幻灯片 1

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1 半年十策 市场盘整 217 年上半年北京房地产市场报告

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3 思源方法 : 三大依据 1 经济 1 2 政策 3 3 供需 宏观经济指标 GDP CPI M2 三驾马车住房贷款 全国层面行政政策金融政策其他相关政策地方政策 一二三级市场供应 成交量价供应结构分析成交结构分析库存量出清周期 经济依据 政策依据 供需依据

4 一 经济环境

5 28 年 1 季度 28 年 1-2 季度 28 年 1-3 季度 28 年 1-4 季度 29 年 1 季度 29 年 1-2 季度 29 年 1-3 季度 29 年 1-4 季度 21 年 1 季度 21 年 1-2 季度 21 年 1-3 季度 21 年 1-4 季度 211 年 1 季度 211 年 1-2 季度 211 年 1-3 季度 211 年 1-4 季度 212 年 1 季度 212 年 1-2 季度 212 年 1-3 季度 212 年 1-4 季度 213 年 1 季度 213 年 1-2 季度 213 年 1-3 季度 213 年 1-4 季度 214 年 1 季度 214 年 1-2 季度 214 年 1-3 季度 214 年 1-4 季度 215 年 1 季度 215 年 1-2 季度 215 年 1-3 季度 215 年 1-4 季度 216 年 1 季度 216 年 1-2 季度 216 年 1-3 季度 216 年 1-4 季度 217 年 1 季度 宏观经济指标 GDP 稳中向好, 经济增速超预期上涨, 短期内对房地产依赖不减 28 年以来全国 GDP 及同比变化情况 8 14.% % 9.9% 6.1% 7.7% 11.9% 9.7% 9.4% 8.1% 7.7% 7.6% 7.7% 7.4% 7.% 6.9% 6.7% 6.7% 12.% 1.% 6.9% 8.% 6.% % 1 2.%.% GDP( 亿元 ) 同比增幅 4 数据来源 : 国家统计局

6 宏观经济 CPI 与 PPI 剪刀差收窄, 物价总体平稳, 工业和制造业回暖势头放缓 15.% 1.% 5.% 211 年 1 月 全国 cpi 与 ppi 同比增幅月度走势 剪刀差由正转负并逐步收窄 6.9% 5.5%.% 1.5% -5.% -1.% 连续 61 个月剪刀差为正 CPI 同比增幅 PPI 同比增幅 5 数据来源 : 国家统计局

7 宏观经济指标 三驾马车 增长动能好转但仍不足, 经济增长动力偏弱 投资 进出口 消费 1-5 月, 固定资产投资同比增长 8.6%; 房地 产开发投资同比增长 8.8%, 投资增速均回 落 1-5 月, 我国内外需改善, 进出口均保持稳中向 好 1-5 月, 社会消费品零售总额同比增速为 1.7%, 较上月持平, 消费内生增长动力回升 1-5 月 5 月 时间 数值 ( 亿美元 ) 同比 数值 ( 亿美元 ) 同比 进口 出口 总值 数据来源 : 国家统计局及海关总署

8 28 年 1 月 28 年 5 月 28 年 9 月 29 年 1 月 29 年 5 月 29 年 9 月 21 年 1 月 21 年 5 月 21 年 9 月 211 年 1 月 211 年 5 月 211 年 9 月 212 年 1 月 212 年 5 月 212 年 9 月 213 年 1 月 213 年 5 月 213 年 9 月 214 年 1 月 214 年 5 月 214 年 9 月 215 年 1 月 215 年 5 月 215 年 9 月 216 年 1 月 216 年 5 月 216 年 9 月 217 年 1 月 217 年 5 月 28 年 1 月 28 年 5 月 28 年 9 月 29 年 1 月 29 年 5 月 29 年 9 月 21 年 1 月 21 年 5 月 21 年 9 月 211 年 1 月 211 年 5 月 211 年 9 月 212 年 1 月 212 年 5 月 212 年 9 月 213 年 1 月 213 年 5 月 213 年 9 月 214 年 1 月 214 年 5 月 214 年 9 月 215 年 1 月 215 年 5 月 215 年 9 月 216 年 1 月 216 年 5 月 216 年 9 月 217 年 1 月 217 年 5 月 宏观经济 M2 M2 增速持续回落, 跌破 1%, 创历史最低 金融去杠杆效果明显, 银行信贷收窄, 市场流动性趋紧 3 28 年以来新增人民币贷款及同比变化 16% 35.% 28 年以来 M2 增速变化情况 25 14% 12% 3.% 25.% % 8% 6% 4% 2.% 15.% 1.% 14.% 11.3% 5 2% % 5.% 9.6% -2%.% 新增人民币贷款 ( 亿元 ) 同比增长 7 数据来源 : 中国人民银行

9 宏观经济 新增住房贷款 住户中长期贷款增加额回落, 房贷占比持续下滑 年 5 月住户中长期贷款走势 3 12% 25 13% 1% 2 77% 75% 72% 8% % 18% 14% 22% 23% 23% 19% 35% 31% 39% 46% 49% 19% 25% 32% 54% 41% 56% 47% 4% 31% 33% 44% 4% 39% 6% 4% 2% % 人民贷款总增加额 ( 亿元 ) 住户中长期贷款增加额 ( 亿元 ) 住户中长期贷款占比 (%) 8 数据来源 : 中国人民银行

10 经济环境 趋势预判 经济增速或持续平稳, 市场流动性偏紧, 房地产信贷收缩 由于一季度国内生产总值 (GDP) 增速超预期上涨, 抬高了全年经济增长中枢, 而促进经济增长的三驾马车增长动能偏弱, 所以下半年或现小幅回落, 全年经济可能呈 前高后稳 的走势, 增速或为 6.7% 物价方面, 全年将保持低位运行 投资方面, 下半年机遇与压力并存, 基础设施投资将保持高位运行 信贷方面, 金融去杠杆持续深化, 货币信贷政策总体偏紧, 特别是随着房地产市场政策调整之后, 房地产企业融资持续低迷, 住房贷款占比持续下滑 9

11 二 政策环境

12 政策环境 全国政策回顾 热点城市政策频频加码, 三四线城市联动调控, 四限 为核心的调控措施, 强力抑制投资投机需求, 稳定市场预期 本轮政策整体体现 : 从调控城市范围来看,6 余个地级以上城市和 3 余个县市 从调控力度来看, 热点城市政策不断加码, 限购升级的城市占比明显增多 从调控内容来看, 大部分城市在需求端通过 四限 模式, 强力抑制投资投机需求, 降低楼市杠杆, 其中创新的限售模式逐步成为此轮调控的重要抓手 兰州 (A+B) 成都 (A+C+E) 贵阳 (B) 南宁 (A+C) 南昌 (A+B) 长沙 (A+B+C) 广州 (A+B+C+E) 佛山 (A) 北海 (C) 江门 (A+B) ( 鹤山市 B) 海口 (E+C) 琼海 (A+C) 五指山 (A+B+C) 三亚 (A+B+C) 沈阳 (B) 北京 (A+B+C+D+E) 济南 (A+B+C) 徐州 (A+C) 郑州 (A+C) 天水 (B) 镇江西安 (A+B) 南京 (B) (B+C) 阜阳临泉县 (D) 芜湖 (C) 赣州 (A+B) 惠州 (B) 天津 (A) 青岛 (A+B+C) 淮安 (A) 扬州 (C) 南通 (B) 启东市 (C) 常州 (B+C) 无锡 (A+C) 句容 (A+B) 嘉兴 (B+C) 上海 (E) 杭州 (A+B+C) 丽水 (A) 宁波 (A+B) 福州 (A+B+C) 闽侯 (A+C) 厦门 (A+B+C) 深圳 (E) 东莞 (A+C) 中山 (A+B) 珠海 (A+B+C) 张家口 保定 承德 徐水 白沟新城 (A+B+C) 其余为 (A+B) (A) 限购 (B) 限贷 (C) 限售 (D) 限价 (E) 限商住 首次限购城市 限购升级城市

13 政策环境 京津冀政策回顾 以北京 天津和雄安为中心形成强力调控场, 政策力度不断升级 京 : 北京十六个区全部限购 ; 北京 津 :216 年 1 月仅市六区及武清限购 ;217 年 4 月限购升级, 除滨海新区外全部区域纳入 限购范围 ; 雄安新区 天津 冀 :217 年 4 月 1 日, 中共中央 国务院印发通知, 决定设立河北雄安新区 随后以雄安为中心, 保定 徐水 文安 任丘 高阳 霸州 高碑店等周边市县全部纳入限购区域 12

