3、社会经济状况

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仔林
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1 2017 年度唐山市地价状况分析报告 2016 年在去库存加杠杆的利好政策下, 全国房市全面反弹, 地王频现, 地价屡创新高, 在房地产市场形势火热房价过快增长的背景下, 为抑制房地产泡沫防范市场出现大起大落,2017 年全国各地出台的楼市相关政策近 180 次, 限购限贷限价限售限商的调控政策步步升级, 楼市开启五限时代, 多种调控手段的运用甚至叠加出台, 力度和广度均前所未有, 金九银十期间, 新一轮全国性的调控密集来袭, 使房地产市场降温在此背景下, 唐山市房地产市场也相继出台了限购政策, 房地产市场基本上处于平稳状态在房地产政策和市场的双重调控之下,2017 年唐山的综合地价水平平稳上涨, 其中, 居住用地各季度均上涨, 但涨幅有所下降, 商业用地各季度上涨幅度基本持平, 工业用地四个季度中处于平稳上涨, 但波动幅度不大本文通过对全年地价动态监测过程与成果的实践, 进行了地价变化与土地市场供应房地产市场运行及其与社会经济发展的协调状况分析, 在总结 2017 年地价变化情况的基础上对 2018 年的房地价走向进行了预测一唐山市中心城区城市地价水平及变化趋势 1 整体地价水平与整体变化趋势 2017 年唐山市中心区综合地价水平值为 1890 元 / 平方米, 较 2016 年增加 261 元 / 平方米, 增长 16.02% 各类用地中, 居住用地增长态 1

2 势最明显, 其次是商业用地, 工业用地基本上处于平稳状态表 1 唐山市中心城区 2017 年主要地价监测指标统计表类别地价水平值 ( 元 / 平方米 ) 地价同比增长率地价指数综合 % 563 商业用途 % 473 居住用途 % 688 工业用途 % 年唐山市整体地价水平呈上涨趋势, 比 2016 年的 7.67% 增长了 8.35%, 涨幅明显主要是 2016 年下半年以来, 去库存政策落实到位, 市场去化周期降低,10 月份以来, 唐山市商品房成交呈现量价齐升的趋势, 但随着库存量大幅度去化, 新增供应量的减少, 以及限购政策的相继出台, 使得房地产市场凸显库存量和成交量双下降, 成交房价维持平稳的局面因此, 总体而言, 受宏观经济和房地产市场自身调整的双重影响, 房价有增长并趋于稳定, 但房地产投资速度仍处于放缓状态 2 各用途地价均上涨居住用途地价上涨幅度最大 2017 年唐山市中心区商业居住和工业用途地价均呈上升趋势, 其中, 居住用途地价同比上涨 19.47%, 相比 2016 年的 10.24% 增长了 9.23 个百分点 ; 商业用途地价同比上涨 10.09%, 相比 2016 年的 2.19% 增长了 7.9 个百分点 ; 工业用途地价同比上涨 3.47%, 比 2016 年的 1.48% 有所提高居住地价呈现上涨趋势, 但各季度涨幅有所降低自 2016 年下半年以来, 京津冀一体化协同发展的推进, 京唐城际铁路的开发建设, 2

3 以及唐山低洼价值区域的凸显, 带动了环京区域购房者和唐山本地购房者对唐山房地产市场有了乐观的态度, 使得商品房成交量和成交均价稳步上涨, 同时众多国内知名品牌开发商如富力华润万科恒大碧桂园等入驻唐山市场, 以较高的地价拍得土地, 导致居住用地地价有所上涨, 但在 2017 年上半年一系列房地产市场高压政策出台的情况下, 一二线城市房地产市场降温, 三四线城市随着楼市分化加剧也着力调控, 唐山也相继出台限购政策, 房地产市场的运行逐步进入平稳状态, 导致居住地价上涨但涨幅逐渐下降商业地价同比上涨, 整体涨幅 2.0% 近年来, 唐山市第三产业发展迅猛, 凤城国际中环广场凤城国贸新华贸万达广场等大型商业体的投入, 使唐山商业用地市场需求趋于饱和, 导致商业地产的滞销受北京天津等地购物的吸引以及电商冲击的影响, 传统百货购物中心经营较为困难, 银泰广场新华贸购物中心等商店空置率较高人气较差, 中环广场不断推迟开业时间, 凤之梦天一广场基本闲置但随着 2016 年底住房房地产市场的好转, 同时京津冀一体化下城市价值的提升, 爱琴海购物公园勒泰城综合商业体振华诚成购物中心的投入使用, 也刺激着消费群体的购买积极性, 从而带动着商业地块地价有所上涨工业地价略涨, 涨幅比 2016 年有所提高唐山市区内工业用地主要分布于高新技术开发区陡河以东区域和路南区, 限于城市规划, 可用土地有限, 在唐山经济良好发展前景下, 工业地产成为稀缺产品自 2015 年 6 月 1 日起, 河北省征地区片价格按照新的征地区片价标 3

