行业研究 房地产行业周报 行业周报 11 月第 5 周周报 分析师 : 齐艳莉 SAC NO:S1150511010015 2011 年 11 月 28 日 证券研究报告行业周报 联系人 易华强 010-68784256 yihq@bhzq.com 肜光 010-68784259 rongguang@bhzq.com 行业评级 房地产开发 重点品种推荐 保利地产 招商地产 首开股份 中南建设 中性 推荐 推荐 推荐 推荐 最近一季度行业相对走势 相关研究报告 投资要点 : 行业信息 国务院副总理李克强日前表示, 目前的抑制房价过快上涨的政 策明年还会继续实行 同时, 政府将加强监管在保障性住房的 质量与公平分配 央行 11 月 24 日发布的 2011 年第三季度支付体系运行总体情况 显示, 房地产业单位银行结算账户数量继续增长, 但环比增速明显放缓 日前, 北京发布放宽普通住宅标准和提高二手房最低计税价两个新政 策 北京 70% 以上的购房家庭, 都将享受到普通住宅的税收优惠 中国人民大学经济研究所等机构日前发布 中国宏观经济分析与预测 2011-2012 报告预测,2012 年一季度房地产市场将出现全面调整, 价 格整体下滑, 但 2012 年全年房地产价格回落 25% 以上的概率不大, 房市 不会出现硬着陆 市场成交 本周重点观察的 18 个城市中,9 个城市成交量环比下降,16 个城市成 交量同比下降, 其中青岛 成都等 5 个城市环比跌幅均超过 20%, 天津 长沙等 12 个城市同比跌幅均超过 30% 本周策略 上周房地产板块随大盘调整震荡回落, 房地产指数下跌 1.23%, 同期上 证综合指数下跌 1.50%, 房地产指数略微跑赢大盘 0.27 个百分点 近期各地方政府纷纷出台鼓励买房人购房的利好政策, 从重庆市购房退 税政策到北京市放宽了享受优惠政策普通商品住房的认定标准 当前阶 段虽然中央政府提出抑制房价过快上涨的政策明年还会继续实施, 但中 央政府也指出在行政干预的同时尽量运用市场机制来有效调节 为此, 我们认为未来短期内再次出台增加二三线限购城市的政策可能性不大, 而是转为地方政府的自主微调 在房价基本控制稳定的前提下, 地方政 府或将出台一些更多的利好措施来提升交易量 目前, 虽然短期内几乎 不会再出台更为严厉的调控政策, 但现有的限购限价政策或将最少维持 到明年中期, 短期地产板块仍将保持震荡格局, 我们仍然维持房地产板 块中性的评级 建议投资者保持谨慎, 等待成交量的有效放大 我们相对看好土地储备丰富 融资渠道相对顺畅 有业绩支撑的龙头地 产股, 个股推荐为保利地产 招商地产 首开股份 中南建设 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 of 13
目录 行业周报 1. 房地产行业信息... 3 2. 房地产市场成交情况... 4 3. 本周策略 :... 11 图目录 图 1: 北京房地产周成交情况... 5 图 2: 上海房地产周成交情况... 5 图 3: 深圳房地产周成交情况... 5 图 4: 天津房地产周成交情况... 6 图 5: 青岛房地产周成交情况... 6 图 6: 石家庄房地产周成交情况... 6 图 7: 南京房地产周成交情况... 7 图 8: 宁波房地产周成交情况... 7 图 9: 苏州房地产周成交情况... 7 图 10: 无锡房地产周成交情况... 8 图 11: 福州房地产周成交情况... 8 图 12: 东莞房地产周成交情况... 8 图 13: 武汉房地产周成交情况... 9 图 14: 长沙房地产周成交情况... 9 图 15: 成都房地产周成交情况... 9 图 16: 重庆房地产周成交情况... 10 图 17: 昆明房地产周成交情况... 10 图 18: 厦门房地产周成交情况... 10 表目录 表 1 重点城市商品房周成交面积 ( 万平米 )... 4 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 13
1. 房地产行业信息 国务院副总理李克强日前表示, 目前的抑制房价过快上涨的政策明年还会继续实行 同时, 政府将加强监管在保障性住房的质量与公平分配 下一步要把保障房的开工, 建设任务进一步的完成, 使其竣工交付使用, 保证质量 公平分配, 继续来把房地产调控政策落到实处, 促使房地产市场长期健康稳定发展 央行 11 月 24 日发布的 2011 年第三季度支付体系运行总体情况 显示, 房地产业单位银行结算账户数量继续增长, 但环比增速明显放缓 截至今年第三季度末, 全国房地产业单位银行结算账户数量合计达到 83.90 万户, 环比增长 2.8%, 较第二季度回落 1.3 个百分点, 环比增速自 2009 年第二季度以来首次跌至 3% 以下区间 数据显示, 北京 上海 广东 江苏等房地产业一线地区房地产业单位银行结算账户数量环比增速已连续六个季度低于全国平均水平 日前, 北京发布放宽普通住宅标准和提高二手房最低计税价两个新政策 北京 70% 以上的购房家庭, 都将享受到普通住宅的税收优惠 新标准中, 按照房屋的区位不同设定了不同的房价标准, 其中, 认定标准最高的四环内北部地区达到 38880 元 / 平方米, 最低的六环外地区也达到了 17280 元 / 平方米 中国社会科学院工业经济研究所日前发布的 中国企业竞争力报告 显示, 部分房地产企业的资产负债率 71.27%, 不少中小房地产企业面临很大的经营困难 目前, 存货周期和总资产周转率继续在下降, 且同比加速分别下降了 26.21% 和 18.10%, 而年初时只是同比下降 7.58% 和 4.51% 中国人民大学经济研究所等机构日前发布 中国宏观经济分析与预测 2011-2012 报告预测,2012 年一季度房地产市场将出现全面调整, 价格整体下滑, 但 2012 年全年房地产价格回落 25% 以上的概率不大, 房市不会出现硬着陆 美国穆迪投资服务公司近日称, 该机构纳入评级的 29 家中国开发商中,23 家开发商有充足的现金, 仅有一家状况不佳, 几乎没有公司在未来 12 个月会面临流动性风险 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 13
