华东区 216 年第一季度经济概览 215 年, 华东区经济继续保持增长态势, 但部分城市增速有所减缓全市地区生产总值达人民币 24, 亿元 (3, 亿美元 ), 比去年同期增长 6.9% 杭州全市地区生产总值为人民币 1,53.58 亿元 (1, 亿美元 )

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奇池
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1 F 217F MARKETBEAT 地产概览华东区 216 年第一季度 216 年 4 月 26 日目录经济概览 2 写字楼市场 3 商铺市场 4 工业市场 5 住宅市场 6 投资市场 7 写字楼市场两极分化受到陆家嘴静安等核心商圈写字楼面积紧缺, 租金不断上升的影响, 全市甲级写字楼平均租金环比上升了 1.7%, 达到人民币每月每平方米元另一方面, 由于大虹桥, 北外滩等区域越来越多的新增供应入市, 新兴商圈空置率不断上升, 写字楼业主竞争压力较大未来短期内预计全市写字楼整体市场仍将保持平稳增长, 但两极分化的趋势将越来越明显南京大量新增供应将注入高标仓库市场高标准仓库市场本季度表现平稳, 平均租金为人民币每月每平方米 26.9 元 (4.1 美元 ), 环比下降 2.6%, 下降原因为租金较低的新增供应入市因去化情况不活跃, 加上新增供应带来的大量空置面积, 整体空置率升至 1.5% 未来供应方面, 普洛斯和新晋高标库运营商万科均有项目于今明两年陆续入市, 再加上本地的经开和易达通等企业, 将为南京地区带来超过 3, 平方米的新增面积, 这将给该地区的去化带来不小的压力杭州住宅市场迅速回暖杭州政策环境趋向宽松, 市场信心提振, 大众市场成交量回暖趋势明显本季度大众住宅市场平均交易价格每平方米 23,451 元, 环比增长 3.46%; 成交 13,761 套 (1,522,2 平方米 ), 同比上升 % 其中,3 月杭州新建商品住房成交套数达 8,568 套, 同比增加 %, 创造杭州近五年来单月成交之最在未来短期内, 杭州住宅市场有望延续当前强势态势作者 Shaun Brodie 华东区研究主管中国战略研究主管 shaun.fv.brodie@dtzcushwake.com 联系方式聂安达大中华区研究部主管 andrew.ness@dtzcushwake.com Fergus Hicks 全球预测分析部主管 +44 () fergus.hicks@cushwake.com 图一戴德梁行写字楼价格指数 (25 年第一季 =1) 注 :F 表示预测数据杭州南京 dtzcushwake.com MARKETBEAT 1

2 华东区 216 年第一季度经济概览 215 年, 华东区经济继续保持增长态势, 但部分城市增速有所减缓全市地区生产总值达人民币 24, 亿元 (3, 亿美元 ), 比去年同期增长 6.9% 杭州全市地区生产总值为人民币 1,53.58 亿元 (1, 亿美元 ), 比去年同期增长 1.2% 南京全市地区生产总值为人民币 9,72.77 亿元 (1, 亿美元 ), 比去年同期增长 9.3% 和南京的增速与去年同期相比分别下降了.1 和.8 个百分点杭州的增速与去年同期相比则上涨了 2. 个百分点华东区产业结构升级调整加速 215 年, 杭州和南京的工业增加值同比分别为人民币 7,19.94 亿元 (1,91.15 亿美元 ) 人民币 2,93.3 亿元 ( 亿美元, 为规模以上工业数值 ) 和人民币 3, 亿元 (61. 亿美元 ) 以上城市的数值与去年相比均有所上升三个城市的人均收入继续稳步增长, 且明显高于全国平均水平的人民币 31,195 元 (4,787 美元 ) 215 年, 杭州南京人均可支配收入达人民币 52,962 元 (8,128 美元 ) 人民币 48,316 元 (7,415 美元 ) 及人民币 46,14 元 (7,76 美元 ), 同比分别增长 8.4%,8.3% 及 8.3% 固定投资增速放缓杭州的固定资产投资增速同比下降 4. 个百分点, 但仍然保持着两位数的增长率的固定资产投资同比增长 5.6%, 南京则继续保持稳定低速增长房地产固定投资方面, 南京在 215 年提升明显, 增速达到了 27% 和杭州的房地产固定投资在经历了 214 年两位数的增长后, 在 215 年分别同比增长了 8.2% 和 7.4% 表一经济指标指标时期单位城市数值地区生产总值 215 年亿人民币工业增加值 215 年亿人民币人均可支配收入 215 年人民币固定资产投资总额 215 年亿人民币房地产固定资产投资总额 215 年亿人民币 24, 杭州 1, 南京 9, 杭州 ( 规模以上 ) 南京 , 杭州 48, 南京 46, , 杭州 5, 南京 5, , 杭州 2, 南京 1, 注 :211 年以来, 统计中国的统计局将固定资产投资指数从 5 万元调整为 5 万元人民币同期数据已作出相应调整资料来源 :, 杭州, 南京统计局比去年同期增长 (%) dtzcushwake.com MARKETBEAT 2

