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1 房地产业 行业研究 29/1/7 跟踪报告 持续回暖 -- 十二月房地产市场报告 行业评级 增持 / 维持评级相关研究 回暖破冰? 十一月房地产市场报告 新政效应 十月房地产市场报告 金九不金 九月房地产市场报告 增长隐忧 八月房地产市场报告 信贷之惑 七月房地产市场报告 资金困局 六月房地产市场报告 回归理性 五月房地产市场报告 乍暖还寒 四月房地产市场报告 从我们跟踪的情况来看,12 月份大部分地区楼市成交继续回暖 除北京和天津环比上月成交面积有所下降外, 其余 12 个城市均出现了不同程度的上升 其中上海和深圳成交套数环比分别上升了 2% 和 23% 我们认为楼市持续回暖的原因在于以下三个方面 :1) 持续降息和银行对二套房贷的实质性松口刺激出了部分前期压抑的自住需求 ;2) 临近年底资金压力的增大促使开发商采取降价销售的策略, 在我们能跟踪到价格数据的 8 个城市中有 6 个城市的房价环比出现了下跌 ;3) 新推楼盘的增加使更多的购房需求得到释放 不过最近两月的回暖尚不能说明楼市已反转 我们对 29 年楼市格局的判断是 : 将价跌而量增 库存积压和资金回笼的压力会迫使开发商继续降价 而房价的下降和利率 税费的下降会刺激出部分刚性的需求, 另外二套房贷的放松也会释放出部分改善性需求 但价格的下跌换来的交易量上升, 对开发商来说意味着获得继续存活的现金, 但失去高额的利润 企业的毛利率和 ROE 在 29 年将开始下降的周期 而 ROE 的下降, 将影响我们对房地产企业的估值水平 全球房地产市场 : 在过去一年里, 美国标普 5 指数 标普 REIT 指数和 PULTE HOME 股价涨跌幅分别为 -35% -41% 和 34% 英国富时 1 指数 富时地产指数和 PERSIMMON 股价的涨跌幅分别为 -28% -4% 和 -62% 日本东证指数 东证地产指数和三菱地所股价的涨跌幅分别为 -37% -44% 和 -39% 香港恒生指数 恒生地产指数和新鸿基股价的涨跌幅分别为 -43% -51% 和 -57% 可以看出, 在过去一年里, 各国的股市下跌幅度均较大, 由于地产行业的不景气, 地产板块的跌幅比大盘更甚 不过从 8 年 12 月份的情况来看, 不管是大盘还是地产板块均出现了企稳回升的现象 最近 52 周股价表现 分析师鱼晋华 yujinhua@lhzq.com 胡栋亮 hudl@lhzq.com 1% % -1% -2% -3% -4% -5% -6% Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 房地产业 May-8 Jul-8 上证指数 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec-8-7% -8% 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 1 / 38

2 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 正文目录 重点城市房地产销售跟踪... 6 环渤海地区... 7 北京 : 成交量继续保持高位... 7 天津 : 量降价涨... 1 青岛 : 成交骤升 长三角地区 上海 : 成交继续回暖 南京 : 成交大幅放量 杭州 : 量升价跌 苏州 : 价格持续回落 珠三角地区 广州 : 量升价跌 深圳 : 价格回落, 成交继续放量 东莞 : 成交持续回暖 厦门 : 量升价跌 其它地区 武汉 : 价格略微回升, 成交量保持相对高位 长沙 : 量升价跌 重庆 : 量升价跌 成都 : 成交持续回暖... 3 大小非解禁观测 投资策略和估值 全球房地产市场扫描 美国 英国 日本 香港 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 2 / 38

3 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 图目录 图 1 北京市期房住宅月度成交情况...8 图 2 北京市现房住宅月度成交情况...8 图 3 北京市期房住宅可售情况...8 图 4 北京市现房住宅可售情况...8 图 5 十一月份以来北京市商品住宅每周成交情况...9 图 6 天津市新建住房月度成交情况 图 7 天津市二手住房月度成交情况 图 8 天津市成交均价走势 图 9 青岛市新建住宅月度成交情况...12 图 1 青岛市新建普通住宅月度成交情况...12 图 11 上海市新建商品住宅月度成交情况...13 图 12 十一月以来上海市新建住宅周成交情况...13 图 13 南京市新建商品住宅月度成交情况...16 图 14 杭州市新建住宅月度成交情况...17 图 15 杭州市新建住宅成交均价走势...17 图 16 苏州市新建住宅月度成交情况...18 图 17 苏州市新建住宅成交均价走势...18 图 18 广州市新建商品房月度成交情况...19 图 19 广州市二手房月度成交量情况...19 图 2 广州市商品住宅月度成交均价走势...2 图 21 深圳市新建商品房月度成交情况...22 图 22 深圳市新建商品房成交均价走势...22 图 23 深圳市二手房月度成交情况...22 图 24 深圳市二手房成交均价走势...22 图 25 深圳市月度批售情况...23 图 26 深圳市新建商品房可售情况...23 图 27 深圳市新建商品房每周成交情况...23 图 28 深圳市二手房每周成交情况...23 图 29 东莞市新建住宅月度成交情况...25 图 3 东莞市新建非住宅月度成交情况...25 图 31 厦门市新建住宅月度成交情况...26 图 32 厦门市新建住宅成交均价走势...26 图 33 武汉市新建商品房月度成交情况...27 图 34 武汉市新建商品房成交均价走势...27 图 35 长沙市期房住宅月度成交情况...28 图 36 长沙市期房住宅成交均价走势...28 图 37 重庆市新建商品房月度成交情况...3 图 38 重庆市新建商品房成交均价走势...3 图 39 成都市新建商品房月度成交情况...3 图 4 成都市新建商品房可售情况...3 图 41 地产股大小非解禁观测...31 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 3 / 38

4 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 图 42 ROE 比较...33 图 43 毛利率比较...33 图 44 PE 比较...33 图 45 PB 比较...33 图 46 美国新建住宅价格与成交量情况...35 图 47 标普指数 VS 标普 REIT 指数...35 图 48 英国住宅价格与成交量情况...36 图 49 富时 1 VS 富时地产指数...36 图 5 日本新建住宅价格与成交量情况...36 图 51 东证指数 VS 东证地产指数...36 图 52 香港私人住宅价格与成交量情况...37 图 53 恒生指数 VS 恒生地产指数...37 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 4 / 38

5 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 表目录 表 1 十二月份重点城市房地产销售信息汇总...6 表 2 十二月份北京市房地产市场成交情况...7 表 3 北京市土地市场成交情况...8 表 4 重点公司北京市主要楼盘销售情况...9 表 5 十二月份天津市新建商品房成交情况...1 表 6 天津市土地市场成交情况 表 7 十二月份青岛市新建住宅成交情况...12 表 8 十二月份上海市房地产市场成交情况...13 表 9 上海市土地市场成交情况...13 表 1 重点公司上海市主要楼盘销售情况...13 表 11 十二月份南京市新建商品住宅成交情况...15 表 12 南京市土地市场成交情况...15 表 13 重点公司南京市主要楼盘销售情况...16 表 14 十二月份杭州市新建商品房成交情况...17 表 15 杭州市土地市场成交情况...17 表 16 重点公司杭州市主要楼盘销售情况...18 表 17 十二月份苏州市新建住宅成交情况...18 表 18 十一月份广州市成交情况...19 表 19 重点公司广州市主要楼盘销售情况...2 表 2 十二月份深圳市新建商品房成交情况...21 表 21 深圳市土地市场成交情况...22 表 22 重点公司深圳市主要楼盘销售情况...23 表 23 十二月份东莞市新建商品房成交情况...24 表 24 东莞市土地市场成交情况...25 表 25 重点公司东莞市主要楼盘销售情况...25 表 26 十二月份厦门市新建商品住宅成交情况...26 表 27 厦门市土地市场成交情况...26 表 28 十二月份武汉市新建商品房成交情况...27 表 29 武汉市土地市场成交情况...27 表 3 重点公司武汉市主要楼盘销售情况...27 表 31 十二月份长沙市期房住宅成交情况...28 表 32 长沙市土地市场成交情况...28 表 33 重点公司长沙市主要楼盘销售情况...29 表 34 十二月份重庆市新建商品房成交情况...29 表 35 重庆市土地市场成交情况...29 表 36 十二月份成都市新建商品房成交情况...3 表 37 重点公司成都市主要楼盘销售情况...31 表 39 未来四个月内地产股大小非解禁明细...32 表 4 海内外重点地产公司估值情况比较...34 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 5 / 38

