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谓堀邵
5 years ago
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1 2017 深圳 2017 年房地产市场监测报告中国指数研究院

政策深圳政策调控深化, 发展推进长效机制调控深化, 长效机制加速推进发布数条新政,

加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制, 健全购租并举的住房制度, 以满足多层次需求,

用途包括只租不售的人才和保障住房等, 有望对租赁市场形成更大的支持开发销售中介等行为,

关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见深圳市出台关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见,

2 政策深圳政策调控深化, 发展推进长效机制调控深化, 长效机制加速推进发布数条新政, 新政有如下关键点 : 坚持住房居住属性, 推进长效机制坚持住房的居住属性, 落实地方政府主体责任, 加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制, 健全购租并举的住房制度, 以满足多层次需求, 以政府为主提供基本保障加强房地产市场分类调控, 房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地, 规范深圳市人民政府关于完善土地供应管理的若干意见恢复土地划拨的方式, 无需经过市场拍卖流程, 免除土地出让金的一种土地使用权转让方式, 其产权归国家机关, 用途包括只租不售的人才和保障住房等, 有望对租赁市场形成更大的支持开发销售中介等行为, 遏制热点城市房价过快上涨 04 商品住宅和商务公寓预现售管理操作细关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见深圳市出台关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见, 提出健全以市场配置为主, 政府提供基本保障的住房租赁体系, 支持住房租赁消费, 促进住房租赁市场健康发展 03 则 1. 建立预售审批预审查制度, 申请预售之前, 为项目给出了指导价格 ;2. 首次申请预售项目, 申请均价不能明显高于周边同类户型在售均价, 如果周边无同类在售项目参考的, 可参照周边二手房价格 ;3. 精装修房源, 要在合同里标明所签约的价格是不含精装修的价格

3 住宅成交 : 调控持续深化, 市场成交量下滑明显 2017 年, 紧缩的调控政策贯穿全年, 一季度成交量大幅度走低,3 月新房成交量处于历史低位, 仅为 803 套 ; 下半年市场有所回暖, 成交量上升,12 月达今年成交最高, 共计套, 但依旧处于低位 2017 年, 全市共成交商品住宅套 / 万m2, 成交面积同比 2016 年减少 37.96% 万平方米年深圳市商品住宅月度成交走势月度成交面积 1-12 月月均成交面积注 : 统计口径宝安区福田区龙岗区罗湖区南山区盐田区

4 住宅成交 : 龙岗宝安区仍然是主力成交区域, 整体成交量同比下滑明显绝对值来看, 宝安和龙岗区仍然是市场成交量最大的两个区域, 共成交套 / 万m2, 面积合计占比 78.33% 盐田区今年无新房供应, 共计成交 20 套 /0.29 万m2 相对值来看, 各区域成交面积均有不同程度的下降, 其中福田区由于今年批售上市项目增加, 同比增幅较大, 盐田区今年无新项目供应, 下降幅度最大深圳市各区域商品住宅成交量及同比增速万平方米罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区 2016 年 2017 年同比增长率 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% -150%

5 住宅成交 : 刚需需求主导深圳楼市从面积段来看, 市场以 m2的刚需小户型为市场成交主力, 成交合计占比 62.80%, 占比同比减少 0.43%, m2的刚需户型占比增加 5.49% 从价格段来看, 市场以总价 600 万元以下产品为成交主力, 占比 79.45%, 占比同比小幅增加 1.15%;1000 万以上的产品占比同比小幅增加 0.99% 分面积段成交占比 2.99% 1.28% 51.68% 11.55% 分总价段成交占比 2.92% 3.47% 3.53% 60-70m2 1.39% 12.47% 5.62% 10.67% 50.32% 80-90m % 1.99% 5.29% 12.79% 11.79% 3.19% 5.39% m2 8.25% 8.55% 8.12% 10.71% 5.41% 5.71% 4.02% m2 3.18% 7.13% 5.26% 1.87% 0.96% 2.72% 3.45% m2 2.62% 0.94% 0.84% 2.77% 0.07% 0.04% 400m2以上 2.80% 1.20% 2017 年 2016 年 0.90% 1.17% 2017 年 2016 年 0.04% 1.48% 4.17% 11.45% 21.65% 12.93% 7.98% 8.00% 11.74% 4.85% 2.90% 0.80% 0.72% 1.58% 3.63% 2.69% 2.21% 万元万元万元万元万元万元万元万元万元

6 住宅供应 : 市场供应低迷, 供应面积同比下滑明显 2017 年, 深圳共计推出商品住宅面积套 / 万m2, 供应面积同比下跌 36.25%; 上半年推盘预售量大幅下滑, 新政后市场谨慎,2 月份甚至无批售项目上市 ; 下半年批售项目逐渐增多,11 月份批售项目为全年最高 4290 套 /38.31m2, 但仍处于较低水平万平方米深圳市商品住宅供应面积 % % 20% 0% -20% -40% 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 -60% 供应面积同比增速

