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1 中国房地产市场报告 CHINA REAL ESTATE MARKET REPORT REICO 工作室北京

2 关于 REICO 工作室 REICO 工作室 由全联房地产商会 中城联盟投资基金共同支持建立 支持方基于 促进房地产业及国民经济稳定 快速 可持续发展 的认识, 不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益 REICO 工作室 独立开展房地产市场研究, 自主超然 格物致知, 研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场 REICO 报告 的撰稿人, 由工作室根据专题研究需要聘请 研究团队每年会随选题不同而发生变化 撰稿人来自不同大专院校 研究机构, 以个人身份参与研究 撰稿, 其成果不反映 不代表所在单位的倾向与意见 撰稿人被要求遵守学术道德, 引用观点 文献 数据等必须符合学术规范, 对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责

3 本期提要 : 全国版块 :1 季度房地产市场超预期发展 2017 年 1 季度房地产市场在去年 4 季度短暂回调后热度再次上升, 房地产投资意愿增加, 土地溢价率上升, 房屋销售增幅虽略有减少但仍保持较高增幅, 房价上涨城市数量快速增加至周期高位水平 分类型看, 住宅市场补库存特征明显, 但非住宅仍在去库存过程中 居民购房意愿创近 4 个季度以来的新高 宏观经济多指标超预期发展, 但通胀压力增加, 金融环境收紧, 融资成本上升, 房地产紧调控力度空前, 预计 2 季度房地产市场交易减少, 房价涨幅回落, 市场热度下降 区域版块 :1 季度各线城市房价涨幅较去年底上升, 建设和销售指标上升主要由三四线城市拉动 2017 年 1 季度, 一二三四线城市房价涨幅较去年底上升,70 个大中城市中,80% 以上城市新建住宅和二手住宅价格环比累计上涨 房地产建设和销售指标呈现区域分化 : 一线城市房屋交易量和新开工面积连续两个季度同比减少, 二线城市同比增幅减小至较低水平, 三四线城市同比较快增加 ; 一线和三四线城市土地购置面积增加, 二线城市负增长 ; 一二三四线城市房屋施工面积增幅均处于较低水平, 三四线城市房地产开发投资增速较快 预计 2 季度各线城市房地产市场景气下降, 热点城市房价稳中有降, 三四线城市房价涨幅回落 政策版块 : 房地产调控力度空前, 货币政策趋严 2017 年 1 季度, 围绕房地产市场, 全国各地相关部门频出调控政策, 不仅有限购 限贷和限售等针对房地产市场的行政直接管控, 还有来自货币 信贷 财政等方面的市场化间接引导 这一轮调控的广度和深度是近年来所未有的, 形成了政策的较强合力 预计 2 季度在去杠杆 防风险 稳汇率的大背景下, 叠加 1 季度 GDP 投资数据超预期等因素, 货币政策将延续趋严趋势, 房地产调控将维持当前政策基调

4 目录 本期提要 全国版块 2 区域版块 13 政策版块 24 附录 : 房地产市场一二三四线城市的划分方法及结果 31

5 全国版块 房地产投资意愿继续上升 2017 年 1 季度, 房地产开发完成投资增速 企业购置土地面积增幅 商品 房新开工面积增幅 土地溢价率均高于去年末, 房地产投资意愿在去年较高的 基础上继续上升 房地产投资增速继续保持高位, 房地产开 发投资增速为近两年来最高 2017 年 1 季度房地产开发完成投资 1.93 万亿元, 同比增长 9.1%, 增速为 2015 年 3 月以来的最高水平, 与同期固定资产投资增速基本持平 房地产开发投资的季度增速也在去年 4 季度 10% 的基础上保持了高位 房地产开发投资增速在 2015 年 3 季度和 4 季度连续 2 个季度负增长后,2016 年以来保持同比增加且增速波动上升 房地产开发投资增速继续增加 资料来源 : 国家统计局 REICO 数据库 购置土地面积 新开工面积增幅增加 资料来源 : 国家统计局 REICO 数据库 2

6 购置土地 新开工增幅继续增加, 购地和新 开工增幅继续增加 2017 年 1 季度, 房地产开发企业购置土地面积 新开工面积增幅均继续增加 其中, 企业购置土地面积 3782 万平方米, 同比增加 5.7%, 为 2014 年 10 月以来的首次增加 ; 商品房新开工面积 万平方米, 同比增加 11.6%, 增幅为去年 9 月以来的最高水平 从季度数据看, 企业购置土地面积和商品房新开工面积增幅均高于去年 4 季度, 连续两个季度为正增加 成交土地溢价率短暂下行后再度上升, 土地溢价 率持续上升 成交土地溢价率在去年 4 季度短暂下行后再度上升,2017 年 1 季度 100 大中城市成交土地溢价率为 44.8%, 是去年 10 月以来的最高值 其中, 一线城市和三线城市今年以来的土地溢价率持续上升, 达到去年 9 月左右的溢价水平, 而二线城市成交土地溢价率保持去年末的低水平并未增加 100 大中城市成交土地溢价率变化 ( 当月值 ) 资料来源 :wind REICO 数据库 投资意愿继续上升源自住宅补库存需求 2017 年 1 季度, 住宅投资建设带动房地产相关指标增加, 而非住宅投资建 设指标负增长或低增长, 延续去库存态势 住宅补库存需求旺盛, 住宅补库 存需求旺盛 2017 年商品房新开工面积中住宅新开工占比为 72% 年商品住 1 宅已开工库存连续两年减少, 去化周期降至 15 个月, 已经低于合理去化周期 18 个月, 住宅面临补库存压力 2017 年 1 季度, 商品住宅新开工面积 万平方米, 同比增加 18%, 比同期商品房屋新开工面积增幅高 6.5 个百分点, 对当期房屋新开工面积增加的贡献率达到 106% 商品住宅投资 1.3 万亿元, 同比增加 11.2%, 对当期房地产开发投资增长的贡献率达到 80% 可见,2017 年以来商品住宅补库存需求旺盛, 带动房地产投资意愿继续增加 1 商品住宅已开工库存 = 累计新开工面积 - 不可售面积 - 累计租售面积 3

7 商品住宅库存和去化周期 新开工面积变化 资料来源 : 国家统计局 REICO 数据库 非住宅继续去库存, 非住宅继续 去库存 2017 年商品房新开工面积中办公楼占比为 3.6%, 商业营业用房新开工占比为 12.2%, 二者合计大约占商品房新开工面积的 15% 2016 年办公楼和商业营业用房的已开工库存呈现近年来的首次下降, 去化周期分别缩短至 37 个月和 92 个月, 仍远高于各自的合理去化周期 26 个月和 30 个月, 仍在去库存过程中 2017 年 1 季度, 办公楼投资和新开工面积均为负增长 其中, 办公楼新开工面积 1131 万平方米, 同比增加 18%, 同比下降 19%, 办公楼投资 1194 亿元, 同比下降 3.8% 2017 年 1 季度, 商业营业用房投资和新开工面积增幅下降 其中, 商业营业用房新开工面积 3852 万平方米, 同比增加 2.9%, 增幅比去年同期减小余额 10 个百分点 ; 商业营业用房投资 2935 万平方米, 同比增加 8.2%, 增幅比去年末减少 3 个百分点 办公楼 商业营业用房投资 新开工变化 资料来源 : 国家统计局 REICO 数据库 4

