主, 包含了已于 2010 年 3 月份建成投入使用的城东政务新区, 监测总面积共平方公里 ( 商业居住和工业三种用途监测范围的围合区域面积 ) 对监测范围内的国有土地, 遵循代表性原则一般性原则确定性原则稳定性原则易操作性原则合理分布性原则, 共设立了 65 个标准宗地

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氓枉甘
5 years ago
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1 芜湖市 2016 年度地价状况分析报告 ( 安徽新天地不动产评估有限公司 ) 一芜湖市概况芜湖市地处长江中下游, 为安徽省省辖市, 位于安徽省东南部, 东距南京 90 公里, 距上海 450 公里, 北距合肥 150 公里, 是安徽省的经济文化交通和政治次中心, 有长江巨埠, 皖之中坚之称, 是国务院批准的沿江重点开放城市皖江城市带承接产业转移示范区核心城市南京都市圈成员城市现市域面积 6026 平方公里, 人口 385 万, 其中市区面积 1491 平方公里人口 145 万下辖无为芜湖繁昌南陵 4 县和镜湖弋江鸠江三山 4 区, 拥有 2 个国家级开发区,11 个省级开发区芜湖也是中国优秀旅游城市, 有皖江明珠, 创新之城之美誉在国土资源部中国土地勘测规划院领导的关怀下, 在省国土资源厅及省土地利用中心的大力支持下, 芜湖市自 2006 年起被国土资源部批准为开展城市土地价格调查和动态监测工作的城市之一二地价监测范围和标准宗地的设立根据国土资源部关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知 [ 国土资发 (2008)51 号 ] 文件要求, 本年度的监测范围以 2007 年卫星摇感图片所确定的建成区为依据, 结合芜湖市近期规划进行了调整确定的监测范围以主城区为 1

2 主, 包含了已于 2010 年 3 月份建成投入使用的城东政务新区, 监测总面积共平方公里 ( 商业居住和工业三种用途监测范围的围合区域面积 ) 对监测范围内的国有土地, 遵循代表性原则一般性原则确定性原则稳定性原则易操作性原则合理分布性原则, 共设立了 65 个标准宗地,33 个区段, 并按照规范和文件的要求, 每季度和年度定期对各标准宗地数据进行采集和维护, 按期编制并上报相关指标三地价指数的编制方法根据城镇土地估价规程的要求, 选择不同的估价方法, 测算各标准宗地在设定条件下的地价, 再采用拉氏公式计算各用途及全市地价和地价指数四地价内涵的说明芜湖市城市地价动态监测体系中的地价是指在一定基准日设定用途设定土地利用状况为城市平均容积率设定土地使用权年限为法定最高年限设定土地开发程度为城市平均土地开发程度条件下的国有土地使用权市场价格 1. 基期 : 根据文件要求, 地价指数的基期为 2000 年 12 月 31 日 2 基准日: 地价动态监测体系中的地价基准日期统一设定为每年 12 月 31 日, 则 2016 年基准日为 2016 年 12 月 31 日 2

3 3. 设定用途 : 根据城镇地价动态监测技术规范, 结合标准宗地的实际土地利用情况和国有土地使用证的登记资料, 对标准宗地的用途按商业居住工业三种用地类型进行设定 4. 设定的土地开发程度 : 城市区域平均土地开发程度, 五通一平 5. 设定土地使用权年限 : 法定最高出让年限, 即商业用途 40 年居住用途 70 年工业用途 50 年 6. 设定的土地利用状况 : 按不同用途的平均容积率分别设定土地利用状况五 2016 年度芜湖市城市地价动态监测成果根据城镇地价动态监测技术规范国土资源部关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知 [ 国土资发 (2008)51 号 ] 文件和 2008 年度芜湖市城市地价动态监测技术方案的要求,2016 年, 芜湖市的 12 名专业土地估价师, 对辖区内共平方公里范围内国有土地上的 33 个区段 65 个标准宗地进行城市地价动态监测, 建成了 2016 年度芜湖市城市地价动态监测数据库, 形成了 2016 年度芜湖市城市地价动态监测成果, 具体见下表 : 3

