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替千史
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1 2006 年深圳房地产运行态势及 2007 年展望 2006 年深圳房地产运行态势及 2007 年展望兼论二手房市场高红冯月秋田春枝房地产市场的持续健康运行是国民经济发展和社会安定团结的重要影响因素, 也是构建和谐深圳和效益深圳的基础 2005 ~ 2006 年深圳市政府在国家关于切实稳定住房价格的通知 ( 国办发 [2005] 8 号, 即国八条 ), 关于做好稳定住房价格工作意见的通知 ( 国办发 [2005] 26 号, 即新国八条 ), 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 ( 国办发 [2006] 37 号 ) 即国六条等宏观调控政策的指引下, 在以往出台的一系列打击违规炒房遏制商品房价格上涨过快的政策基础上, 继续严格监控并引导房地产市场走势, 先后颁布了一系列用以规范市场稳定房价的政策措施, 并在全国率先出台了国六条实施细则深圳住房建设规划 (2006 ~ 2010) 等地方政策法规, 力求在深圳十一五开局之年营造稳定和谐的房地产市场发展环境 2006 年深圳房地产在宏观调控政策作用下, 房价增长过速得到初步控制但和全国其他城市相比, 深圳房价及其增长率仍过高国家发改委和统计局公布的统计结果显示, 一季度全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨了 5. 5%, 深圳的涨幅为 10. 2% ; 二三四季度深圳则分别以 14. 4% 12. 3% 和 11. 8% 作者单位 : 深圳市城市发展研究中心 ; 深圳综合开发研究院 ; 深圳职业技术学院 263

2 中国房地产发展报告 No. 4 的涨幅高居榜首与涨势明显的一手房市场相比, 深圳二手房市场在 2006 年表现出了相对较强的政策敏感性和信息反馈性, 曾一度出现了价涨量跌价跌量跌价跌量涨价量均衡等波动鉴于二手房市场是房地产市场的重要组成部分, 其稳定发展既是房地产业进入理性运行时期的标志之一, 也是促进住房梯级消费格局形成的重要环节, 因此监控并研究二手房市场运行状况, 不仅有利于以小见大地把握房地产市场的整体运行情况, 而且有利于深入了解不同收入人群的住房结构需求, 为建立完善的城市住房保障体系提供依据深圳市场经济起步早, 市场体系相对健全, 二手房市场发育比较成熟, 近两年更是发展势头迅猛, 二手房交易在商品房交易中的比重已达到 50% 左右本文在全面回顾深圳房地产大盘年度走势的基础上, 重点对二手房市场成交量价格走势成交类型房地产经济运营情况等做出了分析, 力求更准确地概括 2006 年深圳房地产市场的走势特点, 更客观地总结宏观调控政策的执行效果, 以及更合理地预测 2007 年市场发展的趋势一 2006 年深圳房地产市场总体运行情况分析和 2005 年一样, 2006 年仍然是政府对房地产市场持续实施宏观调控的政策年在各级各类宏观调控政策的引导下, 深圳房地产市场已经从过快过热的发展局面逐渐趋于稳定, 房地产市场存在的违法违规行为得到了有效遏制, 房地产市场观望气息较以往更加浓厚, 房地产市场的发展正在趋于理性 ( 一 ) 房地产开发投资比重趋于稳定, 建设规模有所下降如图 1 所示, 2006 年全市累计完成房地产开发投资亿元, 同比上涨 8. 7%, 改善了 2005 年房地产投资增幅为负的局面 ; 但是从房地产投资占全社会固定资产投资比重来看, 2006 年房地产投资占全社会固定资产投资额的比重是 %, 几乎与 2005 年持平, 近几年房地产投资比重逐年递减的趋势没有明显改变而从商品房建设规模情况看 ( 如图 2), 2006 年深圳商品房施工面积万平方米, 同比下降 6. 1% ; 商品房竣工面积万平方米, 同比上升 2. 2% ; 商品房新开工面积万平方米, 同比下降 38. 4% 商品房建设规模表现出明显下降的特点这表明宏观调控政策已对房地产市场产生了影响, 264

