前言 2013 年是全面贯彻落实党的十八大精神的开局之年, 也是在增长阶段转换背景下加快发展方式转变的关键之年面对错综复杂的宏观经济形势, 我省认真贯彻落实中央宏观调控各项政策和省委省政府部署决策, 按照稳中求进开拓创新扎实开局的要求, 紧扣主题主线, 深入实施八项工程, 全省经济呈现

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1 江苏省城市地价动态监测报告 (2013 年度 ) 江苏省地价所二〇一四年五月

2 前言 2013 年是全面贯彻落实党的十八大精神的开局之年, 也是在增长阶段转换背景下加快发展方式转变的关键之年面对错综复杂的宏观经济形势, 我省认真贯彻落实中央宏观调控各项政策和省委省政府部署决策, 按照稳中求进开拓创新扎实开局的要求, 紧扣主题主线, 深入实施八项工程, 全省经济呈现总体平稳稳中有进的基本态势, 主要指标稳定增长, 结构调整步伐加快, 质量效益有所提高 2013 年全省实现地区生产总值亿元, 同比增长 9.6%; 公共财政预算收入亿元, 同比增长 12.1%; 固定资产投资增长 19.6%, 社会消费品零售总额增长 13.4% 1 受国家宏观经济平稳货币供应充裕等影响,2013 年全省房地产市场发展较快, 土地与商品住宅成交活跃 2013 年我省严格落实土地供应政策, 全年土地供应总量公顷, 同比增长 5.31% 2, 土地供应总量呈稳中有增态势, 地价微幅上涨为及时了解全省土地市场运行态势, 掌握全省城市地价变化信息, 不断提高国土资源参与宏观调控的能力, 根据江苏省国土资源厅统一部署, 江苏省地价所组织开展了 2013 年度全省地价动态监测工作, 在此基础上分析汇总编制了本报告 1 数据来源 : 江苏省统计年鉴 2 数据来源 : 江苏省建设用地全程跟踪管理系统

3 目录一 2013 年度江苏省城市地价动态监测工作概况监测范围监测时段工作任务监测对象地价内涵的设定地价水平地价指数的测算方法... 3 二 2013 年度江苏省城市地价状况江苏省地价总体状况江苏省三大区域城市地价状况江苏省省辖市市域地价状况江苏省省辖市市区地价状况... 6 三 2013 年度江苏省城市地价的主要影响因素分析年房地产调控以稳为主, 地价维持平稳增长态势商服和住宅用地需求增加, 拉动两类地价小幅上涨工业经济稳健增长, 带动工业用地地价微涨推进新型城镇化建设, 推动土地价格提升... 7 四 2014 年度江苏省城市地价变化趋势预测... 8

4 2013 年度江苏省城市地价动态监测报告一 2013 年度江苏省城市地价动态监测工作概况江苏省城市地价动态监测工作是指通过划分商服住宅工业等用途地价区段, 布设地价监测点并测算其地价, 确定区段基准地价与地价指数, 然后利用系列指标对城市地价状况进行描述与分析, 最后生成相关信息并向社会发布 1 监测范围城市地价动态监测范围包括全省所有县城镇以上城市的建成区和近期规划区 2013 年度全省城市地价动态监测的范围如下 : 一是全省监测城市, 包括 : 南京市区浦口区六合区江宁区溧水区高淳区 ; 无锡市区江阴市宜兴市 ; 徐州市区贾汪区铜山区丰县沛县睢宁县新沂市邳州市 ; 常州市区溧阳市金坛市 ; 苏州市区吴中区相城区吴江区常熟市张家港市昆山市太仓市 ; 南通市区通州区海安县如东县启东市如皋市海门市 ; 连云港市区赣榆县东海县灌云县灌南县 ; 淮安市区涟水县洪泽县盱眙县金湖县 ; 盐城市区响水县滨海县阜宁县射阳县建湖县东台市大丰市 ; 扬州市区江都区宝应县仪征市高邮市 ; 镇江市区丹阳市扬中市句容市 ; 泰州市区姜堰区兴化市靖江市泰兴市 ; 宿迁市区沭阳县泗阳县泗洪县等 71 个监测城市二是三大区域, 主要包括苏南地区苏中地区苏北地区为了分析的需要与方便, 按照地理位置和经济发展状况, 将全省 13 个省辖市划分为苏南苏中和苏北地区, 各省辖市行政区域内的监测城市据此分列其中苏南地区包括南京市无锡市常州市苏州市镇江市, 苏中地区包括南通市扬州市泰州市, 苏北地区包括徐州市连云港市淮安市盐城市宿迁市 1

