全国成交情况整体分析 12 月全国商品房成交市场表现活跃, 我们监控的全国 44 城市成交指数 12 月为 448, 较 11 月上升 18%, 与去年同期相比上升 8%, 增速收窄 4 个百分点 12 月 39 城市住宅成交指数为 451, 上升 11%, 同比增长 1, 增幅与 11 月相比则

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姐轨裤毕
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1 股票研究房地产行业 15 年及 12 月主要城市成交分析 15 年成交创历史新高, 年末成交市场表现超预期 15 年成交创近 5 年新高,12 月成交超市场预期 12 月全国商品房成交市场表现活跃, 我们监控的全国 44 城市成交指数 12 月为 448, 较 11 月上升 18%, 与去年同期相比上升 8%, 增速收窄 4 个百分点 12 月 39 城市住宅成交指数为 451, 上升 11%, 同比增长 1 15 年全年来看, 一季度受推盘季节性下滑影响, 成交同比增速放缓趋势明显, 但进入二季度后, 政策宽松力度持续加码, 成交持续向上修复,6 月份成交同比增速达到今年的高点,44 城市单月成交同比大幅增长 55% 进入三季度, 随着需求在前期集中释放, 加之市场景气度随着房价的进一步上涨出现一定的下降, 成交同比增速逐步呈现收窄趋势四季度以来, 政策宽松力度再次加大, 尤其是 11 月以来, 中央领导层持续定调地产去库存问题, 政策宽松预期进一步加强持续宽松的政策环境, 叠加年底开发商加大推盘和促销力度, 年末成交市场表现超预期,12 月单月成交更是创历史新高 15 年各线城市成交同比均增长, 其中一线领涨 12 月份, 各线城市成交规模均继续冲高, 单月成交均创近 5 年来新高全年来看,15 年全年一线二线和三线城市分别 3 16% 和 22%, 一线城市由于潜在需求较为旺盛对政策更为敏感, 成交向上修复幅度更大房价方面,12 月一线城市房价增速有所扩大, 二三线城市则弱回升, 而与年初相比, 各线城市出现分化, 一线城市大幅上升 16%, 而二三线城市则分别下降 0.43% 和 0.87% 库存方面, 受成交冲高影响,12 月一线和其他城市住宅库存均高位缓解本月观点 : 整体来看,15 年行业景气度处于小周期高点, 基本面呈现量价齐升, 全年成交量更是超过 13 年高点, 创历史新高我们认为 15 年基本面持续复苏主要受益于政策面的持续好转在中国宏观经济三期叠加的背景下, 地产行业作为宏观经济的稳定器作用更显得关键, 未来行业政策环境将继续保持友好宽松, 未来政策的着力点将包括保障房货币化税费减免优惠加大农民工购房补贴等, 同时长效机制也将逐步推进, 支撑行业长期健康平稳发展板块投资方面,16 年一季度, 我们看好房地产金融地产转型和国企改革个股推荐关注嘉宝集团海德股份广东明珠万通地产广宇集团浙江广厦京投银泰和天津松江风险提示利好政策落地进度不及预期行业销售增速低于预期欧亚菲, 分析员, 证监会中央编号 BFN410, oyf@gf.com.cn 香港德辅道中 189 号李宝椿大厦 2930 楼广发证券 ( 香港 ) 经纪有限公司 1

2 全国成交情况整体分析 12 月全国商品房成交市场表现活跃, 我们监控的全国 44 城市成交指数 12 月为 448, 较 11 月上升 18%, 与去年同期相比上升 8%, 增速收窄 4 个百分点 12 月 39 城市住宅成交指数为 451, 上升 11%, 同比增长 1, 增幅与 11 月相比则略有收窄 3 个百分点整体来看,12 月商品房成交继续超市场预期, 单月成交创历史新高, 年末市场热度维持高位 15 年全年来看, 一季度受推盘季节性下滑影响, 成交同比增速放缓趋势明显, 但进入二季度后, 政策宽松力度持续加码, 中央层面上 330 新政降息降准组合等利好政策持续发酵, 叠加地方层面上公积金宽松调整大范围跟进落地, 成交持续向上修复,6 月份成交同比增速达到今年的高点, 44 城市单月成交同比大幅增长 55% 进入三季度,7 8 月两月为销售淡季, 加之市场景气度随着房价的进一步上涨出现一定的下降, 成交同比增速逐步呈现收窄趋势, 尽管 9 月为传统销售旺季, 但随着需求在前期集中释放, 政策促进成交的边际改善效应逐步减弱, 同比增速进一步收窄进入四季度, 政策宽松力度再次加大, 930 商贷首付新政落地, 叠加 10 月降息降准组合, 对于成交有一定的促进作用, 放缓了成交同比增速下滑速度, 进入月份, 中央领导层频繁聚焦于地产去库存问题, 尤其是中央经济工作会议首次将地产去库存问题单独列出, 作为 16 年五大任务之一, 并从供需两端提出了具体去库存措施持续宽松的政策环境, 叠加年底开发商加大推盘和促销力度, 成交市场表现超预期,12 月单月成交更是创历史新高展望 16 年一季度, 我们认为成交将维持当前活跃态势, 同比将依旧保持正增长, 但 16 年全年来看, 全年成交或将承压小幅负增长图 1: 广发全国成交指数 /01 10/07 11/01 11/07 12/01 12/07 13/01 13/07 14/01 14/07 15/01 15/ 城市成交指数 ;* 以 12 年 1 月为基数推盘方面,12 月份推盘量较 11 月份大幅上涨, 主要是由于年末开发商实施跑量冲业绩策略, 在年末迎来推盘高峰全年来看, 一季度为推盘淡季, 进入二季度, 开发商抓住政策窗口期加大推盘力度,6 月份迎来 15 年推盘的第一个高峰, 进入 7 8 两月份, 供给推盘季节性放缓, 而 9 月进入传统旺季, 推盘显著放量, 再次引来高峰, 而月份推盘冲高后回落显著, 但进入 12 月份, 开发商为冲业绩, 推盘再次放量, 年末引来年内第三次推盘高峰, 绝对推盘量仅次于 9 月份库存和去化方面, 受益于成交冲高,12 月住宅绝对库存指数继续下行, 而 13 城市去化周期 (6 月移动平均 ) 也由 11 月的 13 个月下行至 12 个月全年来看, 年末绝对库存较年初呈现缓解趋势, 但由于前几年三四线城市地产投资过度, 导致整体库存依旧处于历史高位 2