4 表 1 芜湖市 2016 年地价动态监测指标一览表地价区段级别用途综合综合地价序区段价格级别地价用途地价区段地价 ( 元 / 平方地价号 ( 元 / 平方米 ) 级别类型 ( 元 / 平方米 ) ( 元 / 平方米 ) 编码指数米 ) 指数地面楼面地面楼面地面楼面地面楼面 1 S 商业一级 2 S 商业一级 S 商业二级 4 S 商业二级 S 商业三级 6 S 商业三级 S 商业四级 8 S 商业四级 S 商业四级 10 S 商业五级 11 S 商业五级 J 居住一级 13 J 居住一级 14 J 居住一级 15 J 居住一级 16 J 居住一级 17 J 居住一级 J 居住一级 19 J 居住一级 20 J 居住一级 21 J 居住一级 22 J 居住一级 23 J 居住二级 24 J 居住二级 25 J 居住二级 J 居住二级 27 J 居住三级 28 J 居住三级 J 居住三级 30 G 工业一级 31 G 工业一级 G 工业二级 33 G 工业二级

5 表 2 芜湖市 2016 年各季度地价水平值一览表季度用途综合商业居住工业第一季度第二季度第三季度第四季度六全市地价水平及整体变化趋势 ( 一 ) 全市整体地价水平值及变化趋势年芜湖市城市地价水平值根据监测结果,2016 年度芜湖市城市地价水平状况见下表 ( 表 1) 表年度芜湖市城市地价水平值一览表单位 : 元 /m 2 指标类别用途综合商业居住工业 (1) 地面地价水平值 ( 元 / 平方米 ) (2) 楼面地价水平值 ( 元 / 平方米 ) 地价指数 ( 以 2000 年为基期 ) 近九年的城市综合及各用途地价水平相关指标对比分析由于 2008 年以来是房地产市场起伏变化较大的时期, 因此将 2008 年至 2016 年的地价相关指标进行对比, 结果如下 ( 见表 2 图 1 表 3 图 2) 5

表 3 2008-2016 年度芜湖市城市地价水平值对照表单位 : 元 /m 2 年份用途综合商业居住工业 2008 1484 4770 2377 374 2009 1556 5042 2511 373 2010 1739 5567 2901 373 2011 1679 5427 2763 374 2012 1630 5330 2644 374 2013 1627 5348 2627

6 表年度芜湖市城市地价水平值对照表单位 : 元 /m 2 年份用途综合商业居住工业图年度芜湖市城市地价水平值对照示意图表年度芜湖市地价指数对照表 ( 以 2000 年为基期 ) 用途年份综合商业居住工业

7 图年 2016 年地价指数示意图表年度芜湖市地价水平值增长率对照表年份用途综合商业居住工业 % -6.42% % 8.09 % % 5.70% 5.64% -0.27% % 10.41% 15.52% 0.00% % -2.51% -4.76% 0.00% % -1.79% -4.31% 0.00% % 0.34% -0.64% 0.53% % -0.15% -0.15% 0.00% % -0.06% 0.61% 0.80% % 2.29% 7.62% 0.00% 根据上图表中相关地价动态监测指标进行分析可知 : 2016 前几年, 芜湖商住地价跌多涨少,2015 年商业地价跌幅收窄, 居住地价由跌转涨,2016 年延续了上一年的变化趋势, 且受省会合肥影响, 商住地价涨幅强势反弹, 尤其是居住地价, 涨幅达到 7.62%; 工业用地地价在 2014 年 8 月公布实施新的基准地价后, 由于个别区域基准地价的调整, 7

