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阳似令狐
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1 2015 年 8 月深圳 / 7 月月报告深圳 2015 年 7 月房地产市场报告目录 1 宏观经济与政策环境宏观经济信息解读深圳时政最新动态深圳土地市场解析月土地供应与成交概述月土地供应与成交深圳一手商品住宅市场解析住宅供求市场综述新开盘 / 加推住宅市场动态住宅成交产品结构面积段对应总价段的产品特征分区域的供销特征各区域住宅市场特征重点项目 / 热点区域项目动态重点项目典型区域项目动态龙岗区 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

3.6 8 月预计入市项目盘点... 24 4 深圳二手商品住宅市场解析... 24 4.1 二手住宅市场综述... 24 4.2 各区域市场分析... 25 5 深圳写字楼市场解析... 26 5.1 写字楼供求市场综述... 26 5.2 各区域写字楼特征... 27 5.2.1 深圳各区域供应... 27 5.2.2 深圳各区域成交.

3 月刊 : 报告出品 : 世联行市场研究部政策收紧成交下滑, 成交价格再创新高本期要点 1. 宏观环境 7 月作为下半年开局的首月, 从各项经济指标表现来看,7 月 PPI 进出口数据及 PMI 指数均有不同程度下滑, 经济形式不容乐观, 下半年经济仍面临较大的下行压力中央政治局会议年部署下半年经济工作财政政策不变调 2. 深圳市场 1. 土地 :2015 年 7 月, 深圳市通过招拍挂方式共计出让 5 宗土地, 建筑面积约万m2 成交土地集中于龙岗区 7 月招拍挂无住宅用地,3 块成交土地均为新型工业用地 2. 一手商品住宅 :7 月楼市进入传统淡季, 同时受银行政策收紧的影响, 一手住宅供应量及成交量环比均有所下降, 但价格仍处在上涨通道中 7 月, 深圳一手住宅供应面积 43.0 万m2, 环比减少 49.6%, 同比减少 28.4%; 成交面积 67.4 万m2, 环比减少 12.3%, 同比增长 197.1%; 成交均价元 / m2, 环比增长 13.3%, 同比增长 54.4% 3. 二手商品住宅 :7 月, 深圳二手商品住宅市场量价持续走高, 成交成交量为万m2, 同比增长 %, 环比增长 7.0%; 挂牌均价突破四万, 达元 / m2, 同比增长 40.4%, 环比增长 5.1% 关外市场占比超五成, 南山区均价最高, 为元 / m2 3. 写字楼 :7 月份写字楼新增供应量 7.0 万m2, 同比暴涨 185.4%, 环比下降 2.0%; 成交面积为 5.7 万 m2, 同比上涨 69.5%, 环比上涨 79.6%; 成交均价元 / 平, 环比小幅下降 2.0%, 同比上涨 30.0 % 3 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

4 5. 商业 :2015 年 7 月商业市场新增供应量 4.7 万m2, 同比上涨 13.3%, 环比下降 75.4%;7 月成交量 11.9 万m2, 同比上涨 58.4%, 环比下降 14.4% 成交均价元 / m2, 环比上涨 12.2%, 同比上涨 37.4% 3. 重点企业动态碧桂园成立一线城市事业部, 斥资 1440 万元进军深圳市场 ; 花样年坪山旧改项目获批 ;7 月龙光领跑业内目标完成率 4 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

5 1 宏观经济与政策环境 1.1 宏观经济信息解读 1) 7 月 PMI 指数环比小幅下滑 2015 年 7 月份, 中国制造业采购经理指数 (PMI) 为 50.0%, 比上月回落 0.2 个百分点, 位于临界点 ; 进出口数据大幅下滑, 出口 1.2 万亿元进口 0.9 万亿元, 分别下降 8.9 % 和 8.6%;CPI 环比上涨 0.3%, 同比上涨 1.6%;PPI 环比下降 0.7%, 同比下降 5.4%, 从数据表现来看, 下半年经济仍面临着较大的下行压力 PMI 进出口物价指数中国出口 / 进口增速 CPI/PPI( 百分比 ) 7 月 6 月 7 月 6 月 7 月 6 月 / / / /-4.8 2) 中央政治局部署下半年经济工作 : 财政政策不变调 7 月 30 日, 中共中央政治局召开会议, 上半年经济增长与预期目标相符, 主要经济指标有所回升会议同时指出, 下半年经济下行压力依然较大, 经济增长新动力不足和旧动力减弱的结构性矛盾依然突出提出下半年经济要坚持积极的财政政策不变, 稳健的货币政策要松紧有度世联观点 :7 月份作为下半年开局的首月, 其各项经济数据表现不尽如人意, 经济仍面临着较大的下行压力, 在近期召开的中央政治局会议上, 中央定调下半年仍坚持积极的财政政策和稳健的货币政策, 预计下半年仍将处在宽松的货币环境 1.2 深圳时政最新动态 1) 7 月深圳多家银行收紧房贷, 已有三家银行执行首付四成为抑制深圳房价的过快增长, 深圳多家银行开始收紧房贷截止到 7 月 26 日, 深圳多 5 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