3 2006 年深圳房地产运行态势及 2007 年展望房地产开发节奏放慢, 投资出现了减速和观望的态势投资观望和建设规模下降是为房地产行业降温的有效手段, 可在一定程度上缓解由于行业过热而带来的炒楼囤积房屋等投机行为 ; 但同时, 房地产建设规模的下降将直接导致市场供应量减少, 引起由于供求关系紧张而产生的房价过快上涨问题图 1 深圳房地产投资及其占全社会总投资比例 (2002 ~ 2006 年 ) 数据来源 : 深圳市统计局网站, http: / / www. sztj. com/ pub/ sztjpublic/ tjsj / tjkb/ default. html 图 2 深圳商品房建设规模情况 (2002 ~ 2006 年 ) 数据来源 : 深圳统计年鉴 (2006) ( 二 ) 新建商品房供销量下降, 存量商品房需求明显提高 2006 年, 全市商品房批准预售面积累计为万平方米, 同比下降 265

4 中国房地产发展报告 No % ( 如图 3) 住宅办公楼和商业用房的面积比重为 86. 1% 4. 3% 9. 1%, 与 2005 年三者的比重 79. 6% 4. 5% 11. 7% 相比, 住宅的供给比例明显提高, 而办公楼和商业用房的供给比例相对减少从三类地产供给的绝对数量来看, 住宅批准预售面积万平方米, 同比下降 2. 39% ; 办公楼批准预售面积万平方米, 同比下降 % ; 商业用房批准预售面积万平方米, 同比下降 % 与商品房供给情况类似, 全年新建商品房销售量也有大幅度降低, 全年共销售新建商品房万平方米, 同比下降 % 其中住宅销售面积为万平方米, 同比下降 % ; 办公楼销售面积为万平方米, 同比下降 % ; 商业用房销售面积为万平方米, 同比下降 % ( 如图 4) 深圳新建商品房供给情况 ( 总量及住宅 ) (2002 ~ 2006 年 ) 数据来源 : 深圳统计年鉴 (2006) 深圳新建商品房供给情况 ( 办公楼及商业用房 ) (2002 ~ 2006 年 ) 数据来源 : 深圳统计年鉴 (2006) 图 ~ 2006 年深圳新建商品房供给情况统计 266

5 2006 年深圳房地产运行态势及 2007 年展望深圳新建商品房销售情况 ( 总量及住宅 ) (2002 ~ 2006 年 ) 数据来源 : 深圳统计年鉴 (2006) 深圳新建商品房销售情况 ( 办公楼及商业用房 ) (2002 ~ 2006 年 ) 数据来源 : 深圳统计年鉴 (2006) 图 ~ 2006 年深圳新建商品房销售情况统计新建商品房供销量的锐减给消化市场存量用房带来了机遇, 使商品房空置率降低, 提高了二手房交易面积统计数据表明, 2006 年末深圳商品房空置面积仅为万平方米, 同比减少了 % ; 同期, 二手住宅交易面积为万平方米, 同比增加了 %, 二手房交易面积首次超出新建住宅面积 5 个百分点新建商品房和存量房供销量的此消彼涨表明深圳房地产市场的有效需求并没有大幅度降低这主要是产生了内部结构调整, 活跃的二手房交易有效地缓解了市场的供需矛盾, 在深圳这个移民城市中, 对促进人口的自由流动也发挥了积极的作用 ( 三 ) 商品房价格上涨速度降低, 但房价及房价增长率仍偏高 2006 年全市新建商品房平均价格为 9956 元 / 平方米, 比 2005 年上涨了 267

