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裙孙
5 years ago
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1 房地产 / 住宅行业研究 28/9/3 跟踪报告增长隐忧 --8 月房地产市场报告行业评级增持 / 维持评级相关研究信贷之惑七月房地产市场报告资金困局六月房地产市场报告回归理性五月房地产市场报告乍暖还寒四月房地产市场报告最坏的时刻或许已经过去三月房地产市场报告我们跟踪分析了 82 家 A 股房地产上市公司的中报尽管平均毛利率水平与一季报基本持平为 41%, 但营业收入和净利润的增速已开始下滑此外预售帐款增速落后于存货增速, 显示行业未来销售压力还将加大资金方面 82 家公司今年中期现金及现金等价物净增加总额为亿元, 但现金增加的原因主要是负债的增加而非经营或投资净现金流入我们认为行业 26 年以来的高速增长已现颓势市场成交方面, 北京再度大幅萎缩如以单月成交量来计,8 月北京新房销售创下今年 2 月份以来的新低上海成交低位徘徊, 房价小幅走低, 但新房供给大幅减少深圳 : 崩盘说虚惊一场, 日成交套数个位数得以澄清, 事实上, 本月深圳市场有所回暖, 商品房成交套数和成交面积环比分别上涨 29% 和 25%, 但房价有所走低其它城市跟踪的情况也不容乐观, 广州天津武汉长沙成交量纷纷走低, 仅杭州成交量有所回升, 但成交均价环比出现跳水我们对重点城市商品住宅去化速度进行了测算, 结果显示, 如果市场保持当前的去化速度, 北京深圳消化当前的可售商品住宅需要一年半左右的时间, 上海则为三个月, 但是从存量房的数据看, 上海二手可售住宅约为新房的 2.5 倍, 因此我们认为上海住宅市场的销售压力也很大总体看来, 几个重点城市都严重供大于求, 我们判断, 市场供求关系改善的契机或会在明年下半年或者后年才会出现对于央行和银监会联合发布的关于金融促进节约集约用地的通知, 我们认为该通知凸显央行和银监会力保银行免受房地产弱市拖累之心, 同时该规定让小产权房项目的建设和购买得不到贷款资金, 我们认为这将利于保护商品房市场免受小产权房的冲击和影响近期, 保险企业获批进入房地产领域, 我们认为保险公司将投资的方向应该以商业地产为主最近 52 周股价表现分析师鱼晋华 yujinhua@lhzq.com 胡栋亮 2% 1% % -1% -2% -3% Sep-7 Oct-7 Nov-7 Dec-7 房地产业 Jan-8 Mar-8 上证指数 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug % hudl@lhzq.com 刘萍 liuping@lhzq.com -5% -6% -7% -8% 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 1 / 22

2 行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 盈利增长隐忧 --- 中报分析我们跟踪分析了 82 家 A 股房地产上市公司的中报毛利率有所上升, 但营业收入同比增速已开始下滑中报显示 82 家 A 股房地产上市公司平均毛利率水平与一季报基本持平, 为 41% 不过和去年同期相比仍然上升了 7 个百分点, 同时也是从 26 年以来的毛利率最高水平我们认为, 毛利率水平维持在高位的原因主要在于去年房价的高涨和结算的滞后但考虑到今年以来房价的调整, 毛利率下降的趋势会在今年下半年开始出现相对于毛利率的坚挺, 营业收入的增速已开始下滑中报显示 82 家 A 股房地产上市公司共获得营业收入 69 亿元, 同比增长 41%, 但是相比一季报收入增速下降 4.99 个百分点, 与去年同期相比则下降了 4.12 个百分点而随着市场销售的持续萎缩, 行业层面营业收入增速下滑的格局已成定局图 1 房地产企业营业收入同比增速和毛利率走势营业收入同比增速毛利率 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 1Q26 1H26 3Q26 26A 1Q27 1H27 3Q27 27A 1Q28 1H28 数据来源 :Wind, 联合证券研究所表 1 营业收入增长和下降最多的公司序号公司名称营业收入 ( 亿元 ) 同比增长率公司名称营业收入 ( 亿元 ) 同比增长率 1 首开股份 % 云南城投.1-93% 2 上海新梅 % 京能置业.38-87% 3 旭飞投资 % 天伦置业.25-86% 4 新湖创业 % 广宇发展.12-78% 5 滨江集团 % 多伦股份.43-72% 6 莱茵置业 % 世纪星源.45-72% 7 ST 中房.12 69% 中江地产 % 8 丰华股份 % 沙河股份.21-58% 9 绵世股份 % 亿城股份 % 1 阳光发展 % 运盛实业.12-55% 数据来源 :Wind, 联合证券研究所谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 2 / 22

