第 期 张所续 我国银行信贷政策对房地产市场的影响 策对房地产的推动作用被发挥到了极致 我国房地 银行信贷政策对房地产市场的影响 产开发资金来源主要包括国内银行贷款 利 用 外 资 自筹资金和其他资金 主要由定金及预收款组 成 个渠道 年 房地产开发企业资金来源 中国的房地产市场是一个典型的政策市场
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- 羽坤 劳
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1 第 卷第 期 年 月 RES OURCES I NDUS TRI ES V N A 我国银行信贷政策对房地产市场的影响 张所续 中国国土资源经济研究院 北京 摘 要 年美国次贷危机波及全球 引发全球近几年最大一次 蝴蝶效应 金融机构受到不同程度的 冲击 房价持续上涨 引发的经济问题和社会问题 受到社会各界的广泛关注 陶长高 曹勇等通过分析全 国有代表性城市房价 认为银行信贷政策与楼市的关联日趋紧密 银行信贷政策对房价影响最为突出 是房 价涨跌的主要诱因 本文通过剖析我国房地产企业资金来源 银行信贷政策对房价影响等方面 分析我国银 行信贷政策对房地产市场的影响 关键词 银行信贷 房价 宏观调控 中图分类号 F 文献标识码 A 文章编号 I NFLUENCEOFCHI NESEBANK SCREDI TPOLI CYTO REALESTATEMARKET ZHANGS C A m L R E m B j C A I Am m w m T m w m TAO C CAO Y z v m m j v T C m C m K w m 年美国的次级房贷危机上演了全球金融市 是全国及有代表性城市住宅价格涨跌的真正原因的 场近几年最大一次 蝴蝶效应 金融机构受到不 结论 袁鲲等对我国的实证分析也表明 我国房 同程度的冲击 陶长高认为 银行信贷与资产价格 地产价格膨胀与银行信贷存在较强的共生性 之间互为因果 即银行信贷的扩张将导致资产价格 的膨胀 同时资产价格的膨胀又会进一步促进银行 信贷的扩张 回顾历史上信贷危机可以发现 无 论在发达国家还是在发展中国家 房价与银行信贷 近年来 中国许多城市出现了房价快速上涨 逐年攀升的态势 房价持续上涨 社会恐慌心理加 重 房地产泡沫日趋严重 危害经济发展 成为社 会各界关注的焦点与热点问题 波动的关联日趋紧密 银行信贷的增长对房价具有 显著的同步效应 曹勇将全国及部分有代表性城市 我国房地产企业资金来源分析 如北京 上海 深圳 重庆 武汉等 的土地价 格 股价 银行信贷等与全国及相应城市的住宅价 年 宽松的货币政策极大地提升了我国房 格进行计量经济学格兰杰原因检验 得出银行信贷 地产市场 地王频现 房产交易屡创新高 信贷政 收稿日期 修订日期 责任编辑 段丽萍 作者简介 张所续 男 硕士生 助理研究员 主要从事国土资源经济政策研究 E m z m
2 第 期 张所续 我国银行信贷政策对房地产市场的影响 策对房地产的推动作用被发挥到了极致 我国房地 银行信贷政策对房地产市场的影响 产开发资金来源主要包括国内银行贷款 利 用 外 资 自筹资金和其他资金 主要由定金及预收款组 成 个渠道 年 房地产开发企业资金来源 中国的房地产市场是一个典型的政策市场 房 增长 其中 国内贷款 地产业的迅速崛起很大程度上得益于相关政策的 亿 元 增 长 利 用 外 资 亿 元 下 降 保驾护航 房改政策 住房商品化政策和银行 企业自筹资金 增长 信贷政策推动楼市起步和成长 我国房地产业在宽 其他资金 增长 松的政策环境下实现了跨越式发展 成为新的经济 年 我国房 地 产 企 业 资 金 来 源 及 增 长 情 况 如 表 增长点 