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迫程
5 years ago
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1 China Index Academy 2016 年北京房地产市场形势总结与趋势展望中国指数研究院北京分院 2016 年 12 月

2 目录政策环境未来市场展望北京市场分析 1

3 目录 1 严控商住市场, 通州商住实施限购政策政策环境新政落地, 信贷收紧力度加大 3 加大土地供应量, 探索自持住宅模式 4 部分银行收紧房贷, 楼市调控政策逐渐趋紧 5 经济座谈会确保明年房价环比不增长 2

4 北京政策 : 严控商住市场, 通州商住实施限购政策 2016 年北京商住市场成交火爆, 自今年 5 月起商住监管逐渐趋紧, 在政策高压以及商住整顿风暴笼罩下, 北京商住楼盘四季度成交量呈现下降趋势 2016 年 5 月 5 日, 北京市住建委联合通州区政府发布关于加强通州区商务型公寓和商业办公项目销售管理的通知, 通州成为首个对住宅和商住项目全面限购的区域 2016 年 11 月 14 日, 北京市规划和国土资源管理委员会印发关于加强商业办公类项目规划管理的通知, 通知要求开发商限期整改违规商改住产品 2016 年 8 月 17 日, 北京市国土资源和城乡规划委员会和北京市住建委召开会议, 会上有关高层明确, 将坚决不能再新增商住房, 同时暂停商办用地上市 3

5 北京政策 : 930 新政落地, 信贷收紧力度加大 9 月 30 日, 北京市住房城乡建设委等部门发布关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知, 提出了北京市房地产调控八个方面措施其中, 全面提升房贷首付比例政策最为引人关注, 预示着热点城市定向收紧房地产信贷已然进入地方决策层的必要考量与执行层面变化一 : 首次使用普宅和非普宅区分贷款首付比例变化二 : 首套房贷款不低于 35% 普通住宅认定需要同时满足三个条件 : 住宅小区建筑容积率在 1.0( 含 ) 以上单套建筑面积在 140 平方米 ( 含 ) 以下实际成交价低于同区域住房平均交易价格的 1.2 倍首套房二套房类别调整后调整前普通住宅 35% 非普通住宅 40% 30% 普通住宅 50% 非普通住宅 70% 40% 变化三 : 二套房认房不认贷二套房的认定标准从认贷不认房变更为认房不认贷 : 名下已有 1 套住房的家庭再次购房的, 即使首套房的贷款已还清, 也将被视为二套房, 执行最低 5 成首付的标准变化四 : 控地价限房价土拍新政限定销售价格, 在竞价达到合理土地上限价格后, 将竞报企业自持商品住房面积企业自持的商品住房将全部作为租赁住房, 不得销售 4

6 北京政策 : 调节土地供应结构, 探索自持住宅模式 2016 年北京土地政策要点 : 加大住宅用地供应力度, 合理调整土地供应结构短期影响 : 供应力度明显增加, 自 930 新政落地以来北京陆续成交了 7 宗住宅用地, 规划建筑面积万平, 与 1-9 月成交量基本持平 7 宗万平加快自住型商品住房用地供应控地价, 限房价, 试点 4 宗土地 100% 自持暂停商办用地上市 8 宗万平 2016 年 1-9 月 2016 年月长期影响 : 在土地开发模式上, 北京后续可能会加强在自持地块出让和相关项目开发上进行探索, 这也符合目前国家租赁型公寓开发的导向 5

北京政策 : 部分银行收紧房贷, 楼市调控政策逐渐趋紧自十一前后楼市调控政策密集出台至今, 调控政策正在越收越紧上海在 11

认房又认贷政策可能全面落地热点城市调控频加码, 限购限贷密集出台十一前后, 一线城市以及天津合肥

在注重抑制投资投机性需求的同时仍然保持了对合理消费需求的支持, 有利于市场回归平稳上海和天津再次加码调控力度上海 : 首套房首付最低

非本市户籍在市内六区和武清首套房首付最低 40%; 拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清最低首付款比例为 40% 北京部分银行执行认房又认贷

7 北京政策 : 部分银行收紧房贷, 楼市调控政策逐渐趋紧自十一前后楼市调控政策密集出台至今, 调控政策正在越收越紧上海在 11 月底进一步收紧房贷政策, 成为调控政策最为严厉的一线城市预计明年北京楼市调控政策将会逐步趋紧, 信贷力度可能会进一步加大, 二套房认房又认贷政策可能全面落地热点城市调控频加码, 限购限贷密集出台十一前后, 一线城市以及天津合肥郑州等二十二个城市集中出台了房地产市场调控政策各市根据自身实际, 因城施策总体来看, 此轮调整坚持分类调控精准施策的原则, 在注重抑制投资投机性需求的同时仍然保持了对合理消费需求的支持, 有利于市场回归平稳上海和天津再次加码调控力度上海 : 首套房首付最低 35%; 二套房认房又认贷, 普宅首付款比例最低 50%, 非普宅最低 70% 天津 : 首套房首付最低 30%, 非本市户籍在市内六区和武清首套房首付最低 40%; 拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清最低首付款比例为 40% 北京部分银行执行认房又认贷政策北京地区银行房贷政策悄然收紧, 目前已有招商银行农业银行等部分银行对二套房认定执行认房又认贷政策 ; 另外, 自 2017 年 1 月 1 日起, 北京地区多家银行贷款利率折扣最低 9 折, 信贷逐渐收紧的趋势已然形成 6

北京政策 : 确保明年房价环比不增长 12 月 29 日, 北京市委副书记代市长蔡奇在市住建委主持召开座谈会, 会上明确表示确保明年房价环比不增长, 具体要点如下 : 1 精准发力, 坚决抑制投资投机行为 ; 2 加大普通商品住房供给力度, 确保明年房价环比不增长 ; 3 合理增加住宅用地供应, 从源头稳定市场预期 ; 4 要培育和规范住房租赁市场, 把租房住作为实现住有所居的重要手段 ;