6 中国房地产发展报告 No. 4 32% 其中写字楼价格涨幅最大, 全年均价达元 / 平方米, 同比上涨 33%, 而商品住宅均价为 9106 元 / 平方米, 同比上涨了 30% 1 图 5 为北京上海广州和深圳四城市 2005 ~ 2006 年各月商品房价格走势图 ( 包括新建商品房和二手房 ), 从中可见深圳房价水平居四城市之首另据国家发改委和统计局公布的统计结果, 一季度全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 5. 5%, 深圳的涨幅为 10. 2% ; 二三四季度深圳则分别以 14. 4% 12. 3% 和 11. 8% 的涨幅高居榜首由此可见, 从全国城市间的横向比较来看, 深圳的商品房价格较高且增长势头最旺图 ~ 2006 年主要城市各月商品房价格走势统计注 : 各城市基期价格来自有关部门公布的城市房屋平均价格, 各月增长率来自国家发改委和统计局发布的全国 70 个大中城市房屋销售价格指数按时间序列分析近年来深圳商品房价格的增长速度 ( 如图 6), 2006 年深圳商品房价格年增长率为 %, 超出了深圳房地产预警系统给定的 [ , ] 这一房价增长正常区间, 处于房价增长稍快区间 2 但与 2005 年 % 的房价过快增长率相比, 房价上涨的速度已经有所回落并且从 2005 ~ 2006 年商品房价格各月增长率统计来看 ( 如图 7), 2006 年内房价上涨速度逐渐降低且趋于平稳, 各月房价增长率一直在全年平均增长率上下波动, 且下半年各月房价增长率均低于平均值, 房价增长速度明显降低且波动幅度趋于平缓按照这种趋势发展, 深圳 2007 年房价增长率有望回落至正常增长区间 1 2 数据来源 : http: / / house. focus. cn / news / / html 深圳市房地产预警系统给定的房价增长稍快区间为 [ , ] 268

7 2006 年深圳房地产运行态势及 2007 年展望图 ~ 2006 年深圳商品房价格增长率统计数据来源 : 历史数据来源于深圳房地产发展报告 (2005 ~ 2006), 2006 年数据来源于国家发改委和统计局发布的全国 70 个大中城市房屋销售价格指数图 7 深圳 2006 年各月商品房价格增长率统计数据来源 : 国家发改委和统计局发布的全国 70 个大中城市房屋销售价格指数 ( 四 ) 房价收入比过高, 消费者购买力明显不足消费者对房地产购买力的强弱可通过房价收入比指标衡量 2006 年深圳常住人口的家庭年均可支配收入为元 1, 户均住房面积为平方米 2, 新 1 2 根据深圳市统计局公布的 2006 年深圳市国民经济主要指标初步统计结果, 居民人均可支配收入为元 ; 根据深圳统计年鉴 (2006), 2005 年户均人口为人, 由此粗略计算出 2006 年深圳户均可支配收入为元根据深圳市统计局公布的 2004 年深圳市主要经济指标, 居民人均住房使用面积为平方米 ; 根据深圳统计年鉴 (2006), 2005 年户均人口为人, 由此粗略计算出 2006 年深圳户均住房面积为平方米 269

8 中国房地产发展报告 No. 4 建住宅的平均价格为 9106 元 / 平方米, 计算得出深圳 2006 年新建商品住宅房价收入比为 9. 18, 比上年上涨了 4. 6% 从近 10 年来深圳新建住宅房价收入比的变化情况来看 ( 图 8), 2004 年之前虽然深圳的房价收入比一直高于国际公认的 4 ~ 6 的合理区间, 但基本上一直处于我国各城市的平均水平 6 ~ 8 区间内, 房价水平尚属适中但 2005 年以来, 深圳房价的增长幅度明显超出居民收入的增长幅度, 房价收入比迅速攀升至 9 左右, 居民对新建商品房的购买能力严重下降图 ~ 2006 年深圳房价收入比统计注 : 历史数据来源于深圳市国土资源和房产管理局主编的 2005 ~ 2006 年深圳房地产发展报告与此同时, 深圳二手住宅房价收入比也由 2005 年的提高到了 2006 年的 , 上涨了 %, 已明显超出了我国平均水平过高的房价收入比表明, 深圳房地产市场已出现购买力不足的情况另外, 住宅户型偏大而导致总价过高也是造成消费者购买力不足的重要原因之一 2006 年深圳单套建筑面积在 144 平方米以上的住宅销售面积为万平方米, 占销售总面积的 % ; 单套建筑面积在 90 ~ 144 平方米的住宅销售面积为万平方米, 占销售总面积的 % ; 单套建筑面积在 90 平方 1 2 据深圳中原物业顾问有限公司统计, 2005 年深圳二手住宅成交均价为 6487 元 / 平方米, 按户均住宅面积平方米, 户年均可支配收入元计算, 可得到 2005 年深圳二手房房价收入比为据深圳中原物业顾问有限公司统计, 2006 年深圳二手住宅成交均价为 8433 元 / 平方米, 按户均住宅面积平方米, 户年均可支配收入元计算, 可得到深圳二手房房价收入比为

