2015年上半年土地利用形势分析

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厄章
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1 年银川市土地市场分析杨明 1 2, 唐正国 (1. 银川市国土资源局建设用地服务中心, 银川 ;2. 国家土地督察西安局, 陕西西安 ) 摘要 : 对比银川市 2014 年和 2015 年供地结构供地需求及供地面积等数据变化, 发现 2015 年银川市土地市场呈现以下特点 :(1) 基础设施用地量显著增加 ;(2) 住房用地结构有所调整 ;(3) 新区项目用地逐年增加 ;(4) 挂牌土地流拍现象突出 ;(5) 房地产市场有所降温 ;(6) 城市地价稳中有增总体看, 银川市土地市场逐渐趋于理性, 政府投资基础设施项目土地需求量增加, 房地产市场处于增速换挡结构调整和政策完善期, 土地需求量相对减少建议 2016 年银川市土地利用工作应在集约节约用地制度的前提下, 重点围绕去产能去库存去杠杆降成本补短板的经济任务, 着力于统筹增量挖掘存量优化结构, 持续为供给侧改革发力, 确保社会经济健康稳定发展关键词 : 土地市场 ; 分析 ; 政策建议 ; 银川中图分类号 :F301.2;F062.1 文献标识码 :A 文章编号 : (2016) 引言推进土地供给侧改革, 增加土地有效供给能力, 是当前土地利用管理的重要内容如何发挥好土地资源在经济建设中的保障作用, 建立和规范健康稳定的土地市场尤为重要本文通过对 2015 年银川市土地市场进行分析, 对比 2014 年和 2015 年的供地结构供地需求及供地面积等数据变化, 从而为银川市及宁夏回族自治区 2016 年及十三五期间土地利用管理的重点和差别化政策的制定, 以及推动供给侧改革提供依据 1 土地市场情况银川市土地市场供地采取招标拍卖挂牌出让协议出让及划拨三种方式其中 : 经营性用地及工业用地采取招标拍卖挂牌出让方式供地, 保障性住房基础设施公共用地等采取划拨形式供地, 涉及改变土地用途增加容积率等改变土地利用条件的采取协议出让方式供地 2015 年, 银川市在稳定土地市场的前提下, 加大了道路基础设施公共服务设施以及保障性住房用地供应量, 土地利用形势整体向好但房地产市场发展却不容乐观, 尽管国家利好政策不断, 楼市由低迷转向回暖, 但银川市土地市场并没有因此升温, 房地产用地成交量为五年来最低 1.1 土地供应情况土地供应总体情况 2015 年银川市供应土地 265 宗, 供地面积亩与 2014 年相比增加供地 74 宗, 增加供地面积 9689 亩 (2014 年供地 191 宗, 供地面积亩 ) ( 参见图 1) 图年 2015 年银川市土地供应情况对比 ( 土地供应总体情况 ) 1 收稿日期 : ; 修回日期 : 作者简介 : 杨明 (1970-), 男, 宁夏回族自治区银川市人, 银川市建设用地服务中心主任土地估价师, 大学本科, 主要从事土地利用管理方面研究 - 1 -

2 (1) 按照供地方式分析 :2015 年银川市挂牌出让土地 81 宗, 供地面积 3562 亩, 较 2014 年减少 1 宗, 供地面积减少 2107 亩 (2014 年挂牌 82 宗, 供地面积 5669 亩 ); 协议出让土地 42 宗, 供地面积 684 亩, 较 2014 年增加 26 宗, 供地面积减少 389 亩 ; 划拨供地 142 宗, 供地面积亩, 较 2014 年减少 49 宗, 供地面积增加亩 ( 参见图 2) 图年 2015 年银川市土地供应情况对比 ( 按供地方式 ) (2) 按照土地用途分析 :2015 年银川市供应商业用地 46 宗, 供地面积 1033 亩, 较 2014 年增加 29 宗, 供地面积减少 824 亩 (2014 年供地 17 宗, 供地面积 1857 亩 ); 供应住宅用地 34 宗, 供地面积 3323 亩, 较 2014 年减少 18 宗, 供地面积减少 56 亩 (2014 年供地 52 宗, 供地面积 3379 亩 ); 供应工业用地 50 宗, 供地面积 2271 亩, 较 2014 年增加 15 宗, 供地面积增加 314 亩 (2014 年供地 35 宗, 供地面积 1957 亩 ); 供应公共设施用地 ( 主要为科教医卫慈善用地公园绿地 )82 宗, 供地面积 8466 亩, 较 2014 年增加 17 宗, 供地面积增加 4543 亩 (2014 年供地 65 宗, 供地面积 3923 亩 ); 供应道路 51 宗, 供地面积亩, 较 2014 年增加 29 宗, 供地面积增加 5363 亩 (2014 年供地 22 宗, 供地面积 5369 亩 ) ( 参见图 3) 图年 2015 年银川市土地供应情况对比 ( 按土地用途 ) - 2 -