14 政策环境 北京政策回顾 行业政策 北京政策不断加码, 密度之大, 史上罕见 十天内连续出台 1 余项楼市调控措施, 且越来越精细化 具象化 16 家银行提高首套房贷款利率 异形房一律不能登记 落户 入学 禁止中小学与房地产商合作办学 住宅平房纳入限购范围 商办限购细则出台 认房认贷, 二套普宅首付 6%, 非普提至 8% 贷款年限降至 25 年 平房 通道 记入不动产权证 非京籍购房连续缴个税 6 个月 开发商必须按报价明码销售 离婚一年内买房按二套算 商办类项目不得擅自改为居住用途, 最小切割面积不小于 5 m2新建项目不得销售给个人 商品住房自持年限与土地出让年限一致单次租期禁超 1 年

15 政策环境 北京政策回顾 行业政策 317 新政 : 调控升级, 认房又认贷, 提升二套首付缩短贷款期限 3 月 17 日, 北京住建委网站发布了 北京强化调控措施着力稳定房地产市场 的通知, 北京楼市调控进一步升级 认房又认贷 二套房普宅和非普宅首付比例提高 贷款年限缩短成为 217 年调控三大手段 A 房认北京贷认全国 居民家庭名下在本市已拥有 1 套住房, 以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的再买房算二条 B 提升二套首付缩短贷款期限 购买普通自住房的首付款比例不低于 6%, 购买非普通自住房的首付款比例不低于 8%; 暂停发放贷款期限 25 年 ( 不含 25 年 ) 以上的个人住房贷款 ( 含公积金贷款 ) C 限制企业炒房 企业购买的商品住房再次上市交易, 需满 3 年及以上, 若交易对象为个人, 按照本市限购政策执行

16 政策环境 北京政策回顾 行业政策 326 新政 : 全面限制 商改住 从四方面进行调控, 回归商业办公的本来性质 3 月 26 日, 北京市住房和城乡建设委员会北京市规划和国土资源管理委员会 北京市工商管理局 人民银行营业管理 部 银监会北京局 5 部门联合发布公告 关于进一步加强商业 办公类项目管理的公告, 对商住项目进行了全面规范 A 开发商不能建 商业 办公类项目应当严格按规划用途开发 建设 销售 使用, 未经批准, 不得擅自改变为居住等用途 开发企业新报建商办类项目, 最小分割单元不得低于 5 平方米 ; 不符合要求的, 规划部门不予批准 开发企业新建的商办类项目, 应当按照批准的规划用途建设 销售, 违反规定的, 规划国土 住建部门依法处理 B 个人不让买 开发企业在建 ( 含在售 ) 商办类项目, 销售对象应当是合法登 记的企事业单位 社会组织 购买商办类项目的企事业单位 社会组织不得将房屋作为居住使用, 再次出售时, 应当出售给 企事业单位 社会组织 已销售的商办类项目再次上市可出售给符合条件的个人 1 名 下在京无住房和商办类房产记录的 2 在申请购买之日起, 在 京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税 银行不给贷 中介不许炒 C 商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款 本公告发布之日起, 开发企业将新开工的商办类项目 D 对规划用途为商办类的房屋, 中介机构不得以任何方 式宣传房屋可以用于居住 对违规代理商办类房屋销 违规改为居住用途的, 一经查实, 规划国土部门依法收 售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构, 依 回土地, 商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信 法注销机构备案, 直至吊销营业执照

17 政策环境 北京政策回顾 行业政策 418 通知 : 北京严格执行商办项目审批擅自改变土地性质将依法收回 4 月 18 日, 北京市住房和城乡建设委员会, 北京市规划和国土资源管理委员会联合发布 关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知 通知 表示, 要进一步落实 关于进一步加强商业 办公类项目管理的公告, 并公布相关实施细则 对商办类项目的产品形式审批更加严格 公告 中 开发企业新报建商办类项目 指全市范围内未取得施工许可证的新建商业 办公类项目 公告 中第二条 最小分割单元不得低于 5 平方米, 按照单层套内建筑面积核算 建设单位在 217 年 3 月 26 日前已取得建设工程规划许可证但未取得施工许可证的, 应按 公告 要求修改设计方案后, 重新申领建设工程规划许可证 对商办类项目类住宅化改造绝对封死 市规划建设监督机构应加强对商业办公项目的监督执法, 重点检查商业办公类项目是否按照规划要求进行设计和是否按照规划审批图纸进行施工 ; 对于发现涉嫌改变原规划用途的工程, 规划建设监督机构应责令其整改 建设项目在取得施工许可后, 方可申请商业办公类项目房产测绘成果审核 规划 住建部门在工程竣工验收环节, 要严格审查工程项目是否按照规划用途完成施工, 对于预留孔洞 预埋管线等涉嫌改变为居住等其他用途的项目, 相关部门不予验收 对开发商的审查和惩罚更加苛刻 有关部门在执法检查或日常巡查过程中发现施工单位未按照施工图设计文件进行施工的, 应按照 北京市建设工程质量条例 第七十五条要求, 责令改正, 处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款 ; 情节严重的, 责令停业整顿, 降低资质等级或者吊销资质证书 对于违反土地出让合同内容, 擅自改变土地使用性质的违法行为, 规划国土部门依法收回土地, 并限制其在本市土地市场参与竞拍其他土地

18 政策环境 北京政策回顾 信贷政策 五次信贷调控, 银根收紧, 房地产去杠杆化的决心明显 首套房贷款利率将折扣从原来的 8.5 折上调至 9 折 16 家银行首套房贷款利率的折扣上调至 9.5 折 个别银行对房贷利率调整, 首套房贷款利率在基准利率的基础上上浮 1% 落实认房认贷的首套认定标准, 商业银行上调首付比例, 停止审批 25 年以上住房贷款 首套房贷款利率上调至基准利率, 二套房利率则在基准利率基础上上浮 2%

19 政策环境 北京政策回顾供应端, 政府督促项目尽快入市, 加快形成有效供应 217 年 6 月 25 日, 北京市住房和城乡建设委员会发布 北京市住房和城乡建设委员会关于办理商品住宅项目预售许可有关事项的通知 ( 京建发 号 ), 旨在降低项目入市门槛, 鼓励房地产开发企业加快项目入市销售 北京市住建委公布, 截至 3 月底, 全市共有拿地未开工项目 161 项, 开工未入市项目 228 项, 并附上对应的名单 通知 要求: 1. 凡列入清单的商品住宅项目, 开发企业取得一个施工许可后, 可以对应办理两次预售许可 在申请第二次预售许可时, 应同时提交情况说明 2. 已取得过一次预售许可的项目, 在 217 年年底前可申请办理第二次预售许可 3. 未取得过预售许可的项目, 在 217 年年底前取得的预售许可面积超过施工许可总面积 5% 的, 在 218 年 6 月 3 日之前, 可申请办理第二次预售许可 未纳入清单的项目仍按照原规定执行

20 政策环境 趋势预判 1. 因城施策, 分类调控仍是下半年调控主基调, 预计各线城市整体以稳为 主, 维持现有政策内容 力度不变, 但不排除有更多的城市扩容进来 2. 更加重视从供给侧进行预期引导, 加强对土地供应环节的事前 事中 事 后管理并强化执行 3. 金融信贷端收紧将是大概率事件, 北京已经历五次信贷调整, 楼市杠杆率 正在下降, 预计, 在金融去杠杆的大背景下, 楼市信贷收缩还将持续 19

21 三 供需关系 土地市场增量房市场存量房市场

22 217 年上半年北京楼市数据 土地市场 增量房市场 增量房市场 增量房市场 存量房市场 成交情况 供应情况 成交情况 成交价格 成交情况 普宅 :88.19 万m2 普宅 : 万m2 普宅 :4465 元 / m2 宅地 :296.2 万m2 同比减 33% 同比减 48% 同比升 28% 面积 : 万m2 同比增 182% 可售住宅部分 19 万m2 别墅 :53.9 万m2 同比减 27% 别墅 :73.5 万m2 同比减 27% 别墅 :4375 元 / m2 同比升 23% 同比减 35% 商服 : 万m2 同比增 94% 可售商办公建 34 万m2 自住房 :13.7 万m2 同比减 7% 小面积商办 :7.75 万m2 同比减 95% 自住房 :24.56 万m2 同比持平 小面积商办 :73.9 万m2 同比减 66% 自住房 :18775 元 / m2 同比升 12% 小面积商办 :41151 元 / m2同比升 47% 套数 :8761 万m2 同比减 36% 土地市场热度不减 供应放缓 成交降温 价格坚挺 存量房市场成交下滑