8 北京政策 : 确保明年房价环比不增长 12 月 29 日, 北京市委副书记代市长蔡奇在市住建委主持召开座谈会, 会上明确表示确保明年房价环比不增长, 具体要点如下 : 1 精准发力, 坚决抑制投资投机行为 ; 2 加大普通商品住房供给力度, 确保明年房价环比不增长 ; 3 合理增加住宅用地供应, 从源头稳定市场预期 ; 4 要培育和规范住房租赁市场, 把租房住作为实现住有所居的重要手段 ; 5 三房 ( 安置房公租房和自住房 ) 并举, 做好住房保障工作, 提高保障房品质中央经济工作会议 12 月宣告, 房子是用来住的, 不是用来炒的此次北京市代市长再次强调要坚决抑制投资投机行为, 同时明确表示要确保明年北京房价环比不上涨这意味着明年北京房地产市场政策仍将继续趋紧, 且持续时间较长, 房价将会保持稳定, 不会大起大落 ; 同时, 再次强调租赁市场, 表明房地产的调控, 正在从新房二手房, 转入到租赁市场, 通过调控租赁市场, 抑制房东漫天要价, 降低租客生活成本, 很可能是新一轮调控的主要思路 7

9 目录商品住宅 : 整体市场量跌价升, 高端项目成交占比提升北京市场分析商办市场 : 受政策利好火爆异常, 成交量大幅增长 105% 二手房市场 : 市场活跃, 成交量价齐升土地 : 成交量大幅下滑, 商品住宅供应压力增大排行榜 : 住宅 TOP10 项目以中高端项目为主 8

10 2015 年 01 月 2015 年 02 月 2015 年 03 月 2015 年 04 月 2015 年 05 月 2015 年 06 月 2015 年 07 月 2015 年 08 月 2015 年 09 月 2015 年 10 月 2015 年 11 月 2015 年 12 月 2016 年 01 月 2016 年 02 月 2016 年 03 月 2016 年 04 月 2016 年 05 月 2016 年 06 月 2016 年 07 月 2016 年 08 月 2016 年 09 月 2016 年 10 月 2016 年 11 月 2016 年 12 月价格 : 创历史新高, 同比上涨 30% 2016 年北京住宅成交均价持续上涨, 一方面, 市场看涨预期强烈, 另一方面, 住宅高端化带动全市均价上涨, 尤其是第四季度的别墅型产品加速入市, 使价格涨幅提速 2016 年, 北京不含保障房住宅均价为元 / 平方米, 同比上涨 30%; 其中, 纯商品住宅 ( 不含保障房及自住房 ) 成交均价为元 / 平方米, 同比上涨 32% 图 : 年北京商品住宅成交价格走势不含保障房销售均价 ( 元 / m2 ) 不含保障房和自住房的纯商品房销售均价 ( 元 / m2 ) 数据来源 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 9

新政出台, 在稳定楼市预期, 降温楼市方面起到了立竿见影的效果, 使得 2016 年年底并没有出现往年的翘尾行情图 :2015-2016 年北京商品住宅月度成交量走势不含保障房销售面积 ( 万m2 )

11 需求 : 全年成交量回落, 同比下降 17% 2016 年, 受市场供应以及政策面调整的影响, 北京商品住宅成交量同比回落全年住宅 ( 不含保障房 ) 月均成交约 67 万平方米, 累计成交 804 万平方米, 同比下降 17% 其中, 纯商品住宅 ( 不含保障房及自住房 ) 成交量为 691 万平方米, 同比下降 11% 具体看, 年初开局楼市降温明显, 金三银四市场成交逐步走高,7 月 8 月达到年度高点, 随后 930 新政出台, 在稳定楼市预期, 降温楼市方面起到了立竿见影的效果, 使得 2016 年年底并没有出现往年的翘尾行情图 : 年北京商品住宅月度成交量走势不含保障房销售面积 ( 万m2 ) 不含保障房和自住房的纯商品房销售面积 ( 万m2 ) 不含保障房月均成交量 ( 万m2 ) 月均成交 81 月均成交数据来源 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 10

12 需求 : 刚需类产品成交占比下滑, 改善类产品占比提升从成交面积段占比来看, 随着住宅结构的转变, 改善类户型占比不断增加, 而刚需户型占比明显下滑其中 90 平方米以下户型占比仅为 26%, 较上年下滑 7 个百分点 ;200 平方米以上户型占比为 17%, 较上年增长 5 个百分点图 : 纯商品住宅成交面积结构 400 m2以上高面积段占比 12% 占比 17% m m2 中高面积段占比 55% 占比 57% m m m2 中低面积段占比 33% 占比 26% 60-90m2 60m2以下年成交套数 2016 年成交套数数据来源 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 11

13 需求 : 448 万成为中低端分水岭,1142 万成为中高价位分界线按照住宅总价由低往高, 成交套数占比最低的 60% 为中低价位, 成交套数占比最高的 10% 为高价位原则计算, 448 万 / 套成为北京中低端市场新的分水岭, 高价位分界线则从 700 万 / 套增至 1142 万 / 套从成交价格段来看,500 万元以下中低价位成交占比 64%, 较去年下降 16 个百分点 ; 万元中高价位成交占比上升 10 个百分点至 24%; 1000 万元以上高价位项目成交占比上升为 13% 图 : 纯商品房成交总价结构高价位占比 6% 占比 13% 5000 万元以上万元万元万元中高价位占比 14% 占比 24% 万元万元万元中低价位占比 80% 占比 64% 万元万元 100 万元以下年成交套数 2016 年成交套数数据来源 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 12

14 需求 : 高端项目成交持续增加, 总价千万以上项目成交量同比增加 84% 2016 年, 北京纯商品住宅成交量出现下降, 但高端市场成交量持续攀升全年套总价超过 1000 万元的产品共成交 5814 套, 同比增加 84%; 成交价格超过 8 万元 / 平方米的项目共成交 1516 套, 同比增加 153% 图 : 北京套总价千万以上项目成交情况图 : 北京单价 8 万以上项目成交情况成交套数 5814 成交套数年 2014 年 2015 年 2016 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年数据来源 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 13