6 家银行调高首套房贷款利率 ; 同时, 中国银行民生银行及建设银行已执行四成首付银行 5 月首付比例 5 月利率优惠 7 月首付比例 7 月利率优惠利率调整中国银行三成 9.3 折四成 1.1 倍农业银行三成 9.3 折三成基准工商银行三成 9.3 折三成基准建设银行三成 9.5 折四成 9.5 折招商银行三成 9.3 折三成 9.5 折交通银行三成 9.3 折三成 1.05 倍光大银行三成 9.3 折三成 9.8 折北京银行三成 9 折三成 9.5 折东莞银行三成 9 折三成 9.5 折中信银行三成 9.5 折三成 9.7 折民生银行三成 9.5 折四成 1.05 倍汇丰银行三成 9 折三成 9 折 - 2) 梅观高速华丽变身, 南北向 " 深南大道 " 呼之欲出 7 月 1 日, 深圳市交委公布了梅观高速市政化改造初步方案, 未来梅观高速的道路全线拓宽成主道 + 辅道的城市快速路, 沿线增设人行道天桥公交站点绿化等市政设施, 有望打造成为一条南北向的深南大道 3) 前海打造千亿级产业集群, 跨境购物中心拟 12 月 7 号运营 7 月 1 日, 华润万家牵手招商国际在该贸易区设立了首家跨境电商体验店据深圳前海管理局保税港区管理处处长刘晓介绍, 前海将会打造若干个千亿级产业集群与跨境电商相关的通关服务平台已在测试阶段, 前海还将建设一个面积达平方米的跨境购物中 6 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

7 心, 相关人员表示该中心有望在今年 12 月 7 号正式运营 4) 深圳将拆除梅林收费站 7 月 17 日晚 22 点, 梅林收费站正式启动拆除施工, 除对收费设施进行拆除外, 梅观高速公路周边指路标识修改完善工作也已启动, 收费站周边的减速带防撞筒反光筒等设施维护改造工程已在进行中这也是继市交委公布梅观高速公路市政化改造规划设计初步方案后的首期拆除改造工程 5) 龙华公办学位将增加明年底可提供超 5 千个学位 7 月 22 日, 新区 2015 年民生工程开工项目共计 4 个, 总投资万元, 分别为深圳市第十高级中学项目新区外国语学校项目光明社会福利院项目高新园区门户区三十五号路项目四个大型民生项目中, 两个是学校 2016 年 12 月, 两大学校将完成建设届时, 将为新区提供 5520 个优质学位 2 深圳土地市场解析月土地供应与成交概述 7 月, 全市新增土地供应量万m2, 环比上涨 214.0%, 同比上涨 331.0%; 成交量 6.9 万m2, 环比下降 39.0%, 同比上涨 157.0% 相比于上月, 土地供应量明显上升, 成交量小幅下降 7 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

8 土地供应与成交面积 ( 万m2 ) 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 月土地供应与成交 7 月, 深圳土地市场供应 5 宗土地, 集中于光明龙岗等片区其中 4 宗均为工业用地, 占地面积约 11.3 万m2 根据公开的出让信息,4 宗工业用地的准入产业类别均为新兴产业 7 月, 深圳土地市场成交 3 块工业用地 ( 新型产业用地 ), 占地 6.9 万m2, 均位于龙岗区其中位于平湖片区宗地编号为 G 和 G 的工业用地 ( 新型产业用地 ), 占地 5.8 万m2, 被深圳华科育成科技开发有限公司竞得 ; 其余一宗用地位于坪地街道的工业用地 ( 新型产业用地 ), 宗地编号为 G , 被深圳市建筑科学研究院股份有限公司竞得 2015 年 7 月深圳房地产市场土地新增供应 / 成交一览表宗地号是否地块位置挂牌成交地块用途地块建筑面起拍总成交总价竞得者成交日期日期面积积价 ( 万 ( 万 m2 ) m2 ) G 是龙岗区平湖工业用地深圳华科育 0044 金融与现代 /7/1 /7/10 ( 新型产成科技开发服务业基地业用地 ) 有限公司 8 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

9 G 是工业用地 /7/1 /7/10 ( 新型产业用地 ) G 是龙岗区坪地工业用地深圳市建筑 0257 街道 /7/15 /7/24 ( 新型产科学研究院业用地 ) 股份有限公司 A 否光明高新区工业用地 / / 29 西片区 /7/28 /8/11 A 否光明高新区其他交通 / / 34 东片区 /7/28 /8/11 设施用地 ( 加油站 ) 数据来源 : 世联数据平台 3 深圳一手商品住宅市场解析 3.1 住宅供求市场综述 7 月, 楼市进入传统淡季, 同时受银行政策收紧的影响, 一手住宅供应量及成交量环比均有所下降, 但价格仍处在上涨通道中 7 月, 深圳一手住宅供应面积 43.0 万m2, 环比减少 49.6%, 同比减少 28.4%; 成交面积 67.4 万m2, 环比减少 12.3%, 同比增长 197.1%; 成交均价元 / m2, 环比增长 13.3% 7 月主要成交主要集中在坪山新区的京基御景印象 ( 成交 3.5 万m2 ), 光明新区的光明峰荟 ( 成交 3.1 万m2 ), 布吉的信义金御半山 ( 成交 2.8 万m2 ), 龙岗中心城的万科广场 ( 成交 2.6 万m2 ), 布吉的鸿荣源尚峰 ( 成交 2.0 万m2 ) 9 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

10 深圳一手住宅供求及价格 ( 万m2, 元 / m2 ) 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 )2 成交价格 ( 元 / m2 ) 2015 年 7 月取得预售住宅项目共 12 个, 共计建筑面积 58.1 万m2 项目主要集中于龙岗及宝安片区原关内片区仅有位于南山区的香山美墅花园 1 个项目取得预售项目行政区日期住宅预售面积 ( m2 ) 尚峰花园龙岗 2015/7/ 平安里家园龙岗 2015/7/ 香山美墅花园南山 2015/7/ 深业泰然玫瑰苑宝安 2015/7/ 银江春晓家园宝安 2015/7/ 万科天誉花园二期龙岗 2015/7/ 佳华领汇广场一期龙岗 2015/7/ 金域九悦花园 ( 南区 ) 宝安 2015/7/ 公园里花园四期龙岗 2015/7/ 岭宏健康花园龙岗 2015/7/ 金地凯旋广场龙岗 2015/7/ / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

