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同肴蛙岑
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1 2011 年 7 月份深圳市房地产分析报告众厦地产技术中心

2 目录年 1-6 月深圳主要宏观经济数据行业政策土地市场新房市场供求关系及成交均价分析供过于求新房批准预售情况统计分析批售面积大幅增加新房销售情况统计分析成交量成交面积小幅上涨区域分析宝安成交居全市榜首存量市场分析存量先增后减二手房市场二手房挂牌价格价格略降成交分析成交量上升区域成交分析福田区成交居于全市首位罗湖区二手房挂牌价格分析基本与上月持平市场总结及预测市场热点年 7 月深圳房地产市场分析报告 1 Page 1 of 14

3 年 1-6 月深圳主要宏观经济数据 1-6 月份, 总体经济发展平稳各项指标方面, 工业生产增长较快,1-6 月份, 规模以上工业增加值亿元, 比上年同期增长 13.4 %, 比上年同期加快 0.6 个百分点固定资产投资增长符合预期,1-6 月份固定资产投资亿元, 增长 13.9%, 同比加快 2.8 个百分点, 比 1-5 月份回落 0.2 个百分点其中, 房地产开发项目投资亿元, 增长 5.6%; 非房地产开发项目投资亿元, 增长 17.1% 消费品市场销售稳定增长,1-6 月份, 社会消费品零售总额亿元, 增长 17.3%, 比 1-5 月份加快 0.2 个百分点, 比上年同期加快 1.2 个百分点外贸进出口继续高速增长,1-6 月份全市进出口总额亿美元, 增长 38.4% 其中出口总额亿美元, 增长 39.6%; 进口总额亿美元, 增长 36.7% 2011 年 1-6 月份 CPI 累计上涨 6.4%, 创三年来新高表 1. 国民经济数据统计指标单位 2011 年 1-6 月份同比增幅规模以上工业企业增加值亿元 % 社会消费品零售总额亿元 % 全社会固定资产投资亿元 % 其中 : 房地产开发投资亿元 % 非房地产开发投资亿元 % 外贸进出口总额亿美元 % 其中 : 出口总额亿美元 % 进口总额亿美元 % CPI % 数据来源 : 深圳统计局 2 行业政策 (1)7 月 6 日, 央行宣布今年以来第三次加息 : 自 7 月 7 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率, 其中一年期存贷款基准利率分别上调 0.25 个百分点加息后, 一年期存款和贷款利率分别上升至 3.5% 和 6.56% (2) 国务院总理温家宝 7 月 12 日主持召开国务院常务会议, 分析当前房地产市场形势, 研究部署继续加强调控工作其中提出的 5 点建议在将既往的信贷土地保障房建设等政策进行了梳理和强调的同时, 还进一步提出了扩大限购范围, 抑制二三线城市房价过快上涨, 抑制租金过快上涨等新 2011 年 7 月深圳房地产市场分析报告 2 Page 2 of 14

4 的调控方向 (3) 深圳市规划国土委员会各区分局近日分别召集在售和待售项目开发商开会, 明确表示从 8 月 1 日起, 要求各区保持房价零增长, 同时对首次出台的限价执行细则进行解读就如何限价进行了说明将以小片区为单位, 参考三种定价方式, 第一种是以小片区内, 附近的同类型楼盘价格做参考, 第二种是片区内此前开售的同类型楼盘价格做参考 ; 如果上述两种条件均不具备, 则以片区内同类型的二手房价格做参考关于产品类型, 会议上分为 90 平方米以下, 平方米,144 平方米以上三种 (4)7 月 27 日, 上海市住房保障和房屋管理局发布关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知, 规定各区县房管部门要与价格主管部门加强配合, 共同做好一房一价工作, 销售现场公布的房源价格应当与经房管部门备案的一房一价保持一致通知还规定, 未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目, 房地产开发企业不得以认购预订排号发放 VIP 卡等方式, 向买受人收取或变相收取定金预订款等性质的费用 ; 也不得通过商业网站以认筹发放 VIP 卡网络团购等方式, 收取或变相收取定金预订款等性质的费用 3 土地市场根据众厦数据库的统计,2011 年 7 月份全市共成交 26 块用地, 成交面积为 64.9 万m2, 其中 5 块安居型商品房用地, 3 块仓储用地,18 块工业用地详见表 2 表年 7 月份深圳土地市场成交情况地块出让用地面积建筑面积成交价格楼面地价编号方式区域土地性质竞得者 ( m2 ) ( m2 ) ( 万元 ) ( 元 / m2 ) A 挂牌观澜 A 挂牌观澜安居型商品房用地安居型商品房用地安居型商品深圳森之润投资发展有限公司深圳市新生辉投资有限公司 A 挂牌观澜房用地深圳招商房地产有限公司 G 挂牌龙岗 A 挂牌光明安居型商品房用地安居型商品房用地深圳市惠明盛房地产投资开发有限公司深圳市福田房地产有限公司深圳腾邦盐田港国际物流 J 挂牌盐田仓储用地配送中心有限公司年 7 月深圳房地产市场分析报告 3 Page 3 of 14