3 图 2: 全国 44 城市商品房,39 城市住宅成交面积 ( 万方 ) 及同比增速 4,0 4,000 3, 2,0 1,0 0 12/01 12/07 13/01 13/07 14/01 14/07 15/01 15/07 1% 8 % % 8 商品房成交面积住宅成交面积商品房同比住宅同比 * 13 年 1 月商品房实际增长为 213%; 住宅实际增长为 225%, 平滑处理为增强图片可读性图 3: 广发全国库存指数 /01 10/07 11/01 11/07 12/01 12/07 13/01 13/07 14/01 14/07 15/01 15/07 大中城市库存指数 16 大中城市住宅库存指数 * 库存指数选用 10 年 1 月为基期, 基数为,12 年之后扩充到个城市房价方面,12 月百城房价指数上升 0.74%, 房价连续上升 8 个月, 与年初相比上升 3.9%, 我们认为明年房价将继续上涨, 基本面逐步由量价齐升向量跌价涨方向演绎 12 月份, 批售比数据 ( 销售规模 / 批准上市规模 ) 为 1.09, 连续 3 个月上升, 并且达到年内新高, 主要是受益于成交冲高影响从批售比今年以来的走势来看, 上半年批售比数据整体维持上行态势, 并且到 7 月份达到一个高点, 此后随着房价的进一步上涨市场景气度出现下降, 批售比数据整体进入下行区间, 但是进入 11 月以来, 成交表现超出市场预期, 批售比数据再次回升, 并且在年末冲高但是从批售比的绝对数值来看, 今年以来批售比总体上在 1 左右震荡, 表明市场供需总体平衡整体来看,15 年行业景气度处于小周期高点, 基本面呈现量价齐升, 全年成交量更是超过 13 年高点, 创历史新高我们认为 15 年基本面持续复苏主要受益于政策面的持续好转本轮政策宽松调整可以追溯到 14 年 5 月央行喊话支持住房信贷, 政策调整的主线则分为去行政化 ( 包括双限放松以及限外松绑等 ) 以及引导实际需求加快入市 ( 降低购房门槛和降低购房成本两个着力点 ) 此外, 值得一提的是,15 年 11 月以来政策进一步宽松预期加强, 且政策广度逐步由需求端向供给端延展, 中央工作经济会议首次提出购租并举以及提高产业集中度等供给端政策措施我们预计, 在中国宏观经济三期叠加的背景下, 地产行业作为宏观经济的稳定器作用更显得关键, 未来行业政策环境将继续保持友好宽松, 而这将有利于三四线城市的去库存进程 3

4 图 4: 百城价格指数变化及 /06 10/12 11/06 11/12 12/06 12/12 13/06 13/12 14/06 14/12 15/06 15/12 百城价格指数数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券 ( 香港 ) 图 5: 全国重点城市推盘指数 /02 10/08 11/02 11/08 12/02 12/08 13/02 13/08 14/02 14/08 15/02 15/08 13 大重点城市推盘指数 10 大城市住宅推盘指数数据来源 :wind, 广发证券 ( 香港 ) 图 6: 全国商品房住宅销售批售比商品房批售比数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券 ( 香港 ) 4

5 图 7: 全国重点城市去化周期变化 /06 10/12 11/06 11/12 12/06 12/12 13/06 13/12 14/06 14/12 15/06 15/12 去化周期 (6 月移动平均 ) 13 大重点城市去化周期 * 去化周期单位为月, 为平滑节日干扰取 6 个月移动平均显示整体变化趋势图 8: 世联地产全国客户上门量情况客户购房意愿指数 (1W=) 均值 * 上门量与进线量是世联公布的数据的月度移动平均 ; 世联从 3 月开始不再统计进线量数据 5

6 表 1: 跟踪城市房地产成交信息表 ( 单位 : 万平米 ) 区域环渤海长三角珠三角中部哈辽长其他城市本月成交上月成交 14 年成交 15 年月均成交同比月均成交同比库存面积去化时间备注北京 241 % 5% 1 13% 商品房天津 % % % 商品房济南 166 % 27% % 商品房青岛 % 29% % 商品房石家庄 33 14% 56% 36 18% 商品房唐山 29 12% 28 27% 商品房大连 43 39% 36% 26 24% 商品房上海 344 % 14% % 商品房南京 172 2% 52% % 2 4 商品住宅杭州 % 16% % 商品住宅宁波 % 68% 42 33% 商品房苏州 133 2% 38% 96 42% 商品住宅扬州 30 35% 44% 18% 商品房金华 19 % 1% 15 3% 商品房温州 73 96% 47% 38 19% 商品房无锡 81 23% 5% 14% 商品房深圳 94 31% 6% 70 71% 商品房广州 % 6% % 商品房惠州 50 17% 26% 32 24% 商品房佛山 % 7% 16% 商品房东莞 % 26% 92 62% 商品房重庆 % 24% 177 5% 商品房成都 1 14% 15% 98 4% 商品房长沙 96 24% 44% 89 5% 商品房岳阳 21 19% 15% 57% 商品房武汉 % 36% % 商品住宅安庆 16 57% 55% 13 22% 商品房合肥 104 1% 8% 79 19% 商品房西安 154 4% 21% % 商品房贵阳 82 15% 8% 81 1% 商品房赣州 75 5% 45% 74 63% 商品房南昌 88 23% 38% 58 7% 商品房长春 99 1% 7% 16% 商品房吉林 29 3% 25% 26 25% 商品房哈尔滨 47 11% % 53 2% 商品房丹东 2 35% 2 44% 商品房包头 34 29% 5% 29 2% 商品房昆明 % 26% 84 9% 商品房福州 26 15% 17 8% 商品住宅厦门 56 29% 101% 29 13% 商品住宅海口 49 62% 48% 30 29% 商品房韶关 15 9% 8% 14 28% 商品房南宁 116 8% 9% 84 39% 商品房汕头 22 85% 108% % 商品住宅总计 % 8% 数据来源 :Wind, 广发证券 ( 香港 ) 6

