段落观点

Size: px

Start display at page:

Download "段落观点"

锭铁乐
5 years ago
Views:

1 证券研究报告 - 简评报告北京细则强于预期房地产京版十五条细则点评事件 2 月 16 日, 北京市政府下发关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知评述 1 继新国八条, 京版十五条细则跟进, 第三波调控超预期密集出台, 两会期间地产舆论压力可得到适度缓解不同于往年, 今年房地产调控政策时间窗口选择在春节前后进行, 显然, 这可适度规避类似 2010 年两会期间行业成为舆论炮轰目标 2 外地人在京购房需 5 年纳税证明本条款严厉程度超过新国八条, 也是迄今为止地方细则中最为严格的, 属京版十五条最大看点外地人在京购房比例大约 30%, 此举当属猛药, 本项需求在未来将遭到严重抑制 3 认房不认贷, 对改善性需求合理放行跟上海不一样, 北京对拥有住房套数的认定标准是认房不认贷, 如卖掉唯一套住房之后买入一套可被视为首套房, 这项举措对改善性需求持支持态度维持标配分析师 : 桂长元投资咨询执业证书编号 : S 联系信息 : gcy@longone.com.cn 日期分析 :2011 年 2 月 17 日行业表现 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% 随着各地细则的出台并实施, 一二线城市商品房成交量将出现不同程度的下挫, 外地人购房比例较高的城市如长沙成都房价可能会出现适度回调, 但一线城市的房价仍将难以撼动 -2.0% -4.0% -6.0% -8.0% 成交金额房地产 ( 申万 ) 上证综合指数趋势性上涨机会尚未来临, 未来不排除阶段性反弹的出现, 建议长期投资者逢低介入我们认为, 地产实体经济见底才是地产股出现趋势性上涨行情的开始, 房地产投资增速是业内关注的标杆指标, 因其具有滞后性而可能贻误战机实证表明, 土地大范围流拍对地方财政构成压力, 这也是政策调控压制行业的极限点 2011 年房地产企业因销量下滑资金链势必变得紧张, 预计四季度土地流拍现象将逐渐变得普遍, 政策压制放松, 地产将因此走完一个周期我们维持 2011 年一季度行业中性投资评级, 建议投资者关注两类公司 : 一是高周转业绩确定性高的公司如万科保利地产荣盛发展首开股份 ; 二是地产 +X 公司, 如中润投资中天城投相关报告 : 下半年房地产行业投资策略报告 2008/6/27 2. 把握低利率时代行业投资机会 2009 年房地产行业投资策略报告 2008/12/13 3. 通胀预期之下成交或将延续高增长年下半年房地产行业投资策略报告 2009/6/22 4. 一半是海水, 一半是火焰 -- 房地产行业 2010 年投资策略 2009/12/8 5. 风雨过后总是晴-- 房地产行业 2010 下半年投资策略 2010/7/9 6 调控市道也有投资机会 2010/12/27 7 新国八条政策点评 2011/01/27 1