3 1.1.2 房地产用地供应情况 2015 年银川市供应房地产用地 80 宗, 占全年供地宗数的 30.18%; 供地面积 4356 亩, 占全年供地面积的 16.86% 2014 年供应房地产用地 57 宗, 占全年供地宗数的 29.84%, 供地面积 4887 亩, 占全年供地面积的 30.28% 与 2014 年相比, 供地增加 23 宗, 供地面积减少 531 亩对于保障性住房,2015 年供地 23 宗, 供地面积 2725 亩, 而 2014 年情况为供地 14 宗供地面积 1059 亩 2015 年与 2014 年相比, 供地增加 9 宗, 供地面积增加 1666 亩 ( 参见图 4) 图年 2015 年银川市房地产用地供应情况对比 1.2 地价指数变化情况 2015 年银川市城市地价综合水平值为万元 / 亩, 地价水平基本稳定, 较 2014 年略有增长 (2014 年城市地价综合水平值万元 / 亩 ) 其中, 商业地价水平值为万元 / 亩 (2014 年为万元 / 亩 ), 居住地价水平值为万元 / 亩 (2014 年为万元 / 亩 ), 工业地价水平值为万元 / 亩 (2014 年为万元 / 亩 ) 商业地价居住地价工业地价水平呈阶梯状排列, 商业地价最高, 居住地价次之, 工业地价最低, 水平值之比为 1:0.66:0.15 ( 参见图 5) 图年银川市地价指数变化情况 2 土地市场情况分析 2015 年, 面对宏观经济下行压力增大的严峻形势, 房地产市场呈现出开发投资紧缩房屋销售增幅下滑趋势总体看, 银川市土地市场现状主要呈现以下几个特点 (1) 基础设施用地量显著增加随着一带一路战略的实施, 滨河新区保税区经济技术开发区宁夏生态纺织示范园阅海中央商务区等多个发展载体, 正在引领新的增 - 3 -

