2014城市地价状况

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基人耿
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1 部分监测城市地价总体状况年芜湖市地价状况分析报告一芜湖市概况芜湖市地处长江中下游, 为安徽省省辖市, 位于安徽省东南部, 东距南京 90 公里, 距上海 450 公里, 北距合肥 150 公里, 是安徽省的经济文化交通和政治次中心, 有长江巨埠, 皖之中坚之称, 是国务院批准的沿江重点开放城市皖江城市带承接产业转移示范区核心城市南京都市圈成员城市现市域面积 5988 平方公里, 人口万, 其中市区面积平方公里人口万, 下属四县 ( 芜湖县繁昌县南陵县无为县 ), 四区 ( 镜湖区弋江区鸠江区三山区 ), 其中包括 2 个国家级开发区 ( 芜湖经济技术开发区芜湖高新技术开发区 ), 同时芜湖也是中国优秀旅游城市, 有皖江明珠, 创新之城之美誉在国土资源部中国土地勘测规划院领导的关怀下, 在省国土资源厅及省国土资源储备发展中心的大力支持下, 芜湖市自 2006 年起被国土资源部批准为开展城市土地价格调查和动态监测工作的城市之一

2 年安徽城市地价状况 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 二地价监测范围和标准宗地的设立根据国土资源部关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知 [ 国土资发 (2008)51 号 ] 文件要求, 本年度的监测范围以 2007 年卫星摇感图片所确定的建成区为依据, 结合芜湖市近期规划进行了调整确定的监测范围以主城区为主, 包含了已于 2010 年 3 月份建成投入使用的城东政务新区, 监测总面积共平方公里 ( 商业居住和工业三种用途监测范围的围合区域面积 ) 对监测范围内的国有土地, 遵循代表性原则一般性原则确定性原则稳定性原则易操作性原则合理分布性原则, 共设立了 65 个标准宗地,33 个区段, 并按照规范和文件的要求, 每季度和年度定期对各标准宗地数据进行采集和维护, 按期编制并上报相关指标三地价指数的编制方法根据城镇土地估价规程的要求, 选择不同的估价方法, 测算各标准宗地在设定条件下的地价, 再采用拉氏公式计算各用途及全市地价和地价指数四地价内涵的说明芜湖市城市地价动态监测体系中的地价是指在一定基准日设定用途设定土地利用状况为城市平均容积率设定土地使用权年限为法定

3 部分监测城市地价总体状况 77 最高年限设定土地开发程度为城市平均土地开发程度条件下的国有土地使用权市场价格 1 基期: 根据文件要求, 地价指数的基期为 2000 年 12 月 31 日 2 基准日 : 地价动态监测体系中的地价基准日期统一设定为每年 12 月 31 日, 则 2014 年基准日为 2014 年 12 月 31 日 3 设定用途 : 根据城镇地价动态监测技术规范, 结合标准宗地的实际土地利用情况和国有土地使用证的登记资料, 对标准宗地的用途按商业居住工业三种用地类型进行设定 4 设定的土地开发程度: 城市区域平均土地开发程度, 五通一平 5 设定土地使用权年限 : 法定最高出让年限, 即商业用途 40 年居住用途 70 年工业用途 50 年 6 设定的土地利用状况 : 按不同用途的平均容积率分别设定土地利用状况五 2014 年度芜湖市城市地价动态监测成果根据城镇地价动态监测技术规范国土资源部关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知 [ 国土资发 (2008)51 号 ] 文件和 2008 年度芜湖市城市地价动态监测技术方案的要求,2014 年, 芜湖市的 12 名专业土地估价师, 对辖区内共平方公里范围内国有土地上的 33 个区段 65 个标准宗地进行城市地价动态监测, 建成了 2014 年度芜湖市城市地价动态监测数据库, 形成了 2014 年度芜湖市城市地价动态监测成果, 具体见下表 :

4 2014 年安徽城市地价状况 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 表 5-1 芜湖市 2014 年地价动态监测指标一览表单位 : 元 /m 2 % 序号地价区段区段编码 S001 S002 S003 S004 S005 S006 S007 S008 S009 S010 S011 J001 J002 J003 J004 J005 J006 J007 J008 J009 J010 J011 J012 J013 J014 J015 J016 J017 J018 G001 G002 G003 G004 区段价格地面楼面级别级别类型商业一级商业一级商业二级商业二级商业三级商业三级商业四级商业四级商业四级商业五级商业五级居住一级居住一级居住一级居住一级居住一级居住一级居住一级居住一级居住一级居住一级居住一级居住二级居住二级居住二级居住二级居住三级居住三级居住三级工业一级工业一级工业二级工业二级级别地价地面楼面用途用途地价地面楼面地价指数综合综合地价地面 1625 楼面 1079 地价指数