4 准执行, 使得征地成本大幅增加, 因此工业地价有所上涨, 涨幅比去年高 1.99% 表年年地价水平值表单位 : 元 / 平方米类别 2016 年 2017 年 2017 年 2017 年 2017 年四季度一季度二季度三季度四季度综合商业用途居住用途工业用途各季度各用途地价均出现不同幅度上涨 2017 年各季度唐山市商业居住工业用地价格均呈现上涨态势, 涨幅有所差异其中, 商业地价各季度均涨, 涨幅维持在 2.0% 左右 ; 居住地价在一季度涨幅最高, 二三四季度涨幅呈下降趋势 ; 工业地价各季度均略涨商业用地各级地价全年均上涨, 且浮动程度较平稳其中, 一级地在一二季度上涨幅度维持在 2.5% 左右, 但三四季度涨幅有所下降 ; 二级地呈现出与一级地同样的规律 ; 三级地在二季度涨幅略降, 三四季度涨幅保持在 3.9% 左右由此可见, 商业地价各级地在各季度基本上处于平稳上涨的态势表年各季度商业用地分级别监测地价水平值表单位 : 元 / 平方米商业 2016 年一季度二季度三季度四季度一级二级三级一级环比 2.55% 2.58% 1.98% 1.70% 二级环比 2.53% 2.64% 2.32% 1.82% 三级环比 3.46% 2.81% 3.89% 3.86% 2017 年居住用地地价全年均上涨, 除一级地外, 各级地价在一 4

5 季度涨幅最明显, 其他各季度涨幅呈现下降趋势一级地在二季度涨幅有所提高, 三四季度涨幅下降, 各级地价中四季度涨幅最低整体而言, 随着房地产市场趋于稳定的状态, 地价虽涨, 但涨幅有所回落表年各季度居住用地分级别监测地价水平值表单位 : 元 / 平方米住宅 2016 年一季度二季度三季度四季度一级二级三级四级一级环比 3.69% 3.96% 3.81% 1.73% 二级环比 7.66% 6.81% 5.79% 2.27% 三级环比 8.20% 6.20% 4.00% 2.08% 四级环比 7.50% 5.18% 4.74% 1.81% 2017 年, 工业用地各级地在四个季度中均呈现上涨趋势一级地价各季度上涨幅度有所提高 ; 二级地价在二三季度涨幅一致, 四季度有所下降 ; 三级地除在二季度下降外, 其他三个季度均上涨 ; 四级地各季度上涨, 在三四季度涨幅持平主要是整体市场的好转, 带动了偏远区域地价有所上涨, 但整体而言, 工业地产市场基本处于平稳状态表年各季度工业用地分级别监测地价水平值表单位 : 元 / 平方米工业 2016 年一季度二季度三季度四季度一级二级三级四级一级 0.47% 0.63% 0.93% 1.08% 二级 0.00% 0.88% 0.87% 0.69% 三级 1.53% 0.57% 1.13% 1.11% 四级 0.40% 0.80% 1.19% 1.18% 4 重点区段地价水平分析 5