7 二手房市场成交也表现活跃, 我们监测的 17 个城市 12 月份二手房成交指数为 764, 冲高, 单月成交量创下近 32 个月以来新高, 与去年同期相比上升 61%, 在年末依旧延续高增长态势全年来看, 前三季度市场景气度持续走高, 二手房成交单季度同比增速扩大显著, 三季度同比增速达 106%, 达到今年高点, 进入四季度后, 需求在前期集中释放后, 二手房成交同比增速呈现放缓趋势, 但依旧保持较高速增长, 四季度同比增长 68% 图 9: 广发全国二手房销售指数 1, 1, /01 11/07 12/01 12/07 13/01 13/07 14/01 14/07 15/01 15/07 % 15 % 5 5 % 17 城市二手房成交指数同比 ; *13 年 1 月与 3 月增速大于 15, 为方便表示以 15 代替图 10: 中原全国二手房价格指数图 11: 中原二手房指数 /01 11/07 12/01 12/07 13/01 13/07 14/01 14/07 15/01 15/ /05 12/09 13/01 13/05 13/09 14/01 14/05 14/09 15/01 15/05 15/ 主要城市二手房价格指数中原经理指数中原报价指数数据来源 : 中原地产, 广发证券 ( 香港 ) 数据来源 : 中原地产, 广发证券 ( 香港 ) 价格方面,12 月二手房价格指数较 11 月份上升 2.1%, 而与年初相比上涨.6%, 涨幅显著先行指标方面, 中原二手房经理指数和报价指数在 12 月保持上涨趋势, 并均处于历史高位整体来看, 二手房经理对未来走势预期继续保持向好趋势, 我们预计 16 年一季度二手房市场景气程度将已经维持高位成交分类分析各线城市 12 月份, 各线城市成交规模均继续冲高, 其中一线城市领涨, 增幅为 3, 而成交绝对量来看, 各线城市单月成交均创近 5 年来新高 ; 从同比情况来看, 一线和三线城市同比增速均收窄明显, 分别同比增长 2.1% 和 5.3%, 而二线城市同比增速则保持相对平稳, 同比依旧增长 11% 全年来看,15 年全年一线二线和三线城市分别 3 16% 和 22%, 一线城市由于潜在需求较为旺盛 7

8 对政策更为敏感, 成交向上修复幅度更大从各线城市成交走势来看, 各线城市基本与全国市场保持一致, 一季度成交同比增速呈现季节性放缓, 进入二季度各线城市均实现同比高增长, 三季度受需求集中释放影响, 同比增速出现收窄趋势, 进入 10 月后, 受 930 首付新政正向效应影响, 二三线城市同比增速略有扩大, 而一线城市同比增速则继续下滑 11 月 12 月, 受高基数影响, 各线城市同比增速均出现收窄, 但绝对成交量均继续冲高, 创单月历史新高, 年末成交市场热度较高房价方面, 一线城市房价 11 月上涨 1.82%, 增速有所扩大, 二三线城市则弱回升, 分别上涨 0.33% 和 0.16%, 而与年初相比, 各线城市出现分化, 一线城市大幅上升 16.29%, 而二三线城市则分别下降 0.43% 和 0.87% 我们认为, 房价分化本质上还是各线城市供需结构的分化, 二三线城市尤其是三线城市目前库存依旧高企且有效需求不足, 房价上涨动力不明显库存方面, 受成交冲高影响, 一线和其他城市住宅库存均高位缓解, 与年初相比则分别下降 11% 和 7%, 去化周期角度来看,12 月各线城市去化周期 (6 月移动平均 ) 则分别小幅下行至 7 个月和 11 个月图 12: 广发各线城市成交指数 /01 10/07 11/01 11/07 12/01 12/07 13/01 13/07 14/01 14/07 15/01 15/07 一线城市二线城市三线城市图 13: 广发各线城市库存指数变化图 14: 各线城市价格变化 /01 11/01 12/01 13/01 14/01 15/ /07 11/07 12/07 13/07 14/07 15/07 一线城市其他城市一线城市二线城市三线城市数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券 ( 香港 ) 8

9 图 15: 广发各线城市成交指数同比 1% 9 % 3 3 % 9 11/01 11/07 12/01 12/07 13/01 13/07 14/01 14/07 15/01 15/07 一线城市二线城市三线城市图 16: 广发各线城市平均去化周期变化 (6 个月移动平均 ) /06 10/12 11/06 11/12 12/06 12/12 13/06 13/12 14/06 14/12 15/06 15/12 一线城市其他城市图 17: 广发各线城市推盘指数 /06 10/12 11/06 11/12 12/06 12/12 13/06 13/12 14/06 14/12 15/06 15/12 一线城市其他城市 9

10 区域成交情况重点区域成交规模本月均有所上升, 与全国市场保持一致趋势, 12 月环渤海长三角及珠三角成交指数分别增长 23% % 和 23%, 单月成交量均创近 5 年新高, 同比来看, 三大重点区域同比均在年末增速放缓, 增幅分别下降至 11% 25% 和 3%, 其中珠三角地区增速收窄明显, 主要与去年同期基数较高有关全年来看, 三大重点区域成交与去年相比大幅上涨, 同比分别上升 25% 34% 和 34% 图 18: 广发区域成交指数变化 ( 环渤海长三角珠三角 ) /01 10/07 11/01 11/07 12/01 12/07 13/01 13/07 14/01 14/07 15/01 15/07 环渤海长三角珠三角图 19: 广发区域成交指数同比变化 ( 环渤海长三角珠三角 ) % 7 % 1 % /01 11/07 12/01 12/07 13/01 13/07 14/01 14/07 15/01 15/07 环渤海长三角珠三角 10