3 行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 表 2 营业收入前十大公司序号公司名称营业收入 ( 亿元 ) 同比增长率毛利率 1 万科 A % 59% 2 保利地产 % 53% 3 金地集团 % 55% 4 万通地产 % 47% 5 苏宁环球 % 48% 6 北辰实业 % 57% 7 中华企业 % 6% 8 招商地产 % 55% 9 首开股份 % 55% 1 华发股份 % 57% 数据来源 :Wind, 联合证券研究所三费上升, 净利润增速减缓在剔除出现异常值后,82 家公司的平均营业费用率平均管理费用率和平均财务费用率相对去年同期分别上升和 2.12 个百分点但三项费用率均未超过 26 年同期水平营业费用率的上升主要是因为上半年销售的疲软使得各公司普遍增加广告促销费用 ; 管理费用率的上升主要与行业开发规模扩大人员增多有关 ; 财务费用率的上升则是贷款规模扩大与借款利率上调的综合结果在营业收入增速下滑和三费上升的影响下,82 家房地产公司净利润增速从一季报的 79% 下降到了中报的 53% 图 2 A 股房地产公司三费比较营业费用率管理费用率财务费用率 2% 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 1H26 1H27 1H28 数据来源 :Wind, 联合证券研究所谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 3 / 22

4 行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 图 3 A 股房地产公司净利润同比增速走势 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 1Q26 1H26 3Q26 26A 1Q27 1H27 3Q27 27A 1Q28 1H28 数据来源 :Wind, 联合证券研究所表 3 净利润前十大公司序号公司名称净利润 ( 亿元 ) 同比增长率净利润率 1 万科 A % 12% 2 保利地产 % 19% 3 苏宁环球 % 25% 4 华侨城 A % 56% 5 滨江集团 3.3 去年同期为负 25% 6 绵世股份 % 3% 7 万通地产 % 13% 8 名流置业 % 31% 9 金地集团 % 11% 1 深振业 A % 29% 数据来源 :Wind, 联合证券研究所预收款增速落后于存货增速, 下半年销售压力进一步增大 82 家 A 股房地产公司存货总额为 3731 亿元, 相比去年年底 32 亿元的存货增加了 24%; 预收款余额为 969 亿元, 相比去年年底仅增加了 1% 基于今年上半年, 各上市公司买地行为都较少的背景, 我们认为上市公司存货增加的主要原因是开工增长带来的在建工程价值的增长而非土地储备的增加因此存货增速快于预收款的增速折射出的是行业层面开工增速快于销售增速的尴尬如果下半年各公司的开工增速不做减少, 随着待售楼盘的增加, 行业未来的销售压力将进一步加大而销售的压力将进一步转换为上市公司业绩增长的压力谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 4 / 22

5 行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 表 4 存货和预收款前十大公司序号公司名称存货 ( 亿元 ) 同比增长率公司名称预收款 ( 亿元 ) 增长率 1 万科 A % 万科 A % 2 保利地产 % 保利地产 % 3 金地集团 % 金地集团 % 4 招商地产 % 浙江广厦 % 5 泛海建设 % 首开股份 % 6 首开股份 % 北辰实业 % 7 北辰实业 % 华发股份 % 8 金融街 % 滨江集团 % 9 浙江广厦 % 新湖中宝 % 1 新湖中宝 % 万通地产 % 数据来源 :Wind, 联合证券研究所注 : 增长率是指 8 年中报和 7 年年报数据相比图 4 存货和预收款同比增速走势存货同比增速预收款同比增速 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 1Q26 1H26 3Q26 26A 1Q27 1H27 3Q27 27A 1Q28 1H28 数据来源 :Wind, 联合证券研究所资金压力加大中报显示 82 家公司今年中期现金及现金等价物净增加总额为亿元, 比去年同期下降 35% 但行业层面现金及现金等价物净增加的原因主要是负债的增加而非经营或投资净现金流入今年中期 82 家公司筹资活动产生的现金流量净额为亿元, 比去年同期上升了 11% 与此同时经营活动产生的现金流量净额与投资活动产生的现金流量净额分别为 -38 亿元与 -93 亿元, 而去年同期该两项数据分别为 -83 亿元与 -58 亿元谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 5 / 22

