廊坊市

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琬易
5 years ago
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1 廊坊市 2017 年地价状况分析报告国际经济情况 :2017 年以来, 世界经济进入相对强势复苏轨道, 周期性因素和内生增长动力增强, 金融环境改善, 市场需求复苏, 支撑了主要经济体的经济提速增长从世界格局来看 : 美国经济开局不利, 一季度 GDP 增长率只有 1.4%, 但从二季度开始增速明显回升, 消费支出增长 3.3%, 仍是美国经济的主要增长引擎, 三季度尽管受飓风等非经济因素影响,GDP 增速仍达到 3.0%, 好于市场预期, 预计飓风灾后重建将有助于稳定四季度经济增长欧元区受益于全球经济前景向好, 贸易复苏, 经济迎来转机, 增速恢复至危机前水平日本随着全球需求尤其是科技产品需求回升, 加之国内家庭支出增加, 经济延续缓慢复苏基本趋势新兴经济体与发展中国家得益于外部环境改善大宗商品价格温和回升以及内需强劲, 经济增长提速亚洲开发银行报告显示, 随着全球贸易复苏和中国经济保持强劲增长势头,2017 年亚洲地区经济增长前景有所改善然而, 新兴经济体的发展不平衡问题没有根本改观, 新兴经济体中的能源出口国, 以及中东北非撒哈拉以南非洲和拉丁美洲等低收入大宗商品出口国经济发展较为困难总体来看,2017 年, 处于大变局中的世界走过了具有划时代意义的重要一年, 国际格局和力量对比走到发展演变的重要关头, 全球经济延续复苏态势, 经济持续扩张, 通胀总体温和, 展望 2018 年, 世界经济环境有望继续改善, 主要经济体增长提速, 国际贸易恢复增长动力, 金融市场信心稳定国内经济情况 :2017 年, 面对国内外形势的深刻复杂变化, 我国坚持稳中求进工作总基调, 坚持新发展理念, 以推进供给侧结构性改革为主线, 审时度势科学把握, 推动我国经济取得了全球瞩目的成绩一方面, 国内经济发展达预期 : 据国家统计部门数据显示, 前三季度我国 GDP 同比增长 6.9%, 比全年预期目标高 0.4 个百分点, 增长的稳定性不断提高 ; 同时, 前 11 个月城镇新增就业 1280 万人, 提前完成全年目标任务, 前三季度全国居民人均可支配收入同比实际增长 7.5%, 跑赢 GDP 增速另一方面, 作为供给侧结构性改革的深化之年,2017 年三去一降一补取得实在成效, 供给质量持续提高, 改革的持续推进让中国经济稳的条件更加充足, 同时协助进的力量越来越强, 经济结构持续优化基础扎实此外, 从世界范围看, 中共十八大以来, 我国经济年均增长率超过 7.2%, 明显高于同期世界 2.5% 和发展中经济体 4% 的平均水平, 我国经济稳中有进稳中向好, 堪称全球经济模范生 2017 年在稳的主基调下, 我国经济保持了稳定增长, 经济发展更有韧

2 性并呈现出诸多亮点, 但外部环境仍然存在诸多不稳定不确定因素, 国内经济深层次结构性矛盾依旧突出, 各类风险隐患仍不容忽视 1 城市地价水平及变化趋势 1.1 整体地价水平与整体变化趋势 2017 年廊坊市区各类用地地价水平值分别为 : 商服用地 4087 元 / 平方米住宅用地 4266 元 / 平方米工业用地 519 元 / 平方米综合 2681 元 / 平方米年内廊坊市区综合地价延续上涨趋势, 四季度地价水平较一季度增长 315 元 / 平方米, 涨幅为 13.31% 分季度看, 一四季度随着京津冀协同发展战略深入推进及诸多利好因素叠加发酵, 地价涨幅明显提升, 二三季度受新版基准地价发布实施影响, 地价增长幅度相对较大其季度变化走势图呈现为一条自左下至右上延伸的上扬曲线廊坊市区综合地价季度变化走势图与 2016 年四季度相比,2017 年度廊坊市区地价整体呈上涨趋势, 综合地价由 2016 年的 2286 元 / 平方米上涨至 2681 元 / 平方米, 涨幅 17.28% 其中, 住宅用地涨幅最大, 地价绝对值上涨 739 元 / 平方米, 1

涨幅为 20.95%; 其次为工业用地, 地价绝对值上涨 30 元 / 平方米, 涨幅为 6.13% 商业用地涨幅最小, 地价绝对值上涨 156 元 / 平方米, 涨幅为 3.97% 廊坊市区 2017 年各类用地地价水平值图廊坊市 2006-2017 年地价状况表 ( 元 / 平方米 ) 年份地价水平值地价增长率综合商住工综合商住工 2006 1437 2061 1926 330 34.