11 天福华府 (B 区 ) 宝安 2015/7/ 新开盘 / 加推住宅市场动态 7 月, 市场共 7 个新盘入市,7 个项目加推, 从开盘销售数据来看, 市场更趋理性, 区域价值较高, 定价合理的项目被市场接受程度更高布吉的鸿荣源尚峰信义金御半山, 宝安的领航城三期领秀花园, 福田的深圳中心天元, 龙华新区的港铁天颂陶润懿峰, 观澜的万科九龙山观澜玫瑰苑, 华侨城的香山美墅去化均在七成以上日期区域项目主力户型推售套数开盘成交均价开盘成交率 7 月 4 日布吉鸿荣源尚峰 ( 加推 ) 平 2-5 房元 / 平约 90% 7 月 4 日布吉信义金御半山 ( 加推 ) 平 3-5 房元 / 平约 86% 7 月 5 日宝安领航城三期领秀 ( 加推 ) 平 2-4 房元 / 平约 85% 7 月 10 日福田深圳中心天元平 1-3 房元 / 平约 75% 小高层复式单价约元 / 平 ; m2小高层复叠加约元 / 7 月 11 日龙华港铁天颂 ( 加推 ) 式 m2叠加约 m2联排 30 平 ; 联排的总价区间约约 90% 约 m2双拼万元 ; 双拼的总价区间约万元 ; 7 月 18 日观澜观澜玫瑰苑 ( 加推 ) 平 1-5 房元 / 平约 91% 11 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

12 7 月 20 日南山香山美墅联排平, 合院平, 叠加平, 小高层平 258 联排合院约万 / 平, 叠加约万 / 平, 小高层约 8 万 / 平约 70% 7 月 22 日龙岗壹锦园平 3-5 房元 / 平约 75% 7 月 24 日龙岗万科广场 ( 加推 ) 平 3-4 房元 / 平约 60% 7 月 25 日龙华陶润懿峰平 3-5 房元 / 平约 70% 7 月 25 日观澜万科九龙山平 3-4 房元 / 平 70% 7 月 25 日坂田佳华领汇广场平 3-5 房元 / 平 80% 7 月 26 日龙岗中骏四季阳光 ( 加推 ) 平三房元 / 平 100% 7 月 26 日布吉万科公园 6 号平 3-4 房元 / 平 35% 3.3 住宅成交产品结构面积段对应总价段的产品特征纵观深圳全市商品住宅各面积产品和对应总价来看,90 m2以内刚需投资小户产品成交最多, 占总销售量的 69.8% 其中总价在万的产品占全市成交的 26.1%, 主要集中在南山布吉龙华 ( 华晖云门信义金御半山中海锦城 ) 的 3-4 房产品 ; 其次为万的产品, 占全市成交的 22.9%, 该类产品主要来源于布吉 ( 鸿荣源尚峰宇宏健康花城 ) 及龙岗中心城 ( 全盛紫悦龙庭 ) 的 3 房产品 ; 还有部分集中于万的 90 m2以内的成交, 占全市占比约 18.3%, 该类产品相对集中于光明新区 ( 宏发嘉域光明峰荟 12 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

13 光明 1 号 ) 及坪山片区 ( 如六和城, 招商花园城 ) 的 3 房产品 m2过渡型改善户型成交量较少, 仅为全市成交占比的 4.7%, 更多的改善型需求集中在 m2户型, 总价区间在万市场接受度较高, 该类总价段产品占整体成交的 6.4%, 主要集中在布吉 ( 如信义金御半山 ) 西丽片区( 如博林天瑞 ) 龙岗中心城片区 ( 如万科广场 ) 及非福田核心区 ( 如绿景虹湾 )4-5 房产品 2015 年 7 月商品住宅成交面积与总价的成交套数交叉表总价段 90 m2以下 ( 小户型 ) m2 ( 居家型 ) m2 ( 改善型 ) m2 ( 享受型 ) 200 m2以上 ( 奢侈型 ) 合计 ( 套 ) 套数比例 50 万以下 % 万 % 万 % 万 % 万 % 万 % 万 % 万 % 2000 万以上 % 合计 ( 套 ) % 套数比例 69.8% 4.7% 9.8% 11.8% 3.9% 100% 分区域的供销特征 2015 年 7 月关内地区新增供应较少, 罗湖福田盐田片无新增供应, 仅南山区有 3.47 万m2的新增供应在新增项目的区域分布上, 宝安龙岗依然是供应主力区, 占新增供应的 13 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

14 51.7% 42.2% 片区特征,7 月, 南山区 200 m2以上大户型成交销售量较大, 共 3.38 万m2, 去化主力项目为海上世界双玺 (1.20 万m2 ) 燕晗山苑(0.93 万m2 ) 和水湾 1979(0.85 万m2 ) 7 月, 宝安片区新增供应为万m2, 销售面积为万m2, 供求比为 1.92 其中 90 m2以下户型成交占比最高, 为 81.58%, 主要集中在龙华光明福永西乡片区 ; 其次为 m2户型, 主要成交项目为位于龙华新区的中海锦城及位于光明的光明峰荟 7 月, 龙岗片区新增供应为万m2, 销售面积为万m2, 供求比为 0.84 主要成交户型集中在 90 m2以下, 主要成交区域集中在坪山布吉及龙岗中心城片区, 主要成交项目为京基御景印象鸿荣源尚峰宇宏健康花城及万科广场 ; 其次为 m2的户型, 成交面积占比为 15.04%, 主要集中在布吉的信义金御半山及龙岗中心城的万科广场各区分面积段的成交供应情况, 请详见下表 : 2015 年 7 月各区域分面积段的供销说明区域指标 90 m2以下 ( 小户型 ) m2 ( 居家型 ) m2 ( 改善型 ) m2 ( 享受型 ) 200 m2以上 ( 奢侈型 ) 汇总罗湖区供应面积成交面积供求比 / 福田区供应面积成交面积供求比 / 14 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

