济开发区东区范围, 公共配套设施不齐全, 地价上涨低于其他区段表六居住用地各区段地价及涨幅情况一览表单位 : 元 / 平方米区段编号级别 2016 年区段价 2017 年区段价区段价涨幅 J001 居住一级 % J002 居住一级 % J003 居住一级 % J004 居住二级 % J005 居住二级 % J006 居住三级 % J007 居住三级 % J008 居住三级 % 6

区段编号级别 2016 年区段价 2017 年区段价区段价涨幅 J009 居住四级 2654 2896 9.12% J010 居住四级 1816 1947 7.20% 图五居住用地各区段地价水平及增长率示意图 (3) 工业区段地价水平变化情况分区段来看,2017 年度, 工业地价涨幅较小, 各区段地价涨幅基本一致最大涨幅与最小涨幅差异仅为 0.

7 区段编号级别 2016 年区段价 2017 年区段价区段价涨幅 J009 居住四级 % J010 居住四级 % 图五居住用地各区段地价水平及增长率示意图 (3) 工业区段地价水平变化情况分区段来看,2017 年度, 工业地价涨幅较小, 各区段地价涨幅基本一致最大涨幅与最小涨幅差异仅为 0.65 个百分点, 地价涨幅最大的区段为 G003 区段, 该区域为海港区北部工业园区, 开发区管委会所在区域, 海湾公司新特科技有限公司布局该区段内, 该区段临北环西路和铁路沿线, 交通区位优势明显 ; 地价涨幅最小的是 G001 区段, 涨幅为 1.62%, 秦皇岛港务集团所在区域近年来, 随着城市退二进三, 大部分工业用地搬迁至工业园区, 中心城区一二级区域内土地市场成交较少, 土地交易市场较不活跃, 地价涨幅低于其他区域表七工业用地各区段地价及涨幅情况一览表单位 : 元 / 平方米区段编号级别 2016 年区段价 2017 年区段价区段价涨幅 G001 工业一级 % G002 工业二级 % G003 工业三级 % G004 工业三级 % G005 工业三级 % 7

区段编号级别 2016 年区段价 2017 年区段价区段价涨幅 G006 工业四级 319 325 1.76% G007 工业四级 332 339 2.03% 图六工业用地各区段地价水平及增长率示意图二城市楼面地价与房价对比分析 1.

8 区段编号级别 2016 年区段价 2017 年区段价区段价涨幅 G006 工业四级 % G007 工业四级 % 图六工业用地各区段地价水平及增长率示意图二城市楼面地价与房价对比分析 1. 楼面地价与房价比值分析秦皇岛市 2017 年度住宅楼面地价与平均房价情况见表八, 住宅地价占房价比例变化趋势见图七 2017 年秦皇岛市居住用地楼面价水平值为 2052 元 / 平方米, 依据中国指数研究院统计,2017 年 4 季度 ( 截至 11 月 ) 秦皇岛市新建住宅销售均价为 7451 元 / 平方米, 与去年同期 (6546 元 / 平方米 ) 比上涨了个百分点楼面地价占新建住宅房价的比例为 27.54% 依据 2016 全国重点监测城市地价占房价比的中位数为 33.66% 秦皇岛市楼面地价与房价比低于全国地价占房价比的 6.12 个百分点, 秦皇岛市地价占房价比与其城市地位基本一致, 基本符合市场规律, 地价占房价比处在合理范围内 8

9 表八秦皇岛市 2017 年度居住楼面地价与平均房价的比较单位 : 元 / 平方米第 1 季度第 2 季度第 3 季度第 4 季度居住楼面地价新建住宅均价地价占新建住宅均价比例 28.29% 27.00% 28.89% 27.54% 图七秦皇岛市 2017 年 1-4 季度城区住宅楼地价占房价比例变化趋势图 2. 地价增长率与房价增长率比较秦皇岛市 2017 年 11 月份新建商品房销售价格 7420 元 / 平方米, 与去年同期相比上涨了个百分点, 房价有较大幅度的上涨, 与同期综合地价增长率相比, 高出 4.25 个百分点 2017 年秦皇岛市城区综合平均地价水平 2145 元 / 平方米, 比 2016 年增长了 9.10%, 环比提高了 2.39 个百分点从总体上来看,2017 年秦皇岛市地价水平及变化趋势符合房地产市场的供需变化规律, 地价的变化与房价的变化保持同步, 地价增长幅度要明显低于房价增长幅度随着京津冀协同发展战略实施三年多来, 河北承接非首都功能疏解工作有序推进, 河北把交通作为实现率先突破的重点领域之一, 加快补齐交通短板, 与京津的互联互通水平明显提升路网机场公交使三地的联系越来越紧密, 出行越来越便捷京秦城际铁路, 西起北京市通州区, 东到京津冀区域中心城市秦皇岛市, 经过廊坊市天津市唐山市, 线路长约 290 公里, 设计时速 350 公里, 建成后北京到秦皇岛的运行时间为 1 9