5 部分监测城市地价总体状况 79 表 5-2 芜湖市 2014 年各季度地价水平值一览表单位 : 元 /m 2 综合商业居住工业第一季度第二季度第三季度第四季度六全市地价水平及整体变化趋势 ( 一 ) 全市整体地价水平值及变化趋势年芜湖市城市地价水平值根据监测结果,2014 年度芜湖市城市地价水平状况见下表 ( 表 6-1) 表年度芜湖市城市地价水平值一览表单位 : 元 /m 2 综合商业居住工业 (1) 地面地价水平值 (2) 楼面地价水平值地价指数 ( 以 2000 年为基期 ) 近七年的城市综合及各用途地价水平相关指标对比分析由于 2008 年以来是房地产市场起伏变化较大的时期, 因此将 2008 年至 2014 年的地价相关指标进行对比, 结果如下 ( 见表 6-2 图 6-1 表 6-3 图 6-2 表 6-4)

6 年安徽城市地价状况 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 表年度芜湖市城市地价水平值对照表单位 : 元 /m 2 综合商业居住工业图年度芜湖市城市地价水平值对照示意图表年度芜湖市地价指数对照表 ( 以 2000 年为基期 ) 2000 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 综合商业居住工业

7 部分监测城市地价总体状况 81 图年 2014 年地价指数示意图表年度芜湖市地价水平值增长率对照表单位 :% 综合商业居住工业根据上图表中相关地价动态监测指标进行分析可知 :2014 年度芜湖市城市地价总体水平受近几年国家对房地产宏观调控政策的影响, 商业地价在 2013 年出现了小幅上升后, 又一次小幅下跌 0.15%; 居住用地地价仍旧延续下跌趋势, 但跌幅继续减小, 为 -0.15% 通过对 2008 年至 2014 年的相关地价监测指标进行分析可以看出,2008 年因受金融危机等因素的影响, 地价首次出现了下跌, 但到了 2009 年下半年, 地价随着房价的上涨开始出现反弹, 到 2010 年达到顶峰 2011 年政府开始通过税收金融等多项政策进行调控, 故自 2011 年起随着调控效力的显现, 使地价

8 年安徽城市地价状况 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 出现了一定幅度的下跌, 至 2014 年底, 下跌趋势仍在延续, 但下跌幅度已经连续三年明显减缓七城市地价与房价对比分析 ( 一 ) 地价与房价比值分析因商业和工业用房的成交量较少, 最能反应出城市房屋价格水平的一般均指居住用房价格, 故本次仅选取居住类房价与地价进行比较而在对比地价与房价的关系中, 最本质的问题是在房屋的售价中, 地价在房价中占多大的比例而在分析地价在房价中的比例时, 最科学最直观的是分析楼面地价占房价的比例关系以住宅用途为例, 根据搜房网的最新统计数据,2014 年 11 月, 芜湖市新房销售均价为 5897 元 / m2, 同比下降 6.31%, 环比上涨 0.44% ( 因年底前相关经济指标尚未公布, 故取最近公布数据进行对比, 见图 7-1) 图 7-1 芜湖市 2014 年新房成交价示意图

9 部分监测城市地价总体状况 83 本年度地价监测得出的居住地价平均值为 2623 元 /m 2, 楼面地价为 1748 元 /m 2, 同比下降了 0.15% 地价与房价的比例关系见下表 : 表年度芜湖市地价与房价的比例关系单位 : 元 /m 2 % 用途房成交均价价增长率地面地价地价楼面地价增长率楼面地价占房价的比例地价 / 增长率 % % 29.64% 图年度芜湖市地价与房价的比例关系图与目前国内城市地价占房价的比例对比分析来看, 芜湖市地价所占房价的比例相对属正常范围 ( 二 ) 地价增长率与房价增长率比较将 2013 和 2014 年两年的地价增长率和房价增长率进行对比, 具体见下表 : 表和 2014 年地价增长率和房价增长率对比表居住用地地价增长率单位 :% 商品住房售价增长率从以上两表中可以看出,2013 年和 2014 年的芜湖市房价由升转跌,