15 南山区供应面积成交面积供求比盐田区供应面积成交面积供求比 / 宝安区供应面积成交面积供求比 / 1.92 龙岗区供应面积成交面积供求比各区域住宅市场特征 1) 罗湖区 7 月, 罗湖区无新增新房供应, 去化 1.8 万m2, 同比增长近五倍, 均价元 / m2, 同比上涨 11.7% 2015 年以来, 片区无新增供应, 成交量较为平稳, 天玺 1 号新世界四季御园华润银湖蓝山为区域成交主力楼盘, 成交量占全区的 70% 15 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

16 罗湖区一手住宅供销情况供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 2) 福田区 7 月, 福田区无新增住宅供应, 成交 1.9 万m2, 同比增长近五倍, 均价元 / m2, 同比上涨 15.1% 7 月绿景虹湾为片区的主力成交项目, 成交面积 1.4 万m2, 占全区成交的 70% 福田区一手住宅供销情况供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 3) 南山区 7 月, 南山区一手住宅新增供应为 3.5 万m2, 同比减少 62.9%; 成交面积 9.8 万m2, 同 16 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

17 比增长 631.2%, 均价元 / m2, 同比上涨 1.7% 华润城博林天瑞华晖云门等性价比较高的楼盘带动区域成交量, 海上世界招商双玺燕晗山苑等高端项目带动区域价格上涨南山区一手住宅供销情况供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 4) 宝安区 7 月, 宝安区一手住宅新增供应 15.3 万m2, 同比减少 21.3%; 成交面积 22.9 万m2, 同比增长 355.8%, 均价首次突破三万, 为元 / m2, 同比上涨 25.9% 光明新区( 宏发嘉域光明峰荟 ) 及福永 ( 凤凰花苑 ) 的高性价比楼盘拉动了片区的成交量 ; 宝安中心区的高端项目壹方中心均价达到元 / m2, 直接拉动片区均价快速上涨 17 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

18 宝安区一手住宅供销情况供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 5) 龙岗区 7 月, 龙岗区一手住宅新增供应同比微增至 24.0 万m2 ; 成交面积 28.8 万m2, 同比增长 149.0%, 成交均价元 / m2, 同比上涨 69.6% 7 月, 鸿荣源尚峰信义金御半山万科广场的入市及京基御景印象的持销拉动全区销售量居全市首位, 信义金御半山 ( 均价元 / m2 ) 万科广场 ( 均价元 / m2 ) 颐安都会中央 ( 均价元 / m2 ) 等高价项目带动片区价格快速上涨龙岗区一手住宅供销情况供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 6) 盐田区 18 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

19 7 月, 盐田区无新增住宅供应, 成交面积 0.8 万m2, 同比增长近 12 倍, 成交均价元 / m2, 同比增长 5.4% 片区主力成交项目为鹏广达山海四季城御景台雅园, 占片区成交量的 82.5% 盐田区一手住宅供销情况供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 3.5 重点项目 / 热点区域项目动态重点项目 1) 深圳中心天元 7 月 10 日, 深圳中心天元在福田四季酒店三楼宴会厅开盘, 推出 277 套 m2 1-3 房产品, 开盘当天去化逾七成, 实收均价元 / m2 项目占地 22.3 万m2, 建面约 140 万m2, 位于深圳中心城豪宅片区, 项目天生丽质, 集住宅公寓商业超甲级写字楼为一体的大型综合体, 规划有云端会所文天祥纪念馆设计艺术中心国际学校等 ; 同时可享莲花山塘朗山等生态资源, 项目核心地段都会生活方式商业配套国际顶级精装修等价值点受到高端客户的高度认可 2) 万科九龙山 7 月 24 日, 万科九龙山在万科梦工厂开盘, 推出 m2 3-4 房 785 套, 主力优惠单位 465 套 3 小时全部售罄, 成交均价元 / m2 19 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

20 项目位于观澜中心区, 占地 6.06 万m2, 建面 14.2 万m2, 周边环绕茜坑水库深圳绿道 5 号线大水坑社区公园及狮径公园等多重自然景观资源, 身处生态资源核心依托区域发展周边资源配套及万科品牌户型, 再创热销传奇 3) 佳华领汇广场 7 月 25 日上午, 佳华领汇广场在深圳湾体育中心春茧体育馆开盘, 推出平 3-5 房 501 套, 开盘劲销八成, 开盘均价元 / 平, 部分户型均价超过元 / 平, 创造区域价值巅峰, 挺进 4.0 新时代项目位于坂田片区, 项目处在 CBD 中轴外拓的中心地带, 项目区域价值交通优势受到福田及本地客户的高度认可 4) 陶润懿峰陶润懿峰 7 月 25 日上午在大中华国际交易广场首次开盘, 推售平 3-5 房 276 套, 劲销 7 成, 成交均价元 / m2, 树立片区价格新标杆项目毗邻龙华新区政府, 总占地 1.57 万平, 建筑面积 4.69 万平, 项目发展前景交通规划及高拓户型受到客户的高度认可典型区域项目动态龙岗区 7 月, 楼市进入传统淡季, 同时受股灾及银行政策收紧等多重因素的影响, 市场也受到了较为直接的影响, 从全市各片区的反映程度来看, 龙岗区受到的冲击相对较为明显与全市其他区域相比, 龙岗区凭借其较大的供应量及相对较低的价格一直是刚需置业者的热点区域, 自 930 政策以来, 受多重政策利好因素的影响, 开发商对市场预期增强, 多个项目高价入市, 带动龙岗区的价格一路上涨 20 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