9 2006 年深圳房地产运行态势及 2007 年展望米以下的住宅销售面积为万平方米, 仅占销售总面积的 % 虽然全年小户型住宅供应量比往年有所提高, 但距离国六条规定的建筑面积 90 平方米以内的商品住房面积应占 70% 以上还存在较大差距不过, 按照政策规定, 深圳 2006 年 8 月以后新批新建的商品住宅必须按照 9070 原则建设, 因此随着这批住宅的竣工出售, 由于户型偏大而导致的总价过高问题将得到有效解决二 2006 年深圳二手房市场运行情况分析本轮国家对房地产市场的宏观调控不仅着眼于新建商品房市场, 更关注在中国发展并不成熟的二手房市场 : 2005 年, 国家开始面向二手房市场征收营业税 ; 2006 年又通过贷款加息提高征收二手房交易营业税年限征收个人所得税等政策从供应流通等环节全面调控二手房市场 2006 年深圳二手房市场在一系列宏观政策的影响下, 2006 年深圳二手房市场表现出了比新建商品房市场更灵敏的政策反馈性, 在成交量和成交价格双双经历了大起大落后, 最终以较平稳的价格和可观的交易量进入 2007 年 ( 一 ) 二手房市场逐渐壮大, 发展规模易受政策干预在发达国家, 二手房交易量通常占房屋交易总量的 70% 以上, 二手房被视为抑制房价上涨减少住房空置率的有效手段和促进住房梯级消费格局形成的重要环节但在中国, 由于受到市场发展水平早期公有制住房体制以及住房观念等因素的影响, 二手房市场起步很晚, 发展尚不够成熟深圳的二手房市场是 1996 年开始兴起的, 当年二手房交易面积为 40 万平方米, 不足商品房成交面积的 10% 2002 年二手房销售面积达到万平方米, 占商品房成交面积的比重提高到了 30% 此后, 二手房交易面积以年均 26. 7% 的增长率高速发展, 直到 2006 年, 二手房交易面积首次超过新建商品房销售面积 5%, 成为深圳楼市的半边天 ( 如图 9) 深圳二手房市场能够如此迅速发展, 除了由于越来越多的存量房产的增加, 人们逐渐改变住房消费观念, 愿意购买二手房居住外, 最主要的原因可归结为 : 第一, 香港成熟的二手房市场发展经验对深圳借鉴意义较大, 同时香港人在深圳 271

10 中国房地产发展报告 No. 4 图 ~ 2006 年深圳新建商品房和二手房销售面积比较资料来源 : 深圳统计年鉴 (2006) 深圳房地产年鉴 (2006) 二手房市场买卖中占据的可观比例为其二手房市场的发展奠定了基础 ; 第二, 深圳市场经济体系较完善, 房地产业较发达, 房地产中介服务的评估拍卖交易以及银行按揭便捷, 房地产投资行为较频繁, 给二手房市场的发展提供了有力支撑 ; 第三, 在深圳这个创业型城市中, 置业者更容易形成住房梯级消费格局, 人口的高流动性增加了房产的交易量以上三方面因素均较易受政策干扰, 于是在宏观调控手段频繁的 2006 年, 深圳二手房市场遭遇了更大的波动 ( 二 ) 成交量大起大落, 最终平稳收市 2006 年深圳共交易二手房万平方米, 同比增长 0. 27%, 其中二手住宅交易套, 交易面积为万平方米, 同比增长 % 从全年总体走势来看, 深圳二手房的成交量平稳, 二手住宅成交量大幅增加, 但从各月成交走势分析, 在政府调控和季节性购房需求的影响下, 二手房市场经历了大起大落的发展阶段 ( 如图 10) 2006 年第一季度全市新建商品住宅供应量同比降低 10% 左右, 同时受 2005 年深圳房价一路高涨等原因的影响, 消费者对买不到房的担心逐步加强, 于是自住买家和投资者都争相进入二手房市场, 使得成交量高速攀升, 比 2005 年第一季度增长了 60. 2% 为抑制房地产市场的过度行为, 深圳市政府于 2006 年 4 月 20 日出台了深八条, 央行随后出台了加息规定, 紧接着国六条和国务院办公厅关于调整住房供应结构稳定住房价格的通知等政策相继出台, 272