8 2015 年地价水平政策性上涨 0.80%, 此后较平稳通过对 2008 年至 2016 年的相关地价监测指标进行分析可以看出,2008 年因受金融危机等因素的影响, 地价首次出现了下跌, 但到了 2009 年下半年, 地价随着房价的上涨开始出现反弹, 到 2010 年达到顶峰 2011 年政府开始通过税收金融等多项政策进行调控, 故自 2011 年起随着调控效力的显现, 使地价出现了一定幅度的下跌, 至 2014 年底, 下跌趋势仍在延续, 但下跌幅度已经连续三年明显减缓,2015 年的地价水平小幅上涨仅仅是对前几年连续下跌的调整 2016 年地价涨幅较大, 主要是对近年芜湖房地产压抑的改善性需求的释放, 同时受省会合肥影响, 投资资本转战芜湖也是原因之一七城市地价与房价对比分析 1 地价与房价比值分析因商业和工业用房的成交量较少, 最能反应出城市房屋价格水平的一般均指居住用房价格, 故本次仅选取居住类房价与地价进行比较而在对比地价与房价的关系中, 最本质的问题是在房屋的售价中, 地价在房价中占多大的比例而在分析地价在房价中的比例时, 最科学最直观的是分析楼面地价占房价的比例关系以住宅用途为例, 根据房天下网站的最新统计数据, 2016 年 11 月, 芜湖市新房销售均价为 6367 元 / m2, 同比上涨 8

9 14.74%, 环比上涨 0.55% ( 因年底前相关经济指标尚未公布, 故取最近公布数据进行对比 ) 图 3 芜湖市 2016 年新房成交价示意图本年度地价监测得出的居住地价平均值为 2840 元 / 平方米, 楼面地价为 1893 元 / 平方米, 同比上涨了 7.62% 地价与房价的比例关系见下表 : 表年度芜湖市地价与房价的比例关系房价地价楼面地价用途地面地价 ( 元 / 楼面地价 ( 元 / 占房价的成交均价增长率增长率平方米 ) 平方米 ) 比例地价 / 增长率 % % 29.73% 图年度芜湖市地价与房价的比例关系图 9

与目前国内城市地价占房价的比例对比分析来看, 我市地价所占房价的比例相对属正常范围 2 地价增长率与房价增长率比较将 2015 和 2016 年两年的地价增长率和房价增长率进行对比, 具体见下表 : 表 8 2015 和 2016 年地价增长率和房价增长率对比表年份类别居住用地地价增长率商品住房售价增长率

10 与目前国内城市地价占房价的比例对比分析来看, 我市地价所占房价的比例相对属正常范围 2 地价增长率与房价增长率比较将 2015 和 2016 年两年的地价增长率和房价增长率进行对比, 具体见下表 : 表和 2016 年地价增长率和房价增长率对比表年份类别居住用地地价增长率商品住房售价增长率 % -4.80% % 14.74% 从以上两上表中可以看出,2016 年的芜湖市房价受省会合肥影响, 先行由下跌转为上涨, 且涨幅较大, 尤其是二手房, 房价的上涨带动了地价上涨, 居住用地地价涨幅为近年来最大 3 城市地价与土地市场协调状况 3.1 地价增长率与土地计划供应面积增长率比较 10

11 根据上报表格中的表 1-14 可知, 商业居住土地计划供应量增长率分别为 % %, 保障性住房用地经过几年的大量供应, 考虑市场库存的压力, 在 2016 年计划中, 无论是一般商品房用地, 还是保障性住房用地, 供应计划均大幅下降, 仅有工业其他用途土地计划供应量有小幅上涨 3.2 地价增长率与土地实际供应面积增长率比较 2016 年芜湖市区土地实际供应面积较上年下跌 35.22%, 其中商业跌 89.91%, 其他用途跌 71.17%, 工业微涨 7.06%, 只有住宅表现不同, 涨 80.84%( 数据源自表 1-14) 分析其原因, 省会合肥 2016 年春节后房价大涨, 至今新房涨幅超三成, 二手房涨幅约七成, 带动开发商拿地的热情, 芜湖作为仅次于合肥的安徽省内地级市, 受其影响,8 月份房价开始接连上涨, 开发商 8 月下旬开始积极拿地, 最近 4 个月内住宅用地出让面积约为全年出让面积的一半, 使得住宅用地今年实际供应量不同于商业工业其他用途表现在商业和住宅等经营性土地供应方面,2016 年市区共通过挂牌拍卖方式供应商住用地 19 宗, 出让总面积共公顷, 成交均价为 4531 元 / 平方米相比较 2015 年挂牌拍卖供应商住用地 14 宗, 出让总面积共公顷, 成交均价为 2667 元 / 平方米, 成交面积有所下滑, 成交宗地数有所增长, 成交均价增长率近 70%, 其中 8 月份以后住宅用地 11