10 年安徽城市地价状况 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 地价持续下跌, 但跌幅缩小, 变化趋势一致 ( 三 ) 城市地价与土地市场协调状况 1 地价增长率与土地计划供应面积增长率比较根据上报表格中的表 1-14 可知, 商业居住土地计划供应量增长率分别为 % %, 保障性住房用地经过几年的大量供应, 在 2014 年计划中增长趋缓, 一般商品房用地供应计划增加, 工业土地计划供应量与上年基本持平, 土地计划供应总量的增长仅是因为商业居住用途用地增加供应造成的经调查 2014 年芜湖市本级土地供应计划的编制情况, 除了政府希望增加供给缓解目前房地产市场的不景气外, 供地计划还含有大量政府融资性质的二次供地, 即为政府融资需要, 将部分划拨土地改变用途转为出让土地, 在统计供应总量中存在重复这恰恰是房地产市场的持续低迷对政府财政造成的压力, 这与地价的负增长率表现一致 2 地价增长率与土地实际供应面积增长率比较 2014 年, 商业住宅工业用地实际供应面积均有较大下滑, 增长率分别为 % % %( 数据源自表 1-14) 在商业和住宅等经营性土地供应方面,2014 年全市共采取挂牌拍卖供应商住用地 32 宗, 另有 7 宗土地出现流标, 出让总面积共公顷, 成交均价为 2543 元 /m 2 相比较 2013 年挂牌拍卖供应商住用地 60 宗,8 宗土地出现流标, 出让总面积共公顷, 成交均价为 3408 元 / m 2, 量价均较去年明显下滑, 其中, 成交宗地数减少近一半, 成交总面积增长率为 %, 成交均价增长率为 % 实际的供应结果与地价监测结果的变化方向一致

11 部分监测城市地价总体状况 85 近年来芜湖市商业居住用地地价水平值与土地实际供应量增长率对照表如下 : 表年 2014 年芜湖市商住用地供应情况对照表商业居住用地地价经营性用地供应土地成交均价商住用地供应面积水平值 ( 元 /m 2 ) ( 宗数 ) ( 元 /m 2 ) ( 公顷 ) 2008 年年年年年年年较 2013 年增长率 -0.12% % % % 图 7-3 芜湖市商住地价监测水平值与实际交易平均值对照图 (2008 年 2014 年 ) 从以上图表可以看出,2008 年至 2010 年, 芜湖市的商住土地供应量成交价格均呈上升趋势, 至 2010 年为最高点 ; 其与地价监测结果相同纵观近几年的地价监测结果与土地市场交易均价, 其中五年的地价监测结果均高于土地市场交易均价, 只有 2010 年和 2013 年的土地成交

12 年安徽城市地价状况 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 价格高出了地价监测水平值, 通过分析可知, 芜湖市的商业住宅交易地块大多位于城郊或是次中心区, 以至于其地价水平低于全市监测区域内的地价水平实属正常现象, 而 2010 年土地市场交易火爆, 交易价格频频被刷新, 房产价格较以往几年上涨幅度最快但之后的 2011 年 2012 年 2014 年, 土地交易市场开始冷清, 交易价格开始回落, 流标比例也越来越大交易价格又重新回到了低于地价监测结果的水平 ( 四 ) 城市地价与社会经济环境协调状况地价动态变化与社会经济发展之间具有明显的相关性社会经济发展促使土地需求增加, 从而导致地价的抬升, 地价的抬升也会作用于社会经济发展同样, 社会经济环境的下滑会引起房地产投资的减少, 以及增大房地产开发的风险, 从而带动多个行业, 乃至影响到整个社会经济的发展因此城市地价的变化必须与整个社会经济环境相协调 1 与地方财政收入发展水平之间的关系截至 2014 年 11 月, 全市地方财政收入亿元, 虽比上年增长 8.20%, 但大幅低于上年同期增幅 21.40% 2 与固定资产投资增长率比较截至 2014 年 11 月, 全市固定资产投资亿元, 虽比上年增长 14.20%, 但低于上年同期增幅 19.50% 3 与城市房地产投资增长率比较截至 2014 年 11 月, 全市房地产投资亿元, 虽比上年增长 5.50%, 但大幅低于上年同期增幅 17.90%

13 部分监测城市地价总体状况 87 表年度国民经济各项指标增长率状况表单位 :% 指标地价增长率地方财政收入增长率城镇固定资产投资增长率城市房地产投资增长率 2013 年年图年度国民经济各项指标增长状况以上数据显示, 全市地方财政收入固定资产投资房地产投资增长率虽稳步增长, 但较 2013 年涨幅有所减缓, 因土地出让收入在地方财政收入占比较大, 其涨幅缩小超 60%, 与房地产市场直接相关的城市房地产投资涨幅更是缩小近 70% 八背景情况与未来趋势分析 ( 一 ) 城市地价变化的背景及存在的问题年的房地产调控政策回顾 2014 年, 芜湖楼市投资增速逐渐放缓库存居高不下市场分化明显楼市政策多变