6 行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 表 5 现金及现金等价物增加最多的前十大公司序号公司名称现金及现金等价物净经营活动产生的现金投资活动产生的现金筹资活动产生的现金增加额 ( 亿元 ) 流量净额 ( 亿元 ) 流量净额 ( 亿元 ) 流量净额 ( 亿元 ) 1 金融街金地集团华发股份名流置业北辰实业滨江集团上海新梅上实发展津滨发展苏宁环球数据来源 :Wind, 联合证券研究所表 6 现金及现金等价物减少最多的前十大公司序号公司名称现金及现金等价物净经营活动产生的现金投资活动产生的现金筹资活动产生的现金增加额 ( 亿元 ) 流量净额 ( 亿元 ) 流量净额 ( 亿元 ) 流量净额 ( 亿元 ) 1 万科 A 首开股份广宇集团保利地产天房发展招商地产万通地产大龙地产华业地产亿城股份数据来源 :Wind, 联合证券研究所重点城市房地产销售跟踪北京 : 成交再度大幅萎缩本月北京住宅市场再度大幅萎缩, 期房住宅签约套数和面积同比分别下降 61% 和 96%, 现房住宅签约套数和面积同比同时下降 81% 如以单月成交量来计, 8 月份创下 2 月份以来的新低重点跟踪的上市公司方面, 除万科四季花城和金隅万科城以及保利西山林语和百合花园日均成交勉强超过 1 套外, 其余楼盘的销售都较为惨淡另外绝大部分楼盘的成交均价较 7 月份都出现了下降, 价格松动迹象明显土地市场方面, 继续维持较为冷清的局面共成交 9 宗土地, 包括 2 宗住宅用地平均楼面地价 449 元 / 平方米谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 6 / 22

7 行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 表 7 八月份北京市房地产成交情况分类数据环比上月同比去年批售项目数量 27 个 -29% -27% 批售套数 638 套 -63% - 批售面积 71.4 万平方米 -63% -57% 期房网上签约总套数 5649 套 -18% -6% 期房网上签约总面积 65.7 万平方米 -32% -6% 期房住宅签约套数 3979 套 -19% -61% 期房住宅签约面积 42.3 万平方米 -28% -69% 现房网上签约总套数 363 套 2% -43% 现房网上签约总面积 37.9 万平方米 -1% -47% 现房住宅签约套数 679 套 -48% -81% 现房住宅签约面积 1.2 万平方米 -47% -81% 数据来源 : 北京市房地产交易管理网, 联合证券研究所表 8 北京土地市场成交情况单位 : 宗, 万平方米, 亿元, 元 / 平方米日期各类土地住宅类土地成交宗数成交面积建筑面积成交金额成交宗数成交面积建筑面积成交金额楼面地价合计数据来源 : 北京市土地整理储备中心, 联合证券研究所注 : 住宅类土地包括含住宅的综合类土地图 5 北京期房住宅月度成交情况图 6 北京现房住宅月度成交情况 14 套成交套数成交面积平方米 18 4 套成交套数成交面积平方米 Jan-7 Mar-7 May-7 Jul-7 Sep-7 Nov-7 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8 Jan-7 Mar-7 May-7 Jul-7 Sep-7 Nov-7 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8 数据来源 : 北京市房地产交易管理网, 联合证券研究所数据来源 : 北京市房地产交易管理网, 联合证券研究所谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 7 / 22

8 行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 表 9 重点公司北京主要楼盘销售情况批售已售公司 / 项目批售时间类型套数套数八月销售套数已售率 / 套数批售面积已售面积单位 : 套, 平方米七月销已售率售面积 / 面积万科四季花城住宅 % % 商业 % % 住宅 % % 假日风景住宅 % % 配套 % % 住宅 % % 金隅万科城住宅 % % 车库 % % 招商地产公园住宅 % % 住宅 % % 住宅 % % 金地集团格林小镇住宅 % % 车位 173.% 5676.% 金地名京住宅 % % 住宅 % % 住宅 % % 住宅 % % 保利地产西山林语住宅 % % 住宅 % % 公建 34.% 3875.% 车位 % % 百合花园住宅 % 商业 67.% 车位 43.% 泛海建设国际居住区住宅 % % 住宅 % % 住宅 % % 住宅 % % 住宅 % % 住宅 % % 车位 293.% % 住宅 71.% % 数据来源 : 北京市房地产交易管理网, 联合证券研究所注 : 已售套数和已售面积是截止八月底的数据谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 8 / 22