6 2017 年监测重点区段中地价变化幅度较 2016 年呈现不同程度变动中心城区内有多个大型商业体, 万达广场新华贸广场等处于中心区商业繁华地段, 同一供需圈的恒丰大厦世博大厦等巩固了唐百商圈中心商业区的优势地位 ; 同时, 中环广场天一广场爱琴海购物公园等大型商业体的建设或开业, 使得八方商圈进一步壮大 2017 年这两个区域的底商价格较 2016 年变化幅度不大, 在元 / 平方米之间, 但整体地面地价水平呈现上涨趋势, 在 8000 元 / 平方米左右, 该区域地面地价是唐山市地价制高点中心城区内居住用地市场多为改造项目, 如恒茂国际都会世博广场天昱金元茂华唐山中心等, 地面地价水平在 7500 元 / 平方米左右凤凰新城是唐山的新兴地段, 为置业首选区域, 该区域八纵十二横的道路格局已形成凤凰新城区域有梧桐大道荣泰尚都天景美地鹭港宏扬香木林怡景文园唐城壹零壹橡树湾万科金域华府雅颂居水电首郡铂悦派天山熙湖凤凰湖畔等成熟住宅小区该区域楼盘开盘价格在全市属于上等水平, 尤其是 2017 年 3 月青龙湖北侧四宗居住用地的成交, 将该区域的地价又上升了一个新台阶, 使得该区域楼盘价格也大幅度上涨该区域均价在元 / 平方米以上, 高档小区在元 / 平方米以上, 新开盘的万橡府均价元 / 平方米土地成交价格在全市地价水平中属于较高水平, 2017 年 3 月份青龙湖北侧容积率 1.5 地块的成交楼面地价 5620 元 / 平方米, 折合成地面地价为 8430 元 / 平方米 ; 容积率 2.0 地块的成交楼面地价最高达到 5455 元 / 平方米, 折合成地面地价为元 / 平方米 6

7 南湖生态城环湖周边区域的南湖 1 号万科红郡南湖香郡瑞宫御园等高端住宅小区, 得益于得天独厚的地理优势, 其开盘均价在元 / 平方米以上, 并且该部分住宅小区早于 2014 年开盘, 目前处于现房 ( 或尾楼 ) 销售其他普通楼盘如仁恒湖滨城万科南湖春晓凤城天鹅湖庄园等在售楼盘, 在 2017 年房势上涨的大背景下, 住宅小区均价上涨, 由元 / 平方米上涨到元 / 平方米由于受采煤塌陷和地震心理的影响, 唐山人对南湖区域的房地产项目没有很大的热情, 造成该区域房地产销量不理想学院南路西侧区域在采煤稳沉区范围之外, 地质条件对房地产开发影响不大, 容积率 2.4 的居住地块,2017 年成交地面地价 4730 元 / 平方米东部区域限于采煤沉降区等地质原因, 地价有所影响, 但近期商住用地起拍价已达到 5610 元 / 平方米随着唐山市政务服务中心唐山市人力资源和社会保障服务中心搬迁到南湖市民服务中心, 使得该区域的人流量逐步增加, 并且 2016 年世界园艺博览会闭幕后,95% 的场馆设施进行保留, 核心展示区也对外开放, 同时该区域有美食广场市民广场植物园图书馆群艺馆大剧院等便利的配套公共服务设施, 从而也带动其住宅小区地价水平上升, 但由于该区域为采煤塌陷稳沉区, 多为低密度低容积率建筑, 房地产开发成本较大另外, 大城山和环城水系改造项目也使周边区域土地供应增加恒大华府金域蓝湾钢城水岸金隅乐府启新 1889 等项目多为老厂区改造, 临水和临山的环境使房价地价位居唐山整体较高水平, 且随着 2017 年上半年房地产市场成交量和成交价格的大幅上涨, 该 7

8 区域房价也上涨明显, 均价在 8400 元 / 平米以上, 地面地价在 6000 元 / 平方米以上二城市地价与房价对比分析地价与房价的关系一直是土地市场与房地产市场关注的热点问题唐山三年大变样的实施开展, 大批房地产开发企业入驻唐山, 显著提高了唐山市住房品质, 也带动了房价上扬, 尽管多年来调控力度不断加大, 唐山市房价仍保持在一个较高的水平上 2016 年下半年, 唐山市房地产市场呈现量价齐升的趋势,2017 年下半年呈现库存量和成交量双下降成交房价维持平稳的局面 1 唐山市 2017 年房产信息数据根据唐山搜房网统计数据显示,2017 年唐山市中心区 ( 包括路北路南 ) 在 1-11 月份商品房销售成交套数共为 6442 套, 成交面积为平方米, 较 2016 年的成交面积下降了 61.9% 从统计数据来看,2017 年各月的成交量呈现不稳定变化,3 月份的成交套数最高, 其次是 10 月份,5 月份的成交套数最低表 6 唐山市路北路南区 2017 年商品房销售价格一览表月份成交套数 ( 套 ) 成交面积 ( 平方米 ) 成交金额 ( 万元 ) 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 路北路南合计路北路南合计路北路南合计路北路南均价 1 月月月月月月月月月

