投资策略

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金裘
5 years ago
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1 房地产行业 5 月楼市, 有冷有暖! 28 年 5 月 18 日房地产行业周报第 6 期分析师 : 杨国华 yangguohua@ehongyuan.com.cn 周报要点深圳广州成交量大幅上涨, 其它城市成交量依然低迷本报告数据多数采集至 28 年 5 月前两周按照我们对不同区域的 1 个城市成交量的跟踪发现 : 深圳广州一改昔日低迷状况, 成交量大幅上升, 环比增长一倍以上, 同比实现了正增长 ; 但除此两个城市之外, 其它城市 5 月楼市表现依然低迷价格调整促使成交量上涨从深圳广州的新房成交价格指数的变化情况来看, 我们认为, 成交量的大幅上涨应该归因于连续数月的价格下调楼市整体回暖需要价格的重新定位如果把房地产市场需求分为刚性需求和投资需求的话, 显然, 由于政府抑制投资需求的政策短期不会改变, 因此投资需求很难出现大幅上升所以, 我们认为, 整体楼市回暖还是将寄希望于刚性需求的回升而刚性需求的刺激势必需要价格的重新定位, 否则楼市整体回暖在未来将很难出现相关研究 : 房地产行业周报第 1 期房地产行业周报第 2 期房地产行业周报第 3 期闹世中, 我们究竟该爱谁? 行业周报第 4 期房地产行业, 想说爱你不容易行业周报第 5 期销售经理 : 卞祺 bianqi@ehongyuan.com.cn 开发商资金困境将加速房价高位下调 28 年一季度商品房施工面积累计量已经达到 27 年全年的 67.2% 而一季度的房地产开发累计资金来源仅为 27 年全年的 24.76%, 单位新开工面积和单位施工面积的到位资金均呈现下降可见, 房地产企业的开发资金趋于紧张若在未来信贷继续紧缩的情况下, 房地产企业通过销售回笼资金的要求将日益强烈, 房价高位下调以促进成交的可能性加大房价存在下行需要, 但出现非理性深跌的可能性应该不大我们从房地产企业资金回笼的角度做了两种假设, 认为未来房价存在下行风险但不会出现深跌同时, 由于房地产需求依然存在且非常旺盛, 因此, 房价适当调整仍然会有较强成交量来支撑, 深圳和广州 5 月交易量的大幅上涨应该是个例证楼市成交量和成交价格缺乏配合, 房地产市场底尚未形成, 房地产板块走出强势尚需时日

2 图目录图 1: 全国商品房施工面积及增长率... 6 图 2: 单位新开工面积和单位施工面积到位资金... 6 图 3: 北京住宅周成交套数... 6 图 4: 北京新建商品住房销售价格指数... 7 图 5: 天津商品住宅周成交面积... 7 图 6: 天津新建商品住房销售价格指数... 7 图 7: 上海住宅周成交套数... 8 图 8: 上海新建商品住房销售价格指数... 8 图 9: 杭州商品房周成交套数... 8 图 1: 杭州新建商品住房销售价格指数... 9 图 11: 苏州商品住宅周成交套数... 9 图 12: 深圳新房周成交套数... 9 图 13: 深圳新建商品住房销售价格指数... 1 图 14: 广州住宅周成交套数和面积... 1 图 15: 广州新建商品住房销售价格指数... 1 图 16: 重庆新房周成交套数图 17: 重庆新建商品住房销售价格指数图 18: 成都商品房周成交套数图 19: 成都新建商品住房销售价格指数图 2: 西安商品房周成交面积图 21: 西安新建商品住房销售价格指数第 2 页共 14 页

