蚌埠市2016年年度地价状况

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灰引褚
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1 蚌埠市 2016 年年度地价状况分析报告 ( 文 2-6) 制作单位 : 蚌埠市地价管理所制作日期 : 二〇一六年十二月二十九日 1

2 目录一城市地价水平及变化趋势 2 1 整体地价水平与整体变化趋势 2 2 不同用途地价水平与变化趋势 4 3 不同区段地价水平与变化趋势 8 二城市地价与房价对比分析地价与房价比值分析 10 2 地价增长率与房价增长率比较 11 三城市地价与土地市场协调状况地价增长率与土地计划供应面积增长率对比地价增长率与土地实际供应面积增长率对比..12 四城市地价与房屋市场协调状况地价增长率与房屋供应面积增长率比较地价增长率与房屋实际销售面积增长率对比..12 五城市地价与社会经济环境协调状况地价增长率与国内生产总值增长率比较地价增长率与固定资产投资增长率对比地价增长率与城市房地产投资增长率对比 14 六市场情况与未来趋势分析城市地价变化的背景及存在的问题未来地价变化的趋势预测..16 2

3 蚌埠市 2016 年年度地价状况分析报告一城市地价水平及变化趋势 1. 整体地价水平及整体变化趋势蚌埠市 2016 年城市整体地价水平继 2015 年以来, 继续保持平稳态势, 城市整体地价较 2015 年的 969 元 / 平方米增长了 0.83% 2016 年, 蚌埠市城市整体地价为 977 元 / 平方米, 比 2015 年增加 8 元 / 平方米其中商业地价整体水平值为 1703 元 / 平方米, 居住地价水平值为 1378 元 / 平方米, 工业地价水平值为 313 元 / 平方米, 分别比 2015 年增长了 8 元 / 平方米 13 元 / 平方米和 1 元 / 平方米商业居住工业地价水平呈高低状排列, 居住地价增长值最高, 商业地价增长次之, 工业地价基本持平, 水平值之比为 1:0.81:0.18 ( 见图 1-1-1) 2016 年蚌埠市各用途地价较上年增长值图增长值 ( 元 / 平方米 ) 综合商业居住工业增长值图

4 蚌埠市整体地价水平状况如表表蚌埠市整体地价水平状况 ( 元 / 平方米 ) 综合商业居住工业 2015 年年与 2015 年相比,2016 年蚌埠市地价总体水平继续平稳小幅增长, 地价综合增长率为 0.83% 其中, 商业地价平均增长率为 0.47%, 居住地价平均增长率为 0.95%, 工业地价平均增长率为 0.32% 居住地价增长率最高, 商业地价增长率次之, 工业地价增长率最低 ( 见图 1-1-2) 年蚌埠市各用途地价增长率图增长率 (%) 增长率 0 综合商业居住工业图蚌埠整体地价增长率状况如表表蚌埠市整体地价增长率状况 (%) 综合商业居住工业 2016 年与 2015 年相比,2016 年蚌埠市整体地价增长速度较 2015 年有所加快, 受房地产市场整体有所回暖的影响,2016 年商业居住工业用地地价增长水平有所提高 4

5 以 2000 年为基期,2016 年蚌埠市整体综合地价指数为 352 比上一年增长 3 个点数 ; 商业地价指数为 341 比上一年增长 2 个点数 ; 居住地价指数为 358 上一年增长 3 个点数 ; 工业地价指数为 313 比上一年增长 1 个点数商居工业地价指数之比为 1:1.05:0.92, 图 1-1-3), 地价指数增长值之比为 1:1.5: 年蚌埠市各用途地价指数图地 340 价 330 指数综合商业居住工业地价指数图蚌埠市整体地价指数状况如表表蚌埠市地价指数状况综合商业居住工业不同用途地价水平与变化趋势 1) 商业地价水平及变化趋势 2016 年蚌埠市监测区范围内商业地价总体水平为 1703 平方米, 商业一级地价水平值为 6428 方米, 二级地价水平值为 3585 平方米, 三级地价水平值为 2017 米, 四级地价水平值为 1058 米, 五级地价水 5