10 月 836 19 855 102788 3060 105848 123956 3448 127404 12059 11268 12037 11 月 373 158 531 47177 16110 63287 57167 11766 68933 12118 7304 10892 合计 4602 1840 6442 525419 196533 721952 630870.

9 10 月月合计图年唐山市中心区活跃楼盘商品房成交面积趋势图 2017 年唐山市中心区整体商品房成交面积在 3 月和 10 月出现了制高点, 路北区除 2 月份外, 其他各月成交面积均高于路南区, 而路南区在 5 月之后除 8 月成交面积有所浮动外, 其他各月基本上变化不大图年唐山市中心区活跃楼盘商品房成交均价趋势图 9

10 2017 年各月的成交均价路北区均高于路南区, 路北区除 1 2 月份外, 其他各月成交均价在元 / 平方米以上,6 月成交均价达到了元 / 平方米, 市中心整体均价基本上维持在元 / 平方米左右唐山市中心区 2017 年上半年成交量波动较大,3 月份成交量和成交面积最大,5 月份骤降,10 月份又出现较大浮动, 虽整体均价各月有所浮动, 但整体趋势是先涨后趋于平稳状态主要原因 : 一是 2017 年 3 月份首次土拍后, 使得凤凰新城区域新房价格出现了质的飞跃, 间接地带动了购房者购房的欲望 ; 二是京唐城际铁路的获批开工建设, 投资客群沿着京唐城际到达唐山市区置业投资, 投资楼盘集中在火车站区域, 使得该区域的成交量和成交面积上涨 ; 三是随着 4 5 月份唐山市限购政策的相继出台, 环京及周边区域部分投资客溢出唐山市场, 致使房地产成交量有所下降 ; 四是凤凰新城备受购房者青睐,10 月份新开楼盘销售火爆, 致使 10 月份成交量和成交面积有所上涨因此, 唐山商品房成交量和成交面积在 3 月份最高,5 月份骤降,10 月份有所回升 2 楼面地价与房价的比值分析唐山市地价动态监测数据为季度更新资料, 因此将 2017 年各季度的平均房价与楼面地价进行比较, 以了解 2017 年度住宅楼面地价与房价的差异和比例 10

11 2017 年新房均价 ( 元 / 平方米 ) 表 7 唐山市 2017 年度住宅楼面地价与新房均价的比较 1 月份 2 月份 3 月份 4 月份 5 月份 6 月份 7 月份 8 月份 9 月份 10 月份 11 月份年第一季度第二季度第三季度第四季度住宅楼面地价 ( 元 / 平方米 ) 地价占新房均价比例 % 16.96% 15.88% 15.66% 唐山市 2017 年各季度住宅楼面地价占新房均价的比例有下降趋势, 地价占新房均价比例在 16% 左右, 与 2016 年相比下降了 2 个百分点 2017 年各月新房均价上涨, 由 1 月份的 6208 元 / 平方米上涨到 11 月份的 8802 元 / 平方米, 增长了 41.8%, 涨幅明显, 住宅楼面地价从 1200 元 / 平方米上涨到 1350 元 / 平方米, 增长了 12.5%, 由此可以看出, 新房均价的上涨态势远高于住宅楼面地价的上涨态势, 但总体来看,2017 年唐山市地价与新房均价整体处于平稳增长, 没有大的波动三唐山市地价与土地市场协调状况因去库存的阶段性原因, 唐山市 2015 年以来土地供应量较少去库存作为 2016 年主要工作任务, 供地量较 2015 年有所下降, 但随着去库存政策落实到位, 市场去化周期降低,2017 年土地供应量大幅度上涨唐山市总土地出让量较 2016 年有所下降其中, 居住和工业用 11

