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1 货币超发杠杆与房价市场研究部 2016 年 3 月正念用心深圳市泰辰置业顾问有限公司

2 前言新一轮房地产繁荣的到来? 多地楼市出现抢房潮买买买降准居民加杠杆火箭式上涨一日涨价 70 万上海二手房火爆排队买房

3 Part 1 货币超发

4 2000 年 1 月 2000 年 7 月 2001 年 1 月 2001 年 7 月 2002 年 1 月 2002 年 7 月 2003 年 1 月 2003 年 7 月 2004 年 1 月 2004 年 7 月 2005 年 1 月 2005 年 7 月 2006 年 1 月 2006 年 7 月 2007 年 1 月 2007 年 7 月 2008 年 1 月 2008 年 7 月 2009 年 1 月 2009 年 7 月 2010 年 1 月 2010 年 7 月 2011 年 1 月 2011 年 7 月 2012 年 1 月 2012 年 7 月 2013 年 1 月 2013 年 7 月 2014 年 1 月 2014 年 7 月 2015 年 1 月 2015 年 7 月 2016 年 1 月货币超发中国自 15 年中进入货币超发期自 10 年起, 中国 GDP 季度同比从 12.2% 的高点下降到 15 年 4 季度的 6.8%, 但 M2 增速却从 15 年 4 月的 10.1% 开始回升, 16 年 1 月份 M2 高达 14%, 全年 M2 目标上调至 13% 货币供应量大了, 总是需要寻找出路, 实体经济容不下, 资产价格就会上涨中国 M2 增速与实际 GDP 增速走势 (%) 新增人民币贷款 : 当月值 M2 增速 GDP 增速数据来源 : 国家统计局, 东方财富 choice 数据库

5 2011/ / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / /01 房价上涨货币超发推波助澜一线房价自 15 年年中, 一线城市房价开始飙涨, 节点与 M2 增速同步说明中国的货币超发对一线城市房价起到推波助澜的作用一线城市房价变化 2015 年 04 月 M2 增速 10,1% 低点北京 : 新建商品住宅价格指数 : 当月同比深圳 : 新建商品住宅价格指数 : 当月同比上海 : 新建商品住宅价格指数 : 当月同比广州 : 新建商品住宅价格指数 : 当月同比数据来源 : 国家统计局, 东方财富 choice 数据库

6 销售相关性分析货币供应量与销售增速正相关 M2 增速与商品房销售面积增速呈正相关, 根据 2000 年 2 月年 2 月月度数据的回归分析,M2 每增加 1%, 销售面积同比增速会有 1.83% 的变化 ; 08 年 11 月,M2 增速从 14.8% 增至 09 年 11 月的 29.74%, 销售面积从低点 -19.7% 涨至 53%; 12 年 3 月,M2 增速从 13.4% 增至 13 年 4 月的 16.1%, 销售面积同比从 -13.6% 涨至 38%; 15 年 4 月,M2 增速从 10.1% 增至年底的 13.3%, 销售面积同比从低点 -9.2% 涨至年底的 6.5% M2 与销售面积增速走势 M2 与销售面积增速关系 y = x 销售面积同比增长率 % M2 增速数据来源 : 国家统计局东方财富 choice 数据库国信证券 - 房地产开发经营数据库

7 房价相关性分析货币供应量与房价增速正相关 M2 增速与商品房均价增速呈正相关, 根据 2000 年 2 月年 2 月月度数据的回归分析, M2 每增加 1%, 房价同比增速会有 0.89% 的变化 ; 08 年 11 月,M2 增速从 14.8% 增至 09 年 11 月的 29.74%, 房价从低点 -1.8% 涨至次年的 23.2%; 12 年 1 月,M2 增速从 12.4% 增至 13 年 4 月的 16.1%, 房价同比从 -1.1% 涨至 17.7%; 15 年 4 月,M2 增速从 10.1% 增至年底的 13.3%, 房价同比从低点 -0.1% 涨至年底的 7.4% M2 与房价增速走势 M2 与房价增速关系 y = x 房价同比增长率 % M2 增速 0-1 数据来源 : 国家统计局东方财富 choice 数据库国信证券 - 房地产开发经营数据库

8 周期相关货币因素在地产周期中影响更明显性分析地产周期期间,M2 与销售面积房价增速的相关性更加密切, 刺激效果更为明显 y = x R² = 销售面积 :12 年 2 月 -15 年 3 月 10 y = x R² = 销售面积 :2015 年 4 月 12 月 1 y = x R² = 销售面积 :08 年 11 月 -10 年 11 月房价 :08 年 11 月 -10 年 11 月 y = x R² = 房价 :12 年 2 月 -15 年 3 月 y = x R² = 房价 :2015 年 4 月 12 月 y = x R² =

