一宏观经济和政策 1 国家统计局发布的 2016 年 3 月份全国居民消费价格指数 (CPI) 和工业生产者出厂价格指数 (PPI) 数据显示,CPI 环比下降 0.4%, 同比上涨 2.3%;PPI 环比上涨 0.5%, 同比下降 4.3% 一季度, 全国居民消费价格指数 (CPI) 同比上涨

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犹傅
7 years ago
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Academy of China Appraisal Association 市场分析报告 2016 年第 1 期全国典型城市房地产市场分析报告 2016 年一季度报告要点 : 宏观经济 : 因为春节过后鲜活食品价格有所回落, 务工人员服务费用有所降低,2016 年 3 月 CPI 环比下降 0.4%, 同比上涨 2.3% 2016 年一季度 CPI 同比上涨 2.1% 其中, 城市上涨 2.

1 Academy of China Appraisal Association 市场分析报告 2016 年第 1 期全国典型城市房地产市场分析报告 2016 年一季度报告要点 : 宏观经济 : 因为春节过后鲜活食品价格有所回落, 务工人员服务费用有所降低,2016 年 3 月 CPI 环比下降 0.4%, 同比上涨 2.3% 2016 年一季度 CPI 同比上涨 2.1% 其中, 城市上涨 2.1%, 农村上涨 2.0%; 政策走向 : 2016 年一季度, 房地产去库存的政策不断, 降首付调整公积金降契税等多个政策利好的刺激下, 大部分样本城市交易量出现放量增长, 价格也同步上涨 ; 土地市场 : 一季度样本城市土地市场成交面积环比大幅下降, 深圳北京和上海等一线城市下降幅度最大, 分别达到 92.1% 82.5% 和 73.5% 只有南昌昆明和武汉等二线城市成交面积环比有所增长, 涨幅分别为 20% 15.5% 和 1.2%; 住宅市场 : 库存方面, 截止到 3 月份, 新建住宅去化周期较上年同期均有所缩短, 北京广州深圳成都重庆厦门郑州新建住宅市场相对平稳, 去化周期控制在 10 个月内, 上海南京南昌新建住宅市场销售速度较快, 控制在 6 个月内 ; 太原去库存压力仍较大, 去化周期需要 20 个月 ; 价格方面, 一季度深圳和南京新建住宅均价环比上涨最快, 分别达到 13.87% 和 5.08%, 成都昆明太原和西安小幅下跌 ; 存量住宅方面, 深圳和上海存量住宅均价环比上涨最快, 分别达到 12.71% 和 10.54%, 昆明和重庆存量房均价环比小幅下跌, 分别下降 0.55% 和 1.14%; 在供需方面, 一季度所有样本城市的新建住宅市场均保持供不应求的销售态势, 其中重庆的需求最为旺盛, 供求比达到 0.15, 然而库存量依然高企, 还有 1200 万平待售 ; 新建商业办公市场 : 一季度, 深圳新建办公用房成交均价最高, 达到元 / 平, 南昌最低, 仅 9047 元 / 平 ; 在样本城市中成都成交面积和成交均价环比涨幅最高, 分别达到 15.68% 和 40.31%; 深圳新建商业房地产成交均价最高, 达到元 / 平, 武汉最低,14589 元 / 平 ; 在样本城市中, 只有南昌和昆明的商业房地产成交面积环比上涨, 昆明上涨 56.8%, 南昌上涨 15.36%, 其余城市全部下跌 ;

2 一宏观经济和政策 1 国家统计局发布的 2016 年 3 月份全国居民消费价格指数 (CPI) 和工业生产者出厂价格指数 (PPI) 数据显示,CPI 环比下降 0.4%, 同比上涨 2.3%;PPI 环比上涨 0.5%, 同比下降 4.3% 一季度, 全国居民消费价格指数 (CPI) 同比上涨 2.1% 其中, 城市上涨 2.1%, 农村上涨 2.0% 解读 :3 月居民消费价格环比有所下降, 同比有所上升 ; 从环比看,3 月份 CPI 环比下降 0.4%, 主要是因为春节过后鲜活食品价格有所回落, 务工人员服务费用有所降低所致 3 月份, 工业生产者出厂价格由降转升, 环比上涨 0.5%, 是 2014 年 1 月份以来的首次上涨环比由降转升原因是部分工业行业价格涨幅扩大另外, 中国制造业采购经理指数 (PMI) 为 50.2%, 高于上月 1.2 个百分点表明宏观经济正在出现积极的变化图年 3 月 ~2016 年 3 月全国 CPI 走势 4.50% 4.00% 3.50% 3.00% 2.50% 2.00% 1.50% 1.00% 0.50% 同比环比数据来源 : 国家统计局 2 央行连续 5 次降息房贷利率 2016 年 1 月起下调 20% 2015 年, 央行进行了 5 次降息, 五年以上的商业贷款基准利率从年初的 6.15%, 降至目前的 4.9%, 处于历史新低, 将大大缓解还贷族的压力从 2016 年 1 月 1 日开始, 房贷将按新的利率计算 3 央行新政出台不限购城市首付可降至 20% 央行 2 月 2 日在官网发布中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知通知称, 在不实施限购措施的城市, 敬请参阅结尾处的报告说明 1