3 F 217F F 217F F 217F 华东区 216 年第一季度写字楼市场本季度共有 245,369 平方米的新增供应入市, 甲级写字楼总存量达到 7,812,435 平方米 * 由于新增供应量较大, 全市甲级写字楼空置率升至 9.7%, 与上季度相比上升了 1.2 个百分点另外, 全市净吸纳量从上季度的高点下降到 121,392 平米核心商圈写字楼面积仍然非常紧缺本季度, 写字楼总体租金环比上升了 1.7%, 达到人民币每月每平方米元 (43.4 美元 ) 租金上涨的主要原因是核心商圈空置面积异常紧缺, 租户几乎无法议价但是, 我们也观察到近期全市平均租金上升趋势有所放缓新兴商圈大量的新增供应适当拉低了全市平均租金, 另外, 近期对 P2P 金融行业的整顿也使许多该类型企业放缓了扩张速度进入 216 年第二季度, 由于新增供应不断增加, 我们预计全市空置率将会继续上升图二写字楼空置率 (%) 走势及供需面积 ( 千平方米 ) 2,2 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 1, 新增供应 ( 主轴 ) 吸纳量 ( 主轴 ) 空置率 ( 次轴 ) 南京本季度南京甲级写字楼市场共有 55, 平方米的新增供应入市, 总存量因此达到 1,374,34 平方米 * 写字楼总体净吸纳量维持在较高水平, 为 55,644 平米受到新增供应的影响, 本季度南京全市甲级写字楼空置率上升了 2.1 个百分点, 至 19.8% 未来短期内由于供应量有限, 预计全市空置率将会缓慢下降大型内资金融企业仍然是需求的主要驱动力, 南京甲级写字楼总体租金因此被带到了人民币每月每平方米元 (21.1 美元 ) 银行保险等大型内资金融企业仍然是支撑核心商圈租金上涨的主要驱动力我们预计下季度南京全市甲级写字楼平均租金将保持稳定, 而空置率会小幅下降杭州本季度杭州甲级写字楼市场没有新增供应, 总存量因此维持在 1,971,171 平方米 * 同期杭州全市甲级写字楼净吸纳量仅为 3,179 平方米, 与上季度 76,455 平米的吸纳量相比大幅下降由于 G2 即将在杭州举办, 政府开始清理一些运营不正规的私人理财企业, 一些写字楼受此影响空置率有所上升, 全市平均空置率环比上升.6 个百分点, 达到 12.3% 本季度, 受到需求量下降的影响, 杭州甲级写字楼整体租金小幅下降至人民币每月每平米元 (22. 美元 ) 由于 216 年将会有更多写字楼项目进入市场, 短期内竞争压力将会加剧, 预计全市写字楼空置率将继续上升, 租金上涨将会遇到一定压力中长期来看, 持续增加的内资需求将会在供应高峰过去后成为拉动杭州甲级写字楼市场的主要因素图三南京甲级写字楼空置率 (%) 走势及供需面积 ( 千平方米 ) 图四杭州写字楼空置率 (%) 走势及供需面积 ( 千平方米 ) 新增供应 ( 主轴 ) 吸纳量 ( 主轴 ) 空置率 ( 次轴 ) 新增供应 ( 主轴 ) 吸纳量 ( 主轴 ) 空置率 ( 次轴 ) * 由于戴德梁行与高纬环球合并, 原始数据库已经升级 dtzcushwake.com MARKETBEAT 3