23 1 土地市场 住宅用地 商服用地 22

24 土地市场 经营性用地 供求量价 217 年上半年北京经营性用地供求量价同比均创新高 217 年上半年北京住宅用地新增供应 万平方米, 同比增加 123%; 成交 万平方米, 同比增加 146%; 综合楼面价 元 / m2, 同比上升 13%, 成交金额 亿元, 同比上升 177% 213 年 -217 年上半年北京市经营性用地供求量价半年度走势图 ( 规划建面 ) 年上半年北京市经营性用地成交金额半年度走势图 年上半年 214 年上半年 215 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 综合楼面价 ( 元 / m2 ) 年上半年 213 年下半年 214 年上半年 214 年下半年 215 年上半年 215 年下半年 216 年上半年 216 年下半年 217 年上半年 成交金额 ( 亿元 ) 数据来源 : 思源地产数据平台

25 住宅用地 24

26 1 供求情况 25

27 土地市场 住宅用地 供地计划完成情况 商品住宅用地计划供应总量减少, 实际供应已超 216 年全年供应水平 217 年上半年, 北京商品住宅用地实际供地完成率为 41%, 完成供给计划四成 近五年北京市商品住宅用地供地计划和完成情况 ( 建设用地面积 ) % 51% 4% 41% % 年 214 年 215 年 216 年 217 年上半年 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 计划供应面积实际供应面积供地计划完成率 26 数据来源 : 思源地产数据平台

28 土地市场 住宅用地 供求走势 217 年上半年北京住宅用地供应速度加快, 成交亦保持较高热度 217 年上半年北京住宅用地新增供应 万平方米, 同比增加 432%; 成交 万平方米, 同比增加 182%; 综合楼面价 元 / m2, 同比上升 27%; 成交金额 亿元, 同比上升 258% 213 年 -217 年上半年北京市住宅用地供求量价半年度走势图 ( 规划建面 ) 年上半年 213 年下半年 214 年上半年 214 年下半年 215 年上半年 215 年下半年 216 年上半年 216 年下半年 217 年上半年 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 综合楼面价 ( 元 / m2 ) 年上半年北京市住宅用地成交金额半年度走势图 年 213 年 214 年 214 年 215 年 215 年 216 年 216 年 217 年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年成交金额 ( 亿元 ) 数据来源 : 思源地产数据平台

29 2 成交特征 28

30 土地市场 住宅用地 217 年上半年北京宅地成交 296 万m2, 同比去年增加近 2 倍 宅地供应相对充足, 但成交宅地均以不同形式被限制 规划建面 ( 万m2 ) 占比 (%) 可售商品住宅 % 217 年上半年北京成交住宅用地各类型规划建面占比 6% 4% 自住型商品房 % 自持商品住宅 % 14% 34% 可售商办公建 % 自持商办公建 % 3% 1% 还建用房 1.4 4% 民生类用房 3.3 1% 合计 % 11% 可售商品住宅民生类用房可售商办公建自住房 自持商品住宅自持商办公建还建用房 数据来源 : 北京国土局网站

31 土地市场 住宅用地 可售商品住宅 217 年上半年, 在成交的 24 宗住宅用地中,14 宗设置销售价格上限, 从经营楼面价和销售限价来看, 项目基本无溢价空间 序号 宗地名称 规划建面 ( 万m2 ) 可售住宅建面 ( 万m2 ) 成交价 ( 亿元 ) 经营楼面价 ( 元 / m2 ) 1 北京市房山区西潞街道 FS-LX6-81 地块 北京市平谷区金海湖乡韩庄村 E-3-2 E-4-1 地块 北京市门头沟区潭柘寺镇 MC 地块 北京市房山区良乡镇 等地块 北京市房山区良乡镇 地块 北京市密云区檀营乡 MY MY 等地块 北京市丰台区王佐镇青龙湖地区 FT 等地块 北京市大兴区旧宫镇 DX 地块 北京市大兴区旧宫镇 DX 地块 北京市朝阳区孙河乡西甸村 地块 北京市密云区密云新城 12 街区 MY 地块 北京市丰台区卢沟桥乡城乡一体化周庄子村旧村改造 ( 一期 ) ZZZ-L5 等地块 北京市顺义区高丽营镇于庄 地块 北京市房山区青龙湖镇东部局部 FS 等地块 限价销售价格 ( 元 / m2 ) 均价 最高单价 4944 均价 最高单价 均价 最高单价 4791 均价 最高单价 4944 均价 最高单价 4944 均价 最高单价 均价 4123 最高单价 均价 最高单价 均价 最高单价 均价 最高单价 7892 均价 最高单价 2221 均价 最高单价 均价 658 最高单价 均价 最高单价 3917 受让单位众美首创 / 龙湖 / 保利 / 首开联合体京投 / 首开 / 保利 / 龙湖 / 远洋联合体龙湖 / 首开 / 中海 / 保利联合体金地 / 旭辉联合体首创国开 / 东方 / 万科联合体首开 / 保利 / 龙湖 / 中海联合体中粮 / 天恒 / 旭辉联合体碧桂园金融街首开 / 万科 / 龙湖 / 东方华美联合体国开 / 万科 / 首开 / 龙湖联合体数据来源 : 北京国土局网站

32 土地市场 住宅用地 自持商品住宅 自去年起, 企业自持住宅成为楼市新名词, 其中,217 年上半年自持商品住宅总体量合计 43 万m2 217 年 1-6 月 216 年 序号 宗地名称 北京市房山区西潞街道 FS-LX6-81 地块北京市平谷区金海湖乡韩庄村 E-3-2 E- 4-1 地块北京市大兴区旧宫镇 DX 地块北京市大兴区旧宫镇 DX 地块北京市顺义区高丽营镇于庄 地块北京市房山区青龙湖镇东部局部 FS 等地块 自持商品住宅建面 ( 万m2 ) 合计 北京 海淀北部地区整体开发 永丰产业基地 ( 新 )HD 地块北京市大兴区黄村镇兴华大街 DX 地块北京市海淀区 海淀北部地区整体开发 永丰产业基地 ( 新 )HD 地块北京市海淀区 海淀北部地区整体开发 永丰产业基地 ( 新 )HD 地块 合计 5.39 成交价 ( 亿元 ) 经营楼面价 ( 元 / m2 ) 受让单位 众美 首创 / 龙湖 / 保利 / 首开联合体 首开 / 保利 / 龙湖 / 中海联合体 自持比例 占该宗地居住用途建筑面积比例的 7% 占该宗地居住用途建 首开 / 万科 / 龙湖 / 东方华美联合体筑面积比例的 36% 占该宗地居住用途建 国开 / 万科 / 首开 / 龙湖联合体筑面积比例的 12% 中粮 / 首创 / 天恒联合体 中国铁建 万科 / 住总联合体 万科 占该宗地居住用途建筑面积比例为 1% 数据来源 : 北京国土局网站

33 土地市场 住宅用地 自住型商品房 217 年上半年, 在成交的 24 宗住宅用地中,11 宗用地明确配建自住型商品住房, 自住型商品住房建面体量合计 9 万m2, 占总建筑面积 34% 序号 宗地名称 规划建面 ( 万m2 ) 成交总价 ( 亿元 ) 自住房建面 ( 万m2 ) 自住房销售价格 ( 元 / m2 ) 受让单位 1 北京市通州区台湖镇北神树村 B-3 地块 天恒 2 北京市密云区檀营乡 MY MY 等地块 首创 3 北京市平谷区山东庄镇西沥津村 PG 等地块 城建 4 北京市石景山区玉泉西一路 x-1816 地块 中铁建 5 北京市朝阳区管庄乡塔营村 地块 城建 北京市大兴区瀛海镇区 C4 组团 YZ 地块北京市门头沟区永定镇 MC 地块北京市丰台区城乡一体化槐房村新宫村旧村改造二期 NY-5 NY-6 地块 国瑞 中铁建 河南正商 9 北京市顺义区仁和镇第 5 街区 地块 河南正商 1 11 北京市顺义区天竺镇第 22 街区 SY SY 地块北京市丰台区城乡一体化槐房村新宫村旧村改造二期 NY-16 等地块 金隅 / 空港联合体 合计 保利 / 天恒 / 中海 / 中粮联合体 备注自住型商品住房, 房屋销售限价含全装修费用 数据来源 : 北京国土局网站