同时 房地产市场受政策特别是银行信贷 所示 政策的影响也越发显著 通过分析资金来源可以看出 我国房地产企业 由图 可以看出 我国房价持续走高 年 资金来源主要来自 个途径 其他资金 自 房价比 年略有回落 主要是因为 年 月 筹资金 国内贷款 其中银行贷款所占比重逐 央行和银监会联合发布了 关于加强商业性房地产 年增加 据央行 年第四季度货币政策执行 号 要求各 信贷管理的通知 银发 报告 统计数据显示 截至 年年末 主要金 商业银行严格执行 对已利用贷款购买住房 又申 万 同 融机构商业性房地产贷款余额为 请购买第二套 含 以上住房的 贷款首付款比例 比增长 增速比上年同期高 超过 贷款利率不得低于中国人民银行公 不得低于 年我国个人购房贷 同期各项贷款增速 倍 的规 定 从 布的同期同档次基准利率的 款持续回升 特别是下半年增速明显加快 年末个 年底至 年底 楼市低迷 量价齐跌导致 万 同比增长超过 人购房贷款余额 房企回款大幅减少 资金链条面临巨大压力 房地 比上年末高 其中新建房贷款和再交易房贷款 和 截至 年年末 房地 增速分别达 产贷款余额占各项贷款余额的 比重较上年 末高 年新增房地产贷款 万 占各 项贷 款 新 增 额 的 比 重 比 上 年 提 高 超 过 同比多增 万 其中 个人购房贷款 新增 万 约为 年的 倍 年的 倍 年上半年 个人住房按揭贷款 增 长 可 见 大 量 占资金总 量 的 的银行贷款通过直接和间接渠道涌入房地产开发市 图 年全国商品房平均销售价格 场 对房地产企业发展起着重要作用 数据来源 国家统计局 表 年房地产企业资金来源及增长情况 年份 国内贷款 利用外资 自筹资金 其他资金 数据来源 年中国统计年鉴 年全国房地产市场运行情况通报 国家统计局
3 年 产市场进入调整期 这是房地产经历多年高速增长之后的首次真正意义上的回调, 房贷紧缩政策对市场过热投机起到了明显的抑制作用 然而,2008 年全球金融危机的爆发彻底改变了我国房地产周期调整趋势 在经济面临下滑威胁的背景下, 振兴地产以启动内需迫在眉睫 于是从 2008 年下半年起, 楼市政策开始松动, 各级政府频频出台各种利好政策以刺激购房者入市热情 在央行连续五次降息 二套房贷政策松绑等系列措施的刺激下, 我国房地产市场全线回暖 ( 图 2) 2009 年, 全国商品房销售面积 亿 m 2, 比上年增长 42 1% 商品房销售额 43995, 比上年增长 75 5% [5] 在不到一年的时间里, 我国楼市由低迷转为高涨, 国家政策特别是银行信贷政策起到决定性的作用 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90m 2 以上的家庭, 贷款首付款比例不得低于 30%; 对贷款购买第二套住房的家庭, 贷款首付款比例不得低于 50%, 贷款利率不得低于基准利率的 1 1 倍 ; 对贷款购买第三套及以上住房的, 大幅度提高首付款比例和利率水平, 暂停不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购房贷款 2010 年 6 月 4 日, 中国住建部 央行 银监会三部委联合发文, 规范二套房认定标准, 二套房和三套房均按 认房又认贷 的标准执行 在土地已经被严密监管 税收政策又可望而不可即的情况下, 信贷已经是目前能够被利用的 最直接有效的调控手段 一系列的信贷政策极大地限制了利用银行贷款购买多套住房的投机投资性行为, 房屋成交量低迷 据中国指数研究院统计数据显示 ( 图 3 与图 4), 我国一线城市 ( 北京 上海 广州 深圳 ) 2010 年上半年成交量同比平均降幅约 40%, 二线 图 年我国房屋销售价格指数同比变化情况数据来源 : 