11 图 : 广发区域库存指数变化 /01 10/07 11/01 11/07 12/01 12/07 13/01 13/07 14/01 14/07 15/01 15/07 环渤海长三角珠三角库存方面, 珠三角地区库存指数呈现小幅攀升, 环渤海地区库存指数在高位企稳, 长三角库存指数则略有下降与年初相比, 环渤海和珠三角库存分别高位继续上涨 9% 和 4%, 而长三角地区则小幅下行 3% 表 2: 分区域成交规模区域本月成交上月成交 14 年成交 15 年月均成交同比月均成交同比环渤海 % 11% % 长三角 1083 % 25% % 珠三角 % 3% 0 34% 其他城市 % 1% % 城市成交情况北京市场北京市场 12 月份商品房成交 241 万方, 同比下降 4.5%, 住宅成交 138 万方, 同比下降 23%, 主要是去年基数较高所致数据来看, 商品房成交规模上月上涨 %, 住宅成交走势与商品房保持一致, 同样大幅上涨 52% 全年来看,15 年全年成交同比上涨 13.5%, 分季度来看, 一季度同比下滑 12%, 二三季度成交复苏显著, 分别同比增长 25% 和 56%, 进入四季度后, 受需求集中释放以及通州限购等因素影响, 单季度成交同比出现下滑, 同比微幅下降 4.5% 推盘量方面, 年末开发商加大推盘力度, 12 月北京商品房推盘量上涨 28%, 但同比下降 10.5% 全年来看,15 年北京商品房共推盘 1906 万方住宅共推盘 1022 万方, 整体推盘量弱于去年库存和去化方面,12 月北京商品房库存高位承压继续上行, 主要受推盘力度加大影响, 但受益于成交冲高, 去化周期则由上月的 15 个月下降至 13 个月, 去库存压力有所缓解房价方面, 本月住宅价格上升 0.16%, 而与年初相比, 北京今年住宅价格上升 8% 11

12 行业报告图 21: 北京商品房住宅成交面积 ( 万方 ) 及增速 /06 11/12 12/06 12/12 13/06 13/12 14/06 14/12 15/06 15/12 成交面积住宅面积同比同比数据来源 : 北京市房地产管理局, 广发证券 ( 香港 ) 图 22: 北京住宅价格走势图 23: 北京商品房及住宅批准上市面积 ( 万方 ) /01 10/09 11/05 12/01 12/09 13/05 14/01 14/09 15/05 住宅价格商品房批准上市面积住宅批准上市面积数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券 ( 香港 ) 数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券 ( 香港 ) 图 24: 北京市住宅库存面积 ( 万方 ) 及去化周期图 25: 北京商品房及住宅批售比 1, 1, /06 11/03 11/12 12/09 13/06 14/03 14/12 15/ 住宅库存 ( 万方 ) 去化周期北京商品房批售比北京住宅批售比数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券 ( 香港 ) 数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券 ( 香港 ) 北京 12 月份二手房市场成交量大幅上升, 成交规模为 212 万方, 上升 36%, 同比上涨 62%, 全年来看 15 年整体二手房成交同比大幅上涨 91% 价格方面, 本月二手房价格继续上升, 上月上升 1.9%, 增速扩大显著整体来看,15 年, 北京二手房市场呈现量价齐升态势, 市场景气度处于高位 12

13 图 26: 北京二手房成交规模 ( 万方 ) 及增速图 27: 北京二手房价格 ( 万元 ) 及 /01 11/09 12/05 13/01 13/09 14/05 15/01 15/09 25 % 15 % 5 5 % /01 12/07 13/01 13/07 14/01 14/07 15/01 15/ 二手房成交同比二手房价数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券 ( 香港 ) 数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券 ( 香港 ) 表 3: 北京市月度新闻及政策整理日期观点来源新闻及政策相关 12 月 2 日北京市人大常委北京市建设工程质量条例正式颁布, 并于 16 年 1 月 1 日起实施, 这也就意味着北京将实行工程质量终身责任制除了建设方, 勘察设计施工监理这五方责任主体项目负责人都将履行工程质量终身责任 12 月 2 日北京市住建委开发商在项目网上签约面积不足预售许可证面积的 1/2 时, 就可以自行支取专用账户内的资金用于工程建设, 这也就意味着开发商提取预售金的时间提前, 同时对于资质好诚信高的房企, 将可以凭借非监管银行的现金保函免除等额监管金 12 月 7 日北京市市委将全面落实疏解非首都功能任务, 集中力量在通州建设市行政副中心, 确保到 17 年市属行政事业单位整体或部分迁入取得实质性进展此外, 将严格控制人口规模, 实施居住证制度, 稳妥推进在京稳定就业和生活的常住人口落户工作 12 月 10 日北京市公安局市公安局起草了北京市居住证管理办法 ( 草案送审稿 ) 报送市政府审查, 现向社会公开征集意见 12 月 31 日北京市住建部北京已经实现保障房备案家庭房源对接需求的全覆盖在解决完已有轮候家庭后, 原则上将不再建设经适房和限价房上海市场上海 12 月份商品房成交 344 万方, 住宅成交 241 万方, 分别较 11 月份增长 % 和 13%, 单月成交量创近 5 年新高, 与去年同期相比, 商品房成交增幅继续收窄,12 月单月同比上升仅 14%, 而商品住宅同比增幅缩窄至 9% 全年来看,15 年全年商品房成交同比大幅上涨 37% 推盘方面,12 月份的商品房推盘规模和住宅推盘规模分别上升 68% 和 69%, 开发商推盘放量显著全年来看,15 年商品房推盘量创近 5 年新高批售比方面, 商品房批售比和住宅批售比均略有回升库存和去化方面, 绝对库存上月继续下降, 同时受益于成交放量, 商品房与商品住宅去化周期分别下降至 11 个月及 5 个月与年内最高点相比分别下降了 7 个月和 4 个月 ( 最高点分别为 4 月份的 18 个月和 9 个月 ) 成交均价方面,12 月上海房价持续走高, 上升 2.2%, 而与年初相比, 增长 14.4%, 我们认为一线城市潜在需求旺盛, 未来一季度房价将继续上涨 13