7 住宅供应 : 全市供应面积下滑明显, 福田逆势三盘入市绝对值来看,2017 年, 深圳商品住宅新增供应主要集中在宝安和龙岗两个区域, 其中盐田今年供应量为零 ; 而宝安龙岗今年供应套 / 万m 套 / 万m2 相对值来看, 全市整体供应面积同比下滑 ; 福田区今年有万科臻山府安峦公馆兰江山第花园 3 个新盘入市, 去年则无项目供应深圳市各区域商品住宅批准上市量及同比增速罗湖福田南山盐田宝安龙岗 2016 年 2017 年同比增速 0.00% % % % % % %

8 销供比 : 市场供需低迷, 销供比年, 深圳商品住宅新增供应面积万m2, 成交商品住宅万m2, 销供比 0.93 住宅销供比走势年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年批准上市面积 ( 万平 ) 交易面积 ( 万平 ) 销供比 0

9 成交价格 : 持续 15 个月下跌, 全年新房均价走势趋稳 2017 年, 深圳商品住宅成交均价为元 / m2,12 月深圳商品住宅的成交均价为元 / m2, 已连续 15 个月下跌, 深圳房价继续维持回落盘整趋势, 成交均价环比小幅下降 0.04%, 新房均价走势趋稳深圳市商品住宅成交价格月度走势 150% % % % 0-50% 交易价格 ( 元 / 平 ) 环比增速同比增速

10 成交价格 : 南山区成交均价领跑各区, 整体均价有所上升绝对值来看 :2017 年, 南山区成交均价为元 / m2, 居各区之首, 其次是福田区和罗湖区, 成交套数最高的龙岗区和宝安区成交均价分别为元 / m2 相对值来看, 盐田区南山区成交均价同比增长 23.82% 23.46%; 龙岗区则是同比小幅下跌 7.24% 深圳市各区域商品住宅成交价格及同比增速元 / 平方米 % 20.00% 10.00% 0.00% 0 罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区 2016 年 2017 年同比增速 %

11 去化周期 : 库存面积同比下降, 去化周期趋势平稳, 市场热度不高截止 2017 年 12 月底, 深圳商品住宅可售量为套 / 万m2, 可售面积较去年同期减少 11.13% 去化周期为个月, 较去年同期延长 0.09 月, 新房销售趋势平稳年深圳市库存面积及去化周期走势可售面积 ( 万平 ) 去化周期 ( 月 )

12 二手住宅 : 成交面积同比下滑近 5 成 2017 年深圳二手住宅成交套 / 万m2, 成交面积同比减少 32.84% 年深圳二手商品住宅成交量走势 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 150% 100% 50% 0% -50% 二手住宅成交套数同比增速

13 商品住宅 : 华润深圳湾悦府鸿荣源壹城中心分别夺得成交金额和成交面积榜单魁首 2017 年深圳商品住宅成交金额 TOP 年深圳商品住宅成交面积 TOP10 排名项目名称区县成交套数 ( 套 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 成交金额 ( 亿元 ) 排名项目名称区县成交套数 ( 套 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 成交金额 ( 亿元 ) 1 华润深圳湾悦府南山新天鹅堡南山鸿荣源壹城中心龙华香山里南山壹方中心宝安万科瑧山府福田万科兰江山第瑧山道鸿荣源尚峻花园福田龙华宏发天汇城光明安峦公馆福田合计鸿荣源壹城中心龙华宏发天汇城光明奥园翡翠东湾龙岗远洋新干线龙岗香山里南山新天鹅堡南山合正丹郡龙岗中环星苑龙岗鸿荣源尚峻花园华侨城四海云亭龙华宝安合计

14 企业 : 万科凭借亿元 /44.71 万m2问鼎销售双冠军 2017 年深圳房企成交金额 TOP 年深圳房企成交面积 TOP10 排名企业名称销售金额 ( 亿元 ) 市场占有率排名企业名称销售面积 ( 万m2 ) 市场占有率 1 万科 % 2 华侨城 % 3 鸿荣源 % 4 华润置地 % 5 深圳地铁 % 6 龙光地产 % 7 卓越置业 % 8 招商蛇口 % 9 深业集团 % 10 中粮地产 % 1 万科 % 2 龙光地产 % 3 鸿荣源 % 4 华侨城 % 5 奥园地产 % 6 卓越置业 % 7 深圳地铁 % 8 华润置地 % 9 招商蛇口 % 10 远洋集团 %