9 行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 图 7 北京新建商品住宅价格涨幅新建商品住宅价格同比涨幅新建商品住宅价格环比涨幅 ( 右轴 ) 2.% 2.% 18.% 1.8% 16.% 1.6% 14.% 1.4% 12.% 1.2% 1.% 1.% 8.%.8% 6.%.6% 4.%.4% 2.%.2%.%.% Jul-5 Sep-5 Nov-5 Jan-6 Mar-6 May-6 Jul-6 Sep-6 Nov-6 Jan-7 Mar-7 May-7 Jul-7 Sep-7 Nov-7 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8 数据来源 :Wind, 联合证券研究所上海 : 成交低位徘徊, 房价小幅走低, 供给大幅减少本月上海楼市成交持续低迷, 住宅成交套数与成交面积同比分别下降 56% 和 61% 不过新建商品房供给大幅减少, 本月仅新增供应套数 913 套, 环比下降 41% 重点跟踪的上市公司当中, 万科的中林苑, 金色城品, 金地的未来域城继续保持较好的销售态势但本月上海市场最亮眼的楼盘是保利的海上五月花二期, 当月销售 178 套, 是我们重点跟踪的楼盘中, 唯一单月销售超过 1 套的楼盘土地市场维持低迷, 共成交 9 宗土地其中仅包括 2 宗住宅用地, 成交面积 14.4 万平方米, 成交金额 5.47 亿元表 1 八月份上海全市成交情况分类数据环比上月同比去年新开盘单元 99 个 -41% - 新增供应套数 913 套 -41% - 新增供应面积 13 万平方米 -7% - 成交总套数 134 套 -13% -57% 成交总面积 128 万平方米 -2% -62% 住宅成交套数 1695 套 -5% -56% 住宅成交面积 11 万平方米 -5% -61% 普通住宅成交套数 614 套 -6% -64% 普通住宅成交面积 55 万平方米 -41% -71% 数据来源 : 上海房地资源管理局, 联合证券研究所表 11 上海土地市场成交情况单位 : 宗, 万平方米, 亿元各类土地住宅类土地日期成交宗数成交面积成交金额成交宗数成交面积成交金额数据来源 : 上海市房屋土地资源管理局, 联合证券研究所注 : 住宅类土地包括含住宅的综合类土地谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 9 / 22

10 行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 表 12 重点公司上海主要楼盘销售情况单位 : 套, 平方米, 元 / 平方米公司 / 项目开盘时间类型批售套数批售面积已售套数八月销售已售率 / 套数套数参考价格万科万科燕南园住宅 % 住宅 % 住宅 % 2 万科阳光苑住宅 % 车位 % 65 元 / 个蓝山小城住宅 % 295 万科中林苑住宅 % 住宅 % 住宅 % 住宅 % 18 万科金色公寓车位 % 1 元 / 个车位 % 1 元 / 个四季花城住宅 % 住宅 % 车位 % 6 元 / 个白马花园住宅 % 住宅 % 175 歌雅花园车位 % 9 元 / 个住宅 % 285 招商地产海德花园住宅 % 住宅 % 商业 % 25 依云听香园二期住宅金地集团格林春岸城车位 % 8 元 / 个车位 % 7 元 / 个商业 % 7 金地格林郡住宅 % 车位 % 6 元 / 个格林风范城住宅 % 车位 % 8 元 / 个住宅 % 住宅 % 15 未未来住宅 % 住宅 % 住宅 % 住宅 % 金地三林湾流域住宅 % 18-3 保利地产海上五月花二期住宅 % 住宅 % 保利西子湾城住宅 % 住宅 % 住宅 % 住宅 % 87 保利西子湾城住宅 % 住宅 % 住宅 % 87 保利家园住宅 % 住宅 % 9 数据来源 : 上海房地资源管理局, 联合证券研究所注 : 已售套数是截止八月底的数据谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 1 / 22

11 行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 图 8 上海新建商品住宅价格涨幅图 9 上海住宅月度成交情况 12.% 新建商品住宅价格同比涨幅新建商品住宅价格环比涨幅 ( 右轴 ) 3.% 3 套住宅成交套数住宅成交面积平方米 35 1.% % 6.% 4.% 2.%.% 2.% 1.%.% % Jul-5 Sep-5 Nov-5 Jan-6 Mar-6 May-6 Jul-6 Sep-6 Nov-6 Jan-7 Mar-7 May-7 Jul-7 Sep-7 Nov-7 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8-1.% % -6.% -8.% -2.% -3.% Jan-6 Mar-6 May-6 Jul-6 Sep-6 Nov-6 Jan-7 Mar-7 May-7 Jul-7 Sep-7 Nov-7 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8 数据来源 :wind, 联合证券研究所数据来源 : 上海房地资源管理局, 联合证券研究所广州 : 新房成交回落, 价格继续走低由于数据所限, 我们仅跟踪到广州市 7 月份的成交数据 7 月份广州一手住宅成交面积再度回落, 环比下降 9%, 同比则下降 2% 一手住宅成交均价 9122 元 / 平方米, 环比下降 5%, 同比则上涨了 7% 二手住宅均价 4257 元 / 平方米, 环比下降 6%, 同比上涨 3% 重点楼盘的跟踪情况看, 销售最好的是保利的林海山庄, 本月销售 95 套,4 月份开盘至今, 该盘销售率达到 91% 但个别楼盘的热卖难掩整体市场的疲软, 本期万科保利金地都有多个楼盘零销售表 13 八月份广州全市成交情况分类数据环比上月同比去年批售项目个数 43 个 39% -35% 批售商品房套数 1394 套 73% 142% 批售商品房面积 11.8 万平方米 76% 126% 一手房交易宗数 7729 宗 -11% -21% 一手房交易面积 7.39 万平方米 -8% -27% 一手房交易均价 94 元 / 平方米 -3% 3% 一手住宅成交面积 6.56 万平方米 -9% -2% 一手住宅成交均价 9122 元 / 平方米 -5% 7% 二手房交易宗数 5685 宗 -2% -29% 二手房交易面积万平方米 2% -3% 二手房交易均价 461 元 / 平方米 5% 18% 二手住宅成交面积 46.8 万平方米 5% -23% 二手住宅成交均价 4257 元 / 平方米 -6% 3% 数据来源 : 阳光家缘, 联合证券研究所谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 11 / 22