10 小时左右, 秦皇岛将会真正融入首都 1 小时经济圈此外, 在新版北京城市总体规划京津冀区域空间格局示意图中, 构建以首都为核心的京津冀城市群体系, 新总规聚焦了三条轴线, 即将京津京保石京唐秦等主要交通廊道作为北京加强区域协作的主导方向同时, 北京天津以及河北的保定廊坊和唐山部分地区被定位为中部核心功能区 ; 天津秦皇岛唐山和沧州的部分地区是东部滨海发展区 ; 石家庄邢台衡水和邯郸部分地区是南部功能拓展区 ; 北京北部张家口承德及太行山一线为西北部生态涵养区交通教育产业转移等方面的逐步推进提升了秦皇岛影响力, 吸引着异地购房者的目光, 不管是投资抑或自住, 秦皇岛都是一个极佳的区域自今年 3 月初开始, 环京区域的张家口石家庄保定廊坊沧州等市先后发布限购新政, 其次廊坊保定天津等北京周边区域房价在 2016 年均呈现直线上升走势因此, 秦皇岛成为环京区域仅有的投资价值洼地另一方面, 由于秦皇岛新房供应量吃紧, 另外又有大批外地投资需求涌入, 再加上海港区入学新政对房价的推波助澜, 今年以来秦皇岛市新建商品房销售均价基本保持上涨态势, 房价上涨, 通过房地产市场传导机制传递到土地市场, 造成地价上涨预期, 秦皇岛市地价也有较大幅度的攀升三城市地价与土地市场协调状况 1. 地价增长率与土地计划供应面积增长率比较 2017 年, 秦皇岛市本级土地计划供应量万平方米 1 ( 见表九 ), 同比下降了 16.32%; 同期综合地价增长率为 2.39%, 同比下降了 0.60 个百分点分析 2017 年度土地供应计划土地用途结构, 工业用地商业用地是土地供应的重点, 其中, 商业用地供应占比为 39.28%, 居住用地 17.21%, 工业用地供应占比为 30.69%, 其他用途中公共管理与公共服务用地计划供应规模达到 98.80%( 其中教育用地计划供应万平方米, 占公服用地的 37.67%) 2017 年秦皇岛市土地计划供应量减少近两成, 这就意味着将来不会有太多的新盘入市, 这有利于市场消化既有的土地和商品房库存, 实现土地市场的平稳健康发展 1 数据来源于秦皇岛市 2017 年度城市区国有建设用地供应计划统计表 10

11 表九秦皇岛市城区 2015 年年度土地计划供应面积情况表 2015 年 2016 年 2017 年单位 : 平方米年度计划供应面积增长率计划供应面积增长率计划供应面积增长率商业 % % % 居住 % % % 工业 % % % 其它用途 % % % 总计 % % % 2. 地价增长率与土地实际供应面积增长率比较 2 截至 2017 年 12 月 20 日, 秦皇岛市本级土地实际供应面积公顷 ( 见表十 ), 环比减少约公顷, 增长率环比下降了 17.23%( 商业居住和工业实际供应环比增长率分别为 % 78.91% 和 14.64% ), 与同期综合地价增长率相比, 下降了个百分点从年土地供应情况来看, 年间, 土地供应总量呈现下降态势, 在 2014 年土地供应量达到最低点, 年土地供应总量呈现增长态势, 在 2016 年土地供应量达到最高点,2016 年年土地供应总量又开始呈现下降态势, 见图八 2014 年度居住用地总量供应大幅减少主要原因是 2014 年一方面秦皇岛市新建商品房销售均价呈现波动性下降趋势, 开发商观望情绪浓厚, 企业拿地热情不高另一方面是 2013 年开发商拿地较多, 从拿地到开发销售还需一段时间, 居住用地规模减少 2017 年土地实际供应结构中, 商业用地供应占比为 34.14%, 其中文体娱乐用地占商业用地的比重为 58.00%, 主要分布在北戴河新区南戴河片区滨海新大道东侧人造河南侧 ; 工矿仓储用地供应占比为 23.66%; 居住用地占比为 16.41%; 其他用途 ( 公共设施用地占比 4.06%, 公园与绿地占比为 52.01% 科教用地占比 9.90%, 医卫慈善用地占比 34.03%) 占比为 25.80% 公园与绿地供应主要分布在北戴河新区, 主要是因为秦皇岛北戴河新区规划建设局南戴河片区街道绿化补植工程的需要医卫慈善用地供应主要分布在北戴河新区赤洋口片区, 其中北戴河国际肿瘤医院项目在今年 5 月份正式动工建设, 该项目计划总投资 10 亿元, 占地面积 143 亩, 设计建筑面积 12 万平方米, 项目建成后将辐射秦皇岛市及周边县市区, 实现医疗市场多元化各类用地供应比例详见 2 数据来源于中国土地市场网 11

图九表十秦皇岛市城区 2012 年 --2017 年度土地实际供应面积情况表单位 : 平方米 2017 年 2016 年 2015 年 2014 年 2013 年 2012 年年度同比增长供应面同比增供应面同比增供应面同比增同比增供应面同比增供应面积供应面积率积长率积长率积长率长率积长率商业 1255991.1 3 145.88% 214554-33.24% 321380-21.