8 房屋交易数量增幅下降, 商品房屋 销售增幅略降, 二手房屋交 易数量同比减少 2017 年 1 季度, 新房和二手房交易数量同比增幅均为减小, 新房交易中住 宅销售增幅下降, 非住宅销售增幅大幅增加 房地产开发房屋销售面积增幅去年 4 季度有较大幅度减小,2017 年 1 季度商品房屋销售增幅略高于去年 4 季度但低于去年同期和去年全年增幅 2017 年 1 季度, 商品房屋销售面积 2.9 亿平方米, 同比增加 19.5%, 增幅比去年全年增幅低 3 个百分点 商品房销售额 2.3 万亿, 同比增加 25%, 增幅比去年全年减少近 10 个百分点 分季度数字看,1 季度商品房销售面积和销售额增幅略高于去年 4 季度 以 25 个城市二手房屋交易数量计算,2017 年 3 月二手房屋交易数量同比减少 33.4%, 但环比大幅增加 95.6% 新房和二手房交易数量同比增幅下降 资料来源 : 国家统计局 wind REICO 数据库 非住宅销售增幅增加, 住宅销售增幅下降 资料来源 : 国家统计局 REICO 数据库 5

9 非住宅销售增幅较快增加, 住宅销售增幅下降 分物业类型看,1 季度非住宅销售增幅较快增加, 住宅销售增幅略降 其中, 房地产开发住宅销售面积 2.5 亿平方米, 销售额 1.9 万亿, 分别同比增加 17% 和 20%, 增幅分别比去年末减少 6 个和 16 个百分点 ; 办公楼销售面积增加 53%, 增幅比去年末增加 22 个百分点 ; 商业用房销售面积增幅为 35.6%, 增幅比去年末增加 9 个百分点 非住宅销售增幅大大高于住宅 企业资金来源增长回落, 融资成本上升 2017 年 1 季度, 项目贷款 按揭贷款 债券数量增长较大幅度下降融资成本上升 2017 年 1 季度, 房地产开发本年资金来源 3.6 万亿元, 同比增长 11.5%, 比去年同期和上季度增幅减少大约 3 个百分点 房地产开发资金来源 / 房地产开发投资的比值为 3.62, 略高于去年同期 无论从销售端还是企业端, 金融对房地产支持力度减小, 国内贷款和个人按揭贷款增幅均出现回落 其中, 国内贷款 0.69 万亿, 同比增加 10.7%, 增幅比上季度减少约 14 个百分点 ; 个人按揭贷款 0.6 万亿, 同比增加 18.6%, 增幅比上季度增幅减少 18 个百分点 仅定金和预收款同比增加 27%, 增幅高于上季度 1 季度, 房企债券发行 870 亿元, 同比减少 80% 2017 年 1 季度, 房企通过公开市场的融资额月均 335 亿元, 比上季度减少 242 亿元, 大约仅相当于 2016 年月均融资额的 30% 企业发债成本上升, 由去年 10 月份 3.7% 上升为今年 3 月份的 5.7%, 上升幅度大约为 30% 企业资金状况好转 资料来源 : 中国人民银行 REICO 数据库 6

10 债券发行收紧, 发行利率上升 资料来源 : 中国人民银行 REICO 数据库 地价涨幅回落 2017 年 1 季度, 综合地价环 比涨幅回落, 仅商业用地涨 幅增加 1 季度地价涨幅回落 资料来源 : 国土资源部 REICO 数据库 珠三角 长三角 环渤海地 区地价环比涨幅均低于上季 度 2017 年 1 季度, 全国主要城市综合地价涨幅为 1.41%, 低于上季度涨幅 0.16 个百分点 分类型看, 居住 工业地价涨幅下降, 商服用地价格涨幅上升 其中, 全国主要监测城市居住 工业地价环比增速分别为 2.06% 0.64%, 分别较上一季度减少 0.3 个和 0.13 个百分点 ; 商服用地价格涨幅为 1.15%, 比上季度涨幅增加 0.15 个百分点 各类型用地中, 自 2015 年 3 季度以来居住用地价格涨幅持续最高 分地区看,2017 年 1 季度珠三角 长三角和环渤海地区三个主要地区地价涨幅均低于上季度 7

11 2 70 大中城市住房价格涨幅增加 2017 年 1 季度,70 大中城市住房价格涨幅增加, 房价上涨城市数量再次增加至周期高位水平二手住房价格涨幅略高于新建住房价格涨幅 2017 年 1 季度,70 大中城市住房价格环比上涨城市数量在去年 4 季度小幅减少后再次快速增加,3 月份新建住房和二手住房价格环比上涨城市数量分别达到 62 个和 64 个, 比去年年底分别增加 16 个和 19 个城市, 上涨城市数量达到周期高位水平 1 季度, 二手住房价格涨幅略高于新建住房价格涨幅 其中,70 大中城市新建住房价格环比累计上涨 1.1%, 涨幅比上季度回落 0.4 个百分点 ; 二手住房价格环比累计上涨 1.25%, 涨幅比上季度增加 0.5 个百分点 分月度来看, 新建住房价格涨幅和二手住房价格涨幅均逐月增加 从价格同比变化来看,1 季度,70 大中城市新建住房价格同比上涨 7.1%, 二手住房价格同比上涨 3.9%, 涨幅均逐步增加 各户型住房价格涨幅均逐 月增加 2017 年 1 季度,90 平方米以下 平方米和 144 平方米以上新建商品住宅价格环比涨幅分别为 1.4% 1.2% 和 1.1%,90 平方米以下 平方米和 144 平方米以上二手住宅价格环比涨幅分别为 1.3% 1.2% 和 1.2% 逐月看, 各种户型的新建住房价格涨幅和二手住房价格涨幅均逐步增加 近年各月房价涨幅变化 资料来源 : 国家统计局 REICO 数据库 年起, 住房价格分析采用国家统计局新的房价统计数据, 以 70 大中城市中位数房价涨幅代表 70 城市平均房价涨幅 8

12 趋势分析 2017 年 1 季度, 房地产市场 超预期发展 经济增长好于预期 2017 年 1 季度房地产市场在去年 4 季度短暂回调后热度再次上升, 房地产投资意愿增加, 土地溢价率上升, 房屋销售增幅虽略有减少但仍保持较高增幅, 房价上涨城市数量快速增加至周期高位水平 分类型看, 住宅市场补库存特征明显, 但非住宅仍在去库存过程中 房地产市场总体呈现超预期发展, 与经济增长超预期发展相契合 1 季度, 经济延续了稳中向好的发展态势, 主要指标好于预期 1 季度 GDP 同比增长 6.9%, 比上年同期加快了 0.2 个百分点, 比上年 4 季度加快了 0.1 个百分点 ; 采购经理人指数 3 月份为 51.8%, 连续 6 个月超过 51%; 居民消费价格同比增长 1.4%, 扣除食品和能源之后的核心 CPI 上涨 2%, 居民消费价格呈现温和上涨的态势 ; 城镇人均可支配收入实际增长 6.3%, 增幅高于去年各季度水平 根据人民银行的调查,1 季度企业家宏观经济热度指数为 31.3%, 连续 4 个季度回升 ; 银行家宏观经济热度指数达到了 33%, 连续 5 个季度回升 1 季度经济增长好于预期 资料来源 : 国家统计局 REICO 数据库 通胀水平快速上升 2017 年 1 季度, 通胀水平较快上升 工业生产者出厂价格同比上涨 7.4%, 涨幅持续扩大了 5 个月, 今年 2 月份 7.8% 涨幅达到最高 1 季度 GDP 平减指数达到 4.6%, 比上季度增加了 3.4 个百分点, 是 2012 年以来的最高值 ;1 季度固定资产投资价格指数也达到 2012 年以来的最高值 4.5% 扣除价格因素影响后,1 季度房地产开发投资增速只有 4.4%, 低于去年各个季度水平 1 季度固定资本形成对 GDP 增长的贡献只有 18.6%, 是历史上最低水平, 其中房地产开发投资对 GDP 增长的贡献是 3.8% 9

