摘要房地产市场近几年的猛涨, 使其成为了经济领域最热门的话题之一, 而中央致力于降低房地产市场的投资性的决心以及 17 年各类高力度政策的出台使得对于房地产现状的研究变得必要本项目试图通过研究金融因素中信贷在房地产价格中的作用机制以及我国信贷房地产市场的现状与问题, 得出一个针对性的结论通过

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1 大学生创新训练项目研究报告项目名称 : 项目类型 : 项目年度 : 信贷在房地产价格决定机制中的作用探究重点项目 2017 年项目负责人 : 林怡 ( 学号 : ) 所在学院 : 专业 ( 方向 ): 项目成员 : 指导教师 : 金融学院金融学李宇晗刘晓宇赵子莹李胜旗教务处制二〇一七年

2 摘要房地产市场近几年的猛涨, 使其成为了经济领域最热门的话题之一, 而中央致力于降低房地产市场的投资性的决心以及 17 年各类高力度政策的出台使得对于房地产现状的研究变得必要本项目试图通过研究金融因素中信贷在房地产价格中的作用机制以及我国信贷房地产市场的现状与问题, 得出一个针对性的结论通过运用 R 软件对信贷和房产市场数据进行处理, 建立回归模型, 发现其中的显著正相关性, 并搜集了大量政策变动信息以及个人住房贷款数据对其进行归纳分析, 得出不同种类信贷对房产市场的作用机制以及信贷总量对房地产市场产生的两方面影响在此基础上, 本文得出信贷的增长通过影响人们未来的预期以及资产的贴现率最终提升房地产未来收益的贴现值来刺激当期房地产市场的价格的结论关键词 : 信贷房地产价格个人住房贷款回归模型 Abstract The soaring real estate market in recent years has made it one of the hottest topics in the economy. The central government's determination to reduce the investment in the real estate market and the introduction of various high-intensity policies in the past 17 years have made the study on the status of real estate necessary. This project attempts to draw a pertinent conclusion by studying the mechanism of credit in real estate prices in financial factors and problems of China's credit and real estate market. By using R software to process the credit and real estate market data, a regression model was established and found significant positive correlation among them. We collected a large number of policy change information and individual housing loan data to conduct the induction analysis and obtained different types of credit on real estate. The mechanism of the market and the impact of the total amount of credit on the real estate market are also concluded. On this basis, this paper concludes that credit growth stimulates the current real estate market by influencing people's future expectations and the asset's discount rate to finally increase the discounted value of real estate future earnings. Key words:credit;real estate price;individual housing loan;regression model 1

3 目录引言房地产市场政策回顾银行个人住房贷款变动情况及现状分析数据分析不良贷款率 (%) 个人住房贷款个人住房贷款相关政策商业银行个人信贷业务现状个人住房贷款的优势个人住房贷款的风险个人住房贷款变动情况以中国建设银行为例年 -17 年末房地产市场销售情况相关数据处理分析 ( 价格销售量贷款 ) 信贷对房地产价格的影响房地产开发商贷款对房地产价格的影响机制个人住房贷款对房地产价格的影响机制个人商用房贷款对房地产价格的影响机制结论参考文献附录致谢