4 华东区 216 年第一季度商铺市场第一季度没有新增供应入市, 优质商铺总存量维持在 2,284,169 平方米 * 核心商圈平均租金与上季度相比下降.64% 至人民币每月每平米 1,95.64 元 ( 美元 ), 出租率则环比上升 1.2 个百分点至 96.8% 由于春节假期, 本季度市场并不是很活跃, 但仍有一些品牌进入市场或进行扩张雷朋在宏伊广场开设了该品牌的亚洲首店国金中心商场引进了纪梵希男装精品店和高级腕表品牌宝珀高端童装买手店 Kissocoll 也于本季度在嘉里中心开幕本年度, 优质商铺市场预计将有 171,6 平方米新增供应尽管品牌对于扩张变得更加谨慎, 但仍然有新的品牌进入市场因此, 预计租金和出租率将保持平稳南京本季度, 新街口的东方商城开始整体闭店装修, 之后将引入英国老牌百货东方福来德因此, 南京优质商铺的总存量下降至 915,514 平方米 * 受东方商城闭店影响, 南京核心商圈的平均租金与上季度相比下降 1.16% 至人民币每月每平方米 1,69.65 元 ( 美元 ) 核心商圈出租率环比上升 2.86 个百分点至 96.45% 由于本年度南京核心商圈新增供应有限, 预计出租率不会有大幅波动改造后的友谊广场正在不断努力迎合年轻人市场, 韩国品牌集合店 GAROSU 本季度在友谊广场开幕这家占两层面积的集合店提供各种中档潮流服饰, 目标客群为年轻消费者, 为商场带来了大量人流图五优质商铺出租率 (%) 及租金指数 (26 年第一季度 =1) 图六出租率 ( 主轴 ) 租金指数 ( 次轴 ) 南京优质商铺出租率 (%) 及租金指数 (29 年第一季度 =1) 出租率 ( 主轴 ) 租金指数 ( 次轴 ) 杭州图七杭州优质商铺出租率 (%) 及租金指数 (29 年第一季度 =1) 216 年第一季度, 随着解百新元华的开业, 杭州优质商铺存量达到 924,93 平方米 * 杭州核心商圈平均租金与上季度相比下降.5% 至人民币每月每平方米 1, 元 (186.1 美元 ), 出租率则上升 2.13 个百分点到 95.16% 本年度, 杭州优质商铺市场将迎来供应高峰, 在之后的三个季度预计还将有 344, 平方米新增供应入市国大城市广场嘉里中心来福士等项目都计划在本年度开业考虑到新增供应的品质以及项目延期的可能性, 预计杭州优质商铺的出租率不会面临巨大压力出租率 ( 主轴 ) 租金指数 ( 次轴 ) * 由于戴德梁行与高纬环球合并, 原始数据库已经升级 dtzcushwake.com MARKETBEAT 4