13 1 季度通胀水平上升 资料来源 : 国家统计局 REICO 数据库 2017 年 1 季度, 居民购房意 愿创新高 2017 年 1 季度居民购房意愿创出历史新高 根据中国人民银行季度城镇储户调查问卷,2017 年 1 季度未来三个月打算买房的居民占比为 22.9%, 连续 4 个季度上升, 是 2003 年有调查以来的最高值 预计 下季度房价上涨 的居民占比为 27.2%, 连续 4 个季度增加, 是 2014 年下半年以来的最高值 1 季度居民购房意愿持续上升 资料来源 : 人民银行 REICO 数据库 当前影响房地产市场发展的因素主要包括 : 居民杠杆率增加 ; 融资环境持 续收紧 ; 热点地区房地产调控力度空前 2017 年 1 季度, 居民部门加 杠杆继续去年的发展态势 2016 年居民购房贷款额快速增加至近年最高水平, 新增居民户中长期贷款月均数额达到 4733 亿元, 比 2015 年以前月均 1800 亿元高出 1.5 倍, 新增居民户中长期贷款在新增贷款中的占比达到 45%, 比 2015 年以前的均值高出约 1 倍 2017 年 1 季度居民部门加杠杆延续了去年态势, 月均新增居民户中长期贷 10

14 款为 4867 亿元, 略高于去年月均值, 新增居民户中长期贷款在新增贷款中的 占比逐月增加至 3 月的 44% 1 季度居民户中长期贷款保持较高水平 资料来源 : 中国人民银行 REICO 数据库 融资环境持续收紧 2017 年 3 月末, 广义货币供应量 M2 为 160 万亿元, 同比增加 10.6%, 增幅继续小幅减小, 比去年同期增幅下降 3.8 个百分点, 为近年来低水平 M1 增幅也有所下降为 18.8%, 比去年同期增幅下降 3.2 个百分点 M1 增幅继续高于 M2 增幅 8 个百分点 从社会融资规模看,2017 年 1 季度新增社会融资 6.9 万亿元, 同比增加 5.2%, 增幅比去年同期大幅减少约 38 个百分点 其中, 新增人民币贷款负增长 3.5%, 企业债券融资负增长 112%, 委托贷款 信托贷款和股票融资虽然为正增长, 但增幅均大大低于去年同期 货币供应量变化 资料来源 : 人民银行 REICO 数据库 11

15 社会融资规模同比增长 (%) 社会融资规模 新增人民币贷款 新增委托贷款 新增信托贷款 企业债券融资 非金融企业境内股票融资 热点地区房地产调控力度空前需求调控和供给调控相结合 自 3 月 17 日北京市率先加强房地产市场调控以来, 不到月余时间先后 40 多个城市出台 100 多项房地产调控政策, 且多个城市不断加码调控措施 调控手段从限购 限贷 限价发展到认房又认贷 限离 限售等, 涉及区域不断扩大, 热点城市周围的三四线城市也大多出台相应措施, 抑制房地产市场投资投机性需求, 调控力度空前 这次调控的另外一个特点是供给调控和需求调控相结合, 积极主动引导市场预期 3 月底国土资源部发布 关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知, 明确指出 : 要强化住宅用地供应 五类 调控目标管理, 即显著增加 增加 持平 适当减少 减少直至暂停 ; 要求各地尽快编制住房发展规划和年度计划, 统筹安排中期 ( 五年 ) 和近三年的住房建设所需用地 保证住宅用地供应平稳有序, 对消化周期在 36 个月以上的, 应停止供地 ;36-18 个月的, 要减少供地 ;12-6 个月的, 要增加供地 ;6 个月以下的, 不仅要显著增加供地, 还要加快供地节奏 此外, 推进大都市疏解, 释放需求压力 4 月 1 日中央宣布设立雄安新区, 作为非首都功能的集中疏解地 ; 加快推进粤港澳大湾区城市群规划和上海大都 市圈建设 预计 2 季度房地产市场热度 下降 在融资环境收紧和大量房地产市场调控政策影响下, 预计 2 季度房地产市 场交易量减少, 房价涨幅回落, 市场热度下降 12

16 2014/ / / /1-3 REICO REPORT 区域版块 供给分析 一线和三四线城市土地购置面积增加, 三四线城市房屋新开工面积较快增加 一线和三四线城市土地购 置面积增加, 二线城市土地 购置面积负增长 2017 年 1 季度, 一线城市 二线城市和三四线城市房地产企业购置土地面积分别同比增加 25.0% 同比减少 1.4% 同比增加 7.7% 与上年同期相比, 一线城市土地购置面积增幅高位回落, 二线城市土地购置面积减幅收窄, 三四线城市土地购置面积由负转正 与去年全年相比, 一线和三四线城市土地购置面积增幅分别增加 24.2 个和 15.4 个百分点, 二线城市土地购置面积增幅减小 7.4 个百分点 2017 年 1 季度一线和三四线城市土地购置面积同比增加, 二线城市土地购置面 积同比负增长 同比增加 % 一线城市 二线城市 三四线城市 资料来源 : 国家统计局 REICO 数据库 三四线城市房屋新开工面积 较快增加 2017 年 1 季度, 一线城市 二线城市和三四线城市房地产开发企业房屋新开工面积分别同比减小 4.6% 增加 0.3% 增加 19.1%, 一线和二线城市房屋新开工面积增幅分别比去年同期减少 22.8 个和 45 个百分点, 三四线城市增幅比去年同期增加 10.3 个百分点 与上季度相比, 一线城市房屋新开工面积减幅增加 1.2 个百分点, 二线城市增幅减小 1.4 个百分点, 三四线城市增幅增加 0.6 个百分点 其中, 一线城市中北京房屋新开工面积同比减少 39.8%, 而上海 广州 深圳房屋新开工面积分别同比增加 3.4% 18.8% 31.7% 一线城市房屋新开工面积的负增长主要由北京拉动 13

17 2014/ / / / / / / /1-3 REICO REPORT 2017 年 1 季度三四线城市房屋新开工面积较快增加 同比增加 % 一线城市二线城市三四线城市 资料来源 : 国家统计局 REICO 数据库 各线城市房屋施工面积增幅均处于较低水平, 三四线城市房地产开发投资增速较快 各线城市房地产开发投资 增速均高于去年同期, 三四 线城市投资增速较快 2017 年 1 季度, 一线城市 二线城市 三四线城市房地产开发投资分别同比增长 6.5% 8.3% 10.5%, 增速分别比去年同期增加 1.5 个 1.7 个和 4.4 个百分点, 三四线城市投资增速增加幅度最大 与去年全年相比, 一线城市房地产开发投资增速下降 1.5 个百分点, 二线和三四线城市投资增速分别增加 0.3 个和 4.7 个百分点 从具体城市来看,1 季度,40 重点城市中有 12 个城市房地产开发投资负 增长, 分别是东北地区的沈阳 大连 哈尔滨, 西部地区的重庆 乌鲁木齐 银川, 一线和热点二线城市中的北京 厦门 宁波 无锡 合肥, 以及北海 2017 年 1 季度三四线城市房地产开发投资较快增长 同比增加 % 25 一线城市二线城市三四线城市 资料来源 : 国家统计局 REICO 数据库 14

18 2014/ / / /1-3 REICO REPORT 各线城市房屋施工面积同 比增幅均处于较低水平, 一 线城市增幅比去年全年增加 2017 年 1 季度, 一线城市 二线城市和三四线城市房屋施工面积分别同比增加 3.7% 2.0% 3.5%, 增幅均处于较低水平 与去年同期相比, 一 二 三四线城市房屋施工面积增幅分别减少 0.2 个 2.6 个和 3.1 个百分点 ; 与去年全年相比, 一线和三四线城市房屋施工面积增幅分别增加 1.6 个和 0.2 个百分点, 二线城市房屋施工面积增幅减少 1 个百分点 2017 年 1 季度各线城市房屋施工面积均处于较低水平 同比增加 % 一线城市 二线城市 三四线城市 资料来源 : 国家统计局 REICO 数据库 需求分析 三四线城市商品房销售面积较快增加, 一线城市销售面积负增长 三四线城市商品房销售面积较快增加, 一线城市商品房销售面积连续两个季度同比负增长 2017 年 1 季度, 一线城市 二线城市和三四线城市商品房销售面积分别同比减少 11.0% 同比增加 6.9% 同比增加 28.9%, 三四线城市销售面积较快增加 与去年同期相比, 一线和二线城市商品房销售面积增幅分别减少 41.2 个和 35.9 个百分点, 三四线城市销售面积增幅小幅增加 0.3 个百分点 与上季度相比, 一线城市商品房销售面积减幅增加 7.1 个百分点, 二线城市销售面积增幅减少 3.6 个百分点, 三四线城市销售面积增幅增加 11.5 个百分点 一线城市商品房销售面积连续两个季度同比负增长 从具体城市来看,1 季度,40 重点城市中有 10 个城市商品房销售面积同 比负增长, 分别是苏州 无锡 上海 南京 合肥 深圳 厦门 杭州 北京 石家庄, 均为一线和热点二线城市 15