12 图九表十秦皇岛市城区 2012 年年度土地实际供应面积情况表单位 : 平方米 2017 年 2016 年 2015 年 2014 年 2013 年 2012 年年度同比增长供应面同比增供应面同比增供应面同比增同比增供应面同比增供应面积供应面积率积长率积长率积长率长率积长率商业 % % % % % % 居住 % % % % % % 工业 % % % % % % 其它用途 % % % % % % 总计 % % % % % % 图八秦皇岛市年土地供应量及增长率变化趋势图 12

图九秦皇岛市城区 2017 年度土地实际供应面积结构图四城市地价与房屋市场协调状况 1. 地价增长率与房屋施工面积增长率比较 3 2017 年秦皇岛市商品房施工面积明显下降 1-10 月份房屋施工面积为 1824 万平方米, 同比下降 9.40% 与同期综合地价同比增长率相比, 低 18.

13 图九秦皇岛市城区 2017 年度土地实际供应面积结构图四城市地价与房屋市场协调状况 1. 地价增长率与房屋施工面积增长率比较年秦皇岛市商品房施工面积明显下降 1-10 月份房屋施工面积为 1824 万平方米, 同比下降 9.40% 与同期综合地价同比增长率相比, 低 18.5% 施工面积的下降是房地产市场自动调节, 实现房地产市场平稳健康发展的过程施工面积的下降主要是由于秦皇岛市土地实际供应量的减少, 这就意味着将来不会有太多的新盘入市, 有利于市场消化既有的土地和商品房库存, 但在需求侧不减的情况下, 市场将较长时间处在供小于求的阶段, 这必然会让房价短期内延续增长势头, 长期内商品房的供求趋于平衡 2. 地价增长率与房屋竣工面积增长率比较 2017 年秦皇岛市商品房竣工面积有明显上升 1-10 月份房屋竣工面积为 213 万平方米, 同比上涨了 9.5% 与同期综合地价增长率相比, 高出 7.11 个百分点依据秦皇岛市房产局公布的数据, 截止 2017 年 1 季度, 全市新建商品房待售面积万平方米, 库存去化周期为 15.1 个月, 其中商品房住宅 13.5 个月 ; 城市区新建商品房待售面积万平方米, 库存去化周期为 13.4 个月, 其中商品房住宅 11.2 个月截至 11 月, 秦皇岛新建商品房成交量同比持续增长, 供应量持续增加, 待售量减少, 销售快于 3 秦皇岛市房屋施工面积竣工面积销售面积销售额数据来源于秦皇岛市统计局网站 13

14 供应, 去化周期继续缩短去化周期相对较短, 而房屋竣工面积在增加, 新建商品房市场供应也将持续走高, 与此同时, 商品房成交量攀升, 秦皇岛现有的商品房库存去化效果显现商品房供求呈现动态平衡的状态 3. 地价增长率与房屋实际销售面积增长率比较秦皇岛市 2017 年 1-10 月共销售商品房 284 万平方米 4, 同比增加了 25.40%, 与同期综合地价同比增长率相比, 高 16.3% 2017 年 9 月 30 日, 秦皇岛市发布秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知 ( 秦政字 [2017]19 号 ), 严格执行限购政策, 保证房地产市场平稳健康发展 12 月 5 日, 秦皇岛市正式启动公共租赁住房服务平台, 住房租赁市场的发展, 是深化住房制度改革的重要内容, 有利于加快推进房地产长效机制建设因此, 秦皇岛市待售面积逐渐下降, 商品房销售面积和销售金额逐步攀升秦皇岛市土地市场与房地产市场呈现协调发展的态势表十一秦皇岛市 2017 年度房地产市场指标数据列表指标指标值增长率房屋施工面积 ( 万平方米 ) % 房屋竣工面积 ( 万平方米 ) % 商品房销售面积 ( 万平方米 ) % 综合地价 ( 元 / 平方米 ) % 图十秦皇岛市 2017 年度房地产市场指标数据对比图 4 数据来源于秦皇岛市统计局月度报表 14