15 2015 年 1 月 2015 年 3 月 2015 年 5 月 2015 年 7 月 2015 年 9 月 2015 年 11 月 2016 年 1 月 2016 年 3 月 2016 年 5 月 2016 年 7 月 2016 年 9 月 2016 年 11 月 2015 年 1 月 2015 年 3 月 2015 年 5 月 2015 年 7 月 2015 年 9 月 2015 年 11 月 2016 年 1 月 2016 年 3 月 2016 年 5 月 2016 年 7 月 2016 年 9 月 2016 年 11 月供应 : 整体市场供不应求, 销供比为近三年新高 2016 年, 北京住宅市场供应紧缺, 整体处于供不应求状态月均供应量为 54 万平方米, 同比下降 23%, 月均成交量为 67 万平方米, 销供比为 1.3, 较去年增加 0.1, 为近三年最高从新开盘情况看, 北京市场通过小量多次的开盘实现去化, 整体去化率保持了良好的效果, 平均去化率 86% 图 :2015 年年北京新开盘频率图 :2015 年年北京住宅月度供应量及销供比开盘数量去化率 120% 100% 80% 60% 40% 20% 批准上市面积 ( 万m2 ) 销供比 % 0 0 数据来源 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 14

16 2015 年 1 月 2015 年 2 月 2015 年 3 月 2015 年 4 月 2015 年 5 月 2015 年 6 月 2015 年 7 月 2015 年 8 月 2015 年 9 月 2015 年 10 月 2015 年 11 月 2015 年 12 月 2016 年 1 月 2016 年 2 月 2016 年 3 月 2016 年 4 月 2016 年 5 月 2016 年 6 月 2016 年 7 月 2016 年 8 月 2016 年 9 月 2016 年 10 月 2016 年 11 月 2016 年 12 月供应 : 商品住宅库存持续减少, 出清周期保持低位 2016 年, 北京商品住宅 ( 含保障房 ) 库存量持续下降, 市场潜在供应不足截至 12 月底, 北京商品住宅 ( 含保障房 ) 库存量仅为 717 万平方米, 较去年同期减少 28%; 出清周期为 8.2 个月, 较 2015 年底减少 0.9 个月图 : 年北京商品住宅库存及出清情况 1200 可售面积 ( 万m2 ) 出清周期数据来源 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 15

区域 2016 年成交面积 ( 万平方米 ) 占比昌平 107.25 13% 房山 96.70 12% 顺义 89.67 11% 朝阳 81.98 10% 通州 74.83 9% 大兴 74.51 9% 门头沟 58.99 7% 丰台 55.80 7% 密云 50.

17 区域 : 房山昌平成交量位居前列, 怀柔延庆同比增幅居前从各区域成交绝对值来看,2016 年, 楼市的板块热度正在进行一轮新的轮换, 昌平房山区分别在自住房的带动下位居全市成交量第一第二位, 商品住宅 ( 不含保障房 ) 分别成交 107 万平方米和 97 万平方米 ; 从相对值来看, 各区域成交面积同比 7 涨 9 降, 其中上涨区域主要集中在北京郊区, 延庆区域增幅最大, 为 73%, 其次是怀柔, 增幅为 61%; 石景山西城通州等区域成交面积同比则呈下降趋势图 : 2016 年北京商品住宅分区域成交情况区域 2016 年成交面积 ( 万平方米 ) 占比昌平 % 房山 % 顺义 % 朝阳 % 通州 % 大兴 % 门头沟 % 丰台 % 密云 % 平谷 % 海淀 % 怀柔 % 延庆 % 东城 % 石景山 % 西城 % 合计 % 数据来源 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 16

18 区域 : 石景山海淀大兴和朝阳区域领涨, 同比涨幅超 50% 2016 年北京不含保障房住宅均价为元 / 平方米, 较 2015 年全年均价上涨 30% 各区域成交均价呈现普涨行情 ; 其中, 石景山海淀同比涨幅超 60%; 朝阳大兴同比涨幅在 50% 以上 ; 其他区域均有不同程度上涨图 : 2016 年北京商品住宅 ( 不含保障性住房 ) 分区域成交价格情况门头沟延庆房山石景山怀柔密云昌平顺义海淀朝阳西城东城丰台大兴通州平谷

19 目录商品住宅 : 整体市场量跌价升, 高端项目成交占比提升北京市场分析商办市场 : 受政策利好火爆异常, 成交量大幅增长 105% 二手房市场 : 市场活跃, 成交量价齐升土地 : 成交量大幅下滑, 商品住宅供应压力增大排行榜 : 住宅 TOP10 项目以中高端项目为主 18

20 2015 年 01 月 2015 年 02 月 2015 年 03 月 2015 年 04 月 2015 年 05 月 2015 年 06 月 2015 年 07 月 2015 年 08 月 2015 年 09 月 2015 年 10 月 2015 年 11 月 2015 年 12 月 2016 年 01 月 2016 年 02 月 2016 年 03 月 2016 年 04 月 2016 年 05 月 2016 年 06 月 2016 年 07 月 2016 年 08 月 2016 年 09 月 2016 年 10 月 2016 年 11 月 2016 年 12 月商办 : 市场火爆, 价格平稳, 月均成交量大幅增长 105% 受住宅供应及市场政策环境等影响, 北京商办市场尤其是商住市场成交爆发, 在此的带动下, 商办类市场火爆 2016 年, 北京商办市场 ( 商住 + 写字楼 + 商业用房 ) 月均成交约 57 万平方米, 同比增加 105%; 成交均价为元 / 平方米, 与上年基本持平, 价格平稳主要是受成交结构影响,2016 年商办项目尤其是商住公寓成交主力主要集中在顺义大兴通州门头沟等五环以外, 平抑了整体价格的上涨图 : 年北京商办类产品成交情况成交面积 ( 万m2 ) 月均成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 月均成交 28 月均成交数据来源 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 19

区域 : 通州限购后, 商办市场重心转移至大兴顺义营改增政策的全面实施, 对商办市场起到了推波助澜的作用, 前 4 个月以通州为代表的商办市场异常火爆, 随着通州商办的限购, 被挤压的投资者将重心转移到大兴顺义等区域, 商办市场延续了火热态势 2016 年大兴区商办市场累计成交约 162 万平方米, 较 2015 年增加 213%, 位居区域成交排行榜第一位 ; 顺义区累计成交 117