14 行业报告图 28: 上海商品房住宅成交面积 ( 万方 ) 及增速 /05 11/11 12/05 12/11 13/05 13/11 14/05 14/11 15/05 15/11 成交面积住宅面积同比同比 % 15 % 5 5 % 数据来源 : 上海市房地产管理局, 广发证券 ( 香港 ) 图 29: 上海商品房及住宅批准上市面积 ( 万方 ) 图 30: 上海商品房及住宅批售比 /05 11/01 11/09 12/05 13/01 13/09 14/05 15/01 15/ 批准上市规模住宅上市规模上海商品房批售比上海住宅批售比数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券 ( 香港 ) 数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券 ( 香港 ) 图 31: 上海市住宅库存面积 ( 万方 ) 及去化周期 ( 月 ) 图 32: 上海住宅房价格走势 1, , 10 1, /08 11/05 12/02 12/11 13/08 14/05 15/02 15/11 住宅库存 ( 万方 ) 去化周期 /12 11/08 12/04 12/12 13/08 14/04 14/12 15/08 住宅价格数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券 ( 香港 ) 数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券 ( 香港 ) 14

15 图 33: 上海市二手房成交套数 ( 万套 ) 图 34: 上海市二手房价格及变化 /01 11/07 12/01 12/07 13/01 13/07 14/01 14/07 15/01 15/ 上海市二手房成交套数二手房价数据来源 : 网上房地产, 广发证券 ( 香港 ) 数据来源 : 中原地产, 广发证券 ( 香港 ) 12 月份上海二手房市场, 12 月成交略有下降, 但全年来看, 成交高位运行, 与去年相比大幅上涨 108% 房价方面,12 月二手房价格持续上涨, 同比微增 1.4%, 与年初相比上涨 % 从未来各板块价格的变动比例图上可以看出, 未来上海二手房价格将会继续保持上升趋势整体来看, 15 年上海二手房市场呈现量价均高位运行, 市场景气度较高图 35: 上海市二手房板块价格变动比例 % 8 % % % 10/01 10/07 11/01 11/07 12/01 12/07 13/01 13/07 14/01 14/07 15/01 15/07 上升板块比例下降板块比例数据来源 : 上海市房地产管理局, 广发证券 ( 香港 ) 深圳市场 12 月份深圳市成交规模上月继续大幅上涨, 商品房及住宅分别成交 94 万方和 71 万方, 分别增 31% 和 21%, 但与去年同期相比, 则分别下降 6% 和 1 全年来看,15 年全年深圳商品房成交同比涨势显著, 全年同比大幅上涨 71%, 领跑全年, 但进入四季度以来, 受需求前期集中释放影响, 成交同比增速下降趋势明显, 单季度同比增速仅为 8%( 前三季度同比增速分别为 93% 1% 和 108%) 推盘方面, 本月商品房推盘规模微升 5.9%, 但住宅推盘规模却有所放缓, 下滑 26% 批售比方面, 住宅批售比和商品房批售比继续走高库存及去化方面, 商品房和商品住宅库存保持平稳, 但由于销售上涨, 去化周期分别降至 9 个月和 7 个月, 与全年最高点相比分别下降 6 个月和 4 个月 ( 全年最高点分别为 4 月的 15 个月和 11 个月 ) 房价方面, 住宅成交价格继续走高, 上涨 3.5%, 与年初相比大涨 38% 15

16 行业报告二手房市场方面,12 月份深圳二手房成交 121 万方, 上月大涨 27%, 同比大涨 44%, 全年成交上涨趋势明显, 同比上涨 106% 二手房房价继续保持上涨趋势, 上月微降 0.2%, 与年初相比大幅上涨 48%, 图 36: 深圳商品房住宅成交面积 ( 万方 ) 及增速 /06 11/12 12/06 12/12 13/06 13/12 14/06 14/12 15/06 15/12 成交面积住宅面积同比同比数据来源 : 深圳市国土资源和房地产管理中心, 广发证券 ( 香港 ) 图 37: 深圳商品房及住宅批准上市面积 ( 万方 ) 图 38: 深圳商品房及住宅批售比 /0510/1111/0511/1112/0512/1113/0513/1114/0514/1115/0515/ 批准上市规模住宅上市规模深圳商品房批售比深圳住宅批售比数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券 ( 香港 ) 数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券 ( 香港 ) 图 39: 深圳市住宅库存面积 ( 万方 ) 及去化周期图 : 深圳住宅房价格走势 /07 11/03 11/11 12/07 13/03 13/11 14/07 15/03 15/ /01 11/0712/01 12/07 13/01 13/07 14/01 14/07 15/01 15/ 住宅库存 ( 万方 ) 去化周期住宅价格数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券 ( 香港 ) 数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券 ( 香港 ) 16