4 引言我国 17 年的经济工作中, 有关房地产市场的政策调整深刻践行了中央房子是用来住的, 不是用来炒的的思想定位防止大起大落抑制房地产过度上涨逐渐成为 17 年所有经济工作中的重点任务然而由于我国房地产市场的发展失衡, 一二线城市均呈现房地产过度投资以及个人住房贷款量增加这使得本文对信贷在房地产价格中的作用机制研究在政策落地的角度上有了重要的社会实践意义因此, 本项目旨在通过合理处理分析信贷与房地产市场数据, 探究二者的相关性, 并基于此分析信贷总量对房地产价格的作用机制 1 房地产市场政策回顾 2016 年十一假期期间, 全国一线及核心二线共 21 个城市陆续颁布各地的房地产市场调控政策, 从限购限贷与限价三方面进行调控 11 月末上海天津进一步收紧房贷政策,12 月郑州武汉嘉善进一步调控限购限贷政策实施接近两个月, 根据实际效果进一步个别调整限购限贷政策, 体现出政府调控的决心和力度在随后的中央经济工作会议中政府提出要坚持房子是用来住的, 不是用来炒的的定位, 加快研究建立符合国情适应市场规律的基础性制度和长效机制 ; 要在宏观上管住货币, 微观信贷政策要支持合理自住购房房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应, 提高住宅用地比例, 盘活城市闲置和低效用地会议调整以前一刀切减少城市土地供应的政策 ; 首次定调房子的定位 ; 既抑制房地产泡沫, 又防止出现大起大落 ; 促进房地产市场平稳健康发展 2016 年十一期间调控政策有一定的效果, 但随着各地政策时效性降低, 房价上涨的压力并未减弱 2017 年初, 我国房地产市场依旧景气, 销售情况良好, 商品房销售面积和销售金额均呈上升态势 ; 城市新房销售价格指数有所增长, 虽然被调控城市商品房销量明显回调, 但 70 个大中城市新建住宅价格指数当月同比与环比数据仍在较高水平, 一线及热点二线城市房地产市场呈过热态势, 因此房价上涨压力并未减弱, 调控政策升级成为必然 2017 年 2 月, 中央方面有三大动作 : 中央政府研究房地产长效机制, 实现房地产市场动态均衡发展建设用地转让二级市场进入试点阶段, 土地改革继续深化首个国土空间开发与保护的战略性综合性基础性规划发布同时, 三直辖市两省颁发了一系列房地产市场管理政策 : 上海市对住房公积金提取进行了规范 ; 天津市对酒店型公寓项目不再审批 ; 重庆市对商品房预售许可审批和在建建筑抵押进行规范 ; 江苏省物价局提出要保持房地产市场价格基本稳定, 对不同城市分类调控 ; 山西省住建厅披露年内工作目标, 提出要加快去库存积极推进棚改货币化进程 2017 年 3 月调控政策进一步升级, 因城施策的调控思路导致不同城市房价变动出现分化一二线城市重点在于抑制地产投机性交易, 去金融杠杆的同时保证刚需住宅的供应 ; 强三四线城市, 由于受需求外溢的影响进入了去库存和控房价双轨并行的阶段, 但调控政策主力度仍保有一定升级余地本次调控以预防性动机为主, 通过限购限贷等政策性工具降低房地产泡沫 2017 年一季度, 受到房地产调控政策影响, 商品房市场有所分化但由于消费 3

5 者对房地产的需求不减, 购房热情依旧, 和大型房地产开发商加快去库存影响, 商品房销售面积与销售金额均逐步增长, 短期并未受到政策的影响 2017 年 1-3 月全国房地产销售情况 ( 单位 : 万平方米亿元 %) 2017 年 1-3 月 2017 年 1-3 月项目面积同比变化项目金额同比变化商品房销售面积商品房销售金额其中 : 住宅其中 : 住宅办公楼办公楼商业营业用房商业营业用房年 4 月, 住建部和国土资源部联合签发关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知, 这是从用地层面控制房价, 防止高价低扰乱市场预期 2017 年 5 月, 北京房贷利率提高, 首套房贷基准利率, 二套房贷 1.2 倍基准利率 ;6 月, 北京个别银行首套房贷 1.1 倍基准利率, 多地银行房贷基准利率继续上浮 2017 年 7 月, 中共中央政治局召开会议, 针对房地产市场, 会议强调稳定房地产市场, 坚持政策连续性稳定性, 加快建立长效机制政策的持续稳定, 意味着调控政策将会长期起作用, 短时间内政策只紧不松 ; 长效机制方面, 相关制度已经开始陆续实施 : 例如十三五住房发展规划里写明, 新增租赁住房约 70 万套 ; 上海 7 月推出只租不售的土地等从宏观角度看, 房地产改革政策及长效机制的建立将加快此外, 我国首部住房租售法规已公开征求意见, 租售同权开始进行地区试点, 广州新出的租购同权, 保障承租人享有与购买者同等的权利在刚刚结束的中国共产党第十九次全国代表大会上, 十九大报告对于房地产行业调控的基调并未发生变化, 这表明政府抑制房价过快上涨和加大对住房供给的决心此外, 本轮调控很有可能跳出固有思维模式, 选择新的调控方向, 建立新的调控政策对于去除房子投资属性, 回归居住属性会投入更多的精力, 作为一个长期目标不会轻易改变, 长此以往, 相信楼市的长效机制将逐渐最终建立通过加大供给引导需求等措施来稳定房地产市场, 一方面稳定商品房价格, 满足住房群体住房需求, 另一方面也抑制投机需求, 这将给房地产市场带来一定的影响, 表现为刚需满足后销售增速的下滑, 资金周转速度的下降 ; 预期房价不会快速上涨以及土地价格上涨的情境下, 行业毛利率水平不断下滑此外, 人口迁移对区域房地产市场影响深远考虑人口流动, 未来京津冀协同发展区粤港澳大湾区长江经济带等都是国家重点发展的区域, 这些区域会吸引大量的人口流入热点二线城市以及一线城市周边的三四线城市, 也是人口聚集区人口流入将会使房地产市场需求旺盛其它三四线城市经过 2017 年上半年的去化, 消耗较多购买力, 后续需求支撑乏力, 预计销售数据逐渐回归常态化自 2016 年 10 月前后各地市密集出台房地产调控政策,12 月中央经济工作会议提出长效机制, 至 2017 年 10 月十九大报告最新精神, 此轮房地产市场调控政策已运行一年, 政策不断完善, 房地产市场制度机制发生重大变化房地产市场调控思路逐渐清晰, 在需求端, 政策从限购限贷到限商再到限售, 调控的手段更加灵活, 因城施策, 调控目标也更加精准, 最终实现住有所居住房不炒的目标在供应端, 增大土地供应量, 保障未来两年住房供应的稳定 ; 同时以发展多渠道配置的保障住房为辅 ( 包括租赁和政府建的保障房共有产权房, 单位