21 区域 : 通州限购后, 商办市场重心转移至大兴顺义营改增政策的全面实施, 对商办市场起到了推波助澜的作用, 前 4 个月以通州为代表的商办市场异常火爆, 随着通州商办的限购, 被挤压的投资者将重心转移到大兴顺义等区域, 商办市场延续了火热态势 2016 年大兴区商办市场累计成交约 162 万平方米, 较 2015 年增加 213%, 位居区域成交排行榜第一位 ; 顺义区累计成交 117 万平方米, 较 2015 年增加 323%, 位居次位 ; 通州区在商住限购前成交量达到顶峰, 仅 4 月份单月成交量就达到 39 万平方米, 占全年成交总量的四成以上图 :2016 年北京商办类产品分区域成交情况区域 2016 年成交面积 ( 万平方米 ) 占比大兴 % 顺义 % 通州 % 房山 % 朝阳 % 石景山 % 门头沟 % 平谷 % 丰台 % 昌平 % 怀柔 % 海淀 % 西城 % 东城 % 延庆 % 密云 % 合计 % 数据来源 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 20

22 目录商品住宅 : 整体市场量跌价升, 高端项目成交占比提升北京市场分析商办市场 : 受政策利好火爆异常, 成交量大幅增长 105% 二手房市场 : 市场活跃, 成交量价齐升土地 : 成交量大幅下滑, 商品住宅供应压力增大排行榜 : 住宅 TOP10 项目以中高端项目为主 21

2015 年 1 月 2015 年 2 月 2015 年 3 月 2015 年 4 月 2015 年 5 月 2015 年 6 月 2015 年 7 月 2015 年 8 月 2015 年 9 月 2015 年 10 月 2015 年 11 月 2015 年 12 月 2016 年 1 月 2016 年 2 月 2016 年 3 月 2016 年 4 月 2016 年 5 月 2016 年 6

23 2015 年 1 月 2015 年 2 月 2015 年 3 月 2015 年 4 月 2015 年 5 月 2015 年 6 月 2015 年 7 月 2015 年 8 月 2015 年 9 月 2015 年 10 月 2015 年 11 月 2015 年 12 月 2016 年 1 月 2016 年 2 月 2016 年 3 月 2016 年 4 月 2016 年 5 月 2016 年 6 月 2016 年 7 月 2016 年 8 月 2016 年 9 月 2016 年 10 月 2016 年 11 月 2016 年 12 月二手房 : 成交量价齐升, 年成交量突破 27 万套, 同比增加 31%, 价格同比上涨 16% 2016 年北京二手房成交 27 万套, 同比增加 31% 年初受房地产市场回暖影响, 在 4 月达到上半年的小高峰, 交易量突破 2.8 万套 ; 随后的 5-9 月份, 成交量高位回落, 并于 9 月份跌至 1.4 万套 ; 众多购房者抢在 930 新政实施前购房,10 月成交房源集中备案, 单月达 2.9 万套, 随后受调控政策影响, 成交量下滑明显今年二手房成交均价稳中有升, 均价为元 / 平方米, 较 2015 年上涨 15% 二季度, 二手房成交价格涨幅明显, 后期均价略有下滑, 但整体仍维持高位,10 月成交均价上涨, 后期保持相对平稳图 : 年北京二手房月度成交情况成交套数 - 左成交均价 ( 元 / m2 )- 右数据来源 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 22

二手房 : 朝阳昌平海淀丰台二手房市场较活跃, 西城东城朝阳成交均价超 5 万 / 平分区域来看, 西城和东城区成交价格最高, 分别为 71003 元

丰台二手房市场比较活跃, 成交面积均超过 200 万平方米, 其中朝阳区成交量达 612 万平方米, 居各区第一位图 :2016 年各区域二手房成交均价 (

朝阳 612.05 昌平 297.41 海淀 282.02 丰台 241.62 大兴 145.08 西城 135.59 房山 131.26 顺义 123.

24 二手房 : 朝阳昌平海淀丰台二手房市场较活跃, 西城东城朝阳成交均价超 5 万 / 平分区域来看, 西城和东城区成交价格最高, 分别为元 / 平方米和元 / 平方米, 其次为海淀区为元 / 平方米由于区域交通配套等方面优势明显, 朝阳昌平海淀丰台二手房市场比较活跃, 成交面积均超过 200 万平方米, 其中朝阳区成交量达 612 万平方米, 居各区第一位图 :2016 年各区域二手房成交均价 ( 元 / 平方米 ) 全市均价元 / 平方米图 :2016 年各区域二手房成交量 ( 万平方米 ) 区域 2016 年成交面积 ( 万平方米 ) 朝阳昌平海淀丰台大兴西城房山顺义通州东城石景山密云开发区怀柔平谷门头沟延庆合计

25 二手房 : 二手房与新房 ( 不含保障房 ) 成交套数比值高达为 4.7, 房地产市场全面迈入存量房时代 2016 年, 北京二手房与新房成交套数比值高达为 4.7, 二手房市场远远活跃于新房市场, 二手房成交 27.4 万套, 新房仅成交 5.8 万套前三季度, 北京楼市过热, 房价和地价持续走高, 受四季度楼市全方位收紧影响, 新房成交量减少二手房市场成交量较大, 一方面房地产市场步入存量时代, 二手房市场活跃度超过新房市场 ; 另一方面, 随着新房供应的郊区化, 二手房与之相比, 区域交通配套等方面优势明显, 因此也受到部分购房者的青睐图 :2011 年至 2016 年北京新房及二手房销售套数 ( 万套 ) 走势图 : 2011 年至今 2016 年新房与二手房销售套数占比 % % 60% 40% 20% 0% 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年新房成交量二手房成交量新房成交占比二手房成交占比数据来源 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 24

26 目录商品住宅 : 整体市场量跌价升, 高端项目成交占比提升北京市场分析商办市场 : 受政策利好火爆异常, 成交量大幅增长 105% 二手房市场 : 市场活跃, 成交量价齐升土地 : 成交量大幅下滑, 商品住宅供应压力增大排行榜 : 住宅 TOP10 项目以中高端项目为主 25

( 含自住房 )850 万平方米, 商服用地 400 万平方米 ; 实际商品住宅用地 ( 含自住房 ) 仅推出 99 万平方米, 商服用地 257 万平米图 :2016