3 居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款, 原则上最低首付款比例为 25%, 各地可向下浮动 5 个百分点 4 公积金新政突降住房公积金账户存款利率统一调整为 1.5% 央行住建部财政部决定自 2 月 21 日起, 将职工住房公积金账户存款利率, 由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率, 上调为统一按一年期定期存款基准利率执行, 即 1.50% 5 财政部出新政降低不限购城市契税营业税 2 月 19 日下午 15 时许, 财政部最新发布关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知通知对于现行的契税和营业税政策进行了调整对个人购买家庭唯一住房, 面积为 90 平方米及以下的, 减按 1% 的税率征收契税 ; 面积为 90 平方米以上的, 减按 1.5% 的税率征收契税另外, 个人将购买 2 年以上 ( 含 2 年 ) 的住房对外销售的, 免征营业税, 自 2016 年 2 月 22 日起执行 6 央行宣布 3 月 1 日起下调存款准备金率 0.5% 2 月 29 日, 央行发布公告, 自 2016 年 3 月 1 日起, 普遍下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点, 以保持金融体系流动性合理充裕, 引导货币信贷平稳适度增长, 为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境 7 财政部上报个税改革方案房贷利息学费或可抵个税 3 月 7 日两会新闻发布会上, 财政部部长楼继伟表示, 我国要逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制, 比如说基本生活的这一套住宅的按揭贷款利息要扣除楼继伟明确指出,2016 年将把综合与分类相结合的个人所得税法的草案提交全国人大去审议从最根本上来说, 其实就是改税制简而言之就是从按个人征税到按家庭征税 8 央行表态将清理打击首付贷等突破住房信贷政策针对近期多地 P2P 平台推出首付贷问题, 央行行长副行长 3 月 12 日相继表态副行长潘功胜表示, 房地产开发企业房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质, 是违法从事金融业务, 并存在自我融资自我担保搞资金池的现象下一步央行将与相关部门一起, 打击提供首付贷融资加大购房杠杆变相突破住房信贷政策的行为 9 二手房交易营改增落定未满两年按 5% 全额征收 3 月 24 日财政部规定 : 对北上广深四市, 个人将购买不足 2 年的住房对外销售的, 按照 5% 的征收率全额缴纳增值税 ; 个人将购买 2 年以上 ( 含 2 年 ) 的非普通住敬请参阅结尾处的报告说明 2

4 房对外销售的, 以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 5% 的征收率缴纳增值税 ; 个人将购买 2 年以上 ( 含 2 年 ) 的普通住房对外销售的, 免征增值税表 1 典型城市重要政策与事件城市时间重要政策及事件北京 3 月 31 日北京酝酿楼市新政 : 90/70 政策将重返市场上海 3 月 25 日上海楼市限购新规 " 沪九条 " 规定 : 非本市户籍社保需缴满 5 年广州 3 月 15 日广州市正式开始实行本市内购买的首套房可以按新政缴纳契税政策深圳 3 月 25 日 2016 年深圳楼市新政出台 : 非深籍购房社保 1 年改 3 年, 限购 1 套南京 3 月 28 日南京新政出台, 人民银行南京分行发布通知收紧房贷政策成都 3 月 15 日蓝光进入精细化品质化服务的 i5 生活时代 3 月 25 日政府出台商改住, 助推商业地产去库存 3 月 1 日长江中游城市群省会城市第四届会商会合作协议( 南昌行动 ) 凡是于 2016 年 2 月 22 日及以后到税务机关申报缴纳房地产交易南昌契税符合财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地 3 月 4 日产交易环节契税营业税优惠政策的通知规定税收优惠条件的, 均可享受优惠税率 3 月 8 日春季房交会停办昆明 3 月 14 日云南将放宽公积金提取可支付房租及物管费 3 月 24 日昆明公积金主城区管理部提取窗口预计暂停 2 个月二土地市场一季度样本城市土地市场成交面积环比大幅下降, 深圳北京和上海等一线城市下降幅度最大, 分别达到 92.1% 82.5% 和 73.5% 南昌昆明和武汉等二线城市成交面积环比有所增长, 涨幅分别为 20% 15.5% 和 1.2% 表 2 一季度典型城市土地交易情况 ( 数据来源中指研究院 ) 城市宗数住宅用地楼成交面积成交总价环比同比面地价均值 ( 万平米 ) ( 亿元 ) ( 全市 ) 北京 % -70.2% 上海 % -63.0% 广州 % 128.3% 深圳 % -70.3% 郑州 % 武汉 % -11.0% 南京 % 71.6% 敬请参阅结尾处的报告说明 3