9 2011 年 1 月 2011 年 3 月 2011 年 5 月 2011 年 7 月 2011 年 9 月 2011 年 11 月 2012 年 1 月 2012 年 3 月 2012 年 5 月 2012 年 7 月 2012 年 9 月 2012 年 11 月 2013 年 1 月 2013 年 3 月 2013 年 5 月 2013 年 7 月 2013 年 9 月 2013 年 11 月 2014 年 1 月 2014 年 3 月 2014 年 5 月 2014 年 7 月 2014 年 9 月 2014 年 11 月 2015 年 1 月 2015 年 3 月 2015 年 5 月 2015 年 7 月 2015 年 9 月 2015 年 11 月 2016 年 1 月城市分化资金具有避险需求城市分化加剧黄金时代 : 货币超发白银时代 : 货币超发全国房价普涨一线热点二线城市上涨三四线下跌一二三线城市新建房屋价格环比变化一线城市新建房屋价格指数 ( 上月 =100) 二线城市新建房屋价格指数 ( 上月 =100) 三线城市新建房屋价格指数 ( 上月 =100) 数据来源 : 国家统计局光大证券 - 中国宏观经济月度数据手册

10 货币超发空间外汇占款净流出全年 M2 目标提至 13% 1998 年, 朱镕基讲过 : 给我一块钱的美元, 我可以发行 6 块钱的人民币, 一直以来, 中国的货币发行依赖于外汇占款, 但目前这一发行机制发生逆转 ;2015 年全年外汇占款减少 2.21 万亿元 2016 年 1 月央行口径外汇占款下降 6445 亿元人民币 ; 同时, 两会提出 M2 增速目标从过去几年的 12% 提高至 13%, 除了对冲外汇占款的流失, 更要在此基础上加大宽松, 因此全年仍具有货币超发空间外汇占款当月同比 (%) 数据来源 : 东方财富 choice 数据库

11 Part 2 加杠杆

12 2006 年 1 月 2006 年 9 月 2007 年 5 月 2008 年 1 月 2008 年 9 月 2009 年 5 月 2010 年 1 月 2010 年 9 月 2011 年 5 月 2012 年 1 月 2012 年 9 月 2013 年 5 月 2014 年 1 月 2014 年 9 月 2015 年 5 月 2016 年 1 月杠杆周期加杠杆周期与地产景气周期正相关 08 年, 中国启动了第一轮加杠杆周期, 首付比例降至 20%, 商品房销售面积同比从 08 年 11 月的 -18.3% 一路飙升至 09 年 11 月的 53%, 房价从 -1.8% 飙升至次年 2 月的 23.2%;10 年开始去杠杆, 量价开始回落 ; 14 年开始第二轮加杠杆, 销售面积同比从 10 月 -7.8% 回升至 15 年底的 6.5%, 房价从负值回升至 7.4%, 杠杆对量价影响开始显现加杠杆周期量价齐升销售面积同比增长率 % 房价同比增长率 % 杠杆周期年份首套二套 % 年去杠杆年加杠杆年去杠杆年加杠杆 % ( )90 m2以下 20% %( ) %( ) 90 m2以下 20% 改善 20%( ) %( ) 50%( ) %( ) 年 3 月个别城市 70%( ) 结清按首套标准 ( ) 未结清 40% ( ) 2015 年 9 月 25%( ) 2016 年 20%( ) 未结清 30% ( ) 数据来源 : 国家统计局, 国信证券 - 房地产开发经营数据库

13 2012/ / / / / / / / / / / /11 场内配资房贷规模扩大, 同比增长 23.2% 2015 年, 个人购房贷款余额为万亿元, 同比增长 23.2%,12 年初房贷余额仅为 7.3 万亿, 四年间多增 6.88 万亿 ; 莫尼塔报告显示,80%-90% 以上的买房人采取按揭贷款, 现金支付比例很低 ; 杠杆购房规模持续增加,15 年房贷 /GDP 占比为 20% 银行个人购房贷款投放增加郑州房管局 :2015 年前 9 个月, 通过按揭付款的方式购买市区商品住房的, 占比 82.36%, 比去年同期的 66.32% 高出个百分点 ; 2. 人民银行深圳中心支行的统计显示,2015 年 12 月末, 深圳个人住房贷款余额为 7420 亿元, 同比增长 4%; 据深圳房地产集中交易中心表示,2015 年深圳 91.2% 的二手房购房者选择贷款买房, 平均贷款成数 65.6% 主要金融机构 : 人民币 : 贷款余额 : 个人购房贷款主要金融机构 : 人民币 : 贷款余额 : 个人购房贷款 : 同比数据来源 : 央行, 东方财富 choice 数据库