15 五城市地价与社会经济环境协调状况 1. 地价变化率与国内生产总值增长率比较秦皇岛市近九年城市区综合地价与 GDP 情况见表十二, 变化走势见图十据秦皇岛市统计局 2017 年 1-3 季度统计月报,2017 年秦皇岛市生产总值 (GDP) 前三季为亿元 ( 预计全年约亿元, 同比增长 8.0%, 与去年同期比增幅上涨 1.0 个百分点, 与同期综合地价增长率相比, 高 5.61%), 秦皇岛市生产总值 (GDP) 增长率高于综合地价增长率土地市场与国民经济发展协调发展, 符合土地市场理性发展的基本规律表十二年秦皇岛市城区综合地价与 GDP 比较表单位 : 亿元元 / 平方米年度 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 GDP 增长率 9.5% 13.0% 12.0% 8.5% 7.0% 5.0% 5.2% 7.00% 8.00% 综合地价增长率 7.88% 8.59% 8.44% 3.16% 2.95% 5.09% 3.98% % 图十一年秦皇岛市城区综合地价增长率与 GDP 增长率变化走势图 2. 地价变化率与固定资产投资增长率对比 15

16 秦皇岛市近九年城市区综合地价与固定资产投资情况见表十三, 变化走势见图十一据秦皇岛市统计局统计月报,2017 年 1-10 月, 全市固定资产投资累计完成亿元 ( 预计全年完成亿元 ), 同比增长 10%, 增幅与去年比上涨了 6.95 个百分点, 比同期综合地价增长率高出 7.61 个百分点在前几年扩内需保增长的宏观背景下, 导致过去几年秦皇岛市的固定资产投资增长速度较快,2009 年增长率为 36.0%,2010 年 2011 年 2012 年固定资产投资增长均超 21.0%, 而地价增长速度比较平稳, 但受国家宏观调控政策的影响,2013 年 2014 年秦皇岛市固定资产投资增长速度下降 ;2015 年来, 实体经济整体增速放缓, 全国经济下行压力较大, 固定资产投资增速明显放缓在所有的城市经济指标中, 土地价格受固定资产投资的影响更为直接, 这反映了固定资产投资的增长对地价有一定的拉动作用, 综合地价与固定资产投资变化趋势比较一致, 但地价的变化遵循土地市场的机制, 保持了基本的理性, 而地价的稳定也有效地防止了房地产泡沫的产生和房地产市场的剧烈波动, 优化了国民经济的发展环境 16

17 表十三年秦皇岛市城区综合地价与固定资投资表单位 : 亿元元 / 平方米年度 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年固定资产投资增长率 36.00% 25.90% 25.50% 21.00% 6.40% 3.70% 9.40% 3.05% 10.00% 综合地价增长率 7.88% 8.59% 8.44% 3.16% 2.95% 5.09% 3.98% 2.99% 2.39% 图十二年秦皇岛市城区综合地价与固定资产投资走势图 3. 地价变化率与城市房地产投资增长率对比秦皇岛市近九年城市区综合地价与房地产开发投资情况见表十四, 变化走势见图十二据秦皇岛市统计局统计,2017 年 1-10 月, 全市房地产开发完成投资亿元 ( 含经济适用房, 预计全年亿元 ), 同比下降了 3%, 增幅与去年同期比下降了 0.8 个百分点, 与同期综合地价增长率相比, 下降了 5.39 个百分点房地产开发投资占全市固定资产投资的比例达 22.34% 房地产业作为国民经济的支柱产业, 对社会经济发展带动作用凸显 2017 年秦皇岛市因城施策, 出台了关于加强房地产市场调控的意见, 政策实施效果明显, 商品房销售面积增加, 房地产开发投资小幅回落房地产市场步入了平稳发展期 17

18 表十四年秦皇岛市城区综合地价与房地产投资表单位 : 亿元元 / 平方米年度 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年房地产开发投资增长率 14.10% 43.30% 36.70% 33.50% 10.20% 17.90% -2.80% -2.20% -3.00% 综合地价增长率 7.88% 8.59% 8.44% 3.16% 2.95% 5.09% 3.98% 2.99% 2.39% 图十三年秦皇岛市城区综合地价与房地产开发投资走势图秦皇岛市地价与相关经济指标增长率对比见图十三通过对秦皇岛市 GDP 增长率固定资产投资增长率房地产投资增长率与综合地价变化率对比分析, 房地产开发投资增长率低于综合地价变化率, 综合地价变化率低于 GDP 增长率, 固定资产投资增长率高于 GDP 增长率, 土地价格随社会经济环境的变化而变化土地市场与房产市场协调发展 18