6 自建房, 企业众筹建房, 农村集体土地建房等多种形式 ), 并且发展相应金融工具 ( 如 REITS 等 ) 和配套政策 ( 租售同权 ) 等支持更有效供应配置自限购政策以来, 一线城市房地产销售面积和销售额增速均呈显著下滑趋势, 一线城市转入存量房时代, 且该趋势逐步蔓延至二线城市 ; 三四线城市棚改货币政策对销售的拉动减弱 2 银行个人住房贷款变动情况及现状分析个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款, 借款人申请个人住房贷款时必须提供担保个人住房贷款业务是商业银行的主要资产业务之一其特点为利率水平比较高 ( 利率固定, 风险大 ); 规模呈周期性 ( 经济周期敏感性较强 ); 借款人缺乏利率弹性 ( 借款人对利率变化不敏感, 对月供额的关注往往超过对利率水平或利率变化的关注 ) 除了以上个人贷款的特点之外, 还有着以下几个特点 :(1) 相对较大的贷款金额和较长的贷款年限 (2) 特殊的贷款对象与专一的贷款用途, 贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人, 且贷款只能用于支付购买自用住房 (3) 特殊的偿还方式, 借款人需按月向银行归还贷款本息 (4) 一定的抵押担保, 借款人需将所购房屋或已有房屋产权作为贷款抵押与担保个人住房贷款的风险性主要与其收人水平密切相关在经济波动的情况下, 经济下行会造成个人还贷能力下降 2.1 数据分析中国工商银行中国农业银行中国银行中国建设银行 ( 工, 农, 中, 建 ), 亦称中央四大行, 其代表着中国最雄厚的金融资本力量故该四家银行的数据具有普遍性与代表性从这四家银行的 2017 年度中报, 可以获得以下数据不良贷款率 (%) 四大银行不良贷款率中国工商银行中国农业银行中国建设银行中国银行个人住房贷款四大银行个人住房贷款较上一年增加金额 ( 百万 ) 占比 (%) 金额 ( 百万 ) 占比 (%) ( 亿 /%) 中国工商银行 3,615, ,240, /11.6 5

