PowerPoint 演示文稿

Size: px

Start display at page:

Download "PowerPoint 演示文稿"

绸形兵禄
5 years ago
Views:

1 217 年上半年上海房地产专题报告 THE REAL ESTATE SPECIAL REPORT

2 房产概览 217 上半年上海房地产概览政策资讯 216 年限购限贷政策延续房贷政策收紧, 首套房贷利率折扣基本维持 9 折加大类住宅整顿力度, 规范房地产市场土地市场土地全年成交总价亿金茂地产以亿创造半年度年度总价地王土地市场呈现整体呈现降温态势商品房市场商品房市场存量总体呈现下降趋势, 降幅不显著住宅成交套数为 7784 套住宅成交均价 4783 元 / m2 二手房成交同比去年, 暴跌 52.16% 嘉定区住宅可售套数为 628 套, 居于 19 区之首 Wind 资讯

3 目录 CONTENTS [ 宏观调控 ] 1.1- 政策梳理 1.2- 政策环境 1.3- 政策影响 [ 土地交易 ] 2.1- 土地供应 2.2- 土地成交 2.3- 成交特征 2.4- 重点地块 [ 住宅市场 ] 3.1- 投资存量 3.2- 成交量价 3.3- 成交特征 3.4- 区域成交 3.5- 楼市销售

政策回顾 217 上海上半年楼市环境 216 年限购限贷政策延续 217 年上半年在全国楼市限购限贷的大背景下, 上海楼市调整继续升级,

5 折, 有少数银行执行基准利率或上浮 1% 房贷收紧 217 上海上半年楼市新政环境土拍新政 : 招拍复合方式土地出让调整 5 月 26

类住宅整顿力度商改住项目整顿交易环节管控自 217 年 1 月份上海暂停类住宅项目网签以来,

抑制房地产投机炒作住宅预售证管控, 开盘摇号需公证 5 月 3 日, 上海出台政策要求取得预售许可证的商品住宅项目, 要求在 1

4 政策回顾 217 上海上半年楼市环境 216 年限购限贷政策延续 217 年上半年在全国楼市限购限贷的大背景下, 上海楼市调整继续升级, 房贷政策愈发收紧, 关于类住宅市场的楼市政策相继出台政策延续房贷政策收紧上海地区部分银行个人首套房贷利率折扣基本维持在 9 折或 9.5 折, 有少数银行执行基准利率或上浮 1% 房贷收紧 217 上海上半年楼市新政环境土拍新政 : 招拍复合方式土地出让调整 5 月 26 日于芦潮港和奉贤区奉城镇的三幅热点住宅地块, 按照地块出让进度安排进入现场投标环节这三幅土地是上海首次采用招标拍卖复合模式出让的住宅用地加大类住宅整顿力度商改住项目整顿交易环节管控自 217 年 1 月份上海暂停类住宅项目网签以来, 对类住宅的整顿力度由最初的暂停条例上升到法律层面上海市发布整顿商住房新规, 上海将停止审批公寓式办公项目清理整顿违法违规的商业办公项目, 抑制房地产投机炒作住宅预售证管控, 开盘摇号需公证 5 月 3 日, 上海出台政策要求取得预售许可证的商品住宅项目, 要求在 1 日内公开所有预售项目 5 月 4 日明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售规范二手房市场二手房交易新规 217 年 6 月 1 日起, 存量房合同网签备案时, 网上操作系统将增加身份信息核验环节 Wind 资讯 Page 2

5 政策影响上海调控政策效果明显, 土地出让供应成交均呈现降温态势 216 年年中, 上海土地市场正在经历着地王频出地价大涨的疯狂, 而经过了 216 年四季度和 217 年上半年的政策调整和土地供应调整,217 年上海土地市场已呈现出强力降温态势以 217 年 1-6 月商品住宅用地的供应和成交为例, 相对历年来, 下降明显年上海上半年商品住宅用地供应和成交面积走势 35 土地供应数量 ( 宗 ) 土地供应面积 ( 万m2 ) 土地成交数量 ( 宗 ) 土地成交面积 ( 万m2 ) 楼市收紧, 限商限办, 商品房成交情况收缩明显 217 年上半年海上半年商品房成交量成交数据如下,217 年上海上半年商品房成交 2.93 万套, 和 216 年上半年相比少成交了 3.29 万套, 同比下降 52.89%; 成交面积万平方米, 同比下降 52.69%; 成交均价 4.6 万, 成交均价同比增长 37.28% 年 1 月 -217 年 6 月上海商品房成交情况商品房成交面积 ( 万m2 ) 商品住宅成交均价 ( 元 / m2 ) 6, 5, 4, 3, 2, 1, Wind 资讯 Page 3