12 出让楼面地价屡创新高, 从 8 月 15 日的 4351 元 / 平方米, 到 9 月 23 日的 4587 元 / 平方米, 再到 9 月 28 日的 4779 元 / 平方米, 至今最高为 11 月 22 日的 4852 元 / 平方米, 而此前近三年楼面地价最高仅为 2014 年的 3439 元 / 平方米, 此番地价上涨虽有城东优质地块的因素影响, 但更多是受省会合肥房地产市场影响, 亦是对 2015 年芜湖住宅用地成交偏少的反弹, 对年终地价监测结果影响较大实际的供应情况与地价监测结果的变化方向一致近年来芜湖市商业居住用地地价水平值与土地实际供应量增长率对照表如下 : 表年 2016 年芜湖市商住用地供应情况对照表类别商业居住用地地土地实际供应宗数价水平值 ( 元 / 平 ( 经营性用地 ) 年份方米 ) 土地成交均价土地实际供应数量 ( 元 / 平方米 ) ( 商住经营性用地 ) 2008 年宗公顷 2009 年宗公顷 2010 年宗公顷 2011 年宗公顷 2012 年宗公顷 2013 年宗公顷 2014 年宗公顷 2015 年宗公顷 2016 年宗公顷较 2015 年增长率 5.63% 35.71% 69.89% % 图 5 芜湖市商住地价监测水平值与实际交易平均值对照图 (2008 年 2016 年 ) 12

从以上图表可以看出, 2008 年至 2010 年, 芜湖市的商住土地供应量成交价格均呈上升趋势, 至 2010 年为最高点 ; 其与地价监测结果相同纵观近几年的地价监测结果与土地市场交易均价, 其中六年的地价监测结果均高于土地市场交易均价, 只有 2010 2013 2016 年的土地成交价格高出了地价监测水平值, 通过分析可知, 芜湖市的商业住宅交易地块大多位于城郊或是次中心区,

13 从以上图表可以看出, 2008 年至 2010 年, 芜湖市的商住土地供应量成交价格均呈上升趋势, 至 2010 年为最高点 ; 其与地价监测结果相同纵观近几年的地价监测结果与土地市场交易均价, 其中六年的地价监测结果均高于土地市场交易均价, 只有年的土地成交价格高出了地价监测水平值, 通过分析可知, 芜湖市的商业住宅交易地块大多位于城郊或是次中心区, 以至于其地价水平低于全市监测区域内的地价水平实属正常现象, 而 2010 年恰恰土地市场交易火爆, 交易价格频频被刷新, 房产价格较以往几年上涨幅度最快但之后的 2011 年 2012 年 2014 年 2015 年, 土地交易市场开始冷清, 交易价格开始回落, 交易价格又重新回到了低于地价监测结果的水平, 且经过几年的调整,2016 年芜湖土地市场成交量强势反弹, 加之出让地块位置优越, 故土地成交均价创新高 13

14 5 城市地价与社会经济环境协调状况地价动态变化与社会经济发展之间具有明显的相关性社会经济发展促使土地需求增加, 从而导致地价的抬升, 地价的抬升也会作用于社会经济发展同样, 社会经济环境的下滑会引起房地产投资的减少, 以及增大房地产开发的风险, 从而带动多个行业, 乃至影响到整个社会经济的发展因此城市地价的变化必须与整个社会经济环境相协调 5.1 与地方财政收入发展水平之间的关系截至 2016 年 10 月, 全市地方财政收入亿元, 虽比上年同期增长 11.3%, 但低于上年同期增幅 16.6% 5.2 与固定资产投资增长率比较截至 2016 年 10 月, 全市固定资产投资亿元, 虽比上年同期增长 11.0%, 但低于上年同期增幅 14.1% 5.3 与城市房地产投资增长率比较截至 2016 年 10 月, 全市房地产投资亿元, 比上年同期下降 14.0%, 在上年同期 3.8% 的降幅基础上进一步下降表年度国民经济各项指标增长率状况表指标地价增长率地方财政收入增长率城镇固定资产投资增长率城市房地产投资增长率 2015 年 0.43% 16.6% 14.1% -3.8% 2016 年 4.84% 11.3% 11.0% -14.0% 图年度国民经济各项指标增长状况 14