5 G 挂牌龙岗仓储用地中国烟草总公司深圳市公司深圳市金新农饲料股份有 A 挂牌光明工业用地限公司深圳易方数码科技股份 A 挂牌光明工业用地有限公司飞亚达 ( 集团 ) 股份有限 A 挂牌光明工业用地公司 A 挂牌光明工业用地深圳市格雅表业有限公司深圳市飞荣达科技股份有 A 挂牌光明工业用地限公司深圳市电连精密技术有限 A 挂牌光明工业用地 G 挂牌龙岗工业用地 G 挂牌龙岗工业用地公司深圳市巨龙科教高技术股份有限公司深圳市东维丰电子科技股份有限公司 G 等 5 宗用地挂牌龙岗工业用地深圳市兆驰股份有限公司 G G 挂牌龙岗工业用地深圳市耀群实业有限公司 G 挂牌龙岗工业用地 G 挂牌龙岗工业用地深圳珈伟光伏照明股份有限公司盛隆兴电子 ( 深圳 ) 有限公司 G 挂牌龙岗仓储用地深圳市左右家私有限公司 G 挂牌龙岗工业用地深圳市富泰和精密制造有限公司新房市场 4.1 供求关系及成交均价分析供略大于求根据众厦数据库检测统计,2011 年 7 月份深圳新房预售面积万平方米, 销售面积万平方米, 供略大于求, 刚性需求在限价潮中逐渐被释放 2011 年 7 月深圳房地产市场分析报告 4 Page 4 of 14

6 表年 1 月 -7 月份深圳新房供求关系表 ( 商品住宅 ) 月份预售面积 ( 万m2 ) 销售面积 ( 万m2 ) 供求比合计 7 月深圳全市商品住房成交面积为万平米, 环比上涨 26% 成交均价为元 / 平米, 环比上涨 17.5% 6 月面市的楼盘多为售价 2 万以下的平价项目, 且多集中在关外地区而 7 月新房成交结构发生变化位于深圳华侨城的生态豪宅纯水岸 ( 九期 ) 入市, 同时 6 月推出的招商雍景湾持续热销, 使得整体均价持续上涨本月新开或推售楼盘如位于沙井的西荟城位于布吉的承翰来座山等销售态势良好, 上月入市的楼盘通过限价优惠, 持续热销, 促进成交量的不断提升图年 7 月年 7 月深圳新房成交均价及市场成交量走势图 ( 商品住宅 ) 预售面积销售面积成交均价预售面积销售面积成交均价 4.2 新房批准预售情况统计分析批售面积下降 2011 年 7 月深圳市新房批准预售面积万平方米, 环比下降 19.7% 新批预售套数 4138 套, 2011 年 7 月深圳房地产市场分析报告 5 Page 5 of 14

7 环比下降 28% 其中新批售套均面积为 85.6 平方米 6 月份新批售套均面积为 77.0 平方米, 环比涨幅 11.2% 图年 1 月 -7 月深圳新房批准预售面积走势 ( 商品住宅 )( 单位 : 万平方米 ) 年年年年 2010 年 2011 年 7 月, 全市批准预售量虽略有下降, 但市场供应量仍旧充足开发商的主动让利使刚性需求得到释放而高端楼盘的入市, 弥补了前几个月无高端楼盘入市的市场空缺, 成交结构趋于合理其余限价楼盘持续热销, 成交量继续增长图年 1 月 -7 月深圳新房批准预售套数走势 ( 商品住宅 )( 单位 : 套 ) 年年年年 2010 年 2011 年 2011 年 7 月深圳房地产市场分析报告 6 Page 6 of 14