6 Wind 資訊

土地供应 214-217 年 1-6 月份上海土地供应量情况对比 217 年上半年的政策调整和土地供应调整,

比 216 也有所减少 1,2 1, 8 6 4 2 土地宗数 ( 宗 ) 土地面积 ( 万m2 )

216 年上半年也有较明显的变化 216 年上半年土地用途供应中, 住宅用地的供应数量最多达到 4%,

对类住宅加大整顿力度, 并严格打击商办办公项目在此政策影响下, 上海的土地供应用途的结构发生了明显变化

个百分点, 下降 23% 最为明显的变化是商住混合用地, 供应为 214-217 年上海 1-6

7 土地供应年 1-6 月份上海土地供应量情况对比 217 年上半年的政策调整和土地供应调整, 使 217 年上半年土地市场呈现降温的态势 217 年 1-6 月份, 上海实际供应地块达到 87 宗, 土地面积万m2 土地供应规划建筑面积共计万m2 相比几年,217 年上半年整体供应情况大幅上涨下降, 地块供应数量比 214 年减少 61 幅, 比 216 也有所减少 1,2 1, 土地宗数 ( 宗 ) 土地面积 ( 万m2 ) 规划建筑面积 ( 万m2 ) 1, 年上海上半年的土地利用结构相对 216 年上半年也有较明显的变化 216 年上半年土地用途供应中, 住宅用地的供应数量最多达到 4%, 其次是商住用地也达到 24%, 这两种土地用途占了一半以上但 217 年上半年上海重大政策调整, 对类住宅加大整顿力度, 并严格打击商办办公项目在此政策影响下, 上海的土地供应用途的结构发生了明显变化工业用地的供应数量明显上涨, 增长了 1 个百分点, 达到 38% 住宅用地的供应有所下降, 下降了 6 个百分点, 下降 23% 最为明显的变化是商住混合用地, 供应为年上海 1-6 月份土地供应数量用途结构分布情况住宅用地商服用地商住用地工业用地其他用地 % 24% 6% 35% % 3% 7% 2% 5% 216 4% 24% 7% 18% 11% % 23% % 38% 5% 商住混合用地 Wind 资讯 Page 5

8 土地成交 217 年上半年上海土地成交金额总计亿元, 环比下降 18% 成交地块 82 宗, 成交规划建筑面积总计万平方米, 环比增加 25.75%. 成交楼面均价元 / 平方米, 环比下降 54.88% 整体来看, 经历了近年持续加热的土地市场在 217 年出现了下滑, 出现土地市场下滑的主要因素是, 政府土地入市较少, 加强了土地用途管制年上海 1-6 月份土地成交情况成交宗数 ( 宗 ) 成交规划建筑面积 ( 万m2 ) 成土地总价 ( 亿元 ) 土地楼面均价 ( 元 / m2 ) 1,2 16, 1, , , 14, 12, , , , , 4, 2, 对比 215 年和 216 上半年上海年月度成交, 上海土地市场呈现 U 的形式成交总价方面,1 到 6 月份成交较多, 并在 6 月达到峰值 4 月成交普遍较低 217 年上半年的土地成交出现在 6 月, 成交总金额 14.6 亿元对比 216 年同期, 上海整体土地市场成交呈下降趋势 4 月 21 日商办用地禁止建类住宅政策出台上海土地政策层层升级开发商拿地门槛不断提升年上海 1-6 月份土地成交月度走势成交数量 ( 宗 ) 成交规划建筑面积 ( 万m2 ) 成交总价 ( 亿元 ) 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 Wind 资讯 Page 6