19 2015/ / / / / / /1-3 REICO REPORT 2017 年 1 季度三四线城市商品房销售面积较快增加, 一线城市销售面积负增长 同比增加 % 一线城市二线城市三四线城市 资料来源 : 国家统计局 REICO 数据库 三四线城市二手房成交量较快增加, 一线城市成交量负增长 三四线城市二手房成交量较快增加, 一线城市二手房成交量自去年 11 月份以来持续负增长 2017 年 1 季度, 一 二 三四线城市 3 二手房成交量分别同比减少 47.9% 同比增加 1.4% 同比增加 67.5% 三四线城市二手房成交量较快增加, 增幅为 2015 年以来的历史高位 一线城市二手房成交量自去年 11 月份以来持续负增长 与上季度相比, 一线城市二手房成交量同比减幅增加 36.6 个百分点, 二线城市成交量同比增幅减小 38.3 个百分点, 三四线城市成交量同比增幅增加 0.3 个百分点 2017 年 1 季度三四线城市二手房成交量较快增加, 一线城市成交量负增长 同比增加二手房交易量变化 240% 一线城市 200% 二线城市 160% 三四线城市 120% 80% 40% 0% -40% -80% 资料来源 :WIND 数据库 REICO 数据库 3 一线代表城市为北京 深圳 ; 二线代表城市为杭州 南京 苏州 无锡 青岛 大连 厦门 佛山 郑州 南宁 ; 三四线代表城 市为扬州 金华 南昌 张家港 常熟 江门 16

20 2015/ / / / / / REICO REPORT 价格分析 珠三角 长三角 京津冀三大城市群地价较快上涨 1 季度, 居住用地价格环比涨幅超过 3% 的 20 个城市中, 有 13 个城市分布在珠三角 长三角 京津冀三大城市群 2017 年 1 季度,105 个监测城市居住用地价格环比涨幅超过 3% 的城市有 20 个, 主要集中在珠三角 ( 深圳 广州 中山 佛山 汕头 湛江 ) 长三角 ( 上海 苏州 嘉兴 ) 京津冀( 北京 天津 唐山 廊坊 ) 三大城市群 另外 7 个城市分别是东部沿海地区的厦门和青岛, 中部地区的太原 安阳 岳阳 株洲, 以及北海 一二三四线城市房价涨幅较去年底上升, 一线城市二手住宅价格涨幅最高, 三四线城市新建住宅价格涨幅最高 前 3 个月, 一 二 三四线城市房价均表现为环比累计上涨 ; 一线城市二手住宅价格涨幅最高, 三四线城市新建住宅价格涨幅最高 1-3 月各月份, 一 二线城市房价涨幅逐月增加, 三四线城市 3 月份价格涨幅增加 2017 年前 3 个月, 一线 二线和三四线城市房价均表现为环比累计上涨 其中, 新建住宅价格分别环比累计上涨 0.8% 0.8% 1.6%, 涨幅比去年同期分别减少 7.1 个 减小 1.6 个 增加 1.2 个百分点 ; 二手住宅价格分别环比累计上涨 3.0% 1.8% 1.2%, 涨幅分别减小 8.9 个 减少 0.4 个 增加 1.2 个百分点 一线和二线城市房价涨幅比去年同期回落, 三四线城市房价涨幅高于去年同期 1-3 月各月份, 一线城市新建住宅价格分别环比上涨 0.0% 0.1% 0.6%, 二手住宅价格分别环比上涨 0.5% 0.9% 1.6%; 二线城市新建住宅价格分别环比上涨 0.0% 0.2% 0.6%, 二手住宅价格分别环比上涨 0.3% 0.5% 1.0%; 三四线城市新建住宅价格分别环比上涨 0.4% 0.4% 0.8%, 二手住宅价格分别环比上涨 0.4% 0.3% 0.5% 一线和二线城市房价涨幅逐月增加, 三四线城市 3 月份价格涨幅增加 各线城市房价涨幅均比去年底上升 2017 年 1-3 月份一 二 三四线城市房价持续上涨, 涨幅较去年底上升 环比指数 一线城市二线城市三四线城市 新建住宅 环比指数 一线城市二线城市三四线城市 二手住宅 资料来源 : 国家统计局 REICO 数据库 17

21 前 3 个月,70 个大中城市中, 80% 以上城市新建住宅和二 手住宅价格环比累计上涨 2017 年前 3 个月,70 个大中城市中, 有 57 个城市新建住宅价格环比累计上涨,4 个城市房价环比累计涨幅为 0,9 个城市房价环比累计下降 新建住宅价格涨幅最高的 10 个城市分别是 : 三亚 (5.4%) 广州 (4.0%) 赣州(3.9%) 重庆 (3.4%) 九江(3.2%) 韶关(3.2%) 扬州(3.1%) 西安(2.5%) 宜昌 (2.5%) 长沙(2.3%), 以三四线城市为主 ; 房价下降的 9 个城市分别是 : 深圳 成都 福州 武汉 南京 无锡 郑州 银川 合肥, 除银川外, 其余均为一线和热点二线城市 70 个大中城市中, 有 61 个城市二手住宅价格环比累计上涨,2 个城市房价环比累计涨幅为 0,7 个城市房价环比累计下降 二手住宅价格环比累计上涨, 涨幅最高的 10 个城市分别是 : 广州 (7.8%) 厦门 (7.2%) 北京 (4.4%) 长沙 (3.8%) 福州(3.3%) 青岛(3.1%) 唐山 (3.0%) 三亚 (2.8%) 泉州(2.6%) 惠州(2.6%), 涨幅最高的前 6 个城市均为一二线城市 ; 房价下降的 7 个城市分别是 : 合肥 深圳 银川 南京 大理 桂林 锦州, 其中 4 个城市是三四线城市 2017 年 1 季度,70 个大中城市中, 有 67 个城市新建住宅价格同比上涨, 只有锦州 南充 牡丹江 3 个城市新建住宅价格同比下降 ; 有 60 个城市二手住宅价格同比上涨,10 个城市二手住宅价格同比下降, 分别是 : 锦州 南充 桂林 呼和浩特 西宁 包头 丹东 大理 西安 银川 新建住宅价格同比涨幅最大的 10 个城市分别是 : 合肥 (39.7%) 厦门 (35.6%) 无锡(33.3%) 南京 (31.5%) 郑州(26.3%) 杭州(25.2%) 惠州 (24.2%) 福州(23.4%) 广州 (23.3%) 天津 (22.1%), 除惠州外, 其余均为一线和热点二线城市 二手住宅价格同比涨幅最大的 10 个城市分别是 : 合肥 (36.1%) 厦门(31.8%) 北京 (31.3%) 南京(29.4%) 广州(27.4%) 郑州 (26.9%) 天津(22.9%) 上海 (22.4%) 武汉(22.0%) 杭州(20.8%), 均为一线和热点二线城市 18