3 涨幅为 20.95%; 其次为工业用地, 地价绝对值上涨 30 元 / 平方米, 涨幅为 6.13% 商业用地涨幅最小, 地价绝对值上涨 156 元 / 平方米, 涨幅为 3.97% 廊坊市区 2017 年各类用地地价水平值图廊坊市年地价状况表 ( 元 / 平方米 ) 年份地价水平值地价增长率综合商住工综合商住工 % 41.75% 34.12% 8.20% % 57.40% 57.17% 11.82% % 4.59% % 7.05% % 4.95% 1.95% -4.81% % 0.31% 4.36% 1.60% % -0.25% -2.74% 0.52% % 6.68% 10.66% 8.07% % 1.03% 2.31% 1.45% % 0.29% 1.24% 2.38% % 0.16% 2.69% 9.51% % 1.92% 10.91% 3.60% % 3.97% 20.95% 6.13% 2

廊坊市 2006-2017 年地价变化图对比以上图表可以看出,2008~2016 年廊坊市地价走势较为平稳, 整体小幅增长 2017 年, 廊坊市迎来积聚优势释放潜能最为有利的战略性机遇期, 进入爬坡过坎跨越提升最为关键的历史性窗口期, 随着京津冀城市群重要节点定位的明确, 全市聚焦教育医疗交通等基础设施建设, 城市功能日益完善, 人口承载力逐步提升,

4 廊坊市年地价变化图对比以上图表可以看出,2008~2016 年廊坊市地价走势较为平稳, 整体小幅增长 2017 年, 廊坊市迎来积聚优势释放潜能最为有利的战略性机遇期, 进入爬坡过坎跨越提升最为关键的历史性窗口期, 随着京津冀城市群重要节点定位的明确, 全市聚焦教育医疗交通等基础设施建设, 城市功能日益完善, 人口承载力逐步提升, 加之新版基准地价的公布实施, 年度地价出现明显涨幅 1.2 不同用途地价水平与变化趋势 2017 年, 中央定调楼市调控, 提出房子是用来住的, 不是用来炒的, 并明确坚持调控目标不动摇力度不放松楼市调控升级的同时, 中央继续部署规范购房融资行为, 监管高压之下, 资金违规流入购房领域的势头明显放缓, 市场整体平稳运行随着各项利好因素叠加发力, 廊坊市自觉站位发展大局, 全面审视发展新机遇, 一方面 3

5 稳控楼市健康发展, 另一方面全力推进产业结构转型升级, 聚焦实体经济振兴基础设施建设, 廊坊市区规划区监测范围内的商业住宅工业等用地价格均呈现平稳上涨趋势商业用地价格 : 商业用地价格在三类用地中涨幅最小, 从去年底的 3931 元 / 平方米上涨到 4087 元 / 平方米, 涨幅仅为 3.97% 分季度看, 一二季度涨幅较微弱, 分别为 0.05% 0.10%; 三四季度涨幅明显提升, 分别为 2.57% 1.21% 2017 年以来, 并购与调整成为地产行业热点, 变化与破局成为了企业突围而出的关键对于商业地产而言, 资本市场的搅动为行业带来了崭新的元素, 在多元态布局以及共享经济大数据应用消费升级等时代命题下, 商业地产正由内而外的革新并调整舵向零售商业市场由量变到质变的转变, 以及信息科技消费服务业电子商务等快速发展也为办公楼酒店等市场带来更多发展机遇廊坊市作为京津冀协同发展的重点区域, 随着基础设施和公共服务同城化建设的逐步加强, 人口资源吸引力逐渐提升, 消费群体不断扩张, 区域第三产业发展动力充盈, 商业用地价格整体上涨 4

6 廊坊市 2017 年商业用地价格季度变化图住宅用地价格 : 住宅用地价格涨幅在三类用地中最高, 从去年底的 3527 元 / 平方米上涨至 4266 元 / 平方米, 涨幅为 20.95% 分季度看, 一四季度涨幅居于 3%~4.5% 之间, 二三季度涨幅增至 6% 整体来看,2017 年住宅用地地价涨幅呈倒 U 型曲线, 探其原因 : 一方面是由于廊坊教育医疗交通等基础设施建设日益完善, 城市功能稳步提升, 城中村改造工程深入推进, 廊坊迈入改头换面新时代, 加之新版基准地价公布执行影响, 二三季度涨幅明显提升 ; 另一方面是在住宅用地居住属性回归高压下, 楼市调控政策精准把控市场环境规范整肃, 廊坊房地产市场发展愈趋理性平稳, 住宅用地地价涨幅于年末小幅回落 5