8 4.3 新房销售情况统计分析成交量成交面积上涨根据众厦地产数据库的统计,7 月份深圳的新房市场在招商观园招商雍景园万科清林径等楼盘入市热销的支持下, 成交量较快增长, 环比上涨约 26.5% 2011 年 7 月深圳全市共成交 3838 套新房住宅,6 月份住宅销售套数 3058 套, 环比涨幅 25.5% 成交面积平方米, 成交均价元 / 平方米图年 1 月 -7 月深圳新房成交量走势图 ( 商品住宅 )( 单位 : 万平方米 ) 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2009 年年年年 2010 年 2011 年图年 1 月 -7 月深圳新房成交套数走势图 ( 商品住宅 )( 单位 : 套 ) 2011 年 7 月深圳房地产市场分析报告 7 Page 7 of 14

9 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 2009 年年年年 2010 年 2011 年 4.4 区域分析龙岗成交居全市榜首 7 月份龙岗成交量为主力, 共成交 1771 套, 占全市总成交量的 45%; 其次为宝安区, 共成交 1171 套, 占全市比例 31%; 南山区成交 622 套, 占全市份额 16% 图 6:2011 年 7 月深圳各区新房成交套数及比例图 28, 34, 1% 1% 622, 16% 1771, 45% 212, 6% 1171, 31% 罗湖区福田区南山盐田区宝安龙岗 7 月主力成交区域龙岗宝安南山成交量较上月均有所上涨, 但成交主力仍以刚需和刚需楼盘为主龙岗区域的万科清林径承翰来座山佳兆业大都汇, 宝安的水榭春天招商观园西荟城降价热销, 南山区的纯水岸 ( 九期 ) 和招商雍景湾以高端的品质吸引众人眼球 2011 年 7 月深圳房地产市场分析报告 8 Page 8 of 14

10 4.5 存量市场分析存量先增后减截止到 2011 年 7 月 31 日, 深圳新房存量约套在市场趋紧的大势下, 更多的开发商选择加速出货, 使存量增加同时刚性需求释放, 逐渐消化新增的存量住房, 从而导致深圳楼市存量市场先增后减, 见下图图年 7 月份深圳可售套数存量走势图 ( 商品住宅 )( 单位 : 套 ) 深圳存量 5 二手房市场 5.1 二手房挂牌价格价格略降 7 月份深圳全市二手住房挂牌均价为元 / m2,6 月份深圳全市二手住房挂牌均价为元 / m2 环比降低 1%, 同比增长 26.4% 图年 7 月 -11 年 7 月份深圳二手房挂牌价格走势图 ( 单位 : 元 / 平方米 ) 2011 年 7 月深圳房地产市场分析报告 9 Page 9 of 14

11 二手房挂牌价格天 5.2 成交分析成交量大幅下降 7 月份二手房成交量 5037 套, 二手房受 7 月份二手房交易将按评估价征税的调控影响, 导致此月成交量环比大幅下降, 新房成交量上涨二手房成交量环比下降 44.6%, 呈下降趋势使得新房与二手房的成交差距在 7 月份快速拉小, 全市二手房成交套数仅为新房的 1.31 倍图 8: 2011 年 1 月 -7 月份深圳新房二手房成交比值 ( 商品住宅 ) 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月新房成交套数二手房成交套数二手房新房成交比值新房成交套数二手房成交套数二手房新房成交比值 2011 年 7 月深圳房地产市场分析报告 10 Page 10 of 14

12 5.3 区域成交分析宝安区成交居于全市首位 2011 年 7 月份, 全市共成交 5037 套宝安区区以 1116 套居首位, 占 22%; 盐田区成交最少, 仅成交 121 套, 占 2.0% 图 9:2011 年 7 月深圳各区二手房成交情况 ( 商品住宅 ) 1037, 21% 912, 18% 1116, 22% 1065, 21% 121, 2% 786, 16% 罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区 5.4 罗湖区二手房挂牌价格分析基本与上月持平罗湖区 7 月份的二手住宅挂牌均价为元 / 平方米, 与上月基本持平图 10:2010 年 7 月 -11 年 7 月份罗湖区二手房挂牌价格走势图 ( 单位 : 元 / 平方米 ) 二手房挂牌价格 2011 年 7 月深圳房地产市场分析报告 11 Page 11 of 14