6 平值为 759 平方米, 级别地价增长最高区域为四级地, 比 2015 年增长了 1.05%, 其次商业二级较 2015 年增长 0.79% 各级别增长变化如图 % 2016 年蚌埠市商业用地各级别地价变化趋势图增长率 ( % ) 1.00% 0.80% 0.60% 0.40% 0.20% 0.00% 综合一级二级三级四级五级增长率图蚌埠市商业地价水平状况如表表蚌埠市商业地价水平状况 ( 元 / 平方米 ) 综合一级二级三级四级五级 2015 年年蚌埠市商业地价级别增长状况如表表蚌埠市商业地价级别增长状况 (%) 综合一级二级三级四级五级 2016 年 (%) ) 居住地价水平及变化趋势 2016 年蚌埠市监测区域范围内居住地价总体水平值为 1378 元 / 平方米, 居住一级地价水平值为 2344 元 / 平方米, 二级地价水平值为 1565 元 / 平方米, 三级地价水平值为 1204 元 / 平方米, 四级地价水平值为 910 元 / 平方米级别地价增长最高区域为三级, 二级地段地价 6

7 增长次之, 各个级别增长情况如图年蚌埠市居住用地各级别地价变化趋势图增长率 ( % ) 增长率 0.00 综合一级二级三级四级图蚌埠市居住地价水平状况如表表蚌埠市居住地价水平状况 ( 元 / 平方米 ) 综合一级二级三级四级 2015 年年蚌埠市居住地价级别增长状况如表蚌埠市居住地价级别增长状况如表 (%) 综合一级二级三级四级 2016 年 (%) ) 工业地价水平及变化趋势 2016 年蚌埠市监测区域范围内工业地价总体水平值为 313 元 / 平方米, 工业一级地价水平值为 594 元 / 平方米, 工业二级地价水平值为 407 元 / 平方米, 三级地价水平值为 240 元 / 平方米与 2013 年地价水平持平各个级别增长情况如图

8 2016 年蚌埠市工业用地各级别地价变化趋势图增长率 ( % ) 综合一级二级三级增长率蚌埠市工业地价水平历年状况如表表蚌埠市工业地价水平状况 ( 元 / 平方米 ) 综合一级二级三级 2015 年年蚌埠市工业地价级别增长状况如表表蚌埠市工业地价级别增长历年状况 (%) 综合一级二级三级 2016 年 (%) 不同区域地价水平与变化趋势蚌埠市从空间布局上分为四个区域, 即龙子湖蚌山禹会淮上四区由于地价受不同区域的发展模式发展重心基础公用设施的完善程度以及经济发展状况的影响, 呈现出明显的地域性, 从监测的范围和结果来看, 蚌埠市的地价分布及变化趋势总体上反映了蚌埠市的地理分布特征和经济发展方向, 其地价分布具有以下空间特性 : 8

9 蚌埠市整体地价水平呈放射状分布中心高外围低, 依次整体下降的变化趋势以蚌山区为中心依次向东龙子湖区向西禹会区向北淮上区放射状分布, 地价最高为蚌山区, 其次为龙子湖区, 地价最低的区域为淮上区 1 蚌山区是蚌埠市经济中心, 基础设施和公共设施完善度较高, 人口密度较大, 金融商业服务业发达, 众多房地产开发和投资项目主要集中在该区域的周边地区, 今年以来, 随着滨湖新区规划馆博物馆档案馆及中华古民居项目的建设完成, 更进一步促升该区房地产价格同时该区受到地质状况及城市规划等限制因素, 开发空间狭窄, 土地取得成本较高, 地价一直居高不下从级别分布上来看, 蚌山区商业地价主要为商业一级二级三级四级和五级部分区域, 商业整体地价水平在 1782 元 / 平方米, 略高于全市商业综合地价 ; 居住地价主要为住宅一级二级三级四级部分, 居住地价水平在 1412 元 / 平方米, 略高于全市居住综合地价 ; 工业地价主要为布在工业一级工业二级四级部分, 工业地价水平在 351 元 / 平方米, 高于全市平均水平 2 龙子湖区近年来地价稳步抬升, 蚌埠市行政中心龙子湖风景区龙子湖桥头公园中环线东段及星宇文化产业园的建成, 使得龙子湖区居住房地产开发日益活跃, 地价也逐渐提高, 综合地价仅次于蚌山区, 成为房地产开发的第二热点地区从级别分布上来看, 龙子湖区商业地价主要为商业三级四级区域, 商业整体地价水平为 1563 元 / 平方米 ; 居住地价主要为部分二级三级区域, 地价水平为

