汕头房地产市场周报

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铎畏娄
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1 汕头房地产市场月报 2015 年 9 月 1 / 17

2 本期导读市场政策 : 本月房地产市场利好频发 : 央行和银监会联合下发通知, 将首套房商业性个人住房贷款首付比例调整为不低于 25%; 住建部财政部和央行联合发文要求提高公积金个人房贷额度, 全面推行异地贷款个人住房房产税在重庆开征, 对象包括独栋商品住宅建面单价超过元的住房及在此间无户籍无企业无工作的个人新购的第二套 ( 含 ) 以上的普通住房土地市场 :2015 年 9 月, 全国土地市场成交回暖, 在金九迎来真正的量价齐升, 最主要还是基于一二线城市的成交景气回升, 房企竞拍热情升温, 有大体量高溢价宅地拍出 ; 汕头中心城区 ( 金平区龙湖区濠江区 ) 土地成交量较上月大幅上扬, 成交面积约万平米, 成交总金额约 12.2 亿元, 成交楼面价环比增幅约 183%, 主要是由于 8 月份仅成交 1 宗建面为 0.71 万平米的商住用地, 楼面价仅为 1216 元 / 平米, 而 9 月份东海岸新城成交的两宗土地均取得较好的成绩, 整体楼面价约 3440 元 / 平米房地产市场 :2015 年 9 月, 房地产市场延续回落态势尽管 8 月份央行实施双降, 但由于人民币贬值, 资金外流, 及利好政策的边际影响渐弱, 楼市成交量没有出现金九现象, 一二三线城市环比均有下滑, 再加上房企加速推盘, 多地库存压力仍未见缓解 ; 汕头中心城区 ( 金平区龙湖区濠江区 ) 楼市金九成色不足, 一手房成交 1621 套, 环比下滑 11.90%, 成交面积万平米, 环比上涨 8.95%, 成交均价 7976 元 / 平米, 环比下跌 8.46%, 整体呈现量升价跌态势品牌房企 :2015 年 9 月, 全国 Top10 品牌房企及龙光国瑞积极拿地, 共新增用地 49 宗, 新增面积约为万平米, 拿地金额共计亿元 ; 在融资方 2 / 17

3 面, 多数企业选择发债和发行中期票据的方式进行融资, 融资成本较低, 五年期利率在 4% 左右未来预测 : 9 月底房市新政频出, 商业贷款首付比例降低和公积金信贷政策的进一步宽松, 将助力银十楼市, 预计 10 月份, 作为传统销售的旺季及房企下半年冲刺业绩的关键时刻, 成交将扭转环比下跌的态势注 : 本报告涉及全国市场研究数据和观点来源于咨询公司及其数据平台, 区域市场数据来源汕头房管局和土地交易中心, 品牌房企数据来源于企业公告及官网, 所有内容仅供内部阅读和参考! 3 / 17

4 一经济形势 1. 全国经济 2015 年 1-8 月, 经济下行压力延续, 投资持续乏力, 消费稳中向好, 外贸底部运行货币资金持续宽松, 存量货币活期化加速 8 月份固定资产投资额累计同比增长 10.9%, 增速较 1-7 月份回落 0.3 个百分点, 其中, 房地产开发投资同比增长 3.5%, 增速比 1-7 月份回落 0.8 个百分点, 投资增长持续乏力社会消费品零售总额同比增长 10.8%, 增速比 1-7 月份高 0.3 个百分点, 消费稳中向好进出口总额当月同比下降 9.1%, 累计总额下降 7.5%, 外贸数据底部运行从资金面看, 七月末 M2 为万亿, 同比增长 13.3%, 维持高位 ;M1 同比增加 9.3%, 增速高出上月 2.73%, 显示活期化正在加速价格方面,8 月份 CPI 同比上涨 2.0%, 环比上涨 0.5%;PPI 同比下滑 5.9%, 环比下滑 0.8% CPI PPI 剪刀差进一步加大, 消费端正在消化前期货币政策的刺激, 生产端面临输入性通缩和内部结构性调整的双重压力 2. 汕头经济 2015 年 1-8 月, 汕头市经济保持平稳增长, 房地产开发投资有所回升全市规模以上工业增加同比增长 7.5%, 较 1-7 月份多增加 0.1%, 仍低于全省 8.1% 的增速 ; 固定资产投资额同比增长 30.4%, 较 1-7 月份少增长 0.2%, 远高于全省的 17.3%; 其中, 房地产投资额同比增长 33.8%, 较 1-7 月份多增长 0.4%, 远高于全省的 16.7% 社会消费品零售总额同比增长 12.5%, 增幅较 1-7 月份多增长 0.2%, 高于广东省的 10.0% 4 / 17