6 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 重点城市房地产销售跟踪 表 1 十二月份重点城市房地产销售信息汇总 单位 : 套 万平方米 元 / 平方米 区域 / 城市 成交套数成交面积成交均价套数环比上月面积环比上月均价环比上期 类型 环渤海 北京 % % n.a. n.a. 期房住宅 天津 % % % 新建住宅 青岛 % % n.a. n.a. 新建住宅 长三角上海 % % n.a. n.a. 新建住宅 南京 % % n.a. n.a. 新建住宅 杭州 % % % 新建商品房 苏州 % % % 新建住宅 珠三角深圳 % % % 新建商品房 东莞 % % n.a. n.a. 新建住宅 厦门 % % % 新建住宅 其它地区武汉 % % % 新建商品房 长沙 % % % 期房住宅 重庆 % % % 新建商品房 成都 % 7 26% n.a. n.a. 新建商品房 数据来源 : 各城市房地产管理局, 联合证券研究所 从我们跟踪的情况来看,12 月份大部分地区楼市成交继续回暖 除北京和天津环比上月成交面积有所下降外, 其余 12 个城市均出现了不同程度的上升 其中上海和深圳成交套数环比分别上升了 2% 和 23% 12 月楼市持续回暖, 我们觉得原因主要在于以下三个方面 : 1) 持续降息和银行对二套房贷的实质性松口刺激出了部分前期压抑的自住需求 ; 2) 临近年底, 开发商资金压力增大, 采取了更多的降价销售的方式促销 从跟踪数据中也可以看出, 跟踪到房价的 8 个城市中, 仅有天津和武汉两个城市的房价环比出现上涨, 包括深圳在内的其余 6 个城市房价均出现下跌 而且我们可以看出房价下跌的 6 个城市无一例外成交出现回暖, 而房价出现上涨的天津和武汉, 成交套数则均出现下降 开发商适时降价是最近两个月成交回暖的一个重要原因 3) 从可以跟踪到存量房的几个城市中可以发现, 虽然近两个月成交回暖, 但存量房数量还在上行, 表明了开发商借政策行情加大了推盘力度 一般来讲新开楼盘销售情况会比较良好, 所以可以说新开楼盘的增加也是近期楼市回暖的又一重要因素 不过最近两月的回暖尚不能说明楼市已反转 我们对 29 年楼市格局的判断是 : 将价跌而量增 库存积压和资金回笼的压力会迫使开发商继续降价 而房价的下降和利率 税费的下降会刺激出部分刚性的需求, 另外二套房贷的放松也会释放出部分改善性需求 但价格的下跌换来的交易量上升, 对开发商来说意味 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 6 / 38

7 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 着获得继续存活的现金, 但失去高额的利润 企业的毛利率和 ROE 在 29 年将开始下降的周期 而 ROE 的下降, 将影响房地产企业的估值水平 环渤海地区 北京 : 成交量继续保持高位 12 月, 北京住宅市场成交略有回落, 但仍旧保持高位运行, 其中期房住宅签约套数和面积环比上月均回落 2%, 现房住宅签约套数和面积环比则分别下降 12% 和 1% 剔除掉期房住宅中经济适用住房和限价房因素的影响, 新建商品住宅成交套数和面积环比上月分别减少了 1% 和 2% 虽然成交量继续保持高位, 但由于大量楼盘的入市, 新房存量还是继续上升 其中期房住宅和现房住宅存量房总量达到了 15.1 万套, 相比上月还增加了.5 万套 重点跟踪的上市公司方面, 最瞩目的要数北京城建的首城国际, 借助新开楼盘优势本月一举售出 235 套, 另外保利的百合花园和万科的金隅万科城表现也不错, 分别售出了 117 套和 89 套 本月土地市场继续呈现活跃态势, 共成交 27 宗土地, 其中 5 宗为住宅类土地, 住宅类土地成交楼面地价为 3874 元 / 平方米 28 年北京市共成交住宅类土地 58 宗, 成交面积 万平方米, 楼面地价 3776 元 / 平方米 表 2 十二月份北京市房地产市场成交情况 分类 数据 环比上月 同比去年 批售项目数量 34 个 -24% -32% 批售套数 套 -1% n.a. 批售面积 97.3 万平方米 -3% -45% 期房网上签约总套数 1529 套 9% 56% 期房网上签约总面积 141 万平方米 1% % 期房住宅签约套数 1218 套 -2% 54% 期房住宅签约面积 万平方米 -2% 26% 期房住宅可售套数 套 1% 67% 期房住宅可售面积 万平方米 1% 47% 现房网上签约总套数 4544 套 33% 22% 现房网上签约总面积 5.5 万平方米 31% -3% 现房住宅签约套数 141 套 -12% -34% 现房住宅签约面积 18.4 万平方米 -1% -37% 未签约现房住宅套数 套 1% 73% 未签约现房住宅面积 万平方米 8% 53% 商品住宅签约总套数 6963 套 -1% n.a. 商品住宅签约总面积 81.2 万平方米 -2% n.a. 数据来源 : 北京市房地产交易管理网, 联合证券研究所 注 : 商品住宅包含期房住宅和现房住宅, 剔除掉了期房住宅中经济适用房和限价房 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 7 / 38

8 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 表 3 北京市土地市场成交情况 单位 : 宗, 万平方米, 亿元, 元 / 平方米 日期 各类土地住宅类土地成交宗数成交面积建筑面积成交金额成交宗数成交面积建筑面积成交金额楼面地价 n.a 合计 数据来源 : 北京市土地整理储备中心, 联合证券研究所 注 : 住宅类土地包括含住宅的综合类土地 图 1 北京市期房住宅月度成交情况 图 2 北京市现房住宅月度成交情况 2 套 成交套数 成交面积 平方米 25 4 套 成交套数 成交面积 平方米 Apr-5 Jul-5 Oct-5 Jan-6 Apr-6 Jul-6 Oct-6 Jan-7 Apr-7 Jul-7 Oct-7 Jan-8 Apr-8 Jul-8 Oct-8 Jan-6 Mar-6 May-6 Jul-6 Sep-6 Nov-6 Jan-7 Mar-7 May-7 Jul-7 Sep-7 Nov-7 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8 Sep-8 Nov-8 数据来源 : 北京市房地产交易管理网, 联合证券研究所 数据来源 : 北京市房地产交易管理网, 联合证券研究所 图 3 北京市期房住宅可售情况 图 4 北京市现房住宅可售情况 12 套平方米住宅可售套数住宅可售面积 18 4 套平方米住宅可售套数住宅可售面积 May-6 Jul-6 Sep-6 Nov-6 Jan-7 Mar-7 May-7 Jul-7 Sep-7 Nov-7 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8 Sep-8 Nov-8 May-6 Jul-6 Sep-6 Nov-6 Jan-7 Mar-7 May-7 Jul-7 Sep-7 Nov-7 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8 Sep-8 Nov-8 数据来源 : 北京市房地产交易管理网, 联合证券研究所 数据来源 : 北京市房地产交易管理网, 联合证券研究所 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 8 / 38

9 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 图 5 十一月份以来北京市商品住宅每周成交情况 25 套签约套数签约面积平方米 数据来源 : 北京国土资源与房屋管理局, 联合证券研究所注 : 商品住宅包含期房住宅和现房住宅, 剔除期房住宅中经济适用房和限价房 表 4 重点公司北京市主要楼盘销售情况批售已售公司 / 项目批售时间类型套数套数 本月销售套数 批售面积 单位 : 套, 平方米, 元 / 平方米本月销售已售率 / 成交已售面积面积面积均价 万科四季花城 住宅 % 7322 商业 % 住宅 % 住宅 % 车库 % n.a. 假日风景 住宅 % 1374 公建 % 商业 % 住宅 % 住宅 % 住宅 % 金隅万科城 住宅 % 756 车库 % 1136 商业 % 9251 东台居 住宅 % 239 公建 % n.a. 车库 % n.a. 招商地产公园 住宅 % 住宅 % 住宅 % 金地集团格林小镇 住宅 % 819 车位 % n.a 住宅 % 6935 商业 % 9985 金地名京 住宅 % 住宅 % 住宅 % 住宅 % 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 9 / 38