10 元 / 平方米 ; 工业地价主要为工业一级和三级地段, 工业地价水平为 276 元 / 平方米 3 禹会区位于市境西侧, 是传统工业区, 商业居住交易较少, 商业居住地价水平相对较低从级别分布上来看, 禹会区商业地价主要为商业三级四级区域, 商业整体地价水平在 1535 元 / 平方米 ; 居住地价主要为部分二级三级区域, 地价水平为 1371 元 / 平方米 ; 工业地价主要为工业二级和三级地段, 工业地价水平为 323 元 / 平方米 4 淮上区位于淮河以北, 是新兴的工业区, 土地市场交易较多, 商业居住地价水平相对较低, 但地价增长幅度相对较快从级别分布上来看, 淮上区商业地价主要为商业五级区域, 商业整体地价水平在 812 元 / 平方米 ; 居住地价主要为部分四级区域, 地价水平为 935 元 / 平方米 ; 工业地价主要为工业三级区域, 工业地价水平为 239 元 / 平方米二城市地价与房价对比分析 1. 地价与房价比值分析从蚌埠市 2016 年地价水平和房屋销售情况分析来看, 蚌埠市整体地价水平占房价的比例在 15-25% 之间, 商业整体地价占房价的比例为 15-20%, 居住整体地价占房价的比例为 18.68% 商业和居住地价占房价的比例构成分别如图和图商业地价与房价的比例构成 10

11 蚌埠市 2016 年度商业地价与房价比例构成图商业地价 15-20% 商业房价 80-85% 商业地价 15-20% 商业房价 80-85% 图蚌埠市 2016 年度居住地价与房价比例构成图居住地价 18.68% 居住房价 81.32% 居住地价 18.68% 居住房价 81.32% 图地价变化率与房价变化率比较从地价和房价的动态变化来看,2016 年地价在房价中的比例较 2015 年略有下降 2016 年, 蚌埠市商业用地整体地价增长率为 0.47%, 商业用房价格增长率为 2.8%; 居住用地整体地价增长率为 0.95%, 居住用房价格增长率为 4.16% 三城市地价与土地市场协调状况 11

12 1. 地价变化率与土地计划供应面积增长率对比 2016 年, 蚌埠市人民政府继续发展商业服务业, 房地产业等第三产业, 有计划的调控城市土地供应量 2016 年商业土地供应计划较 2015 年增长了 32.31%, 居住土地供应计划较 2015 年减少了 22.75%; 相对应的商业地价增长了 0.47%, 居住地价增长了 0.95% ⒉ 地价变化率与土地实际供应面积增长率对比 2016 年蚌埠市土地实际供应面积平方米, 计划供应面积平方米, 土地实际供应面积较计划供应面积大幅增加, 土地实际供应相对上年有所增长, 增长率为 155.7% 商业用地由于受人流物流的规模因素以及地域因素的影响, 发展空间有一定限制 2016 年, 蚌埠市政府继续加大建成区内存量土地供应和城市改造力度, 严格控制城市新增建设用地供给, 商业土地供应量平方米, 较 2015 年减少了 8.48%, 商业地价增长了 0.47%; 居住土地供应量平方米, 较 2015 增长了 12.91%, 地价增长了 0.95%, 从蚌埠市整体地价变化来看, 商业居住地价增长水平均保持在一个合理的区间范围内四城市地价与房屋市场协调状况 ⒈ 地价变化率与房屋供应面积增长率比较蚌埠市区 1-12 月供应土地亩, 成交价款亿元招拍挂供地 82 宗, 面积亩, 成交总价款亿元, 分别占市区供地总量和成交价款的 41.4% 99.89%; 协议出让供地 28 宗, 面积亩, 成交价款亿元, 分别占市区供地总量和成 12