12 行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 图 1 广州一手房月度成交量图 11 广州二手房月度成交量宗成交宗数成交面积万平方米宗成交宗数成交面积万平方米 Jan-5 Apr-5 Jul-5 Oct-5 Jan-6 Apr-6 Jul-6 Oct-6 Jan-7 Apr-7 Jul-7 Oct-7 Jan-8 Apr-8 Jul-8 Jan-5 Apr-5 Jul-5 Oct-5 Jan-6 Apr-6 Jul-6 Oct-6 Jan-7 Apr-7 Jul-7 Oct-7 Jan-8 Apr-8 Jul-8 数据来源 : 阳光家缘, 联合证券研究所数据来源 : 阳光家缘, 联合证券研究所表 14 重点公司广州主要楼盘销售情况单位 : 套, 平方米公司 / 项目批售日期类型批售已售本期销套数已本期销面积已批售面积已售面积套数套数售套数售比例售面积售比例万科云山花园住宅 % % 住宅 % % 天景花园住宅 % % 金色荔苑住宅 % % 办公 % % 万科城花园住宅 % % 住宅 % % 住宅 % % 万科城花园 ( 扩展 ) 住宅 % % 住宅 % % 金域蓝湾住宅 % % 金色城品住宅 % % 金地集团金地荔湖城住宅 % % 住宅 % % 住宅 48.% 1339.% 住宅 % % 保利地产林海山庄住宅 % % 住宅 % % 住宅 % % 心语花园住宅 % % 林语山庄住宅 % % 住宅 % % 保利西子湾住宅 % % 香之雪山庄住宅 % % 住宅 % % 住宅 % % 住宅 % % 住宅 52.% % 住宅 252.% 3714.% 数据来源 : 阳光家缘, 联合证券研究所注 : 已售套数和已售面积是截止八月底的数据谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 12 / 22

13 行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 图 12 广州商品住宅月度成交均价走势图 14 元 / 平方米新建住宅成交均价存量住宅成交均价 Jul-5 Sep-5 Nov-5 Jan-6 Mar-6 May-6 Jul-6 Sep-6 Nov-6 Jan-7 Mar-7 May-7 Jul-7 Sep-7 Nov-7 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8 数据来源 : 阳光家缘, 联合证券研究所深圳 : 崩盘说虚惊一场由于深圳市国土资源和房屋管理局网站数据出错,8 月 2 日至 24 日其网站公布的成交数据出现历史罕见低位, 特别 21 日公布的成交仅为 5 套该数据公布后, 市场上也随即出现深圳楼市崩盘说不过随后深圳市国土资源和房屋管理局网站进行了数据出错的澄清说明, 平息了崩盘说我们以深圳市国土资源和房屋管理局网站更新后的数据进行跟踪, 深圳本月新建商品房成交套数和面积环比上月还分别上升了 29% 和 25%, 但同比依然下降了 68% 和 43% 此外, 随着豪宅因素的减弱, 成交均价开始回落, 环比上月下跌 8% 重点跟踪的上市公司当中,8 月份新开盘的招商地产海月华庭项目取得了很不错的销售业绩, 日均销售超过 1 套另外万科城和万科第五园八期的销售也不错, 其余楼盘销售状况不佳土地市场方面格外冷清, 不仅住宅用地无一宗土地成交清, 其他各类型用地全部没有成交表 15 八月份深圳全市一手商品房成交情况分类数据环比上月同比去年批售项目 13 个 -43% % 批售套数 4598 套 -51% -23% 批售面积 55. 万平方米 -4% -2% 成交总套数 3379 套 29% 68% 成交总面积 31. 万平方米 25% 43% 成交金额 44.5 亿元 15% 7% 成交均价元 / 平方米 -8% -25% 可售套数 5143 套 9% 55% 可售面积万平方米 9% 61% 数据来源 : 深圳市国土资源与房产管理局, 联合证券研究所谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 13 / 22