14 年安徽城市地价状况 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 月, 芜湖市将进一步完善住房公积金缴存贷款和提取政策 : 允许单位职工申请补充缴存住房公积金 ; 支持外地调入芜湖市区人员使用住房公积金贷款购房 6 月, 芜湖市人民政府发布了关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业补充规定的通知, 强调取消关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项的通知第 14 条中就业满 3 年的规定, 工作时间不再作要求以及在我市新购买首套普通自住商品用房包括二手住房央行 9 月 30 日对于贷款购买首套普通自住房的家庭, 贷款最低首付款比例为 30%, 贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7 倍, 具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定 ; 对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭, 为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房, 银行业金融机构执行首套房贷款政策, 即 11 月 22 日, 央行时隔两年再降息金融机构一年期贷款基准利率下调 0.4 个百分点至 5.6%; 一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.75%, 同时结合推进利率市场化改革, 将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的 1.1 倍调整为 1.2 倍 12 月, 芜湖中国银行农业银行建设银行交通银行等各大银行对外地人买房贷款条件全面放松, 外地购房者无需提供社保或纳税证明, 也可贷款买房另外, 芜湖纯公积金贷款政策也放松, 没有社保和户口的限制纵观 2014 年, 房地产调控政策出现明显转向, 限购限贷等调控政策逐渐放松, 甚至取消, 造成的结果是房地产市场发展出现两极分化芜湖市作为三线城市,10 月后, 房地产市场有回暖迹象, 但鉴于近年政策变化较大, 市场仍存在一定观望情绪

15 部分监测城市地价总体状况 89 2 土地市场的变化及存在的问题: 2014 年的调控政策是前几年的延续, 在芜湖的效果明显, 且影响持续时间长于其他城市 2013 年, 我市的土地市场也受到了很大的影响, 从动态监测表 1-14 中的土地实际供应面积本报告表 7-3 相关数据可以看出, 各用途成交宗地数成交面积成交均价均有较大幅度下滑, 分析其原因, 主要有以下几点 : a 受全国房地产市场调控政策的影响, 芜湖市的房地产市场状况也是调控政策效果的显现 ; b 近年来芜湖市政府在保障性住房方面投入较大, 并对低收入家庭配备了廉租房公租房, 在缓解了低收入家庭的住房需求压力的同时, 使刚性需求有了一定的保障, 从而消化了相当一部分刚性需求的购买力 ; c 对于三线城市, 开发商对未来房地产市场信心不足, 观望气氛浓厚, 进而表现为土地市场的低迷, 但此种现象从 10 月份开始有所缓解 ( 二 )2015 年度芜湖市城市地价变化趋势预测 2014 年房地产市场是转向的一年, 但与往年整体转向不同, 房地产市场进入分化时代, 市场表现的不同也进一步促使调控政策的差异化国家宏观经济方面,2015 年经济工作的核心仍是稳中求进与改革创新两者并重, 结构优化是关键房地产调控方面, 随着不同区域市场表现分化进一步加剧, 调控政策取向进一步差异化, 将逐步形成以市场为决定作用的调控机制, 众多利好政策的出台, 将加快消化库存的进度随着芜湖市的快速发展, 特别是无为县的汤沟镇二坝镇两个大镇划入市区, 形成了跨江联动布局, 势必加快市区崛起, 从而带动刚需, 促进市区房地产市场的发展, 加快消化库存的进度

90 2014 年安徽城市地价状况 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 综合以上因素可以预测, 在即将到来的

16 年安徽城市地价状况 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2014 综合以上因素可以预测, 在即将到来的 2015 年, 上半年可能会因消化存量而使房地产价格保持稳定, 但到下半年芜湖市房地产市场成交量和价格将会随着市场的升温而逐步走出低谷, 实现稳中有升, 但不会出现大涨或大跌之势

2013城市地价状况

2013城市地价状况 108 2013 安徽城市地价状况 ANNUAL REPORT ON CITIES LAND PRICE OF ANHUI 2013 2013 年芜湖市地价状况分析报告一芜湖市概况芜湖市地处长江中下游, 为安徽省省辖市, 位于安徽省东南部, 东距南京 90 公里, 距上海 450 公里, 北距合肥 150 公里, 是安徽省的经济文化交通和政治次中心, 有长江巨埠, 皖之中坚之称, 是国务院批准的沿江重点开放城市