7 廊坊市 2017 年住宅用地价格季度变化图工业用地价格 : 在三类用地中, 工业用地价格涨幅居中, 从去年底的 489 元 / 平方米上涨至 519 元 / 平方米, 涨幅为 6.13% 分季度看, 一二四季度地价环比涨幅相对平稳, 基本位于 0.4%~1% 之间 ; 三季度地价环比涨幅为 4.05% 整体来看,2017 年工业用地价格环比涨幅呈倒 V 型曲线, 三季度地价涨幅突至高峰, 分析原因, 一是由于全市经济持续向好, 市场对经济总体预期乐观, 推动地价总体水平上行 ; 二是廊坊交通状况持续改善, 便捷度明显提升, 促进工业地价上涨 ; 三是在有效盘活存量建设用地, 增加城镇建设用地有效供给, 促进产业转型升级的工作要求下, 全市产业结构不断调整发展方式逐步转变, 加之对京津产业转移的承接, 全市工业用地需求显著增加, 根据供求理论, 工业用地价格明显上涨 ; 四是三季度廊坊龙河高新区内高价成交 6

8 了两宗住宅用地, 带动了区域土地市场价格整体提升, 在廊坊市工业地价基数较低的情况下, 地价变动被凸显廊坊市 2016 年工业用地价格季度变化图 1.3 不同区段地价水平与变化趋势 2017 年, 是十三五规划的重要一年, 是供给侧结构性改革的深化之年, 我国发展置身于爬坡过坎的关键阶段就廊坊而言, 京津冀协同发展稳步推进三项建设 ( 北京城市副中心建设首都新机场建设临空经济区规划建设 ) 提速展开, 以及雄安新区的规划建设, 为廊坊借势京津跨越发展夯实了基础同时, 省第九次党代会对廊坊创新驱动经济强市发展定位的明确以及省两会上探索跨区域融合发展模式的战略部署也为廊坊崛起增添了新引擎 7

9 廊坊市区监测范围内的商业用地居住用地均涉及基准地价 I-IV 级四个级别由于市区一级区域工业用地较少, 未将其列入工业用地监测范围, 所以工业用地监测范围涉及 II-V 级四个级别商业用地 : 商业用地价格整体表现为平稳上涨的趋势, 市区周边商业用地涨幅及地价水平增长绝对值均大于市中心商业用地分级别来看,I 级范围内商业用地价格上半年未有波动, 三四季度涨幅微弱 ;II 级 III 级 IV 级监测范围内商业用地价格上半年涨幅微弱, 基本位于 0.1% 上下, 下半年涨幅明显提升, 基本位于 1.5% 以上, 其中 IV 级三季度地价涨幅突至高峰, 达 4.91% 2017 年以来, 全国范围的房地产调控政策陆续出台, 市场形势从严从紧, 在此背景下, 开发企业纷纷从住宅地产转向商业地产同时, 在以租代购共享办公等一系列利好政策刺激下, 商业地产投资热情持续高涨就廊坊而言,I II 级范围以万达明珠新朝阳京客隆为商圈的市区中心区内商业相对饱和, 消费群体相对稳定, 租赁市场及销售市场价格全年无明显变化, 市场供需情况并未出现较大波动, 加之市区内部时段性交通拥堵影响, 中心区商业用地价值在一定程度上受到抑制而市区周边 III IV 级范围内随着发展机遇的集中爆发各种优势的有效释放, 以及基础设施建设同城化的全面推进, 人口资源吸引力逐渐增强, 区域第三产业发展动力充盈, 为商业用地增值创造了良好条件 8

2017 年各季度商服用地分级别监测地价水平值汇总表 ( 元 / 平方米 ) 季度 I 级 II 级 III 级 IV 级 2017 年第一季度 6471 4889 4065 2768 2017 年第二季度 6471 4892 4069 2772 2017 年第三季度 6499 5019 4149 2908 2017 年第四季度 6511 5097 4184 2970

10 2017 年各季度商服用地分级别监测地价水平值汇总表 ( 元 / 平方米 ) 季度 I 级 II 级 III 级 IV 级 2017 年第一季度年第二季度年第三季度年第四季度廊坊市区不同区位商服用地价格季度变化图住宅用地 : 2017 年, 受新版基准地价发布执行影响, 加之楼市调控密集升级, 廊坊市住宅用地价格季度涨幅呈现一条倒 U 型曲线从监测级别来看, 市区周边住宅用地价格涨幅大于市区中心住宅用地价格涨幅, 其中 IV 级监测范围内住宅用地价格涨幅为 18.43%, 为区域之最 ;II 级 III 级范围住宅用地价格涨幅次之, 分别为 14.63% 15.38%;I 级范围住宅用地价格涨幅最小, 为 10.08% 整体来看, 各级别住宅用 9