14 行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 表年深圳土地市场成交情况单位 : 宗, 万平方米, 亿元, 元 / 平方米日期各类土地住宅类土地成交宗数成交面积建筑面积成交金额成交宗数成交面积建筑面积成交金额楼面地价合计数据来源 : 深圳市土地房产交易中心, 联合证券研究所注 : 住宅类土地包括含住宅的综合类土地表 17 重点公司深圳主要楼盘销售情况单位 : 套, 平方米公司 / 项目批售时间类型批售套数批售面积已售套数八月销售套数套数已售比例万科万科城住宅 % 住宅 % 住宅 % 金域东郡住宅 % 东海岸社区 ( 二区 ) 住宅 % 东海岸社区 ( 三区 ) 住宅 % 第五园 ( 八期 ) 住宅 % 商业 % 金地集团金地梅陇镇住宅 % 商业 % 住宅 % 住宅 % 招商地产兰溪谷 ( 二期 ) 住宅 % 依山郡住宅 % 商业 % 住宅 % 商业 % 曦城住宅 % 海月华庭住宅 % 商业 % 华侨城东部华侨城天麓二区住宅 % 东部华侨城天麓七区住宅 % 数据来源 : 深圳市国土资源与房产管理局, 联合证券研究所注 : 已售套数是截止八月底的数据谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 14 / 22

15 行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 图 13 深圳新建商品房月度成交情况 9 套成交套数成交面积平方米 , 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 图 14 深圳月度成交均价走势图 25 元 / 平方米 Jan-7 Mar-7 May-7 Jul-7 Sep-7 Nov-7 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8 1, Jan-7 Mar-7 May-7 Jul-7 Sep-7 Nov-7 Jan-8 Mar-8 May-8 Jul-8 数据来源 : 深圳市国土资源与房产管理局, 联合证券研究所数据来源 : 深圳市国土资源与房产管理局, 联合证券研究所天津 : 成交量再跌两成本月天津市场成交量再次出现较大幅度下降其中新建商品房成交套数环比下降 2%, 同比则下降了 71%; 新建商品住宅成交套数环比下降 22%, 同比则下降了 73% 此外, 二手房市场同样冷清, 住宅成交套数环比下降 24% 价格方面, 新建商品住宅价格企稳, 环比微涨 1% 而二手住宅价格则出现较大幅度跳水, 成交均价跌破 5 元, 为 4625 元 / 平方米, 环比下降 16% 土地市场继续保持了相对活跃, 本月共成交 37 宗土地其中包括 6 宗居住用地, 平均楼面地价 262 元 / 平米表 18 八月份天津新建商品房成交情况成交情况数据环比上月同比去年成交套数 3632 套 -2% -71% 成交总面积 38 万平方米 -23% -72% 成交价格 7258 元 / 平方米 -4% 8% 住宅成交套数 2916 套 -22% -73% 住宅成交面积 32 万平方米 -21% -74% 住宅成交价格 6682 元 / 平方米 1% 8% 数据来源 : 天津国土资源与房屋管理局, 联合证券研究所表 19 天津土地市场成交情况单位 : 宗, 万平方米, 亿元, 元 / 平方米日期各类土地住宅类土地成交宗数成交面积成交金额成交宗数成交面积成交金额地面地价合计数据来源 : 天津土地交易中心, 联合证券研究所注 : 住宅类土地包括含住宅的综合类土地谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 15 / 22

16 行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 图 15 天津新建住房月度成交情况图 16 天津二手住房月度成交情况 12 套成交套数成交面积平方米 14 8 套成交套数成交面积平方米 May-7 Jun-7 Jul-7 Aug-7 Sep-7 Oct-7 Nov-7 Dec-7 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 May-7 Jun-7 Jul-7 Aug-7 Sep-7 Oct-7 Nov-7 Dec-7 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 数据来源 : 天津国土资源与房屋管理局, 联合证券研究所数据来源 : 天津国土资源与房屋管理局, 联合证券研究所图 17 天津成交均价走势图新建商品房成交均价新建商品住宅成交均价二手住宅成交均价 9 8 元 / 平方米 May-7 Jun-7 Jul-7 Aug-7 Sep-7 Oct-7 Nov-7 Dec-7 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 数据来源 : 天津国土资源与房屋管理局, 联合证券研究所武汉 : 价量齐跌 8 月份武汉楼市成交面积大幅减少, 新建商品房成交套数和成交面积环比分别下降 23% 和 26%, 就单月成交量而言, 已经接近年内的最低水平同时成交价格继续走低, 不过降速减缓, 环比下跌为 2% 表 2 八月份武汉新建商品房成交情况成交情况数据环比上月同比去年成交套数 4183 套 -23% -61% 成交总面积 58 万平方米 -25% -65% 成交价格 5326 元 / 平方米 -2% 3% 数据来源 : 武汉房地产信息网, 联合证券研究所谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 16 / 22