图 1 2013 年度江苏省城市地价动态监测区域图 2 监测时段 2013 年度城市地价动态监测时段为 2013 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日 3 工作任务对 2013 年度全省所有县城镇以上城市地价动态监测数据进行汇总分析, 主要包括 :

5 图年度江苏省城市地价动态监测区域图 2 监测时段 2013 年度城市地价动态监测时段为 2013 年 1 月 1 日至 2013 年 12 月 31 日 3 工作任务对 2013 年度全省所有县城镇以上城市地价动态监测数据进行汇总分析, 主要包括 : (1)2013 年度江苏省总体地价水平及地价指数测算 ; (2)2013 年度江苏省苏南苏中苏北三大区域地价水平及地价指数测算 ; (3)2013 年度江苏省十三个省辖市市域地价水平及地价指数测算 ; (4)2013 年度江苏省十三个省辖市市区地价水平及地价指数测算 2

6 4 监测对象本次监测以 2012 年度布设的个地价监测点为基础, 在保持地价监测点总体稳定的前提下, 对原有监测点进行适时维护与更新由于拆迁和地块用途变更等原因, 2013 年度共灭失了 13 个监测点 ; 同时由于城市规划区段调整等原因, 为提高工作精度,2013 年度新增了 609 个监测点, 其中商服用途新增 249 个, 住宅用途新增 160 个, 工业用途新增 200 个至 2013 年 12 月 31 日全省共设有地价监测点个, 平均每个城市约 167 个监测点 2013 年度城市地价监测的数据主要通过市场调查监测的方式获得其中地价监测点的地价数据, 采用市场调查和评估的方式, 通过江苏省城市地价动态监测系统获得 ; 土地市场的供应数据, 通过江苏省建设用地全程跟踪管理系统获得 ; 与地价相关的其他数据, 主要来源于有关统计资料和市场调查, 在此基础上建立了 2013 年度江苏省城市地价动态监测数据库 5 地价内涵的设定江苏省城市地价动态监测体系中的地价是指在设定的基准日用途土地使用权年限土地开发程度和容积率等条件下出让国有建设用地使用权市场价格 (1) 基准日 :2013 年度地价动态监测体系中的地价基准日统一设定为 2013 年 12 月 31 日 (2) 用途 : 按商服住宅工业三种用地类型设定 (3) 土地使用权年限 : 按各类用地法定最高出让年期设定, 即商服用途 40 年住宅用途 70 年工业用途 50 年 (4) 土地开发程度 : 按城市区域平均土地开发程度设定 (5) 容积率 : 按城市区域平均容积率设定 6 地价水平地价指数的测算方法根据城镇土地估价规程 (GB/T ) 城市地价动态监测技术规范 (TD/T ) 和江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范 (2007 年版 ), 由江苏省城市地价动态监测系统自动汇总各个监测城市平均地价, 再采用拉氏公式计算各区域和全省地价水平及地价指数, 在此基础上形成本年度城市地价动态监测报告二 2013 年度江苏省城市地价状况 3

55%; 工业用地地价水平值为 414 元 /m2, 较 2012 年度增长 1.39% 与 2012 年度相比,2013 年度江苏省综合地价涨幅增加 1.89 个百分点, 商服用地地价涨幅增加 0.

7 1 江苏省地价总体状况 2013 年度江苏省城市综合地价水平值为 1095 元 /m2, 比 2012 年提高了 31 元 / m2, 同比增长 2.91% 其中商服用地地价水平值为 1768 元 /m2, 较 2012 年度增长 3.10%; 住宅用地地价水平值为 1175 元 /m2, 较 2012 年度增长 3.55%; 工业用地地价水平值为 414 元 /m2, 较 2012 年度增长 1.39% 与 2012 年度相比,2013 年度江苏省综合地价涨幅增加 1.89 个百分点, 商服用地地价涨幅增加 0.15 个百分点, 住宅用地地价涨幅增加 3.14 个百分点, 工业用地地价涨幅回落 2.42 个百分点 ( 见图 2 图 3) 注 :1 单位 : 元 /m 2, 下同 ;2 为成果公布需要, 地价水平结果四舍五入取整, 下同图年度江苏省城市地价水平示意图 4

图 3 2003-2013 年度江苏省城市地价指数示意图从季度分析来看, 全省第一至四季度综合地价环比增长率分别为 0.45% 0.75% 0.86% 和 0.82%; 从半年度分析来看, 全省上半年综合地价环比增长 1.20%, 下半年综合地价环比增长 1.