10 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan 商业 % 保利地产西山林语 住宅 % 住宅 % 公建 % n.a. 车位 % 925 百合花园 住宅 n.a n.a 商业 n.a n.a 车位 43 n.a. n.a. n.a. 政泉花园 车库 % 3519 保利嘉园 库房 % n.a. 公建 % n.a. 泛海建设国际居住区 住宅 % 住宅 % 车位 % n.a 住宅 % n.a 车位 % 5496 亿城股份西山华府 住宅 % 住宅 % 商业 % 住宅 % 住宅 % 北京城建世华水岸 住宅 % 住宅 % 公园 住宅 % 1225 诚合大厦 办公 % 商业 % 车位 % 首城国际 住宅 % 1299 数据来源 : 北京市房地产交易管理网, 联合证券研究所 注 : 已售套数和已售面积是截止 12 月 31 日的数据 天津 : 量降价涨 天津房地产市场成交量本月有所回落, 新建商品住宅成交套数和面积环比均下降了 14% 房价则连续第二个月出现了回升, 新建住宅成交均价 6939 元 / 平方米, 环比上月上涨了 4% 天津的土地市场依旧保持了相对的活跃 本月共成交 41 宗土地, 其中 12 宗为居住用地, 地面地价 114 元 / 平米 28 年天津共成交住宅类用地 79 宗, 成交面积 1483 万平米 表 5 十二月份天津市新建商品房成交情况 分类 数据 环比上月 同比去年 成交总套数 5148 套 3% -43% 成交总面积 58.9 万平方米 % -43% 成交均价 7624 元 / 平方米 7% % 住宅成交套数 3953 套 -14% -44% 住宅成交面积 42.2 万平方米 -14% -47% 住宅成交均价 6939 元 / 平方米 4% -2% 数据来源 : 天津国土资源与房屋管理局, 联合证券研究所 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 1 / 38

11 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 表 6 天津市土地市场成交情况 单位 : 宗, 万平方米, 亿元, 元 / 平方米 日期 各类土地住宅类土地成交宗数成交面积成交金额成交宗数成交面积成交金额地面地价 28.1 n.a 合计 数据来源 : 天津土地交易中心, 联合证券研究所 注 : 住宅类土地包括含住宅的综合类土地 图 6 天津市新建住房月度成交情况 图 7 天津市二手住房月度成交情况 12 套成交套数成交面积平方米 14 8 套成交套数成交面积平方米 May-7 Jun-7 Jul-7 Aug-7 Sep-7 Oct-7 Nov-7 Dec-7 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec-8 May-7 Jun-7 Jul-7 Aug-7 Sep-7 Oct-7 Nov-7 Dec-7 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec-8 数据来源 : 天津国土资源与房屋管理局, 联合证券研究所 数据来源 : 天津国土资源与房屋管理局, 联合证券研究所 图 8 天津市成交均价走势 9 元 / 平方米 新建商品房成交均价新建商品住宅成交均价二手住宅成交均价 May-7 Jun-7 Jul-7 Aug-7 Sep-7 Oct-7 Nov-7 Dec-7 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec-8 数据来源 : 天津国土资源与房屋管理局, 联合证券研究所 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 11 / 38

12 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 青岛 : 成交骤升 青岛市本月新建住宅成交量出现骤升, 新建住宅成交套数和面积环比上月分别上升了 9% 和 85% 虽然成交大幅放量, 住宅存量还是有所增加, 住宅可售套数和面积环比上月均增加了 4% 表 7 十二月份青岛市新建住宅成交情况 分类 数据 环比上月 新建住宅成交套数 4395 套 9% 新建住宅成交面积 44.2 万平方米 85% 普通住宅成交套数 3177 套 82% 普通住宅成交面积 28.5 万平方米 81% 住宅可售套数 5321 套 4% 住宅可售面积 万平方米 4% 普通住宅可售套数 套 5% 普通住宅可售面积 万平方米 4% 数据来源 :Wind, 青岛市国土资源和房屋管理局, 联合证券研究所 图 9 青岛市新建住宅月度成交情况 图 1 青岛市新建普通住宅月度成交情况 套 成交套数 成交面积 平方米 套 成交套数 成交面积 平方米 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec-8 数据来源 :Wind, 青岛市国土资源和房屋管理局, 联合证券研究所 数据来源 :Wind, 青岛市国土资源和房屋管理局, 联合证券研究所 长三角地区上海 : 成交继续回暖本月上海楼市继续回暖, 商品住宅成交套数和面积环比分别增长 2% 和 19%, 普通住宅成交套数和面积环比分别增长 6% 和 13% 从周成交情况来看, 最近几周成交相对平稳 从重点跟踪的上市公司表现看, 成交过百套的楼盘有万科的阳光苑 歌雅花园 金地的未未来和保利的叶都等项目, 另外万科的四季花城 白马花园 金地的格林风范和保利的海上五月花等项目表现也不错, 日均成交超过 2 套 本月上海土地共成交土地 65 宗, 出让面积 万平米, 全部为工业类用地 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 12 / 38

13 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 表 8 十二月份上海市房地产市场成交情况分类数据环比上月同比去年新开盘单元 157 个 2% n.a. 新增供应套数 2948 套 41% n.a. 新增供应面积 万平方米 18% n.a. 成交总套数 1861 套 33% -1% 成交总面积 192 万平方米 32% -7% 住宅成交套数 套 2% -11% 住宅成交面积 万平方米 19% -11% 普通住宅成交套数 7199 套 6% n.a. 普通住宅成交面积 69.8 万平方米 13% n.a. 数据来源 : 上海房地资源管理局, 联合证券研究所 图 11 上海市新建商品住宅月度成交情况 图 12 十一月以来上海市新建住宅周成交情况 3 套 住宅成交套数 住宅成交面积 平方米 套 成交套数成交面积平方米 Jan-6 Mar-6 May-6 Jul-6 Sep-6 Nov-6 Jan-7 Mar-7 May-7 Jul-7 Sep-7 Nov-7 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8 Sep-8 Nov 数据来源 : 上海房地资源管理局, 联合证券研究所 数据来源 : 上海房地资源管理局, 联合证券研究所 表 9 上海市土地市场成交情况 单位 : 宗, 万平方米, 亿元 日期 各类土地住宅类土地成交宗数成交面积成交金额成交宗数成交面积成交金额地面地价 n.a. 合计 数据来源 : 上海市房屋土地资源管理局, 联合证券研究所 注 : 住宅类土地包括含住宅的综合类土地 表 1 重点公司上海市主要楼盘销售情况 单位 : 套, 平方米, 元 / 平方米 公司 / 项目 开盘时间 类型 批售套已售套本月销已售率 / 批售面积数数售套数套数 参考价格 万科 万科燕南园 住宅 % 住宅 % 住宅 % 住宅 % 27 万科阳光苑 住宅 % 车位 % 65/ 个 住宅 % 住宅 % 车位 % 6/ 个 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 13 / 38

14 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan 住宅 2 % 96 蓝山小城 住宅 % 295 万科中林苑 住宅 % 18 四季花城 住宅 % 住宅 % 车位 % 6 元 / 个 住宅 % 住宅 % 住宅 % 1 白马花园 住宅 % 住宅 % 车位 % 6/ 个 车位 % 7 元 / 个 商铺 % 9 车位 2 n.a % 6/ 个 歌雅花园 车位 % 12/ 个 住宅 % 住宅 % 155 招商地产 海德花园 住宅 % 住宅 % 商铺 % 住宅 % 住宅 % 25 商铺 % 13 依云听香园二期 住宅 % 17 金地集团格林春岸城 车位 % 8 元 / 个 车位 % 7 元 / 个 商铺 % 7 金地格林郡 住宅 % 车位 % 6 元 / 个 格林风范城 住宅 % 车位 % 8 元 / 个 住宅 % 住宅 % 住宅 % 住宅 % 13-2 未未来 住宅 % 住宅 % 住宅 % 住宅 % 住宅 % 18 金地三林湾流域 住宅 % 住宅 % 住宅 % 住宅 % 住宅 n.a. 63% 16 保利地产海上五月花 住宅 % 住宅 % 住宅 % 住宅 % 住宅 % 住宅 % 住宅 % 住宅 % 145 保利西子湾城 住宅 % 87 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 14 / 38