22 广 州 厦 门 北 京 长 沙 福 州 青 岛 唐 山 三 亚 泉 州 惠 州 韶 关 无 锡 扬 州 天 津 成 都 重 庆 安 庆 赣 州 武 汉 南 宁 杭 州 郑 州 太 原 湛 江 蚌 埠 秦皇岛 海 口 九 江 济 南 宜 昌 济 宁 西 安 南 昌 遵 义 襄 樊 石家庄 长 春 贵 阳 烟 台 岳 阳 昆 明 包 头 金 华 徐 州 北 海 大 连 泸 州 沈 阳 乌鲁木齐 宁 波 吉 林 哈尔滨 南 充 丹 东 洛 阳 温 州 上 海 常 德 牡丹江 西 宁 兰 州 呼和浩特 平顶山 锦 州 桂 林 大 理 南 京 银 川 深 圳 合 肥 三 亚 广 州 赣 州 重 庆 九 江 韶 关 扬 州 西 安 宜 昌 长 沙 乌鲁木齐 岳 阳 贵 阳 南 宁 安 庆 金 华 常 德 沈 阳 洛 阳 南 昌 泉 州 北 海 惠 州 徐 州 桂 林 湛 江 厦 门 烟 台 昆 明 唐 山 长 春 海 口 济 宁 哈尔滨 太 原 蚌 埠 秦皇岛 兰 州 襄 樊 石家庄 青 岛 大 连 吉 林 牡丹江 遵 义 西 宁 宁 波 包 头 平顶山 温 州 济 南 丹 东 北 京 泸 州 呼和浩特 大 理 天 津 上 海 杭 州 南 充 锦 州 合 肥 银 川 郑 州 无 锡 南 京 武 汉 福 州 成 都 深 圳 REICO REPORT 2017 年前 3 个月 70 大中城市中新建住宅和二手住宅价格环比累计下降的城市数分别为 9 个和 7 个 环比指数 新建住宅 环比指数二手住宅

23 合 肥 厦 门 北 京 南 京 广 州 郑 州 天 津 上 海 武 汉 杭 州 无 锡 石家庄 福 州 济 南 惠 州 长 沙 南 昌 青 岛 海 口 九 江 深 圳 安 庆 泉 州 宁 波 扬 州 蚌 埠 南 宁 成 都 唐 山 徐 州 太 原 重 庆 金 华 赣 州 湛 江 宜 昌 三 亚 洛 阳 烟 台 岳 阳 遵 义 乌鲁木齐 泸 州 温 州 秦皇岛 常 德 韶 关 贵 阳 北 海 吉 林 大 连 济 宁 长 春 昆 明 襄 樊 沈 阳 兰 州 哈尔滨 平顶山 牡丹江 银 川 西 安 大 理 丹 东 包 头 西 宁 呼和浩特 桂 林 南 充 锦 州 合 肥 厦 门 无 锡 南 京 郑 州 杭 州 惠 州 福 州 广 州 天 津 北 京 武 汉 上 海 长 沙 济 南 石家庄 海 口 南 昌 深 圳 青 岛 九 江 扬 州 宁 波 南 宁 蚌 埠 泉 州 徐 州 湛 江 韶 关 西 安 安 庆 重 庆 三 亚 赣 州 金 华 唐 山 宜 昌 岳 阳 烟 台 贵 阳 洛 阳 昆 明 北 海 成 都 温 州 长 春 桂 林 沈 阳 常 德 平顶山 泸 州 秦皇岛 兰 州 襄 樊 大 连 太 原 大 理 吉 林 乌鲁木齐 哈尔滨 西 宁 济 宁 银 川 遵 义 呼和浩特 包 头 丹 东 牡丹江 南 充 锦 州 REICO REPORT 2017 年 1 季度 70 大中城市中新建住宅和二手住宅价格同比下降的城市数分别为 3 个和 10 个 同比指数新建住宅 同比指数二手住宅 资料来源 : 国家统计局 REICO 数据库 20

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25 趋势分析 1 季度房地产市场建设和销 售指标的上升主要由三四线 城市拉动 今年 1 季度一 二 三四线城市房价涨幅均高于去年底, 但市场部分先行指标已呈现出明显的区域分化, 表现为 : 第一, 从房屋交易量来看, 一线城市连续 2 个季度负增长, 二线城市增幅处于低位且比上季度减小, 而三四线城市较快增加, 增幅为近年来的较高水平 2017 年 1 季度, 一线城市商品房销售面积和二手房交易量分别同比减少 11% 和 47.9%, 减幅分别比上季度增加 7.1 个和 36.6 个百分点, 已连续 2 个季度负增长 ; 二线城市商品房销售面积和二手房交易量分别同比增加 6.9% 和 1.4%, 增幅分别比上季度减小 3.6 个和 38.3 个百分点 ; 三四线城市商品房销售面积和二手房交易量分别同比增加 28.9% 和 67.5%, 增幅分别比上季度增加 11.5 个和 0.3 个百分点 第二, 从房屋新开工面积来看, 一线城市负增长且减幅增加, 二线城市接近零增长且增幅减小, 三四线城市较快增加且增幅增加 2017 年 1 季度, 一线 二线 三四线城市房屋新开工面积分别同比减少 4.6% 同比增加 0.3% 同比增加 19.1%, 与上季度相比, 一线城市房屋新开工面积减幅增加 1.2 个百分点, 二线城市增幅减小 1.4 个百分点, 三四线城市增幅增加 0.6 个百分点 第三, 从土地购置面积来看, 一线和三四线城市土地购置面积增加, 二线城市土地购置面积负增长 2017 年 1 季度, 一线城市 二线城市和三四线城市房地产企业购置土地面积分别同比增加 25.0% 同比减少 1.4% 同比增加 7.7% 与上年同期相比, 一线城市土地购置面积增幅高位回落, 二线城市土地购置面积减幅收窄, 三四线城市土地购置面积由负转正 可见, 今年 1 季度房地产市场建设和销售指标的上升主要由三四线城市拉动 这在房地产开发投资增速上也有体现 2017 年 1 季度, 一线 二线 三四线城市房地产开发投资分别同比增长 6.5% 8.3% 10.5%, 三四线城市投资增速相对最快 2017 年 1 季度一 二 三四线城市房地产市场先行指标的同比变化商品房销售面积二手房成交量房屋新开工面积土地购置面积一线城市 -11.0% -47.9% -4.6% 25.0% 二线城市 6.9% 1.4% 0.3% -1.4% 三四线城市 28.9% 67.5% 19.1% 7.7% 资料来源 : 国家统计局 REICO 数据库 热点一二线城市调控政策升 级, 部分三四线城市被纳入 调控范围 2017 年 3 月份以来, 有包括北京 广州 南京 厦门 杭州 天津 福州 成都 重庆 济南 青岛 三亚 石家庄 长沙 长春 西安 南昌 常州 淮安 南通 嘉兴 张家口 滁州 赣州 保定 中山 东莞 珠海 揭阳 惠州 海口 涿州 廊坊 沧州 霸州 镇江 任丘 句容 嘉善 连江等 40 多个城市出台房地产调控政策, 包括热点一二线城市在去年 9 30 政策基 22

26 础上的调控再升级, 以及调控政策向部分三四线城市的蔓延, 调控内容涉及限 购 限贷 限价 限售等多个方面 本轮房地产调控政策密集度和力度空前, 这将对热点城市房价的过快上涨形成抑制 预计 2 季度热点城市房价稳 中有降, 三四线城市房价涨 幅回落 1 季度, 一线城市房屋交易量和新开工面积已连续两个季度负增长, 二线城市房屋交易量和新开工面积同比增幅也持续减小, 意味着一二线城市房地产市场自身已有下行调整的内在需求 随着热点城市房地产调控政策的显现, 预计 2 季度各线城市房地产市场景气下降, 热点城市房价稳中有降, 三四线城市房价涨幅回落 23