19 图十四秦皇岛市地价增长率与相关经济指标增长率对比图六背景状况与未来趋势分析 1. 城市地价变化背景分析 2017 年上半年, 在强调坚持住房居住属性背景下, 地方调控政策差异化明显, 热点城市政策不断收紧, 限购限贷力度及各项监管措施频频加码, 开启限售模式且范围不断扩大, 同步加强房地产金融监管, 着力抑制投资投机性需求中央出台住房租赁市场管理条例, 加快购租并举住房制度建设, 深化土地人口改革, 加快长效机制的建立, 为房地产平稳健康发展构建良好的环境今年 3 季度以来, 房地产政策坚持房子是用来住的, 不是用来炒的基调地方调控仍持续收紧, 并表现为二线城市继续深化三四线城市不断扩围短期调控与长效机制的衔接更为紧密, 通过大力培育发展租赁市场和共有产权住房等推动长效机制的建立健全, 在控制房价水平的同时, 完善多层次住房供应体系, 构建购租并举的房地产制度 (1) 国家宏观调控政策的影响加快发展住房租赁市场建设, 推进住房土地人口制度改革 19

20 中央深入研究房地产长效机制, 推动市场平稳发展 1 月 10 日, 住建部财政部印发关于做好城镇住房保障家庭租赁补贴工作的指导意见, 明确租赁补贴具体政策, 各地要结合当地住房租赁市场的租金水平补贴申请家庭支付能力以及财力水平等因素, 分档确定租赁补贴的标准 2 月 28 日, 中央财经领导小组第十五次会议上, 习近平主席强调深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排住建部在国新办新闻发布会提出, 现在具备了建立房地产的基础性制度和长效机制的条件两会政府工作报告也明确加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制 3 月 23 日, 国务院办公厅关于印发 2017 年政务公开工作要点的通知围绕促进房地产市场平稳健康发展推进公开通知强调, 加快建立统一规范准确及时的房地产市场信息定期发布机制, 做好对差别化信贷因地制宜调控等房地产政策的解读工作, 正确引导舆论, 稳定市场预期和信心加强房地产市场监管信息公开, 严格规范房地产开发和中介市场秩序, 防止虚假宣传恶意炒作等加剧市场波动 4 月 25 日, 政治局会议指出要坚定不移推进三去一降一补, 改造提升传统动能, 大力培育发展新动能, 振兴实体经济, 要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制住房租赁市场管理条例出台, 加快购租并举住房制度建设住房租赁市场的发展, 是深化住房制度改革的重要内容, 有利于加快推进房地产长效机制建设 5 月 19 日, 住建部起草住房租赁和销售管理条例 ( 征求意见稿 ), 向社会公开征求意见 7 月 20 日, 住房城乡建设部国家发展改革委等九部门联合印发关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知, 要求在人口净流入住房租赁需求旺盛的大中城市, 加快发展住房租赁市场同时选取广州深圳南京杭州厦门武汉成都沈阳合肥郑州佛山肇庆等 12 个城市开展首批试点 7 月 24 日, 中共中央政治局召开会议, 提出要稳定房地产市场, 坚持政策连续性稳定性, 加快建立长效机制 8 月 28 日, 国土资源部住房和城乡建设部对外发布利用集体建设用地建设租赁住房试点方案, 国土部会同住建部根据地方自愿, 确定第一批在北京上海沈阳南京杭州合肥厦门郑州武汉广州佛山肇庆成都等 13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点 9 月末国土资源部召开利用 20

21 集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会, 就试点工作作出全面部署会议提出要优化用地管理流程, 保障集体建设用地有效供应, 盘活空闲农村宅基地和乡镇企业用地, 实现土地利用腾笼换鸟, 保障项目配套基础设施和公共设施用地等 10 月 30 日, 中信银行与碧桂园集团合作, 提供 300 亿元长租住宅保障性基金中信信托表示, 公司历来细分房地产行业, 满足多层次需求一方面, 中信信托注重保障房廉租房建设棚户区改造, 这不仅有利于稳增长, 而且能够有效改善困难群众的住房条件另一方面, 中信信托亦注重满足流动人口租房需求 11 月 2 日, 中国银行厦门分行也与厦门市国土资源与房产管理局签署住房租赁战略合作协议同日, 建设银行广东省分行与广东省住建厅佛山市政府达成住房租赁战略合作, 上线国内首个政银合作住房租赁平台 11 月 3 日, 建设银行深圳分行与包括万科华润碧桂园等在内的 11 家房企签署房屋租赁战略合作协议, 宣布正式开发深圳市长租房市场三年棚改任务目标确立, 助推库存去化推进城镇化进程 1 月 10 日, 住房城乡建设部财政部国土资源部印发关于进一步做好棚户区改造工作有关问题的通知, 强调要加速推进棚改, 依法依规控制棚改成本, 科学规划棚改腾空的土地, 注重配套和环境建设, 优先安排出让棚改腾空的土地, 同步推进产业发展 1 月 16 日, 全国棚户区改造工作会议明确今年棚户区改造新开工 600 万套的目标任务, 强调要加快棚改进度同时, 要求国务院有关部门将尽早下达中央补助资金, 各地还要加快落实开发银行农业发展银行棚户区改造贷款, 为加快棚改进度创造条件, 要继续提高房地产库存量大的城市棚改货币化安置比例 2017 年两会政府工作报告中提到, 要因地制宜多种方式提高货币化安置比例 5 月 24 日, 国务院总理李克强主持召开国务院常务会议会议指出, 从 2018 年到 2020 年再改造各类棚户区 1500 万套在商品住房库存量大市场房源充足的市县, 进一步提高货币化安置比例并且, 会议明确加大中央财政补助和金融用地等支持, 以改革创新的举措坚持不懈的韧劲啃下硬骨头加快新型城镇化建设, 推进区域协调发展 21