17 行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 图 18 武汉市商品房月度成交均价走势 6 元 / 平方米图 19 武汉市商品房月度成交情况 14 套成交套数成交面积平方米 Jun-7 Jul-7 Aug-7 Sep-7 Oct-7 Nov-7 Dec-7 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 Jun-7 Jul-7 Aug-7 Sep-7 Oct-7 Nov-7 Dec-7 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 数据来源 : 武汉房地产信息网, 联合证券研究所数据来源 : 武汉房地产信息网, 联合证券研究所长沙 : 量缩价涨 8 月份长沙房地产市场出现较大幅度的回落, 期房住宅成交套数及成交面积环比分别下降 35% 与 36% 不过房价环比上涨了 6% 土地市场相对活跃, 共成交 8 宗土地, 包括 2 块含住宅用地的商业用地平均地面地价 6283 元 / 平方米表 21 八月份长沙期房住宅成交情况分类成交面积 / 套环比上月期房住宅成交套数 546 套 -35% 期房住宅成交总面积 59.2 万平方米 -36% 期房住宅成交价格 3962 元 / 平方米 6% 数据来源 : 长沙房屋产权管理局政务网, 联合证券研究所表 22 长沙土地市场成交情况单位 : 宗, 万平方米, 亿元, 元 / 平方米日期各类土地住宅类土地成交宗数成交面积成交金额成交宗数成交面积成交金额地面地价合计数据来源 : 长沙市国土资源局, 联合证券研究所注 : 住宅类土地包括含住宅的综合类土地谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 17 / 22

18 行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 图 2 长沙市期房住宅月度成交情况 1 套平方米 9 成交套数成交面积 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 数据来源 : 长沙房屋产权管理局政务网, 联合证券研究所图 21 长沙市期房住宅月度成交均价走势 5 元 / 平方米 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 数据来源 : 长沙房屋产权管理局政务网, 联合证券研究所杭州 : 量升价跌杭州 8 月楼市表现较为突出新建商品房成交套数和成交面积环比分别上升了 71% 和 44%, 不过成交量的上升以房价的持续走低为代价, 成交均价环比下跌 1% 土地市场共成交 4 宗, 其中居住用地 2 宗, 楼面地价约为 33 元 / 平方米表 23 八月份杭州新建商品房成交情况分类成交面积 / 套环比上月成交套数 3695 套 71% 成交总面积万平方米 44% 成交价格元 / 平方米 -1% 数据来源 : 杭州透明售房网, 联合证券研究所注 : 未包括余杭和萧山的销售数据表 24 杭州土地市场成交情况单位 : 宗, 万平方米, 亿元, 元 / 平方米日期各类土地住宅类土地成交宗数成交面积成交金额成交宗数成交面积成交金额地面地价合计数据来源 : 杭州市国土资源局, 联合证券研究所注 : 未包括余杭和萧山的销售数据, 住宅类土地包括含住宅的综合类土地谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 18 / 22

19 行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 图 22 杭州市商品房月度成交情况图 23 杭州市商品房月成交均价 Oct-7 套 Nov-7 成交套数 Dec-7 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 成交面积 May-8 Jun-8 Jul-8 平方米 Aug-8 5, 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, Oct-7 元 / 平方米 Nov-7 Dec-7 Jan-8 Feb-8 Mar-8 Apr-8 May-8 Jun-8 Jul-8 Aug-8 数据来源 : 杭州透明售房网, 联合证券研究所注 : 未包括余杭和萧山的销售数据数据来源 : 杭州透明售房网, 联合证券研究所注 : 未包括余杭和萧山的销售数据重点城市商品住宅去化速度预测为分析各重点城市的销售压力, 我们根据今年 1-8 月各重点城市的销售速度, 分别取最大值最小值中位数和平均数对上述城市新建商品住宅的去化速度进行了测算我们的测算结果显示, 如市场保持当前的去化速度, 北京深圳消化当前的可售商品住宅需要一年半左右的时间, 而上海广州在三个月左右就能消化完当前已开盘的商品住宅, 杭州居中, 需要约 1 个月从表面上看, 北京深圳存在供过于求的情形, 上海广州则较为安全但由于上海二手住宅供给量很大, 截止 8 月 27 日, 上海可售二手住宅为套, 是一手住宅供应量的 2.5 倍, 因此, 我们认为上海住宅市场的销售压力并不见得比深圳和北京小总体看来, 几个重点城市都严重供大于求而如果需求持续萎靡, 调整行业供需的另一个路径将是供给下降我们的模型测算显示, 市场新开工面积在今年仍将会有 16% 左右的增长, 但在 29 年会出现 6% 左右的下降基于供给下降的滞后性, 我们判断, 市场供求关系改善的契机或会在明年下半年或者后年才会出现表 25 主要城市现存一手商品住宅消化速度城市北京上海广州深圳杭州可售住宅 ( 套 ) 消化时间 ( 月 ) 最快最慢中位数平均值数据来源 : 网上售房网阳光家缘杭州透明售房网等, 联合证券研究所谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 19 / 22

