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野池
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1 2012 年上半年浙江省房地产市场发展报告浙江省房地产业协会浙江大学房地产研究中心 2012 年 7 月

2 目录一销售规模下降, 价格指数回落销售规模下降, 市场开始回稳价格指数回落, 城市差异明显土地市场遇冷, 企业拿地谨慎... 5 二投资增速降低, 开发速度放缓投资增速降低, 总额继续扩大结构调整展开, 住宅比重减少开发速度放缓, 开工面积减少... 8 三维稳政策主导, 价稳量增走势经济增速下滑, 宏观形势严峻预调微调加快, 维稳政策主导市场逐步回稳, 价稳量增走势... 11

3 2012 年上半年, 国家延续 2010 年以来的房地产调控政策, 巩固房地产市场调控成果, 继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性购房需求的政策措施, 以促进房价合理回归, 促进房地产市场稳定健康发展在持续严厉的调控政策作用下, 2012 年上半年浙江省房地产市场延续收缩态势, 需求方面表现出销售规模下降, 价格指数回落, 土地购置减少的特征, 供给方面表现为投资增速降低, 投资结构调整, 开发速度放缓的特征, 整体的供求关系有所转化根据国内外宏观经济形势的变化,2012 年国家宏观调控政策的总体要求是稳中求进, 适时适度进行预调微调, 稳增长稳房价已经成为下半年的主要任务在此背景下,2012 年下半年浙江省房地产市场可能逐步回稳, 出现价稳量增的新格局一销售规模下降, 价格指数回落 1. 销售规模下降, 市场开始回稳在严厉的房地产调控政策作用下, 浙江省房地产市场在 2011 年就表现出收缩态势, 全省新建商品房销售面积万平方米, 同比下降 20.5%, 其中商品住宅销售面积万平方米, 同比下降 21.6%; 全省新建商品房销售额为亿元, 同比下降 16.4%, 其中商品住宅销售额为亿元, 同比下降 18.2% 2012 年上半年, 浙江省新建商品房销售规模继续呈现下降态势 1-6 月全省新建商品房销售面积万平方米, 同比下降 18.6%; 新建商品房销售额亿元, 同比降低 16.9% 其中, 新建商品住宅销售额为亿元, 同比下降 16.6% 分类型来看,2012 年 1-6 月, 各类型房屋销售面积均呈现负增长其中, 商业营业用房销售面积为万平方米, 同比减少 22%, 增幅较上年同期下降了 15 个百分点 ; 其他房屋销售面积为 54.4 万平方米, 同比下降 46.8%, 增幅较上年同期下降了 61.6 个百分点 ; 新建商品住宅销售面积为万平方米, 同比减少 17.4%, 增幅较上年同期减少 8.7 个百分点 ; 办公楼销售面积为 86.2 万平方米, 同比降低 0.2%, 增幅较上年同期上升 24.6 个百分点值得注意的是, 分季度来看,2012 年 2 季度新建商品房销售面积万平方米, 同比增长 0.7%, 环比 1 季度回升了 53.8 个百分点 2 季度新建商品房销售额为 923 亿元, 同比增长 4.2%, 环比 1 季度上升了 69.3 个百分点数据显示, 开发商以价换量的策略取得效果, 房地产市场成交规模开始回稳,6 月 1

4 份商品房销售面积增幅最大, 同比增长达到 18.9%, 结束了自 2011 年 7 月开始持续一年的负增长, 具体如图 1.1 所示图年 6 月来浙江省商品房月度销售面积及其同比增幅对于 3 月份开始出现的销售规模回升现象, 课题组认为属于市场持续低迷后的恢复性增长, 主要有三个原因 : 首先, 从宏观经济政策层面来看, 由于货币政策预调微调, 加上首套房信贷松动等因素, 使得许多刚需置业者开始出手购房 ; 其次, 从开发商层面看, 持续一年的销售低迷, 致使开发商资金链紧张, 很多开发商选择了以价换量策略, 促销力度加大, 取得明显成效 ; 第三, 从购买者层面来看, 楼市从 3 月份开始出现复苏反弹, 价格也已经稳定下来, 加之对调控政策松动和房价再次上涨的担忧, 许多等待观望的购房者开始购房, 促进了成交量的回升由于上述三个方面的原因, 二季度商品房市场销售量的恢复性增长具有显著的结构性特点, 重点集中在中小户型中低价位普通商品住房方面统计资料显示,2012 年 1-6 月,90 平方米以下 144 平方米以上和别墅高档公寓的销售面积同比降幅分别为 4.4% 36.9% 和 39.9% 从 2008 年以来的各类住宅销售面积的季度数据来看 ( 图 1.2),90 平方米以下住宅销售面积增幅率先回升, 到 2012 年二季度实现了同比 19.6% 的增长 ;140 平方米以上住宅销售面积二季度同比下降 17.7%; 别墅高档公寓销售面积二季度同比下降 18.9% 2