7 中国农业银行 2,855, ,559, /11.6 中国建设银行 3,926, ,585, /9.5 中国银行 2,622, ,402, /9.2 中国工商银行 : 个人贷款比上年末增加 3, 亿元, 增长 9.0% 其中个人住房贷款增加 3, 亿元, 增长 11.6%, 主要是积极贯彻国家因城施策分类指导的房地产调控政策, 重点满足居民家庭自住性购房融资需求中国农业银行 : 个人住房贷款 28, 亿元, 较上年末增加 2, 亿元, 增长 11.6%, 主要是由于本行支持居民合理自住购房需求, 积极拓展优质个人按揭客户和农民安家贷业务住房贷款业务仍然是各银行重点发展的对象 2.2 个人住房贷款相关政策 2016 年 2 月 2 日, 央行及银监会发布了关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知该通知核心内容就是为进一步支持合理住房消费, 促进房地产市场平稳健康发展, 在不实施限购措施的城市, 居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款, 原则上最低首付款比例为 25%, 各地可向下浮动 5 个百分点 ; 对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭, 为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房, 最低首付款比例调整为不低于 30% 对于实施限购措施的城市, 个人住房贷款政策按原规定执行而与 2014 年的 9 30 房贷新政相比, 一是降低购买首套普通自住房的贷款的最低首付款比例, 由 30% 下降到 25% 不过, 这次首付下降又分为两种情况, 一种情况是非限购城市可以下降, 而对仍然限购的城市则不下降, 出现了首付城市的差异化 ; 另一种情况是首付的下降, 并非是千篇一律的, 而是有 5% 弹性, 具体的情况则由商业银行自行确定 2016 年十一期间, 全国多地出台了房地产新政以北京为例, 有关个人住房贷款的条款为重启 90/70 政策 ;2 套房为非普通自住房首付至少七成, 首套房首付款比例不低于 35% 其余全国多地也都出台了相关政策: 限制购房数量以及提高二套住房贷款首付比例等, 以达到控制房地产市场稳定发展的目的本次各地限购政策出台后, 多数热点城市周成交量迅速出现了比较明显的下滑, 之后部分城市虽有所恢复, 但较调控前水平差距依然较大一线城市如北京最近一周成交量与调控前相比下降了 36.35%; 二线城市如南京最近一周成交量与调控前相比下降了 50.03% 等 2018 年 1 月份, 在分类调控因城施策的房地产市场调控政策继续作用下,15 个热点城市新建商品住宅销售价格继续保持稳定, 其中 11 个城市价格低于上年同期水平 ;70 个大中城市中一线城市新建商品住宅销售价格同比由涨转降, 二三线城市涨幅回落 ;70 个大中城市中一线城市住宅销售价格环比下降, 二三线城市涨幅回落 ( 如表 1) 由此看出, 在国家相关政策的影响下, 房地产市场的热度有所回落, 泡沫化情况有所改善表 1: 15 个热点城市新建商品住宅销售价格变动对比表城市同比 ( 上年同月 =100) 环比 ( 上月 =100) 6

8 2018 年 1 月 2017 年 12 月 2018 年 1 月 2017 年 12 月北京天津上海南京无锡杭州合肥福州厦门济南郑州武汉广州深圳成都商业银行个人信贷业务现状商业银行个人信贷业务包括个人经营贷款个人消费贷款个人住房贷款等, 其中个人住房贷款是银行向个人发放用于购买个人商品房的贷款十多年来, 我国房地产市场持续高速发展, 旺盛的市场需求推动房价不断攀升, 使购房者承受的经济压力不断增大, 越来越多的购房者选择贷款买房, 促使银行住房贷款业务发展迅猛这一业务是所有银行银贷业务中质量最好涉及面最广的信贷业务之一故各个商业银行都在大量卡开办个人住房贷款业务, 参与竞争在愈演愈烈的竞争中, 各大银行也纷纷制定出了更加优质的服务和最大化的优惠政策, 吸引更多的人办理个人住房贷款业务, 使得该业务具有一个广阔的发展空间与前景个人住房贷款的优势个人住房贷款不需要繁琐的手续, 住房贷款期限长达 30 年, 手续简单, 不存在转贷, 不会有贷新还旧的问题, 而且贷款利率低, 并且贷款人负担的费用少, 致使银行经营成本低再加上个人住房贷款针对每一个个人, 它的贷款涉及面广, 个人承担力小, 风险比较分散, 对银行来说风险程度较少个人住房贷款的存在对整个社会的效用非常大, 有利于扩大银行的业务, 更好地吸收资金, 有利于调整信贷产业结构, 让银行拥有长期稳定的客户群和商业效益个人住房贷款成为主要的个人信贷业务在我国, 个人贷款的需求还不是很大, 个人贷款中如信用卡消费贷款助学贷款汽车消费贷款耐用品消费贷款旅游贷款以及奢侈品消费贷款等都赶不上个人住房贷款的个人群体数量因此, 个人住房贷款就成为个人贷款业务中的主干, 谁拥有个人住房贷款的群众数量越多谁就占领了个人贷款业务发展的制高点 7