15 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan 住宅 % 住宅 % 住宅 % 住宅 % 住宅 % 住宅 % 住宅 % 商铺 % 商铺 % 12 保利西子湾城 住宅 % 住宅 % 住宅 % 87 保利叶都 住宅 % 住宅 % 住宅 % 1 上实发展海上海 车位 n.a. 92% 2/ 个 车位 n.a. 7% 2/ 个 黄埔新苑 住宅 n.a. 51% 3 车位 % 2/ 个 商铺 % 5 数据来源 : 上海房地资源管理局, 联合证券研究所 注 : 已售套数是截止 12 月 31 日的数据, 参考价格为上海市网上房地产提供 南京 : 成交大幅放量 本月南京楼市继续大幅反弹, 成交套数和面积环比上月分别上升了 81% 和 75% 重点跟踪的上市公司方面, 苏宁环球的天润城和天华硅谷以及栖霞的东方天郡成交情况不错, 分别成交了 698 套 28 套和 486 套 土地市场共成交 6 宗, 其中 4 宗为住宅类用地, 平均地面地价为 2254 元 / 平方米 28 年南京共成交住宅类用地 4 宗, 成交面积 322 万平米 表 11 十二月份南京市新建商品住宅成交情况 分类 数据 环比上月 同比去年 成交套数 6314 套 81% 1% 成交总面积 64.3 万平方米 75% 7% 数据来源 :Wind, 南京市网上房地产, 联合证券研究所 表 12 南京市土地市场成交情况 单位 : 宗, 万平方米, 亿元, 元 / 平方米 日期 各类土地住宅类土地成交宗数成交面积成交金额成交宗数成交面积成交金额地面地价 n.a n.a n.a 合计 数据来源 : 南京市国土资源局, 联合证券研究所 注 : 未包括工业类用地, 住宅类土地包括含住宅的综合类土地 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 15 / 38

16 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 图 13 南京市新建商品住宅月度成交情况 套成交套数成交面积平方米 Oct-7 Nov-7 Dec-7 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec-8 数据来源 :Wind, 南京市网上房地产, 联合证券研究所 表 13 重点公司南京市主要楼盘销售情况批售已售本月销已售率 / 公司 / 项目套数套数售套数套数 批售面积 已售面积 单位 : 套, 平方米, 元 / 平方米 本月销售 已售率 / 住宅成交 面积 面积 均价 万科缇香花园 % % 9231 光明城市 % % 7551 招商地产依云溪谷 % % 金地集团金地名京 % % 栖霞建设栖园 % % 东方天郡 % % 6442 天泓山庄 % % 8932 上城风景 % % 5589 上城风景北 % % 551 苏宁环球天润城 % % 3267 天华硅谷 % % 3777 威尼斯水城 % % 443 数据来源 : 南京市网上房地产, 联合证券研究所 注 : 已售套数是截止 12 月 31 日的数据 杭州 : 量升价跌 12 月杭州楼市量升价跌, 新建商品房成交套数和面积环比分别增加 35% 和 23% 成交均价则连续第三个月出现下跌, 环比跌幅为 6% 土地市场本月没有成交 28 年杭州共成交住宅类用地 22 宗, 成交面积 15 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 16 / 38

17 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 万平米 表 14 十二月份杭州市新建商品房成交情况 分类 成交面积 / 套 环比上月 同比去年 成交套数 2152 套 35% -5% 成交总面积 25.7 万平方米 23% -6% 成交价格 1387 元 / 平方米 -6% 4% 数据来源 : 杭州透明售房网, 联合证券研究所 注 : 未包括余杭和萧山的销售数据 表 15 杭州市土地市场成交情况 单位 : 宗, 万平方米, 亿元, 元 / 平方米 日期 各类土地住宅类土地成交宗数成交面积成交金额成交宗数成交面积成交金额地面地价 n.a n.a n.a n.a n.a 合计 数据来源 : 杭州市国土资源局, 联合证券研究所 注 : 未包括余杭和萧山的销售数据, 住宅类土地包括含住宅的综合类土地 图 14 杭州市新建住宅月度成交情况 4 套 成交套数 成交面积 平方米 , 45, 4, 35, 3, 25, 图 15 杭州市新建住宅成交均价走势 2 元 / 平方米 , , 1, , 2 Oct-7 Nov-7 Dec-7 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec-8 Oct-7 Nov-7 Dec-7 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec-8 数据来源 : 杭州透明售房网, 联合证券研究所注 : 未包括余杭和萧山的销售数据 数据来源 : 杭州透明售房网, 联合证券研究所注 : 未包括余杭和萧山的销售数据 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 17 / 38

18 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 表 16 重点公司杭州市主要楼盘销售情况 单位 : 套, 平方米, 元 / 平方米 公司 / 项批售已售本月销本月销售已售率 / 开盘时间批售面积已售面积目套数套数售套数面积面积 成交均价 万科逸天广场 n.a. 1% n.a. % n.a. 金色城品 n.a. 98% 魅力之城 n.a. 99% n.a. 1% 1428 西溪蝶园 n.a. 35% n.a. 39% 1952 保利地产保利东湾 n.a. 1% n.a. 24% 8813 滨江地产 城市花园 n.a. 71% 时代广场 n.a. 5% 1758 数据来源 : 透明售房网, 联合证券研究所 注 : 已售套数是截止 12 月 31 日的数据 苏州 : 价格持续回落 12 月苏州新建住宅成交套数和面积出现分化, 成交套数环比减少了 12%, 成交面积环比则增加了 5%, 户均成交面积有所放大 成交均价则继续下行, 环比下跌了 5% 表 17 十二月份苏州市新建住宅成交情况 分类 数据 环比上月 同比去年 成交套数 3666 套 -12% 12% 成交总面积 44.5 万平方米 5% 4% 成交均价 6416 元 / 平方米 -5% -9% 数据来源 : 搜房网, 苏州市房产信息网, 联合证券研究所 图 16 苏州市新建住宅月度成交情况 套成交套数成交面积平方米 Jan-7 Feb-7 Mar-7 Apr-7 May-7 Jun-7 Jul-7 Aug-7 Sep-7 Oct-7 Nov-7 Dec-7 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec-8 数据来源 : 搜房网, 苏州市房产信息网, 联合证券研究所 图 17 苏州市新建住宅成交均价走势 元 / 平方米 Jan-7 Feb-7 Mar-7 Apr-7 May-7 Jun-7 Jul-7 Aug-7 Sep-7 Oct-7 Nov-7 Dec-7 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec-8 数据来源 : 搜房网, 苏州市房产信息网, 联合证券研究所 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 18 / 38

19 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 珠三角地区 广州 : 量升价跌 由于数据所限, 我们只能跟踪到广州 11 月份的销售情况,11 月份广州成交量出现了较大幅度的回升, 其中新建商品住房成交面积环比上升了 51%, 二手住宅成交面积环比上升了 12% 价格则有所回落, 其中新建商品住宅成交均价环比下跌 1%, 二手住宅成交均价环比下跌了 12% 重点跟踪的上市公司楼盘中, 本月销售表现不错的是万科的金域蓝湾和保利的紫薇花园, 分别售出了 148 套和 54 套, 其中紫薇花园为 12 月份新开楼盘, 当月销售过半 表 18 十一月份广州市成交情况 分类 数据 环比上月 同比去年 批售项目个数 27 个 -37% 8% 批售商品房套数 5944 套 -26% 2% 批售商品房面积 65.5 万平方米 -29% 3% 新建商品房交易宗数 6271 宗 58% -5% 新建商品房交易面积 65.4 万平方米 41% -7% 新建商品房交易均价 9232 元 / 平方米 1% -11% 新建商品住宅成交面积 54. 万平方米 51% -7% 新建商品住宅成交均价 9394 元 / 平方米 -1% -1% 二手房交易宗数 4957 宗 23% -45% 二手房交易面积 6.6 万平方米 17% -34% 二手房交易均价 4772 元 / 平方米 23% 3% 二手住宅成交面积 35.6 万平方米 12% -48% 二手住宅成交均价 3884 元 / 平方米 -12% -14% 数据来源 : 阳光家缘, 联合证券研究所 图 18 广州市新建商品房月度成交情况 图 19 广州市二手房月度成交量情况 14 宗 成交宗数 成交面积 万平方米 宗 成交宗数 成交面积 万平方米 Jan-5 Apr-5 Jul-5 Oct-5 Jan-6 Apr-6 Jul-6 Oct-6 Jan-7 Apr-7 Jul-7 Oct-7 Jan-8 Apr-8 Jul-8 Oct-8 Jan-5 Apr-5 Jul-5 Oct-5 Jan-6 Apr-6 Jul-6 Oct-6 Jan-7 Apr-7 Jul-7 Oct-7 Jan-8 Apr-8 Jul-8 Oct-8 数据来源 : 阳光家缘, 联合证券研究所 数据来源 : 阳光家缘, 联合证券研究所 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 19 / 38