以上数据显示, 三项国名经济指标表现均弱于上一年度, 且相互关联房地产投资跌幅为 14%, 明显弱于往年, 且作为固定资产投资的主要组成部分, 必然影响固定资产投资的表现, 虽呈上涨, 但涨幅缩小 ; 地方财政收入的重要组成部分包括土地出让金及与房地产市场相关的税收, 所以其涨幅同样收窄地价监测结果与以上三项国名经济指标表现截然相反, 分析其原因,

15 以上数据显示, 三项国名经济指标表现均弱于上一年度, 且相互关联房地产投资跌幅为 14%, 明显弱于往年, 且作为固定资产投资的主要组成部分, 必然影响固定资产投资的表现, 虽呈上涨, 但涨幅缩小 ; 地方财政收入的重要组成部分包括土地出让金及与房地产市场相关的税收, 所以其涨幅同样收窄地价监测结果与以上三项国名经济指标表现截然相反, 分析其原因, 一是因为芜湖市至此分析报告编撰时, 相关统计数据仅至 2016 年 10 月份, 而今年后两个月正是土地招拍挂市场屡创新高的时间, 两者在统计测算时间上有差异 ; 二是近四个月芜湖无论是房产或土地, 成交价格均有较大幅度上涨, 年底的地价监测结果真是反应了此现象, 但房地产投资从土地出让成交到落到实处需要一个过程, 滞后于地价监测结果八背景情况与未来趋势分析 1 城市地价变化的背景及存在的问题 15

16 (1) 2016 年的房地产调控政策回顾 A 全国政策 2016 年, 上半年的关键词为去库存, 部分城市经历了房产疯狂上涨后, 临近年底调控去而复返 2 月 2 日, 央行银监会发布房贷新政, 在不实施限购措施的城市, 首次购买普通住房的商业性个人住房贷款, 原则上最低首付款比例为 25%, 各地可向下浮动 5 个百分点此前最低首付款比例为不低于 25%, 相当于再度下调央行住建部财政部 2 月 17 日印发关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知, 上调职工住房公积金账户存款利率, 提高公积金存款收益 2 月 22 日, 财政部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知, 契税税率首套房面积为 140 平方米以上的, 从 3% 降为 1.5%; 二套房从 3% 降为 1-2% 不等 ( 不含京沪广深 ) 此外, 个人将购买住房对外销售的, 免征营业税的界限从原 5 年调整为 2 年央行宣布自 3 月 1 日起, 普遍下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点, 以保持金融体系流动性合理充裕, 引导货币信贷平稳适度增长财政部国家税务总局 3 月 24 日对外公布的营改增全面推开细则显示, 个人将购买住房对外销售的, 免征增值税的界限为 2 年, 和过去的营业税政策保持了一致 16

17 2016 年 5 月 1 日起, 住房公积金缴存比例不得超过 12%, 暂按两年执行, 不仅可为企业减负, 还可增加职工现金收入国务院办公厅 6 月 3 日印发的关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见, 建立购租并举的住房制度商改住政策的释放, 给了处在困境期的开发商一个更加灵活的掉头机会, 有助于消化目前市场的库存 7 月 29 日, 住建部等七部委联合印发关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见, 共提出了 16 项政策措施, 重拳出击治理房地产中介市场乱象住房城乡建设部 10 月 14 日明确要对房企的 9 种不正当经营行为依法严厉查处 B 芜湖政策芜湖作为三线城市, 楼市投资增速逐渐放缓库存居高不下市场分化明显, 为消化库存, 上半年芜湖市出台了一系列政策芜湖市弋江区 4 月 12 日发布弋江区农民进城企业职工购房补助的办法,2016 年, 在芜湖弋江区购买新建商品住房 ( 不含二手房 ) 或区保障房, 农民购房可补助 200 元 / m2, 弋江区企业职工可享受 250 元 / 平补贴 6 月, 芜湖市出台关于组织市区棚户区居民购买商品住房进行安置的实施意见, 制作制作芜湖市市区棚改居民购房商品住房优惠凭证根据优惠凭证棚改户购房 17