27 土地推出 : 商品住宅用地 ( 含自住房 ) 仅推出 99 万平方米, 远远低于计划的 850 万平方米受地价高企地王频现影响, 北京土地市场收紧, 政府有意控制供地节奏 2016 年实际推出量远远低于计划供应量 2016 年实际推出量远远低于计划供应量 2016 年计划供应住宅用地 1200 万平方米, 其中保障性安居工程用地 350 万平方米, 商品住宅用地 ( 含自住房 )850 万平方米, 商服用地 400 万平方米 ; 实际商品住宅用地 ( 含自住房 ) 仅推出 99 万平方米, 商服用地 257 万平米图 :2016 年北京住宅与商服用地供应计划单位 : 万平方米图 :2016 年北京住宅与商服用地实际推出单位 : 万平方米商服用地 400 商品住宅用地 99 商品住宅用地 850 商服用地

28 土地成交 : 商品房用地成交规划建面 508 万平方米, 同比大幅减少 60% 受地价高企地王频现影响, 北京土地市场收紧, 减少土地供应 2016 年北京住宅商办市场累计成交 28 宗用地土地面积合计 356 万平方米, 同比减少 36%; 土地规划建筑面积 508 万平方米, 同比减少 60%; 土地出让金合计 844 亿元, 同比减少 57% 2016 年, 住宅用地成交 15 宗, 土地面积为 99 万平方米, 规划建筑面积 220 万平方米, 同比下降 75%; 商办用地成交 13 宗, 土地面积 257 万平方米, 规划建筑面积 288 万平方米, 同比下降 29% 图 :2011 年年北京商品房用地成交量 ( 万平方米 ) 住宅用地商办用地年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 27

价格及溢价 : 受下半年土地市场收紧影响, 宅地整体溢价下降, 宅地成交均价同比上涨 43% 2016 年, 宅地成交均价呈现上涨趋势, 商办用地价格呈下降趋势商品房用地楼面价为 16623 元 / 平方米, 同比上涨 8% 其中住宅楼面价同比上涨 43%, 为 23886 元 / 平方米 ; 商办用地同比下降 11%, 楼面均价为 11074 元 / 平方米 2016 年,

29 价格及溢价 : 受下半年土地市场收紧影响, 宅地整体溢价下降, 宅地成交均价同比上涨 43% 2016 年, 宅地成交均价呈现上涨趋势, 商办用地价格呈下降趋势商品房用地楼面价为元 / 平方米, 同比上涨 8% 其中住宅楼面价同比上涨 43%, 为元 / 平方米 ; 商办用地同比下降 11%, 楼面均价为元 / 平方米 2016 年, 商办和宅地土地市场平均溢价率为 32%, 较去年下降 7 个百分点其中, 住宅用地溢价率为 30%, 较去年下降 12 个百分点 ; 商办用地溢价率为 35%, 较去年增长 5 个百分点楼面均价 ( 元 / 平方米 ) 溢价率 (%) % 60% 40% 20% 35% 30% 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年住宅商办 0% 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年住宅商办 28

-2 万 / 平方米之间, 房山延庆地块楼面价不足万元图 :2016 年北京各区域住宅用地成交规划建筑面积 ( 万平方米 ) 图 :2016 年北京各区域住宅用地成交楼面均价 ( 元 / 平方米 ) 顺义房山 3.91 延庆 9.87 15.70 门头沟 26.32 海淀 57.

30 区域住宅用地 : 海淀宅地成交规划建面和成交楼面均价均为区域最高住宅用地成交规划建面方面, 海淀成交 4 宗宅地, 成交面积为 58 万平方米 ; 朝阳成交 2 宗宅地, 为 37 万平方米 ; 大兴成交 3 宗宅地, 为 36 万平方米 ; 昌平均成交 2 宗宅地, 成交面积为 35 万平方米, 门头沟延庆房山顺义均有一宗宅地成交成交价格方面, 海淀宅地成交楼面价最高, 达元 / 平方米 ; 其次是朝阳, 成交楼面价为元 / 平方米 ; 大兴排第三, 楼面均价为元 / 平方米 ; 顺义昌平门头沟地块楼面价介于 1 万 -2 万 / 平方米之间, 房山延庆地块楼面价不足万元图 :2016 年北京各区域住宅用地成交规划建筑面积 ( 万平方米 ) 图 :2016 年北京各区域住宅用地成交楼面均价 ( 元 / 平方米 ) 顺义房山 3.91 延庆门头沟海淀昌平大兴朝阳海淀朝阳大兴顺义昌平门头沟房山延庆数据来源 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 29

住宅用地分布 : 区域分布较为分散, 多位于五六环之间延庆新城 05 街区地块企业 : 天润楼面价 :0.7 万元 / 平海淀区海淀北部地区整体开发永丰产业基地 ( 新 ) 四地块企业 : 中粮天恒万科 & 住总万科中铁楼面价 :3.1 3.6 2.7 2.4 万元 / 平昌平区南邵镇 57/70 地块企业 : 招商铭嘉楼面价 :1.

31 住宅用地分布 : 区域分布较为分散, 多位于五六环之间延庆新城 05 街区地块企业 : 天润楼面价 :0.7 万元 / 平海淀区海淀北部地区整体开发永丰产业基地 ( 新 ) 四地块企业 : 中粮天恒万科 & 住总万科中铁楼面价 : 万元 / 平昌平区南邵镇 57/70 地块企业 : 招商铭嘉楼面价 :1.8 万元 / 平顺义区后沙峪镇地块企业 : 阳光城楼面价 :1.9 万元 / 平门头沟区龙泉镇地块企业 : 中骏楼面价 :1.5 万元 / 平五环朝阳区东风乡豆各庄村等地块企业 : 北京星火房地产 ; 楼面价 :2.6 万元 / 平六环朝阳区将台乡驼房营村地块企业 : 中交绿城九龙仓楼面价 :4.1 万元 / 平房山区韩村河镇地块企业 : 韩建集团楼面价 :0.8 万元 / 平大兴区黄村镇兴华大街地块企业 : 中铁楼面价 :2.7 万元 / 平北京经济技术开发区 II-6 街区 X84R3 地块企业 : 北京博大新元楼面价 :2.1 万元 / 平大兴区黄村镇四五六街村项目地块企业 : 绿地楼面价 :3.2 万元 / 平 30