9 2.3.2 个人住房贷款的风险根据四大银行近几年的数据可以看出, 虽然不良贷款率无明显增加, 但并不意味着个人信用风险的降低银行可以通过多收少贷来降低不良贷款率由于在我国现阶段个人信息管理难以全面掌握, 商业银行在进行个人放贷时很难准确的判断风险再加上国外的金融危机间接的影响着我国实体经济, 使得借款人工作不稳定, 收入减少, 导致还款能力降低甚至有的借款人直接放弃房屋产权, 给银行带来违约风险还有的购房者故意欺骗银行, 伪造个人收入进行银行贷款由于个人住房贷款还贷年限较长, 购房者如果收入过低, 欺骗银行购得房屋, 又无力偿还房贷, 这样就把贷款风险转换给银行还有一种情况就是假按揭现象按揭贷款一般是指购房人在购房过程中因没有足够的资金而以所购买的房屋作为抵押向银行借款的一种形式假按揭实际上是购房人钻了法律的空子以没有实际付款的房子作为抵押, 购房人不需要付出太多的损失银行得不到保证资金, 一旦出现购房人无力偿还房贷, 会给银行信贷资金带来巨大的损失另外, 由于个人房贷的贷款年限比较长, 而且贷款群体数量又比较大, 银行资金过度集中投放在期限较长的个人房贷业务中, 这将会造成商业银行面临流动性不足的情况 ; 这种情况一旦出现, 银行将面临资金不足的问题其次, 当个人办理住房贷款时往往是按照当时的利率每月提供月供当利率有所调整或有浮动时, 借款人每期的还款金额会因为利率的变化而变化利率调整一旦变化较大, 会增加借款人的还款压力, 信贷风险将会变大商业银行有可能遭受损失最后, 国家本身具有对经济进行宏观调控的能力, 因此国家宏观调控会直接影响到国内的投资市场在国家鼓励个人住房贷款业务的时候, 国内市场会呈现繁荣景象可是一旦国家出台有关房地产市场和个人房贷业务相关政策的负面政策的时候, 国内商业银行的个人房贷业务会遭受巨大影响 2.4 个人住房贷款变动情况以中国建设银行为例根据中国建设银行 2011 年至 2017 年的年度报告, 可以看出中国建设银行无论是贷款总额还是个人住房贷款的增长速度都逐渐加快, 尤其是 2014 年至 2016 年其中,2014 年末至 2015 年末, 个人住房贷款有 23.1% 的增长 2015 末至 2016 年末的增长更加显著, 个人住房贷款有 29.3% 的增长, 比去年同期增张了 1/3 8

10 图 1 个人住房贷款图 2 个人住房贷款与贷款总额变化趋势个人住房贷款呈增长趋势, 尤其是 2016 年增长迅速从 2015 年开始, 针对房地产市场库存压力过大风险集聚的问题, 国家出台了 330 房贷新政营业税免征期限五年改两年二套房首付降至四成公积金新政等政策化解房地产库存压力, 中国人民银行和银监会也纷纷降息和降准以刺激房地产市场供求关系的爆发式增长在低利率高杠杆的共同作用下, 居民住房消费能力大大增加, 随之而来的是个人住房贷款的快速增长 9

11 图 3 个人住房贷款占贷款总额的比重 (%) 个人住房贷款贷款占贷款总额的比重从 2011 年以来逐年增加, 据数据显示, 建设银行 2016 年个人住房贷款为亿元, 占据贷款总额的 30.50%, 较上年增加亿元, 增幅 29.26%,2017 年中期更是达到了近 32% 个人住房贷款逐渐成为贷款总额中的重要组成部分, 这是由于个人住房贷款市场需求旺盛, 商业银行同时也看好房地产前景, 认为个人住房贷款是风险小, 收益稳定, 收益期限长的优质资产银行愿意将大量信贷资源投放在个人住房贷款业务, 各大银行通过绩效考核等政策倾斜以及资源配置的杠杆作用鼓励各经营机构做大个人住房贷款业务在 2016 年业绩发布会上, 建设银行也强调个人住房按揭贷款同样是建行很重要的发展领域, 要更加依据宏观政策的调整方向和调整政策, 不管是一二线城市还是三四线城市, 一定是要坚持解决自住为主图 4 个人住房贷款与个人贷款的变化趋势 10

12 图 5 个人住房贷款占个人贷款的比重 (%) 由图 4 可以看出, 个人住房贷款和个人贷款均呈现逐年递增的趋势, 二者呈正相关关系其中 2014 年末至 2016 年末增长最为迅速 2014 年末至 2015 年末个人贷款有 20.2% 的增长, 个人住房贷款有 23.1% 的增长 2015 末至 2016 年末的增长更加显著, 个人贷款有 25.1% 的增长, 个人住房贷款有 29.3% 的增长, 比去年同期增张了 1/3 由图 5 知, 个人住房贷一直以来都是主要的个人信贷业务, 占比年均达到 78.97%, 在 2016 年达到顶点, 占 82.65% 这说明人住房贷款是个人贷款业务中的主干, 谁拥有个人住房贷款的群众数量越多谁就占领了个人贷款业务发展的制高点图 6 个人存款与个人住房贷款个人存款和个人住房贷款都呈上升趋势, 但个人存款增长平缓, 个人住房贷款在 2015 年末至 2016 年末增长趋势显著, 达到 29.26%, 比去年同期增长 6.18 个百分点而个人存款仅增长 0.45 个百分点个人住房贷款增幅远大于个人存款的增幅, 也就是说明, 储蓄存款增幅缓慢的原因是大量居民存款用于购置个人住房 11