地价格差距有望逐步缩小, 预计未来住宅用地价格依然会保持平稳上涨态势外围区域涨幅大于市区中心涨幅, 一方面是由于廊坊全力聚焦教育医疗交通等基础设施建设, 市区周边基础配套日益完善, 居住适宜度提升, 人们在市区周边购房的意愿加强, 导致周边住宅用地价格上涨 ; 另一方面, 道路建设改善了交通环境, 家庭轿车保有量提高, 出行时间距离优于地理距离, 造成城市边缘住宅用地价格上涨 2017

11 地价格差距有望逐步缩小, 预计未来住宅用地价格依然会保持平稳上涨态势外围区域涨幅大于市区中心涨幅, 一方面是由于廊坊全力聚焦教育医疗交通等基础设施建设, 市区周边基础配套日益完善, 居住适宜度提升, 人们在市区周边购房的意愿加强, 导致周边住宅用地价格上涨 ; 另一方面, 道路建设改善了交通环境, 家庭轿车保有量提高, 出行时间距离优于地理距离, 造成城市边缘住宅用地价格上涨 2017 年各季度住宅用地分级别监测地价水平值汇总表 ( 元 / 平方米 ) 季度 I 级 II 级 III 级 IV 级 2017 年第一季度年第二季度年第三季度年第四季度廊坊市区不同区位住宅用地价格季度变化图 10

12 工业用地 : 党的十九大报告指出, 我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段, 正处于转变发展方式优化经济结构转换增长动力的攻关期, 建设现代化经济体系是跨越关口的迫切要求, 也是我国发展的战略目标为加快建设创新驱动经济强市, 廊坊市借助京津冀协同发展重大历史机遇, 以产业创新为主攻方向, 着力振兴实体经济, 工业用地价格随势上涨从监测级别来看,II 级随着有效盘活存量建设用地, 增加城镇建设用地有效供给, 促进产业转型升级等工作要求的提出, 靠近市区中心的工业用地价格增长绝对值及增长幅度高于其他各级范围内的工业用地 ; 而受市区周边交通设施各个园区软硬件环境逐步完善, 产业集聚规模不断扩大,IV V 级价格差距逐渐缩小, 界线逐步淡化, 从价格走势图上来看, 两级价格已基本位于同一水平 2017 年各季度工业用地分级别监测地价水平值汇总表 ( 元 / 平方米 ) 季度 I 级 II 级 III 级 IV 级 V 级 2017 年第一季度年第二季度年第三季度年第四季度

13 廊坊市区不同区位工业用地格季度变化图 2 城市楼面地价与房价对比分析 2.1 楼面地价与房价比较分析根据廊坊市房管部门统计,2017 年 1-11 月份, 廊坊市区新建商品住房销售均价每平方米元, 同比上涨 47.79% 市区房价年度走势起伏交替, 波动较大, 整体呈现为一条 N 型曲线年廊坊市区地价与房价走势图 12

14 根据地价监测成果,2017 年第四季度廊坊市区住宅用地地价水平值为 4266 元 / 平方米, 同比上涨 20.95%; 楼面地价为 2361 元 / 平方米, 同比上涨 21.20% 根据房管部门提供资料及监测成果, 汇总得到下表 : 廊坊市区楼面地价占房价比例表 ( 元 / 平方米 ) 年度季度楼面地价房价楼面地价占房价比例 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年第一季度 % 第二季度 % 第三季度 % 第四季度 % 第一季度 % 第二季度 % 第三季度 % 第四季度 % 第一季度 % 第二季度 % 第三季度 % 第四季度 % 第一季度 % 第二季度 % 第三季度 % 第四季度 % 第一季度 % 第二季度 % 第三季度 % 第四季度 % 第一季度 % 第二季度 % 第三季度 % 第四季度 % 第一季度 % 第二季度 % 第三季度 % 第四季度 % 13