32 自持地块分析 : 限房价竞地价, 催生企业自持地块, 万科欲众筹建房北京 930 楼市新政出台后, 陆续推出限房价竞地价地块, 在竞拍过程中地块报价超过最高限价, 所以进入自持竞拍年末产生 4 宗自持地块, 其中万科揽得 2 宗, 万科欲众筹建房自持拍地是一种新的供地模式, 是北京房地产市场供给侧改革的一次创新探索, 万科也希望借此改变传统的开发销售模式表 :2016 年北京四宗自持地块概况地块名称土地面积 ( 平方米 ) 建筑面积 ( 平方米 ) 自持情况竞得企业海淀区海淀北部地区整体开发永丰产业基地 ( 新 ) HD 地块商业住宅均自持 100% 万科 & 住总海淀区海淀北部地区整体开发永丰产业基地 ( 新 ) HD 地块商业 10% 住宅 (84653 平方米 ) 100% 首创 & 中粮 & 天恒海淀区海淀北部地区整体开发永丰产业基地 ( 新 ) HD 地块住宅 ( 平方米 )100% 万科大兴区黄村镇兴华大街 DX 地块 R2 二类居住用地 DX 地块住宅 ( 平方米 )100% 中铁限房价竞地价抑制地王产生, 竞投企业自持商品住房的面积, 用于出租以满足不同层次自住性的住房需求, 旨在积极推动建立购租并举的住房制度, 培育和发展住房租赁市场企业自持地块, 上市面积将减少, 政府也有意盘活住宅存量市场, 促进房地产市场健康发展 31

33 区域商办用地 : 通州商办用地成交规划建面最大, 朝阳楼面价最高商办用地成交规划建面方面, 通州成交 1 宗商办用地, 成交面积为 164 万平方米 ; 大兴成交 4 宗, 为 46 万平方米 ; 石景山成交 2 宗, 成交面积为 26 万平方米 ; 房山成交 3 宗, 面积为 23 万平方米 ; 顺义朝阳海淀均成交 1 宗商服用地, 规划建面分别为万平方米成交价格方面, 朝阳商办用地成交楼面价最高, 达元 / 平方米 ; 其次是海淀, 成交楼面价为元 / 平方米 ; 房山排第三, 成交楼面均价为元 / 平方米 ; 大兴顺义石景山楼面价介于 1 万 -2 万 / 平方米之间 ; 通州地块楼面价不足万元图 :2016 年北京各区域商办用地成交规划建筑面积 ( 万平方米 ) 图 :2016 年北京各区域商办用地成交楼面均价 ( 元 / 平方米 ) 海淀顺义朝阳房山石景山通州大兴朝阳海淀房山大兴顺义石景山通州数据来源 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 32

34 商办用地分布 : 成交地块多位于五环以外, 西南区域较活跃海淀区中关村环保科技园地块企业 : 龙湖楼面价 :3 万元 / 平石景山区实兴大街与地块企业 : 北京京石科园置业北京保险产业园投资控股 ; 楼面价 :1.2 万元 / 平 1.4 万元 / 平房山区拱辰街道 FS00-LX 地块企业 : 良乡城开楼面价 :1.98 万元 / 平房山区拱辰街道 FS00-LX 地块企业 : 旭辉楼面价 :1.97 万元 / 平六环朝阳区北土城中路北侧地块企业 : 北京城建北京新奥集团楼面价 :3.5 万元 / 平房山区长阳镇 FS00-LX 等地块 ; 企业 : 龙湖首开 ; 楼面价 :2.1 万元 / 平五环大兴区黄村镇兴华大街地块企业 : 首创 ; 楼面价 :2.5 万元 / 平大兴区北臧村生物医药基地 6003/0013 地块企业 : 绿地楼面价 :1.7 万元 / 平 0.9 万元 / 平顺义区李桥镇地块企业 : 当代 ; 楼面价 :1.5 万元 / 平大兴开发区北区 1 号地 DX 地块企业 : 北京筑兴 ; 楼面价 :1.4 万元 / 平通州区台湖镇张家湾镇梨园镇地块企业 : 首寰 ; 楼面价 :0.53 万元 / 平 33

35 排行榜 : 朝阳区将台乡驼房营村地块楼面价最高 2016 年北京土地成交楼面价排行榜中, 中交绿城九龙仓联合体竞得的朝阳区将台乡驼房营村地块楼面价最高, 达元 / 平方米, 该地块将配建建筑规模平方米的公共租赁住房, 回购价格为 5000 元 / 平方米排名宗地名称规划用途表 :2016 年北京商办住宅用地成交楼面价排行榜规划建筑面积 ( 万平方米 ) 成交总价 ( 亿元 ) 楼面地价 ( 元 / 平方米 ) 溢价率 (%) 受让单位 01 朝阳区将台乡驼房营村中交绿城九住宅地块龙仓 02 海淀区海淀北部地区整体开发永丰产业基地 ( 新 )HD 地住宅万科 & 住总块 03 海淀区海淀北部地区整体开发永丰产业基地 ( 新 )HD 地块住宅万科 04 朝阳区北土城中路北侧 OS-06A OS-10B 地北京城建北京商办 / 块新奥集团 05 大兴区黄村镇四街五街六街村项目 DX 等地块住宅绿地 06 海淀区海淀北部地区整体开发永丰产业基地 ( 新 )HD 住宅中粮天恒 0108 地块 07 海淀区海淀北部地区整体开发中关村环保科技园 HD 地块商办龙湖 08 大兴区黄村镇兴华大街 DX 地块 R2 二类居住用地 DX 地块住宅中铁 09 朝阳区东风乡豆各庄村等地块住宅 / 北京星火房地产 10 大兴区黄村镇兴华大街 DX 地块商办首创数据来源 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 34

36 目录商品住宅 : 整体市场量跌价升, 高端项目成交占比提升北京市场分析商办市场 : 受政策利好火爆异常, 成交量大幅增长 105% 二手房市场 : 市场活跃, 成交量价齐升土地 : 成交量大幅下滑, 商品住宅供应压力增大排行榜 : 住宅 TOP10 项目以中高端项目为主 35