5 图年来浙江省不同户型商品住宅销售面积季度同比增幅 2. 价格指数回落, 城市差异明显 2010 年以来, 房地产调控政策的一个主要任务是遏制投资和投机性购房, 抑制房价过快上涨, 促进房价合理回归在严厉的调控政策作用下,2011 年浙江省商品房销售价格水平开始回落, 政策效果有所显现 2012 年上半年, 商品房销售价格进一步回落, 政策效果显著根据国家统计局发布的 70 个大中城市住宅销售价格数据显示,2012 年 6 月份,70 个大中城市中新建商品住宅销售价格下降的城市有 57 个, 较 5 月份新增 2 个 ; 二手住宅销售价格下降的城市有 58 个, 与 5 月份的下降城市个数相同, 新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降的城市个数均超过 80% 从浙江省来看,2011 年以来杭州宁波温州和金华 4 个城市的住宅价格指数表现出逐步回落的态势 2012 年 6 月, 杭州宁波温州和金华四个城市新建商品住宅同比价格指数分别为和 93.7 与 2011 年 6 月的价格指数相比, 分别回落了和 10.3 个百分点, 房价过快上涨的势头总体上得到有效遏制, 房价出现明显回落, 房地产调控政策效果显著, 具体如图 1.3 所示 3

6 图年杭州宁波温州金华新建商品住宅同比价格指数从二手住宅交易的同比价格指数来看, 房价下降的态势也十分明显 2012 年 6 月杭州宁波温州和金华的价格指数分别为和 92.7, 四个城市二手房价格指数均低于 100, 较 2011 年 6 月分别下降和 7.6 个百分点, 温州的同比价格指数下降幅度较大, 宁波则表示相对平稳, 具体如图 1.4 所示图年杭州宁波温州金华二手住宅同比价格指数 4

3. 土地市场遇冷, 企业拿地谨慎土地市场也是房地产市场的重要内容 2011 年虽然出台了严厉调控政策, 但浙江省土地市场成交量仍然有所增长, 全省土地购置面积 1987.6 万平方米, 同比增长 8.4%; 土地成交金额达到 964.5 亿元, 同比增长 6.

7 3. 土地市场遇冷, 企业拿地谨慎土地市场也是房地产市场的重要内容 2011 年虽然出台了严厉调控政策, 但浙江省土地市场成交量仍然有所增长, 全省土地购置面积万平方米, 同比增长 8.4%; 土地成交金额达到亿元, 同比增长 6.1% 随着调控政策的持续和商品房市场的收缩, 房地产企业资金链逐步收紧, 市场信心不足, 导致 2012 年上半年浙江省土地市场降温明显据统计,1-6 月份全省土地购置面积为万平方米, 同比减少 38.5%, 增幅较上年同期下降 84.5 个百分点 ; 土地成交金额为亿元, 同比下降 25.9%, 增幅比上年同期回落 82.4 个百分点从 2008 年以来的季度波动情况来看 ( 图 1.5), 浙江省土地市场交易波动显著, 以每年 4 季度为土地市场成交高峰例如,2009 年 4 季度浙江省土地购置面积达到 668 万方, 同比增幅达到 190.8%, 充分体现出当时房地产企业的拿地热情以及房地产市场整体行情的火爆程度同样,2010 和 2011 年 4 季度的土地成交面积也维持高位进入 2012 年之后, 随着商品房市场持续低迷, 土地市场也陷入低迷状态, 不仅土地购置面积大幅减少, 而且土地市场流拍现象增多, 多轮竞价和大幅溢价的情况逐步减少, 开发商拿地热情消减, 投资较为谨慎图年来浙江省土地购置面积和土地成交金额季度走势另外, 从浙江省 11 个地市的推地情况来看,2012 年 1-6 月各地市土地成交清冷, 底价成交和流拍现象较多据浙江土地网数据, 温州台州和绍兴 3 城市流拍率均超过了 30%, 分别为 41.9%,42.2% 和 36.7%, 且大部分地块均以底价成交, 土地市场清冷情况可见一斑 5