年度苏南地区综合商服住宅及工业用地地价增长率均位于三大区域首位, 综合商服住宅工业用地地价增长率分别为 3.69% 3.77% 4.59% 和 2.01% 苏中地区本年度商服及工业用地地价增长率次于苏南地区高于苏北地区, 综合及住宅用地地价增长率位于三大区域末位, 综合商服住宅工业用地地价增长率分别为 2.

8 图年度江苏省城市地价指数示意图从季度分析来看, 全省第一至四季度综合地价环比增长率分别为 0.45% 0.75% 0.86% 和 0.82%; 从半年度分析来看, 全省上半年综合地价环比增长 1.20%, 下半年综合地价环比增长 1.68%, 下半年综合地价环比增速微幅上扬 2 江苏省三大区域城市地价状况 2013 年度, 苏南苏中苏北三大区域的城市地价水平在地域空间上总体仍呈梯度分布, 苏南最高, 苏北最低在综合商服住宅以及工业用地地价方面, 苏南地区均高于全省平均水平, 苏中苏北地区均低于全省平均水平从地价涨幅来看,2013 年度苏南地区综合商服住宅及工业用地地价增长率均位于三大区域首位, 综合商服住宅工业用地地价增长率分别为 3.69% 3.77% 4.59% 和 2.01% 苏中地区本年度商服及工业用地地价增长率次于苏南地区高于苏北地区, 综合及住宅用地地价增长率位于三大区域末位, 综合商服住宅工业用地地价增长率分别为 2.16% 2.84% 2.30% 和 1.08% 苏北地区 2013 年度综合及住宅用地地价增长率在三大区域中居中, 商服及工业用地地价增长率位于三大区域末位, 综合商服住宅工业用地地价增长率分别为 2.52% 2.23% 3.05% 和 0.73% 从地价季度走势来看, 三大区域综合地价波动总体较小, 苏南地区一至四季度环比增速微幅上扬, 苏中和苏北地区均呈前三季度环比增速微幅上扬第四季度环比增速放缓趋势 5

9 从地价半年度走势来看, 三大区域上半年和下半年综合地价波动总体较小, 下半年综合地价增长率均略高于上半年, 其中苏南苏中苏北地区下半年综合地价环比分别上涨 2.08% 1.20% 1.55%, 较上半年分别增加了个百分点在各类用途中, 上半年下半年商服和住宅用地地价涨幅最高的均为苏南地区, 上半年工业用地地价涨幅最高的为苏中地区, 下半年工业用地地价涨幅最高的为苏南地区 3 江苏省省辖市市域地价状况从地价水平来看,2013 年度商服住宅和工业用地地价南京市市域均为最高, 宿迁市市域均为最低从地价增长率来看, 商服用地地价增长率最高和最低的分别为南京市市域和无锡市市域, 涨幅分别为 7.30% 和 -1.40%; 住宅用地地价增长率最高和最低的分别为南京市市域和无锡市市域, 涨幅分别为 10.45% 和 -1.40%; 工业用地地价增长率最高和最低的分别为常州市市域和盐城市市域, 涨幅分别为 10.24% 和 0.21% 4 江苏省省辖市市区地价状况在地价水平方面,2013 年度商服用地地价苏州市市区最高, 连云港市市区最低 ; 住宅用地地价南京市市区最高, 宿迁市市区最低 ; 工业用地地价南京市市区最高, 宿迁市市区最低在地价增长率方面, 南京市市区的商服用地地价增长率为 7.31% 南京市市区住宅用地地价增长率为 11.04%, 徐州市市区的工业用地地价增长率为 1.35%, 分别位于各用途用地地价涨幅首位 ; 盐城市市区的商服用地地价增长率为 0.74%, 无锡市市区住宅用地地价增长率为 0.29%, 盐城市市区的工业用地地价增长率为 0.05%, 分别位于各用途用地地价涨幅末位三 2013 年度江苏省城市地价的主要影响因素分析年房地产调控以稳为主, 地价维持平稳增长态势 2013 年 2 月 20 日国务院常务会议出台五项调控政策措施 ( 简称新国五条 ), 重申坚持执行以限购限贷为核心的调控政策, 坚决打击投资投机性购房, 但是新国五条执行力度小于预期, 对市场的抑制性影响有限 2013 年国家货币信贷政策稳中趋松, 对居民首套自住购房需求的支持力度依然持续, 在抑制投资投机需求的同时重点支持居民合理性购房需求, 保障了房地产市场的平稳发展 2013 年我省注重长效机制的建立, 坚持差别化货币信贷税收调控政策, 加快推进保障性安居工程建设, 在此背景下, 6