国家统计局 自 2009 年房地产市场回暖后, 楼市投机明显抬头 2010 年 两会 后我国部分城市房价过快上涨, 为维护房地产市场的健康稳定发展, 坚决遏制投机行为 2010 年, 中央针对房地产调控的政策密集出台, 信贷政策成为本次宏观调控的重要一环 2010 年 1 月, 国务院办公厅出台 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 ( 国办发 号 ), 国十一条 要求二套房首付比例不得低于 40%, 引导住房消费抑制投资投机性购房需求, 加大差别化信贷政策执行力度 2010 年 4 月, 国务院又出台 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 ( 国发 号 ), 被称为 新国十条 要求实行更为严格的差别化住房信贷政策, 其中规定 实行更为严格的差别化住房信贷政策 图 3 一线城市 2009 年与 2010 年上半年成交量同比变化图数据来源 : 中国指数研究院 图 4 二线城市 2009 年与 2010 年上半年成交量同比变化图数据来源 : 中国指数研究院
4 第 期 张所续 我国银行信贷政策对房地产市场的影响 城市成交量自 月开始下降 相比一线城市具有滞 萎缩 另外 由于炒家退出 将会有大量二手楼盘 后期 说明一线城市对政策反应较迅速 新政调控 入市 市场供求关系将发生变化 市场参与者会有 作用更显著 所减少 未来市场竞争更加激烈 银行采取紧缩信 由图 可以看出 我国房屋销售价格自 月新 贷政策对整个房地产行业会有较大影响 特别是房 政出台后 逐步回落 月商品房销售价格指数明 地产行业的从业机构 如 经 纪 代 理 公 司 按 揭 公 显下降 图 中 海 地 产 销 售 均 价 环 比 下 降 近 司 评估公司 担保公司等 这些机构缺少银行对 万科地产 保利地产 富力地产销售均价环 市场的支持 整个行业将会遭遇新一轮洗牌 比下降 以上 虽然仍高于去年同期水平 但已 紧缩的信贷政策也会对房地产市场产生负面影 扭转上升势头或放缓上涨步伐 新政对楼市的调控 响 信贷紧缩会导致房价下跌 房价下跌带动银行 可见一斑 年 月 全国 个大中城市房屋 贷款不良率增高 最新房贷压力测试结果显示 若 销售价格同比涨幅比 年 月缩小 房价下跌 民生银行个人住房贷款 房地产开 发贷款不良率水平将分别上升 与 招 行情形也大体相似 即房价下挫 住房按揭贷 款和开发贷不良将上升 适度宽松信贷政策有利于促进房地产市场繁荣 年 全国商品房销售面 发展 推动经济发展 积 亿 m 比上年增长 商品房销售 比 年增长 销售额增 额 长速度最高 达到 但是 宽松信贷政策易 使房屋供求关系失调与房价上涨过快 年 月 图 年 月全国房屋销售价格 指数同比变化情况 数据来源 国家统计局 全国 个大中城市二手房环比和同比价格同时上 涨 到 年 月接受调查的全国 个大中城 市中房屋销售价格指数未上涨的所剩无几 房屋销 售价格上涨的原因主要由两个方面 购房需求 增加 供应不足 宽松货币政策丰富了购房者 购买手段并使其更加便利 投机因素也推动了房价 上涨 自 年 月新政执行以来 虽各地声称坚 定不移地执行国务院 关于坚决遏制部分城市房价 过快上涨的通知 及相关配套政策 但如今一些地 图 年 年 月房屋销售价格指数 数据来源 国家统计局网站 注 缺 年 月数据 方信贷机构对三套房和非本地户口购房者 采用调 高首付 一般为 的方式变相放贷 更有甚 者采取假离婚 以他人名义联名买房等方式骗取房 房地产方面的信贷政策成为我国房地产市场的 晴雨表 紧缩信贷政策在一定程度上能有效遏制 房地产价格快速上涨 抑制房地产泡沫 如今各商 贷 在一定程度上扰乱了金融秩序 助涨了当地房 价上涨 