27 政策版块 宏观政策环境 : 贯彻稳中求进工作总基调, 保持战略定力 2017 年政府工作总体部署 2017 年政府工作报告的总体要求 2017 年经济社会发展的主要预期目标 在以习近平同志为核心的党中央领导下, 高举中国特色社会主义伟大旗帜, 全面贯彻党的十八大和十八届三中 四中 五中 六中全会精神, 以邓小平理论 三个代表 重要思想 科学发展观为指导, 深入贯彻习近平总书记系列重要讲话精神和治国理政新理念新思想新战略, 统筹推进 五位一体 总体布局和协调推进 四个全面 战略布局, 坚持稳中求进工作总基调, 牢固树立和贯彻落实新发展理念, 适应把握引领经济发展新常态, 坚持以提高发展质量和效益为中心, 坚持宏观政策要稳 产业政策要准 微观政策要活 改革政策要实 社会政策要托底的政策思路, 坚持以推进供给侧结构性改革为主线, 适度扩大总需求, 加强预期引导, 深化创新驱动, 全面做好稳增长 促改革 调结构 惠民生 防风险各项工作, 保持经济平稳健康发展和社会和谐稳定, 以优异成绩迎接党的十九大胜利召开 国内生产总值增长 6.5% 左右, 在实际工作中争取更好结果 ; 居民消费价格涨幅 3% 左右 ; 城镇新增就业 1100 万人以上, 城镇登记失业率 4.5% 以内 ; 进出口回稳向好, 国际收支基本平衡 ; 居民收入和经济增长基本同步 ; 单位国内生产总值能耗下降 3.4% 以上, 主要污染物排放量继续下降 继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策, 在区间调控基础上加强定向调控 相机调控, 确保经济运行在合理区间 财政政策要更加积极有效 今年赤字率拟按 3% 安排, 财政赤字 2.38 万亿元, 比去年增加 2000 亿元 其中, 中央财政赤字 1.55 万亿元, 地方财政赤字 8300 亿元 安排地方专项债 券 8000 亿元, 继续发行地方政府置换债券 今年赤字率保持不变, 主要是为了进一步减税降费, 全年再减少企业税负 3500 亿元左右 涉企收费约 2000 亿元, 一定要让市场主体有切身感受 财政预算安排要突出重点 有保有压, 加大力度补短板 惠民生 对地方一般性转移支付规模增长 9.5%, 重点增加均衡性转移支付和困难地区财力补助 压缩非重点支出, 减少对绩效不高项目的预算安排 各级政府要坚持过紧日子, 中央部门要带头, 一律按不低于 5% 的幅度压减一般性支出, 决不允许增加 三公 经费, 挤出更多资金用于减税降费, 坚守节用裕民的正道 继续推进财税体制改革 落实和完善全面推开营改增试点政策 简化增值税税率结构, 今年由四档税率简并至三档, 营造简洁透明 更加公平的税收环境, 进一步减轻企业税收负担 推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革, 加快制定收入划分总体方案, 健全地方税体系, 规范地方政府举债行为 深入推进政府预决算公开, 倒逼沉淀资金盘活, 提高资金使用效率, 每一笔钱都要花在明处 用出实效 24

28 货币政策要保持稳健中性 今年广义货币 M2 和社会融资规模余额预期增长均为 12% 左右 要综合运用货币政策工具, 维护流动性基本稳定, 合理引导市场利率水平, 疏通传导机制, 促进金融资源更多流向实体经济, 特别是支持 三农 和小微企业 坚持汇率市场化改革方向, 保持人民币在全球货币体系中的稳定地位 抓好金融体制改革 促进金融机构突出主业 下沉重心, 增强服务实体经济能力, 防止脱实向虚 鼓励大中型商业银行设立普惠金融事业部, 国有大型银行要率先做到, 实行差别化考核评价办法和支持政策, 有效缓解中小微企业融资难 融资贵问题 发挥好政策性开发性金融作用, 强化农村信用社服务 三农 功能 深化多层次资本市场改革, 完善主板市场基础性制度, 积极发展创业板 新三板, 规范发展区域性股权市场 拓宽保险资金支持实体经济渠道 大力发展绿色金融 当前系统性风险总体可控, 但对不良资产 债券违约 影子银行 互联网金融等累积风险要高度警惕 稳妥推进金融监管体制改革, 有序化解处置突出风险点, 整顿规范金融秩序, 筑牢金融风险 防火墙 我国经济基本面好, 商业银行资本充足率 拨备覆盖率比较高, 可动用的工具和手段多 对守住不发生系统性金融风险的底线, 我们有信心和底气 有能力和办法 货币政策 : 利率走廊整体上移, 货币政策趋严 央行上调 OMO SLF MLF 利率 在国内推进非金融企业 去杠杆 针对金融行业 防风险 和国外应对美联储加息的 稳汇率 等多重目标下, 央行构建新型货币政策框架, 上调 OMO SLF MLF 利率 公开市场 (OMO) 和常备借贷便利 (SLF) 是管理短期流动性的两大类货币政策工具 (1) 在公开市场操作方面, 本季度货币净投放 -10,250 亿元, 自 2016 年以来首次出现季度净回笼, 是创 2004 年以来的单季最低值, 与之一致的是, 投放货币的逆回购利率自 2016 年恒定的 2.25% 上升自本季度末的 2.45%, 逆回购到期量自 2016 年年底的 8,450 亿元降低至本季度末的 2,900 亿元 (2) SLF 可满足金融机构临时性流动性需求, 本季度末 SLF 余额为 亿元, 较 2016 年底的 1,290 亿元有所降低,SLF 利率 (1 个月 ) 也上调 0.2% 至 3.8% 央行会通过中期借贷便利 (MLF) 等政策工具提供中期基础货币,MLF 以招标形式开展 采取质押方式发放, 能引导资金流向符合国家政策导向的实体部门, 其利率低于央行对金融机构贷款利率, 有利于降低社会融资成本 自 2014 年 9 月推出后,MLF 余额由初期的 6,445 亿元持续提高至本季度末的 40,643 亿元, 不过,MLF 余额的环比增速在本季度开始放缓, 与此同时, 相比于 2016 年年底,MLF 利率 (6 个月 ) 和 MLF 利率 (1 年 ) 都上升了 0.2%, 分别从 2.85% 和 3.00% 上升至 3.05% 和 3.2% 此外, 在旨在发展重点领域 薄弱环节和社会事业的抵押补充贷款 (PSL) 方面,PSL 余额季度环比增速为 7.95%, 较 2016 年平均 17.7% 的增速有所放缓 4 4 PSL 利率未更新 央行本季度未调整准备金率 ( 上次调整时间 :2016 年 2 月下调 ) 和存贷款基础利率 ( 上次调整时间 :2015 年 10 月下调 ) 25