5 成都 % -23.7% 重庆 % -18.3% 南昌 % -20.4% 厦门 % -69.8% 太原 % 59.5% 西安 % -67.4% 昆明 % -10.8% 三商品住宅市场 1 三月份所有样本城市( 除昆明 ) 新建商品住宅供求比均在 1 以下, 重庆本月商品住宅市场销售供不应求, 供求比为 0.15; 郑州和太原供应和需求趋于平衡, 供求比为 0.95; 除深圳外, 所有样本城市商品住宅成交面积同比出现大幅度上升, 太原上升幅度最高, 达到 %; 深圳出现下滑, 同比下降 0.13%;( 见图 2) 图 2 3 月份新建商品住宅批准预售面积和交易面积 % % 62.82% % 53.34% -0.13% 42.22% % 32.76% 55.14% % 26.09% % % 万平方米北京上海广州深圳郑州武汉南京成都重庆南昌太原西安厦门昆明商品住宅批准预售面积新建商品住宅交易面积供求比同比注: 此处供求比为当月新建商品住宅批准预售面积除以当月新建商品住宅交易面积, 图中百分比数值反应新建商品住宅交易面积同比涨幅一季度所有样本城市的新建住宅市场均保持供不应求的销售态势, 其中重庆的需求最为旺盛, 供求比为 0.16; 南京上海和太原的新建商品交易面积同比增长较快, 分别为 % % 和 %, 北京和昆明新建商品交易面积增长低于去年同期, 分别下降 10.48% 和 14.93% 敬请参阅结尾处的报告说明 4

6 图 3 一季度新建商品住宅批准预售面积和交易面积 % % % 35.97% 40.26% % 29.07% 16.19% 26.56% 5.64% 12.94% % 40.95% % 万平方米北京上海广州深圳郑州武汉南京成都重庆南昌太原西安厦门昆明商品住宅批准预售面积新建商品住宅交易面积供求比同比 2 截止到 3 月份, 新建住宅去化周期较上年同期均有所缩短, 北京广州深圳成都重庆厦门郑州新建住宅市场相对平稳, 去化周期控制在 10 个月内, 上海南京南昌新建住宅市场销售速度较快, 控制在 6 个月内 ; 太原去库存压力仍较大 ( 见图 4), 库存去化周期需要 20 个月图 4 新建商品住宅库存及销售速度万平方米北京上海广州深圳武汉南京成都重庆南昌厦门太原西安郑州 0.0 月可售面积去化周期注 : 去化周期为当月可售新建住宅面积除以过去十二个月平均月新建住宅交易面积 3 一线城市房价普遍上扬, 上海新建住宅和存量住宅价格以 5.09% 和 8.88% 的环敬请参阅结尾处的报告说明 5