15 由上表可以看出, 土地市场与房屋市场既紧密关联又相互独立, 房价与地价二者相互作用, 土地价格波动一般滞后于房价波动, 并且不如后者波动明显 2017 年廊坊市区地价占房价比例保持在 18% 上下, 占比关系较 2016 年有所回落 2.2 楼面地价增长率与房价增长率比较廊坊市区楼面地价增长率和房价增长率表季度楼面地价增长率房价增长率第一季度 - - 第二季度 6.49% 41.01% 第三季度 5.95% % 第四季度 2.83% 23.66% 2017 年, 全国房地产市场总体平稳, 传统热点城市在调控政策之下明显降温, 一些二三四线城市则稳中微涨廊坊市抢抓京津冀协同发展重大机遇, 全力支持服务雄安新区规划建设和北京城市副中心建设, 积极推进北京新机场临空经济区等战略承接平台建设, 区域房地产市场于上半年小幅升温, 房价有所上涨 ; 但随着 3 年社保式限购等调控政策的持续效应, 廊坊楼市随即降温, 房价于三季度回落 ; 岁末年终, 购房者购房能力意愿上涨, 需求的增加又推动房价升高楼面地价, 第四季度与第一季度相比, 价格绝对值上涨 326 元 / 平方米, 涨幅为 16.02%; 房价, 四季度与一季度相比, 价格绝对值上涨 2813 元 / 平方米, 涨幅为 25.42%, 房价涨幅明显高于地价涨幅 3 城市地价与土地市场协调状况 3.1 地价增长率与土地计划供应面积增长率对比 2017 年廊坊市区计划土地供应量为公顷, 环比增长 14

16 7.31% 其中, 商服用地计划供应量为公顷, 与 2016 年相比, 土地计划供应面积增长率为 % ; 住宅用地计划供应量为公顷, 与 2016 年相比, 土地计划供应面积增长率为 1.85%; 工业用地计划供应量为公顷, 与 2016 年相比, 土地计划供应面积增长率为 -5.00% 从地价增长率来看, 与 2016 年相比,2017 年廊坊市区监测范围内综合地价增长率为 17.28%, 其中商业地价增长率为 3.97%, 住宅地价增长率为 20.95%, 工业地价增长率为 6.13% 对比分析以上数据, 可以明确地价增长率与土地计划供应面积之间并无必然联系, 土地供应计划的制定最重要的依据是未来年份各类用地需求及经济发展的需要, 地价在土地供应计划制定的影响因素中权重较小 3.2 地价增长率与土地实际供应面积增长率对比 2017 年廊坊市市区实际供应土地面积公顷, 与去年同期相比提升 1.62% 其中, 存量用地公顷, 占土地供应总面积的 42.95%, 新增用地公顷, 占土地供应总面积的 57.05% 各类用途土地中, 商业住宅以及工业用地供应面积占比分别为 4.19% 39.21% 31.03%, 与去年同期相比商业用地供应量翻近七倍, 住宅用地供应量降低 11.28%, 工业用地供应量提高 21.83%, 三类用地实际供地规模与去年相比变化幅度较大 15

17 2017 年廊坊市区实际供地规模与地价对比表 ( 公顷元 / 平方米 ) 用途供地地价面积比例增长率价格增长率合计 ( 综合 ) % 1.62% % 商业 % % % 住宅 % % % 工业 % 21.83% % 其他 % -9.37% 年, 在全球货币和金融环境整体维持宽松趋稳态势下, 我国经济景气上升, 新旧动能同步增强, 供给和需求投资和消费之间形成良性循环聚焦全国土地市场可以发现, 落实调控确保平稳成为土地市场主旋律分城市来看, 一线城市供地持续加码, 前三季度供应量均有增加, 带动成交量随之上涨, 出让金总额同比增逾四成 ; 二线城市坚持分类调控因城施策, 前三季度平均溢价率均有下滑, 收金同比涨幅较去年同期大幅收窄, 需求外溢致热点城市周边三四线城市成为各企业布局新战场, 土地市场供求升温, 收金及均价同比上涨根据中国指数研究院统计数据,11 月份全国土地市场供求及收金环比回落, 楼面均价同环比上扬分城市看 : 一线城市供应环比回升同比微降, 出让金同环比增加, 二线城市供地节奏放缓, 成交量及收金同环比微涨, 三四线城市土地供求量环比双降当前, 廊坊的发展面临诸多重大历史性机遇国家正在加快推进一带一路京津冀协同发展创新驱动等重大战略, 将产生不可估量的发展势能省委省政府正在布局实施一批重大历史性工程, 特别是在推进协同发展上给廊坊带来了一系列最直接最现实最深 16