14 场外配资场外杠杆配资助涨热点城市房产投资目前市面上存在首付贷 ( 中介 ) 消费贷 P2P 众筹民间融资公司等多种场外配资形式 ; 根据莫尼塔报告显示, 深圳上海投资客比例达到 20% 以上, 其中不少人使用首付贷消费贷的杠杆作用进行投资 ; 从规模及风险来看, 首付贷规模较小, 消费贷有放大风险的可能首付贷 ( 中介 ) 链家在二手房领域首付贷是 40 亿元 ; 世联行 2015 年全国首付贷是 29.9 亿元 ; 平安好房网 180 亿的金融产品, 其中大部分是首付贷 ; 加上其他公司的额度, 全国粗略估算是 200 亿元 ; 首付贷大多是 10 万,20 万左右的短期过桥产品, 规模相对较小消费贷消费贷基本都是五年以上, 利率比首付贷低, 且需要房子作为抵押, 能贷出的额度可以达到百万级以一套价值 400 万的房产为例, 如果目前还有 100 万贷款没有还清, 房子的净值还有 300 万以此作为抵押, 按照四成贷款, 还能贷出将近 100 万再投资股市或房地产数据来源 : 莫尼塔

以搜狐和搜易贷联合推出的首付贷为例, 在无抵押贷款的情况下, 首付贷最低可贷 1 万元, 最高可以贷到房屋总价的 20% 其流程是, 平台把

15 政府风控政府控风险首付贷产品将承压央行副行长潘功胜指出, 房地产市场场外配资属违法经营, 房地产开发企业金融业务提供的首付产品增加了市场风险 ; 央行与住建部正对违规操作首付贷中介进行处理目前, 深圳北京上海杭州等部分涉入首付贷的产品已被叫停 P2P: 搜易贷众筹 : 拼房网以搜狐和搜易贷联合推出的首付贷为例, 在无抵押贷款的情况下, 首付贷最低可贷 1 万元, 最高可以贷到房屋总价的 20% 其流程是, 平台把首付贷包装成年化收益率 8% 至 12% 的 P2P 产品, 然后对外发售 ; 拼房网类的房产众筹平台, 投资者最低只需投资 1000 元, 即可参与购房, 按比例分享收益

16 Part 3 风险

17 2000 年 1 月 2000 年 6 月 2000 年 11 月 2001 年 4 月 2001 年 9 月 2002 年 2 月 2002 年 7 月 2002 年 12 月 2003 年 5 月 2003 年 10 月 2004 年 3 月 2004 年 8 月 2005 年 1 月 2005 年 6 月 2005 年 11 月 2006 年 4 月 2006 年 9 月 2007 年 2 月 2007 年 7 月 2007 年 12 月 2008 年 5 月 2008 年 10 月 2009 年 3 月 2009 年 8 月 2010 年 1 月 2010 年 6 月 2010 年 11 月 2011 年 4 月 2011 年 9 月 2012 年 2 月 2012 年 7 月 2012 年 12 月 2013 年 5 月 2013 年 10 月 2014 年 3 月 2014 年 8 月 2015 年 1 月 2015 年 6 月 2015 年 11 月风险提示经济背离人口背离房地产调控通胀房价增速与 GDP 增速背离 : 以往房价指数的年涨幅与 GDP 增速是正相关, 如今则是负相关 ; 房价过快上涨与人口流入速度背离 : 一线城市人口增速从 2004 年的 1.7% 提高到 09 年 8.7% 的高点, 但是之后一路下滑, 2014 年仅为 1.1%;2015 年末上海市常住人口同比降幅为 0.4%; 一线疯涨引发房地产调控 : 一线城市售租比飙升, 攀升到接近 50 倍左右, 说明购房者的风险偏好增大 ; 通货膨胀过快上涨, 导致货币政策宽松降低, 需要时刻关注 CPI 货币政策变化房价与 GDP 增速走势房价同比增长率 % GDP 增速数据来源 : 国家统计局东方财富 choice 数据库国信证券 - 房地产开发经营数据库

18 风险提示房价上涨是一种货币现象催生资产泡沫李迅雷姜超任泽平房价的上涨逻辑与去年股价上涨的逻辑近期大宗商品价格上涨的逻辑一样 : 均是货币现象在经济形势不好的大背景下, 低利率环境货币超发提升了投资者风险偏好资金开始流入楼市, 一线房价开始飙涨超发货币对资产泡沫的影响程度将远远大于实体滞涨风险

学习贯彻十一届全国人大三次会议精神特约报告员刚刚闭幕的十一届全国人大三次会议全面贯彻党的十七大和十七届三中四中全会及中央经济工作会议精神高举中国特色社会主义伟大旗帜以邓小平理论和三个代表重要思想为指导深入贯彻落实科学发展观以对人民高度负责的态度圆满完成了各项议程一大

学习贯彻十一届全国人大三次会议精神特约报告员刚刚闭幕的十一届全国人大三次会议全面贯彻党的十七大和十七届三中四中全会及中央经济工作会议精神高举中国特色社会主义伟大旗帜以邓小平理论和三个代表重要思想为指导深入贯彻落实科学发展观以对人民高度负责的态度圆满完成了各项议程一大供领导参阅时事报告内部稿第 4 期 ( 总第 35 期,2010 年 3 月 23 日 ) 时事报告杂志社内部刊物不得转载 2010 年全国两会精神解读 2 特约报告员学习贯彻十一届全国人大三次会议精神 16 谢伏瞻全面贯彻落实科学发展观的施政纲领学