二投资增速降低, 开发速度放缓 1. 投资增速降低, 总额继续扩大浙江省房地产投资增长速度一直较快 2011 年虽然调控政策初步见效, 但全省完成房地产投资额 4494.3 亿元, 同比仍然增加 48.5%, 增速高于全国平均水平 20.6 个百分点, 投资增幅较上年同期增加 14.1 个百分点其中, 完成商品住宅投资 2959.0 亿元, 同比增长 43.8%, 增速高于全国平均水平 13.

8 二投资增速降低, 开发速度放缓 1. 投资增速降低, 总额继续扩大浙江省房地产投资增长速度一直较快 2011 年虽然调控政策初步见效, 但全省完成房地产投资额亿元, 同比仍然增加 48.5%, 增速高于全国平均水平 20.6 个百分点, 投资增幅较上年同期增加 14.1 个百分点其中, 完成商品住宅投资亿元, 同比增长 43.8%, 增速高于全国平均水平 13.6 个百分点, 投资增幅较上年同期增加 13.6 个百分点 2012 年 1-6 月, 全省房地产投资额同比增速有所回落全省房地产开发完成投资额亿元, 同比增长 25.8%, 增幅较上年同期的 47.1% 下滑了 21.3 个百分点其中, 住宅投资额为亿元, 同比增长 22.7%, 增幅较上年同期减少 22.7 个百分点全国来看,2012 年 1-6 月, 房地产开发投资亿元, 同比增长 16.6%, 其中, 住宅投资亿元, 同比增长 12.0% 可见, 浙江省房地产投资增速仍然较快, 高于全国平均水平从 2008 年以来的季度房地产完成投资额来看, 总体呈现上升趋势 2008 年 1-6 月, 全省房地产投资额为亿元,2012 年 1-6 月, 全省房地产投资额已达到亿元, 是 2008 年同期的 2.5 倍多可见, 近几年房地产投资规模不断扩大的势头仍然没有改变, 具体如图 2.1 所示图年来浙江省房地产季度投资额及其同比增速 6

9 2. 结构调整加速, 住宅比重减少从投资结构来看, 由于对商品住宅采取了限购限贷等控制措施, 非住宅投资增速高于住宅, 住宅投资比重有所下降在 2011 年, 全省完成住宅投资额为亿元, 同比增长 43.8%; 办公楼投资额为亿元, 同比增长 55.3%; 商业营业用房投资额为亿元, 同比增长 48.7%; 其他房屋投资额为亿元, 同比增长 68.9% 办公楼和其他房屋增速分别高于住宅投资增速 11.5 百分点和 25.1 百分点 2012 年 1-6 月, 全省各类型房屋的开发投资增速不一, 住宅投资增幅出现明显下降统计数据显示, 增幅最大的为其他房屋投资额亿元, 同比增长达到 56.6%, 投资增幅较上年同期上升 3.9 个百分点 ; 商业营业用房和办公楼投资额分别为亿元和亿元, 投资增幅较上年同期增长分别为 18.5% 和 4.4%; 商品住宅投资额为亿元, 同比增长 22.7%, 增幅较上年同期减少 22.7 个百分点从 2008 年以来各类型房屋开发投资占总投资的比值来看, 住宅投资额占比总体呈现下降趋势 ( 图 2.2) 2008 年 1 季度, 住宅投资额占季度总投资额的 73%, 随后下降至 2009 年 1 季度的 68%,2009 年下半年, 由于住宅市场的活跃, 该比值回升到 72%, 之后比值又延续下降趋势,2012 年 1 季度, 该比值下降至 64%(2008 年来的最低点 ), 较 2008 年 1 季度份额减少了 9 个百分点,2012 年 2 季度住宅投资份额略有回升其他房屋投资份额从 2008 年 1 季度的 12% 提高到 2012 年 1 季度的 17%, 办公楼和商业营业用房比值则从 2008 年 1 季度的 16% 上升为 2012 年 1 季度的 19%, 非住宅投资比重总体呈现上升趋势从中可以看出, 房地产市场的调控政策对房地产开发企业的投资决策产生较大影响, 在限购限贷政策背景下, 房地产企业正在加大对非住宅类项目的投资力度另外, 从住宅内部投资结构来看,2012 年 1-6 月, 各类户型住宅的同比增幅分别是 :90 平方米以下增长 27.4%,140 平方米以上增长 12.0%, 别墅高档公寓增长 14.6%, 中小户型投资增幅最大与上年同期相比,2012 年上半年各类住宅投资增幅均有不同程度的下降其中, 别墅高档公寓增幅的下降幅度最大, 增幅较上年同期减少了 40.6 个百分点,140 平方米以上住宅减少了 37.4 个百分比,90 平方米以下投资减少 10.1 个百分比可见, 政策对高档住宅开发投资的抑制作用明显 7

