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1 房地产 行业研究 2009/06/02 跟踪报告 行业评级 通胀预期下的投资性需求 ( ) 增持 / 维持评级相关研究 成交维持高位, 去库存已近尾声 周报 ( ) 土地市场硝烟弥漫 周报 ( ) 由于受端午小长假房管局交易备案滞后等因素影响, 本周重点城市的成交总体有所回落 在 11 个重点监测的城市中, 楼市成交面积环比上升只有三个, 但是房价环比上升的城市达到四个 从月度数据来看, 重点城市房价已开始呈现上涨趋势 我们观察到北京的房价已接近历史高位 我们预测在未来三个季度内, 房价将呈现出两个阶段的上涨 而随着这两个阶段转换的还有刚性需求到通胀预期下投资性需求的转换 房价上涨的第一个阶段 : 去库存接近尾声, 但新增供给由于受建筑周期的影响无法有效放大, 导致供求关系由供大于求逆转为供小于求, 从而使各重点城市的一手楼市由买方市场变为卖方市场, 开发商获得更大的定价空间, 房价出现相对较为理性的上涨 我们认为当前房价上涨的逻辑即是因为处于这一阶段 我们预测这一阶段将有半年左右的时间, 即将由今年二季度延续到三季度 这是因为新增供给通常需要半年左右的新开工时间才可形成 房价上涨的第二个阶段 : 随着房价的持续上涨, 对房价较为敏感的刚性需求的释放将受到抑制 但随着弗里德曼通胀观点的广为人知, 国内始自今年一季度的信贷超常规发放, 以及超额货币的快速增长, 已开始诱发对 2010 年的通胀预期 在宽信贷和低利率仍将维持的金融环境下, 将释放出更多的投资性需求 投资性需求的释放, 将对冲刚性需求的下降 从而使楼市的交易量并不至于因房价的上涨而出现大的回落 我们预测这一阶段将由今年的三季度开始到四季度 我们判断迫于通胀的压力, 国内宽信贷和低利率金融环境的结束, 将成为当前楼市复苏的终结者 而通胀以何种方式到来, 将决定未来信贷紧缩的力度和节奏, 这也将决定楼市复苏的终结将是以何种方式开始 基于这一判断, 信贷政策何时发生实质性转向, 将是我们对楼市风向判断的一个关键因素 最近 52 周股价表现 20% 10% 房地产 上证指数 分析师 0% 鱼晋华 % -20% Jun-08 Jul-08 Aug-08 Sep-08 Oct-08 Nov-08 Dec-08 Feb-09 Mar-09 Apr-09 May-09 yujinhua@lhzq.com 胡栋亮 hudl@lhzq.com -30% -40% -50% -60% 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 1 / 11

2 由刚性需求到通胀预期下的投资性需求重点城市房价开始呈现上涨趋势 由于受端午小长假房管局交易备案滞后等因素影响, 本周重点城市的成交总体有所回落 在 11 个重点监测的城市中, 楼市成交面积环比上升只有三个, 分别为成都 杭州 深圳, 其中环比增幅最大的为成都, 达到 24.30% 但是房价环比上升的城市达到四个, 分别是上海 重庆 武汉和苏州 从月度数据来看, 重点城市房价已开始呈现上涨趋势 我们观察到北京的房价已接近历史高位 图 1 北京房价已接近历史高位 图 2 深圳房价也出现回升态势 元 / 平米 房价 万平米 万平米 房价 元 / 平米 Jan-06 Apr-06 Jul-06 Oct-06 月度成交面积 Jan-07 Apr-07 Jul-07 Oct-07 Jan-08 Apr-08 Jul-08 Oct-08 Jan-09 Apr Jan-06 Apr-06 Jul-06 Oct-06 Jan-07 Apr-07 Jul-07 Oct-07 月度成交面积 Jan-08 Apr-08 Jul-08 Oct-08 Jan-09 Apr 未来房价上涨的两个阶段预测房价能否持续上涨, 以及房价持续上涨将对交易量带来何种影响, 这对于投资者对房地产股的投资至关重要 基于以下分析, 我们预测在未来三个季度内, 房价将呈现两个阶段的上涨 而随着这两个阶段转换的还有刚性需求到通胀预期下投资性需求的转换 房价上涨的第一个阶段 : 去库存接近尾声, 但新增供给由于建筑周期的影响无法有效放大, 导致供求关系由供大于求逆转为供小于求, 从而使各重点城市的一手楼市由买方市场变为卖方市场, 开发商获得更大的定价空间, 房价出现相对较为理性的上涨 我们认为当前房价上涨的逻辑即是因为处于这一阶段 而我们预测这一阶段将有半年左右的时间, 即将由今年二季度延续到三季度 这是因为新增供给通常需要半年左右的新开工时间才可形成 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 2 / 11