20 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 图 2 广州市商品住宅月度成交均价走势 14 元 / 平方米 新建住宅成交均价 存量住宅成交均价 Jul-5 Sep-5 Nov-5 Jan-6 Mar-6 May-6 Jul-6 Sep-6 Nov-6 Jan-7 Mar-7 May-7 Jul-7 Sep-7 Nov-7 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8 Sep-8 Nov-8 数据来源 : 阳光家缘, 联合证券研究所 表 19 重点公司广州市主要楼盘销售情况批售已售公司 / 项目批售日期类型套数套数 本月销售套数 已售率 / 套数 批售面积 已售面积 单位 : 套, 平方米 本月销 已售率 / 售面积 面积 万科云山花园 住宅 % % 住宅 % % 金色荔苑 商业 % % 万科城花园 ( 扩展 ) 住宅 % % 住宅 % % 商业 % % 商业 % % 住宅 % % 金域蓝湾 住宅 % % 住宅 % % 住宅 % % 商业 % % 金色城品 住宅 % % 招商地产金山谷 住宅 n.a. 94% n.a. 93% 住宅 n.a. 85% n.a. 85% 金地集团金地荔湖城 住宅 % % 住宅 % % 住宅 % % 住宅 % % 住宅 % % 保利地产林海山庄 住宅 % % 住宅 % % 住宅 % % 心语花园 住宅 % % 林语山庄 住宅 % % 住宅 % % 住宅 81 % 1511 % 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 2 / 38

21 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan 住宅 1 % 4114 % 保林苑 商业 1 % 353 % 办公 23 % % 香之雪山庄 住宅 % % 住宅 % % 住宅 % % 住宅 % % 住宅 % % 住宅 % % 住宅 123 % 1772 % 西子湾 住宅 % % 住宅 % % 住宅 % % 住宅 % % 住宅 % % 紫薇花园 住宅 % % 住宅 % % 世贸中心 办公 n.a. 21% n.a. 21% 数据来源 : 阳光家缘, 联合证券研究所 注 : 已售套数和已售面积是截止 12 月 31 日的数据 深圳 : 价格回落, 成交继续放量 12 月深圳楼市继续回暖, 新建商品房成交套数和面积环比均上升 23%, 成交均价则大幅回落, 本月新建商品房成交均价 1184 元 / 平方米, 环比上月下跌了 11% 虽然成交大幅放量, 但由于开发商推盘力度加大, 新建商品房存量继续上升, 可售面积环比还上升了 2% 重点跟踪的上市公司楼盘中, 万科 金地和招商的主力楼盘表现均不错, 万科的第五园 金地的梅陇镇和招商的依山郡本月分别售出 167 套 92 套和 132 套, 此外万科的万科城和千林山居以及招商的海月华庭日均销售也突破 2 套 本月土地市场比较冷清, 共成交 2 宗土地, 均为工业类用地 28 年深圳共成交住宅类用地 11 宗, 成交面积 12 万平米, 平均楼面地价 1526 元 / 平方米 表 2 十二月份深圳市新建商品房成交情况 分类 数据 环比上月 同比去年 批售项目 16 个 -3% -41% 批售套数 7782 套 -37% -43% 批售面积 76.9 万平方米 -29% -43% 成交总套数 7898 套 23% 235% 成交总面积 72.9 万平方米 23% 225% 成交金额 8.8 亿元 1% 121% 成交均价 1184 元 / 平方米 -11% -32% 可售套数 6447 套 % 43% 可售面积 万平方米 2% 43% 数据来源 : 深圳市国土资源与房产管理局, 联合证券研究所 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 21 / 38

22 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 表 21 深圳市土地市场成交情况 单位 : 宗, 万平方米, 亿元, 元 / 平方米 日期 各类土地住宅类土地成交宗数成交面积建筑面积成交金额成交宗数成交面积建筑面积成交金额楼面地价 n.a n.a n.a n.a n.a n.a n.a. 合计 数据来源 : 深圳市土地房产交易中心, 联合证券研究所 注 : 住宅类土地包括含住宅的综合类土地 图 21 深圳市新建商品房月度成交情况 9 套 成交套数 成交面积 平方米 图 22 深圳市新建商品房成交均价走势 25 元 / 平方米 Jan-7 Mar-7 May-7 Jul-7 Sep-7 Nov-7 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8 Sep-8 Nov-8 Jan-7 Mar-7 May-7 Jul-7 Sep-7 Nov-7 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8 Sep-8 Nov-8 数据来源 : 深圳市国土资源与房产管理局, 联合证券研究所 数据来源 : 深圳市国土资源与房产管理局, 联合证券研究所 图 23 深圳市二手房月度成交情况 图 24 深圳市二手房成交均价走势 6 套 成交套数 成交面积 平方米 6 7 元 / 平方米 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec-8 数据来源 : 深圳市国土资源与房产管理局, 联合证券研究所 数据来源 : 深圳市国土资源与房产管理局, 联合证券研究所 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 22 / 38

23 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 图 25 深圳市月度批售情况 图 26 深圳市新建商品房可售情况 套 批售套数 批售面积 平方米 套平方米可售套数可售面积 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec-8 Jan-7 Mar-7 May-7 Jul-7 Sep-7 Nov-7 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8 Sep-8 Nov-8 数据来源 : 深圳市国土资源与房产管理局, 联合证券研究所 数据来源 : 深圳市国土资源与房产管理局, 联合证券研究所 图 27 深圳市新建商品房每周成交情况 图 28 深圳市二手房每周成交情况 套成交套数成交面积平方米 套成交套数成交面积平方米 数据来源 : 深圳市国土资源与房产管理局, 联合证券研究所 数据来源 : 深圳市国土资源与房产管理局, 联合证券研究所 表 22 重点公司深圳市主要楼盘销售情况 单位 : 套, 平方米, 元 / 平方米 公司 / 项目 批售时间 类型 批售已售本月销售已售率 / 批售面积套数套数套数套数 销售均价 万科万科城 住宅 % 住宅 % 住宅 % 1 金域东郡 住宅 % 77 东海岸社区 ( 二区 ) 住宅 % 3 东海岸社区 ( 三区 ) 住宅 % 商业 % n.a. 第五园 ( 五期 ) 住宅 % 住宅 % n.a. 商业 % n.a. 第五园 ( 八期 ) 住宅 % 93 商业 % 住宅 % 住宅 % 住宅 % 93 千林山居 住宅 % 15 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 23 / 38

24 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan 公寓 % n.a. 商业 % n.a 住宅 % 66 万科兰乔花园 住宅 % 住宅 % n.a. 万科金域华府一期 住宅 % 12 商业 % n.a. 金地集团金地梅陇镇 住宅 % 95 商业 % n.a 住宅 % 住宅 % 住宅 % 85 商业 % n.a. 金地名轩 住宅 % 14 商业 % n.a. 招商地产兰溪谷 ( 二期 ) 住宅 % 3 依山郡 住宅 % 7 商业 % n.a 住宅 % 7 商业 % n.a 住宅 % 7 曦城 住宅 % 住宅 % 4 海月华庭 住宅 % 16 商业 % n.a. 华侨城东部华侨城天麓二区 住宅 % 6 东部华侨城天麓七区 住宅 % 6 深振业星海六期 住宅 % 13 商业 % n.a. 数据来源 : 深圳市国土资源与房产管理局, 联合证券研究所 注 : 已售套数是截止 12 月 31 日的数据 东莞 : 成交持续回暖 12 月东莞住宅成交继续回暖, 新建商品住宅成交套数和面积环比均增加 23% 重点跟踪的上市公司楼盘中, 万科的金域蓝湾和双城水岸销售均过百套, 分别售出 135 套和 158 套 另外万科的高尔夫花园成交也不错, 共有 71 套成交 土地市场共有 2 宗商业用地成交 28 年东莞共成交住宅类用地 8 宗, 成交面积 17 万平米 表 23 十二月份东莞市新建商品房成交情况分类数据环比上月住宅成交套数 393 套 23% 住宅成交面积 42.3 万平方米 23% 非住宅成交套数 589 套 -15% 非住宅成交面积 3.9 万平方米 7% 数据来源 : 东莞市房产管理局公众信息网, 联合证券研究所 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 24 / 38