34 3 住宅用地排名 33

35 土地市场 住宅用地 土地排名 217 年上半年北京市商品住宅用地成交总价排名 TOP1 NO. 宗地名称规划用途竞得方 成交金额 ( 亿元 ) 1 北京市顺义区高丽营镇于庄 地块 R2 二类居住用地首开万科龙湖东方华美联合体 北京市大兴区旧宫镇 DX 地块 R2 二类居住用地首开保利龙湖中海联合体 S4 社会停车场用地 B4 综合性商业金融服北京市门头沟区潭柘寺镇 MC 务业用地 R2 二类居住用地 B1 商业用地 地块 F1 住宅混合公建用地 北京市丰台区王佐镇青龙湖地区 FT 等地块 北京市大兴区旧宫镇 DX 地块北京市房山区青龙湖镇东部局部 FS 等地块 R2 二类居住用地 B4 综合性商业金融服务业用地 A61 机构养老设施用地 A33 基础教育用地 S4 社会停车场用地 京投首开保利龙湖远洋联合体 63.3 国开东方万科联合体 58.5 R2 二类居住用地首开保利龙湖中海联合体 57.4 R2 二类居住用地 A33 基础教育用地国开万科首开龙湖联合体 北京市朝阳区孙河乡西甸村 地块 F1 住宅混合公建用地中粮天恒旭辉联合体 北京市丰台区城乡一体化槐房村新宫村旧村改造 R2 二类居住用地 B4 综合性商业金融服务业保利天恒中海中粮联合体 41.5 二期 NY-16 等地块用地 F3 其他类多功能用地北京市大兴区瀛海镇区 C4 组团 YZ-83- F1 住宅混合公建用地国瑞 地块 1 北京市朝阳区管庄乡塔营村 地块 F1 住宅混合公建用地城建 32.6 数据来源 : 思源地产数据平台

36 商服用地 35

37 1 供求情况 36

38 土地市场 商服用地 供地计划完成情况 商服用地计划供应量大幅减少, 实际供地计划完成率超 5 成 217 年上半年, 北京是商服用地实际供地完成率 54%, 完成计划供应五成以上 近五年北京市商服用地供地计划和完成情况 ( 建设用地面积 ) % 69% 63% 54% 8% 7% 6% 5% % 年 214 年 215 年 216 年 217 年上半年 4% 3% 2% 1% % 计划供应面积实际供应面积供地计划完成率 37 数据来源 : 思源地产数据平台

39 土地市场 商服用地 供求走势 217 年上半年北京商服用地同比供减求增, 因政策影响, 成交均价有所下降 217 年上半年北京商服用地新增供应 万平方米, 同比减少 15%; 成交 万平方米, 同比增加 94%; 综合楼面价 元 / m2, 同比下降 16%; 成交金额 亿元, 同比上升 63% 213 年 -217 年上半年北京市商服用地供求量价半年度走势图 ( 规划建面 ) 年上半年北京市商服用地成交金额半年度走势图 年上 213 年下 214 年上 214 年下 215 年上 215 年下 216 年上 216 年下 217 年上半年半年半年半年半年半年半年半年半年 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 综合楼面价 ( 元 / m2 ) 数据来源 : 思源地产数据平台

40 2 成交特征 39

41 土地市场 商服用地 217 年上半年, 在成交的 141 万m2商服用地中, 房企自持型商办公建体量占比 62%, 合计 93 万m2 规划建面 ( 万m2 ) 占比 (%) 217 年北京成交商服用地各物业类型规划建面占比 1% 自持商办公建 % 24% 可售商办公建 % 66% 养老经营 % 合计 % 自持商办公建可售商办公建养老经营 数据来源 : 北京国土局网站

42 土地市场 商服用地 自持商办公建 217 年上半年, 商服用地共成交 14 宗, 其中, 含自持的商服用地 1 宗, 总体量合计 93 万m2 序号 宗地名称 自持公建建面 ( 万m2 ) 成交价 ( 亿元 ) 经营楼面价 ( 元 / m2 ) 受让单位 1 北京市朝阳区金盏乡楼梓庄村 地块 华润 / 招商 / 正奇联合体 自持比例 2 北京市朝阳区金盏乡楼梓庄村 地块 金茂 3 4 北京市大兴区北臧村生物医药基地 DX 地块 北京市大兴开发区北区 1 号地 DX 地块 东亚 石榴 自持比例不低于 5 %, 且持有年限不低于 2 年 5 北京市朝阳区金盏乡楼梓庄村 地块 金地 北京市顺义区高丽营镇 地块 北京市房山区长阳镇 FS-LX1-92 等地块北京市通州区马驹桥镇 YZ 地块 F3 其他类多功能用地 首开 / 富力联合体 房山新城 北控 对项目 1% 自持, 并长期经营 2 年 9 北京市朝阳区孙河乡西甸村 地块 城建 / 石榴联合体对项目 1% 自持, 持有年限与土地出北京市丰台区丽泽金融商务区南区 D 华润 / 首开 / 金茂 / 金石联合体 D-8 地块让年限一致 合计 数据来源 : 北京国土局网站

43 土地市场 商服用地 溢价率 3.26 商办新政公布到 4.18 商办政策细则出台, 商服用地溢价率走低, 且发生 16 年以来北京首宗流拍地块事件, 商服用地成交遇冷 序号 宗地名称 规划建面 ( 万m2 ) 成交日期 成交价 ( 亿元 ) 经营楼面价 ( 元 / m2 ) 溢价率 受让单位 1 北京市朝阳区金盏乡楼梓庄村 地块 月 3 日 % 华润 / 招商 / 正奇联合体 2 北京市朝阳区金盏乡楼梓庄村 地块 月 3 日 % 金茂 3 北京市大兴区北臧村生物医药基地 DX-52-8 地块 月 3 日 % 东亚 4 北京市大兴开发区北区 1 号地 DX 地块 月 6 日 % 石榴 5 北京市朝阳区金盏乡楼梓庄村 地块 月 14 日 % 金地 6 北京市房山区长阳镇 FS-LX1-92 等地块 月 5 日 % 房山新城 7 北京市顺义区高丽营镇 地块 月 5 日 % 首开 / 富力联合体 8 北京市通州区马驹桥镇 YZ 地块 F3 其他类多功能用地 月 12 日 % 北控 9 北京市丰台区丽泽金融商务区南区 D-7 D-8 地块 16 5 月 18 日 % 华润 / 首开 / 金茂 / 金石 / 联合体 1 北京市丰台区丽泽金融商务区南区 D-1 地块 8 5 月 18 日 ( 流拍 ) 备注 : 因商服用地成交的 4 宗 A61 机构养老设施地块及招标地块溢价率不具备参考性, 故表中未列出 数据来源 : 北京国土局网站

44 3 商服用地排名 43

45 土地市场 商服用地 土地排名 217 年上半年北京市商服用地成交总价排名 TOP1 NO. 宗地名称规划用途竞得方 1 北京市丰台区丽泽金融商务区南区 D-7 D- 8 地块 F3 其他类多功能用地 华润首开金茂金石联合体 成交金额 ( 亿元 ) 北京市朝阳区金盏乡楼梓庄村 地块 B1 商业用地金地 北京市朝阳区孙河乡西甸村 地块 B4 综合性商业金融服务业用地城建石榴联合体 北京市顺义区高丽营镇 地块 5 北京市房山区长阳镇 FS-LX1-92 等地块 F3 其他类多功能用地首开富力联合体 B4 综合性商业金融服务业用地 S41 公用停车场用地 G3 广场用地 F3 其他类多功能用地 房山新城 25 6 北京市朝阳区金盏乡楼梓庄村 地块 F3 其他类多功能用地华润招商正奇联合体 北京市朝阳区金盏乡楼梓庄村 地块 F3 其他类多功能用地金茂 北京市大兴开发区北区 1 号地 DX 地块北京市大兴区北臧村生物医药基地 DX 地块 F3 其他类多功能用地石榴 12.9 F3 其他类多功能用地东亚 北京市平谷区夏各庄新城 地块 A61 机构养老设施用地中弘 6.6 数据来源 : 思源地产数据平台