17 图 41: 深圳市二手房成交面积 ( 万方 ) 及增速图 42: 深圳市二手房成交价格及 /0111/0712/0112/0713/0113/0714/0114/0715/0115/07 50 % % % % % /06 11/02 11/10 12/06 13/02 13/10 14/06 15/02 15/ 二手房成交同比二手房价数据来源 : 深圳市房地产管理中心, 广发证券 ( 香港 ) 数据来源 : 中原地产, 广发证券 ( 香港 ) 广州市场 12 月广州商品房成交 146 万方, 住宅成交 123 万方, 分别大涨 42% 和 31%, 同比来看, 受高基数影响, 商品房成交同比出现下滑, 同比微幅下滑 6% 全年来看, 商品房和商品住宅成交走势与全国市场保持一致, 一季度受季节性影响, 同比出现小幅下滑, 二三季度市场景气度持续回升, 成交同比大幅上涨 ( 三季度同比增速达到一个高点, 分别同比上涨 53% 和 61%), 进入四季度, 同比增速放缓趋势显著, 单季度同比仅微增 2% 全年来看,15 年全年分别上涨 18.2% 和 29.5% 房价方面,12 月住宅价格上个月微涨 0.3%, 但与年初相比, 住宅成交均价下滑 2.7%, 成为一线城市中唯一一个下滑的城市推盘方面, 本月广州商品房和住宅的推盘均放量显著, 上升 114% 和 198%, 但全年整体推盘量比 14 年分别降低 4.5% 和 6.6%, 整体推盘较弱库存和去化方面, 商品房和住宅库存有所攀升, 但受成交大幅上涨影响, 去化周期分别降至 18 个月和 9 个月, 与全年最高点相比分别下降 9 个月和 7 个月 ( 全年最高点分别为 4 月份的 27 个月和 16 个月 ) 二手房市场方面, 本月二手房挂牌量较上月下降 4%,15 年全年二手房挂牌量较去年降低 8% 12 月二手房成交均价继续微涨 0.02%, 与年初相比, 二手房成交均价基本持平整体来看, 15 年广州二手房成交呈现量增价稳态势图 43: 广州商品房住宅成交面积 ( 万方 ) 及增速 % 1 % % % 11/06 11/12 12/06 12/12 13/06 13/12 14/06 14/12 15/06 15/12 成交面积住宅面积同比同比数据来源 : 广州国土资源和房地产管理局, 广发证券 ( 香港 ) 17

18 行业报告图 44: 广州商品房及住宅批准上市面积 ( 万方 ) /07 11/03 11/11 12/07 13/03 13/11 14/07 15/03 15/11 图 45: 广州商品房及住宅批售比推盘测算值住宅推盘测算广州商品房批售比广州住宅批售比数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券 ( 香港 ) 数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券 ( 香港 ) 图 46: 广州市住宅库存面积 ( 万方 ) 及去化周期图 47: 广州住宅房价格走势 1, , /03 10/12 11/09 12/06 13/03 13/12 14/09 15/ /07 11/04 12/01 12/10 13/07 14/04 15/01 15/10 2. 住宅库存 ( 万方 ) 去化周期住宅价格数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券 ( 香港 ) 数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券 ( 香港 ) 图 48: 广州市二手房成交面积 ( 万方 ) 及增速图 49: 广州市二手房成交价格及 /01 11/09 12/05 13/01 13/09 14/05 15/01 15/09 35 % 25 % 15 % 5 5 % /01 10/10 11/07 12/04 13/01 13/10 14/07 15/04 % 15% 1 5% 5% 1 15% % 二手房成交面积同比二手房价数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券 ( 香港 ) 数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券 ( 香港 ) 18

19 环渤海其他主要城市环渤海地区其余重点城市,12 月天津住宅成交面积同比上升 55%, 保持年内高增长态势, 济南住宅成交面积同比涨幅收窄至 9%, 青岛住宅成交面积同比上涨 %, 创年内新高从全年来看,15 年天津济南住宅成交面积均同比上升 42%, 青岛住宅成交面积同比上升 46% 成交均价方面,12 月天津商品住宅成交均价下降 1%, 济南则下降 0.1%, 青岛成交均价下降 0.5% 而与年初相比, 天津成交均价上涨 5.3%, 而济南和青岛则分别下滑 0.7% 和 5.1% 库存与去化方面, 济南与青岛 12 月份商品住宅库存分别下降 2.9% 和 6.4%, 去化周期则均有所下降, 分别为 6 个月及 14 个月图 50: 天津住宅成交面积及同比图 51: 天津住宅价格及 /06 12/02 12/10 13/06 14/02 14/10 15/06 50 % % % % % 12,000 11,000 10,000 9,000 25% % 15% 1 5% 5% 1 15% 8,000 % 12/06 12/12 13/06 13/12 14/06 14/12 15/06 15/12 住宅面积同比天津市住宅成交均价数据来源 : 天津房管局, 广发证券 ( 香港 ) 数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券 ( 香港 ) 图 52: 济南住宅成交面积及价格变化图 53: 济南住宅库存面积及去化周期 /06 11/03 11/12 12/09 13/06 14/03 14/12 15/09 济南市住宅成交面积 ( 万方 ) 住宅成交价格 /04 11/10 12/04 12/10 13/04 13/10 14/04 14/10 15/04 15/10 住宅库存面积 ( 万方 ) 去化周期

20 图 54: 青岛住宅成交面积及住宅成交价格图 55: 青岛住宅库存面积及去化周期 /06 11/03 11/12 12/09 13/06 14/03 14/12 15/ ,500 2,000 1,500 1, /03 10/12 11/09 12/06 13/03 13/12 14/09 15/ 青岛市住宅成交面积 ( 万方 ) 住宅成交价格青岛住宅库存面积 ( 万方 ) 去化周期长三角地区其他主要城市长三角地区其余重点城市,12 月苏州住宅成交面积同比上涨 38%, 增幅有所收窄, 南京住宅成交面积同比上涨 52%, 杭州住宅成交面积同比上涨 11%, 同比增速止跌回升, 宁波则同比上涨 68%, 增速有所扩大 15 年全年来看, 苏州南京住宅成交面积分别同比上涨 42% 和 54%, 杭州宁波的住宅成交面积则同比上涨 37% 和 32%, 整体来看, 长三角地区其他城市,15 年商品住宅成交均保持高速增长价格方面,12 月份, 仅宁波下降 0.5%, 苏州南京杭州均上涨, 分别为 1.9% 0.7% 0.5% 与年初相比, 各城市房价出现分化, 其中苏州和南京分别上涨 5% 和 6.9%, 而杭州和宁波则分别下滑 0.2% 和 1.9% 库存方面, 杭州宁波呈现企稳, 而苏州南京分别下降 10.6% 和 2.1% 去化周期方面, 四个城市均有所下降图 56: 苏州住宅成交面积及价格变化图 57: 苏州住宅库存面积及去化周期 , /03 10/12 11/09 12/06 13/03 13/12 14/09 15/ 苏州住宅成交面积 ( 万方 ) 住宅价格住宅库存面积 ( 万方 ) 去化周期