12 途土地出让量均大幅度上涨, 居住用地上涨幅度最大, 较 2016 年上涨了 82.51%, 工业用地上涨了 38.13% 商业和其他用途 ( 包含公共管理与公共服务用地和交通运输用地 ) 土地出让量有所下降, 其中, 商业用地下降了 38.45%, 而其他用途用地土地出让量较 2016 年大幅下降, 减少量为平方米, 主要体现在交通运输用地 2017 年度总土地出让量较 2016 年下降了 12.42%, 但若仅考虑商业居住工业用地的土地出让量, 较 2016 年却上涨了 42.96%, 居住用地土地供应量大幅度上涨, 土地市场需求回升年度表 8 唐山市本级 2017 年度土地出让情况表 2016 年 ( 平方米 ) 2017 年 ( 平方米 ) 增长率 (%) 增长量 ( 平方米 ) 商业 % 居住 % 工业 % 其它用途 % 总计 % 备注 : 土地出让数据中 2017 年的数据截止到 2017 年 12 月 25 日图 3 唐山市本级年度土地供应情况对比图 12

13 表 9 唐山市本级年历年土地供应情况表单位 : 平方米年度 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年商业居住工业其它用途总计年度 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年商业居住工业其它用途总计四唐山市中心区地价与社会经济环境协调状况 2017 年唐山市主要预期目标 : 地区生产总值增长 6% 以上, 规模以上工业增加值增长 5% 以上, 服务业增加值增长 7.5% 以上, 一般公共预算收入增长 7%, 固定资产投资增长 10% 以上, 社会消费品零售总额增长 10%, 出口总值增长 5%, 实际利用外资增长 5%; 每万元生产总值能耗和二氧化碳排放量化学需氧量等主要污染物排放量均完成省达任务 ; 常住人口城镇化率比上年提高 1.95 个百分点, 城镇和农村居民人均可支配收入均增长 7%, 城镇登记失业率控制在 4.5% 以内, 居民消费价格涨幅控制在 3% 以内在宏观经济形势复杂多变经济下行压力继续较高的形势下, 唐山市坚持稳中求进总基调, 着力推进项目投资力度, 全市固定资产投资继续保持了平稳较快增长在 2017 年上半年, 唐山经济发展有稳有进, 实现了近三 13

14 年来最好水平, 地区生产总值增长 6.8%, 一般公共预算收入增长 7.5%, 规模以上工业增加值增长 6.4%, 规模以上工业利润增长 55.7%, 全市城镇和农村居民人均可支配收入分别增长 7.9% 和 8%, 教育文化医疗卫生社会保障等社会事业取得显著进步表年唐山市地价与固定资产房地产投资表年度固定资产投资 ( 亿元 ) 增长率 (%) 房地产投资 ( 亿元 ) 增长率 (%) 综合地价 ( 元 / 平方米 ) 增长率 (%) 年度固定资产投资 ( 亿元 ) 2017 (1-11 月份 ) 增长率 (%) 房地产投资 ( 亿元 ) 增长率 (%) 综合地价 ( 元 / 平方米 ) 增长率 (%) 年 1-11 月份, 唐山市完成固定资产投资亿元, 同比增长 6.5%, 保持了较高的增长率近几年来, 唐山市城市整体水平得到提高, 固定资产投资也持续加大, 随着基础设施和公益设施的完善, 唐山市城区的土地质量得以提升, 继而拉动了综合地价的增长 2017 年唐山房地产投资力度持续下降,1-11 月份完成房地产投资亿元, 同比降低 21.8% 虽说 2017 年商品房销售量与销售总额有大幅度提高, 但房地产整体投资依然放缓主要原因 : 一是政府严控土地供应 ; 二是因地制宜因城施策的房地产调控政策相继出台, 14