5 二政策摘录 1. 全国政策摘录 1) 政策加码 : 非限购城市最低首付比降至 25% 9 月 30 日, 央行与银监会发布中国银行业监督管理委员会关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知, 在不实施限购措施的城市 ( 目前仍限购的城市有北京上海广州深圳三亚 ), 对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款, 最低首付款比例调整为不低于 25% 在保增长压力下, 下调首套房首付比例, 有助于释放自住房消费需求, 激活非一线城市的房地产市场, 助力宏观经济企稳 2) 三部委提高公积金个人房贷额度, 全面推行异地贷款 9 月 30 日, 住建部财政部和央行联合发布关于切实提高住房公积金使用效率的通知, 要求提高实际贷款额度拓宽贷款资金筹集渠道全面推行异地贷款业务等, 特别提出 2015 年 8 月末住房公积金运用率低于 85% 的设区城市, 在保证借款人基本生活费用的前提下, 月还款额与月收入比上限控制在 50-60%, 贷款偿还期限可延至借款人法定退休年龄后 5 年, 最长贷款期限为 30 年, 有条件城市要推行住房公积金个人住房贷款资产证券化 3) 个人住房房产税在重庆开征 10 月 1 日起, 重庆市开征个人住房房产税, 对象是独栋商品住宅或建面单价超过元的住房, 以及在此间无户籍无企业无工作的个人新购的第二套 ( 含 ) 以上的普通住房纳税人在暂行办法施行前 (2011 年 1 月 ) 拥有的独栋商品住宅, 免税面积为 180 平方米 ; 新购的独栋商品住宅高档住房, 免税面积为 100 平方米 ; 三无人员第二套普通住房没有免税面积房产税开征有助于抑制投机和投资性质的需求, 引导消费自住性质的需求 5 / 17

6 4) 房地产项目最低资本金比例下调 9 月 15 日, 国务院印发了关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知, 其中指出, 房地产行业保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例维持 20% 不变, 其他房地产项目最低资本金比例由 30% 调整为 25% 2. 汕头政策摘要 1) 华侨板落户华侨试验区 9 月 15 日, 华侨板正式敲钟, 首批 218 家企业落户华侨板由广东省金融办广东省侨办牵头, 以广东金融高新区股权交易中心为载体, 在华侨试验区成立运营中心负责运作华侨板采用分层运营模式, 内设展示孵化层交易融资层在华侨板挂牌的企业经过挂牌交易孵化阶段进行企业股份制规范化改造后, 符合相关要求后即可申请企业上审, 转到新三板中小板或主板进行股权交易 2) 汕头将取消农业非农业壁垒, 统一为居民户口 8 月 31 日上午, 汕头市组织参加全省深入推进户籍制度改革工作电视电话会议, 随后召开贯彻会议汕头市将根据国务院和省政府的总体部署, 加快户籍制度改革, 取消农业非农业身份差别, 取消农业人口非农业人口和其他性质的户口, 统一登记为居民户口, 彻底打掉城乡二元化户籍壁垒三土地市场 1. 全国土地市场 1) 总体情况 2015 年 9 月,300 个城市土地成交面积成交金额环比大幅回升, 溢价率指标快速上扬这主要是由于二季度以来市场成交的向好坚定了房企的拿地信心, 同时本月一二线城市土地市场提供了大量优质宅地, 企业竞拍热情升温, 出让金同环比均大幅上扬 6 / 17