21 龙岗区成交均价 ( 元 / m2 ) 世联最新监测数据显示,7 月以来, 龙岗区的上门进线及成交均有不同程度下滑 ( 第一周上门及成交套数增加主要是鸿荣源尚峰加推导致成交量相对较大 ) 2015 年 7 月龙岗区上门进线及成交及环比 ( 批, 套,%) 时间上门 ( 批 ) 环比 (%) 进线 ( 批 ) 环比 (%) 成交 ( 套 ) 环比 (%) % % % % % % % % % % % % % % % 从片区客户的心态来看, 随着龙岗区的颐安都会中央万科广场二期部分户型价格破元 / m2, 价格优势逐渐消逝, 与关内二手房的价格差距在不断缩小, 价格超出客户的心理预期, 客户观望情绪渐浓从成交的户型来看, 大户型产品的成交量下降更为明显, 大户型产品客户多为改善性客户, 该类客户需求相对较缓, 在价格不断走高的情况下, 客户的决策周期更长, 同时受近期 21 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

22 股灾的影响, 部分客户的首期款支付受到直接的影响, 部分客户退订也是导致成交量下降的原因之一 8 月, 受市场成交量下滑的影响, 部分开发商或将下调市场预期, 推盘或将更加谨慎, 预计价格将会有小幅下调世联各区域监控典型项目 (2015 年 7 月 ) 区域楼盘名称主力在售上门进线成交成交均价 ( 元 / m2 ) 销售动态坪山 8 克拉 36 平单身公寓 ( 含 1000 元 / 平精装 ) 持续 Q 房转介叠加别墅 :50000; 龙华港铁天颂约 m2 2-4 房联排别墅总价区无活动间 : 万周末业主布吉鸿荣源尚峰平 2-5 房答谢宴活动, 第三批单位认筹 89 平 :20000( 含龙岗鸿威的森林 89 平 3 房平 4-5 房平别墅元 / 平精装 ) 平 : 周末绿植 DIY 活动别墅 : / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

23 72 平两房 ; 西丽华晖云门平三房 ; 无活动平大户型坂田佳华领汇广场平 3-5 房月 25 日开盘持续 Q 房平 2-3 房坪山六和城 139 平 4 房平公寓住宅公寓转介, 周末农商行推介活动龙华陶润懿峰 75 m2三房,89 m2四房,118 五房月 25 日开盘龙岗同创九著 89 平 4 房平洋房 4 房高层均价 :35000 洋房均价 :38000 现场抽奖活动观澜万科九龙山 180 m2联排别墅, 约 88 m2 3 房月 24 日开盘联排约 m2 合院约 m2 南山香山美墅叠加约 m2 / / 无活动小高层约 m2 福田深圳中心天元平 1-3 房 / / 月 10 日开盘 23 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

24 龙岗卓弘高尔夫雅苑平 4 房单证 :24300 双拼 :19000 周末棉花糖,T 恤 DIY 备注 : 成交量成交均价为世联监控的 7 月市场数据月预计入市项目盘点 8 月, 深圳一手住宅预计有 8 个项目入市, 主要分布在南山区龙岗区龙华新区及宝安区, 入市项目相比 7 月份的 12 个有所减少 7 8 月作为楼市传统的淡季, 加之 7 月份成交下滑及部分银行政策收紧导致 8 月份开发商推盘更加谨慎, 预计 8 月供应量环比将有所下滑项目名称项目地址预计入市时间金地龙城中央龙岗中心区龙城南路与龙岗大道交界处 8 月 2 日松茂御龙湾宝安碧海湾银田路与宝源路交汇处 8 月底新地中央光明新区光明中心区光明大道与河心路交汇处 8 月中旬和公馆龙华新区简上路与民塘路交汇处南侧上塘站 D 出口 8 月中旬中熙君南山南山东滨路与南光路交界处西北侧 8 月 16 日森. 尚璟龙岗横岗街道深惠路与深惠高速公路交汇处东南处 8 月中旬华盛观荟龙华新区观澜街道泗黎路与悦兴路交汇处 8 月 8 日太阳雨家园龙岗坂田街道坂雪岗大道与环城南路交汇处东南角 8 月 4 深圳二手商品住宅市场解析 4.1 二手住宅市场综述自 330 新政以来, 深圳二手房市场持续火爆, 量价一路走高 7 月, 二手房成交量及挂牌均价均创下新高, 成交量为万m2, 同比增长 324.1%, 环比增长 7.0%; 挂牌 24 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

25 均价突破元 / m2, 达元 / m2, 同比增长 40.4%, 环比增长 5.1% 深圳二手住宅成交面积及挂牌均价 ( 万m2, 元 / m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 4.2 各区域市场分析从各片区市场来看, 关外片区正逐渐取代关外地区成为成交主力区域 7 月, 深圳二手房成交主要区域集中在龙岗区和宝安区, 成交量分别为 40.7 万m2和 34.5 万m2, 分别占全市成交的 26.9% 和 22.8%, 两区成交占比超过全市的 50%; 成交均价以南山区最高, 为元 / m2, 宝安区二手房均价亦接近元 / m2 25 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