21 行业报告图 58: 苏州商品房及住宅批售比苏州商品房批售比苏州住宅批售比数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券 ( 香港 ) 图 59: 杭州商品房及住宅批售比杭州商品房批售比杭州住宅批售比数据来源 : 中国指数研究院, 广发证券 ( 香港 ) 图 : 南京住宅成交面积及价格变化图 61: 南京住宅库存面积及去化周期 /06 11/03 11/12 12/09 13/06 14/03 14/12 15/ /03 10/12 11/09 12/06 13/03 13/12 14/09 15/ 南京住宅成交面积 ( 万方 ) 南京住宅价格南京住宅库存面积 ( 万方 ) 去化周期 21

22 图 62: 杭州住宅成交面积及价格变化图 63: 杭州住宅库存面积及去化周期 /05 12/01 12/09 13/05 14/01 14/09 15/ ,000 1,0 1,0 1,0 1, 1, /10 11/06 12/02 12/10 13/06 14/02 14/10 15/ 杭州住宅成交面积 ( 万方 ) 杭州住宅价格杭州住宅库存面积 ( 万方 ) 去化周期图 64: 宁波商品房成交面积及价格变化图 65: 宁波商品房库存面积及去化周期 70 14,000 1, ,500 13,000 12,500 12,000 11,500 1, 1, /01 11/09 12/05 13/01 13/09 14/05 15/01 15/09 11,000 10/10 11/06 12/02 12/10 13/06 14/02 14/10 15/06 宁波商品房成交面积 ( 万方 ) 住宅成交价格商品房库存面积 ( 万方 ) 商品房去化周期珠三角地区其他主要城市珠三角地区其余重点城市,12 月东莞成交规模较上月继续上涨, 同比上涨 36% 单月成交量创近 5 年新高佛山本月成交小幅上涨, 但同比出现下滑, 同比下跌 7% 15 年全年来看, 东莞全年成交 995 万方, 比去年同期大幅上涨 76%, 而佛山全年成交 16 万方, 同比上涨 16.1%, 整体涨幅较小价格方面,12 月东莞房价上涨 1.9%, 与年初相比下降 6.6%, 而佛山房价微涨 0.3%, 与年初相比微升 1.3% 22

23 图 66: 东莞住宅成交面积及价格变化图 67: 东莞住宅库存面积及去化周期 /12 11/08 12/04 12/12 13/08 14/04 14/12 15/ , 1, 1, 1, /10 11/06 12/02 12/10 13/06 14/02 14/10 15/ 东莞住宅成交面积 ( 万方 ) 东莞住宅价格东莞住宅库存面积 ( 万方 ) 去化周期图 68: 佛山商品房成交面积及同比变化图 69: 佛山住宅价格及变化 1% % % % % 1% 1% 3% 11/08 12/04 12/12 13/08 14/04 14/12 15/08 % /01 11/09 12/05 13/01 13/09 14/05 15/01 15/09 5% 佛山商品房成交面积 ( 万方 ) 同比佛山住宅价格中西部及其他重点城市 12 月份中西部重点城市商品住宅成交均实现增长, 但同比来看, 各城市出现分化, 其中武汉成交同比上涨 41%, 且增速扩大显著, 而重庆成都及长沙的住宅成交规模则分别同比下降 % 16% 和 38% 全年来看,15 年除武汉住宅成交规模同比增长 26% 外, 重庆成都和长沙住宅成交量与 14 年相比均下降, 分别同比下降 7% 7% 和 5% 成交价格方面,12 月份, 除长沙下降 0.6% 外, 武汉重庆成都分别上涨 1.8% 0.7% 和 0.1%, 而与年初相比, 除武汉成交均价上涨 15.7%, 重庆成都和长沙住宅成交均价分别降低 3.1% 2.4% 和 0.7% 整体来看,15 年中西部其他重点城市成交出现分化, 其中武汉呈现量价齐升态势, 而重庆成都和长沙则呈现量价齐跌态势图 70: 武汉住宅成交面积及同比变化图 71: 武汉住宅价格及变化 % 00 3% % 1% 1% 2% 11/06 12/02 12/10 13/06 14/02 14/10 15/06 % 0 10/11 11/07 12/03 12/11 13/07 14/03 14/11 15/07 3% 武汉住宅成交面积 ( 万方 ) 同比武汉住宅价格 23

24 图 72: 重庆住宅成交面积及同比变化图 73: 重庆住宅价格及变化 /01 11/09 12/05 13/01 13/09 14/05 15/01 15/09 % % % % % 00 2% % % % 00 3% 10/07 11/03 11/11 12/07 13/03 13/11 14/07 15/03 15/11 重庆住宅成交面积 ( 万方 ) 同比重庆住宅价格图 74: 长沙房地产成交水平及同比变化图 75: 长沙住宅价格及变化 /01 11/09 12/05 13/01 13/09 14/05 15/01 15/09 % % % % % % % % 10/07 11/03 11/11 12/07 13/03 13/11 14/07 15/03 15/11 长沙住宅成交面积 ( 万方 ) 同比长沙住宅价格图 76: 成都房地产成交水平及同比变化图 77: 成都住宅价格及变化 /01 11/09 12/05 13/01 13/09 14/05 15/01 15/09 % % % % /01 11/09 12/05 13/01 13/09 14/05 15/01 15/09 2.5% % % % % 成都住宅成交面积 ( 万方 ) 同比成都住宅价格 24