15 坚守房子是用来住的, 而不是用来炒的的定位, 房子的投资属性弱化, 居住属性逐步回归 ; 三是在房地产整体调控的基调下, 房贷投放限制增多, 投放额度大幅减少, 从而导致房地产开发投资也越来越艰难 ; 四是环保部发改委工信部等多部委及北京天津河北等省市共同印发京津冀及周边地区年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案, 是环保督查史上规模最大惩治力度最大的一次, 楼房的施工停止, 房屋竣工时间延长, 从而也延缓了房地产项目的供应节奏五背景情况及 2018 年地价变化趋势预测 1 唐山市城市地价变化的背景情况 (1) 国家及地方政府出台一系列针对房地产市场的调控措施 2016 年在去库存加杠杆的利好政策下, 全国房市全面反弹, 各大指标达到近年来同期高位, 地王频现, 地价也屡创新高在 2016 年底和 2017 年初房地产市场形势火爆的态势下, 为坚持房子是用来住的, 不是用来炒的的政策主旨, 中央及地方相关部门出台了一系列政策调控楼市宏观调控政策 : 1 月 10 日, 住建部财政部印发关于做好城镇住房保障家庭租赁补贴工作的指导意见, 明确租赁补贴具体政策, 各地要结合当地住房租赁市场的租金水平补贴申请家庭支付能力以及财力水平等因素, 分档确定租赁补贴的标准 3 月 5 日, 十二届全国人大五次会议工作报告中, 针对房地产方 15

16 面, 明确 2017 年房地产市场的三项重点工作 : 加强房地产市场分类调控因城施策去库存坚持住房居住属性同时, 扎实推进新型城镇化, 深化户籍制度改革, 实现进城落户 1300 万人以上, 加快居住证制度全覆盖 3 月 23 日, 国务院办公厅关于印发 2017 年政务公开工作要点的通知围绕促进房地产市场平稳健康发展推进信息公开通知强调, 加快建立统一规范准确及时的房地产市场信息定期发布机制, 做好对差别化信贷因地制宜调控等房地产政策的解读工作, 正确引导舆论, 稳定市场预期和信心加强房地产市场监管信息公开, 严格规范房地产开发和中介市场秩序, 防止虚假宣传恶意炒作等加剧市场波动 4 月 1 日, 住建部国土资源部联合印发关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知, 强调要强化住宅用地供应五类调控目标管理, 保证住宅用地供应平稳有序各地要根据商品住房库存消化周期, 对消化周期在 36 个月以上的, 应停止供地 ;36-18 个月的, 要减少供地 ;12-6 个月的, 要增加供地 ;6 个月以下的, 不仅要显著增加供地, 还要加快供地节奏 5 月 13 日, 河北省人民政府办公厅印发关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见, 意见指出, 房价过高上涨过快的城市特别是环北京区域和雄安新区及周边区域, 在一定时期内, 要制定和执行住房 ( 含新建商品住房和二手住房 ) 限购措施 5 月 17 日, 唐山市人民政府办公厅发布关于继续做好房地产市 16

17 场调控工作的通知, 在中心区本地户籍家庭限购 2 套, 外地户籍家庭限购 1 套 12 月 16 日, 中央经济工作会议对中国房地产市场提出了新的定位, 房子是用来住的, 不是用来炒的, 住房需求要继续得到保障, 炒房需求要管控和遏制, 并且明确了 2018 年房地产的重点是加快建立多主体供应多渠道保障租购并举的住房制度货币政策 : 1 月 6 日, 中国人民银行工作会议强调, 要保持货币政策稳健中性, 综合运用多种货币政策工具, 调节好流动性闸门, 保持流动性基本稳定因城施策, 继续落实好差别化住房信贷政策 3 月 11 日, 央行加急下发中国人民银行办公厅关于做好 2017 年信贷政策工作的意见, 要求银行对住房信贷做出适度调整, 意味着信贷政策正紧密配合楼市防风险应时而动意见要求央行各分支机构要将住房信贷政策作为调控房地产一揽子政策的组成部分, 合理搭配使用最低首付比例贷款利率优惠幅度和最长贷跨年限等住房信贷政策, 严格按照相关程序及时对辖区内住房信贷政策做出适度调整另外, 加强对商业银行的窗口指导, 敦促其优化信贷结构合理控制房贷比重和增速, 做好房贷资源投放的区域分布, 支持三四线城市去库存, 有效防控信贷风险, 积极会同当地银监部分, 将差别化住房信贷政策严格落实 4 月 10 日, 中国银监会关于银行业风险防控工作的指导意见提出, 银行业金融机构要建立全口径房地产风险监测机制, 将房地产企业贷 17

