C 从二手市场需求结构变化看回暖城市行情持续性研究员 / 杨科伟俞倩倩 2019 年 4 月 22 日克而瑞研究中心受益于资金宽松, 城市政策局部松绑, 经济平稳复苏等多重因素影响, 房地产行业有了些许回暖 : 新房市场成交量稳步回

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破戈众童
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C 从二手市场需求结构变化看回暖城市行情持续性研究员 / 杨科伟俞倩倩 2019 年 4 月 22 日克而瑞研究中心 www.cricchina.

1 C 从二手市场需求结构变化看回暖城市行情持续性研究员 / 杨科伟俞倩倩 2019 年 4 月 22 日克而瑞研究中心受益于资金宽松, 城市政策局部松绑, 经济平稳复苏等多重因素影响, 房地产行业有了些许回暖 : 新房市场成交量稳步回升, 土地市场高溢价地块频出, 尤其是部分城市如北京上海深圳杭州青岛成都厦门等二手住房成交变得活跃那么到底是什么样的人在买什么样的房? 我们希望从二手房成交结构变化中找到答案, 以判断这种回暖的基础是否可靠, 继而才能判断回暖行情到底还能持续多久一二线城市成交觃模稳定小幅回升, 近半数一季度同比增 30% 以上 2019 年一季度, 二手住房成交延续去年四季度以来小幅回升态势,13 个重点一二线城市成交面积和成交套数分别为 2443 万平方米和万套, 同比分别增加 4% 和 2%, 环比变化受春节假期影响, 较去年四季度均小幅下降 4% 从 1-3 月月度变化看,3 月放量显著, 单月 13 个城市二手住宅成交量达 1019 万平方米, 环比上涨 88%, 同比增 11%, 处于去年 7 月份以来的最高水平图 :2018 年 1 月至 2019 年 3 月 13 个城市二手住宅成交情况 ( 单位 : 万平方米, 万套 ) 成交面积 ( 左轴 ) 成交套数 ( 右轴 ) 多项式 ( 成交面积 ( 左轴 )) 备注 :CRIC 研究中心统计的二手房数据基本均为住宅属性, 具体城市包括北京上海广州深圳合肥重庆郑州南京杭州青岛成都苏州厦门等 13 个城市数据来源 :CRIC2017 地址 : 上海静安区广中路 788 号秋实楼 9 楼电话 : /5

2 13 个核心一二线城市二手房成交分化加剧 : 有包含厦门杭州成都上海苏州等 5 个城市同比增幅约 30% 及以上, 北京南京重庆等 3 个城市二手住宅成交稳步复苏, 同比增 10% 以内合肥广州深圳青岛武汉等仍表现为阶段性需求疲软, 成交整体表现仍不及去年同期表 : 13 个核心一二线城市 1-3 月二手房成交量变化情况 ( 单位 : 万平方米 ) 城市 2019 年 1 月同比 2019 年 2 月同比 2019 年 3 月同比 2019 年 1-3 月累计同比厦门 % % % % 杭州 55 60% 31 38% 77 63% % 成都 70 51% 26 2% 73 66% % 上海 % 77 34% % % 苏州 83 57% 44 20% 59 3% % 北京 91-3% 52-18% % % 南京 42-8% 30 10% 43 26% 116 8% 重庆 % 120-4% 143-5% 410 6% 合肥 24 6% 20-24% 30-1% 74-6% 广州 47-23% 36 11% 41-19% % 深圳 37-23% 17-36% 39-24% 92-26% 青岛 26-46% 14-13% 38-39% 78-38% 武汉 % 59-58% % % 数据来源 :CRIC2017 京沪渝呈小面积低总价比例上升的刚需特征, 杭州南京等改善需求比例加大聚焦北京上海杭州南京重庆等 5 个二手房成交显著回暖的城市, 通迆分析其一季度成交结构的变化, 呈现出显著的两个特征 : 其一是京沪为代表的一线城市, 以中低总价中小户型的三房成交为主, 呈现显著的刚需特征 ; 其二是以南京杭州为代表的二线城市, 则以 90 平方米以上中高总价需求为主的改善市场特征房源面积段 : 京沪 70 平以下占比最高且仍在上升, 杭州南京大面积比例高且在上升对比 2018 年以来二手房源面积段成交特征来看, 不同城市还是存在显著差异 : 一是以刚需客为主导且不断强化,70 平米以下面积段成交量占比增长最为迅速的城市, 典型代表为北京上海重庆, 居住降级效应显著二是中高端改善购房需求仍有迚一步释放空间,120 平米以上面积段成交量占比不断提升的城市, 比如杭州南京, 以杭州为例, 整体的居民购买力较强, 高舒适度的居住偏好大面积段户型而南京成交结构相对稳定, 各面积段占比变动都不是很大, 然而平米和平米占比分别有了 1 个百分点的提升, 可见在当前政策格局下, 一步到位的刚需或者改需求释放仍占绝大多数地址 : 上海静安区广中路 788 号秋实楼 9 楼电话 : /5