11 2006 年深圳房地产运行态势及 2007 年展望图年深圳二手住宅月度成交量走势图资料来源 : 深圳市房地产信息网发展势头正旺的深圳二手房市场迅速缩水, 成交量一落千丈 6 月二手房交易量跌回至 1 月份的水平, 不足 3 月份交易量的一半随后市场对政策逐渐适应, 房地产市场潜在的问题和楼价上升的压力并未得到根治担心房价越调越高, 在购房置业房产能迅速升值的心理因素影响下, 购房者重新入市, 7 月二手房交易量较 6 月增加了近 20% 面对市场如此迅速的政策消化, 为避免前期宏观调控政策失效, 7 月国家税务总局发布了关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知, 这一政策确实有效地控制住了二手房交易量, 使得后 5 个月二手房交易量在平稳的发展中逐渐回暖 ( 三 ) 成交价格短期波动, 全年涨幅明显据深圳中原物业顾问有限公司统计, 2006 年深圳二手住宅成交均价为 8433 元 / 平方米, 同比上涨 29%, 涨幅创历史新高总体来看, 政府出台的一系列宏观调控政策对二手房价格调节作用不大, 并未抑制住二手房价格的快速上涨但是, 比较二手住宅各月挂牌均价和新建商品房各月成交均价可知 ( 见图 11), 二手住宅均价受政策影响短期波动较大, 先后表现出下跌上涨下跌稳定上扬等特点第一季度在二手住宅供应量急速攀升的情况下, 挂牌价格呈现略微下降趋势, 与供给增多价格下降的市场规律相符第二季度国家发布的征收营业税政策对房价影响很大, 营业税多数被加在了售价上, 使得本阶段二手住宅的 273

12 中国房地产发展报告 No. 4 图年深圳二手住宅月度成交量走势图注 : 新建商品房价格数据来自国家发改委和统计局发布的全国 70 个大中城市房屋销售价格指数 ; 二手房价格数据来自深圳市房地产信息网价格同比上涨了 30%, 比第一季度上涨了 11% 此后, 二手住宅价格一直保持较平稳发展, 直到年底才随新建商品房市场一道出现了价格上扬趋势在一系列抑制房地产价格过快上涨的政策背景下, 深圳二手住宅价格和成交量仍能在短期波动调整后保持良好的增长势头这一现象表明深圳二手住宅的刚性需求逐渐增大, 即越来越多的自住型消费者愿意选择二手住宅并承担了房价中增加的税费部分这是深圳房地产市场趋于成熟的表现但是, 二手住宅价格和成交量在年底又出现了快速上涨的势头, 这又使人担心本轮政策调控未能发挥良好的效果要进一步控制住房地产价格的上涨速度, 还需要后续不断落实和完善已经推出的宏观调控政策 ( 四 ) 成交户型减小, 两房住宅备受青睐 2006 年深圳二手住宅成交套数为套, 同比增加了 %, 而交易面积为万平方米, 同比增加了 % 交易套数增加比重大于交易面积增加比重表明, 二手住宅交易趋于小户型根据深圳中原物业顾问有限公司统计, 全年二手住宅成交户型虽仍以 2 3 房为主, 但比例却有所变化, 两房的比例从 2005 年的 37% 上升了到 2006 年的 38%, 而三房比例则从 40% 降到 36% 了 ( 如图 12 所示 ) 二手住宅的成交套均面积也从 2005 年的 95 平方米减少到了 2006 年的 88 平方米, 每套减少了 7 平方米二手住宅成交户型面积的降低表明深圳 274