46 土地市场 小结 宅地和商服用地成交热度高, 成交地块以不同形式被限制, 导致大量自持物业挤占用地规模, 实际可售量减少 供应量 成交量 实际可售量 成交金额 住宅用地供应面积 万m2, 同比增加 432%; 住宅用地成交面积 万m2, 同比增加 182%; 住宅用地实际可售体量 19 万m2 ( 含自住房 ), 占比 64%; 住宅用地成交总金额 万元, 同比上升 258%; 商服用地供应面 积 万m2, 同比减少 15% 商服用地成交面 积 万m2, 同比增加 94% 商服用地可售体量 万m2, 占比 27% 商服用地成交总金额 万元, 同比上升 63%

47 2 商品房市场 普通住宅市场 别墅市场 自住型商品房 小面积商办市场 46

48 商品住宅 供需走势 217 年上半年商品住宅市场供应量 成交量均下降 4 成 217 年上半年商品住宅供应 万m2 供应量同比减少 35%; 上半年商品住宅成交 万m2 成交量同比下降 39% 215 年 -217 年上半年北京市商品住宅供求量价半年度走势图 ( 规划建面 ) 年上半年 215 年下半年 216 年上半年 216 年下半年 217 年上半年 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 数据来源 : 思源地产数据平台

49 普通住宅市场

50 1 供需走势 49

51 普通住宅 供应情况 217 年上半年调控新政影响下, 普宅市场供应节奏放缓 217 年上半年北京普通住宅供应 万m2, 同比减少 33%, 为 213 年以来同期新低 从月度供应来看, 受两会及 317 新政影响, 政府批售监管加严, 上半年新增供应节奏明显放缓,2-3 月份普 宅供应面积明显减少, 随后因远郊区项目大量入市, 促 6 月供应达到新高 213 年 -217 年上半年北京市普通住宅供应量走势图 ( 规划建面 ) 217 年 1-6 月北京市普通住宅供应量走势图 ( 规划建面 ) 单位 : 万m 新政 单位 : 万m 年 214 年 215 年 216 年 217 年 1-6 月全年 217 年 1 月 217 年 2 月 217 年 3 月 217 年 4 月 217 年 5 月 217 年 6 月 数据来源 : 思源地产数据平台 5

52 普通住宅 各区域供应情况 东城 西城 怀柔区为新增供应 重灾区, 门头沟居首位, 占全市近 2 成 217 年上半年东城 西城 怀柔区出现断供 ; 门头沟区供应量居于首位, 供应 17.9 万m2, 占全市供应量的 19%; 房山区居于第二位, 供应 万m2, 占全市供应量的 13% 217 年 1-6 月北京市各行政区普通住宅供应量走势图 ( 规划建面 ) % 13% 1% 9% 8% 9% 9% 8% 5% 2% 4% 2% 3% % % % 东城区 西城区 朝阳区 海淀区 丰台区 石景山区 大兴区 通州区 昌平区 顺义区 房山区 门头沟区 平谷区 怀柔区 密云区 延庆区 25% 2% 15% 1% 5% % 供应面积 ( 万m2 ) 比例 数据来源 : 思源地产数据平台

53 普通住宅 成交情况 317 新政后普宅市场热度明显降温, 签约量下降近 5 成 217 年上半年北京普通住宅成交 万m2, 同比减少 48%; 从月度成交来看, 受 317 新政影响,3 月项目集中签约, 致使 3 月成交量达到顶峰 ; 伴随新政效果的显现, 成 交量持续走低,6 月成交量同比减少 21% 213 年 -217 年上半年北京市普通住宅成交量走势图 ( 规划建面 ) 217 年 1-6 月北京市普通住宅成交量走势图 ( 规划建面 ) 单位 : 万m 新政 单位 : 万m 年 214 年 215 年 216 年 217 年 1-6 月全年 217 年 1 月 217 年 2 月 217 年 3 月 217 年 4 月 217 年 5 月 217 年 6 月 数据来源 : 思源地产数据平台

54 普通住宅 成交价格 因普宅房源稀少, 价格坚挺 217 年上半年北京普通住宅成交均价达 4.4 万元 / m2, 同比增加 28%; 从各月市场表现来看, 受政策影响, 成交均价波动性上涨 年上半年北京市普通住宅半年度销售金额走势图 年上半年北京市普通住宅月度成交均价走势图 新政 年上半年 214 年上半年 215 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 217 年 1 月 217 年 2 月 217 年 3 月 217 年 4 月 217 年 5 月 217 年 6 月 成交金额 ( 亿元 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 数据来源 : 思源地产数据平台

55 2 成交结构 54

56 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 普通住宅 各区域成交情况 217 年上半年朝阳 顺义 房山成交较为突出 217 年上半年, 朝阳 顺义和房山区域成交量位于前三, 成交量分别为 万m 万m2和 万 m2 ; 成交价格均呈上涨趋势, 上涨幅度分别为 15% 17% 和 56% 年上半年北京市普通住宅市场各区域年度供销价走势 东城区西城朝阳海淀丰台石景山区大兴通州昌平顺义房山门头沟平谷怀柔区密云延庆区 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 数据来源 : 思源地产数据平台 55

57 普通住宅 各面积段成交情况 217 年上半年 12 m2-16 m2房源为成交主力,16-3 m2产品成交涨幅明显 217 年上半年 12m2-16m2房源为成交主力, 共成交 万m2, 成交占比 31%, 同比去年增加 2%; 从占比变化看,9m2以下 9-12m2及 3m2以上房源下降幅度分别为 4% 1% 和 2%;16-2m2涨幅 3%;2-3m2涨幅 2% 年上半年北京市普通住宅各面积段产品成交量价对比 35% 3% 29% 31% 25% 2% 23% 22% 2% 15% 16% 11% 14% 11% 13% 1% 5% 6% 4% % 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 9 m2以下 9~12 m2 12~16 m2 16~2 m2 2~3 m2 3 m2以上 数据来源 : 思源地产数据平台 56

58 普通住宅 各单价成交情况 217 年上半年低单价房源成交占比降幅明显, 高单价房源成交占比涨幅明显 217 年上半年主力单价仍为 2 万 / m2以下产品, 成交占比 2%, 同比去年减少 5%; 从占比变化看,2-3 万 / m2 3-4 万 / m2和 4-5 万 / m2房源占比均呈下降趋势, 降幅比例分别为 9% 7% 和 3%; 5-6 万 / m2 6-7 万 / m2和 7 万 / m2以上房源占比均呈上涨趋势, 涨幅比例分别为 5% 7% 和 11% 年上半年北京市普通住宅各单价段成交量占比 3% 25% 25% 28% 2% 2% 19% 17% 19% 15% 1% 5% 1% 12% 9% 6% 11% 11% 4% 8% % 2 万 / m2以下 2~3 万 / m2 3~4 万 / m2 4~5 万 / m2 5~6 万 / m2 6~7 万 / m2 7 万 / m2以上 216 年上半年各单价段成交面积占比 217 年上半年各单价段成交面积占比 数据来源 : 思源地产数据平台 57

59 普通住宅 各总价成交情况 217 年上半年低总价房源成交占比降幅明显, 高总价房源成交占比涨幅明显 217 年上半年主力总价为 3 万以下产品, 成交占比 3%, 同比去年减少 11%; 从占比变化看,3-4 万 4-5 万和 5-6 万房源占比均呈下降趋势, 降幅分别为 4% 2% 和 2%;6-8 万 8-1 万 1-15 万 15-2 万和 2 万以上房源占比均上涨趋势, 涨幅分别为 5% 6% 4% 3% 和 2% 年上半年北京市普通住宅各总价段成交量占比 45% 4% 41% 35% 3% 3% 25% 2% 15% 1% 5% 14% 1% 9% 7% 7% 5% 1% 15% 5% 11% 6% 1% 3% 6% 7% 5% % 3 万以下 3~4 万 4~5 万 5~6 万 6~8 万 8~1 万 1~15 万 15~2 万 2 万以上 216 年上半年各总价段成交面积占比 217 年上半年各总价段成交面积占比 数据来源 : 思源地产数据平台 58

60 3 库存情况 59

61 普通住宅 库存情况 217 年上半年普宅库存量 486 万m2, 去化周期 22 个月, 朝阳区库存压力较大 截止到 217 年 6 月, 北京普通住宅存量面积为 万平米, 环比增加 1%; 截至 6 月份, 出清周期为 22 个月, 环比增加 2 个月 年上半年北京市普通住宅库存面积及去化周期 217 年上半年北京市各行政区普通住宅库存面积情况 单位 : 万m2 8 单位 : 月 单位 : 万m 库存量 数据来源 : 思源地产数据平台 6