3 表 :5 个重点城市不同面积段 2019 年一季度占比情况 ( 平方米 ) 城市 70 以下以上北京 28% 22% 23% 9% 8% 10% 上海 32% 27% 20% 9% 5% 6% 杭州 16% 23% 15% 18% 15% 15% 南京 27% 26% 23% 10% 6% 8% 重庆 22% 30% 23% 9% 7% 9% 表 :5 个重点城市不同面积段 2019 年一季度占比较 2018 年变动情况 ( 平方米 ) 分类城市 70 以下以上北京 1pts 0pts 0pts -1pts 0pts 0pts 刚需强化上海 2pts 1pts 0pts 0pts -1pts -2pts 重庆 1pts 1pts 0pts -1pts 0pts -1pts 改善释放杭州 -9pts -8pts 2pts 5pts 7pts 3pts 南京 -1pts -1pts 1pts 1pts 0pts 0pts 成交总价段 : 京沪渝低总价占比增长, 杭州南京高总价段比重上升从成交总价段来看, 各城市房价差异显著, 京沪集中在 200 万 -400 万元的低价位, 这点与面积段成交结构相匹配, 占比达 42% 以上 ; 杭州则集中在万元和万元, 分别占比达 46% 和 30%, 以中高端成交为主 ; 对南京重庆而言, 主力总价段则主要集中在 100 万 -200 万元表 :5 个重点城市不同总价段 2019 年一季度占比情况 ( 万元 ) 城市 100 以下以上北京 10% 26% 42% 18% 1% 2% 上海 5% 23% 45% 19% 3% 5% 杭州 2% 12% 46% 30% 4% 6% 南京 9% 36% 31% 18% 2% 4% 重庆 42% 43% 11% 3% 0% 1% 结合面积段的变化趋势来综合分析, 不难看出以下几点 : 一是北京上海重庆低总价段占比增长显著, 北京 2019 年一季度万这一区间较 2018 年增加了 6 个百分点, 值得关注的是上海,400 万总价段以上的区间成交占比均有了不同程度的下降, 高端需求略显乏力二是杭州南京中等价段万放量最为显著, 成交占比提升速度相对较快表 : 5 个重点城市不同总价段 2019 年一季度占比较 2018 年变动情况 ( 万元 ) 分类城市 100 以下以上刚需强化北京 0pts -7pts 6pts 1pts 0pts 0pts 地址 : 上海静安区广中路 788 号秋实楼 9 楼电话 : /5

4 改善释放上海 -1pts 2pts 3pts -1pts -1pts -2pts 重庆 -1pts 1pts 0pts 0pts 0pts 0pts 杭州 -5pts -10pts 1pts 9pts 2pts 3pts 南京 -2pts 0pts -1pts 2pts 0pts 1pts 成交房型 : 二房和三房主力户型, 一步到位小三房成为主要支撑就成交房型来看, 二房和三房主力户型, 因高房价已迫近购买力极限, 购房者更加关注居住空间的功能性, 小三房或 2+1 等户型满足了许多家庭一步到位的需要, 成为成交主力支撑, 譬如北京三房成交面积占比达 55%, 重庆三房成交占比在 37% 左右值得关注的是, 虽然北京二房三房占比依旧较大, 但从季度变化来看, 二房占比减少, 三房占比扩大, 这点也不难理解, 在以刚需和首改客群为主导的市场, 人们更为关注面积段适中功能性完备的多室户, 一次购房行为将满足中长期的居住需求, 可以预见短期内这样的趋势还将延续图 : 北京 2018 年一季度至 2019 年一季度不同房型成交面积占比变化情况 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 一房二房三房四房别墅其他 2018S1 2018S2 2018S3 2018S4 2019S1 综上, 通迆剖析当前回暖城市二手房成交结构, 不难发现都是迆往两年积压的刚需改善的自住需求逐渐释放, 京沪渝呈小面积低总价比例上升的刚需特征, 杭州南京等改善需求比例加大, 偏好平米面积段的刚需客群比例不断上升这样的需求格局也决定了本轮市场回暖持续周期的不确定性, 待前期积压需求释放消耗之后, 市场或将又回归常态另一方面, 就新房市场而言, 一线城市进郊项目仍将面临很大去化压力, 市中心高价项目的压力也将日益突显 ; 二线城市改善需求占比不断提升也对进郊项目和小面积段产品去化带来较大压力地址 : 上海静安区广中路 788 号秋实楼 9 楼电话 : /5

5 免责申明数据观点等引用请注明由易居克而瑞研究中心提供由于统计时间和口径的差异, 可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形, 则最终以政府部门权威数据为准文章内容仅供参考, 不构成投资建议投资者据此操作, 风险自担 >>> 关于克而瑞克而瑞, 易居 ( 中国 ) 企业集团旗下品牌作为中国最大的房地产信息综合服务商, 以现代信息技术为依托的房地产信息及咨询服务为主营业务克而瑞拥有中国房地产最大的信息数据库, 构筑中国房地产上下游企业 ( 包括开发商供应商服务商投资商 ) 和从业者信息的桥梁, 形成资金, 信息通路营销人才等各类资源的整合平台, 为企业提供房地产信息系统信息集成和解决方案的全面信息综合服务 >>> 关于研究中心研究中心, 易居克而瑞的专业研发部门, 组建十年以来一直致力于对房地产行业及企业课题的深入探索迄今为止, 已经连续 7 年发布中国房地产企业销售排行榜, 引发业界热烈反响研究半径不仅涵盖以日周月年时间为线索的四大基础研究领域 ; 还包括宏观市场土地企业战略企业金融营销等六大研发方向的深度拓展每月成果出品超迆百份, 觃模已万字计, 为房地产企业基金券商政府相关部门提供专业研究资料地址 : 上海静安区广中路 788 号秋实楼 9 楼电话 : /5

征稿启事

CONTENTS 目录 025-86599749 86599748 210017 E-mail jstdgj@163.com 征稿启事 1 要闻播报 2 要闻播报要闻播报 3 4 行业动态行业动态 5 行业动态附件 2015 年江苏考核点第 1 次土地估价师专业考核通过名单赟 6 7 行业动态协会公告 8 协会公告 9 协会公告 10 协会公告 11 协会公告 12 协会公告 13 协会公告