7 比涨幅速度领跑一线城市 ; 二线城市房价相对稳定, 南京新建住宅价格环比涨幅 3.16%, 厦门存量住宅价格环比涨幅 7.27%, 部分二线城市房价小幅回调 ( 见图 5) 图 5 3 月份商品住宅价格水平及环比变化 % % 5.09% 0.84% 8.88% 7.53% 8.00% 6.00% % 0.28% 1.43% 7.27% 3.16% 0.40% 0.33% 2.04% 1.29% -2.77% 0.39% -0.51% -0.65% -0.84% 4.00% 2.00% % 0.71% 0.02% 1.61% -1.57% 0.45% -2.00% 0 元 / 平深圳上海北京广州厦门南京郑州武汉南昌成都昆明重庆太原西安新建住宅均价存量住宅均价新建住宅环比涨幅存量住宅环比涨幅 -4.00% 注: 新房价格来源于中指百城价格指数, 存量房价格来源于中估联行 V 估价系统一季度深圳和南京新建住宅均价环比上涨最快, 分别达到 13.87% 和 5.08%, 成都昆明太原和西安小幅下跌 ; 存量住宅方面, 深圳和上海存量住宅均价上涨最快, 分别达到 12.71% 和 10.54%, 昆明和重庆存量房均价小幅下跌, 分别下降 0.55% 和 1.14%( 见图 6) 图 6 一季度商品住宅价格水平及环比变化 % % 12.71% 4.17% 10.54% 1.15% 5.63% 3.39% 4.06% 1.28% 0.59% 5.08% -1.29% 2.95% 0.34% 1.62% 3.04% 0.76% -1.25% 0.52% 0.53% 1.36% 0.89% -0.55% -1.14% -0.37% -0.12% 14.00% 12.00% % 6.00% 4.00% 2.00% -2.00% 0 元 / 平深圳上海北京广州厦门南京郑州武汉南昌成都昆明重庆太原西安一季度新建住宅均价一季度存量住宅均价一季度新建住宅价格环比一季度存量住宅价格环比 -4.00% 注 : 新房价格来源于中指百城价格指数, 存量房价格来源于中估联行 V 估价系统敬请参阅结尾处的报告说明 6

8 四商品非住宅市场 1 3 月份新建写字楼市场交易面积较上月大幅上升, 深圳升幅最大, 达到 1315%; 武汉和南昌本月新建办公用房价格环比下跌 7.16% 和 0.39%, 其余样本城市新建办公用房价格出现不同程度的上涨, 西安环比涨幅最大, 达 28.76%( 见图 7) 图 7 3 月份新建办公房地产交易面积及均价北京上海广州深圳武汉南昌成都昆明西安新建办公交易面积新建办公均价交易面积环比新建均价环比一季度, 深圳新建办公用房成交均价最高, 达到元 / 平, 南昌最低, 仅 9047 元 / 平 ; 在样本城市中, 成都成交面积和成交均价环比涨幅最高, 分别达到 15.68% 和 40.31%( 见图 8) 图 8 一季度新建办公房地产交易面积及均价北京上海广州深圳武汉南昌成都昆明西安 -8 一季度办公楼交易面积一季度办公楼成交均价交易面积环比成交均价环比 2 除昆明和西安外, 其余样本城市三月份新建商业交易面积均环比大幅上升, 敬请参阅结尾处的报告说明 7

9 南昌上升幅度较大, 达到 1028%; 在成交均价方面, 北京上海广州成都和西安较上季度上涨, 其余城市价格下跌, 西安上涨幅度最大, 达到 60.53%, 南昌降幅最高, 为 36.69%( 见图 9) 图 9 3 月份新建商业房地产交易面积及均价北京上海广州深圳武汉南昌成都昆明西安 -20 新建商业交易面积新建商业均价交易面积环比新建均价环比一季度新建商业房地产成交均价深圳最高, 达到元 / 平, 武汉最低,14589 元 / 平 ; 在样本城市中, 只有南昌和昆明的商业房地产成交面积环比上涨, 昆明上涨 56.8%, 南昌上涨 15.36%, 其余城市全部下跌 ( 见图 10) 图 10 一季度新建商业房地产交易面积及均价北京上海广州深圳武汉南昌成都昆明西安一季度商业交易面积一季度商业成交均价交易面积环比成交均价环比敬请参阅结尾处的报告说明 8

报告说明本报告典型城市包括 : 北京上海广州深圳四个一线城市 ; 太原郑州西安南京武汉成都重庆南昌厦门昆明十个二线城市存量住宅均价 : 根据 V 估价系统监测全国十个典型城市, 覆盖当地 90% 以上存量商品住宅项目, 采用定基定权重的方式计算得出 V 估价系统 : 由中估联行研发的在线批量评估系统该系统充分集成信息技术与估价师经验,

10 报告说明本报告典型城市包括 : 北京上海广州深圳四个一线城市 ; 太原郑州西安南京武汉成都重庆南昌厦门昆明十个二线城市存量住宅均价 : 根据 V 估价系统监测全国十个典型城市, 覆盖当地 90% 以上存量商品住宅项目, 采用定基定权重的方式计算得出 V 估价系统 : 由中估联行研发的在线批量评估系统该系统充分集成信息技术与估价师经验, 为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持数据提供机构 : 北京首佳房地产评估有限公司上海城市房地产估价有限公司广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司武汉国佳房地资产评估有限公司四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司江西同致房地产土地估价咨询有限公司厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司河南开源房地产估价有限公司云南鼎立房地产土地评估有限责任公司山西聚信房地产评估有限公司西安天正房地产价格评估咨询有限公司免责声明敬请参阅结尾处的报告说明 9