62 4 项目排名 61

63 普通住宅 成交金额排名 217 年上半年北京市普通住宅成交金额排名 NO. 项目名称 行政区 套数 面积 ( 万m2 ) 均价 ( 元 / m2 ) 金额 ( 亿元 ) 1 橡林郡 海淀区 首开华润城 丰台区 首创天阅西山 海淀区 五矿万科如园 海淀区 中海国际公馆 顺义区 西山燕庐 门头沟区 天恒金融街公园懿府 丰台区 天润香墅湾 1 号 平谷区 使馆壹号院 东城区 北京城建国誉府 房山区 数据来源 : 思源地产数据平台

64 普通住宅 成交均价排名 217 年上半年北京市普通住宅成交均价排名 NO. 项目名称 行政区 套数 面积 ( 万m2 ) 均价 ( 元 / m2 ) 金额 ( 亿元 ) 1 万柳书院 海淀区 北京壹号院 朝阳区 金地华著 海淀区 西单上国阙 西城区 使馆壹号院 东城区 骏豪中央公园广场 朝阳区 首创禧瑞都 朝阳区 霞公府 东城区 京投发展琨御府 海淀区 首开国风尚樾 朝阳区 数据来源 : 思源地产数据平台

65 普通住宅 小结 供求表现 上半年累计供应 万m2, 成交 万m2, 供求比.67 受新政影响, 供应节奏放缓, 成交量明显下降, 供求矛盾仍存 成交格局 签约均价 上半年朝阳 顺义 房山成交较为突出, 改善性房源成交占比增幅明显高单价 高总价产品增幅明显上半年签约均价为 4465 元 / m2因普宅房源稀少, 价格坚挺 可售库存 6 月末, 全市已批未售 万平米, 去化周期升至 22 个月 市场去化速度降温, 库存压力仍存

66 别墅市场

67 1 供需走势 66

68 别墅 供应情况 217 年上半年受政策大势影响, 别墅市场供应稍有放缓 217 年 1-6 月北京别墅供应面积 53.9 万m2, 同比减少 27%; 从月度供应来看, 受政策调控影响, 别墅供应先增后降 213 年 -217 年上半年北京市别墅供应量走势图 ( 规划建面 ) 217 年 1-6 月北京市别墅供应量走势图 ( 规划建面 ) 单位 : 万m 年 214 年 215 年 216 年 217 年上半年 1-6 月 全年 新政 单位 : 万m 年 1 月 217 年 2 月 217 年 3 月 217 年 4 月 217 年 5 月 217 年 6 月 数据来源 : 思源地产数据平台 67

69 别墅 各区域供应情况 昌平区为新增供应集中区域, 占全市供应量近 5 成 217 年上半年, 东城区 西城区 海淀区 石景山区 房山区 平谷区 怀柔区和延庆区均无别墅项 目供应 ; 别墅供应主要集中在发展新区, 其中昌平区供应量最多, 占全市供应量的 45% 年 1-6 月北京市各行政区别墅供应量走势图 ( 规划建面 ) 45% 5% 45% 4% 35% 3% 25% 1 5 2% 14% 15% 15% 11% 1% 3% 5% 6% 5% % % % 1% % % % % % % 东城区 西城区 朝阳区 海淀区 丰台区 石景山区 大兴区 通州区 昌平区 顺义区 房山区 门头沟区 平谷区 怀柔区 密云区 延庆区 供应面积 ( 万m2 ) 比例 数据来源 : 思源地产数据平台

70 别墅 成交情况 受政策影响, 别墅市场整体成交量下降近 3 成 217 年上半年北京别墅成交 73.5 万m2, 同比减少 27%; 从月度成交来看, 月度成交量稳中有降 213 年 -217 年上半年北京市别墅市场成交量走势图 ( 规划建面 ) 217 年 1-6 月北京市别墅市场月度成交量走势图 ( 规划建面 ) 单位 : 万m 新政 单位 : 万m 年 214 年 215 年 216 年 217 年上半年 1-6 月全年 年 1 月 217 年 2 月 217 年 3 月 217 年 4 月 217 年 5 月 217 年 6 月 数据来源 : 思源地产数据平台

71 216 年 1 月 216 年 2 月 216 年 3 月 216 年 4 月 216 年 5 月 216 年 6 月 216 年 7 月 216 年 8 月 216 年 9 月 216 年 1 月 216 年 11 月 216 年 12 月 217 年 1 月 217 年 2 月 217 年 3 月 217 年 4 月 217 年 5 月 217 年 6 月 别墅 成交价格 受成交量下滑影响, 成交金额有所回落 217 年上半年北京别墅市场成交金额 亿元, 同比下降 11%; 从各月市场表现来看,3 月整体成交金额环比涨幅较为显著 年上半年北京市别墅半年度销售金额走势图 年上半年北京市别墅月度成交金额走势图 年上 214 年上 215 年上 216 年上 217 年上 半年 半年 半年 半年 半年 成交金额 ( 亿元 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 成交金额 ( 亿元 ) 数据来源 : 思源地产数据平台

72 2 成交结构 71

73 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 别墅 各区域成交情况 217 年上半年顺义 大兴 昌平成交较为突出 217 年上半年, 大兴 昌平和顺义区域成交量位于前三, 成交量分别为 1.66 万m 万m2和 9.74 万m2 ; 成交价格均呈上涨趋势, 上涨幅度分别为 38% 56% 和 57% 年上半年北京别墅各区域年度供销价走势 东城区西城朝阳海淀丰台石景山区大兴通州昌平顺义房山门头沟平谷怀柔区密云延庆区 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 数据来源 : 思源地产数据平台 72

74 别墅 各面积段成交情况 217 年上半年 3-5 m2房源为成交主力,2 m2以下产品成交涨幅明显 217 年上半年 3-5m2以上房源为成交主力, 共成交 万m2, 成交占比 44%, 同比去年减少 1%; 从占比变化看,2-3m2和 1m2以上房源下降幅度分别为 2% 和 6%; 2m2以下涨幅 8%,5-8m2和 8-1 涨幅均为 1% 年上半年北京市别墅各面积段产品成交量价对比 5% 45% 4% 45% 44% 35% 3% 25% 2% 15% 15% 23% 2% 18% 13% 14% 1% 5% % 6% 1% 2% % 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 2 m2以下 2~3 m2 3~5 m2 5~8 m2 8~1 m2 1 m2以上 数据来源 : 思源地产数据平台 73

75 别墅 各单价成交情况 217 年上半年 2-3 万 / m2房源为成交主力, 5-7 万 / m2产品成交涨幅明显 217 年上半年主力单价仍为 2-3 万 / m2产品, 成交占比 22%, 同比去年减少 15%; 从占比变化看,2 万 / m2以下 3-4 万 / m2和 1 万 / m2以上房源占比均呈下降趋势, 降幅比例分别为 1% 8% 和 1%;4-5 万 / m2和 7-8 万 / m2房源涨幅均为 3%;5-6 万 / m2和 6-7 万 / m2房源涨幅均为 7%;8-9 万 / m2和 9-1 万 / m2房源涨幅分别为 2% 和 1% 年上半年北京市别墅各单价段成交量占比 4% 37% 35% 3% 25% 22% 22% 2% 15% 1% 5% % 15% 14% 14% 14% 12% 11% 9% 7% 6% 4% 3% 3% 2% 1% 1% 2% 1% 2 万 / m2以下 2~3 万 / m2 3~4 万 / m2 4~5 万 / m2 5~6 万 / m2 6~7 万 / m2 7~8 万 / m2 8~9 万 / m2 9~1 万 / m2 1 万 / m2以上 216 年上半年各单价段成交面积占比 217 年上半年各单价段成交面积占比 数据来源 : 思源地产数据平台 74

76 别墅 各总价成交情况 217 年上半年 5-1 万房源为成交主力,2-3 万产品成交涨幅明显 217 年上半年主力总价为 5-1 万产品, 成交占比 26%, 同比去年减少 7%; 从占比变化看,3-5 万 1-15 万和 3 万以上房源占比均呈下降趋势, 降幅分别为 5% 1% 和 3%;3 万 15-2 万和 2-3 万房源占比均呈上涨趋势, 涨幅分别为 1% 7% 和 8% 年上半年北京市别墅各总价段成交量占比 35% 33% 3% 25% 26% 25% 24% 2% 16% 16% 15% 1% 5% 5% 11% 6% 6% 9% 8% 1% 7% % 3 万以下 3~5 万 5~1 万 1~15 万 15~2 万 2~3 万 3 万以上 216 年上半年各总价段成交面积占比 217 年上半年各总价段成交面积占比 数据来源 : 思源地产数据平台 75