2 附一 : 关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知各区县人民政府, 市政府各委办局, 各市属机构 : 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 ( 国发号 ) 和北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知 ( 京政发号 ) 印发后, 本市房地产市场出现积极变化, 房价过快上涨的势头得到初步遏制为巩固和扩大调控成果, 坚决贯彻落实国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 ( 国办发号 ) 精神, 进一步做好本市房地产市场调控工作, 逐步解决城镇居民住房问题, 促进房地产市场平稳健康发展, 结合本市实际, 经市政府同意, 现就有关问题通知如下 : 一认真落实促进房地产市场平稳健康发展的责任 ( 一 ) 进一步贯彻落实国家和本市房地产市场调控政策, 切实将房价控制在合理水平各区县政府和市有关部门要切实承担起住房保障和稳定房价的责任, 积极采取措施, 继续增加土地有效供应, 进一步加大保障性住房和普通商品住房建设力度, 严格执行差别化住房信贷和税收政策, 进一步有效遏制投机投资性购房, 加强监管, 促进房地产市场平稳健康发展二全力做好住房保障工作 ( 二 ) 建立和完善基本住房制度, 逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住房体系加快实施保障性安居工程, 十二五期间全市计划建设收购各类保障性住房 100 万套, 比十一五翻一番, 全面实现住有所居目标坚决完成 2011 年本市保障性安居工程目标任务, 通过新建改建购买长期租赁等方式筹集保障性住房 20 万套以上, 发放租赁补贴 2 万户, 竣工保障性住房 10 万套全面推进旧城保护性修缮和人口疏解工程, 基本完成门头沟采空棚户区等三区三片棚户区改造任务, 启动京煤集团房山矿区等五片棚户区改造工作继续实施无城镇危房户和老旧住宅抗震节能综合改造工程, 改善群众住房条件 ( 三 ) 大力发展公共租赁住房在加大政府投入的同时, 完善体制机制, 运用土地供应投资补助财政贴息或注入资本金税费优惠等政策措施, 合理确定租金水平, 吸引机构投资者参与公共租赁住房的建设和运营继续鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房, 并持有经营, 或由政府回购, 扩大公共租赁住房供应规模全面启动公共租赁住房申请审核配租工作,2011 年年底前实现配租入住 1 万户以上积极与金融机构合作, 落实公共租赁住房建设和运营中长期贷款三加强税收征管 ( 四 ) 严格执行国家关于个人转让住房的营业税个人所得税征收政策财政部门会同税务住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格, 坚决堵塞阴阳合同产生的税收漏洞 ( 五 ) 实行差别化土地增值税预征率房地产开发企业应当在新开盘项目销售前, 将项目的土地成本建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案, 经税务部门核定, 对定价过高预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率, 具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布 2

3 ( 六 ) 加强对土地增值税清算情况的监督和检查对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目, 进行重点清算和稽查四切实执行差别化住房信贷政策 ( 七 ) 各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭, 要切实执行首付款比例不低于 60%, 贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍的政策中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况, 在国家统一信贷政策基础上, 研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查, 对违规行为要严肃处理五严格住房用地供应管理 ( 八 ) 增加住房用地有效供应全面落实本市 2011 年国有建设用地供应计划, 优先保证保障性住房建设用地, 确保保障性住房建设用地占全市住房供地的 50% 以上, 各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的 70% 商品住房用地计划供应量不低于前 2 年年均实际供应量总结本市限房价竞地价的经验, 并在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行 ( 九 ) 加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查参加本市土地竞买的单位或个人, 必须说明资金来源并提供相应证明对擅自改变保障性住房用地性质的, 要坚决纠正和严肃查处开展商品住房用地使用情况专项检查, 对超过 2 年没有取得施工许可证进行开工建设的, 必须及时收回土地使用权, 并处以闲置 1 年以上罚款依法查处非法转让土地使用权的行为, 对房地产开发建设投资达不到 25% 以上的 ( 不含土地价款 ), 不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目六合理引导住房需求 ( 十 ) 继续巩固限购政策成果自本通知发布次日起, 对已拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭 ( 含驻京部队现役军人和现役武警家庭持有有效北京市工作居住证的家庭, 下同 ) 持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续 5 年 ( 含 ) 以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭, 限购 1 套住房 ( 含新建商品住房和二手住房 ); 对已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭无法提供本市有效暂住证和连续 5 年 ( 含 ) 以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 暂停在本市向其售房 ( 十一 ) 加强对购房人资格的审核, 确保限购政策落实到位住房城乡建设部门会同公安税务民政人力社保等部门要进一步完善信息共享和购房人资格核查机制对提供虚假证明文件的购房人, 不予办理产权登记手续, 并由其承担相应的经济和法律责任对未严格核实购房人购买资格违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业房地产经纪机构, 依法严肃处理七建立健全约谈问责机制 ( 十二 ) 各区县政府要按照本通知要求, 认真落实房地产市场调控各项政策措施, 确保完成住房保障目标责任书规定的各项任务优先保证保障性住房供地, 加快建设进度, 按期完成开工和竣工任务, 并确保工程 3