3 16 年 -17 年末房地产市场销售情况首先, 以北京为例, 回顾房地产市场在近十年间的总体走势, 从销售价格销售面积销售套数三个层面综合判断 ( 如图 7): 图 7 近十年房产市场走势从图中可以看出, 从 2007 年第一季度起, 到 2010 年初, 我国房地产市场的销售量与销售面积在高相关性的波动中稳步提升, 并于 10 年初期达到峰值, 而此后的七年间,

13 3 16 年 -17 年末房地产市场销售情况首先, 以北京为例, 回顾房地产市场在近十年间的总体走势, 从销售价格销售面积销售套数三个层面综合判断 ( 如图 7): 图 7 近十年房产市场走势从图中可以看出, 从 2007 年第一季度起, 到 2010 年初, 我国房地产市场的销售量与销售面积在高相关性的波动中稳步提升, 并于 10 年初期达到峰值, 而此后的七年间, 销售量峰值有所下降但均值稳定图 8 15 年末至今房产市场销售情况而 15 年末至今 ( 如图 8), 销售量直至 16.9 月一直处在下降趋势中,16 年末有一阵房地产热, 从 17 年初至今, 受房地产政策严厉调控的影响, 销售量平稳下滑下面着重分析 17 年房地产市场的销售情况 :( 下图为我国 17 年初至九月商品房销售额的累计值 ( 亿元 )) 图 9 我国 17 年初至九月商品房销售额的累计值 ( 亿元 ) 从全国整体来看,17 年起商品房销售额增速分别为 1.1% 0.4% 0.3% 0.4% 0.16% 0.14% 0.17%, 进入 17 年以来, 销售额增速自 6 月起明显放缓, 而 17 年整体销售额就处在总体的增速下降趋势中从价格层面看,2017 年前 3 个月,1 月 2 月 3 月价格指数分别环比增长 0.2% 12

14 0.3% 和 0.7%, 这也是房地产政策调控趋于严厉的主要原因, 下图为我国 17 年第一季度住宅价格指数总体情况 : 尽管房地产市场成交量受政策调控影响趋于缓和, 但价格指数在 17 年第一季度均有所涨幅,70 大中城市二手房住宅价格指数呈持续增长态势 ( 图 7 蓝线 ) 其中北京于 17 年一季度的住宅销售面积与销售金额同比增长 67.90% 和 49.30%, 下图为房地产销售面积累计变动情况, 由图 10 可知,17 年 2 月至 17 年 7 月, 销售面积一直处于平稳增长态势 : 图 10 北京房地产销售面积累计值从土地供应层面看, 自 14 年起, 全国房地产用地供应逐年下降, 而从 17 年开始转变 17 年上半年, 房地产开发商土地购置面积同比增长 8.8%, 一线城市加大了土地供应量投资方面, 自限购政策出台, 一线城市房地产投资增速呈下滑趋势综上所述,2017 年以来, 虽然调控政策趋向严格的去杠杆化使得被调控城市的商品房销售量有明显的回调, 但住宅价格指数仍在一个较高水平, 成交量的下跌并未带来价格指数的实质性下降预计 2017 年末, 在宏观调控政策周期延长的趋势中, 一二线城市的商品房销售增速将继续缓慢下行并趋于平稳态势 13

15 4 相关数据处理分析 ( 价格销售量贷款 ) 由于信贷调控是宏观上对房地产调控政策主要手段之一, 为了研究信贷与房地产价格的相关性, 对价格与销售量贷款与价格等可能的相关因素分别建立模型, 分析其中的相关性, 采用近十年的数据以便更好更宏观更准确的研究分析变量间的关系以北京房地产市场为例, 由于只能从国家统计局收集到 06 年至 15 年的信贷数据价格数据, 于是采取 2010 年四季度至 15 年四季度的数据作为样本研究在个人住房贷款与价格之间建立回归模型, 分析其相关性图 11 个人住房贷款与价格模型通过简单的回归模型探究个人住房贷款与价格之间的相关性基本情况,p-value 很小, 系数均有较强显著性, 我们看出二者之间存在较为显著的正向相关关系再根据房地产价格模型简化成简单的计量模型, 认为房地产价格与人均可支配收入和信贷量共同相关关系, 以下验证 : 图 12 验证房地产价格与人均可支配收入和信贷量共同相关关系根据价格模型公式验证出的结果, 整体 p 值非常小, 具有显著性,R^2 为 0.923, 但贷款变量的系数无显著性, 于是采用单变量对比探究 14