18 可享受征收购房安置补助商品住房价格优惠公积金贷款优惠契税补助优惠, 累计可优惠 10% 6 月 23 日芜湖发布关于进一步完善住房公积金政策和管理的通知, 放宽了住房公积金的使用条件开放二胎, 大户型一直购房者的欢迎, 这一政策或可以刺激年中的大户型房屋销售, 对当前楼市去库存也有积极的意义中央及芜湖一系列政策均是为了缓解经济下行压力, 削减库存, 稳定房地长市场据相关机构统计, 去库存的目的基本实现, 年初 285 万方, 到 8 月份就仅剩一半, 达到 142 万方, 去库存周期也明显缩短临近年底, 甚至出现拆迁户无房可选的现象 (2) 土地市场的变化及存在的问题 : 国家地方去库存政策叠加, 虽基本实现了预期目标, 但随之带来一些负面影响 : a 根据房天下网站的最新统计数据, 芜湖新房价格同比上涨 14%, 二手房更是上涨 37%, 虽有对近几年持续低迷的补涨, 但部分楼盘已超出多数刚需的承受能力, 成为外来投资炒房者的目标 ; b 房价的上涨带动开发商拿地热情,8 月份以后住宅用地出让成交楼面地价屡创新高, 此前最高为 2014 年的 3439 元 / 平方米, 至 11 月下旬, 已达到 4852 元 / 平方米, 土地成本的增加, 对后续房价造成压力 ; 18

19 c 对于三线城市, 半年内房价地价出现较大涨幅, 并非合理现象, 炒房者的加入, 可能影响此后政策出台, 进而使购房者再次进入观望期, 带来房地产市场的非正常波动此外, 不可避免的影响实体经济的投资, 进而影响整体经济的持续良性发展最后反作用于房地产市场, 使此轮量价增长成为不可持续芜湖市为贯彻落实国家房地产市场调控政策精神, 保持市场平稳健康发展, 稳定市场预期, 抑制房价过快上涨的势头,10 月初采取了一系列的措施 : 一是约谈房地产开发企业, 保持房价平稳增长有利于企业长远发展 ; 二是严查捂盘惜售散布虚假信息扰乱市场秩序误导消费者的行为 ; 三是调整住房公积金贷款政策, 最高贷款额度不超过缴存余额 10 倍, 且不超过月缴存额对应的贷款最高额度, 异地公积金缴存人申请贷款, 需本人或配偶有一方为我市户籍, 暂停第三次住房公积金贷款政策其他有类似现象的城市已有更为严格的限购政策出台 12 月, 芜湖市住宅成交量已有所下降, 二手房房价也有向下微调的趋势年度芜湖市城市地价变化趋势预测 2017 年各地房地产市场分化现象将进一步明显, 根据房地产市场分化的实际, 坚持分类调控, 因城施策, 防范风险应是重点基于芜湖 2016 年房地产市场的表现, 及 2017 年此轮棚户区改造工作将接近尾声, 政府将加快推进存量土地的开 19

20 发, 包括要求开发商按合同约定完成建设进度, 各拆迁地块加大工作力度, 尽快交付土地 ; 积极推进住房租赁市场发展, 以建立购租并举的住房制度为主要方向, 解决不同层次居民住房需求, 完善住房保障体系, 提高资源利用效率 ; 建立房地产库存和交易监测平台, 形成常态化房地产市场监测机制, 防范暴涨暴跌 ; 加大商业办公等非住宅用房去库存力度综合以上因素可以预测, 在即将到来的 2017 年, 上半年成交量价可能会在上年基础上有所回调, 但经过几年的波动, 政府对调控政策运用愈加熟练, 潜在购房者也趋于理性, 下半年芜湖市房地产市场成交量和价格将会稳中有升, 在此出现大涨或大跌现象的可能性较小 20

2014城市地价状况

2014城市地价状况部分监测城市地价总体状况 75 2014 年芜湖市地价状况分析报告一芜湖市概况芜湖市地处长江中下游, 为安徽省省辖市, 位于安徽省东南部, 东距南京 90 公里, 距上海 450 公里, 北距合肥 150 公里, 是安徽省的经济文化交通和政治次中心, 有长江巨埠, 皖之中坚之称, 是国务院批准的沿江重点开放城市皖江城市带承接产业转移示范区核心城市南京都市圈成员城市现市域面积 5988