18 远的发展机遇借势北京城市副中心建设打造区域发展新高地, 将使北三县近水楼台之利更加凸显 ; 借势北京新机场建设加速推进临空经济区规划建设, 将使廊坊中南部迎来新一轮大发展的契机 ; 加速实施城际铁路联络线京唐廊涿固保京霸城铁等重大交通项目, 将加快形成京廊交通一体化格局面对多重利好叠加, 廊坊市积极抢抓历史机遇, 在顺应发展大势主动融入大局中加快发展自己, 在加快协同发展促进同城融合中打造新的发展优势, 廊坊发展质量正全面提升在认真审视廊坊发展面临的新机遇新挑战, 明确未来城市发展定位, 综合研判土地市场现状基础上, 廊坊市区合理控制土地供应的规模布局和节奏, 土地市场成交量于岁末年终有所提升综上可知, 地价与土地供应面积二者相互联系彼此作用, 供求规律决定了有效的市场供应可以缓解因供求紧张导致的价格快速上涨, 而理性适度有节奏的土地供应也将促使各类用地价格保持平稳态势 4 城市地价与房屋市场协调状况 4.1 地价增长率与房屋供应面积变化情况根据网络媒体统计,2017 年 11 月廊坊市区共 7 个项目取得预售证, 房源 781 套, 预售面积 m2 ; 推盘量较上月增加 2 盘, 入市产品更加丰富, 市区房源去化率主要依托本地刚需, 去化率相比上月持平地价与房屋供应面积的同步上涨, 主要是因为利好因素叠加交汇, 廊坊区域发展潜力提升, 房企拿地意愿增强, 投资施工逐渐活跃, 而实体经济发展疲软也为房地产市场升温增添了助力 4.2 地价增长率与房屋实际销售面积变化情况 17

19 根据房管部门统计,2017 年 1-11 月份, 市区新建商品房成交面积万平方米, 其中住宅成交面积万平方米, 同比分别下降 73.72% 和 74.7% 房屋销售面积下降, 主要是受限购重启购租并举房贷利率上浮等多重因素影响, 市场的炒作氛围被抑制, 投资投机行为逐渐退出市场 5 城市地价与社会经济环境协调状况 5.1 地价增长率与财政收入增长率比较根据统计局数据显示,2017 年 1-10 月份, 全市宏观经济运行总体向好, 稳中有进 : 全市财政收入完成亿元, 同比增长 16.3%, 其中一般公共预算收入亿元, 同比增长 0.1%, 可比增长 14.2% 全市规模以上工业增加值完成亿元, 同比增长 2.4%, 分行业看, 全市规上工业 31 个行业大类中,20 个行业增加值同比增长, 占 64.5% 2017 年廊坊市地价与财政收入同步上涨, 且地价涨幅 (17.28%) 高于财政收入涨幅 (16.3%)0.98 个百分点可见, 地价上涨在一定程度上推动了政府财政收入的提高, 但其只是带动政府财政收入上涨的一方动力而非决定性因素 5.2 地价增长率与城镇固定资产投资增长率对比根据统计部门数据,2017 年 1-10 月份, 全市固定资产投资完成亿元, 同比增长 6.2% 其中, 第一产业完成投资 30.8 亿元, 同比下降 6.8%; 第二产业完成投资亿元, 同比下降 0.4%; 第三产业完成投资亿元, 同比增长 14.2% 城镇固定资产投资与地价均保持上涨趋势, 但城镇固定资产投资增长率 (6.2%) 不足地价增长 18

20 率 (17.28%) 的四成城镇固定资产投资增长, 拉动了地区经济快速发展, 同时也使区域内的基础设施及公共服务设施条件大为改善, 从而带动了周边区域地价上涨, 但从二者上涨幅度来看, 城镇固定资产投资的增加并非推动地价上涨的全部因素 5.3 地价增长率与城市房地产投资增长率对比根据统计部门数据,2017 年 1-10 月份, 全市房地产开发投资完成亿元, 同比增长 12.2%, 而市区住宅地价增长率和商业地价增长率分别为 20.95% 3.97% 地价增长率与房地产投资增长率同步正向提升, 一方面是受教育医疗交通等基础设施建设日益完善, 城市功能稳步提升, 城中村改造工程深入推进等多重利好因素叠加作用, 加之住宅用地以存量土地供应为主, 用地价格明显提升 ; 另一方面随着全国范围的房地产调控政策陆续出台, 市场形势从严从紧, 在此背景下, 开发企业纷纷从住宅地产转向商业地产, 同时, 在以租代购共享办公等一系列利好政策刺激下, 商业地产投资热情持续高涨, 推动了房地产投资上升 6 背景情况与未来趋势分析 6.1 城市地价变化的背景及存在的问题 2017 年, 是实施十三五规划的重要一年, 是推进供给侧结构性改革的深化之年, 我国坚持稳中求进工作总基调, 经济发展取得历史性成就, 经济体制改革持续推进, 经济更具活力和韧性刚结束的 2017 年中央经济工作会议指出我国经济发展已由高速增长阶段转向高质量发展阶段推动高质量发展, 是保持经济持续健康发展的必然 19