26 2015 年 7 月各区域二手房市场表现 ( 万m2, 元 / m2 ) 罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 5 深圳写字楼市场解析 5.1 写字楼供求市场综述 7 月, 全市新增供应量 7.0 万m2, 由于荣超金融大厦和水湾 1979 两个项目的入市, 同比暴涨 185.4%, 环比下降 2.0%; 成交量 5.7 万m2, 同比上涨 69.5%, 环比上涨 79.6%; 成交均价元 / 平, 环比小幅下降 2.0%, 同比上涨 30.0% 卓越梅林中心广场为本月写字楼成交主力, 成交量 1.2 万m2, 位列榜首前海片区的卓越前海壹号项目成交均价达元 / m2, 在一定程度上拉高了写字楼成交均价 2014 年 7 月年 7 月深圳写字楼供求走势 26 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

27 成交面积 ( 万m2 ) 供应面积 ( 万m2 ) 成交价格 ( 元 / m2 ) 5.2 各区域写字楼特征深圳各区域供应 7 月, 全市新增供应量 7.0 万m2, 主要为龙岗区的荣超金融大厦 ( 3.49 万m2 ) 和南山区的水湾 1979 ( 3.53 万m2 ) 2015 年 7 月写字楼供应 ( 单位 : 万m2, 套 ) 区域项目名称供应面积 ( 万m2 ) 供应套数 ( 套 ) 龙岗荣超金融大厦南山水湾荣超金融大厦, 位于龙岗区黄阁路与如意路交汇处, 项目所属大运新城片区, 是深圳重点发展建设的新城之一项目办公建筑面积 3.6 万m2, 商业建筑面积 1.07 万m2 规划为 1 栋 29 层甲级写字楼, 1500 m2城市广场中心庭院以及裙楼 1 2 层全天候开放商业街水湾 1979 处于南山区蛇口太子路与荔园路交汇 ( 水湾地铁站 D 出口 ) 本月推出的是 1 栋高 180 米的写字楼, 每层标准层 1700 m2 27 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

28 5.2.2 深圳各区域成交 7 月写字楼市场, 福田区成交 3.48 万m2, 占全市的 66.4% 其中梅林板块的卓越梅林中心广场本月成交 1.24 万m2, 推升本月福田片区写字楼成交量南山区成交以卓越前海壹号华润城为主, 其中卓越前海壹号成交均价万 / m2, 属片区内写字楼价格最高龙岗区成交以荣超金融大厦为主, 成交量 0.27 万m 年 7 月写字楼各区域成交量价区域成交面积 ( 万m2 ) 成交价格 ( 元 / m2 ) 罗湖福田南山盐田龙岗宝安写字楼市场排行榜 7 月, 福田区的卓越梅林中心广场为成交面积和成交金额双料冠军本月写字楼主要成交区域为福田区 2015 年 7 月写字楼成交面积排行榜 ( 单位 : m2 ) 28 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

29 卓越梅林中心广场流塘阳光新天世纪商务中心卓越前海壹号京基滨河时代广场 CFC 长富中心建安山海中心荣超金融大厦 One 年 7 月写字楼成交金额排行榜 ( 单位 : 万元 ) 卓越梅林中心广场卓越前海壹号京基滨河时代广场新天世纪商务中心建安山海中心 CFC 长富中心流塘阳光 One 39 荣超金融大厦深圳商业市场解析 6.1 商业供求市场综述 7 月, 全市新增供应量 4.70 万m2, 同比上涨 13.3%, 环比下降 75.4%; 成交量万m2, 同比上涨 58.4%, 环比下降 14.4%; 成交均价元 / m2, 环比上涨 12.2%, 同比上涨 37.4 % 从单个项目来看, 供应方面, 龙岗区的金地龙城中央为本月供应主力, 新增供应 3.23 万m2, 占全市供应量的 68.7%; 成交方面, 君临海域和坪山招商花园城为本月成交主 29 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

30 力, 二者分别成交 0.42 万m2和 0.26 万m2, 共占全市成交量的 66.4%; 成交均价方面, 宝安片区的中洲中央公园项目成交均价达元 / m2, 一定程度上拉高了写字楼成交均价 2014 年 7 月年 7 月深圳商业供求走势成交面积 ( 万m2 ) 供应面积 ( 万m2 ) 成交价格 ( 元 / m2 ) 6.2 各区域商业特征反馈区域商业供应 7 月, 商业供应集中在龙岗龙华宝安区域龙岗区供应以金地龙城中央为主龙华新区供应来自陶润懿峰万科九龙山 ; 宝安区供应以天福华府为主金地龙城中央位于龙岗中心城片区,3 号线地铁口物业, 占地面积约 7.7 万m2, 总建面约 51.8 万m2, 物业类型涵括住宅公寓商业以及龙岗地标级写字楼 (160 米 ) 等多种形态其中, 商业建筑面积约 5.5 万m2 随着一季度龙岗商业的入市, 预计二季度成交量将持续上扬 2015 年 7 月商业供应区域项目名称供应面积 ( 万m2 ) 供应套数 ( 套数 ) 金地龙城中央龙岗万科广场 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

31 陶润懿峰龙华新区万科九龙山宝安天福华府区域商业成交 7 月, 从商业区域成交来看, 南山福田片区成交量价均处高位南山区的深圳湾壹号成交均价元 / m2, 拔升南山区整体成交均价 ; 福田区主要成交项目为深业上城, 成交均价元 / m 年 7 月各区域商业成交区域成交面积 ( 万m2 ) 成交价格 ( 元 / m2 ) 罗湖福田南山盐田宝安商业市场排行榜龙岗月, 盐田区的君临海域为成交面积和成交金额双料冠军本月商业主要成交区域为盐田区和宝安区 2015 年 7 月商业成交面积排行榜 ( 单位 : m2 ) 31 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