22 中央规划建设雄安新区 4 月 1 日, 中央新设立了河北雄安新区, 重点打造北京非首都功能疏解集中承载地, 国家级新区扩容至 19 个 5 月 3 日, 国土资源部党组理论学习中心组学习 ( 扩大 ) 会议计划, 将雄安新区作为国土资源管理改革试点和创新政策的先行先试区, 重点从保障用地需求土地供应政策城市地质调查不动产统一登记和土地税费相关政策等方面给予支持 5 月 6 日, 国务院副总理张高丽在安新县主持召开雄安新区规划建设工作会议强调, 要有力有序有效做好管控工作, 坚决管住土地管住房地产管住周边区域同时, 中共河北省委书记赵克志刊文系好雄安新区规划建设第一颗扣子 ( 治国理政新思想新实践 ), 提出要严格对新区以及新区周边京冀交界地区的全面管控, 防范和打击炒地炒房炒房租投机等行为, 切实管住地价房价和房租, 满足民众住房需求, 打造政策高地成本洼地加快培育特色小镇, 助推新型城镇化发展 1 月 18 日国务院新闻办公室召开了改善农村人居环境工作进展情况的新闻发布会, 指出未来特色小镇将坚持有重点发展有条件发展, 有特色发展 4 月 11 日, 住建部和中国建设银行 (601939) 联合发布关于推进商业金融支持小城镇建设的通知, 强调要加大商业金融的支持力度, 积极引导社会资本进入小城镇, 坚持用新发展理念统筹指导小城镇建设, 全面提升小城镇建设水平和发展质量 5 月 27 日, 住建部印发住房城乡建设部办公厅关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知, 提出以旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不得超过 1/3, 要求地方政府不能盲目立项盲目建设, 不能大包大揽或过度举债, 打着特色小镇名义搞圈地开发 4 中央强调维护金融安全和稳定, 加强金融监管协调 7 月 4 日, 中国人民银行发布中国金融稳定报告 (2017) 指出, 要实施好稳健中性的货币政策, 保持流动性合理适度基本稳定, 为实体经济发展营造良好的货币金融环境 7 月 14 日 -15 日, 全国金融工作会议提出要提高防范化解金融风险能力, 以强化金融监管为重点, 以防范系统性金融风险为底线, 设立国务院金融稳定发展委员会, 强化人民银行宏观审慎管理和系统性风险防范职责 7 月 24 日, 中共中央政治局召开会 22

23 议分析研究当前经济形势和经济工作时强调, 要积极稳妥化解累积的地方政府债务风险, 有效规范地方政府举债融资, 坚决遏制隐性债务增量 7 月 24 日 -25 日,2017 年中国人民银行分支行行长座谈会召开, 会议提出继续实施稳健中性的货币政策, 处理好稳增长调结构控总量的关系, 保持货币信贷适度增长和流动性基本稳定, 为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境 8 月 11 日,2017 年第二季度中国货币政策执行报告明确, 下一阶段继续实施稳健中性的货币政策, 处理好稳增长调结构控总量的关系加大监管力度, 防范金融风险 8 月 15 日, 国家发展改革委办公厅发布关于在企业债券领域进一步防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知, 要求积极防范企业债券领域地方政府债务风险 (2) 地方政策的影响 4 月 15 日, 秦皇岛发布限定购房年限, 海港区招生政策调整政策, 政策中规定 :2017 年中小学报名期间所提供的监护人房产, 购买时间需在 2017 年 5 月 1 日之前, 对于 5 月 1 日以后 ( 含 5 月 1 日 ) 购买的房产, 则根据招生顺序调整至第三批次 2018 年中小学招生报名期间所提供的监护人房产, 购买时间需在一年以上 ( 截至当年 8 月 31 日 ), 此后每年购房时间延长一年, 直至购房满三年为止即 2018 年购房一年以上, 2019 年购房两年以上,2020 年及以后需满足购房三年以上的要求 4 月 15 日, 秦皇岛市人民政府发布房地产市场限购政策, 主要针对外地购房者 : 非秦皇岛市户籍居民家庭在该市限购区域已拥有 1 套及以上住房的, 暂不得购买新建商品住房和二手住房 5 月 15 日, 秦皇岛限购升级, 对已拥有 1 套住房的当地户籍家庭能够提供一年内连续 12 个月本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭, 限购 1 套住房 ; 补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证对首次购买住房的居民家庭, 申请商业性个人住房贷款, 首付比例不低于 30%; 对拥有 1 套住房的居民家庭, 为改善居住条件申请商业性个人住房贷款, 首付比例不低于 40%; 对购买第三套及以上住房的居民家庭, 暂停发放商业性个人住房贷款 23