4 长动力 2015 年银川市政府加大基础设施投入, 在用地上,2015 年基础设施用地较 2014 年增加 46 宗, 增长率为 52.87%, 供地面积增加 9906 亩, 增长率为 % (2) 住房用地结构有所调整 2015 年银川市房地产中保障性住房用地占 62.55%, 商品房用地占 37.45%; 而 2014 年保障性住房用地占 21.67%, 商品房用地占 78.33% 与 2014 年相比, 保障性住房用地比例明显提高, 从 21.67% 增加至 62.55%, 商品房用地比例显著降低, 从 78.33% 降低至 37.45% (3) 新区项目用地逐年增加 2015 年银川市滨河新区供应土地 24 宗, 供地面积 5278 亩 ;2014 年供地 21 宗, 供地面积 2383 亩 2015 年较 2014 年供地面积增加 2895 亩, 增长率 % 2015 年公共设施及基础设施供地量大, 共计 5162 亩, 占滨河新区总供地量的 97.80% (4) 挂牌土地流拍现象突出 2015 年银川市挂牌成交土地 81 宗, 流拍土地 31 宗, 流拍土地占成交土地宗数 38.27% 流拍土地中, 房地产用地 14 宗, 占到流拍土地的 45.16%; 工业等用地流拍 17 宗, 占到流拍土地的 54.84% (5) 房地产市场有所降温 2015 年, 随着经济下行压力的增加, 银川市房地产市场有所降温, 处在一个深度调整期一方面, 房地产开发企业信心下降, 市场观望氛围加重, 放缓了开发节奏 ; 另一方面, 前几年银川市房地产市场发展迅速, 全市住房供应总量较大, 目前需求量萎缩, 库存压力大, 迫使房地产开发企业放缓开发节奏总体呈现如下特点 : 一是房地产开发投资小幅增长 2015 年 1-11 月份, 市辖区完成房地产开发投资亿元, 同比增长 1.3%, 市辖区完成商品住宅开发投资亿元, 同比增长 3.4% 二是房屋施工面积保持增长新开工面积减少 1-11 月份, 市辖区房屋施工面积万m2, 同比增长 7.9% 其中住宅施工面积万m2, 同比增长 4.9% 市辖区房屋新开工面积万m2, 同比减少 21.7%, 其中, 住宅新开工面积万m2, 同比减少 24.2% 三是房屋竣工面积同比减小 1-11 月份, 市辖区房屋竣工面积万m2, 同比减少 16.7% 其中住宅竣工面积万m2, 同比减少 33.7% 四是商品房销售面积同比减少 1-11 月份, 市辖区房屋销售面积万m2, 同比减少 18.32%, 市辖区住宅销售面积万m2, 同比减少 22.11% 五是商品房待售面积增长 1-11 月份, 市辖区商品房待售面积万m2, 同比增长 28.8%, 其中, 住宅待售面积万m2, 同比增长 21.8% (6) 城市地价稳中有升 2015 年银川市地价增长率为 2.15%, 市辖三区 1-11 月份完成全社会固定资产投资亿元, 同比增长 11.4%, 其中房地产开发投资达亿元, 较 2014 年同比增长 1.3% 地价与全社会固定资产投资房地产开发投资呈同方向变化, 反映出固定资产投资使得城市基础设施公用设施及城市面貌明显改善, 对地价增长起到一定的拉动作用, 稳固了房地产开发投资环境, 但地价增长仍受市场供需关系及国家政策影响, 处于理性增长范围从以上土地市场现状分析不难看出, 银川市土地市场逐渐趋于理性, 政府投资基础设施项目土地需求量增加, 房地产市场处于增速换挡结构调整和政策完善期, 土地需求量相对减少 3 政策建议通过对 2015 年土地市场分析, 建议 2016 年土地利用工作在节约集约用地制度的前提下, 重点围绕去产能去库存去杠杆降成本补短板的经济任务, 着力于统筹增量挖掘存量优化结构, 持续为供给侧改革发力, 确保社会经济健康稳定发展具体政策建议如下 : (1) 推进供给侧改革供给侧改革的实质是要放松管制释放活力让市场发挥更大作用, 从而降低制度性交易成本 [1], 灵活创新使用差别化土地政策, 合理高效利用土地资源一是加大土地政策引导支持鼓励创新, 满足创新用地需求, 对生活性服务业设施建设用地予以优先安排, 加大养老健康家庭等生活性服务业用地政策落实力度二是 - 4 -