5 华东区 216 年第一季度工业市场图八工业市场租金 ( 人民币 / 平方米 / 月 ) 和空置率 (%) (Q1 216) 一季度全市优质研发办公楼新增供应约 78,5 平方米, 平均租金环比上升 2.3% 至人民币每月每平方米元 (21. 美元 ) 本季度成交租赁较为活跃, 空置率下降 1.3 个百分点至 15.8% 工业厂房租金因金桥外高桥和张江地区的变化而在本季度有 1.75% 的涨幅, 至每月每平方米 34.2 元 (5.3 美元 ) 空置率则微降至 4.4% 在物流板块, 本季度末高标准仓库的总存量为 6,336,195 平方米, 新增存量为普洛斯和嘉民分别位于宝山和浦东机场的项目范围内保税仓库租金维持在 4.6 元 / 平方米 / 月 (6.2 美元 ), 非保税仓库的租金则微升.3 元 / 平方米 / 月, 为 4.9 元 / 平方米 / 月 (6.3 美元 ) 高标准仓库总体空置率环比下降.8 个百分点, 至 7.9% 主要归功于临港集团的飞洋仓库以及嘉民和普洛斯一些项目的大量吸纳我们也监测到今后两年的高标准仓库市场有超过一百万平方米的新增供应, 除了传统开发商之外, 平安不动产也有两宗项目于今年入市预计近期地区空置率将微升, 租金涨幅将受到压力南京本季度研发办公楼和制造业厂房平均租金与上季度基本持平, 为人民币每月每平方米 43.1 元 (6.6 美元 ) 和 23. 元 (3.5 美元 ) 在高标准仓库市场方面, 本季度市场表现平稳, 平均租金为人民币每月每平方米 26.9 元 (4.1 美元 ), 环比下降 2.6%, 下降原因为租金较低的新增供应入市本季末, 由大型专业仓储开发商开发的南京地区高标准仓库物业总体量超过 535, 平方米, 除此之外一些本地开发商完成的可供租赁的高标库物业也有超过 22, 南京地区的去化情况不活跃, 加上新增供应带来的大量空置面积, 整体空置率升至 1.5% 未来供应方面, 普洛斯和新晋高标库运营商万科均有项目于今明两年陆续入市, 再加上本地的经开和易达通等企业, 将为南京地区带来超过 3, 平方米的面积, 这都将给该地区的去化和带来不小的压力杭州本季度研发办公楼和工业厂房租金环比保持不变, 平均报价分别为 5. 元 (7.7 美元 ) 和 21.3 元 (3.3 美元 ) 高标准仓库物业方面, 市场租金维持在人民币每月每平方米 32.7 元 (5. 美元 ) 杭州市及其附近的高标库市场体量维持在 36, 平方米本季度普洛斯的杭州物流园有不少面积成交, 但因其他项目的仍有较大空置, 使该地区整体空置率维持在 31.1% 的高位在接下来的两年时间里, 杭州地区已经至少有超过 3, 平方米的项目处于在建或计划建造的状态随着电商业务和跨境贸易的持续增长, 我们预计杭州地区适合从事物流电商企业分拨业务的仓储项目将日趋活跃研发办公楼仓库厂房租金 ( 主轴 ) 空置率 ( 次轴 ) 图九南京工业市场租金分布 ( 人民币 / 平方米 / 月 ) (Q1 216) 研发办公楼仓库厂房图十杭州工业市场租金分布 ( 人民币 / 平方米 / 月 ) (Q1 216) 研发办公楼仓库厂房 dtzcushwake.com MARKETBEAT 5