3 图 3 北京 上海 南京 杭州 深圳的库存出清周期 ( 周 ) 库存已在或接近正常水平 北京上海南京杭州深圳 ( 出清周期取四周移动平均线 ) 房价上涨的第二个阶段 : 随着房价的持续上涨, 对房价较为敏感的刚性需求的释放将受到抑制 但通胀预期的形成, 在宽信贷和低利率仍将维持的金融环境下, 将释放出更多的投资性需求 投资性需求的释放, 将对冲刚性需求的下降 从而使楼市的交易量并不至于因房价的上涨而出现大的回落 我们预测这一阶段将由今年的三季度开始到四季度 图 4 CPI VS 房价指数 112 CPI 全国房地产销售价格指数 Mar-01 Mar-03 Mar-05 Mar-07 Mar-09 数据来源 :CEIC, 联合证券研究所 图 5 CPI VS 地价指数 120 CPI 全国土地交易价格指数 Mar-01 Mar-03 Mar-05 Mar-07 Mar-09 数据来源 :CEIC, 联合证券研究所 通胀预期将日益强烈 流通货币量的超额增长是引发通货膨胀的唯一重要原因, 根据弗里德曼的实证研究, 在英 美等西方国家, 货币量的增加平均需要 6-9 个月, 才能影响到社会经济, 再经过 个月才能对物价水平产生明显影响, 产生或进一步恶化通货膨胀 随着弗里德曼通胀观点的广为人知, 国内始自今年一季度的信贷超常规发放, 以及超额货币的快速增长, 已开始诱发对 2010 年的通胀预期 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 3 / 11

4 图 6 超额货币增长已诱发通胀预期 30% 图 7 储蓄存款对冲通胀风险的庞大需求 10% 美国中国 ( 右轴 ) 30% 25% 20% 15% 信贷增速 8% 6% 中国储蓄率 25% 20% 10% 5% M2-GDP 4% 2% 美国储蓄率 15% 0% -5% -10% 1Q1998 1Q2000 1Q2002 1Q2004 1Q2006 1Q2008 0% -2% % 5% 数据来源 :CEIC, 联合证券研究所 数据来源 :CEIC, 联合证券研究所 信贷紧缩将是楼市复苏的终结者我们判断迫于通胀的压力, 国内宽信贷和低利率金融环境的结束, 将成为当前楼市复苏的终结者 而通胀以何种方式到来, 将决定未来信贷紧缩的力度和节奏, 这也将决定楼市复苏的终结将是以何种方式开始 基于这一判断, 信贷政策何时发生实质性转向, 将是我们对楼市风向判断的一个关键因素 重点城市楼市一周跟踪北京本周商品住宅 ( 期房加现房 ) 成交 3440 套, 成交面积为 平方米, 环比上周减少 27.19% ( 其中经济适用房成交 168 套 /12108 平方米, 限价商品住宅成交 64 套 /5506 平方米 ) 图 8 北京楼市成交跟踪 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 4 / 11

5 天津本周商品住宅成交 2929 套, 成交面积为 平方米, 环比上周减少 9.18%; 成交均价 7049 元 / 平米, 环比上周下跌 3.34% 图 9 天津楼市成交跟踪 上海本周商品住宅成交 5354 套, 成交面积为 平方米, 环比上周减少 8.06% 图 10 上海楼市成交跟踪 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 5 / 11