9 成交结构从土地用途上来看,217 年上半年上海土地成交以住宅用地为主, 成交占比为 51%, 其成交占比较 216 年持平商服用地成交占比 24%, 比 216 年增加了 7 个百分点因为 217 上半年无商住用地供应, 自然也无商住用地成交工业用地占比 23%, 环比增加了 1 个百分点近 5 年来, 上海的土地成交结构与往年差别不大, 除商住用地减少的较为明显外年 1-6 月份上海土地用途成交面积结构住宅用地商服用地商住综合用地工业用地其他用地 % 3% 2% 9% 13% 32% 12% 23% 16% 11% % 9% 24% 22% 17% 12% 工业 11% 47% 45% 51% 51% 年上海 1-6 月份, 全年土地成交出让金额亿元从各土地用途的成交金额分布来看,, 成交的土地金额中分量最多的为住宅用地, 以亿元占比 56.5% 其次是商服用地, 以亿元占比 36.8% 其他土地用途占比较小从各土地用途成交面积分布来看, 其中工业用地的成交的面积最高以 1, 万m2, 占比 52% 其次是住宅用地, 以万m2占比 34% 其他土地用途类型比重小 217 年 1-6 月各类用途成交金额占比 5.17% 1.7% 217 年 1-6 月各类用途面积占比 23% 36.8% 56.5% 住宅用地商服用地商住综合用地 % 24% 51% 住宅用地商服用地商住综合用地工业用地工业用地 Wind 资讯 Page 7

土地市场区域成交从各区域数据来看, 浦东新区成为土地出让面积最多的区域, 成交面积 58.

7 万m2, 位列第三上海的土地成交区域主要集中在中心城区的周边几个大区区域成交金额方面, 上海中心城区仍是成交金额的榜首,

28 亿元, 位列第三 217 年上半年上海各区域土地成交情况浦东新区松江区 529,83 58,68 单位 : m2

6 亿金山区青浦区崇明区徐汇区普陀区长宁区 99,99 82,37 79,12 49,813 4,8 198,494 65.

10 土地市场区域成交从各区域数据来看, 浦东新区成为土地出让面积最多的区域, 成交面积 58.8 万m2 其次为松江区, 成交面积 52.9 万m2 奉贤区以 36.7 万m2, 位列第三上海的土地成交区域主要集中在中心城区的周边几个大区区域成交金额方面, 上海中心城区仍是成交金额的榜首, 成交金额高达亿元, 其次是浦东新区, 成交金额 77.6 亿元宝山以亿元, 位列第三 217 年上半年上海各区域土地成交情况浦东新区松江区 529,83 58,68 单位 : m2 土地成交面积奉贤区宝山区闵行区嘉定区 36, , ,53 24,53 崇明区 16.6 亿金山区青浦区崇明区徐汇区普陀区长宁区 99,99 82,37 79,12 49,813 4,8 198, 亿 1.62 亿宝山区嘉定区中心城区 77.6 亿亿浦东新区 5.49 亿青浦区闵行区松江区亿亿奉贤区杨浦区 38, 亿亿虹口区 22,855 金山区静安区 14,614 Wind 资讯 Page 8

11 成交排行从各区域数据来看, 浦东新区成为土地出让面积最多的区域, 成交面积 58.8 万m2 其次为松江区, 成交面积 52.9 万m2 奉贤区以 36.7 万m2, 位列第三上海的土地成交区域主要集中在中心城区的周边几个大区区域成交金额方面, 上海中心城区仍是成交金额的榜首, 成交金额高达亿元, 其次是浦东新区, 成交金额 77.6 亿元宝山区已亿元, 位列第三排名年上半年上海土地成交 --- 成交金额 TOP5 地块虹口区提篮桥街道 HK314-5 地块杨浦区定海社区 C1-2 地块 ( 定海街道 138 街坊西块 ) 宝山区罗泾镇区 BSP-171 单元 18-2 地块徐汇区黄浦江南延伸段 WS5 单元 188S-C-4,188S-D-1 地块宝山区罗店镇老镇区 C1-2,C5-5 地块总价 ( 亿元 ) 面积 ( m2 ) 溢价率 (%) 楼面价 ( 元 / m2 ) 竞得人 ,88 金茂 ,222 宝龙 ,469 世茂 ,13 龙恒宝 ,458 碧桂园排名年上半年上海土地成交 --- 楼面价 TOP5 地块虹口区提篮桥街道 HK314-5 地块松江区小昆山镇 SJS41 单元 17-2 号地块松江区小昆山镇 SJS41 单元 18-1 号地块松江区小昆山镇 SJS41 单元 2-1 号地块杨浦区定海社区 C1-2 地块 ( 定海街道 138 街坊西块 ) 总价 ( 亿元 ) 面积 ( m2 ) 溢价率 (%) 楼面价 ( 元 / m2 ) 竞得人 ,88 金茂 ,893 中海 ,583 中海 ,45 中海 ,222 宝龙 Wind 资讯 Page 9