图 13 采用单变量对比探究结果当单变量分别建立回归对比时可以看出商品房价格与信贷有显著的正相关关系, 尽管从 p 值上看, 与人均可支配收入的关系也具有显著性, 但由于人均可支配收入的单位是元, 而信贷的单位是亿元, 所以使得模型中人均可支配收入的系数过小, 因此可以进一步把模型公式中人均可支配收入变量假定不变, 因此可得出以 10 年至 15

16 图 13 采用单变量对比探究结果当单变量分别建立回归对比时可以看出商品房价格与信贷有显著的正相关关系, 尽管从 p 值上看, 与人均可支配收入的关系也具有显著性, 但由于人均可支配收入的单位是元, 而信贷的单位是亿元, 所以使得模型中人均可支配收入的系数过小, 因此可以进一步把模型公式中人均可支配收入变量假定不变, 因此可得出以 10 年至 15 年季度数据为基础的房地产价格与信贷量的关系为正向相关关系 5 信贷对房地产价格的影响图年至 2017 年商品房及住宅商品房销售额 ( 亿元 ) 由图 14 可以看出, 商品房及住宅商品房销售额逐年且大幅度递增从第二部分已知, 中国四大银行的个人住房贷款金额逐年递增 ; 由第四部分已知, 贷款金额与商品房价格呈显著正相关由此我们探究出银行信贷对房地产价格的影响机制 15

17 5.1 房地产开发商贷款对房地产价格的影响机制房地产开发商贷款是房地产开发建设所依赖的最主要的资金来源房地产开发商贷款的增加会提高房地产开发投资规模, 增加房地产供给由经济学中的供求关系可知, 当供给大于需求时, 价格会下降, 从而房地产开发商贷款的增加会对房地产价格产生负向影响与此同时, 房地产开发商贷款的增加又会缓解房地产开发企业的财务压力, 进而强化房地产市场中买卖双方的不平等地位, 及卖方对房地产的定价起着更重要的作用, 从而对房地产价格产生正向推动作用故房地产开发商贷款对于房地产价格有正负双方的影响, 现实问题中, 只需要分析二者影响的强弱当正向影响大于负向影响时, 贷款与房地产价格呈正相关 ; 反之, 呈负相关若二者影响程度相同, 则房地产开发商贷款对于房地产几个不会产生影响 5.2 个人住房贷款对房地产价格的影响机制个人住房贷款的增加会提高房地产有效需求各种房屋的价值一般较大, 购房者难以完全依靠当前的自有资金购买房产, 因此个人购房信贷就成为帮助居民购房最重要的金融工具, 使得消费者可以依据其终生收入进行跨期消费, 帮助受到当期自有资金约束的消费者顺利完成购房行为此外, 个人住房贷款规模的过快扩张也会刺激房地产投资和投机需求的增加当个人住房贷款规模增加时, 会向市场传播一个积极地信号, 即房地产有升值空间, 建议投资, 此时会有更多的投资人选择向银行借入个人住房贷款来投资房地产, 这也使该项贷款增加, 二者具有相互促进的影响在所有个人贷款中, 个人住房贷款占很大比重, 表明居民对于房屋的花费远远高于其他生活开支, 且在房地产买卖中, 个人买家多, 所以其对房地产有较大影响房地产业的两个特点决定了房地产供给在短期内缺乏弹性 : 一是房屋建设一般需要较长时间, 因此房屋存量的调整不可能在短时间内完成 ; 二是房屋建设受到土地供应的限制, 我国城市建筑用地的紧张局面决定了土地是制约房地产供给的重要因素在房地产供给短期内缺乏弹性的情况下, 房地产价格在短期内就主要由需求决定, 因此个人购房贷款增加所引起的房地产有效需求增加将在短期内显著提高房地产价格因此个人住房贷款对于房地产价格的影响主要是短期的显著性影响, 房地产价格的长期变动主要不取决于该项贷款但可以看出的是, 个人住房贷款与房地产价格之间呈正相关 5.3 个人商用房贷款对房地产价格的影响机制个人商用房贷款与个人住房贷款对房地产价格的影响机制相同, 在此不做赘述结论 16