15 土地供需 : 各类用地推出成交大幅缩减近 5 成土地推出方面,2017 年深圳共推出 46 宗土地, 建设用地面积万m2, 同比减少 50.02% 其中, 住宅用地成交 2 宗商办用地 22 宗工业用地 20 宗其他用地 2 宗 ; 成交方面, 2017 年深圳共成交 43 宗土地, 建设用地面积万m2, 同比减少 47.31% 其中, 住宅成交 2 宗 /5.73 万m2, 同比减少 69.28% 年 2017 年深圳市建设用地推出及成交面积对比总计住宅用地商办用地工业用地其他用地总计住宅用地商办用地工业用地其他用地推出 ( 万平 ) 成交 ( 万平 ) 2016 年 2017 年

16 土地成交 : 世茂亿拿下商办用地, 安居集团拿下首宗只租不售住宅用地排名宗地名称规划用途南山区深圳湾超级总部基地 T 南山区深圳湾超级总部基地 T 龙岗区龙城街道 G 南山区后海中心区 T 龙华民治街道 A 桂湾片区四单元 05 街坊 T 大鹏新区葵涌街道 G 宝安区新安街道 A 桂湾片区四单元 02 街坊 T 桂湾片区四单元 06 街坊 T 龙华区龙华街道办辖区 A 年住宅商办用地出让统计成交总价 ( 亿元 ) 规划建筑建设用地面积 ( 万m2 ) 面积 ( 万m2 ) 楼面价 ( 元 / m2 ) 溢价率 (%) 竞得方商业 / 办公用地恒大集团有限公司商业 / 办公用地商业 / 办公用地商业 / 办公用地住宅用地 % 商业 / 办公用地综合用地 ( 含住宅 ) 商业 / 办公用地商业 / 办公用地商业 / 办公用地 % 商业 / 办公用地 % 万科企业股份有限公司福建世茂新里程投资发展有限公司腾创未来 ( 深圳 ) 有限公司深圳市人才安居集团有限公司建滔化工集团有限公司深圳市大鹏新区投资控股有限公司鹏鼎控股 ( 深圳 ) 股份有限公司中国国有资本风险投资基金股份有限公司, 深圳市投控资本有限公司深圳前海微众银行股份有限公司深圳首创投资置业有限公司

17 排名宗地名称规划用途南山区深圳湾超级总部基地 T 南山区深圳湾超级总部基地 T 南山区深圳湾超级总部基地 T 盐田区沙头角 J 南山区深圳湾超级总部基地 T 南山区深圳湾超级总部基地 T 宝安中心区滨海文化公园 ( 一期 ) 建设用地宝安区新安街道 A 龙华新区民治办事处 A 福田中心区 B 南山区后海中心区 T 年住宅商办用地出让统计成交总价 ( 亿元 ) 规划建筑建设用地面积 ( 万m2 ) 面积 ( 万m2 ) 楼面价 ( 元 / m2 ) 溢价率 (%) 竞得方商业 / 办公用地中国电子有限公司商业 / 办公用地商业 / 办公用地商业 / 办公用地 % 商业 / 办公用地商业 / 办公用地商业 / 办公用地商业 / 办公用地商业 / 办公用地商业 / 办公用地商业 / 办公用地中兴通讯股份有限公司神州数码集团股份有限公司深圳市熙梁投资发展有限公司恒力 ( 深圳 ) 控股有限公司深圳碳云控股有限公司, 深圳碳云数字生命科技有限公司华侨城亚太卫星宽带通信 ( 深圳 ) 有限公司深圳华侨城房地产有限公司 -- 平安财产保险股份有限公司安邦财产保险股份有限公司

18 总结及展望 : 市场成交将维持低位盘旋态势, 价格将逐步趋稳 A B 总结 : 成交量依旧低位盘旋, 成交均价走势平稳 2017 年, 随着市场的房贷政策紧缩利率政策调整, 成交量价仍然低位盘旋, 其中一季度成交量处历史地位成交均价方面, 从年初元 / m2至年底元 / m2稳步下跌 ; 深圳各类土地推出量降低, 住宅用地推地量减幅最大 ; 目前市场已经在深度调控状态, 主要成交楼盘仍以刚需盘为主, 进入下半年, 成交量小幅回升, 但仍旧处于低位展望 : 政策调控持续深化, 成交低迷, 价格趋稳 2017 年, 随着房地产市场调控政策不断深入, 个别新房项目停售转租, 给商品住宅成交带来一定的影响今年来深圳住宅市场成交量继续低位运行 2018 年, 商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响, 将出现回调, 预计深圳销售面积将保持平稳下行随着我国楼市长效机制落地, 住房保障等政策调控会更为长期化, 租购并举会成为新时代背景下的新格局, 新房市场规模仍会处于相对高位

20 THANKS 谢谢聆听

征稿启事

CONTENTS 目录 025-86599749 86599748 210017 E-mail jstdgj@163.com 征稿启事 1 要闻播报 2 要闻播报要闻播报 3 4 行业动态行业动态 5 行业动态附件 2015 年江苏考核点第 1 次土地估价师专业考核通过名单赟 6 7 行业动态协会公告 8 协会公告 9 协会公告 10 协会公告 11 协会公告 12 协会公告 13 协会公告