图 2.2 2008 年来浙江省各类型房屋开发投资额占总投资比例的季度变化 3. 开发速度放缓, 开工面积减少 2009 年下半年开始, 浙江省房地产开发规模进一步扩大 2011 年虽然受到政策调控, 但仍然保持快速增长全省房屋施工面积 30318.1 万平方米, 同比增长 27.5%; 新开工房屋面积 10216.9 万平方米, 同比增加 30.3%, 其中住宅新开工面积 6674.

10 图年来浙江省各类型房屋开发投资额占总投资比例的季度变化 3. 开发速度放缓, 开工面积减少 2009 年下半年开始, 浙江省房地产开发规模进一步扩大 2011 年虽然受到政策调控, 但仍然保持快速增长全省房屋施工面积万平方米, 同比增长 27.5%; 新开工房屋面积万平方米, 同比增加 30.3%, 其中住宅新开工面积万平方米, 同比增长 27.8%; 房屋竣工面积万平方米, 同比增长 7.5%, 其中住宅竣工面积万平方米, 同比增长 6.7% 2012 年 1-6 月, 持续调控和市场销售不畅直接影响了开发商的开发进度, 房屋新开工面积和竣工面积下降幅度较大, 新增商品房供给速度放缓统计数据显示,2012 年上半年虽然房屋施工面积有所增长, 但新开工面积和竣工面积均为负增长全省房屋施工面积万平方米, 同比增长 14.7%, 施工面积同比增幅较上年同期下降 18.2 个百分点 ; 新开工房屋面积万平方米, 同比下降 30.6%, 新开工面积增幅较上年同期减少 93.1 个百分点 ; 房屋竣工面积万平方米, 同比降低 20.3%, 竣工面积增幅较上年同期下滑 43.2 个百分点 2008 年以来, 浙江省房屋施工面积竣工面积新开工面积的季度同比增幅如图 2.3 所示 8

11 图年来浙江省房屋施工面积竣工面积新开工面积季度同比增幅从新开工面积的结构来看, 除其他房屋新开工面积有所增长外, 各类房屋新开工面积均有不同程度的下降特别是受国家限购限贷政策的影响, 开发商大大降低了住宅的开发力度 2012 年 1-6 月, 住宅办公楼和商业营业用房新开工面积分别为万平方米万平方米和万平方米, 同比降幅分别为 37.3% 19.2% 和 10.7%, 其中, 住宅新开工面积增幅较上年同期的 64.9% 下滑了个百分点, 开发力度明显放缓三维稳政策主导, 价稳量增走势 1. 经济增速下滑, 宏观形势严峻进入 2012 年以来, 我国出口增长大幅回落, 投资和消费增长也有不同幅度下降, 房价物价涨幅明显降低, 经济增长率呈现继续下行态势 2012 年上半年 GDP 同比增长 7.8%, 其中二季度增长 7.6%, 三年来首度跌破 8%, 总体而言, 2012 年宏观经济形势较为严峻首先, 国际经济不确定性和不稳定性的增加, 给我国出口需求带来很大的负面影响出口增速的大幅回落成为 2012 年经济增速下降的首要原因 2011 年我国出口同比增长 20.1%,2012 年 1-6 月出口同比增长仅为 9.2% 从目前世界经济形势来看, 美国经济恢复主要依靠政府力量, 一旦出现问题则存在较大的不确定性 ; 日本灾后建设进展较预期缓慢, 欧债危机导致的信用危机金融危机, 可能对世界经济产生较大冲击, 同样也会增加我国出口的不确定性, 世界经济的深层次矛盾和问题在短期内难以好转, 会对我国出口有较大的不利影响 9