29 利率中枢的抬升降低了货币 供应量的增速, 新的货币政策 框架体系正在成形 本季度 M2 和 M1 的同比增速分别为 10.6% 和 18.8%, 较 2016 年年底分别回落了 0.5% 和 2.6%,M2 增速低于政府预期目标 (12%), 衡量货币活期化的指标 M1 与 M2 的增速剪刀差为 8.2%, 回落了 1.9% 央行的货币政策框架正由盯住货币供应量的数量型非市场管控和盯住存贷款利率的价格型非市场引导, 转为基于公开市场利率 SLF 利率和 MLF 利率等的价格型市场化引导 由于国内还存在金融市场分割等问题, 公开市场利率等的调整不会完全传导为存贷款利率的变化, 相对于同等幅度的准备金或基准利率的调整而言, 本季度的调整对社会融资需求量的影响效力较小 监管政策 : 防范房地产领域风险 银监会加强针对房地产市场的直接金融监管严格房地产企业股市再融资 债券融资审批, 加强对流入房地产市场的银行理财产品和房地产私募基金的监管 为贯彻中央关于加强金融监管的精神, 银监会从 3 月 29 日开始, 在两周内连发 7 个监管文件 在银监会 4 月 10 日发布的 关于银行业风险防控工作的指导意见 中, 有 3 点直接涉及房地产市场的要求 :(1) 分类实施房地产信贷调控 认真落实中央经济工作会议精神, 明确住房居住属性 坚持分类调控 因城施策, 严厉打击 首付贷 等行为, 切实抑制热点城市房地产泡沫, 建立促进房地产健康发展的长效机制 (2) 强化房地产风险管控 银行业金融机构要建立全口径房地产风险监测机制 将房地产企业贷款 个人按揭贷款 以房地产为抵押的贷款 房地产企业债券, 以及其他形式的房地产融资纳入监测范围, 定期开展房地产压力测试 加强房地产业务合规性管理, 严禁资金违规流入房地产领域 各级监管机构要重点关注房地产融资占比高 贷款质量波动大的银行业金融机构, 以及房地产信托业务增量较大 占比较高的信托公司 (3) 加强房地产押品管理 银行业金融机构要完善押品准入管理机制, 建立健全房地产押品动态监测机制, 及时发布内部预警信息, 采取有效应对措施 此外, 关于切实弥补监管短板提升监管效能的通知 (4 月 10 日 ) 关于集中开展银行业市场乱象整治工作的通知 (4 月 7 日 ) 关于银行业风险防控工作的指导意见 (4 月 7 日 ) 等文件也对房地产市场的金融风险进行了更严格管理 在当前多部门监管发力的局势下, 不仅货币面收紧, 在信贷面上, 金融机构向房地产领域投放资金的渠道也受到遏制, 国有银行和股份制银行已开始回撤委外资金, 较大地冲击了债券市场, 未来城市商业银行也可能出现大规模委外回撤, 此外, 房地产企业常用的明股实债 产品嵌套等信托产品所面临的风险上升, 可能逐步被规范化, 因此, 房地产企业将面临较高的流动性风险 26

30 房地产政策 : 因城施策, 分类调控 2017 年政府工作报告中涉及房地产市场的四点论述住建部国土部要求根据库存消化周期调整供地加快在建商品住房项目建设进度针对房价过快增长和杠杆率提升, 多地进行房地产调控多部门通力合作, 形成政策组合拳 (1) 因城施策去库存 目前三四线城市房地产库存仍然较多, 要支持居民自住和进城人员购房需求 (2) 房子是用来住的 坚持住房的居住属性, 落实地方政府主体责任, 加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制, 以市场为主满足多层次需求, 以政府为主提供基本保障 (3) 加强房地产市场分类调控 房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地, 规范开发 销售 中介等行为 (4) 加强棚户区改造 目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区, 要持续进行改造 今年再完成棚户区住房改造 600 万套, 继续发展公租房, 因地制宜提高货币化安置比例, 加强配套设施建设和公共服务, 让更多住房困难家庭告别棚户区, 让广大人民群众在住有所居中创造新生活 2017 年 4 月 6 日, 住建部 国土部联合发布 关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知, 各地要根据商品住房库存消化周期, 适时调整住宅用地供应规模 结构和时序, 对消化周期在 36 个月以上的, 应停止供地 ;36-18 个月的, 要减少供地 ;12-6 个月的, 要增加供地 ;6 个月以下的, 不仅要显著增加供地, 还要加快供地节奏 省级国土资源主管部门要按照 五类 ( 显著增加 增加 持平 适当减少 减少直至暂停 ) 调控目标, 加强对本地区市县住宅用地年度供应计划编制和实施工作的监督指导 还要结合本地实际和出让土地的具体情况, 灵活确定竞价方式, 包括 限房价 竞地价 限地价 竞房价 超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等, 坚决防止出现区域性总价 土地或楼面单价新高等情况 对于住房供求矛盾突出 房价上涨压力大的城市, 要建立商品住房建设项目行政审批快速通道, 提高办事效率, 严格落实开竣工申报制度 ; 加强商品住房项目预售管理 住房供求矛盾突出 房价上涨压力大的城市, 对具备预售条件拖延上市 变相捂盘的项目, 要严肃查处 ; 增加租赁住房有效供应 在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市, 开展集体建设用地上建设租赁住房试点 鼓励个人依法出租自有住房, 盘活存量住房资源 在 2016 年针对 20 余个城市的 9 30 调控政策实施后, 短期内这些城市的成交量和价格增幅趋缓, 原本投资于一线城市的资金外溢到周边二线城市, 带动周边城市成交量和价格在春节后快速上涨, 在此基本面下, 一线城市房价又出现一番上涨, 此外, 近两年内, 因购房贷款增加和提前消费意识的兴起, 居民部门杠杆率提升了约 50% 3 月 8 日, 住建部部长接受媒体采访时表示, 中国房地产市场长期健康发展的趋势不会变, 目前政府也储备了一些调控政策, 今后, 在基础性制度长效机制出台以后, 对房地产会起到一个保障作用 为保障房地产市场平稳较快发展,2017 年以来各地政府发布了一系列房地产市场调控文件 在本轮调控中, 多部门通力合作, 形成政策组合拳 以往各城市调控政策多由市政府发布, 责成各部门落实, 而此论调控的许多文件都是由各市相关部门直接制定并联合发布的, 常见的发文单位包括市建设委 市房管局 市国土资源局 市公安局 市民政局 市地税局 市人力资源和社会保障局等, 负责限购 限贷政策的执行, 人行市分行营管部和银监局会等通过市场利率定价自律机制制定差别化住房信贷政策, 住房公积金管理中心负责落实具体的限贷政策 27

31 43 城累计发布 69 个调控文件, 仅 3 城放松调控 30 城开启或升级 限购 政策 26 城开启或升级 限贷 政策 本季度主要的房地产调控政策出现在 3 月份 截止 2017 年 4 月 26 日,2017 年以来总共有 18 个省的 43 个城市进行了较大幅度的房地产调控, 累计发布 69 个较具效力的调控文件, 平均各城市出台文件 1.6 个, 其中, 北京出台文件数最多, 为 9 个, 济南发布了 3 个文件 除鄂尔多斯 重庆和贵阳的房地产调控是放松的, 处于积极去库存的阶段, 其他城市均加强了管控力度 30 个城市新采取或升级了 限购, 平均来说, 本市户籍家庭限购 2 套, 非本市户籍家庭限购 1 套, 非本市户籍居民需要在 30 个月内连续纳税 23 个月后方可获得购房指标 在南昌 成都 赣州的部分区县, 即使本地户籍家庭也被限购 1 套, 中山 保定的本地户籍家庭限购 3 套 京津冀地区的 8 个城市发布了限购新规, 珠三角发布限购新规的城市有 5 个, 相比而言, 长三角发布限购新规的城市只有 2 个 一般来说, 加强限购的城市的房地产行业基本面是向好的, 从上述区域间差别可以看出, 在新规发布之前, 京津冀的基本面较好, 珠三角其次, 长三角的基本面则有走弱的趋势, 限购新规的发布有利于平衡区域间差异 26 个城市新采取或升级了 限贷, 即实施差别化信贷政策, 其中, 同时实施 认房 和 认贷 的城市有 14 个, 只实施 认房 的城市有 12 个 首付比例是衡量限贷政策严格程度的指标, 平均来说, 无贷款居民购买首套住房的首付比例为 31%, 部分城市的该指标可低至 20%, 有贷款居民购买首套住房的首付比例更高, 为 38%, 无贷款居民购买二套住房的首付比例是是 45%, 有贷款居民购买二套住房将面临最高的首付比例, 为 48%, 部分城市该指标高至 70% 首付比例较低的城市是鄂尔多斯 贵阳 西安 宁波 南通等, 首付比例较高的是广州 天津 北京 济南 张家口等 14 城开创性采用 限售 政策在这一轮调控中, 珠海 惠州 青岛 长乐 西安 常州 济南 海口 福州 厦门 琼海 三亚 广州等 14 个城市开创性地使用 限售 的调控方案, 规定居民或企事业单位新购买的的商品住房在限售期内不许上市交易,14 城的平均限售期为 2.2 年 采取 限售 政策的城市大多地处广东 福建和山东的沿海地区, 这些城市与国际市场联系紧密, 能调动庞大的海外资金, 因此传统的 限贷 政策效力不强, 需要升级为 限售 政策, 从而有效遏制投机性购房需求, 但兴一利而多一弊, 限售 带来的商品住宅的供给减少可能会推升房价 因此, 限贷 政策适用于住房投机性需求较高且刚需较低的城市, 而对于刚需较高的城市, 则应积极创新 限购 政策以在长期内化解刚需 预测 紧货币 趋势将会延续, 推升房企融资成本 ; 房地产调 控政策基调不变 政策评价及预判 在去杠杆 防风险 稳汇率的大背景下, 叠加 1 季度 GDP 投资数据超预期等因素, 预测紧货币趋势将会延续 由于公开市场利率等货币调控工具传导到实体部门的效力较低, 因此, 房地产市场上企业和居民的资金可得性不会出现大幅下降 相对而言, 金融市场对公开市场利率调整的反应较为敏感, 拆借回购利率和债券收益率在短期内可能维持上行趋势, 间接提高房地产企业的融资成本 在此大背景下, 房地产企业通过证监会股权和债券融资审批的难度较大 预计各地将继续坚持 房子是用来住的 不是用来炒的 这一定位, 加强和改进住房及用地供应管理, 改善住房供求关系, 稳定市场预期, 房地产市场调控基调不变 28