25 表 4: 其他省市主要新闻及政策整理省市日期观点来源新闻及政策相关昆明 12 月 1 日昆明市政府辽宁 12 月 4 日辽宁省政府海口 12 月 8 日海口市政府杭州 12 月 15 日杭州市政府沈阳 12 月 23 日沈阳市保障性住房管理办公室云南 12 月 30 日云南省物价局从 16 年开始, 不再新建保障性住房 ; 加大城市棚户区改造货币化安置力度, 鼓励以购代建进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设工作实施方案 : 要求在充分尊重群众意愿的基础上, 积极推行市场化解决安置房源, 通过采取政府组织棚户区居民自主购买政府购买存量房源开发企业让利货币补偿安置等创新型货币化安置方式, 打通棚改回迁安置房和存量商品房之间的通道出台海口市公共租赁住房经济适用住房限价商品住房保障标准 ( 草案 ), 降低了可销售型保障性住房准入条件杭州市居住房屋出租安全管理若干规定, 量化明确了居住出租房屋最小出租单位和人均最小使用面积租住人数限制等标准, 并新增了对群租房的管理条款沈阳在公租房房源筹集方面由以建设为主调整为以收购为主, 将首次投入 12 亿元购买商品房作为公租房从 16 年 1 月 1 日起施行, 细则取消了商品房价格备案制度 ; 同时规定商品房销售明码标价实行一套一标, 商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价风险提示利好政策落地进度不及预期行业销售增速低于预期 25

26 评级定义基准指数 : 香港恒生指数时间范围 : 12 个月公司评级买入预期公司股价表现强于基准指数 15% 以上增持预期公司股价表现强于基准指数 515% 持有减持行业评级推荐中性谨慎分析师承诺预期公司股价表现相对基准指数的变动幅度介于 5% 和 +5% 之间预期公司股价表现弱于基准指数 5% 以上预期行业将跑赢基准指数 1 以上预期行业相对基准指数的变动幅度介于 1 和 +1 之间预期行业将跑输基准指数 1 或以上主要负责编写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此申明, 本报告所表述的所有观点准确反映了本人对上述公司或其证券的个人看法此外, 本人薪酬的任何部分过去不曾与, 现在不与, 未来也将不与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关权益披露 (1) 广发证券 ( 香港 ) 自营交易部及 / 或其关联公司并未持有本研究报告所述公司之股份 (2) 广发证券 ( 香港 ) 及 / 或其关联公司跟本研究报告所述公司在过去 12 个月内并没有任何投资银行业务的关系 (3) 分析师及其联系人士并无担任本研究报告所述公司之高级职员, 亦无拥有任何所述公司财务权益或持有股份免责条款本研究报告由广发证券 ( 香港 ) 经纪有限公司 ( 广发证券 ( 香港 ) ) 分发本研究报告仅供参考之用, 并不构成证券出售要约或证券买卖的邀请本研究报告仅供我们的客户使用本研究报告所评论的证券可能在某些地方不能出售本研究报告绝无意图让居住在法律或政策不允许本研究报告流通或者分发的司法权区的人士阅读本研究报告是基于我们认为可靠的目前已公开的信息, 但我们不保证该信息的准确性和完整性广发证券 ( 香港 ) 不对因使用本研究报告的内容而导致的损失承担任何责任, 除非法律法规有明确规定投资涉及风险, 证券的价值及收益可能会波动, 过去的表现不能代表未来的业绩本研究报告所评论的证券或表达的意见未必适合个别人士之投资目标财政状况或个人需要, 客户不应以本研究报告取代其独立判断或仅根据本研究报告做出决策如有需要, 应先咨询专业意见广发证券 ( 香港 ) 可发出其他与本研究报告所载信息不一致及有不同结论的报告本研究报告反映研究人员的不同观点见解及分析方法, 并不代表广发证券 ( 香港 ) 或者其关联公司的本研究报告所载资料意见及推测仅反映研究人员于发出本研究报告当日的判断, 可随时更改且不予通告我们的销售人员交易员和其它专业人员可能会向我们的客户及我们的自营交易部提供与本研究报告中的观点截然相反的口头或书面市场评论或交易策略我们的自营交易部可能会做出与本研究报告的建议或表达的意见不一致的投资决策广发证券 ( 香港 ) 或其关联方或其各自的董事高级人员分析员及雇员可能持有本研究报告所评论之任何证券的权益读者在阅读本研究报告时应留意有关权益披露 ( 如有披露 ) 版权所有 : 广发证券 ( 香港 ) 经纪有限公司未经广发证券 ( 香港 ) 经纪有限公司事先书面同意, 本材料的任何部分均不得 (i) 以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品, 或 (ii) 再次分发香港德辅道中 189 号李宝椿大厦 2930 楼电话 : Fax: 网站 : 26

航班时间 :2015/2/1-2015/2/20 航班时间 :2015/2/ /3/5 单程促销里程舱位始发地到达地始发地到达地 ( 公里 ) 鞍山北京北京鞍山经济舱 3000 鞍山北京北京鞍山公务舱 6000 鞍山北京北京鞍山明珠经济舱 3500 鞍山北京北

航班时间 :2015/2/1-2015/2/20 航班时间 :2015/2/19-2015/3/5 单程促销里程舱位始发地到达地始发地到达地 ( 公里 ) 鞍山北京北京鞍山经济舱 3000 鞍山北京北京鞍山公务舱 6000 鞍山北京北京鞍山明珠经济舱 3500 鞍山北京北京鞍山头等舱 7500 鞍山广州广州鞍山经济舱 7500 鞍山广州广州鞍山公务舱