12 地块分布 217 年上半年上海重点地块分布图总价 TOP1 总价 TOP2 虹口区提篮桥街道 HK314-5 地块拿地房企 : 金茂地产成交总价 :41.24 亿元杨浦区定海社区 C1-2 地块拿地房企 : 宝龙地产上海中心城区成交总价 :29.8 亿元罗泾镇区 BSP-171 单元 18-2 地块普陀区虹口区闸北区杨浦区总价 TOP3 拿地房企 : 世茂地产成交总价 :23.6 亿元崇明区静安区嘉定区宝山区长宁区黄浦区中心城区浦东新区徐汇区青浦区松江区闵行区南汇区奉贤区金山区单价 TOP1 虹口区提篮桥街道 HK314-5 地块拿地房企 : 金茂地产成交总价 :3688 亿元溢价率 TOP1 夏阳街道盈港路南侧 15-2 地块拿地房企 : 江苏茂悦溢价率 :371.41% 单价 TOP2 虹口区提篮桥街道 HK314-5 地块拿地房企 : 中海地产成交总价 :3893 亿元 Wind 资讯 Page 1

13 Wind 資訊

住宅可售套数先升后降, 截止 6 月底, 住宅可售套数 49 套, 住宅可售面积 62.6 万m2 办公商业市场存量有不同程度的下降截至 217 年 6 月底, 办公可售套数 4462 套, 可售面积 791.52 套商业可售套数 5196 套, 商业可售面积 967.

14 216 年 6 月 216 年 7 月 216 年 8 月 216 年 9 月 216 年 1 月 216 年 11 月 216 年 12 月 217 年 1 月 217 年 2 月 217 年 3 月 217 年 4 月 217 年 5 月 217 年 6 月市场存量单位 : 套万m2 住宅可售套数办公可售套数商业可售套数住宅可售面积办公可售面积商业可售面积 ,342 44, 年 1-6 月上海商品房市场存量总体呈现下降趋势, 但下降的幅度不明显住宅可售套数先升后降, 截止 6 月底, 住宅可售套数 49 套, 住宅可售面积 62.6 万m2 办公商业市场存量有不同程度的下降截至 217 年 6 月底, 办公可售套数 4462 套, 可售面积套商业可售套数 5196 套, 商业可售面积万m2 至 9 月底, 可售套数仅 43,9 套, 去化周期仅需 2.25 个月, 但随之出台的沪六条, 使得楼市转冷, 市场存量也逐渐平稳下来, 去化周期逐渐上升, 截止 12 月底, 可售套数为 43,261 套, 可售面积为万m2, 去化周期也升至 3.36 个月 Wind 资讯 Page 12

市场存量 217 年 6 月底上海各区域十二月住宅可售分布嘉定区青浦区南汇区松江区 628 5998 497 4469 可售套数浦东新区金山区闵行区 2558 3478 3452 崇明区 15.21 万m2 奉贤区普陀区宝山区徐汇区崇明区闸北区杨浦区黄浦区虹口区静安区卢湾区长宁区 1699 1459 1182 1163 782 646 574 441 238 225 224 171 89.