13 2006 年深圳房地产运行态势及 2007 年展望二手住宅市场中消费者住房消费趋于理性, 随着价格的上涨, 消费能力减弱, 经济适用的较小户型住房越来越受消费者青睐图年深圳二手住宅成交户型比例数据来源 : 深圳中原物业顾问有限公司市场统计数据 ( 五 ) 房地产经纪面临挑战, 行业加速重新洗牌深圳二手房市场能有今天的地位和影响, 房地产经纪功不可没近年, 深圳二手房中介公司如雨后春笋般增长, 中原地产世华地产等五间公司已先后在全市开设了 50 家以上店铺, 房地产经纪成为推动深圳二手房市场发展的有效催化剂但是 2006 年深圳二手房经纪行业可谓道路坎坷 : 一方面是二手房市场大起大落带来的企业效益危机, 另一方面则是国家针对房地产经纪行业出台的一系列约束条例政府的宏观调控政策导致二手房交易量出现明显的阶段性下跌, 投机者数量大大减少 ; 与此同时, 深圳市政府于 8 月制定了深圳市房地产行业诚信公示办法, 以规范房地产市场秩序, 打击中介公司的投机行为这些都使得很多实力不足的中小型中介公司未能承受住市场压力而被迫关门, 行业内部倒闭收购兼并现象频繁, 房地产经纪行业呈现出越有实力的公司发展越快的马太效应 275

14 中国房地产发展报告 No. 4 三 2006 年政府宏观调控政策及其实施效果评价为抑制房价过速增长打击非法囤积住房行为, 保障深圳房地产市场持续健康增长, 2006 年深圳市政府积极贯彻落实中央和国务院的有关指示, 采取了一系列措施加强房地产市场宏观调控, 并取得了一定效果 ( 一 ) 深圳房地产调控的相关政策 2005 ~ 2006 年国家宏观调控政策的指引下, 深圳市政府积极贯彻执行国家政策, 并结合本市实际情况, 高密度地出台了关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知关于规范我市房地产市场秩序严禁非法炒卖房地产的通知关于进一步规范我市商品房销售行为的通知关于加强我市房地产税收管理的通知和关于我市开征土地增值税的通告等一系列配套文件, 有效地遏制了商品房价格上涨过快的势头, 严格监控并引导房地产走势国八条国六条央行加息三次上调存款准备金二手房五年内交易征收营业税等政策使得房地产市场上投机者持币观望的气氛加重, 市场刚性需求比重加大, 这在一定程度上抑制了投机炒房行为, 缓解了房价涨幅过高的态势, 有利于促进房价的平稳发展但是, 由于供需矛盾和市场深层次的因素, 目前深圳房地产市场仍属于卖方市场, 且经常出现供不应求的局面, 从而导致宏观调控政策的作用发挥尚不充分在实现建设和谐社会的目标还需要相当长的时间的情况下, 民众在医疗教育住房上还缺乏安全保障, 为了给未来增加安全安定感, 消费者尽可能早地买房 ; 此外, 买房保值增值的效应, 追求住房的高消费心理, 加剧了消费者的购房迫切性, 在群羊效应下, 再建更多更大的住房也难满足不断提高的住房需求当消费者普遍认为投资买房比投资创业风险更小, 收益更可预期的情况下, 兴办实业的创业资金就会挪为投资购置房产, 兴办实业的创业型人才减少的直接结果是就业岗位的供给减少这种情况对整个经济社会发展的负面影响显而易见连续几年攀升的房地产价格, 其负面作用远不仅停留在经济层面上, 还会进而影响到建设和谐社会目标的实现近两年来相关政策的出 276