32 地方出台房地产调控政策汇总 29

33 城市 政策编号 政策出台日期 信息来源 放松或加强 北京 /4/21 关于房地产开发企业房地产经纪机构履行反洗钱义务的通知 加强 北京 /4/18 关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知 加强 北京 /4/19 关于进一步加强产业项目管理的通知 加强 北京 /4/14 关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知 加强 北京 /4/3 关于加强国有土地上住宅平房销售管理的通知 加强 北京 /3/26 关于进一步加强商业 办公类项目管理的公告 加强 北京 /3/24 关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知 加强 北京 /3/22 关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告人所得税政策加强 北京 /3/17 关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知 加强 北京 /9/30 关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施 加强 天津 /4/17 关于进一步整顿规范我市房地产市场秩序的通知 加强 天津 /3/31 关于完善差别化住房信贷政策的通知 加强 天津 /3/31 关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见 ; 加强 石家庄 /3/17 关于加强房地产市场调控的意见 加强 唐山 /4/14 关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见 加强 保定 /3/18 关于加强房地产市场调控的意见 加强 张家口 /3/7 关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见( 试行 ) 的补充意见 加强 沧州 /3/23 关于强化房地产市场调控的通知 加强 廊坊 /3/21 关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知 加强 涿州 /3/1 关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见 加强 霸州 /4/4 关于进一步加强房地产市场调控的实施意见 加强 任丘 /4/5 关于进一步加强房地产市场调控的通知 加强 鄂尔多斯 /3/21 关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见 放松 长春 /3/29 关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知 加强 南京 /3/16 关于调整南京市部分区域差别化住房信贷政策 加强 南京 /3/15 关于进一步调整我市住房限购政策的通知 加强 常州 /4/8 关于加强全市房地产市场调控工作的意见 加强 南通 /3/29 住房公积金贷款调整 加强 镇江 /3/24 关于进一步促进房地产市场健康平稳发展的通知 加强 淮安 /1/24 关于促进我市房地产市场平稳发展的紧急通知 加强 杭州 /3/28 关于进一步完善住房限购及销售监管措施的通知 加强 杭州 /3/2 关于进一步调整住房限购措施的通知 加强 宁波 /4/23 关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知 加强 滁州 /3/9 关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知 加强 福州 /3/28 关于进一步加强房地产市场调控的通知 加强 厦门 /3/28 关于进一步强化房地产市场调控管理的通知 加强 厦门 /3/24 关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知 加强 长乐 /4/1 关于进一步加强房地产市场调控的通知 加强 赣州 /3/15 关于执行 关于进一步加强房地产市场调控工作的通知 有关事项的通知 加强 赣州 /3/14 关于进一步加强房地产市场调控工作的通知 加强 南昌 /3/8 关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知 加强 济南 /4/20 落实 济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平加强 济南 /4/19 关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知 加强 济南 /1/17 关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知 加强 青岛 /3/15 关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知 加强 长沙 /3/18 关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知 加强 广州 /3/30 关于进一步加强房地产市场调控的通知 加强 广州 /3/17 关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知 加强 珠海 /4/8 关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知 加强 佛山 /3/24 关于进一步完善我市新建商品住房限购政策的通知 加强 惠州 /4/8 关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知 加强 东莞 /3/21 关于进一步规范我市房地产市场发展的通知 加强 中山 /3/26 关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知 加强 揭阳 /1/4 关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见 加强 海口 /4/14 关于限制购买多套商品住宅的通知 加强 三亚 /4/14 关于限制购买多套商品住宅的通知 加强 三亚 /3/9 关于进一步加强房地产市场调控工作的通知 加强 琼海 /4/24 关于加强房地产市场调控的通知 加强 重庆 /4/14 关于促进全市商业商务房地产市场平稳健康发展的意见 放松 重庆 /1/17 关于进一步加强房地产用地管理工作的通知 加强 重庆 /1/13 关于修订 重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法 和加强 成都 /4/12 关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知 加强 成都 /3/23 关于完善我市住房限购政策的通知 加强 贵阳 /1/16 关于推进供给侧结构性改革促进房地产业平稳健康发展的若干措施( 试行 ) 放松 西安 /4/18 关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见 加强 30

34 附录 : 房地产市场一二三四线城市的划分方法及结果 随着房地产市场的逐步发展和成熟, 其区域间差异表现得越来越明显 这使得从区域层面进行房地产市场运行状况的分析日益重要 业界通常用一二三线城市作为区域房地产市场的划分标准 但由于选取指标和划分方法的不同, 目前对一二三线城市尚缺乏统一的认定结果 本报告基于房地产经济学的基本理论, 选取最具代表性指标, 采用聚类分析方法, 对 40 重点城市进行一二三线城市的划分 房地产经济学的基本理论告诉我们, 城市规模 经济发展水平 居民收入水平 城市发展空间以及人口流入量 ( 反映城市对外来人口的吸引力 ), 是决定城市房地产市场发展的最重要的五个方面 这里, 分别以 年各年度的总人口 人均 GDP 人均可支配收入 城市建设用地面积以及 2010 年迁移人口作为各方面的度量指标 ; 然后对上述五个指标分别进行聚类分析, 得出从不同方面进行的 40 重点城市一二三线城市的分类结果 ; 最后, 采用简单平均法, 得出本研究对 40 重点城市进行一二三线城市划分的最终结果 由于本研究构建的指标体系并不复杂, 而且事先给定将一二三线城市划分为三类, 因此, 适合采用 K- 均值聚类方法进行分析 K- 均值聚类分析的基本思想是 : 开始先按照一定方法选取一批凝聚点 ( 聚心 ), 然后让样本向最近的凝聚点凝聚, 形成初始分类, 之后再按照最近距离原则修改不合理的分类, 直到合理为止 其采用的算法是最小化与类均值间距离平方和的标准迭代算法 研究最终得出的一二三线城市划分结果如表 1 所示 表 1 40 重点城市一二三线城市的划分结果 区域划分 隶属城市 一线城市 二线城市 三线城市 北京 上海 深圳 广州南京 杭州 宁波 重庆 温州 天津 武汉 成都 苏州 无锡 厦门 福州 济南 青岛 沈阳 大连 长沙 西安 昆明 郑州 合肥 石家庄 长春 哈尔滨 呼和浩特 南宁太原 南昌 北海 海口 三亚 贵阳 兰州 西宁 银川 乌鲁木齐 31