13 交价款的 0.06% 0.11%; 划拨供地 72 宗, 面积亩, 占市区供地总量的 58.54% ⒉ 地价变化率与房屋实际销售面积增长率对比 (1) 开发投资增长较快 1-11 月, 我市房地产开发共完成投资亿元, 同比下降 9.4%, 总量全省第三位, 增幅居全省第 14 位其中住宅投资额 252 亿元占总投资 70.9% 同比下降 2.7%, 营业用房投资额亿元占总投资 29.1% 同比下降 22.4% (2) 开竣工面积均同比下滑 1-11 月, 我市商品房新开工面积为 697 万平方米, 总量居全省第 3 位, 同比下降 8.7%, 增幅居全省第 11 位, 其中住宅新开工面积为 550 万平方米, 同比增长 8.9%; 竣工面积为 303 万平方米, 总量居全省第 6 位, 同比下降 15.3%, 增幅居全省第 11 位, 其中住宅竣工面积为 254 万平方米, 同比下降 10.9% (3) 房屋销售价格稳定 1-11 月, 我市房地产开发市场销售平稳上升, 保持了一个良好的发展态势我市商品房屋平均销售价格 5156 元 / 平方米, 比上年同期增加 206 元 / 平方米, 同比增长 4.16% 1-11 月, 我市商品房屋销售面积 ( 含期房销售 )634 万平方米, 总量居全省第 3 位, 同比增长 40.6%, 增幅居全省第 5 位其中住宅销售 593 万平米同比增长 51.3%;; 商品房销售金额为亿元, 总量居全省第 4 位, 同比增长 39.3% 其中住宅销售金额亿元, 同比增长 53% 1-11 月, 我市共销售住宅套数套, 同比增长 48.6% 而土地综合价格由 2015 年的 969 元 / 平方米增长到 977 元 / 平方米, 其中居住用地价格由 13

14 2015 年的 1365 元 / 平方米增长到 1378 元 / 平方米随着城镇居民收入水平的不断提高, 消费结构的升级, 居住房地产消费将会成为城镇居民的消费热点之一加之蚌埠市城市化进程的加快和城市辐射功能的增强, 又促进了周边县区对蚌埠市的居住房屋需求地价增幅居于合理空间既有利于城市房地产业健康和长序发展, 又不至于土地资源流失五城市地价与社会经济环境协调状况 ⒈ 地价变化率与国内生产总值增长率比较今年前三季度, 全市实现地区生产总值 (GDP) 亿元, 增长 9.6%, 高于全省平均水平 0.9 个百分点, 居全省第 2 位, 同比前移一位其中 : 第一产业亿元, 增长 3.5%, 高于全省平均水平 0.7 个百分点, 居全省第 1 位 ; 第二产业增加值亿元, 增长 9.5%, 高于全省平均水平 1.4 个百分点, 居全省第 1 位 ; 第三产业增加值增长亿元, 增长 11.4%, 高于全省平均水平 0.6 个百分点, 居全省第 2 位从所居的位次看, 全市地区生产总值总量在全省各市中居第 8 位, 同比持平蚌埠市 2015 年综合地价增长率为 0.83%, 地价增长与经济增长呈同方向变化, 反映了地价与其他市场要素的协调变化, 受宏观因素的影响, 地价增长低于经济增长, 符合社会合理控制土地供给合理利用土地资源, 降低社会生产要素成本需要, 促进国民经济健康发展 ⒉ 地价变化率与固定资产投资增长率对比今年 1-11 月, 全市完成固定资产投资亿元, 总量居全 14

15 省第 4 位, 同比前移 1 位 ; 同比增长 14.6%, 增幅前移 1 位高于全省平均水平 3 个百分点, 增幅居全省第 3 位, 同比前移 1 位完成房地产投资亿元, 下降 94%, 居全省第 14 位完成工业投资亿元, 增长 20.6%, 居全省第 2 位分产业看, 第一产业投资亿元, 增长 11.9%; 第二产业投资亿元, 增长 18.3%; 第三产业投资亿元, 增长 11.9% 蚌埠市 2016 年综合地价增长率为 0.83%, 地价增长与经济增长呈同方向变化 ⒊ 地价变化率与城市房地产投资增长率对比今年 1-11 月, 我市房地产开发投资保持同比有所下降全市房地产开发共完成投资亿元, 同比下降 9.4%, 总量全省排名第 3 增幅全省排名第 14 位, 其中市区亿元同比下降 21.1% 全市住宅投资额 252 亿元占总投资 70.9% 同比下降 2.7%, 营业用房投资额亿元占总投资 29.1% 同比下降 22.4% 2016 年, 蚌埠市地价增长率和房地产开发总投资增长率 ( 预计 ) 分别为 0.83% 和 -9.5%, 地价增长速度大于房地产开发投资在房地产开发总值中住宅完成投资 252 亿元, 占开发投资比重 70.9%, 同比下降长 2.7%, 而同期居住地价增长率为 0.95% 六背景情况与未来趋势分析 1. 城市地价变化的背景及存在的问题 2016 年, 蚌埠市继续加大旧城改造城市保障房建设基础设施建设等固定资产投资力度, 加强整体统一规划, 使得城市面貌焕然一新, 中环线朝阳南路兴中路长兴路改造等项目陆续建设, 蚌 15