32 君临海域 4204 坪山招商花园城 2550 深业车城广场 988 远洋新干线珑禧花半里欣悦广场万科紫悦山中洲中央公园笔架山公馆新地中央年 7 月商业成交金额排行榜 ( 单位 : 万元 ) 君临海域坪山招商花园城 9258 中洲中央公园 5857 远洋新干线万科紫悦山深业车城广场笔架山公馆珑禧花半里欣悦广场新地中央重点企业市场动态 1)" 黑马 " 龙光 ( 深圳优凯思 )7 月领跑业内目标完成率截止到 7 月, 全行业半年度业绩完成情况出现分化, 仅有龙光地产及保利置业恒大绿城等 6 家房企目标完成率超过 60%, 其中仅龙光地产的目标完成率超过 70%, 继续领跑 32 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

33 全国房企在目标完成率上, 除龙光地产表现抢眼外,30 家典型房企中有三分之二业绩完成率在 40%-60% 之间, 预计下半年各房企将继续加大推盘量以保证全年业绩完成率 2) 花样年坪山旧改项目获批将建 39 万平综合体 7 月 28 日, 花样年坪山世界塑胶厂城市更新项目获得深圳市规划国土委审议通过, 项目总建筑面积逾 39 万m2, 规划建设成集住宅商业办公酒店为一体的综合体项目世联观察认为, 花样年虽然在 2012 年开始向轻资产转型, 但目前主要业务仍依靠房地产业务支撑, 在花样年轻资产收入超过房地产开发收入之前, 公司不会抛弃房地产开发业务 3) 碧桂园 1440 万挺进深圳坂田全面进军一线城市 7 月 28 日, 碧桂园集团正式宣布, 联合地产金融上市公司汇联金融以股权收购的方式耗资 1440 万元取得位于深圳市坂田中心片区坂雪岗大道和中兴路交会处的两个新地块该地块总占地面积合计约为 2.5 万m2, 总建筑面积约为 10 万m2 该地块紧邻地铁 5 号线坂田站, 将发展为集住宅商业于一体的优质住区 4) 恒大碧桂园万科积极拿地加快投资兼并 7 月, 各大房企积极拿地, 加大投资兼并重组步伐房地产企业事件恒大 5 月 28 日, 恒大湖北公司以亿元成功摘得武汉三江航天房地产开发有限公司 67.08% 股权 6 月 2 日, 恒大宣布将以 55 亿元, 收购中渝置地旗下重庆中渝集团 92% 的股份 7 月 14 日, 恒大地产以 65 亿港元的代价, 收购华人置业名下的间接全资附属公司爱美高集团 7 月 24 日, 恒大地产摘牌取得太原沙沟村 94 亩土地, 该次摘地也成为恒大在太原发展的第八个项目碧桂园 7 月 17 日, 碧桂园以底价 5.45 亿元竞得佛山顺德龙江镇中心一宗商住用地, 占地 9.08 万m2 7 月 21 日, 碧桂园以 4.19 亿元竞得东莞麻涌镇大步村一宗商住用地, 占地万m2 7 月 22 日, 碧桂园以 3.5 亿元竞得广东江门三旧改造地块, 占地万m2 7 月 24 日, 碧桂园以 4.56 亿元竞得南宁一宗城镇住宅批发零售用地, 占地 6.68 万m2 33 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

35 室深圳世联行地产顾问股份有限公司深圳市罗湖区深南东路罗湖商务中心 12 楼电话 : 传真 : 邮政编码 : 北京世联房地产顾问有限公司北京市朝阳区建国门外大街甲 6 号中环世贸 C 座 6 层 -7 层电话 : 传真 : 邮政编码 : 上海世联房地产顾问有限公司上海市闸北区天目西路 218 号嘉里不夜城大厦第一座电话 : 传真 : 邮政编码 : 天津世联兴业房地产咨询有限公司天津市和平区解放北路 188 号信达广场 10 层电话 : 传真 : 邮政编码 : 广州市世联房地产咨询有限公司广州市天河区体育东路 138 号金利来大厦室电话 : 传真 : 邮政编码 : 东莞世联地产顾问有限公司东莞市南城区元美路华凯广场 A 座单元电话 : 传真 : 邮政编码 : 世联房地产咨询 ( 惠州 ) 有限公司惠州市惠城区江北沿江二路富力国际中心 21 楼 11 室电话 : 传真 : 邮政编码 : 珠海世联房地产咨询有限公司珠海市香洲区吉大海滨南路 47 号光大国际贸易中心大厦 17F8-9 单位电话 : 传真 : 邮政编码 : 佛山世联房地产顾问有限公司佛山市创意产业园 7 号楼 2 层 201 房电话 : 传真 : 邮政编码 : 杭州世联房地产咨询有限公司杭州市天目山路 294 号杭钢冶金科技大厦 10 楼电话 : 传真 : 邮政编码 : 厦门世联兴业房地产顾问有限公司厦门市鹭江道 8 号国际银行大厦 16 楼 C/D 单元电话 : 传真 : 邮政编码 : 长沙世联兴业房地产顾问有限公司长沙市芙蓉中路二段 80 号顺天国际财富中心 36 层电话 : 传真 : 邮政编码 : 福州世联房地产顾问有限公司福州市五四路 158 号环球广场 A 区 19 楼单元电话 : 传真 : 邮政编码 : 四川嘉联兴业地产顾问有限公司成都市人民南路四段 27 号商鼎国际 1 栋 B 座 17 楼电话 : 传真 : 邮政编码 : 重庆纬联地产顾问有限公司重庆市渝中区中山三路 131 号希尔顿商厦 31 楼电话 : 传真 : 邮政编码 : 常州世联房地产咨询有限公司常州市天宁区关河东路 66 号十州环宇大厦 1515 室电话 : 传真 : 邮政编码 : 深圳市世联行房地产经纪有限公司深圳市罗湖区深南东路罗湖商务中心 12 楼电话 : 传真 : 邮政编码 : 世联雅园物业管理有限公司深圳市罗湖区深南东路 5047 号深圳发展银行大厦 14 楼电话 : 传真 : 邮政编码 : 北京世联房地产顾问有限公司哈尔滨分公司地址 : 哈尔滨市南岗区长江路 157 号盟科汇 B 区 520 室电话 : 传真 : 邮编 : 昆明世联卓群房地产经纪有限公司地址 : 昆明市三市街 6 号柏联广场写字楼 13 楼 1310 室电话 : 传真 : 邮政编码 : 南京兴业世联行房地产经纪有限公司地址 : 南京市雨花台区玉兰路号电话 : 传真 : 邮编 : 世联房地产咨询 ( 惠州 ) 有限公司大亚湾分公司地址 : 惠州市大亚湾西区上杨开城大道富康国际 8 楼单元电话 : 传真 : 邮政编码 : 苏州世联行房地产经纪有限公司地址 : 苏州市干将东路 666 号和基广场 430 室电话 : 传真 : 邮编 : 南昌世联置业有限公司地址 : 南昌市红谷滩新区红谷中大道 1326 号江报传媒大厦五层西南单元电话 : 传真 : 邮编 : 沈阳世联兴业房地产顾问有限公司沈阳市和平区和平北大街 69 号总统大厦 C 座 16 层南宁世联房地产咨询有限公司地址 : 南宁市青秀区金湖路 59 号地王国际商会中心 30 楼 C-D 座 35 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