5 改进产业用地供应管理结合企业投资规模生存周期等, 推行先租后让租让结合供应方式, 降低企业兴办门槛 ; 鼓励开发区产业集聚区建设多层工业厂房, 供中小企业进行研发 [2] 设计生产经营多功能复合利用三是探索实施 PPP 模式城乡联动捆绑开发, 将土地综合整治与类集建区 ( 集建区 ) 联动捆绑开发, 将土地整治过程中的低效工业搬迁成本和农地整治成本分摊到类集建区 ( 集建区 ) 经营项目中, 并通过土地整治改善生态环境, 提升经 [3] 营性项目效益四是扩大出让范围探索将公共设施及基础设施用地采取有偿方式供应 (2) 促进房地产市场平稳健康发展展望 2016 年, 去库存将成为全年房地产市 [4] 场运行的主基调, 应研究加强房地产用地供应的针对性和精准性, 以保持房地产市场适度活跃, 逐步降低房地产库存一是合理确定住房用地供应总量根据银川市土地市场实际情况, 围绕稳增长去库存降成本, 控制好住宅用地供应的规模布局和节奏, 将住房用地年度供应计划落实到具体地块, 明确上市时间, 定期分批推出, 稳定均衡供应住宅用地对闲置住房用地面积超过已批准住房用地总面积 10% 以上的开发企业, 不允许通过各种方式取得住房新增土地二是大力推进棚户区改造货币化安置力度出台棚户区改造货币化安置相关政策, 适度控制新建安置区, 通过搭建平台和开发企业让利税收减免等措施引导棚户区居民选择存量住房安置三是鼓励未开发房地产用地转换用途利用引导其用于国家支持的新兴产业养老产业文化产业体育产业等项目用途的开发建设四是创新供地模式灵活确定地块面积组合不同用途和面积地块搭配供应, 综合运用多种供地方式, 完善招拍挂手段, 减少流标流拍, 避免出现异常高价地, 稳定市场预期 (3) 推进节约集约用地一是严控建设用地增量严格落实限制和禁止供地目录, 对产能过剩的行业一律不得供地保障新产业新业态及大众创业万众创新用地需求, 支持高新技术产业物流仓储等互联网经济带动性强的产业项目落地, 以土地利用方式转变促进经济发展方式转变和结构优化二是加强土地规划管控通过空间管制用途管制, 确保建设用地规模不突破, 耕地占补平衡三是加强土地利用监管加强规划执行和土地审批征收供应的监管, 科学用地合理用地, 杜绝土地投机出台建设用地供后监管办法四是合理确定供地结构对房地产用地要严格管控, 对保障性住房用地做到应保尽保 ; 对基础设施及公共设施用地要严把建设规模 ; 支持扶持工业项目上山进园区五是盘活闲置土地对于一些企业用地, 可积极摸排盘活利用闲置厂房破产企业等存量建设用地, 对闲置用地予以协议收回或帮助企业重新嫁接新项目 ( 转让合作 ) [5] 参考文献 [1] 陈书荣, 陈宇. 土地审批制度的供给侧改革 : 征批分离 [J]. 中国土地,2016(2): [2] 董祚继. 以改革创新持续释放土地红利 [J]. 中国土地,2016(1): [3] 顾守柏, 刘伟, 夏菁.PPP 模式在上海土地整治中的应用 [J]. 中国土地,2015(9): [4] 孙国瑞. 去库存的路有多远?[N]. 中国国土资源报, (05). [5] 石建明. 破解土地要素对经济发展的制约 [J]. 中国土地,2016(2): Analysis on Land Market in the City of Yinchuan in 2015 YANG Ming 1,TANG Zhengguo 2 (1. The Service Center of Construction Land, Yinchuan Land and Resources Bureau, Yinchuan ,China;2. Xi an Bureau of State Land Supervision, Xi an Shaanxi ,China) Abstract: Contrasting the change in the number of the structure, the demand, and the area of land supply in 2014 with those of 2015, the land market in the city of Yinchuan in 2015 has the following characteristics: notable increase is made in the land use for infrastructure construction; some adjustments are carried out in the land structure for building houses;land use for the construction of projects in new district is - 5 -

6 increasingyear by year;listedland auction failureis the major phenomenon; property market has cooled somewhat; andurban land price are steadily increasing. In general,the land market in Yinchuan has been rational gradually; land demand for government-invested projects is increasing;real estate market is experiencing the combined effects of a gear change in the pace of economic growth coupled with the perfecting of structural adjustment and the policy.all of this has made the land demandrelatively decrease. Furthermore, this paper gives some suggestions for improving the initiatives that the government of Yinchuan should be taken. These include: with the goal of pursuing intensive and economical use of land, priority must be placed on cutting overcapacity and excess inventory, deleverage, reducing costs, and strengthening points of weakness; they should focus their efforts on making overall plan concerning increment, digesting the production capacity that we already have, and optimizing the structure with a view to making sustained efforts to exert force for the reform on the supply side; and ensuring sound and stable development of China's economy and society. Key words: land market; analysis; policy suggestions; Yinchuan - 6 -

MACRO ECONOMY AND MICRO OPERATION 2016 ( 30%~50% ; 1 ) ; : ? 80 : 1993 ; ; ( ) ; 1. ;2014 ( 1 ) ( ) 105

MACRO ECONOMY AND MICRO OPERATION * The Basic Connotation and Policy Suggestions on the Structural Reform of Agricultural Supply Side : ; 100872 Kong Xiangzhi Abstract: The field of agriculture of supply