21 要求, 是适应我国社会主要矛盾变化和全面建成小康社会全面建设社会主义现代化国家的必然要求, 是遵循经济规律发展的必然要求, 并强调推动高质量发展是当前和今后一个时期确定发展思路制定经济政策实施宏观调控的根本要求本年度, 廊坊市抢抓京津冀协同发展重大机遇, 坚持以疏解北京非首都功能为牛鼻子, 深入推进京津冀协同发展, 主动对接京津融入京津服务京津, 在服从服务中加快发展自己 ; 把全力支持服务雄安新区规划建设和北京城市副中心建设作为重要政治任务, 积极推进北京新机场临空经济区等战略承接平台建设, 同时主动适应经济发展新常态, 全市经济总体向好稳中有进房地产市场方面, 2017 年, 我国房地产政策坚持房子是用来住的, 不是用来炒的基调, 地方以城市群为调控场, 从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变, 限购限贷限售叠加, 土拍收紧, 供应结构优化, 调控效果逐步显现同时, 短期调控与长效机制的衔接更为紧密, 住房供应体系相继丰富完善, 租购并举的房地产制度逐步构建, 房地产市场长效机制日益健全 1 月 12 日, 全国国土资源工作会议在北京召开, 会议提出要着力形成促进房地产平稳健康发展的基础性土地制度, 建立分类调控制度, 强化供需双向调节, 提高精准供地能力, 探索房地产多元化供地机制 ;4 月 1 日, 住建部和国土部联合发布关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知, 要求合理安排住宅用地供应科学把握住房建设和上市节奏 ; 7 月 24 日, 中共中央政治局召开会议, 会议强调要稳定房地产市场, 20

22 坚持政策连续性稳定性, 加快建立长效机制 ;8 月 21 日, 国土资源部住房城乡建设部联合发布关于印发 < 利用集体建设用地建设租赁住房试点方案 > 的通知, 为缓解住房供需矛盾, 构建购租并举的住房体系提供支撑在一系列调控高压下, 房地产市场逐步回归理性, 房价增速放缓整体来看, 我国去库存取得了积极进展, 但随着内部经济环境的变化, 去库存遇到了一系列新问题, 这些新问题与旧矛盾交织在一起成为阻碍未来任务实施的重要因素存在问题 : (1) 实体经济发展形势依旧严峻, 创新能力不足党的十九大报告指出, 我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段, 正处于转变发展方式优化经济结构转换增长动力的攻关期, 建设现代化经济体系是跨越关口的迫切要求和我国发展的战略目标廊坊市要加快建设创新驱动, 经济强市, 做强实体经济, 构建现代产业体系是必由之路但从廊坊市目前发展来看, 在经历多年高速增长后, 廊坊经济总量速度趋缓, 金融业与房地产业速度加快, 占比增加, 使得更多资金脱实向虚, 实体经济形势进一步严峻, 实体经济发展面临速度换挡并且, 廊坊市新旧动能转换速度缓慢, 创新发展能力不足, 新兴产业支撑力不强面对此情, 廊坊市在产业发展上, 应充分发挥园区优势, 不断优化产业布局, 努力把园区打造成为新兴产业聚集区转型升级示范区和经济发展增长极, 同时坚持增减控优四措并举, 力促产业高端跨越发展 21

23 (2) 工业地价与住宅地价差距依然较大, 合理的比价机制建设有待推进从地价监测数据来看,2017 年市区监测范围内工业用地平均地价为 519 元 / 平方米, 住宅用地平均价格为 4266 元 / 平方米, 工业用地价格占住宅用地价格的 12.17%, 与 2016 年 (13.86%) 相比, 下降 1.69 个百分点, 地价差距再次扩大针对这一现状, 廊坊市亟需对政策市场地价形成机制等多方面开展深入研究, 着力市场化机制的建设, 在促进住宅用地市场平稳健康发展的同时, 适度推进工业用地租让结合, 发挥公示地价体系及相关标准的引导作用, 促使工业用地价格理性回归, 提高使用效率 6.2 未来地价变化的趋势预测 2017 年 12 月 18 日至 20 日, 中央经济工作会议在北京举行会议认为, 十八大以来, 我国经济发展取得了历史性成就, 发生了历史性变革, 为其他领域改革发展提供了重要物质条件 ; 经济实力再上新台阶, 经济年均增长 7.1%, 成为世界经济增长的主要动力源和稳定器 ; 经济结构出现重大变革, 推进供给侧结构性改革, 促进供求平衡 ; 经济体制改革持续推进, 经济更具活力和韧性并指出,2018 年是贯彻党的十九大精神的开局之年, 是改革开放 40 周年, 是决胜全面建成小康社会实施十三五规划承上启下的关键一年 ; 做好明年经济工作要坚持稳中求进工作总基调, 紧扣我国社会主要矛盾变化, 按照高质量发展的要求, 坚持以供给侧结构性改革为主线, 大力推进改革开放, 创新和完善宏观调控, 推动质量变革效率变革, 动力变革, 促进经济社会持续健康发展 22