77 3 库存情况 76

78 别墅 库存情况 217 年上半年别墅库存量 226 万m2, 去化周期 19 个月, 昌平区库存量较大 截止到 217 年 6 月, 北京别墅存量面积为 万平米, 环比减少 2%; 截至 6 月份, 出清周期为 19 个月, 环比增加 3 个月 昌平区库存量最多为 65 万m2, 居各区之首 年上半年北京市别墅库存面积及去化周期 217 年上半年北京市各行政区别墅库存面积及去化周期 单位 : 万m2 4 单位 : 月 35 7 单位 : 万m 库存量 数据来源 : 思源地产数据平台 77

79 4 项目排名 78

80 别墅 成交金额排名 217 年上半年北京市别墅成交金额排名 NO. 项目名称行政区套数面积 ( 万m2 ) 均价 ( 元 / m2 ) 金额 ( 亿元 ) 1 北科建泰禾丽春湖院子 昌平区 格拉斯小镇 通州区 景粼原著 朝阳区 远洋天著春秋 石景山区 万科翡翠公园 昌平区 鲁能 7 号院 顺义区 鸿坤林语墅 大兴区 龙湖长城源著 密云区 中信墅 大兴区 首开琅樾 朝阳区 数据来源 : 思源地产数据平台

81 别墅 成交均价排名 217 年上半年北京市别墅成交均价排名 NO. 项目名称行政区套数面积 ( 万m2 ) 均价 ( 元 / m2 ) 金额 ( 亿元 ) 1 鲁能钓鱼台美高梅别墅丰台区 山水文园 朝阳区 紫玉山庄 朝阳区 泰禾北京院子 朝阳区 保利首开天誉 朝阳区 景粼原著 朝阳区 御墅临枫 海淀区 鲁能优山美地 D 区 顺义区 中粮瑞府 朝阳区 阳光城京兆府 通州区 数据来源 : 思源地产数据平台

82 别墅 小结 供求表现 上半年累计供应 53.9 万m2, 成交 73.5 万m2, 供求比.74 受政策大势影响, 供应放缓, 成交下滑 成交格局 签约均价 上半年顺义 大兴 昌平表现突出,3-5m2 2-3 万 / m2房源为成交主力上半年签约均价为 4375 元 / m2因稀缺因素影响, 别墅均价大幅上升 可售库存 6 月末, 全市已批未售 万平米, 去化周期升至 19 个月 市场预期降温, 库存压力增大

83 自住型商品房市场

84 自住型商品房 整体量价 217 年上半年自住房市场供应量大幅减少, 成交同比持平 217 年上半年自住房供应 13.7 万m 套, 供应量同比减少 7%; 上半年自住房成交 万m 套, 仅占商品住宅总体成交量 11%, 成交量同比上升 2%; 上半年伴随房源供应量的减少, 自住房网签量一直在低位徘徊 215 年 -217 年上半年北京市自住型商品房供求量价半年度走势图 ( 规划建面 ) 年 1-6 月北京市自住型商品房供求量价月度走势图 ( 规划建面 ) 年上半年 215 年下半年 216 年上半年 216 年下半年 217 年上半年 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 年 1 月 217 年 2 月 217 年 3 月 217 年 4 月 217 年 5 月 217 年 6 月 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 数据来源 : 思源地产数据平台

85 自住型商品房 成交详情 217 年上半年自住房共 18 个项目成交, 顺义金隅大成金成雅苑项目夺冠 共 18 个自住房项目成交, 成交套数最多的为顺义的金隅大成金成雅苑, 共实现成交 52 套, 成交均价为 191 元 / m2 ; 成交均价最高的首创悦榕汇, 均价为 225 元 / 平米 217 年上半年北京市自住型商品房成交项目量价情况 成交套数成交均价 ( 元 / m2 ) 84 数据来源 : 思源地产数据平台

86 自住型商品房 各区域成交情况 217 年上半年自住房成交集中在顺义 丰台和朝阳三个区域 从各区域成交量来看, 排名前三的区域分别为顺义 丰台和朝阳区 ; 成交量占比分别为 36% 18% 和 17%; 从成交项目数量来看, 区域分布较为均匀, 顺义有 4 个项目成交, 朝阳有 3 个项目成交, 其他区域如门头沟 海淀 房山均有 2 个项目成交 217 年上半年北京市自住型商品房各区域成交面积情况 各区域成交项目数量统计 区域 成交项目数量 顺义 4 朝阳 3 门头沟 2 海淀 2 房山 2 大兴 1 丰台 1 通州 1 平谷 1 成交面积 ( 万m2 ) 昌平 1 85 数据来源 : 思源地产数据平台

87 自住型商品房 库存情况 217 年上半年自住型商品房库存量大量减少 截至 217 年 6 月份, 北京自住型商品房存量面积为 8.45 万平米, 环比减少 3%; 6 单位 : 万m 年上半年北京市自住型商品房库存面积 单位 : 月 数据来源 : 思源地产数据平台 86

88 自住型商品房 小结 供求表现 上半年累计供应 13.7 万m2, 成交 万m2, 供求比.53 受政策大势影响, 供应放缓 成交格局 签约均价 上半年顺义 丰台 朝阳表现突出, 金隅大成金成雅苑 西山湖 润景园项目为成交主力项目上半年签约均价为 元 / m2因政策限制自住房销售价格, 价格保持平稳 可售库存 6 月末, 全市已批未售 8.45 万平米, 去化周期为 2 个月

89 小面积商办市场

90 1 供需走势 89

91 小面积商办 供应情况 217 年上半年调控新政影响下, 小面积商办市场供应断档 217 年上半年小面积商办项目供应 7.75 万m2, 同比减少 95%, 创供应新低 ; 从各月市场表现来看,326 新政后, 针对小面积商办项目 开发商不能建, 个人不能买, 贷款不能贷, 中介不能炒, 小面积商办市场连续 3 个月供应为 213 年 -217 年上半年北京市小面积商办供应量走势图 ( 规划建面 ) 217 年 1-6 月北京市小面积商办供应量走势图 ( 规划建面 ) 单位 : 万m 新政 单位 : 万m 年 214 年 215 年 216 年 217 年上半年 1-6 月 全年 年 1 月 217 年 2 月 217 年 3 月 217 年 4 月 217 年 5 月 217 年 6 月

92 小面积商办 各区域供应情况 顺义区为供应集中区, 供应量占全市 5 成 217 年上半年, 东城区 西城区 朝阳区 海淀区 丰台区 石景山区 门头沟区 平谷区 怀柔 区 密云区和延庆区均无别墅项目供应 ; 供应主要集中在发展新区, 其中顺义区供应量最多, 占全市供应量的 52% 年 1-6 月北京市各行政区小面积商办供应量走势图 ( 规划建面 ) 2% 52% 6% 5% 4% 3% 2% 1.5 7% 12% 8% 1% % % % % % % % % % % % % 东城区西城区朝阳区海淀区丰台区石景山区大兴区通州区昌平区顺义区房山区门头沟区平谷区怀柔区密云区延庆区 供应面积 ( 万m2 ) 比例 数据来源 : 思源地产数据平台

93 小面积商办 成交情况 326 新政后成交量急降, 上半年成交 73 万m2, 同比下降近 7 成 217 年上半年小面积商办项目成交 73.9 万m2, 同比减少 66%; 从各月市场表现来看,326 新政后,4-5 月成交量急降,6 月因平谷马坊新奇世界御马坊和 YOYO 新天地两项目实现整售, 提升了本月度的销量 年 -217 年上半年北京市小面积商办成交量走势图 ( 规划建面 ) 单位 : 万m 年 1-6 月北京市小面积商办成交量走势图 ( 规划建面 ) 新政 单位 : 万m 年 214 年 215 年 216 年 217 年上半年 1-6 月全年 年 1 月 217 年 2 月 217 年 3 月 217 年 4 月 217 年 5 月 217 年 6 月 数据来源 : 思源地产数据平台