3 一主要大中城市房地产市场成交情况本报告数据多数采集至 28 年 5 月前两周按照我们对不同区域的 1 个城市成交量的跟踪发现 : 珠三角的深圳广州一改昔日低迷状况, 成交量大幅上升, 环比增长一倍以上, 同比甚至实现了正增长 ; 但除此两个城市之外, 其它城市 5 月楼市表现依然低迷环渤海区域北京 : 在 3 月成交量大幅上升之后,4 月北京再度出现萎靡,5 月前两周住宅成交量较 4 月周均成交量有所上升但同比而言,5 月前两周周均成交套数较 7 年 5 月降幅为 24.66% 从商品房价格来看, 按照发改委公布的价格指数,4 月新建商品住房销售价格指数同比增幅继 27 年 1 月以来, 呈回落趋势 ; 环比增幅.2%, 为自 27 年以来最低天津 :5 月前两周的天津依然没有走出 4 月的低迷, 成交量继 4 月继续走低, 住宅周均成交面积同比大幅下降, 降幅达到 42.66% 从商品房价格来看, 按照发改委公布的价格指数,4 月新建商品住房销售价格同比增幅较 28 年 3 月增大.3 个百分点 ; 环比增幅回落.2 个百分点长三角区域上海 : 经过 3 月成交量的大幅上涨之后,4 月的上海楼市上升势头不在进入 5 月, 前两周住宅周均成交套数较 4 月有一定程度放大, 但同比仍然大幅萎缩, 降幅达到 31.7% 从商品房价格来看, 按照发改委公布的价格指数,28 年以来, 新建商品住房销售价格同比下降.1 个百分点, 环比增幅上升.1 个百分点杭州 : 自进入 8 年来, 杭州房地产交易持续呈现低迷状态,5 月前两周商品房周均成交量同比降幅高达 54% 从商品房价格来看, 按照发改委公布的价格指数,28 年 4 月, 新建商品住房销售价格指数同比增幅维持在 3 月的水平, 但环比增幅较 3 月提高.2 个百分点苏州 :5 月苏州商品住宅周均成交较 4 月有所放大, 但同比 7 年 5 月降幅依然为 22.6% 珠三角区域深圳 :5 月前两周, 深圳成交量大幅上升新房周均成交套数较 4 月增长 13.3%, 同比也首次实现正增长, 增幅为 1.1% 显然, 经过价格的下调之后, 深圳房地产市场找到了一定的支撑第 3 页共 14 页

4 从商品房价格来看, 按照发改委公布的价格指数, 自 27 年 11 月以来, 新建商品住房销售价格同比增幅持续回落 ; 而环比价格增幅自 27 年 12 月以来连续 5 个月呈现负增长广州 :5 月前两周, 广州成交量大幅上升住宅周均成交套数较 4 月增长 211.7%, 同比也首次实现正增长, 增幅为 11.3% 从商品房价格来看, 按照发改委公布的价格指数, 自 27 年 9 月以来, 新建商品住房销售价格同比增幅连续 7 个月回落 ; 而环比价格增幅再次出现负增长中部区域重庆 : 进入 5 月, 重庆交易量表现不佳主城区商品房周均成交面积同比降幅达到为 49.4% 从商品房价格来看, 按照发改委公布的价格指数,4 月新建商品住房销售价格增幅同比继续回落, 环比价格小幅增长成都 :5 月前两周商品房周均成交套数较 4 月略有所下滑, 同比 7 年 5 月降幅为 2.% 从商品房价格来看, 按照发改委公布的价格指数, 新建商品住房销售价格同比增幅继续回落 ; 而环比价格与 3 月持平西安 :5 月前两周, 西安商品房周均成交面积较 4 月大幅下滑, 同比降幅更是达到 53.97% 从商品房价格来看, 按照发改委公布的价格指数,28 年 4 月, 新建商品住房销售价格环比增幅.7%, 房价依然高位运行二楼市整体回暖需要价格的重新定位如果把房地产市场需求分为刚性需求和投资需求的话, 显然, 由于政府抑制投资需求的政策短期不会改变, 因此投资需求很难出现大幅上升所以, 我们认为, 整体楼市回暖还是将寄希望于刚性需求的回升而刚性需求的刺激势必需要价格的重新定位, 否则楼市整体回暖在未来将很难出现而从深圳广州的新房成交价格指数的变化情况来看, 显然是在价格的高位经过数月大幅下调之后, 才出现成交量的大幅上涨第 4 页共 14 页