12 其次, 国内投资增速下降是导致经济下行的重要原因 2012 年 1-6 月固定资产投资同比增长 20.4%, 增速较 2011 年下降 5.2 个百分点其中, 房地产投资额同比增长 16.6%, 增幅较 2011 年回落 16.3 个百分点导致投资增速下降的原因主要有两个方面, 一是随着政府的 4 万亿计划结束, 政府投资较快撤出, 依靠其主导的基础设施和公共事业投资由 2009 年的 42.2% 下降到 2011 年的 2.46%; 二是受政策调控, 房地产市场销售低迷, 开发商对于房地产投资也较为谨慎, 房地产投资增速持续回落再次, 内需不足影响国内经济发展在出口和投资增速下降的同时, 作为三驾马车之一的消费需求也表现低迷据国家统计局网站数据,2012 年 1-6 月社会消费品零售额同比增长 14.4%, 增幅较上年同期回落 2.4 个百分点 2012 年 6 月份全国居民消费价格总水平同比上涨 2.2%, 创 2010 年 7 月以来的 24 个月新低宏观经济下行在产业和企业层面都有明显体现 2012 年 6 月份中国制造业采购经理指数 (PMI) 为 50.2, 为近 8 个月新低 ;7 月 2 日公布的汇丰 6 月中国制造业采购经理人指数终值为 48.2, 为近 7 个月最低, 已经连续第 8 个月处于 50 以下, 表明经济运行处于收缩状态财政部公布的数据显示,2012 年 1-6 月, 国有企业累计实现利润总额亿元, 同比下降 11.6% 对于经济外向性强浙江省来说, 上述因素带来的经济下行压力更大据浙江省统计局公布的数据,2012 年上半年, 全省生产总值亿元, 按可比价格计算, 同比增长 7.4% 规模以上工业增加值 5073 亿元, 比去年同期增长 5.2% 出口交货值 5143 亿元, 同比下降 0.7% 1-5 月工业利润亿元, 同比下降 19.0% 经济下滑和房地产市场低迷已造成多种不利影响, 民间信贷危机频发地方政府融资平台风险加大城市建设项目资金困难企业经营风险增加购房群体滋生不满房地产项目交付困难综合来看, 这些矛盾和问题需要在适度增长的宏观经济环境中才能逐步化解 2. 预调微调加快, 维稳政策主导面对国内外宏观经济形势的变化,2012 年国家宏观调控政策的总体要求是稳中求进, 适时适度进行预调微调 2012 年 5 月 23 日, 国务院常务会议研究宏观经济形势, 要求要认真贯彻稳中求进的工作总基调, 正确处理保持经济平稳较快发展调整经济结构和管理通胀预期三者的关系, 把稳增长放在更加重要的位置同时, 鼓励民间投资参与铁路市政能源电信教育医疗等领 10