37 住宅排行榜 :TOP10 项目成交占比为 14%, 且以中高端项目为主 2016 年北京住宅成交金额排行榜中, 前 10 项目共计成交 406 亿元, 占全市成交金额的 14% 从榜单看, 成交金额榜中以中高端项目为主, 其中, 半数项目成交均价超过 7 万 / 平 ; 均价 3 万以下的项目仅有一个, 为顺义区誉天下项目表 :2016 年北京住宅成交金额 TOP10 排名项目区域销售套数 ( 套 ) 销售面积 ( 万平方米 ) 销售均价 ( 元 / 平方米 ) 销售金额 ( 亿元 ) 01 泛海国际居住区朝阳远洋花园朝阳誉天下顺义紫禁壹号院大兴龙湖西宸原著丰台亦庄金茂悦大兴五矿万科如园海淀万柳书院海淀电建地产泷悦长安门头沟首开华润城丰台合计数据来源 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 36

38 别墅排行榜 :TOP10 项目成交占比为 10%, 顺义项目成交占半数 2016 年北京别墅成交金额排行榜中, 前 10 项目共计成交 293 亿元, 占全市成交金额的 10% 从榜单看, 前 10 项目顺义区占半数, 其中, 远洋花园誉天下项目成交额分别为 52.5 亿 41.2 亿, 遥遥领先于其他项目成交表 :2016 年北京别墅成交金额 TOP10 排名项目区域销售套数 ( 套 ) 销售面积 ( 万平方米 ) 销售均价 ( 元 / 平方米 ) 销售金额 ( 亿元 ) 01 远洋花园朝阳誉天下顺义恒大丽宫顺义鲁能优山美地 D 区顺义格拉斯小镇通州御汤山熙园昌平鲁能 7 號别墅顺义新世界丽樽顺义紫禁壹号院大兴天恒旭辉 7 号院大兴合计

39 商住排行榜 :TOP10 项目成交占比为 30%, 大兴区成交占 3 席 2016 年北京商办类项目成交金额排行榜中, 前 10 项目共计成交 401 亿元, 占全市成交金额的 30% 其中, 尚峯壹号成交 67.5 亿元, 高居榜首 ; 林肯公园成交 67.4 亿元, 位居次席从前十项目区域看, 大兴区占 3 席, 通州区顺义区和门头沟去各占据 2 席表 :2016 年北京商住成交金额 TOP10 排名项目区域销售套数 ( 套 ) 销售面积 ( 万平方米 ) 销售均价 ( 元 / 平方米 ) 销售金额 ( 亿元 ) 01 尚峯壹号顺义林肯公园大兴通州富力中心通州东亚尚品台湖通州西长安壹号门头沟荣京大道大兴鲁能钓鱼台美高梅公馆丰台旭辉 26 街区顺义远洋新天地门头沟北京城建北京密码大兴合计数据来源 :CREIS 中指数据,fdc.fang.com 38

40 趋势一 : 调控政策可能进一步收紧, 预计市场成交量跌价稳未来市场展望趋势二 : 自住房成为市场刚需供应, 高端楼盘占比持续增加趋势三 : 商品住宅有效供应建面大幅减少, 强化未来价格上涨预期趋势四 : 房企联合向纵深延伸, 合作领域不断扩围趋势五 : 注重产品创新, 升级产品类型趋势六 : 城市旧改成为房企争抢的下一个战场 39

2017年上半年受政策调控收紧影响新批上市和成交将会有所减缓下半年随着政策逐渐消化供需双方入市情绪增强供应量和成交量将会有所回升但较2016年势必有所下滑前低后高规律将会继续延续图 2010年至今北京上下半年商品住宅供需情况单位万平方米 400 200

41 趋势一调控政策可能进一步收紧预计市场成交量跌价稳 12月中央经济工作会议提出要坚持稳中求进的工作总基调要坚持房子是用来住的不是用来炒的的定位明确强化房屋居住属性有利于引导社会形成合理的房屋消费预期根据中国房地产中长期发展动态模型分析在宏观经济稳中求进的背景下预计2017年北京新房市场将呈现量跌价稳新开工投资额低位运行的趋势分上下半年来看供需市场走势仍呈现前低后高行情 2010年以来北京上半年成交面积和新批上市面积分别相当于下半年的80%和72% 占全年比重均值为44%和42% 2017年上半年受政策调控收紧影响新批上市和成交将会有所减缓下半年随着政策逐渐消化供需双方入市情绪增强供应量和成交量将会有所回升但较2016年势必有所下滑前低后高规律将会继续延续图 2010年至今北京上下半年商品住宅供需情况单位万平方米 H2 2016H1 2015H2 2015H1 2014H2 2014H1 2013H2 2013H1 2012H H H H1 400 销售面积(万 ) H2 600 批准上市面积(万 ) 2010H

42 趋势二 : 自住房成为市场刚需主力, 高端楼盘占比持续增加 2017 年, 北京将进一步加大自住房建设力度, 至少落实 1.5 万套自住房供地, 自住房取代普通商品住宅成为刚需客群的首选 ; 同时, 随着前期地王项目的逐步入市, 高端住宅成交量会在 2016 年成交的基础上进一步增加, 但整体空间有限, 高端市场竞争会日趋激烈, 豪宅去化问题将会引起市场警觉表 : 近三年北京纯商品住宅和自住型商品房销售情况时间销售套数纯商品住宅销售额 ( 亿元 ) 销售面积 ( 万平方米 ) 销售套数自住型商品房销售额 ( 亿元 ) 销售面积 ( 万平方米 ) 2014 年年年

趋势三 : 商品住宅有效供应建面大幅减少, 强化未来价格上涨预期 2016 年, 北京共计成交 15 宗宅地, 不乏有商业与住宅混合用地保障和安置房用地, 其中还有 4 宗企业自持地块宅地成交总规划建筑面积 220 万平方米, 其中住宅类建面 192 万平方米, 商业及其他建面 28 万平方米商品住宅供应 : 刨除企业自持安居建面, 商品住宅建面仅 91 万平方米