5 三发商资金困境将加速房价高位下调 28 年一季度商品房施工面积累计量已经达到 27 年全年的 67.2%, 同比增幅也达到 27.51% 而一季度的房地产开发累计资金来源仅为 27 年全年的 24.76%, 单位新开工面积和单位施工面积的到位资金也呈现下降可见, 房地产企业的开发资金将日趋紧张在未来信贷继续紧缩的情况下, 房地产企业通过销售回笼解决资金的要求将日益强烈, 房价高位下调以促进成交的可能性加大具体而言, 我们就开发商存在的资金困境对未来房价的影响做了两种极端假设第一种假设 : 多数优秀的大中型企业资金链较为健康, 极少数小企业出现资金链断裂那资金出现问题的公司会采取什么办法解决问题? 如果公司可以通过出售目前达到销售条件的商品房来自救的话, 公司将会采取降价销售的策略, 靠销售回笼来补充需要资金由于这样的公司为少数, 这样降价的项目也为少数, 它对整个市场的冲击力就有限房价难以形成整体向下的趋势当然, 如果公司还没有可供出售的商品房, 那出售项目或被兼并将成为可能, 而这样并不会对房价造成直接影响第二种假设 : 少数企业资金链健康, 多数企业资金链断裂这时将有大面积的项目通过降价销售回笼资金当降价成为市场主流时, 客户买涨不买跌的心理, 很可能导致市场成交依然冷淡开发商通过降价销售回笼资金无果, 最终将资金链断裂乃至倒闭此时价格已经出现大跌同时, 由于大量开发商倒闭, 未来市场供给出现大量不足, 由于真正住房需求并没有减少, 因此在房价大幅下降后, 未来很有可能出现大幅上涨, 简言之, 就是楼市将是大起大落这种情况显然对我国的整体经济伤害极大, 政府的调控政策必然会极力避免这种情况的发生因此, 从开发商的资金困境和刚性需求的房价承受能力来看, 我们认为真实地情况可能介于上诉两种假设之间, 即在房价也不发生深跌的情况下, 存在进行下调的可能性总体来看, 我们认为, 目前楼市成交量和成交价格缺乏配合, 房地产市场底尚未形成, 房地产板块走出强势尚需时日第 5 页共 14 页

6 图 1: 全国商品房施工面积及增长率 25 商品房施工面积 ( 亿平方米 ) 同比增长率 (%) 年 21 年 22 年 23 年 24 年 25 年 26 年 27 年 28 年 1-3 资料来源 :wind 资讯宏源证券研究所图 2: 单位新开工面积和单位施工面积到位资金 45 4 每平米商品房新开工面积到位资金每平米商品房施工面积到位资金年 21 年 22 年 23 年 24 年 25 年 26 年 27 年月 28 年截止 3 资料来源 :wind 资讯宏源证券研究所图 3: 北京住宅周成交套数 4 住宅周成交套数日均成交套数年 1 月 27 年 2 月 27 年 3 月 27 年 4 月 27 年 5 月 27 年 6 月 27 年 7 月 27 年 8 月 27 年 9 月 27 年 1 月 27 年 11 月 27 年 12 月 28 年 1 月 28 年 2 月 28 年 3 月 28 年 4 月资料来源 : 北京市房地产交易管理网宏源证券研究所第 6 页共 14 页

7 图 4: 北京新建商品住房销售价格指数新建商品住房销售同比价格指数 12 新建商品住房销售环比价格指数资料来源 : 发改委宏源证券研究所图 5: 天津商品住宅周成交面积商品住宅周成交面积 ( 万平米 ) 平均价格 ( 元 /m2) 年 1 月 27 年 2 月 27 年 3 月 27 年 4 月 27 年 5 月 27 年 6 月 27 年 7 月 27 年 8 月 27 年 9 月 27 年 1 月 27 年 11 月 27 年 12 月 28 年 1 月 28 年 2 月 28 年 3 月 28 年 4 月资料来源 : 天津市房地产管理局宏源证券研究所图 6: 天津新建商品住房销售价格指数新建商品住房销售同比价格指数新建商品住房销售环比价格指数资料来源 : 发改委宏源证券研究所第 7 页共 14 页