36 室电话 : 传真 : 邮政编码 : 大连世联兴业房地产顾问有限公司大连市中山区中山路 136 号希望大厦 1202 室电话 : 传真 : 邮政编码 : 西安世联投资咨询有限公司西安市科技路 33 号高新国际商务中心 32 层电话 : 传真 : 邮政编码 : 合肥世联投资咨询有限公司合肥市政务区东流路 999 号新城国际 B 座 10 楼电话 : 传真 : 邮政编码 : 武汉世联兴业房地产顾问有限公司武汉市江汉区建设大道 847 号瑞通广场 B 座 19 层及 21 层电话 : 传真 : 邮政编码 : 上海世联房地产顾问有限公司南京分公司南京市汉中 1 路国际金融中心 16 楼 A 座电话 : 传真 : 邮政编码 : 深圳世联房地产顾问无锡有限公司无锡市中山路 359 号东方广场 B 座 10 楼 A-E/M 单元电话 : 传真 : 邮政编码 : 成都世联兴业房地产顾问有限公司成都武侯区人民南路三段 2 号汇日央扩国际广场 18 楼电话 : 传真 : 邮政编码 : 电话 : 传真 : 邮编 : 南京世联兴业房地产投资咨询有限公司地址 : 南京市白下区汉中路 1 号国际金融中心 16 楼 A 座电话 : 传真 : 邮编 : 青岛世联怡高物业顾问有限公司地址 : 青岛市市南区南京路 8 号府都大厦 10 楼电话 : 传真 : 邮编 : 佛山世联房地产顾问有限公司顺德分公司地址 : 佛山市顺德区大良新桂路明日广场一座 2402 室电话 : 传真 : 邮编 : 珠海世联房地产咨询有限公司中山分公司地址 : 中山市兴政路 1 号中环广场 3 座 13A 全层电话 : 传真 : 邮编 : 宁波世联房地产咨询有限公司地址 : 宁波市海曙区和义路万豪 1202 室电话 : 传真 : 邮编 : 临沂世联怡高房地产经纪有限公司临沂市兰山区新华路 12 号万阅城 A 座室电话 : 传真 : 邮政编码 : 免责申明本报告仅作提供资料之用, 属于非盈利性的市场信息交流行为如需引用, 请增加由于统计时间和口径的差异, 可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形, 最终以政府部门权威数据为准的提示本公司力求报告内容准确完整, 但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有, 如需引用和转载, 需征得版权所有者的同意任何人使用本报告, 视为同意以上申明世联成立于 1993 年, 是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构 2007 年, 世联整体改制, 成立深圳世联地产顾问股份有限公司 2009 年 2 月 28 日, 世联在深圳证券交易所成功挂牌上市, 成为首家登陆 A 股的房地产综合服务提供商经 20 年的发展, 世联成为全国性的房地产服务提供商, 超名员工, 为近 2 万家开发商提供专业的营销代理及顾问咨询服务, 为 600 万个家庭实现置业梦想!2013 年, 世联以每天 8.2 亿的成交额, 成为境内代理销售额首破 3000 亿的房地产服务商, 在 13 个核心城市销售额也已超百亿, 并以市场份额 4.5% 的绝对优势领跑地产服务行业 2014 年, 世联正式更名为深圳世联行地产顾问股份有限公司, 简称世联行世联行基于客户价值, 坚持轻资产服务品牌的固有形式, 不断强化持续推动中国房地产市场发展的服务力量, 将公司单一互相分割的业务打造成多种业务交叉融合的一站式服务平台, 建立基于大数据和移动互联网的置业者服务系统世联信贷互联网金融平台, 打造集顾问金融物管等多项业务为一体的服务平台为客户提供一站式平台化交叉交互式的轻资产房地产服务 ( 包括顾问资产管理销售金融估价等服务 )! 36 / 36 深圳世联行地产顾问股份有限公司版权所有

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218 年第 37 周 218.9.1-218.9.16 第 37 周 : 一手量价均降, 二手成交量上升 218 年第 37 周 218.9.1-218.9.16 深圳 / 市场周报第 37 周 218 年 9 月 1 日 218 年 9 月 16 日, 深圳无新增用地, 无土地成交第 37 周, 全市无新增预售项目第 37 周, 深圳一手住宅市场共成交 551, 成交面积 5.385