43 趋势三 : 商品住宅有效供应建面大幅减少, 强化未来价格上涨预期 2016 年, 北京共计成交 15 宗宅地, 不乏有商业与住宅混合用地保障和安置房用地, 其中还有 4 宗企业自持地块宅地成交总规划建筑面积 220 万平方米, 其中住宅类建面 192 万平方米, 商业及其他建面 28 万平方米商品住宅供应 : 刨除企业自持安居建面, 商品住宅建面仅 91 万平方米其中能在市面上买卖的纯商品住宅 59 万平方米, 自住房建面 32 万平方米, 能提供商品住宅 ( 含自主房 ) 不足万套 2016 年纯商品住宅成交超 4 万套,2017 年商品住宅供应减少, 供需矛盾加剧, 住宅价格上涨预期加强, 虽然政府明确保证 2017 年房价不上涨, 但更多需要行政手段控制预售价格, 以及靠自住房来进行市场调节同时, 政府会继续限房价竞地价加大自住房用地供应盘活存量住房健全租赁市场, 以促进房地产市场健康平稳发展住宅类 : 万平方米商业及其他 : 万平方米宅地规划建面 : 万平方米住宅类建面 : 万平方米企业自持 :50.39 万平方米安居建面 :50.76 万平方米商品住宅 :91.14 万平方米纯商品住宅 : 万平方米自住房 :32.15 万平方米商品住宅 : 万平方米纯商品住宅 :5362 套 ( 按套均面 110 平方米计算 ) + 自住房 :3654 套 ( 按套均面 88 平方米计算 ) 商品住宅预计供应 : 9016 套 42

44 趋势四 : 房企联合向纵深延伸, 合作领域不断扩围房企合作向纵深领域延伸, 从最初的简单合作拿地, 逐步深入到项目联合开发, 甚至后期项目运营从房企合作开发的成果来看, 一方面极大的规避了高地价的风险, 有利于企业扩大规模 ; 另一方面充分发挥双方的优势, 促使项目产品更加符合市场需求万科 & 住总 : 以总价 59 亿元竞得海淀区海淀北部地区整体开发永丰产业基地地块, 该地块为全自持地块中交绿城九龙仓联合体 : 以亿拿下朝阳区将台乡驼房营村地块, 楼面价 5.5 万元, 是 2016 年第一宗 5 万 + 高价地华润华侨城招商联合体 : 以总价 83.4 亿元配建 5.7 万平米公租房的代价夺得丰台区南苑乡槐房村和新宫村 B 组团地块, 楼面价达 5.6 万元 / 平米中粮首创天恒联合体 : 以总价亿元夺得丰台区南苑乡槐房村和新宫村 A 组团地块, 楼面价达 5 万元 / 平米土地联合开发项目首开华润城 : 首开华润联合开发, 定位南城改善型客群, 开盘当日售罄, 斩金 30 亿北科建泰禾丽春湖院子 : 北科建和泰禾战略合作打造, 一期推出独院, 开盘日光, 劲销 16 亿 ; 二期推出叠院, 再次售罄, 劲销 20 亿五矿万科如园 : 五矿与万科合作开发, 代表万科高端产品中的精品, 今年以来售卖近 30 亿货值保利首开四季怡园 : 保利和首开共同开发的自住房项目, 备受市场热捧, 销售额超过 26 亿天恒金融街公园懿府 : 天恒和金融街联合开发, 定位南城改善型需求,2016 年销售额超过 23 亿 43

入市以来持续热销 4 月绿地的高端品牌海珀系进入北京大兴, 是绿地在北京首个雅奢豪宅项目

月华润置地新北京大区城市昆仑新品发布, 满足北京内城高端需求 11 月作为中国金茂府

45 趋势五 : 注重产品创新, 升级产品类型近两年土地价格不断走高, 迫使房企不得不注重产品创新, 升级产品类型, 获取开发利润一方面地王遍地跑, 促使产品不断高端化, 品牌房企纷纷对产品创新升级, 推出代表性豪宅产品 ; 另一方面北京市场竞争白热化, 房企为了抢占市场份额, 不得不丰富产品线, 注重产品创新升级, 满足各类客群需求 4 月万科为满足不同需求, 在北京发布翡翠系和大都会系产品首开樾系产品首发之作首开琅樾, 是首开首个高端豪宅产品, 入市以来持续热销 4 月绿地的高端品牌海珀系进入北京大兴, 是绿地在北京首个雅奢豪宅项目为满足北京内城豪宅需求, 泰禾推出大院系产品的首个代表之作西府大院, 深受市场瞩目 7 月华润置地新北京大区城市昆仑新品发布, 满足北京内城高端需求 11 月作为中国金茂府系全新升级作品, 北京金茂府以城市理想的姿态正式亮相产品升级 4 月保利地产发布全生命周期居住系统, 满足人生不同阶段的居住需求 10 月葛洲坝地产发布其 5G 科技战略体系, 满足高品质需求 44

政府一方面研究建立土地供应长效机制, 另一方面加大旧城改造旧工业区改造公共服务更新等旧城更新改造目前北京城市更新需求日益强烈, 以万科首开北京金隅

46 趋势六 : 城市旧改成为房企争抢的下一个战场 2016 年北京全市 16 个区共有 335 片棚户区列入了今年的改造和环境整治任务按照此前的规划,2017 年底前, 北京要完成棚户区改造 15 万户按照目前北京房地产发展形势及京津冀一体化的深入, 北京土地市场可供地愈加有限, 为解决土地供应问题, 政府一方面研究建立土地供应长效机制, 另一方面加大旧城改造旧工业区改造公共服务更新等旧城更新改造目前北京城市更新需求日益强烈, 以万科首开北京金隅首创等为代表的品牌房企发现旧城改造机遇, 纷纷提出城市更新战略, 抢占北京旧城改造先机图 : 年北京旧城改造及整治项目分布首开北京金隅万科 45

47 谢谢! 46

征稿启事

CONTENTS 目录 025-86599749 86599748 210017 E-mail jstdgj@163.com 征稿启事 1 要闻播报 2 要闻播报要闻播报 3 4 行业动态行业动态 5 行业动态附件 2015 年江苏考核点第 1 次土地估价师专业考核通过名单赟 6 7 行业动态协会公告 8 协会公告 9 协会公告 10 协会公告 11 协会公告 12 协会公告 13 协会公告