24 8 月 15 日左右, 秦皇岛规划局公布了海港区三所中小学的选址规划, 三所新建学校分别是玉带湾中学在水一方小学以及岸上澜湾小学新建项目具体来看, 玉带湾中学新建项目位于海阳路以西规划燕山大街以北玉带湾小区以南 ; 在水一方小学新建项目位于先锋路以西在水一方 C 区以南 ; 岸上澜湾小学新建项目位于海阳路以东西港路以西规划支路以南上城汤廷小区北侧三所学校的新建可以有效缓解片区内学校资源紧张, 对于片区内楼盘孩子上学或许是一个利好再结合今年 4 月份发布的限定购房年限, 海港区招生政策调整, 将会影响周边的房地产市场状况 9 月 30 日, 海港区为进一步严格落实秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知 ( 秦政字 [2017]19 号 ) 要求, 促进海港区房地产市场健康稳定发展, 要求 :(1) 严格执行限购时间节点 : 自 2017 年 5 月 16 日 ( 含 ) 起在秦皇岛市执行住房限购政策对能提供 2017 年 5 月 15 日前签订的买卖合同定金支付凭证 ( 含 ) 发票收据等证明资料的, 均视为政策公布实施前事实成交, 按通知印发前政策执行 (9 月 30 日起过渡期取消 );(2) 严格审核购房资格 : 购买新建商品房的购房人资格由房地产开发企业审核, 购房人需提供户口本身份证, 并填写承书, 非本地户籍家庭还需提供纳税证明 ( 含各类纳税证明 ) 或社会保险缴纳证明, 开发企业审核通过后, 办理购房手续并留存相关资料如购房人提供虚假审核资料造成后果的, 由购房人承担全部法律责任和经济损失 ;(3) 要求各房地产开发企业要高度重视, 第一时间向高层汇报, 尽快落实此项工作, 严格执行限购政策, 保证房地产市场平稳健康发展 12 月 5 日, 全省首个公共租赁住房服务平台在秦市上线启动, 将为秦皇岛市公共租赁住房市场提供全链接多样化的租赁服务近年来, 秦皇岛市一直在加大公共租赁住房建设力度, 已经有近万套房源面向社会配租当天, 秦皇岛市住房保障和房产管理局与建设银行秦皇岛分行签约, 将全面合作建设住房租赁服务公有云平台, 共同搭建涵盖信息发布网上签约行业监管市场监测等方面的住房租赁服务监管平台, 让房产监管和服务在阳光下运营 (3) 交通设施的影响 24

25 今年下半年以来, 河北省政府办公厅印发河北省综合交通运输体系发展十三五规划到 2020 年, 轨道网公路网港口群机场群布局更加完善, 实现市市通高铁县县通高速市市有机场市市通道连港口, 形成中心城市与新城卫星城半小时交通圈, 京津冀核心区域 1 小时交通圈, 相邻城市间 1.5 小时交通圈, 基本建成快速便捷高效安全大容量低成本低碳绿色的现代化综合交通运输体系以京津冀协同发展交通一体化四纵四横一环为基础, 加密通道, 完善环首都环省会区域交通网, 形成全省六纵六横双圈网络化综合通道布局秦皇岛将在交通布局中扮演重要的角色, 生态宜居盘将备受关注此外, 秦皇岛市有轨电车线网以海港区北戴河区为中心, 向其他组团辐射其中有轨电车 1 号线起点为北戴河火车站终点为海港组团新开河港沿线主要功能区包括北戴河站北戴河滨海片区野生动物园浅水湾金梦海湾片区西港片区以及秦皇求仙处不仅连接了北戴河与海港区, 还为金梦海湾片区居民带去新的出行方式, 兴龙香玺海即是受益楼盘之一有轨电车 4 号线 ( 海阳路支线 ), 起点为秦皇岛火车站终点新开河客运码头 ; 线路实现秦皇岛火车站与滨海旅游客运走廊的连接沿线主要功能区包括秦皇岛站中心片区西港片区等 (3) 土地市场的影响 2017 年秦皇岛市经营性用地成交规模增加, 基础设施类用地规模大幅下降 2017 年秦皇岛市经营性用地成交规模增加了公顷 ( 其中, 商业用地成交规模增加了公顷, 主要分布在北戴河新区南戴河片区滨海新大道东侧人造河南侧 ), 同比上涨了 % 从布局来看, 经营性用地主要布局在城市外围区域, 且成交均价不高由于中心城区旧城改造地块规模有限, 致使中心城区土地供应规模也明显不足 5 (4) 房地产市场的影响 5 数据来源 :CREIS 中指数据国家统计局 25