15 市场存量 217 年 6 月底上海各区域十二月住宅可售分布嘉定区青浦区南汇区松江区可售套数浦东新区金山区闵行区崇明区万m2 奉贤区普陀区宝山区徐汇区崇明区闸北区杨浦区黄浦区虹口区静安区卢湾区长宁区万m2 8.8 万m2嘉定区青浦区宝山区中心城区万m2浦东新区闵行区松江区 71.4 万m2奉贤区金山区上海嘉定区住宅可售套数为 628 套, 居于 19 区之首, 其次是青浦区, 可售套数为 5998 套, 南汇区以 497 套居于第三, 主城区的可售套数相对较少, 黄浦区 441, 静安区 225 套, 卢湾区 224 套长宁区 171 套, 居于末位, 仅有 171 套 Wind 资讯 Page 13

216-1 216-2 216-3 216-4 216-5 216-6 216-7 216-8 216-9 216-1 216-11 216-12 217-1 217-2

商业办公套数骤减 217 年 1-6 月商品房成交套数 14398 套, 环比下降 41.

商业办公面积骤减 216 年 1-6 月份商品房成交面积 953.81 万m2, 环比下降 41.3%, 其中住宅成交 143.53 万m2, 办公成交 14.

16 商品房成交 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 商业办公套数骤减 217 年 1-6 月商品房成交套数套, 环比下降 41.11%, 其中住宅成交 7784 套, 办公成交 539 套, 商业成交 112 套, 其他 4546 套住宅办公商业其他商业办公面积骤减 216 年 1-6 月份商品房成交面积万m2, 环比下降 41.3%, 其中住宅成交万m2, 办公成交万m2, 商业成交万m2, 其他成交万m2 Wind 资讯 Page 14

216-1 216-2 216-3 216-4 216-5 216-6 216-7 216-8 216-9 216-1 216-11 216-12 217-1 217-2 217-3 217-4 217-5 217-6 住宅成交 217 成交套数 7784 套成交面积 35.

17 住宅成交 217 成交套数 7784 套成交面积 35.9 万m2 成交均价 4783 元 / m2 35% 53% 36% 216 成交套数套成交面积万 m2 成交均价元 / m2 217 年上半年与 216 年同期相比, 上海商品住宅成交除住宅成交均价外, 金额面积套数均有不同程度的下降其中住宅成交套数为 7784 套, 同比下降 35% 成交面积 35.9 万m2, 同比下降 53% 住宅成交均价 4783 元 / m2, 比 216 年同期的元 / m2, 同比上升 7% 217 年上半年成交均价总体呈上升趋势, 成交均价最高是 5 月的 541 元 / m2 1 月成交均价最低, 为元 / m2 月度成交面积方面, 由于年初商品住房用地交易资金来源监管加强 ;217 年 4 月 11 日 4 月 21 日商办用地禁止建类住宅政策出台, 都对商品房市场成交有一定影响 6, 5, 4, 3, 2, 1, 住宅成交金额 ( 亿元 ) 住宅成交面积 ( 万m2 ) 住宅成交均价 ( 元 / m2 ) 备注 : 上述住宅新房成交未包含保障房 Wind 资讯 Page 15

216-1 216-2 216-3 216-4 216-5 216-6 216-7 216-8 216-9 216-1 216-11 216-12 217-1 217-2 217-3 217-4 二手房成交 217 年 4 月, 上海二手房成交均价 614 元 / m2, 同环比分别上涨了 4.5% 和 5.6%; 同期二手住宅租金指数为 195.3, 同环比分别上升了 6.4% 和 1.

18 二手房成交 217 年 4 月, 上海二手房成交均价 614 元 / m2, 同环比分别上涨了 4.5% 和 5.6%; 同期二手住宅租金指数为 195.3, 同环比分别上升了 6.4% 和 1.6% 216 年 1 月 -217 年 4 月上海中原指数走势情况 7, 上海二手房成交均价上海二手住宅租金指数 255 6, 5, 61, , 24 3, 235 2, 23 1, 年 1-6 月上海二手房成交情况上半年, 二手房成交同比去年, 暴跌 52.16% 今年上半年, 全市二手房共计成交 9.19 万套, 较去年同期大跌 52.16% 纵观整个上半年, 除了 3 月短暂的回光返照回到正常水平, 其余月份几乎都处于低迷或下行状态二手住宅 ( 万套 ) 二手房 ( 万套 ) 1.94 成交低迷月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 Wind 资讯 Page 16