4 质量和安全加快配租配售工作进度, 严格房源分配使用管理, 全面落实保障性住房全过程阳光工程保证普通商品住房供应, 加强房地产市场监管, 完善个人住房信息系统 ( 十三 ) 发展改革国土规划住房城乡建设财政税务公安民政统计人力社保监察等部门要密切配合, 健全机制, 确保各项政策措施落实到位国土部门要确保住房用地供应, 并严格依法查处闲置用地, 盘活存量土地资源, 杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生住房城乡建设部门要进一步加强统筹协调, 不断完善政策, 抓好保障性住房建设管理工作 ; 加强房地产市场监测分析, 完善监管长效机制, 巩固房地产市场秩序整治成果 ; 完善个人住房信息系统, 为落实房地产调控政策提供基础数据税务部门要进一步加强个人转让住房税收征管, 认真做好土地增值税的征收管理工作财政税务住房城乡建设等部门要相互配合, 积极开展应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作, 坚决堵塞税收漏洞统计部门要按照住宅销售价格统计调查方案, 进一步做好房价分类统计和发布工作 ( 十四 ) 进一步加强对各区县政府市有关部门住房保障和稳定房价工作的监督检查和考核对没有完成住房保障工作目标任务, 房地产市场调控政策落实不到位, 工作不得力的, 进行约谈和问责八坚持和强化舆论引导 ( 十五 ) 新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导要大力宣传本市住房保障和房地产市场调控工作取得的进展与成效, 深入解读政策措施, 引导居民理性消费, 为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持, 防止虚假信息或不负责任的猜测评论误导消费预期对制造散布虚假消息的, 要追究有关当事人的责任二〇一一年二月十五日 4

5 作者简介桂长元 : 经济学硕士, 房地产行业 4 年相关从业经历 2007 年 12 月起就职于东海证券研究所, 从事房地产行业研究重点跟踪公司 : 万科保利地产金地集团招商地产华发股份滨江集团广宇集团苏宁环球栖霞建设名流置业亿城股份中华企业福星股份荣盛发展中南建设等评级定义市场指数评级看多未来 6 个月内上证综指上升幅度达到或超过 20% 看平未来 6 个月内上证综指波动幅度在 -20% 20% 之间看空未来 6 个月内上证综指下跌幅度达到或超过 20% 行业指数评级超配未来 6 个月内行业指数相对强于上证指数达到或超过 10% 标配未来 6 个月内行业指数相对上证指数在 -10% 10% 之间低配未来 6 个月内行业指数相对弱于上证指数达到或超过 10% 公司股票评级买入未来 6 个月内股价相对强于上证指数达到或超过 15% 增持未来 6 个月内股价相对强于上证指数在 5% 15% 之间中性未来 6 个月内股价相对上证指数在 -5% 5% 之间减持未来 6 个月内股价相对弱于上证指数 5% 15% 之间卖出未来 6 个月内股价相对弱于上证指数达到或超过 15% 风险提示本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用, 并不构成对客户的投资建议, 并非作为买卖认购证券或其它金融工具的邀请或保证, 建议客户如有任何疑问应当咨询独立财务顾问并独自进行投资判断免责条款本报告基于本公司研究所及研究人员认为可信的公开资料或实地调研的资料, 但对这些信息的真实性准确性和完整性不做任何保证本报告仅反映研究员个人出具本报告当时的分析和判断, 并不代表东海证券有限责任公司, 或任何其附属或联营公司的立场, 本公司可能发表其他与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告可能因时间等因素的变化而变化从而导致与事实不完全一致, 敬请关注本公司就同一主题所出具的相关后续研究报告及评论文章在法律允许的情况下, 本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易, 并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务, 本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之间已经了解或使用其中的信息本报告版权归东海证券有限责任公司所有, 未经本公司书面授权, 任何人不得对本报告进行任何形式的翻版复制刊登发表或者引用资格说明东海证券有限责任公司是经中国证监会核准的合法证券经营机构, 已经具备证券投资咨询业务资格我们欢迎社会监督并提醒广大投资者, 参与证券相关活动应当审慎选择具有相当资质的证券经营机构, 注意防范非法证券活动联系方式北京东海证券研究所上海东海证券研究所中国北京中国上海西三环北路 87 号国际财经中心 D 座 15F 世纪大道 1589 号长泰国际金融大厦 11F 电话 :(8610) 电话 :(8621) 传真 :(8610) 传真 :(8621)

段落观点

段落观点一级配套业务拉动公司业绩增长双林股份 2011 年三季报点评双林股份 300100 事件维持增持公司公布了 2011 年第三季度报告公司前三季度实现营业收入 7.20 亿元, 同比增长 26.86%; 实现归属于上市公司股东的净利润为 9715 万元, 同比增长 22.46%; 实现基本每股收益为 0.69 元评述第三单季度营收同比增速远超行业公司第三单季度实现营业收入为 2.62