7 指标推出面积成交面积出让金楼面均价 ( 万平方米 ) ( 万平方米 ) ( 亿元 ) ( 元 / 平方米 ) 溢价率绝对量 % 环比 2% -5% 53% 60% 6% 同比 -4% -18% 57% 76% 11% 2) 各线城市 2015 年 9 月, 各线城市土地成交金额均现大幅上涨, 其中一线城城市成交总价涨幅最大, 成交单价亦较上月翻番 ; 二线城市方面, 成交金额楼面价同环比均大幅上涨, 溢价率指标也再创年内新高 ; 三线城市成交量亦由负转正, 本月也迎来了土拍市场的量升价涨, 但在溢价率指标方面依旧表现平平城市类别一线城市二线城市三线城市指标楼面均价推出面积成交面积出让金 ( 元 / 平方 ( 万平方米 ) ( 万平方米 ) ( 亿元 ) 米 ) 溢价率绝对量 % 环比 -19% 55% 188% 99% 16% 同比 -8% 13% 35% 6% 5% 绝对量 % 环比 -2% 2% 38% 26% 6% 同比 0.03% -8% 100% 98% 18% 绝对量 % 环比 5% -13% 21% 44% -2% 同比 -6% -27% 23% 58% 4% 2. 汕头土地市场 2015 年 9 月, 汕头中心城区 ( 金平区龙湖区濠江区 ) 无商住用地供应, 成交量较上月大幅上扬, 成交楼面价环比增幅约 183% 主要是由于 8 月份仅成交 1 宗建面为 0.71 万平米的商住用地, 楼面价仅为 1216 元 / 平米, 而 9 月份东海岸新城成交的两宗土地均取得较好的成绩, 整体楼面价约 3440 元 / 平米 1) 供应规模 2015 年 9 月, 汕头中心城区 ( 金平区龙湖区濠江区 ) 无商住用地供应, 仅有一宗位于泰山路与长江路交界西北侧医卫慈善地块出让中 7 / 17

8 2) 成交数量 2015 年 9 月, 汕头中心城区 ( 金平区龙湖区濠江区 ) 共成交 2 宗商住用地, 成交面积约万平米, 成交总金额约 12.2 亿元本于 9 月 25 日交易截止的台商投资区濠江片 B02-4 商业地块, 无人报价流拍, 该地块宗地面积约 1.63 万平米, 总建筑面积仅约 4.89 万平米时间宗地位置用地性质地块区域宗地面积 ( m2 ) 容积率总建筑面积 ( m2 ) 总金额 ( 万元 ) 楼面地价 ( 元 / m2 ) 竞得人 2015/9/10 东海岸新城新津片区 C 组团西南住宅用地龙湖区 > 汕头市龙光润璟房地产有限公司 2015/9/11 东海岸新城新津片区 C 组团东南住宅用地龙湖区 > 汕头市国厦地产有限公司 3) 成交价格 2015 年 9 月, 汕头市中心城区 ( 金平区龙湖区濠江区 ) 商住用地成交楼面价约 3440 元 / 平米, 溢价率约 5% 8 / 17

9 四房地产市场 1. 全国房地产市场 9 月市场延续回落态势尽管 8 月份央行实施双降, 但由于人民币贬值, 资金外流, 及利好政策的边际影响渐弱, 楼市成交量没有出现金九现象, 一二三线城市环比均有下滑, 再加上房企加速推盘, 多地库存压力仍未见缓解 1) 成交情况年 9 月监测的主要城市成交面积环比下降 2.1%, 超 5 成城市环比下降, 同比上涨 18.39% 环比看,21 个城市下降, 西安降幅最大, 为 51.50%, 大连次之, 为 32.16%; 18 个城市上涨, 苏州涨幅最大, 达 33.48% 同比来看,28 个城市上升, 汕头涨幅居首, 同比大涨 %, 南京次之, 为 %;11 个城市下降, 包头同比下降最多, 为 73.68%, 西安次之, 为 38.02% 分城市能级来看, 一线城市成交面积环比下降 3.71%, 同比上涨 46.88%; 二线城市成交面积环比下降 1.10%, 同比上涨 16.78%; 三线城市环比下降 4.19%, 同比上涨 4.29% 2) 库存情况 2015 年 9 月末, 主要城市库存量环比上涨 5%, 经过七八月传统淡季后, 进入金九加速推盘, 各地库存居高不下, 去化压力仍然较大, 未来走势并不明朗 2. 汕头房地产市场 9 月汕头楼市金九成色不足, 单月成交延续下滑态势, 环比数据跌幅较大 ; 而同比数据增幅较大, 维持在历史成交高位, 楼市回暖趋势依旧 1 中指院监测的城市有 : 一线城市北京上海广州深圳 ; 二线城市天津杭州南京苏州成都青岛厦门福州长沙大连宁波武汉温州南昌济南三亚合肥南宁西安重庆海口昆明 ; 三线城市东莞包头惠州蚌埠泸州泉州韶关中山汕头徐州扬州连云港南充 9 / 17