25 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 表 24 东莞市土地市场成交情况 单位 : 宗, 万平方米, 亿元, 元 / 平方米 日期 各类土地住宅类土地成交宗数成交面积成交金额成交宗数成交面积成交金额地面地价 n.a n.a. 合计 数据来源 : 东莞市国土资源局, 联合证券研究所 注 : 住宅类土地包括含住宅的综合类土地 图 29 东莞市新建住宅月度成交情况 图 3 东莞市新建非住宅月度成交情况 45 套 住宅成交套数 住宅成交面积 平方米 45 8 套 非住宅成交套数 非住宅成交面积 平方米 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec-8 数据来源 : 东莞市房产管理局公众信息网, 联合证券研究所 数据来源 : 东莞市房产管理局公众信息网, 联合证券研究所 表 25 重点公司东莞市主要楼盘销售情况 单位 : 套, 平方米, 元 / 平方米 公司 / 项目 预售证号 批售已售套本月销售批售面积套数数套数 已售率 / 套数 成交均价 万科 运河东 (8) % 58 (8) % 58 (8) % 58 高尔夫花园 (8) % 53 (8) % 53 (8) % 53 (8) % 53 (8) % 53 (8) % 53 松山湖 (8) % 25 (8) % 25 万科城 (8) % 78 (8) % 78 (8) % 78 金域蓝湾 (8) % 44 (8) % 44 (8) % 44 双城水岸 (8) % 23 (8) % 23 (8) % 23 金地格林庭园 (8) % 68 (8) % 68 (8) % 68 (8) % 68 (8) % 68 数据来源 : 东莞房产管理局公众信息网, 联合证券研究所 注 : 已售套数是截止 12 月 31 日的数据 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 25 / 38

26 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 厦门 : 量升价跌 12 月厦门市继续维持量升价跌的态势, 新建商品住宅成交套数和面积环比上月分别上升了 45% 和 27%, 成交均价下跌了 6% 本月土地市场没有成交 28 年厦门共成交住宅类用地 9 宗, 成交面积 26.4 万平米 表 26 十二月份厦门市新建商品住宅成交情况分类数据环比上月成交套数 115 套 45% 成交总面积 13.4 万平方米 27% 成交价格 8157 元 / 平方米 -6% 数据来源 : 厦门市国土资源与房产管理局, 联合证券研究所 表 27 厦门市土地市场成交情况 单位 : 宗, 万平方米, 亿元, 元 / 平方米 日期 各类土地住宅类土地成交宗数成交面积成交金额成交宗数成交面积成交金额地面地价 n.a n.a n.a. 合计 数据来源 : 厦门市国土资源与房产管理局, 联合证券研究所 注 : 住宅类土地包括含住宅的综合类土地 图 31 厦门市新建住宅月度成交情况 14 套 成交套数 成交面积 平方米 图 32 厦门市新建住宅成交均价走势 11 元 / 平方米 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec-8 数据来源 : 厦门市国土资源与房产管理局, 联合证券研究所 数据来源 : 厦门市国土资源与房产管理局, 联合证券研究所 其它地区武汉 : 价格略微回升, 成交量保持相对高位 12 月武汉成交量继续保持相对高位, 新建商品房的成交套数和面积环比上月有所分化, 成交套数环比下降了 4%, 而成交面积则增长 5%, 户均面积有所放大 价格略微回升, 涨幅为 4% 土地市场继续保持相对活跃态势, 共成交 12 宗土地, 其中 9 宗为住宅类用地, 地面地价 5359 元 / 平方米 28 年武汉共成交住宅类用地 38 宗, 成交面积 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 26 / 38

27 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan 万平方米 表 28 十二月份武汉市新建商品房成交情况 成交情况 数据 环比上月 同比去年 成交套数 8675 套 -4% 26% 成交总面积 93.9 万平方米 5% 23% 成交价格 4611 元 / 平方米 4% -15% 数据来源 : 武汉房地产信息网, 联合证券研究所 表 29 武汉市土地市场成交情况 单位 : 宗, 万平方米, 亿元, 元 / 平方米 日期 各类土地住宅类土地成交宗数成交面积成交金额成交宗数成交面积成交金额地面地价 28.1 n.a n.a n.a n.a 合计 数据来源 : 数字武汉 - 规划国土在线, 联合证券研究所 注 : 住宅类土地包括含住宅的综合类土地 图 33 武汉市新建商品房月度成交情况 图 34 武汉市新建商品房成交均价走势 套成交套数成交面积平方米 元 / 平方米 Jun-7 Jul-7 Aug-7 Sep-7 Oct-7 Nov-7 Dec-7 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec-8 3 Jun-7 Jul-7 Aug-7 Sep-7 Oct-7 Nov-7 Dec-7 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec-8 数据来源 : 武汉房地产信息网, 联合证券研究所 数据来源 : 武汉房地产信息网, 联合证券研究所 表 3 重点公司武汉市主要楼盘销售情况 单位 : 套, 平方米, 元 / 平方米 公司 / 项目 开盘时间 批售套数 批售面积 已售套数 本期销售套数 已售率 / 套数 成交均价 万科 四季花城 % 4826 金色家园 % 945 数据来源 : 武汉房地产信息网, 联合证券研究所 注 : 已售套数是截止 12 月 31 日的数据 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 27 / 38

28 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 长沙 : 量升价跌 本月长沙量升价跌, 期房住宅成交套数和面积环比上月分别上升了 51% 和 54%, 期房住宅价格环比则下跌 2% 土地市场共成交 4 宗土地, 全部为住宅类用地, 地面地价 2248 元 / 平米 表 31 十二月份长沙市期房住宅成交情况 分类 数据 环比上月 期房住宅成交套数 套 51% 期房住宅成交总面积 万平方米 54% 期房住宅成交价格 3676 元 / 平方米 -2% 数据来源 : 长沙房屋产权管理局政务网, 联合证券研究所 表 32 长沙市土地市场成交情况 单位 : 宗, 万平方米, 亿元, 元 / 平方米 日期 各类土地住宅类土地成交宗数成交面积成交金额成交宗数成交面积成交金额地面地价 n.a 合计 数据来源 : 长沙市国土资源局, 联合证券研究所 注 : 住宅类土地包括含住宅的综合类土地 图 35 长沙市期房住宅月度成交情况 14 套 成交套数 成交面积 平方米 图 36 长沙市期房住宅成交均价走势 5 元 / 平方米 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec-8 2 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec-8 数据来源 : 长沙房屋产权管理局政务网, 联合证券研究所 数据来源 : 长沙房屋产权管理局政务网, 联合证券研究所 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 28 / 38

29 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 表 33 重点公司长沙市主要楼盘销售情况 单位 : 套, 平方米, 元 / 平方米 公司 / 项目 批售时间 批售套数 住宅批本月销套数已售住宅成交均批售面积已售套数售套数售套数比例价 万科 西街庭院 % % % % 475 保利地产保利花园 % % % % n.a. 深天健芙蓉盛世 % n.a % % n.a. 数据来源 : 长沙市房地产联合网, 联合证券研究所 注 : 已售套数是截止 12 月 31 日的数据 重庆 : 量升价跌 12 月重庆楼市量升价跌, 新建商品房成交套数和面积环比分别上升了 23% 和 19%, 成交价格环比下跌 2% 土地市场共成交 11 宗土地, 其中包含 3 宗住宅用地, 成交楼面地价 635 元 / 平方米 28 年全年共成交住宅类用地 55 宗, 成交面积 246 万平米, 楼面地价 893 元 / 平方米 表 34 十二月份重庆市新建商品房成交情况 分类 数据 环比上月 成交套数 套 23% 成交总面积 万平方米 19% 成交价格 3743 元 / 平方米 -2% 数据来源 : 重庆网上房地产, 联合证券研究所 表 35 重庆市土地市场成交情况 单位 : 宗, 万平方米, 亿元, 元 / 平方米 日期 各类土地住宅类土地成交宗数成交面积建筑面积成交金额成交宗数成交面积建筑面积成交金额楼面地价 合计 数据来源 : 重庆市国土资源和房屋管理局, 联合证券研究所 注 : 住宅类土地包括含住宅的综合类土地 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 29 / 38