6 华东区 216 年第一季度住宅市场大众住宅市场的平均交易价格在经历连续三个月环比上涨后, 在本季度三月稍有回落一季度, 大众住宅市场成交均价为 34,874 元每平方米, 同比增长 21.77% 高端住宅市场, 非服务式公寓成交总量本季度达到 456,65 平方米, 别墅的交易量达 75,532 平方米纵观高端市场供应情况, 一季度新增供应萎缩, 非服务式公寓供应 222,119 平方米 ( 环比减少 42.78%) 非服务式公寓成交价格 89,22 元每平方米, 环比增长 2.57%, 别墅成交价格为 74, 346 元每平方米, 环比上涨 1.8% 在租赁市场, 中心城区非服务式公寓的平均租金为人民币每月每平方米元 (16.75 美元 ), 环比微涨 1.43%; 别墅的租金为人民币每月每平方米 92.9 元 (15.5 美元 ), 环比上涨 2.27%; 高端服务式公寓的平均租金为人民币每月每平方米元 (35.32 美元 ), 环比上升 1.58%* 本季度 3 月份, 录得五年来单月成交量最高值 2,233,645 平方米 3 月 25 日调控楼市沪九条公布, 预计未来成交量会有所下滑南京今年一季度南京的普通商品房交易价格同比上升 16.62% 至每平方米 16,619 元本季度南京大众住宅市场的成交量为 34,571 套, 共计 3,818,7 平方米, 同比上升了 % 一季度南京大众市场较往年同期成交量价上涨明显, 市场热度持续升温本季南京高端非服务式公寓的平均价格达到人民币 32,2 元 (4,911 美元 ) 每平方米, 环比增长 3.23% 而高端别墅的平均价格环比增长.83% 至人民币 25, 873 元 (3,971 元 ) 每平方米在租赁市场上, 本季度高端住宅市场租金略有上升高端非服务式公寓的平均租金达到人民币每平方米每月 6.46 元人民币 (9.28 美元 ) 高端别墅的租金达到每平方米每月元人民币 (6.57 美元 ) 截止一季度末, 南京市场可售套数仅 31,885 套共计 3,925,6 平方米, 去库存化效果明显在供应稍显不足的情况下, 我们预计未来房价将保持上升态势杭州在商品住宅市场上, 今年一季度的平均交易价格每平方米 23,451 元, 环比增长 3.46% 一季度杭州大众住宅市场交易量达 1,522,2 平方米 (13,761 套 ), 环比上升 1.2% 一季度杭州大众市场成交量价回暖于高端市场而言, 非服务式公寓的价格在本季度环比上升 1.11%, 到人民币每平方米 43,56 元 (6,68 美元 ), 别墅的均价环比上升 2.33%, 到人民币每平方米 34, 37 元 (5,275 美元 ) 租赁市场表现稳中有升, 高端非服务式公寓的租金环比上涨.8% 至人民币每月每平方米元 (1.18 美元 ), 别墅的租金环比微升.14% 至人民币每月每平方米元 (8.34 美元 ) 服务式公寓的租金达到人民币每月每平方米 (2.44 美元 ), 环比上升.5% 图十一 216 年第一季度交易量 ( 平方米 ) 和交易价格 ( 人民币 / 每平米 ) 5,, 4,5, 4,, 3,5, 3,, 2,5, 2,, 1,5, 1,, 5, 表二 216 年第一季度高档住宅市场数据新供应 ( 平方米 ) 成交面积 ( 平方米 ) 价格 ( 人民币 / 平方米 ) 租金 ( 人民币 / 平方米 / 月 ) 非服务式公寓 222, ,65 89, 服务式公寓 n/a n/a n/a 别墅 n/a 75,532 74, 表三 216 年第一季度南京高档住宅市场数据新供应 ( 平方米 ) 价格 ( 人民币 / 平方米 ) 租金 ( 人民币 / 平方米 / 月 ) 价格季度变化 (%) 非服务式公寓 39,88 32, 服务式公寓 n/a n/a n/a 别墅 4,663 25, 表四 216 年第一季度杭州高档住宅市场数据新供应 ( 平方米 ) 价格 ( 人民币 / 平方米 ) 租金 ( 人民币 / 平方米 / 月 ) 价格季度变化 (%) 非服务式公寓 87,77 43, 服务式公寓 n/a n/a 别墅 1,2 34, 杭州南京交易量 ( 主轴 ) 交易价格 ( 次轴 ) 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, * 由于戴德梁行与高纬环球合并, 原始数据库已经升级 dtzcushwake.com MARKETBEAT 6