94 2 成交结构 93

95 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 小面积商办 各区域成交情况 217 年上半年大兴 房山和平谷区成交较为突出 217 年上半年, 大兴 房山和平谷区域成交量位于前三, 成交量分别为 26.2 万m 万m2和 9.83 万m2 ; 成交价格均呈上涨趋势, 上涨幅度分别为 7% 49% 和 25% 年上半年北京市小面积商办市场各区域年度供销价走势 东城区西城朝阳海淀丰台石景山区大兴通州昌平顺义房山门头沟平谷怀柔区密云延庆区 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 94 数据来源 : 思源地产数据平台

96 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 小面积商办 各面积段成交情况 217 年上半年 4-6 m2房源为成交主力,6-7 m2产品成交涨幅明显 217 年上半年 4-6m2房源成交仍占绝对主力, 成交占比 3%, 同比去年减少 5% 217 年上半年 4m2以下 15-2m2和 2m2以上房源占比下降幅度分别为 3% 2% 和 5%;6-7 m2涨幅 5%,7-8m2和 8-1m2均涨幅 2%,1-15m2涨幅 4% 年上半年北京市小面积商办各面积段产品成交量价对比 4% 35% 3% 25% 35% 3% 2% 15% 1% 5% 9% 6% 1% 15% 8% 1% 12% 14% 1% 14% 9% 7% 8% 3% % 4 m2以下 4~6 m2 6~7 m2 7~8 m2 8~1 m2 1~15 m2 15~2 m2 2 m2以上 95 数据来源 : 思源地产数据平台

97 小面积商办 各单价成交情况 217 年上半年 4 万以上房源为成交主力且成交占比涨幅明显 217 年上半年成交主力单价为 4 万 / m2以上, 成交占比 53%, 同比去年增加 42%; 从占比变化看,2 万 / m2以下 2-3 万 / m2和 3-4 万 / m2房源占比呈下降趋势, 降幅分别为 7% 28% 和 8% 年上半年北京市小面积商办各单价段成交量占比 6% 53% 5% 44% 4% 3% 23% 22% 2% 16% 16% 14% 11% 1% % 2 万 / m2以下 2~3 万 / m2 3~4 万 / m2 4 万 / m2以上 216 年上半年各单价段成交面积占比 217 年上半年各单价段成交面积占比 96 数据来源 : 思源地产数据平台

98 小面积商办 各总价成交情况 217 年上半年 1-2 万和 4 万以上产品为成交主力 217 年上半年主力总价为 1-2 万和 4 万以上, 成交占比均为 29%, 同比去年分别减少 9% 和增加 7% 从占比变化看, 总价为 1 万以下房源降幅 14%;2-25 万 25-3 万和 3-4 万房源占比均呈上涨趋势, 涨幅分别为 1% 2% 和 12% 年上半年北京市小面积商办各总价段成交量占比 4% 38% 35% 3% 29% 29% 25% 2% 2% 16% 19% 22% 15% 13% 1% 5% 6% 7% % 1 万以下 1~2 万 2~3 万 3~4 万 4 万以上 216 年上半年各总价段成交面积占比 217 年上半年各总价段成交面积占比 97 数据来源 : 思源地产数据平台

99 3 库存情况 98

100 小面积商办 库存情况 217 年上半年小面积商办库存量 136 万m2, 去化周期 11 个月 截至 217 年 6 月份, 北京小面积办公存量面积为 万平米, 环比减少 6%; 出清周期为 11 个月, 环比 增加 2 个月 朝阳 门头沟 顺义 通州 平谷等区域库存量较大, 均超 15 万m 年上半年北京市小面积商办库存面积及去化周期 217 年上半年北京市各行政区小面积商办库存面积及去化周期 单位 : 万m2 4 单位 : 月 25 2 单位 : 万m 库存量 数据来源 : 思源地产数据平台 99

101 4 项目排名 1

102 小面积商办 成交金额排名 217 年上半年北京市小面积商办成交金额排名 NO. 项目名称 行政区 套数 面积 ( 万m2 ) 均价 ( 元 / m2 ) 金额 ( 亿元 ) 1 泰禾中央广场 大兴区 新奇世界御马坊 平谷区 恒大未来城 大兴区 万科天地 大兴区 苹果园 6 号 石景山区 林肯公园 大兴区 尚峯壹號 顺义区 新光大中心 通州区 昆泰嘉瑞中心公寓 朝阳区 华府 9 号 昌平区 数据来源 : 思源地产数据平台

103 小面积商办 小结 供求表现 上半年累计供应 7.75 万m2, 成交 73.9 万m2 新政后小面积商办零供应, 成交急降, 成交量下降 7 成 成交格局 上半年大兴 房山和平谷成交突出,4-6 m2,4 万 / m2以上产品为 成交主力 可售库存 6 月末, 全市已批未售 万平米, 去化周期升至 11 个月 朝阳 门头沟 顺义 通州 平谷等区域库存量较大

104 3 存量房市场 13

105 二手住宅 整体成交 217 年上半年受政策影响, 二手住宅成交量大幅下降 217 年上半年二手住宅成交 8761 套 万m2, 成交量大幅下降, 降幅分别为 36% 和 35% 今年 3 月 17 日以来出台房地产调控一系列组合拳, 包括细化限购限贷政策 个税连续 6 个月 遏制炒作天价 学区房 等, 二手房市场已进入下行通道, 购房需求明显回落 213 年 -217 年上半年北京市二手住宅成交情况 217 年 1-6 月北京市二手住宅成交套数月度走势 年上半年 214 年上半年 215 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 成交面积 ( 万m2 ) 成交套数 年 1 月 217 年 2 月 217 年 3 月 217 年 4 月 217 年 5 月 217 年 6 月 成交套数 数据来源 : 思源地产数据平台

106 二手住宅 与新房住宅情况 与新房住宅比值提升, 存量房时代进一步加剧 217 年上半年二手住宅与新房住宅比为 6.5:1;216 年上半年二手住宅与新房比为 5.7:1, 比例提升.8, 存量房时代加剧 单位 : 套 213 年 -217 年上半年北京市二手住宅与新房住宅成交量情况单位 : 万m 年上半年 214 年上半年 215 年上半年 216 年上半年 217 年上半年 一手成交套数 二手成交套数 :1 2.:1 3.7:1 5.7:1 6.5:1 一手成交面积 二手成交面积 数据来源 : 思源地产数据平台

107 二手住宅 各面积段成交情况 217 年上半年 14 m2以上大面积房源为成交主力 217 年上半年 14 m2以上房源为成交主力, 成交 23 万m2, 占全市二手住宅成交量 25% 4 单位 : 万m2 213 年上半年 -217 年上半年北京二手住宅各面积段成交面积情况 m2以下 6~8 m2 8~1 m2 1~12 m2 12~14 m2 14 m2以上 213 年上半年 214 年上半年 215 年上半年 216 年上半年 217 年上半年

108 二手住宅 热点区域 217 年上半年二手住宅成交热点区域是朝阳区和昌平区 217 年上半年二手住宅成交热点区域是朝阳和昌平区, 成交占比分别为 27% 和 11% 217 年上半年北京市二手住宅区域成交情况 % 3% 25% 2 2% 15 15% % 11% 1% 9% 7% 6% 5% 5% 5% 5% 4% 3% 3% 1% 1% 1% 1% 1% % 朝阳昌平海淀丰台大兴房山顺义西城通州东城石景山密云怀柔开发区平谷门头沟延庆 面积 ( 万m2 ) 比例 17 数据来源 : 思源地产数据平台

109 二手住宅 小结 成交情况 上半年累计成交 8.8 万套,794 万m2, 降幅分别为 36% 和 35% 受新政组合拳影响, 成交量进入下行通道 成交结构 14 m2以上的大面积房源为成交主力, 占比近 3 成 热点区域上半年成交热点区域是朝阳和昌平区, 成交占比分别为 27% 和 11%

110 下半年北京市场预判 1. 一级市场 宅地和商服用地成交热度不减, 从成交增量来看, 供应相对充足, 但成交地块均以不同形式被限制, 导致大量自持物业挤占用地规模, 实际可售量 减少 2. 二级市场 商品住宅市场供应量 成交量均下降 4 成 ; 小面积商办市场供应量下 降 1 倍, 成交量下降七成, 预计增量房市场降温仍将持续 3. 三级市场 存量住宅成交量下行, 市场趋于平缓

111 中长期市场走势预判 1. 供需仍存缺口 结合城市定位 产业升级 人才流入等因素, 北京置业需求仍处于持续释放阶段! 2. 宏观环境压力 本轮调控为中央指导, 短期内将持续收紧房地产市场交易量的下跌将对宏观经济带来压力预计十九大后货币 / 经济政策或将出现微调!

112 谢谢!