15 2006 年深圳房地产运行态势及 2007 年展望台正是展开全方位的房地产市场环境治理 ( 二 ) 编制并实施住房建设规划 2006 年 9 月份深圳在全国范围内率先出台了深圳市住房建设规划 (2006 ~ 2010), 用以指导近期的住房建设工作, 规划融入了国家对房地产宏观调控的基本精神, 确定了十一五期间深圳建设 69 万套住房的总体目标, 确立了以普通商品住房经济适用住房和公共租赁住房 ( 含廉租房 ) 为重点发展对象, 并指定了年度住房建设与土地供应指引, 对住房套型结构比例等问题做出了明确规定目前, 相关部门正在研究制订深圳住房建设规划 2007 年度计划, 其成果必将对稳定住房市场预期引导住房合理消费等工作产生重要意义和作用 ( 三 ) 明确了新建住房结构比例国家和深圳政府曾多次试图通过在房地产交易环节设置障碍来控制房价快速增长, 但效果都不尽理想, 于是近期将政策调控的重点转向了住房供应结构方面, 希望通过增加中低档中小户型住宅比重降低房地产市场的总体价格 2006 年 8 月中旬, 深圳出台了有关新建商品住房结构比例的规定, 要求一是确保 2006 年 6 月 1 日至 2007 年 6 月 1 日, 全市年度新审批新开工住房总面积中, 单套住房建筑面积 90 平方米以内的商品住房 ( 含经济适用住房 ) 面积所占比重必须达到 70% 以上 ; 二是对于 2006 年 8 月 18 日后新审批的协议用地和合作建房, 上述比例提高至 90% ; 三是全市新建经济适用住房单套建筑面积控制在 90 平方米以内, 公共租赁住房控制在 60 平方米以内 ; 四是对 2006 年全年商品住房用地, 除第一批出让的 6 个地块单套面积在 90 平方米以内的住房建筑面积不少于 70% 外, 其余 12 个后续出让的地块项目比例均提高到 95% 按照这一原则, 深圳在制定年度土地供应计划时便提出将优先保证中低价位中小套型普通商品住房和各类政策性住房用地供应, 其占年度居住用地供应总量的比例不低于 70%, 并停止了别墅类项目供地和办理的相关手续此外, 深圳还明确了年度 104 公顷的商品住房用地和 40 公顷的政策性住房用地的供应目标对于政策性住房用地供应, 划定公顷经济适用住房用地和公顷公共租赁住房 ( 含廉租住房 ) 用地, 超出年度计划供地公顷对于商品住房用地供应, 277

16 中国房地产发展报告 No. 4 年度计划出让 104 公顷, 加上上一年度未完成的 40 公顷, 合计计划出让 144 公顷以上对新建住房结构调整的政策必将有利于节约利用土地并控制商品房总价, 保障商品房建设以既经济又适用的类型为主 ( 四 ) 严格整顿房地产市场秩序深圳有关部门为彻底整顿房地产市场秩序, 对 2006 年 6 月 1 日以前已取得建设工程施工许可证但尚未取得建筑工程施工许可证的房地产项目, 如果住房结构尚未经过重新审查, 不予核发施工许可证 ; 对取得土地使用权满两年未动土开发的, 不予办理施工许可证核发或延期手续 ; 对开发建设面积不足 1 / 3 或已投资额不足 1 / 4 且未经国土房产部门批准中止开发建设联系满一年的, 不予办理复工等手续政府的这一措施严重打击了开发商囤积土地哄抬房价的行为, 为保障商品房户型结构比例保障商品房合理供给面积等作用显著与此同时, 政府还通过加强对商品房销售环节的监管实现保障房地产市场持续健康发展的目的首先, 有关部门通过严格实施禁止内部认购依法律程序解除合同备案手续待售房源不得拒售等七项禁令, 有效遏制了商品房炒买炒卖行为 ; 二是加强房地产预售款监管, 统一实施买卖合同示范文本, 落实购房实名制, 加大对房地产销售违法违规行为的查处 ; 三是市国土房产局联合市工商部门自 2006 年 10 月起开展为期一年的市场整顿活动, 进一步规范市场交易秩序 ; 四是促进行业自律和规范化建设, 由市国土房产局草拟的深圳市房地产行业诚信公示办法目前已向社会公示并广泛征询意见以上措施有效遏制了房地产市场炒作问题, 增加了市场的有效供应, 对规范市场交易秩序稳定房价起到了积极的作用四 2007 年深圳房地产市场发展趋势分析 2007 年政府仍将陆续出台开征土地增值税等一系列宏观调控政策来规范房地产市场各种投资行为, 保障其健康持续发展因此 2007 年的深圳楼市仍将受政策影响出现阶段性的波动和起伏不过从近两年深圳房地产市场的总体发展形势及 2006 年全市房地产市场供求及价格变化的情况看, 2007 年深圳房地产市场不会产生大的波动, 房地产价格将以日趋平稳的增长率持续增长 278