7 华东区 216 年第一季度投资市场 216 年第一季度 ( 截止到 216 年 3 月 31 日 ) 我们见证了总计 23 起大宗地产投资交易 ( 单笔交易额大于一千万美元 ) 其中土地交易 21 宗, 整售物业交易 2 宗本季度主要交易数量环比下降 68%, 同比下降 43% 本季度大宗交易案例的总金额为人民币 253. 亿元 (38.8 亿美元 ), 环比和同比均下降九成以上值得注意的是, 本季度土地市场表现冷清, 主要原因除了政府仅推出少量土地之外, 前段时间火爆的价格涨幅也令各家开发商望而却步, 大都不愿在近期接盘最大的一宗交易是位于闸北区天目社区的几块综合用地, 但其溢价率仅为.5%, 与去年位于附近的几宗类似地块交易超过 5% 的溢价率相比有大幅回落本季度整售物业市场表现同样冷清成交的物业为位于新兴商圈一宗写字楼和闸北区一宗写字楼及商铺综合物业然而, 市场对今年的行情依旧看多在投资者方面, 人民币被认为离触底不远, 以及利率创下历史低点和继续降低的预期, 都让资金的活跃度有上升的空间在业主方面, 活跃的市场交易令不少物业价格上涨, 预计更多的业主将有意向出售他们的物业表五主要交易案例宗数统计 216 第一季 215 第四季 215 第一季住宅写字楼商铺 1 工业综合其他总计表六主要交易案例金额统计 ( 人民币亿元 ) 216 第一季 215 第四季 215 第一季住宅 , 写字楼商铺工业综合 ,542. 2,71. 其他总计 ,42.7 3,393. 表七重要成交案例物业区域类别价格 ( 人民币亿元 ) 闸北区天目社区 C712 单元街坊及街坊公共绿地地下空间开发地块闸北区写字楼 / 商铺 / 住宅闸北星光耀闸北区写字楼 / 商铺 32. 北岸长风写字楼 E 栋, G 栋普陀区写字楼 8.3 dtzcushwake.com MARKETBEAT 7

8 联系方式张国正亚太区董事局主席大中华区行政总裁刘小华华东区董事总经理 mimie.sw.lau@dtzcushwake.com 汤耀光杭州及南京公司总经理 harris.yk.tong@dtzcushwake.com 免责声明本报告刊载的一切资料及数据, 虽力求精确, 但仅作参考之用,DTZ 及其员工对其准确性概不负责个别物业租金及售价因位置大小层数建筑素质及用料租约条件付款条件当时市场状况而异本刊指数并不反映个别情况, 读者应自行寻求专业意见戴德梁行保留一切版权, 未经许可, 不得转载戴德梁行 216 年其他的研究报告可以 cushmanwakefield.com 下载, 或是下载 Research Central 应用程序 Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax

华东区 215 年第二季度经济概览 215 年第一季度, 华东区经济继续保持增长上海全市地区生产总值人民币 5,815.8 亿元 (935. 亿美元 ), 比上年同期增长 6.6% ( 表一 ) 杭州全市地区生产总值人民币 1,998.2 亿元 (321.3 亿美元 ), 比上年同期增长 7.5

华东区 215 年第二季度经济概览 215 年第一季度, 华东区经济继续保持增长上海全市地区生产总值人民币 5,815.8 亿元 (935. 亿美元 ), 比上年同期增长 6.6% ( 表一 ) 杭州全市地区生产总值人民币 1,998.2 亿元 (321.3 亿美元 ), 比上年同期增长 7.5 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215F 216F DTZ Research PROPERTY TIMES 上海办公楼上升华东区 215 年第二季度上海高端住宅价格全面上涨 215 年 7 月 23 日目录经济概览 2 写字楼市场 3 商铺市场 7 工业市场 11 住宅市场 14 投资市场 18 受益于宏观经济及政策利好,215 年第二季度上海高端住宅成交出现了一个小高峰,

华东区 216 年第一季度 经济概览 215 年, 华东区经济继续保持增长态势, 但部分城市增速有所减缓 全市地区生产总值达人民币 24, 亿元 (3, 亿美元 ), 比去年同期增长 6.9% 杭州全市地区生产总值为人民币 1,53.58 亿元 (1, 亿美元 )

华东区 216 年第一季度经济概览 215 年, 华东区经济继续保持增长态势, 但部分城市增速有所减缓全市地区生产总值达人民币 24, 亿元 (3, 亿美元 ), 比去年同期增长 6.9% 杭州全市地区生产总值为人民币 1,53.58 亿元 (1, 亿美元 )