20 行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 行业动态跟踪央行与银监会联合发布关于金融促进节约集约用地的通知日前, 央行与银监会联合发布了关于金融促进节约集约用地的通知, 我们认为该通知对房地产行业的影响, 主要有三条 : 1. 对利用农村集体土地开发商业性房地产的, 不得发放任何形式的贷款 ; 对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民, 不得发放住房贷款点评 : 换言之, 也即对任何建设小产权房项目的建设和购买都不得提供贷款资金我们认为这条规定, 对房地产行业反而是利好, 将利于保护商品房市场免受小产权房的冲击和影响 2. 严格商业性房地产信贷管理禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款 ; 土地储备贷款采取抵押方式的, 应具有合法的土地使用证, 贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的 7%, 贷款期限原则上不超过 2 年 ; 对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业, 应审慎发放贷款, 并从严控制展期贷款或滚动授信 ; 对国土资源部门认定的建设用地闲置 2 年以上的房地产项目, 禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款 ( 包括资产保全业务 ) 点评 : 该规定基本上属于重申以往的规定, 并非新的内容在当前信贷紧缩的环境下, 重申该规定, 对于房地产企业来说并不增加新的贷款难度, 因为贷款本来就很难获得但央行和银监会力保银行免受房地产弱市拖累之心凸显 3. 优先支持节地房地产开发项目对符合国家住宅性能评定技术标准和绿色建筑评价标准等先进节地技术的房地产项目, 优先予以金融支持 ; 在符合国家各项政策和金融机构贷款条件的前提下, 要优先支持廉租住房经济适用住房限价商品住房及建筑面积在 9 平方米以下的中小套型普通商品住房建设点评 : 该规定与国家节能省地的战略以及促进保障性住房建设的政策相辅相承对于有保障性住房项目的房企显然较为有利而一般参与保障性住房建设的房企以国企居多保险企业获批进入不动产领域近日修订的保险法草案拓宽了保险公司的业务范围和保险资金的运用渠道, 增加规定了保险资金可以投资于不动产由于之前很多保险机构已经将自己多余写字楼进行出租, 加上住宅市场开发目前暴露出的风险, 我们预计最终保险公司将投资的方向应该以商业地产为主央行发布北京房贷报告强调要警惕产业风险向金融风险传导近日央行发布了关于 28 年上半年北京市房地产市场和房地产信贷形势分析报告, 提到金融机构要关注三个风险 : 一部分房地产开发企业资金趋紧可能谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 2 / 22

21 行业研究 - 房地产业 89: 增长隐忧 --8 月房地产市场报告 ( 增持 ).doc Sep-28 造成开发贷款不良率上升 ; 二房价低迷可能造成个人住房贷款违约增加 ; 三预售资金管理缺位可能会产生信贷资金风险我们认为央行此举主要是为了保护银行预计未来一段时间, 房地产信贷仍难以有实质性放松中小房地产企业将面临更严峻的信贷环境谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 21 / 22

22 联合证券股票评级标准增持中性减持未来 6 个月内股价超越大盘 1% 以上未来 6 个月内股价相对大盘波动在 -1% 至 1% 间未来 6 个月内股价相对大盘下跌 1% 以上联合证券行业评级标准增持中性减持行业股票指数超越大盘行业股票指数基本与大盘持平行业股票指数明显弱于大盘深圳深圳罗湖深南东路 547 号深圳发展银行大厦 1 层邮政编码 :5181 TEL: (86-755) FAX: (86-755) lzrd@lhzq.com 上海上海浦东银城中路 68 号时代金融中心 17 层邮政编码 :212 TEL: (86-21) FAX: (86-21) lzrd@lhzq.com 免责申明本研究报告仅供联合证券有限责任公司 ( 以下简称联合证券 ) 客户内部交流使用本报告是基于我们认为可靠且已公开的信息, 我们力求但不保证这些信息的准确性和完整性, 也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更我们会适时更新我们的研究, 但可能会因某些规定而无法做到本报告所载信息均为个人观点, 并不构成所涉及证券的个人投资建议, 也未考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需求客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况本文中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动某些交易, 包括牵涉期货期权及其它衍生工具的交易, 有很大的风险, 可能并不适合所有投资者联合证券是一家覆盖证券经纪投资银行投资管理和证券咨询等多项业务的全国性综合类证券公司我公司可能会持有报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易, 还可能为这些公司提供或争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务我们的研究报告主要以电子版形式分发, 间或也会辅以印刷品形式分发我们向所有客户同时分发电子版研究报告版权所有 28 年联合证券有限责任公司研究所未经书面授权, 本研究报告的任何部分均不得以任何形式复制转发或公开传播如欲引用或转载本文内容, 务必联络联合证券研究所客户服务部, 并需注明出处为联合证券研究所, 且不得对本文进行有悖原意的引用和删改

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