18 款个人按揭贷款以房地产为抵押的贷款房地产企业债券, 以及其他形式的房地产融资纳入监测范围, 定期开展房地产压力测试 9 月 30 日, 中国人民银行宣布自 2018 年起, 将当前对小微企业和三农领域实施的定向降准政策拓展和优化为统一对符合宏观审慎经营要求且普惠金融领域贷款达到一定比例的商业银行实施定向降准政策 11 月 20 日, 国务院公布了住房公积金管理条例 ( 修订送审稿 ) ( 以下简称送审稿 ) 送审稿对公积金缴费基数和缴存比例实行限高保低原则, 同时放宽了公积金的提取条件, 增强公积金的资金流动性, 促进公积金资金的保值增值, 并且提出个人也能缴纳住房公积金土地政策 : 1 月 22 日, 国土资源部印发了关于完善建设用地使用权转让出租抵押二级市场的试点方案, 对全面开展完善建设用地使用权转让出租抵押二级市场试点作出部署, 要求到 2018 年年底, 在相关地区建立符合城乡统一建设用地市场要求, 产权明晰市场定价信息集聚交易安全的土地二级市场 1 月 24 日, 中共中央国务院发布了关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见, 意见指出 : 要严格控制建设占用耕地, 要加强土地规划管控和用途管制, 严格永久基本农田划定和保护, 以节约集约用地缓解建设占用耕地压力 2 月 4 日, 国务院印发全国国土规划纲要 ( 年 ), 对国土空间开发资源环境保护国土综合整治和保障体系建设等作 18

19 出总体部署与统筹安排, 首个全国性国土开发与保护的战略性综合性基础性规划印发 5 月 10 日, 国土资源部印发 2017 年全国土地利用计划, 规定对房地产库存压力过大的城镇要减少乃至停止下达住房建设新增建设用地指标 7 月 27 日, 国务院发布关于强化实施创新驱动发展战略进一步推进大众创业万众创新深入发展的意见, 意见指出 : 积极落实支持大众创业万众创新的用地政策, 加大新供用地保障力度, 鼓励盘活利用现有用地, 引导新产业集聚发展, 完善新产业用地监管制度保障性住房 :2017 年唐山市计划新开工建设各类保障性安居工程套基本建成 5691 套唐山市住房保障管理中心分别于 2017 年 11 月 7 日和 12 月 7 日先后两次进行了保障性住房实物配组, 首批房源套数为 1395 套, 涉及安园骏安园河联园祥泰园和顺园住宅小区, 二批房源套数为 4028 套, 涉及旭安园骏安园瑞安园住宅小区 (2) 唐山市城市建设情况根据 2017 年唐山市政府工作报告, 唐山市 2017 年主要预期目标是 : 地区生产总值增长 6% 以上, 规模以上工业增加值增长 5% 以上, 服务业增加值增长 7.5% 以上, 一般公共预算收入增长 7%, 固定资产投资增长 10% 以上, 社会消费品零售总额增长 10%, 出口总值增长 5%, 实际利用外资增长 5% 每万元生产总值能耗和二氧化碳排放量化学需氧量等主要污染物排放量均完成省达任务常住人口城镇化率 19

20 比上年提高 1.95 个百分点, 城镇和农村居民人均可支配收入均增长 7%, 城镇登记失业率控制在 4.5% 以内, 居民消费价格涨幅控制在 3% 以内截止到 11 月份, 唐山市地区生产总值亿元, 增长 6.5%, 其中, 建设项目投资亿元, 增长 9.4%; 房地产开发投资亿元, 下降 21.8% 分产业看, 第一产业投资亿元, 增长 5.4%; 第二产业投资亿元, 增长 11.7%; 第三产业投资亿元, 增长 0.3%, 全部财政收入完成亿元, 增长 23.2%; 唐山市规模以上工业完成增加值亿元, 增长 4.4% 唐山 2016 世界园艺博览会后,95% 的场馆设施保留, 核心展示区也对外开放, 世园会址融入到整个城市, 吸引市民和游客观光游览, 扮演起商贸展览文化会议中心区角色, 进而带动城市转型发展同时, 唐山新体育中心项目于 2017 年 10 月底开工建设, 该项目位于新岳道南侧政通道两侧卫国路西侧区域, 总用地面积约 355 亩, 该项目的建设在于打造城市标志性建筑和标志性片区唐山市地下综合管廊北起建华道河东变电站, 南至增盛路与南新道交叉口, 途经建华道滨河路河西路北新道大城路车站路新华道增盛路 8 条道路, 为单仓单双仓和三仓布置, 全长 7.08 公里, 一期工程于 2017 年 3 月中旬施工, 目前已接近尾声, 预计 2018 年 6 月实现全部完工通车 2 唐山市中心城区 2018 年地价变化趋势预测 2017 年房地产市场从黄金时代进入白银时代, 告别了高速增长的阶段, 开始进入平稳健康发展的新常态, 在此大背景下, 土地 20