18 由于数据收集量的有限性, 本项目对数据的处理无法进一步具体研究, 同时受限于样本容量, 无法定量探究的系数大小因此本项目通过分析近十年间政策变化情况贷款情况, 并用 R 软件对所收集到的信贷数据与房地产数据进行处理分析, 判断其相关关系最终得出结论 : 银行信贷总量的增加会带来两方面影响其一, 银行信贷总量的增加刺激了当期和未来经济的预期活跃程度, 提高了房地产的未来预期收益当银行信贷总量增加时, 会向消费者以及市场传递出积极地信号房地产值得投资, 未来会有很大升值空间从而使更多的消费者借贷买房, 增加银行资金的流动性当需求大于供给时, 房地产的价格也会相应增加但当房地产过热时, 也会产生如房地产泡沫等不利于经济法真的影响其二, 改变了信贷市场供求力量对比, 降低了利率, 从而降低了房地产未来资产收益的贴现率, 这两方面因素都将提高房地产未来收益的贴现值, 增加当期房地产价格 17

19 参考文献 [1] 联合评级工商企业评级部. 房地产行业 2017 年一季度报告 [2] 韩家麒孙鑫刘艳婷.2017 年房地产研究报告. 联合资信 [3] 季忠富. 我国房地产市场的现状分析及建议. 住宅与房地产,2017(02) [4] 陈传贤. 房地产市场现状分析及发展对策. 科技经济与管理科学,2017(17) [5] 杨璐. 我国房地产信贷规模对房地产价格影响的研究,2016 [6] 蒋心盈林慧. 商业银行个人信贷业务的现状与对策分析. 时代金融,2017(05) [7] 王玺翔. 商业银行个人房贷业务风险与对策. 合作经济与科技,2017(04) [8] 阎贞希. 个人住房贷款及其风险与防范的问题研究. 金融发展,2017(04) [9] 郑立群. 个人住房贷款的风险和防范对策. 时代金融 2016(1) [10] 秦岭姚一旻. 我国银行信贷与房地产几个关系研究. 经济社会体制比较,2012 (2) [11] 王迅. 土地价格房地产信贷规模与房价的相互影响与均衡关系. 系统工程, 2015(2) [12] 樊怿霖. 土地价格房地产信贷规模与房价关系的实证研究. 金融市场,2014 (7) [13] 金献芳. 浅谈我国房地产市场现状分析及应对措施. 产业研究,2013(03) [14] 盛美月. 商业银行个人房贷违约风险的实证研究. 浙江大学,2015 [15] 王宇方. 我国商业银行个人房贷业务的风险防范与控制. 财经界 ( 学术版 ),

20 附录 19

21 致谢经历了一年的时间, 我们的论文也从最初的雏形成长为一篇完整的作品这一年的成果就像是我们的孩子一般, 对我们来说异常珍惜与宝贵首先, 我们要感谢这个项目的指导老师李胜旗老师对于我们这个项目研究方向的指点, 对于题目的确定, 李老师给予我们很多非常宝贵的建议和启发性的指导, 就像迷雾中的一束阳光, 清晰地引导着我们其次, 还要感谢金融学院的老师们, 给我们提供了良好的研究环境, 及时有效地解答我们的疑惑此外, 还要感谢出现在参考文献中的作者们, 通过他们的研究与思想, 我们有所收获有所启发, 从而能顺利地完成此次研究最后, 我们要感谢组内一起努力的四位成员, 正因为我们有着合理的分工与一心向好的决心, 才能够如此高效地得到这份研究结果虽然, 由于四位组员之前都没有经验而导致论文作品有些不成熟, 但我们也尽我们最大努力完成了这次的论文, 且这次调研的过程使我们终身受益在此, 我们向以上所有给予过我们帮助的人表示感谢, 最后我们也对在百忙之中评阅论文的各位专家和老师们表示衷心感谢! 20

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,,, (, ),, ( ),,, :,,,,,,.,.,, (, ),., : (, ),,.. ( ),.,,,, ;,,,,,, 陈星内容提要 : 本文通过对住房商品和住房市场的分析, 剖析了住房市场构架以及市场主体的行为特点, 并进一步分析了政府干预行为对住房市场的影响及作用作者认为住房商品的特殊性决定了住房市场的特点为有限开放性地域性层次性和价格的差别性, 市场交易的非物流性以及住房市场上的投机性和投资性住房商品的社会属性表明人们对住房的需求不仅与收入相关, 低收入家庭人群的住房需求需要政府的支持和帮助