2. 房地产市场成交情况 本周重点观察的 18 个城市中,9 个城市成交量环比下降,16 个城市成交量同比下 降, 其中青岛 成都等 5 个城市环比跌幅均超过 20%, 天津 长沙等 12 个城市同 比跌幅均超过 30% 表 1 重点城市商品房周成交面积 ( 万平米 ) 城市本周成交上周成交去年同期本周环比 (%) 本周同比 (%) 北京 18.12 12.01 28.56 50.87-36.55 上海 29.14 25.99 49.71 12.12-41.38 深圳 2.60 3.30 6.95-21.21-62.59 天津 6.68 7.91 26.96-15.55-75.22 青岛 13.23 17.56 22.59-24.66-41.43 石家庄 1.80 2.41 5.67-25.31-68.25 南京 8.32 6.25 16.83 33.12-50.56 宁波 4.45 5.26 9.86-15.40-54.87 苏州 15.90 12.48 11.54 27.40 37.78 无锡 6.58 6.15 14.89 6.99-55.81 福州 2.54 2.98 2.90-14.77-12.41 东莞 7.51 7.39 9.75 1.62-22.97 武汉 29.62 33.21 26.24-10.81 12.88 长沙 4.84 4.46 27.83 8.52-82.61 成都 10.04 16.56 19.53-39.37-48.59 重庆 49.31 30.90 56.96 59.58-13.43 昆明 12.52 7.94 13.56 57.68-7.67 厦门 1.67 2.09 3.25-20.10-48.62 资料来源 :Wind 渤海证券研究所 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 of 13
图 1: 北京房地产周成交情况 图 2: 上海房地产周成交情况 图 3: 深圳房地产周成交情况 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 of 13
图 4: 天津房地产周成交情况 图 5: 青岛房地产周成交情况 图 6: 石家庄房地产周成交情况 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 of 13
图 7: 南京房地产周成交情况 图 8: 宁波房地产周成交情况 图 9: 苏州房地产周成交情况 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 of 13
图 10: 无锡房地产周成交情况 图 11: 福州房地产周成交情况 图 12: 东莞房地产周成交情况 请务必阅读正文之后的免责条款部分 8 of 13
图 13: 武汉房地产周成交情况 图 14: 长沙房地产周成交情况 图 15: 成都房地产周成交情况 请务必阅读正文之后的免责条款部分 9 of 13
图 16: 重庆房地产周成交情况 图 17: 昆明房地产周成交情况 图 18: 厦门房地产周成交情况 请务必阅读正文之后的免责条款部分 10 of 13
3. 本周策略 : 上周房地产板块随大盘调整震荡回落, 房地产指数下跌 1.23%, 同期上证综合指数下跌 1.50%, 房地产指数略微跑赢大盘 0.27 个百分点 近期各地方政府纷纷出台鼓励买房人购房的利好政策, 从重庆市购房退税政策到北京市放宽了享受优惠政策普通商品住房的认定标准 当前阶段虽然中央政府提出抑制房价过快上涨的政策明年还会继续实施, 但中央政府也指出在行政干预的同时尽量运用市场机制来有效调节 为此, 我们认为未来短期内再次出台增加二三线限购城市的政策可能性不大, 而是转为地方政府的自主微调 在房价基本控制稳定的前提下, 地方政府或将出台一些更多的利好措施来提升交易量 目前, 虽然短期内几乎不会再出台更为严厉的调控政策, 但现有的限购限价政策或将最少维持到明年中期, 短期地产板块仍将保持震荡格局, 我们仍然维持房地产板块中性的评级 建议投资者保持谨慎, 等待成交量的有效放大 我们相对看好土地储备丰富 融资渠道相对顺畅 有业绩支撑的龙头地产股, 个股推荐为保利地产 招商地产 首开股份 中南建设 请务必阅读正文之后的免责条款部分 11 of 13
投资评级说明项目名称 投资评级 评级说明 强烈推荐 未来 6 个月内绝对收益率 >50% 公司评级标准 推荐未来 6 个月内绝对收益率 >30% 持有未来 6 个月内绝对收益率 >10% 回避 未来 6 个月内绝对收益率 <10% 看好 未来 12 个月内相对于沪深 300 指数涨幅超过 10% 行业评级标准 中性 未来 12 个月内相对于沪深 300 指数涨幅介于 -10%-10% 之间 看淡 未来 12 个月内相对于沪深 300 指数跌幅超过 10% 重要声明 1: 本报告中的信息均来源于已公开的资料, 我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 不保证该信息未经任何更新, 也不保证本公司做出的任何建议不会发生任何变更 在任何情况下, 报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或询价 在任何情况下, 我公司不就本报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保 我公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易, 还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务 我公司的关联机构或个人可能在本报告公开发表之前已经使用或了解其中的信息 本报告的版权归渤海证券股份有限公司所有, 未获得渤海证券股份有限公司事先书面授权, 任何人不得对本报告进行任何形式的发布 复制 如引用 刊发, 需注明出处为 渤海证券股份有限公司, 也不得对本报告进行有悖原意的删节和修改 重要声明 2: 本报告 PDF 版本由郭靖唯一制作 请务必阅读正文之后的免责条款部分 12 of 13
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