30 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 图 37 重庆市新建商品房月度成交情况 16 套 成交套数 成交面积 平方米 图 38 重庆市新建商品房成交均价走势 44 元 / 平方米 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec-8 3 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec-8 数据来源 : 重庆网上房地产, 联合证券研究所 数据来源 : 重庆网上房地产, 联合证券研究所 成都 : 成交持续回暖 12 月成都新建商品房成交套数和面积环比上月分别增长了 13% 和 26% 新房存量继续上行, 可售套数和面积环比分别增加 2% 和 1% 重点跟踪的上市公司中, 销售业绩比较突出的是中海地产的国际社区和万科的金域蓝湾, 本月分别售出 24 套和 112 套, 另外华润置地的二十四城 1 期和中海地产的中海兰庭表现也不错, 日均成交突破 2 套 表 36 十二月份成都市新建商品房成交情况 分类 数据 环比上月 同比去年 成交套数 8275 套 13% 7% 成交面积 7 万平方米 26% 1% 可售套数 套 2% 54% 可售面积 179 万平方米 1% 43% 数据来源 :Wind, 成都市房产管理局, 联合证券研究所 图 39 成都市新建商品房月度成交情况 图 4 成都市新建商品房可售情况 14 套成交套数成交面积平方米 套可售套数可售面积万平方米 Jun-7 Aug-7 Oct-7 Dec-7 Feb-8 Apr-8 Jun-8 Aug-8 Oct-8 Dec-8 Jun-7 Aug-7 Oct-7 Dec-7 Feb-8 Apr-8 Jun-8 Aug-8 Oct-8 Dec-8 数据来源 :Wind, 成都市房产管理局, 联合证券研究所 数据来源 :Wind, 成都市房产管理局, 联合证券研究所 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 3 / 38

31 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 表 37 重点公司成都市主要楼盘销售情况 单位 : 套, 元 / 平方米 公司 / 项目 区域 开盘时间 可售套数 已售套数 本月销售套数 销售均价 万科金域西岭 金牛区 魅力之城 1-3 期 成华区 魅力之城 4 期 成华区 金域蓝湾 1 期 成华区 万科加州湾 金牛区 华润置地二十四城 1 期 成华区 凤凰城 1 期 高新区 翡翠城 4 期 锦江区 中海地产中海国际社区 金牛区 中海兰庭 高新区 中海翠屏湾 高新区 中海龙湾半岛 武侯区 中海城南 1 号 高新区 数据来源 : 成都市房产管理局, 联合证券研究所 注 : 已售套数是截止 12 月 31 日的数据 大小非解禁观测 我们跟踪的数据显示,1 月份地产股大小非解禁的公司将有 12 家, 分别为华侨城 A 中关村 绿景地产 深天健 深振业 A 阳光股份 天业股份 栖霞建设 科学城 保利地产 合肥城建和绵世股份 解禁市值约 68 亿元 未来一年里, 地产股大小非解禁的高峰将分别在 29 年 2 月和 29 年 7 月, 解禁市值将分别大约为 11 亿元和 29 亿元 图 41 地产股大小非解禁观测 25 亿股 当月解禁股数 当月解禁市值 亿元 Dec-8 Feb-9 Apr-9 Jun-9 Aug-9 Oct-9 Dec-9 Feb-1 Apr-1 Jun-1 Aug-1 Oct-1 Dec-1 Feb-11 Apr-11 Jun-11 Aug-11 Oct-11 Dec-11 数据来源 :Wind, 联合证券研究所 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 31 / 38

32 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 表 39 未来四个月内地产股大小非解禁明细 股票简称 解禁时间 解禁股数 ( 亿股 ) 解禁市值 ( 亿元 ) 华侨城 A 中关村 绿景地产 深天健 深振业 A 阳光股份 天业股份 栖霞建设 科学城 保利地产 合肥城建 绵世股份 栖霞建设 大龙地产 北京城建 京能置业 中粮地产 新湖中宝 海德股份 深深房 A 名流置业 旭飞投资 丰华股份 沙河股份 广宇发展 新湖创业 泛海建设 苏州高新 天房发展 金融街 天伦置业 珠江实业 中航地产 莱茵置业 中国国贸 数据来源 :Wind, 联合证券研究所 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 32 / 38

33 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 投资策略和估值 基于我们对 29 年楼市价跌而量增, 企业利润率将下滑的预判, 我们认为 29 年房地产股仍然缺乏贯穿全年的投资机会 但有可能有一些阶段性的和局部性的投资机会, 比如 : 热点政策预期所形成的波段性机会 ; 行业收购兼并带来的部分股票的投资机会 ; 部分城市提前回暖带来的区域股票投资机会 一个潜在的热点政策, 可能是诸如重庆等部分城市的买房退税 ; 万科和保利都具有作为行业整合者的潜质 ; 深圳和广州则较有可能最先复苏 我们认为保持仓位的灵活, 波段操作可能是一个适宜的策略 建议买入政策预期, 卖出预期兑现 ; 买入价值低估, 卖出价值高估 把握估值可比较历史最低水平和境外房地产股的估值水平 基于在香港上市的内房股的经营环境与盈利模式与 A 股房地产公司高度的相似性和可比性, 建议选取内房股在香港市场的估值水平做参考 图 42 ROE 比较 25% 图 43 毛利率比较 7% 2% 内房股 6% 香港本地股 5% 15% 香港本地股 4% 内房股 A 股 1% 3% A 股 2% 5% 1% % 23A 24A 25A 26A 27A 28E % 23A 24A 25A 26A 27A 28E 数据来源 :WIND, 联合证券研究所 图 44 PE 比较 图 45 PB 比较 A 股 香港本地股 ( 右轴 ) 内房股 ( 右轴 ) 内房股 ( 右轴 ) A 股 香港本地股 ( 右轴 ) A 24A 25A 26A 27A 28E 23A 24A 25A 26A 27A 28E. 数据来源 :WIND, 联合证券研究所 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 33 / 38

34 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 表 4 海内外重点地产公司估值情况比较 公司 股价市值 EPS PE NAV ( 元 ) ( 百万 ) 8E 9E 8E 9E ( 元 / 股 ) P/NAV 资产负债率 评级 中国大陆 万科 , % 增持 保利地产 , % 增持 招商地产 , % 增持 金融街 , % 中性 泛海 , % 中性 金地集团 , % 增持 华发股份 , % 增持 苏宁环球 , % 中性 中国国贸 , % 中性 上实 , % 增持 北京城建 7.3 5, % 增持 天房发展 , % 中性 栖霞建设 , % 中性 深振业 , % 增持 亿城股份 , % 中性 平均 % 中国香港 CHEUNG KONG n.a. n.a. 17% n.a. SUN HUNG KAI n.a. n.a. 26% n.a. HANG LUNG n.a. n.a. 19% n.a. HENDERSON n.a. n.a. 29% n.a. NEW WORLD n.a. n.a. 43% n.a. 中国海外 n.a. n.a. 61% n.a. 华润置地 n.a. n.a. 54% n.a. 碧桂园 n.a. n.a. 56% n.a. 富力地产 n.a. n.a. 76% n.a. SOHO 中国 n.a. n.a. 38% n.a. 雅居乐 n.a. n.a. 6% n.a. 首创置业 n.a. n.a. 68% n.a. 平均 n.a. n.a. 46% n.a. 美国 PULTE HOMES n.a. n.a. 61% n.a. DR HORTON N.A. N.A. N.A. N.A. n.a. n.a. 63% n.a. LENNAR N.A. N.A. N.A. N.A. n.a. n.a. 56% n.a. CENTEX N.A. 12. N.A. 6.2 n.a. n.a. 72% n.a. KB HOME n.a. n.a. 74% n.a. 平均 n.a. n.a. 65% n.a. 英国 BERKELEY n.a. 48% n.a. PERSIMMON n.a. 47% n.a. BELLWAY PLC n.a. 41% n.a. BOVIS HOMES n.a. 27% n.a. TAYLOR WIMPEY n.a. 64% n.a. 平均 n.a. 45% n.a. 数据来源 : 彭博, 联合证券研究所 注 : 货币单位均为人民币, 大陆股票股价为 29 年 1 月 5 日收盘价, 海外市场股票股价为 29 年 1 月 4 日收盘价 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 34 / 38