10 2013 年全省地价维持平稳增长态势 2 商服和住宅用地需求增加, 拉动两类地价小幅上涨 2013 年, 我省按照稳中求进的工作总基调, 把稳增长放在更加重要的位置, 经济社会发展呈现稳中有进的良好态势, 全省地区生产总值同比增长 9.6%, 房地产开发投资同比增长 16.7%, 其中住宅开发投资同比增长 18.8% 1, 房地产投资增速进一步加快, 成为推动土地市场的内生动力根据产业结构调整的需要, 适度加大商服及住宅用地的供应力度,2013 年我省经营性用地供应总量公顷, 同比增长 27.72%, 占供地总量的 41.53%, 其中住宅用地供应同比增长 21.00%, 商服用地供应同比增长 41.06% 2 住宅需求居高不下, 商服用地市场活跃, 开发商资金充足, 拿地积极性较高, 导致土地市场有所升温, 从而拉动商服及住宅地价小幅上涨 3 工业经济稳健增长, 带动工业用地地价微涨目前我省工业已由高速增长期进入以结构调整为主的中高速增长新阶段 2013 年, 工业经济实现稳健增长, 全省规模以上工业增加值完成亿元, 同比增长 11.5%; 从全年各月累计增速看, 增势总体平稳 ; 从轻重工业看, 结构调整优势突出, 轻重工业同步增长, 实现增加值同比分别增长 10.5% 和 11.9% 3 ; 从区域发展看, 苏南苏北苏中沿海实施不同的战略发展政策, 区域工业实现有序发展协同推进在全球经济呈现低速增长, 国内经济增速放缓的背景下, 我省工业经济的稳健增长支撑工业用地地价的小幅上升 4 推进新型城镇化建设, 推动土地价格提升 2013 年 2 月份江苏省出台关于扎实推进城镇化促进城乡发展一体化的意见, 在优化城乡空间结构推进小城镇差别化发展等方面都有明确举措, 新型城镇化建设力度显著加强 2013 年江苏省城镇化率达到 64.1%, 其中苏南地区城镇化水平超过 70%, 苏中接近 60%, 苏北则在 55% 左右 4 城镇化作为经济发展的重要引擎和扩大内需的巨大潜力, 既可以拉动投资又可以拉动消费, 城镇化进程加大了城镇基础设施建设, 推动城镇人口和产业的集聚, 大量农村人口向城市转移, 增加土地市场需求, 一定程度上提升 1 数据来源 : 江苏省统计局 2 数据来源 : 江苏省建设用地全程跟踪管理系统 3 数据来源 :2013 年全省工业经济运行分析及 2014 年预测 4 数据来源 : 7

11 了土地价格四 2014 年度江苏省城市地价变化趋势预测 2014 年国内外经济环境仍然比较严峻复杂, 机遇与挑战并存我国宏观政策仍将延续稳中求进的基调, 经济发展更加注重提高质量与增加效益并重优化结构与稳定增长并重深化改革与扩大开放并重健全调控与完善市场并重我省经济将以稳中求进改革创新为工作核心, 通过转型升级和科技创新, 切实提高经济发展质量和效益 2014 年我省积极推进新型城镇化和城乡发展建设积极培育沿江城市群沿海城镇轴沿东陇海城镇轴和沿运河城镇轴, 继续推进南京苏锡常徐州三大都市圈建设, 进一步抓好省会城市和省辖市中心城市建设和发展, 促进有条件的县城和重点中心镇发展成为中小城市 2014 年国务院提出房地产市场分类调控因地制宜的调控思路, 抑制投机投资性需求, 在各地短期调控政策微调的同时, 中央也在加紧完善房地产调控的长效机制, 土地制度改革进度加快保障性安居工程持续推进差别化信贷政策作用渐显, 一系列措施为促进房地产市场平稳健康发展提供了保障 2014 年我省土地市场将保持基本平稳态势, 经营性用地价格增速将有所减缓, 局部地区存在下行压力对于工业地产而言, 2014 年是苏南现代化示范区建设苏中转型发展融合发展和苏北振兴等国家和省级层面既有战略与重大部署深入实施的一年十八届三中全会通过的中共中央关于全面深化改革若干问题的决定明确指出, 要建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制, 提高工业用地价格此外, 自 2013 年 12 月 1 日起施行江苏省征地补偿与被征地农民社会保障办法 ( 省政府第 93 号令 ), 一方面保障了被征地农民的合法权益, 另一方面也在一定程度上提高了征地成本 2014 年工业用地价格预计将有所增长 8

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