19 区域成交浦东青浦嘉定松江闵行宝山奉贤金山崇明虹口徐汇闸北普陀杨浦黄浦长宁静安卢湾截止 217 年 6 月底, 上海 18 个区域中, 成交套数破 2 万的有 6 个区, 分别为浦东区青浦区嘉定区松江区闵行区和宝山区, 浦东新区住宅成交量以 43,866 套遥遥领先其他区域, 成交量未过千套的有长宁区静安区和卢湾区, 其中卢湾区仅成交 549 套浦东闵行宝山松江嘉定普陀杨浦徐汇奉贤金山青浦长宁闸北虹口崇明静安卢湾黄浦截止 217 年 6 月底, 上海二手房成交主要集中在浦东闵行宝山和松江等区, 其中浦东新区以年成交量 82,828 套问鼎冠军, 闵行区以 38,891 套次之, 而静安卢湾和黄浦三区的二手房成交量相对较少, 其中黄浦年成交量仅 2553 套, 排名垫底 Wind 资讯 Page 17

20 成交特征外环以外 8.25% 81.98% 内外环间 16.65% 14.32% 内环以内 3.1% 3.71% 216 年 215 年 217 年外环以外成交 168,288 套, 内外环间 29,394 套, 内环以内 769 套, 成交结构基本与 215 年一致, 外环以外延续成交主体地位, 成交占比稍微扩大, 占比相较去年上升 1.73% >21 m2 4.6% 5.71% m2 2.59% 2.23% m2 6.29% 6.38% m % 11.12% 9-12 m2 7-9 m % 33.91% 25.46% 35.1% 7 m2 15.4% 14.9% 217 年成交结构基本与 215 年一致, 依然是 7-9 m2最为热销, 成交量为 71,865 套,9-12 m2成交 52,262 套,18-21 m2成交最少, 为 4586 套 21 m2以上的大户型成交增长明显, 占比相较去年上升 1.11% Wind 资讯 Page 18

21 楼市销售 217 年 1-6 月份, 上海楼市成交中, 嘉定区的盛世华庭以 6.46 万m2的总成交面积登顶, 其次是保利熙悦和招中环商华府, 成交总金额分别为 6.4 万m2和 6.2 万m2紧随其后楼市销售金额排行方面, 宝山区的招商中环华府成交金额 35.4 亿, 高居榜首其中徐汇区的尚海湾豪庭成交金额亿元, 位列第二静安区的静安府的成交面积亿元, 位居成交金额第三位 217 年 1-6 月上海住宅项目销售金额排行榜排名项目名称区县销售金额 ( 亿元 ) 1 招商中环华府宝山尚海湾豪庭徐汇静安府静安保利熙悦宝山晶耀名邸浦东古北壹号闵行仁恒公园世纪浦东保利建工西郊锦庐青浦大华锦绣华城浦东万科翡翠园浦东年 1-6 月年上海住宅项目销售金额排行榜排名项目名称区县成交面积 ( 万m2 ) 1 盛世景庭嘉定保利熙悦宝山招中环商华府宝山佳兆业君汇上品青浦保利铃兰公馆浦东保利建工西郊锦庐青浦安亭新镇嘉定上海西环中心星信名邸嘉定金地世家嘉定金地自在城松江 4.11 Wind 资讯 Page 19

22 END NOTES 本报告为报告来源所公示机构独立研究产品,Wind 资讯只在授权范围内向本公司客户提供协议下的研究产品刊载或转发服务本报告的最终所有权归报告的来源机构所有,Wind 资讯客户在接收到本报告后, 应遵循报告来源机构对报告的版权规定, 不得刊载或转发任何人在未经 Wind 资讯授权下通过本公司产品获取本报告时,Wind 资讯将保留随时追究其法律责任的权利 Wind 资讯

征稿启事

CONTENTS 目录 025-86599749 86599748 210017 E-mail jstdgj@163.com 征稿启事 1 要闻播报 2 要闻播报要闻播报 3 4 行业动态行业动态 5 行业动态附件 2015 年江苏考核点第 1 次土地估价师专业考核通过名单赟 6 7 行业动态协会公告 8 协会公告 9 协会公告 10 协会公告 11 协会公告 12 协会公告 13 协会公告