35 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 全球房地产市场扫描美国 美国新建住宅成交量从 5 年上半年见顶就一路走低, 而房价的调整则滞后于成交量, 差不多是在两年后的 7 年上半年达到顶点, 之后就进入了下跌通道 8 年 11 月份全美新建住宅成交量仅为 2.8 万套, 相比 1 月份下降了 15%, 上一次月成交量少于 3 万套还得追溯到第一次海湾战争时期的 199 年 12 月, 市场情绪极度低迷 8 年 1 月份的美国季节调整后房价指数仅为 (1991=1), 回落到了 25 年的水平 从资本市场过去一年的表现看, 标普指数 标普 REIT 指数和美国最大住宅开发商 Pulte homes 的股价涨跌幅分别为 -35% -41% 和 34% 虽然标普 REIT 指数的表现要差于大盘, 但 Pulte homes 的股价表现则要远远领先于地产板块和大盘 8 年 12 月份标普指数 标普 REIT 指数和 Pulte homes 的股价涨跌幅分别为.8% 15% 和 2.6%, 大盘有企稳迹象 图 46 美国新建住宅价格与成交量情况 图 47 标普指数 VS 标普 REIT 指数 14 套 成交量价格指数 ( 右轴 ) 3 1% 标普 5 标普 REIT PULTE HOMES % 6% % % % -2% -4% Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec-8 Jan- Jul- Jan-1 Jul-1 Jan-2 Jul-2 Jan-3 Jul-3 Jan-4 Jul-4 Jan-5 Jul-5 Jan-6 Jul-6 Jan-7 Jul-7 Jan-8 Jul-8 1-6% -8% 数据来源 :CEIT, 联合证券研究所注 : 成交量为新建住宅成交量, 价格指数为季节调整后指数 (1991=1) 数据来源 : 彭博, 联合证券研究所 英国英国房地产市场调整时间要晚于美国, 但价格调整也是滞后于成交量, 成交量在 6 年末见顶, 价格则在 7 年 1 月, 此后量价齐跌, 步入下行通道 8 年 11 月份英国住宅价格指数继续下行至 , 环比 1 月份下降了 1.38 点 由于数据所限, 住宅成交量仅跟踪至 8 年 9 月份,9 月份成交 5877 套, 与 7 年同期相比萎缩了 53% 从资本市场过去一年的表现看, 富时 1 富时地产和英国最大的住宅开发商 Persimmon 股价的涨跌幅分别为 -28% -4% 和 -62%, 地产板块表现要差于大盘, 而 Persimmon 的股价表现更差 从 8 年 12 月份的走势看, 富时 1 富时地产和 Persimmon 股价的涨跌幅分别为 3.41% 1.14% 和 6.49%, 股市有企稳迹象,Persimmon 股价的表现超越了地产板块和大盘 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 35 / 38

36 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 图 48 英国住宅价格与成交量情况 图 49 富时 1 VS 富时地产指数 18 套 成交量价格指数 ( 右轴 ) 38 4% 富时 1 富时地产 PERSIMMON % % -2% Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec % % Apr-5 Oct-5 Apr-6 Oct-6 Apr-7 Oct-7 Apr-8 Oct-8-8% 数据来源 :CEIC, 联合证券研究所注 : 价格指数 (1993=1), 成交量和价格指数均是季节调整后数据 数据来源 : 彭博, 联合证券研究所 日本不同于美国和英国, 到 8 年 1 月份为止, 日本住宅市场还没有显现出量价齐跌的现象 日本总体表现为成交趋于萎缩, 而价格则震荡上行 从资本市场过去一年的表现看, 东证指数 东证地产指数和三菱地所股价的涨跌幅分别为 -37% -44% 和 -39%, 地产板块表现略弱于大盘 从 8 年 12 月的表现来看, 东证指数 东证地产指数和三菱地所股价的涨跌幅分别为 2.9% 2.2% 和 1.9%, 价格趋稳 图 5 日本新建住宅价格与成交量情况 图 51 东证指数 VS 东证地产指数 12 套 成交量成交价格 ( 右轴 ) 百万日元 / 套 55 4% 东证指数东证房地产指数三菱地所 % 2% Jan- Jul- Jan-1 Jul-1 Jan-2 Jul-2 Jan-3 Jul-3 Jan-4 Jul-4 Jan-5 Jul-5 Jan-6 Jul-6 Jan-7 Jul-7 Jan-8 Jul % % -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec-8 数据来源 :CEIC, 联合证券研究所 数据来源 : 彭博, 联合证券研究所 香港香港房地产市场调整要晚于美国和英国, 私人住宅成交量在 7 年年底见顶, 8 年以来开始急剧萎缩, 到 8 年 1 月, 成交量已经萎缩到了 4719 套, 仅为 7 年 11 月份的 3% 价格调整也同样滞后于成交量, 私人住宅价格指数在 8 年 6 月份达到 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 36 / 38

37 行业研究 - 房地产业 916: 持续回暖 --12 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Jan-29 点 (1999=1) 高位后开始下行, 到 1 月份私人住宅价格指数为 112.7, 下跌了 13.9 点, 特别是 1 月份一个月就下跌了 8.9 个点 从资本市场过去一年的表现看, 恒生指数 恒生地产指数和新鸿基股价的涨跌幅分别为 -43% -51% 和 -57%, 地产板块表现要落后于大盘 从 8 年 12 月的表现来看, 恒生指数 恒生地产指数和新鸿基股价的涨跌幅分别为 3.6% 5.5% 和 5.3%, 股价趋稳回升 图 52 香港私人住宅价格与成交量情况 图 53 恒生指数 VS 恒生地产指数 18 套 成交量 价格指数 14 1% 恒生指数恒生地产指数新鸿基 % % -2% Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Sep-8 Oct-8 Nov-8 Dec % % -5% -6% Jan-99 Jul-99 Jan- Jul- Jan-1 Jul-1 Jan-2 Jul-2 Jan-3 Jul-3 Jan-4 Jul-4 Jan-5 Jul-5 Jan-6 Jul-6 Jan-7 Jul-7 Jan-8 Jul-8-7% -8% 数据来源 :CEIC, 联合证券研究所注 : 价格指数 (1999=1), 成交量包含一手房和二手房 数据来源 : 彭博, 联合证券研究所 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 37 / 38

38 联合证券股票评级标准 增持 中性 减持 未来 6 个月内股价超越大盘 1% 以上 未来 6 个月内股价相对大盘波动在 -1% 至 1% 间 未来 6 个月内股价相对大盘下跌 1% 以上 联合证券行业评级标准 增持中性减持 行业股票指数超越大盘 行业股票指数基本与大盘持平 行业股票指数明显弱于大盘 深圳 深圳罗湖深南东路 547 号深圳发展银行大厦 1 层邮政编码 :5181 TEL: (86-755) FAX: (86-755) lzrd@lhzq.com 上海 上海浦东银城中路 68 号时代金融中心 17 层邮政编码 :212 TEL: (86-21) FAX: (86-21) lzrd@lhzq.com 免责申明本研究报告仅供联合证券有限责任公司 ( 以下简称 联合证券 ) 客户内部交流使用 本报告是基于我们认为可靠且已公开的信息, 我们力求但不保证这些信息的准确性和完整性, 也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更 我们会适时更新我们的研究, 但可能会因某些规定而无法做到 本报告所载信息均为个人观点, 并不构成所涉及证券的个人投资建议, 也未考虑到个别客户特殊的投资目标 财务状况或需求 客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况 本文中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动 某些交易, 包括牵涉期货 期权及其它衍生工具的交易, 有很大的风险, 可能并不适合所有投资者 联合证券是一家覆盖证券经纪 投资银行 投资管理和证券咨询等多项业务的全国性综合类证券公司 我公司可能会持有报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易, 还可能为这些公司提供或争取提供投资银行 财务顾问或金融产品等相关服务 我们的研究报告主要以电子版形式分发, 间或也会辅以印刷品形式分发 我们向所有客户同时分发电子版研究报告 版权所有 29 年联合证券有限责任公司研究所未经书面授权, 本研究报告的任何部分均不得以任何形式复制 转发或公开传播 如欲引用或转载本文内容, 务必联络联合证券研究所客户服务部, 并需注明出处为联合证券研究所, 且不得对本文进行有悖原意的引用和删改