10 1) 成交套数 2015 年 9 月, 汕头市中心城区 ( 金平区龙湖区濠江区 ) 一手商品房成交共计 1621 套, 环比下跌 11.90%, 同比涨幅 57.68%; 其中, 住宅成交共计 1333 套, 环比下滑 11.36%, 同比涨幅 % 商品房住宅 ) 成交面积 2015 年 9 月, 汕头市中心城区 ( 金平区龙湖区濠江区 ) 一手商品房成交面积约为万平米, 环比上涨 8.95%, 同比上涨 %; 其中, 住宅成交面积约为万平米, 环比下跌 13.16%, 同比涨幅 % 住宅与商品房呈现不同走势是因为本月有 4.11 万平米的商场成交, 而住宅成交量延续了跌势商品房住宅 / 17

3) 成交均价 2015 年 9 月, 汕头市中心城区 ( 金平区龙湖区濠江区 ) 一手商品房成交均价约为 7976 元 / 平米, 环比下跌

8000 7778 7567 7942 8168 7500 7000 7507 7221 7715 7780 6500 4) 各区域成交情况

11 3) 成交均价 2015 年 9 月, 汕头市中心城区 ( 金平区龙湖区濠江区 ) 一手商品房成交均价约为 7976 元 / 平米, 环比下跌 8.46%, 同比下跌 11.80%; 其中, 住宅成交均价约为 8160 元 / 平米, 环比上涨 1.76%, 同比下跌 3.53% 商品房价格下跌显著是因为本月 4.11 万平米的商场以 5484 元 / 平米的均价成交住宅价格稳步上升显示市场回暖迹象商品房住宅 ) 各区域成交情况从各区域来看, 龙湖区仍然是汕头住宅市场的主力,9 月龙湖区住宅成交 875 套, 成交面积约为万平米, 占中心城区总成交面积 73%, 成交均价约为 8556 元 / 平米成交套数和均价 ( 元 / 平米 ) 成交面积 ( 万平米 ) 及其占比 11 / 17

5) 成交户均面积从成交户均面积看,9 月中心城区住宅成交户均面积在 114m2左右,100-120 m2面积段产品仍是近一年的成交主力, 而今年 5 月以后, 户均成交面积明显提升, 基本维持在 110 平米以上 6) 预售情况 2015 年 9 月, 汕头市中心城区有 5 个项目取得预售, 预售总套数为 8150 套, 预售总面积约为 42.

12 5) 成交户均面积从成交户均面积看,9 月中心城区住宅成交户均面积在 114m2左右, m2面积段产品仍是近一年的成交主力, 而今年 5 月以后, 户均成交面积明显提升, 基本维持在 110 平米以上 6) 预售情况 2015 年 9 月, 汕头市中心城区有 5 个项目取得预售, 预售总套数为 8150 套, 预售总面积约为万m2 区域项目名称取得预售时间预售栋数套数 ( 套 ) 总面积 ( 万m2 ) 户型面积区间 ( m2 ) 龙湖区黄河路 37 号御景江南花园 2015/9/1 第幢及 1-13 幢地下室车位龙湖区东海岸新城新津河西侧御海阳光花园 2015/9/2 第幢及地下室 2 层车位金平区金凤西路南侧龙光龙腾嘉园 2015/9/18 第 5-19 幢地下室车位黄山路 38 号金龙湖区黄山路 38 号金丰花园 2015/9/21 丰花园第幢及地下室一层车位 / 17

13 龙湖区东海岸新城新津河西侧御海阳光花园 2015/9/23 第幢及地下室一二层金平区金湖路 95 号金紫世家 2015/9/ 幢地下室二层 ) 中心城区供应量分析截至 2015 年 9 月底, 汕头市中心城区已取得预售项目存量约万平米, 环比减少 3.4%, 根据近 3 个月的平均去化量, 已取得预售项目存量去化周期约 6.8 个月, 根据近一年的平均去化量 (2014 年 10 月至 2015 年 9 月月均去化量约为万平米 ), 去化周期则需约 8 个月左右类别面积 ( 万m2 ) 已取得预售项目存量已报建未取得预售增量未报建新增土地潜在供应量合计 ) 重点项目成交状况在 2015 年 9 月的楼盘成交量排行中, 排在前三位的为龙光地产的三大项目, 分别是御海阳光龙腾嘉园和碧海阳光三个项目总成交量破 500 套, 三个项目总成交价近 5 亿元, 其中龙光御海阳光本月成交 258 套, 成交总金额达 3.39 亿元, 位居 2015 年 9 月楼盘成交排行榜榜首区域项目用途本月网签套数本月网签面积 ( m2 ) 本月网签金额 ( 亿元 ) 本月网签均价 ( 元 / m2 ) 累计网签套数累计网签面积 ( m2 ) 累计网签金额 ( 亿元 ) 累计成交均价 ( 元 / m2 ) 库存套数库存面积 ( m2 ) 销售率 (%) 新津片区中海东海岸住宅商铺车位 / 17