16 埠市区域中心城市框架已初步显现房地产投资商业物流投资需求旺盛, 境外来蚌投资置业的企业和个人明显增多, 加之受政府严格落实招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定严格控制农用地专用指标以及国务院不动产登记暂行条例今年 3 月实施政策的影响, 使得地价市场机制和环境进一步改善, 土地市场价格更加显化, 投资环境更加优越, 土地供需较协调, 地价增长呈现平稳增长态势前三季度, 受宏观经济增速持续增长的影响, 各业用地需求较好, 地方政府实施供地的节奏有序, 加之部分市场主体预期调控政策将发挥作用, 导致城市地价平稳增长从目前土地市场动态变化来看, 尚存在一些问题需要重视和解决如局部地区投资过快, 部分房地产开发企业还存在闲置土地商品房库存较多等现象, 导致资产浪费, 不利于土地资产和其他生产要素资本合理配置, 对形成稳定的可持续发展环境不利因此,2017 年应进一步增强土地出让的计划的科学性, 进一步核算地价成本和房价成本, 重点盘活城市存量土地资产, 以房地产市场去库存为重点, 协调好全局与重点区域的发展关系, 加强国有建设用地的供应调控, 促进国民经济和房地产市场的持续协调健康发展 2. 未来地价变化的趋势预测 2017 年, 蚌埠市地区宏观经济形式将会继续保持稳定增长, 预计地区国内生产总值增长 9.5%, 地方财政收入增长 10%, 全社会固定资产投资增长 13% 在土地供给方面, 随着宏观经济平稳运行, 房地产市场的回暖, 预计土地市场的供应和需求较 2016 年有所提高 16

17 但是, 随着国家和地方对于房地产相关刺激政策的出台落实, 将会改变市场中部分刚性需求者及城市农民工的购买意愿, 城市的房地产市场将总体趋稳, 地价总体水平或将延续平稳态势受房地产市场回暖的影响, 今年投资性房地产投资需求有所提高, 但随着经济发展带来的外来人口增多的刚性需求及国家对于房地产市场去库存政策的陆续实施,2017 年房地产市场可能将延续今年的走势预计 2017 年政府将以转变土地利用结构为方向, 以改善型居住房保障安置房用地供应为重点, 继续探索有效控制房价地价的政策和措施, 预计 2017 年地价变化幅度会保持相对合理的水平从蚌埠市历年的土地供应政策和地价的监测情况来看,2017 年地价将会继续呈现出小幅波动状况, 土地市场调控机制和地价的形成机制亦逐步成熟以促进经济良性发展 17

安市整体地价水平历年状况如表 1-1 表 1-1 六安市整体地价水平历年状况单位 : 元 / 平方米综合商业住宅工业 26 年年年年

安市整体地价水平历年状况如表 1-1 表 1-1 六安市整体地价水平历年状况单位 : 元 / 平方米综合商业住宅工业 26 年年年年 216 年六安市地价状况分析报告一城市地价水平及变化趋势 1 地价水平总体平稳, 较上一年度略有下降 (1) 地价整体水平 216 年六安市城市总体综合地价水平值为 1337 元 / 平方米, 增长率为 8.% 其中, 商业用地平均地价为 2855 元 / 平方米, 增长率为 6.9%; 住宅用地平均地价为 1635 元 / 平方米, 增长率为 8.85%; 工业用地平均地价为 179 元 /