24 房地产市场方面, 中央经济工作会议提出要加快建立多主体供应多渠道保障租购并举的住房制度, 要发展住房租赁市场特别是长期租赁, 保护租赁利益相关方合法权益, 支持专业化机构化住房租赁企业发展, 完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制, 保持房地产市场调控政策连续性和稳定性, 分清中央和地方事权, 实行差别化调控并强调, 要创新和完善宏观调控, 实施好积极的财政政策和稳健的货币政策, 健全经济政策协调机制, 保持经济运行在合理区间从廊坊市房地产市场发展状况分析,2017 年上半年廊坊楼市在调控的多次加码中度过, 房源供应量方面, 经历了 1 2 月份的供应低迷, 销售季于 3 月正式开启, 迎来第一轮推盘潮, 二季度各项目推售持续增多, 扭转了廊坊楼市的房荒状态 ; 随后, 3 年社保式限购出台, 将投资客逐出市场浪潮, 市场热度渐冷, 量价均有所下跌, 市场整体呈现需求仍存, 但观望气氛浓厚, 房源去化速度持续下滑的特征但随着京津冀协同发展的深入推进北京城市副中心建设的全面提速, 首都新机场交通配套的全面开建以及雄安新区的启动规划, 廊坊市迎来历史机遇最为集中的爆发期, 各种优势最能有效释放的窗口期, 新发展动能培育最快的成长期, 实现跨越提升最为有利的关键期, 多期叠加, 为廊坊市发展注入强劲动力, 也为区域房地产市场发展创造了良好条件综合以上, 再加之全市新一轮基准地价更新成果的公布实施, 我们认为 2018 年商业住宅用地价格依然会保持稳中有涨之势, 工业用 23

25 地价格上涨空间将进一步扩大商业住宅用地 : 随着廊坊教育医疗交通等基础设施建设日益完善, 城市功能稳步提升, 城中村改造工程的深入推进, 也使廊坊迈入改头换面新时代, 多重利好因素综合叠加, 调控政策对症发力, 廊坊市房地产市场发展愈趋理性平稳, 加之房地产用地以存量土地供应为主, 用地价格将理性增长工业用地 : 由于工业用地价格受政府招商引资影响较大, 一直以来始终处于较低水平但在服务实体经济的发展指导下, 廊坊市对高端高质项目的积极引进以及对创新科技成果孵化转化的推动, 将带动工业用地需求总量的扩大, 从而引起用地价格增长 ; 同时, 有效盘活存量建设用地, 增加城镇建设用地有效供给, 促进产业转型升级的工作要求, 也将在一定程度上助推工业地价提升执笔单位 : 北京博林不动产评估有限公司二〇一七年十二月 24

1.2 不同用途地价水平及变化趋势 2017 年第四季度天津市中心城区商业用地平均地价为元 / 平方米, 与 2016 年同期相比, 地价增长率为 7.46%; 居住用地平均地价为 7714 元 / 平方米, 地价增长率为 10.64%; 工业用地平均地价为 940 元 / 平方米,

1.2 不同用途地价水平及变化趋势 2017 年第四季度天津市中心城区商业用地平均地价为元 / 平方米, 与 2016 年同期相比, 地价增长率为 7.46%; 居住用地平均地价为 7714 元 / 平方米, 地价增长率为 10.64%; 工业用地平均地价为 940 元 / 平方米, 天津市 2017 年度地价状况分析报告一城市地价水平及变化趋势 1.1 整体地价水平与整体变化趋势依据城市地价动态监测技术规范和关于部署开展 2017 年度城乡地价调查与监测工作的通知 ( 国土资厅发 [2017]16 号 ), 我市完成了 2017 年季度和年度地价动态监测指标测算工作本年度中心城区地价综合水平值为 7007 元 / 平方米, 与 2016 年同期相比, 增长了 9.3%

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