21 价格也出现不同幅度的增长随着征地成本大幅增加, 以及唐山市可供应土地的后备资源严重不足, 不能无限制供应, 因此, 征地成本的增加和土地资源的稀缺性直接决定了土地价格增长的长期趋势唐山市的房价在 2007 年就曾达到 6000 元 / 平方米, 经过 2008 年的低迷期, 触底价格也 5000 元 / 平方米以上, 随着 2009 年的经济复苏, 商品房均价上涨到近 7000 元 / 平方米, 部分高品质住房达到元 / 平方米在年大量供地的情况下, 房产市场日渐供大于求, 随着国家加强房地产市场调控措施, 房价震荡下调, 年均价维持在 6500 元 / 平方米左右 2016 年在去库存加杠杆的利好政策下, 房价成交均价大幅增长, 均价涨幅元 / 平方米 2017 年几场土地拍卖的顺利进行, 将唐山市的土地价格提升, 随即唐山市各楼盘售价也相应上涨, 中高档住宅小区成交均价在 9000 元 / 平方米以上 2018 年中央经济工作部署会议指出, 加快建立多主体供应多渠道保障租购并举的住房制度要发展住房租赁市场特别是长期租赁, 保护租赁利益相关方合法权益, 支持专业化机构化住房租赁企业发展完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制, 保持房地产市场调控政策连续性和稳定性, 分清中央和地方事权, 实行差别化调控由此可以看出,2018 年各地仍将坚持房子是用来住的不是用来炒的定位, 仍然会因城施策, 从供求双向调节来促进供求平衡对于房价上涨过快的城市一方面会采取各种政策限制投机投资性需求 ; 另一方面也会增加供给, 还会加大租赁市场的支持力度, 促 21

22 进租购并举的住房制度建立对于唐山来说, 在经历三年大变样三年上水平后, 当前中心区房地产市场整体规范有序, 处于健康合理稳定的发展阶段在京津冀协同发展的格局下,2016 年唐山去库存政策落实到位, 降低了房地产存销比, 带动了房地产市场发展在 2016 年年底和 2017 年年初, 唐山市商品房市场有一个较快的发展, 商品房价格快速提升, 由于限购政策宏观调控, 房价上涨趋势放缓, 整体市场已趋于平稳化考虑到唐山市中心区市场属于内生型市场, 受环京市场波动营销较小, 目前存量房较少, 新开项目有限, 改善型需求又比较旺盛, 故未来本地购房者将成为商品房消化的主力军因此, 预计 2018 年唐山市楼市会以一个比较平稳的状态开始, 在坚持住房居住属性的原则下, 房地产调控政策在短期内将不会放松综合来看, 地价整体水平将会稳步提升, 但不排除个别地段或个别地块, 地价会出现大幅度上涨执笔单位 : 唐山市地产评估咨询中心二一七年十二月 22

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<4D F736F F D20CAAEC8FDCEE5B9E6BBAE5FD7EED6D5B6A8B8E55FC5C52E646F63> 相政发 2016 15 号区政府关于印发相城区国民经济和社会发展十三五规划纲要的通知各镇 ( 街道 ) 人民政府 ( 办事处 ), 开发区高铁新城度假区管委会, 区生态园区管委会, 区政府各办局, 各直属事业单位 ( 公司 ), 各垂直管理部门 : 相城区国民经济和社会发展十三五规划纲要已经区三届人大五次会议审议通过, 现印发给你们, 请认真遵照执行二一六年二月二十二日主题词