17 2006 年深圳房地产运行态势及 2007 年展望 ( 一 ) 新建商品房上市面积将提高, 供应紧张局面将有所缓解 2004 ~ 2006 年, 深圳新建商品房供应数量连续小于出售数量, 从 2005 ~ 2006 年商品房施工面积新开工面积竣工面积和预售面积看, 2007 年深圳新建商品房上市数量将大幅度提高据中原地产深港研究中心估计, 2007 年深圳住房新增供应量至少在 1000 万平方米以上, 加上 9070 政策执行后首批商品房的上市, 新建商品住宅供应面积将显著增加, 供应不足的问题将得到进一步缓解但是, 从近两年深圳供地情况看, 普通新建商品住宅将主要集中在特区外的宝安和龙岗两区, 特区内的新建商品住宅, 特别是普通商品住宅仍将维持供应紧缺的局面, 从而导致希望在特区内置业的消费者更多地转向二手房市场, 促进二手房销量的进一步提升 ( 二 ) 中小户型将占据市场主导, 商品房价格将日趋平稳 2007 年深圳房地产供给将按照住房建设规划及年度计划执行, 预计商品房建设规模和供给量不仅有所增加, 而且新建商品房市场供应将以中小户型的普通商品住宅为主大户型及高档商品房比重的降低将大大削弱高端物业对大盘房价的拉动作用, 同时商品房供给量的提高也能够有效减缓房价上涨幅度不过按照建设周期推算, 由于中小户型商品住宅上市和供应量提高带来的房价缓和效果在 2007 年下半年才能有所表现, 而上半年市场走势很可能延续 2006 年底的势头, 价格上涨幅度仍将比较明显从全年房价平均水平方面预测, 估计总体房价水平将逐渐趋于平稳, 目前房价较快增长的势头有望得到遏制, 但是房价收入比是否能够回落到 8 以下还很难判断 ( 三 ) 二手房市场发展动力强劲经过 2006 年的政策洗礼, 深圳的二手房市场更加成熟和稳定在一系列政策调控下, 二手房市场买卖双方的投机行为都将逐渐减少, 加上深圳特区内新建商品住宅的数量将日趋减少, 以自住为主的二手房买卖将成为市场的主要行为不过, 随着深圳中小户型新建商品房供给量的增加, 中大户型二手房将可能变得畅销, 其供应量和均价也将提高, 甚至超过中小户型不过以其价格相对较低可选择性较大等特点, 中小户型的二手房仍将受到年轻家庭的青睐, 二手住宅市 279

18 中国房地产发展报告 No. 4 场发展潜力较大, 发展动力强劲 ( 四 ) 政策执行力度加大, 政策影响力逐步释放如果 2006 年是房地产的调控年和政策年, 那么预计 2007 年将是政策年执行年与反腐年 2007 年, 政府将延续规范市场行业和交易秩序遏制房地产投机打击非法囤积和哄抬房价行为等方面降低房地产市场的炒作空间, 保证市场健康发展的工作思路, 以住房建设规划 (2006 ~ 2010) 为指导, 从调整住房结构方面入手, 加大力度整顿房地产市场秩序 : 通过完善商品住宅经济适用房政府廉租房三大住房体系建立健全的住房保障制度, 通过搞活二手房市场扩展住房供应总量, 通过兴建中小户型住宅提高房屋使用效率但也必须认识到, 由于供需矛盾和市场深层次的因素, 房地产宏观调控得越深入, 越反映出房地产市场的问题涉及经济社会全方位的多因素, 并非一蹴而就, 宏观调控政策作用还需要逐步显现, 还需要经济社会各领域的密切配合, 要在建设和谐社会的大框架下, 才能实现房地产市场的健康有序发展, 保证不同收入的群体都能够在完善住房保障体系下安居乐业 280

征稿启事

CONTENTS 目录 025-86599749 86599748 210017 E-mail jstdgj@163.com 征稿启事 1 要闻播报 2 要闻播报要闻播报 3 4 行业动态行业动态 5 行业动态附件 2015 年江苏考核点第 1 次土地估价师专业考核通过名单赟 6 7 行业动态协会公告 8 协会公告 9 协会公告 10 协会公告 11 协会公告 12 协会公告 13 协会公告