11 本报告中的意见和内容仅供参考, 并不构成对所述市场交易的出价或评估我司及其雇员对使用本报告内容所引发的任何直接或间接损失概不负责除非另有说明, 所有本报告的版权属于中估联行研究院未经中估联行研究院事先书面授权许可, 任何机构或个人不得更改或以任何方式发送传播或复印本报告, 否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自发送传播或复印本报告者承担敬请参阅结尾处的报告说明 10

12 总部地址 : 北京市海淀区紫竹院路 116 号嘉豪国际中心 B 座 7 层电话 : 网址 : 北京首佳房地产评估有限公司地址 : 北京市海淀区紫竹院路 116 号嘉豪国际中心 B 座 7 层电话 : 武汉国佳房地资产评估有限公司地址 : 武汉中央商务区淮海路中段泛海国际 SOHO 城 2 号楼 14 层电话 : 深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司地址 : 深圳市福田区福华一路 98 号卓越大厦 1508 电话 : 厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司地址 : 厦门市斗西路 209 号电控大厦十一楼电话 : 广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司地址 : 广州市越秀北路 89 号越豪大厦 10 楼电话 : 江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司地址 : 南京市中山南路 321 号现代大厦 25 楼电话 : 西安天正房地产价格评估咨询有限公司地址 : 陕西省西安市西大街 116 号 ( 房地产交易大厦 ) 室电话 : 山西聚信房地产估价有限公司地址 : 山西省太原市望景路 8 号浙江大厦室电话 : 上海城市房地产估价有限公司地址 : 上海市黄浦区北京西路 1 号新金桥广场 17 楼电话 : 四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司地址 : 高新区天府大道北段 1700 号新世纪环球中心 E 电话 : 江西同致房地产土地估价咨询有限公司地址 : 南昌市红谷滩新区赣江北大道 1 号中航广场 14F 电话 : 河南开源房地产估价有限公司地址 : 郑州市经六路 26 号索克豫发大厦 B 座四层电话 : 四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司地址 : 重庆市渝北区金山路 18 号中渝都会首站 3 幢 17-8 电话 : 浙江和诚房地产估价有限公司地址 : 嘉兴市中环南路 202 号华东石油大厦 5 楼电话 : 云南鼎立房地产土地评估有限责任公司地址 : 云南省昆明市穿金路 188 号金尚俊园 A2803 号电话 : 湖南友谊房地产评估经纪有限公司地址 : 湖南省长沙市芙蓉中路一段 478 号运达国际广场 12 楼电话 : 敬请参阅结尾处的报告说明 11

13 广西科正房地产评估有限责任公司地址 : 广西省南宁市金湖路 55 号亚航财富中心 15 层电话 : 内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司地址 : 呼和浩特市新城区丁香路 10 号电话 : 浙江嘉华房地产土地资产评估咨询有限公司地址 : 杭州市庆春路中河大厦电话 : 宁夏明大房地产评估中心有限公司地址 : 宁夏省银川市兴庆区进宁北街 68 号电话 : 河北嘉泽房地产评估有限公司地址 : 石家庄市中山东路 289 号长安广场 22 层 2209 室电话 : 安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司地址 : 合肥市潜山路与淠河路交叉口帝豪大厦十五楼电话 : 敬请参阅结尾处的报告说明 12

一宏观经济和政策 1 全国 215 年 GDP 同比增长 6.9%,216 年 1 月 CPI 环比上涨.5% 同比上涨 1.8% 北上广深四个一线城市 215 年地区生产总值分别增长 6.9% 6.9% 8.4% 和 8.9%; 二线城市中, 重庆南昌南京郑州 215 年地区生产总值分别增

一宏观经济和政策 1 全国 215 年 GDP 同比增长 6.9%,216 年 1 月 CPI 环比上涨.5% 同比上涨 1.8% 北上广深四个一线城市 215 年地区生产总值分别增长 6.9% 6.9% 8.4% 和 8.9%; 二线城市中, 重庆南昌南京郑州 215 年地区生产总值分别增 Academy of China Appraisal Association 市场分析报告 216 年第 1 期全国典型城市房地产市场分析报告 216 年 1 月份报告要点 : 宏观经济 : 全国 215 年 GDP 同比增长 6.9%,216 年 1 月 CPI 环比上涨.5% 同比上涨 1.8% 政策走向 : 中国房产地产总管详解去库存 ; 全面放开落户限制具体内容, 放宽农业转移人口落户条件