26 从全国来看, 需求方面,1-11 月商品房销售面积同比继续收窄, 销售额同比小幅回升供应方面,1-11 月商品房投资增速持续收窄, 房屋新开工增速略有回升展望未来,2017 年房地产行业调控深化, 长短结合调控显效, 商品房销售面积增速持续回落 ; 一二线城市成交量持续维持低位, 三四线城市高速增长后后劲不足, 弱化对全国房地产市场拉动作用长期来看, 长效机制加快推进并逐步落实, 市场将回归理性, 预计未来市场量价将保持稳定秦皇岛作为三线城市, 今年上半年房地产市场经历了房荒新政策下的学区房热和史上最严格的限购政策 2017 年 1-10 月房屋施工房地产开发投资等大幅度下降, 销售面积明显增加从数据来看, 限购已经让秦皇岛市的房地产市场趋于平稳, 今后, 限购政策将继续成为影响秦皇岛市房产市场走势的最主要因素 2. 未来地价变化的趋势预测在全国楼市持续调控的大背景下, 房地产调控将持续加码稳定市场从近期各地的楼市新政来看, 二线城市密集出台楼市新政, 限售不断升级, 三四线城市也在陆续出台房地产相关政策, 收紧楼市加强监管此次楼市调控政策加码的特点是, 全面强化了住宅的居住属性, 坚决抑制其投资属性, 强力保障刚需购房, 精准调控投机行为和市场炒作可以预期, 未来楼市政策仍会延续房子是用来住的不是用来炒的这一明确的楼市调控主线未来二线城市政策仍将从紧, 部分此前调控政策力度稍有不及的城市或也将向其它城市看齐三四线城市也将继续有针对性的加码同时金融收紧也将是大势所趋, 未来将有更多热点城市将全面收紧信贷, 投资需求两端都将扎紧口子, 防范金融风险, 大规模地抑制消费贷流向楼市继续加大力度建设稳定房地产市场发展的长效机制为进一步落实房子是用来住的不是用来炒的方针, 我国正多管齐下建立购租并举住房制度, 以满足多层次住房需求在租的方面, 今年 12 月 5 日, 河北省首个公共租赁住房服务平台在秦皇岛市上线启动, 今后住房租赁市场制度建设将逐步完善落地, 通过盘活存量试点利用 26

27 集体用地建设租赁住房等增加租赁住房供给的方式, 推动住房租赁市场更加规范化, 企业将专业化可以预期, 未来将会有更多的买房需求通过租赁政策进行分流, 房地产市场长期以来轻租重售的局面将得到改变秦皇岛市 2018 年房地产市场仍然会小幅调整 2018 年将是继 2015 年降成本 2016 年去产能 2016 年至 2017 年去库存, 供给侧结构性改革的新重点也就是,2015 年确定的三去一降一补供给侧结构性改革总构架中,2018 年工作重点是去杠杆从政策层面来看, 秦皇岛市严格执行限购政策, 加快发展住房租赁市场建设, 在保证市民权益的同时, 存进房地产市场平稳健康发展, 缓解秦皇岛市商品房库存压力从秦皇岛市土地市场来看, 新增住宅供应面积增加, 未来土地供应区域主要为城市外围区域, 而城市中心区沿海区域住宅用地可供应地块有限, 商住用地价格将保持平稳, 工业地价平稳波动从不同区域来说, 土地价格将继续出现分化的局面, 居住环境良好基础设施与公用设施完善的区域将保持微涨, 其他区域地价将保持平稳或小幅下降执笔单位 : 永业行 ( 湖北 ) 土地房地产评估咨询有限公司二〇一七年十二月二十日 27

1.2 不同用途地价水平及变化趋势 2017 年第四季度天津市中心城区商业用地平均地价为元 / 平方米, 与 2016 年同期相比, 地价增长率为 7.46%; 居住用地平均地价为 7714 元 / 平方米, 地价增长率为 10.64%; 工业用地平均地价为 940 元 / 平方米,

1.2 不同用途地价水平及变化趋势 2017 年第四季度天津市中心城区商业用地平均地价为元 / 平方米, 与 2016 年同期相比, 地价增长率为 7.46%; 居住用地平均地价为 7714 元 / 平方米, 地价增长率为 10.64%; 工业用地平均地价为 940 元 / 平方米, 天津市 2017 年度地价状况分析报告一城市地价水平及变化趋势 1.1 整体地价水平与整体变化趋势依据城市地价动态监测技术规范和关于部署开展 2017 年度城乡地价调查与监测工作的通知 ( 国土资厅发 [2017]16 号 ), 我市完成了 2017 年季度和年度地价动态监测指标测算工作本年度中心城区地价综合水平值为 7007 元 / 平方米, 与 2016 年同期相比, 增长了 9.3%