8 图 7: 上海住宅周成交套数住宅周成交套数住宅日成交套数资料来源 : 搜房网宏源证券研究所图 8: 上海新建商品住房销售价格指数新建商品住房销售同比价格指数 112 新建商品住房销售环比价格指数资料来源 : 发改委宏源证券研究所图 9: 杭州商品房周成交套数商品房周成交套数日均成交套数年 1 月 27 年 2 月 27 年 3 月 27 年 4 月 27 年 5 月 27 年 6 月 27 年 7 月 27 年 8 月 27 年 9 月 27 年 1 月 27 年 11 月 27 年 12 月 28 年 1 月 28 年 2 月 28 年 3 月 28 年 4 月资料来源 : 搜房网透明售房网宏源证券研究所第 8 页共 14 页

9 图 1: 杭州新建商品住房销售价格指数新建商品住房销售同比价格指数 12 新建商品住房销售环比价格指数资料来源 : 发改委宏源证券研究所图 11: 苏州商品住宅周成交套数年 1 月 27 年 2 月 27 年 3 月 27 年 4 月 27 年 5 月 27 年 6 月商品住宅周成交套数 27 年 7 月 27 年 8 月 27 年 9 月 27 年 1 月 27 年 11 月 27 年 12 月日均套数 28 年 1 月 28 年 2 月 28 年 3 月 28 年 4 月资料来源 : 搜房网宏源证券研究所图 12: 深圳新房周成交套数新房周成交套数新房日均成交量第 9 页共 14 页

10 资料来源 : 搜房网宏源证券研究所图 13: 深圳新建商品住房销售价格指数新建商品住房销售同比价格指数 12 新建商品住房销售环比价格指数资料来源 : 发改委宏源证券研究所图 14: 广州住宅周成交套数和面积 25 住宅周均成交套数住宅日均成交套数资料来源 : 搜房网宏源证券研究所图 15: 广州新建商品住房销售价格指数 112 新建商品住房销售同比价格指数新建商品住房销售环比价格指数资料来源 : 发改委宏源证券研究所第 1 页共 14 页

11 图 16: 重庆新房周成交套数主城区商品房周成交面积资料来源 : 搜房网宏源证券研究所图 17: 重庆新建商品住房销售价格指数新建商品住房销售同比价格指数 118 新建商品住房销售环比价格指数主城区商品房周成交均价资料来源 : 发改委宏源证券研究所图 18: 成都商品房周成交套数商品房周成交套数日均成交套数资料来源 : 搜房网宏源证券研究所第 11 页共 14 页

12 图 19: 成都新建商品住房销售价格指数新建商品住房销售同比价格指数 114 新建商品住房销售环比价格指数资料来源 : 发改委宏源证券研究所图 2: 西安商品房周成交面积 3. 商品房周均成交面积年 1 月 27 年 2 月 27 年 3 月 27 年 4 月 27 年 5 月 27 年 6 月 27 年 7 月 27 年 8 月 27 年 9 月 27 年 1 月 27 年 11 月 27 年 12 月 28 年 1 月 28 年 2 月 28 年 3 月 28 年 4 月资料来源 : 搜房网宏源证券研究所图 21: 西安新建商品住房销售价格指数 116 新建商品住房销售同比价格指数新建商品住房销售环比价格指数资料来源 : 发改委宏源证券研究所第 12 页共 14 页

13 第 13 页共 14 页

14 宏源证券投资评级说明 : 投资评级分为股票投资评级和行业投资评级, 报告发布日后 6 个月内的公司股价 ( 或行业指数 ) 涨跌幅相对同期的上证指数的涨跌幅为标准公司评级买入 : 未来 6-12 个月跑赢上证综指 +15% 以上 ; 增持 : 未来 6-12 个月跑赢上证综指 +5%-+15%; 持有 : 未来 6-12 个月与上证综指偏离 -5%-+5%; 减持 : 未来 6-12 个月跑输上证综指 5% 以上行业评级增持 : 未来 6-12 个月跑赢上证综指 +5% 以上 ; 中性 : 未来 6-12 个月与上证综指偏离 -5%~+5%; 减持 : 未来 6-12 个月跑输上证综指 5% 以上免责条款 : 本报告的信息均来源于公开资料, 我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证, 也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更我们已力求报告内容的客观公正, 但文中的观点结论和建议仅供参考, 不构成任何投资建议投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果, 本研究所概不负责我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易, 也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务本报告版权归本公司所有, 未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用刊发, 需注明出处为宏源证券研究所, 且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改第 14 页共 14 页

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