14 高层龙光御海阳光多层商铺车位怡轩一品湾山海豪庭龙腾嘉园其他重点楼盘苏宁广场汕头第一城金紫世家紫云心语香域水岸碧海阳光 ) 楼盘动态龙光御海阳光 9 月 2 日再获预售许可, 包括 549 套高层,7 套多层,1200 个车位, 20 套铺面其中,549 套高层户型面积 m2, 最低价元 / 平米, 最高价元 / 平米, 单套销售总价最低万元 ;7 套多层住宅户型面积 m2, 售价元 / 平米五品牌房企 1. 销售情况 2015 年 1-9 月, 全国 TOP10 销售业绩达到 9836 亿元, 共有四家销售破千亿, 销售面积达到 9807 万平米销售金额方面, 万科继续领跑, 领先第二名绿地 400 多亿汕头本地企业龙光销售金额 136 亿, 排第 44 位, 销售面积万平, 排名第 24 位 14 / 17

15 排名公司名称销售金额 ( 亿元 ) 排名公司名称销售面积 ( 万平方米 ) 1 万科地产绿地集团恒大地产保利地产中海地产万达集团碧桂园华润置地世茂房地产华夏幸福龙光地产恒大地产万科地产绿地集团碧桂园万达集团保利地产中海地产华润置地华夏幸福世茂房地产龙光地产土地购置情况 2015 年 9 月, 重点关注的品牌房企共新增用地 49 宗, 新增面积约为万平米, 拿地金额共计亿元, 新增地块大多位于一二线城市, 其中保利地产拿地支出最高, 达亿元, 而龙光在深圳以亿底价拿下龙华新区民治办事处地块排名企业名称 9 月新增宗地数量 ( 宗 ) 9 月新增建面 ( 万m2 ) 9 月支出金额 ( 亿元 ) 平均楼面价 ( 元 / m2 ) 新增宗地所在区域 1 万达集团青岛南京南昌 2 碧桂园保利地产万科地产常熟太仓佛山清远东莞江门北京上海广州武汉太原佛山沈阳成都上海成都 5 中海地产南京佛山 15 / 17

16 6 绿城中国杭州 7 龙光地产汕头深圳 8 世茂房地产厦门 9 国瑞置业汕头 10 绿地地产华润置地恒大地产投融资情况 2015 年 9 月, 房企融资主要以债券融资为主, 融资成本较低, 五年期多在 4% 左右投资方面, 万达商业与苏宁云商签署投资协议, 布局房地产线上线下整合绿城中国设立主营代建业务的子公司, 拓展房地产产业链, 尝试轻资产模式运营 1)9 月份品牌房企融资情况企业融资方式融资额度 ( 亿元 ) 利率 (%) 进度绿城中国债券 40 五年期 20 亿 :4.40 七年期 20 亿 :5.16 已发行世茂房地产债券 60 五年期 60 亿 :3.90 已发行万科债券 50 五年期 50 亿 :3.50 已发行碧桂园伊斯兰中期票据 15 亿马来西亚零吉 ( 约亿港元 ) 未定获批恒大地产债券不超过 200 亿未定获批绿地控股中期票据 46 未定申请 16 / 17

17 2)9 月份品牌房企投资情况企业类型概述万达商业苏宁云商绿城中国合作协议新设子公司双方签订捆绑性发展协议, 定位线上线下的互联网融合成立绿城房地产建设管理集团有限公司, 布局房地产代建业务, 主要资产为 8 月份以近 10 亿元收购的两家关联公司 : 绿城鼎益绿城时代 17 / 17

汕头房地产市场周报

汕头房地产市场周报汕头房地产市场月报 2016 年 7 月本期导读市场政策 :7 月 1 日, 浙江省人民政府办印发浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案的通知, 到 2017 年全省在售商品住宅库存消化周期保持在 10-16 个月的合理水平 ;7 月 9 日, 厦门市国土资源与房产管理局发布公告,7 月 15 日起厦门调整住房信贷政策全国市场 :7 月, 因多数省市逐步减少土地供应, 供应规模止升回落, 成交规模同环比下降,