13 域建设, 推动政府基础设施增速回升, 促进固定资产投资保持较快增长这种迹象表明,2010 年以来的宏观紧缩政策取向正在逐步放松预调微调的政策导向首先体现在金融政策方面 2012 年 2 月 24 日和 2012 年 5 月 18 日中国人民银行分别下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点和 0.5 个百分点, 两次下调后, 大型金融机构和中小金融机构将分别执行 20% 和 16.5% 的存款准备金率 2012 年 6 月 7 日, 央行决定自 8 日起, 下调金融机构一年期存贷款利率 0.25 个百分点, 同时存贷款利率浮动区间扩大, 存款利率上限调至基准利率的 1.1 倍, 贷款利率下限调至基准利率的 0.8 倍 2012 年 7 月 6 日, 央行在一个月内宣布二次降息, 下调金融机构一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点 ; 一年期贷款基准利率下调 0.31 个百分点, 货币政策放松的步伐加快在经济维稳的同时, 由于宏观经济政策的逐步放松, 对于放松房地产调控政策房价报复性上涨的担心与日俱增为此, 国务院总理温家宝 7 月 7 日表示, 要继续坚决抑制投机投资性需求防止变相放松投机投资性购房政策, 要把抑制房地产投机投资作为一项长期政策继续严格实施差别化住房信贷税收政策和住房限购措施, 加强市场监管要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作, 促进房价合理回归, 绝不能让房价反弹, 造成功亏一篑的局面与此同时, 中央多个部门反复表示, 要坚持房地产调控政策不放松 7 月 19 日, 针对当前房地产市场形势, 国土资源部与住房和城乡建设部联合下发了关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知, 对下一步房地产市场调控工作进行了部署通知指出, 近期房地产和土地市场出现的一些波动, 虽并未改变市场整体格局, 但市场运行的复杂性和不稳定性在增加, 房地产市场调控仍然处在关键时期, 任务还很艰巨对此, 各级国土资源主管部门住房城乡建设 ( 房地产城乡规划 ) 主管部门要有清醒认识, 坚持房地产市场调控不放松, 密切配合做好各项工作, 不断巩固调控成果, 坚决防止房价反弹可见, 在宏观经济政策放松以实现经济维稳的同时, 通过坚持房地产调控政策, 坚决防止房价反弹, 将是 2012 年下半年的政策主基调 3. 市场逐步回稳, 价稳量增走势在经历连续两年的严厉调控以后,2011 年四季度开始, 浙江省房地产市场出现了量缩价跌的低迷局面 2012 年上半年, 房地产调控政策没有放松, 房地产开工面积萎缩, 商品房销售不畅, 市场信心严重不足但是, 我们对浙江省房地产市场持续健康发展仍然保持信心,2012 年下半 11

14 年房地产市场可能逐步回稳, 出现价稳量增的新格局从政策层面来看,2012 年稳增长政策虽然不会像 2008 金融海啸后的保增长政策那样推出十分强烈的经济刺激政策, 也不会启用房地产来救市但随着宏观经济政策从紧缩转向宽松, 房地产业的金融约束会有所放松, 企业资金来源有望增加在坚持房地产调控政策不动摇的大背景下,2012 年下半年抑制投资和投机性购房的政策措施不会放松但是, 鼓励首次置业和改善性购房可能成为完善房地产调控政策的重要内容, 中低价位中小户型普通商品房销售规模将会进一步增加从市场层面看, 在开发商以价换量促销策略的作用下, 部分项目的销售价格已经接近成本价, 进一步降价促销的空间有限随着价格稳定局面的出现, 购房者观望阶段可能结束, 将会进一步促进销售面积回升并且随着金融环境改善和销售面积回升, 开发商资金紧张状况将逐步改善, 降价促销压力减轻, 也会促进价格趋于稳定同时, 由于可售房源充足, 如果不放松限购没有刺激性政策出台,2012 年下半年商品房价格不会出现明显上涨从统计数据来看, 月度环比可能保持小幅波动, 月度同比可能继续显示下降态势总体而言, 控制房地产价格的任务还十分艰巨, 房地产市场还缺乏持续健康发展的基础价格回落说明调控政策效果显著, 成交萎缩又说明市场信息不足如果下半年成交量回升, 怎样保持价格平稳就可能成为一个新的问题因此, 应该充分利用 2012 年下半年的时间窗口, 加快房地产基本制度改革和政策体系完善, 防止政策反复和市场过度波动随着销售价格回稳和销售量回升, 房地产企业最艰难的时期即将过去但是, 严厉调控房价将会成为今后房地产政策的长期任务, 开发商不可能长期依靠涨价生存和发展, 加快转型升级, 培育核心竞争力, 是房地产业可持续发展的根本出路 12

2 MAR. 2015

2 MAR. 2015 旗舰产品 4 MAR. 2015 MAR. 2015 5 旗舰产品 6 MAR. 2015 MAR. 2015 7 活动掠影 8 MAR. 2015 MAR. 2015 9 活动掠影 10 MAR. 2015 MAR. 2015 11 活动掠影 12 MAR. 2015 MAR. 2015 13 活动掠影 14 MAR. 2015 MAR. 2015 15 活动专题 16 MAR.