因此 在新政实施后还应继续出台相应的 调控政策持续调控房地产市场 业银行由主动放贷转为被动放贷 甚至停止房地产 贷款 将有效遏制炒楼行 为 抑 制 房 地 产 价 格 上 结语 涨 保持国民经济平稳发 展 有 利 于 调 节 供 求 关 系 由于银行紧缩房地产信贷业务及政府调控措施 从经济学的角度来看 由于土地资源稀缺性不 的影响 炒家急于脱手 购房者由于需要拿出更多 断加大 房价应该保持持续上涨是合理的 现在的 资金购房而处于观望状态 造成二手房市场成交量 房价下调实际上是对过去房价过度上涨的修正 信
5 贷政策调控对我国房地产市场影响较大 不断从严 的信贷政策在很大程度上遏制了投机投资性购房 同时也对合理的购房需求以及改善型需求也构成沉 重的打击 导致房地产成交量低迷 因此 有必要 对住房消费与住房投机投资进行严格区分与界定 如果是住房消费 则可享受政府的各种住房优惠政 策 包括信贷 税收等优惠政策 相反 如果是住 房投资 非但不能享受政府的任何住房优惠政策 而且还要受到严格限制政策的制约 只有这样 才 能让中国房地产市场回归其居住或消费的本性或功 能 保障房地产市场的健康可持续发展 年 曹勇 房价推手 银行信贷是中国住宅价格涨跌的真正原因 J 中国人民银行研究生部金融研究 袁鲲 段军山 信贷扩张 房地产泡沫与银行危机 基于国际 比较和经验借鉴 J 财政金融 李翔 政策效应与房地产市场泡沫问题研究 J 中共四川省 委党校学报 回建强 张秀琴 中国房地产金融发展报告 年年度报告 R 上海 上海易居房地产研究院综合研究部 中国房地产 TOP研究组 年上半年中国房地产市场总 结与展望 R 北京 中国指数研究院 廖湘岳 戴红菊 商业银行贷款与房地产价格的关系研究 J 上海经济研究 史进峰 如果房价下跌 银行压力测试心电图 EB OL www m HTML 参考文献 陶长高 银行业危机 金融泡沫视角的分析 J 金融论坛 NMDAwMDEMz QNA m
经 济理论与经 济管理 第 期 我 国 汽 车产 业 政 策 和 发 展 战 略 陈建 国 国 家 发 展 与 改 革 委 员会 工 业 司 张宇贤 北京 国 家信 息 中心 发 展 研 究 部 实现 利 润 总 额 结构调整步 伐加快 我 国 汽 车产 业 发 展 基 本 情 况 加人 以来 在 投 资 消 费 的双 重拉 动下 国 汽 车产 业 摆 脱 了 长 达 了 个 快 速 发 展 阶段
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陈 星 内容提要 : 本文通过对住房商品和住房市场的分析, 剖析了住房市场构架以及市场主体的行为特点, 并进一步分析了政府干预行为对住房市场的影响及作用 作者 认为住房商品的特殊性决定了住房市场的特点为有限开放性 地域性 层次性和价格 的差别性, 市场交易的非物流性以及住房市场上的投机性和投资性 住房商品的社 会属性表明人们对住房的需求不仅与收入相关, 低收入家庭 人群的住房需求需要政府的支持和帮助
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2003 HUMAN JINJIAN CEREALS INDUSTRY CO. LTD 2003 2 2 3 4 6 8 9 11 24 25 27 60 1 2003 2003 2003 HUNAN JINJIAN CEREALS INDUSTRY CO.,LTD. 0736 7308643 0736 7308666 dongmi@600127.cn 415001 http://www.600127.cn
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