13 6 市场总结及预测 7 月, 新房市场成交活跃, 新房成交 3838 套 /33.82 万m2, 套数环比涨幅 25.5% 一方面, 在万科清林径承翰来座山佳兆业大都汇水榭春天招商观园等楼盘持续热销, 较高的性价比受到刚需一族的青睐 ; 另一方面, 受二手房评估政策的影响, 二手房购房成本增加, 成交量回落, 导致部分置业者转向新房市场本月新房成交均价元 / 平方米, 价格回升至元 / 平方米主要原因为成交结构发生变化, 南山的纯水岸 ( 九期 ) 为高端生态物业, 开盘当月即成交平方米 /86 套, 成交均价元 / 平方米同时, 招商雍景湾持续热销, 使均价环比上涨 17.5% 市场调控逐渐趋严, 调控政策也更加细化深圳政府出台限价零增长的措施, 对房价进一步严控, 对后市价格会有一定影响, 结合未来市场随着部分高端楼盘的入市, 预计未来整体均价以维稳为主同时在成交量方面, 随着限价楼盘的大量入市, 释放了部分刚性需求, 同时, 部分二手房置业者的加入, 使成交量上涨预计下半年市场推售量逐渐增加, 市场存量增多, 促销力度也会加大二手房方面共成交 5037 套, 环比下降 44.6% 全市二手住房挂牌均价为元 / m2 环比降低 1% 主要受 7 月份二手房交易按评估价征税政策的调控影响,7 月 11 日之前, 部分刚需加紧入市, 而在政策执行之后, 二手房市场出现冰火两重天的情况, 市场成交量急剧下降预计后市成交量和价格仍会呈下行趋势, 部分置业者转向新房市场, 市场转为低迷状态 7 市场热点 (1) 下半年楼市限购政策的升级加码, 将下一步调控矛头直指房价上涨过快的二三线城市这不仅意味着限购政策的实施范围将进一步扩大, 同时也给部分有意放松限购政策的地方政府以警示某研究院分析了 100 个城市的房价数据后认为, 有 10 至 20 个城市或将纳入新一轮限购范围 (2) 7 月 22 日, 广东肇庆龙亿房地产的中央艺墅楼盘因违反商品房明码标价而被列入广东省物价局黑名单中, 此为肇庆首家被罚房地产公司 (3) 国务院总理温家宝 7 月 20 日主持召开国务院常务会议, 会议要求坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度, 推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价配建保障房等转变会议还要求, 发改委国土资源部等部门抓紧清理整改高尔夫球场, 严肃查处违法占地违规建设高尔夫球场, 维护土地利用和管理秩序 (4) 据上海媒体 7 月 20 日报道, 上海目前已正式启动对试行半年的房产税政策的调查此次调查 2011 年 7 月深圳房地产市场分析报告 12 Page 12 of 14

14 全称为房产税试点对上海市民购房行为影响, 此次调查共设 9 个环节, 通过单选题方式, 调查受访者对房产税试点政策的关注程度家庭居住情况, 开征房产税是否影响购房等 (5) 坪山新区目前筹建在建和配建的保障性住房套, 总建筑面积约万平方米, 将在 2011 年至 2013 年陆续建成, 其中,1040 套保障房将于今年底竣工 (6) 上海和北京同时出台地方法规, 对房屋租赁市场加强管理其中, 将于今年 10 月施行的上海市居住房屋租赁管理办法明确了居住房屋的最小出租单位, 以解决群租问题导致的不良影响而北京市政府新修改的北京市房屋租赁管理若干规定则首次明确, 在租赁市场短期内出现租金较大波动等异常变化时, 政府可采取临时干预措施 2011 年 7 月深圳房地产市场分析报告 13 Page 13 of 14

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CONTENTS 目录 025-86599749 86599748 210017 E-mail jstdgj@163.com 征稿启事 1 要闻播报 2 要闻播报要闻播报 3 4 行业动态行业动态 5 行业动态附件 2015 年江苏考核点第 1 次土地估价师专业考核通过名单赟 6 7 行业动态协会公告 8 协会公告 9 协会公告 10 协会公告 11 协会公告 12 协会公告 13 协会公告