6 南京本周商品住宅成交 1954 套, 成交面积为 平方米, 环比上周成交面积下降 7.41% 图 11 南京楼市成交跟踪 杭州本周商品房成交 2849 套, 成交面积为 平方米, 环比上周增加 11.83%, 成交均价 元 / 平米, 环比上周下跌 2.01% ( 杭州商品房数据不包含经济适用房, 统计范围为内城 8 城区 ) 图 12 杭州楼市成交跟踪 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 6 / 11

7 苏州本周商品住宅成交 1952 套, 成交面积为 平方米, 环比上周下跌 15.84%; 成交均价 7140 元 / 平米, 环比上周上升 3.00% 图 13 苏州楼市成交跟踪 深圳本周商品住宅成交 1913 套, 成交面积为 平方米, 环比上周增加 7.32%, 成交均价 元 / 平米, 环比上周下跌 4.25% 图 14 深圳楼市成交跟踪 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 7 / 11

8 成都本周商品房成交 4090 套, 成交面积 平方米, 环比上周成交面积增加 24.30% 图 15 成都楼市成交跟踪 重庆本周商品房成交 3617 套, 成交面积为 平方米, 环比上周减少 9.05%, 成交均价 4278 元 / 平米, 环比上周上升 0.63% 图 16 重庆楼市成交跟踪 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 8 / 11

9 武汉本周商品房成交 2508 套, 成交面积为 平方米, 环比上周下跌 15.51%, 成交均价 5630 元 / 平米, 环比上升 8.65% 图 17 武汉楼市成交跟踪 长沙本周商品住宅 ( 期房 ) 成交 3149 套, 成交面积为 平方米, 环比上周降幅达到 34.91%, 成交均价 4079 元 / 平米, 环比上升 3.52% 图 18 长沙楼市成交跟踪 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 9 / 11

10 重点公司评级 表 1 重点公司盈利预测及估值 公司 股价 EPS PE 每股净资产负债 PB NAV P/NAV 09E 10E 09E 10E 资产率 评级 保利地产 % 增持 金地集团 % 增持 招商地产 % 增持 万科 % 增持 泛海 % 增持 银泰股份 % 增持 苏宁环球 % 增持 上实 % 增持 深长城 % 增持 华发股份 % 增持 北京城建 % 增持 深振业 % 增持 金融街 % 增持 中航地产 % 增持 中国国贸 % 中性 浙江广厦 % 中性 天房发展 % 中性 栖霞建设 % 中性 亿城股份 % 中性 平均 % 数据来源 : 联合证券研究所预测 谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准 10 / 11

11 联合证券股票评级标准 增持 中性 减持 未来 6 个月内股价超越大盘 10% 以上 未来 6 个月内股价相对大盘波动在 -10% 至 10% 间 未来 6 个月内股价相对大盘下跌 10% 以上 联合证券行业评级标准 增持中性减持 行业股票指数超越大盘 行业股票指数基本与大盘持平 行业股票指数明显弱于大盘 深圳 深圳罗湖深南东路 5047 号深圳发展银行大厦 10 层邮政编码 : TEL: (86-755) FAX: (86-755) lzrd@lhzq.com 上海 上海浦东银城中路 68 号时代金融中心 17 层邮政编码 : TEL: (86-21) FAX: (86-21) lzrd@lhzq.com 免责申明本研究报告仅供联合证券有限责任公司 ( 以下简称 联合证券 ) 客户内部交流使用 本报告是基于我们认为可靠且已公开的信息, 我们力求但不保证这些信息的准确性和完整性, 也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更 我们会适时更新我们的研究, 但可能会因某些规定而无法做到 本报告所载信息均为个人观点, 并不构成所涉及证券的个人投资建议, 也未考虑到个别客户特殊的投资目标 财务状况或需求 客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况 本文中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动 某些交易, 包括牵涉期货 期权及其它衍生工具的交易, 有很大的风险, 可能并不适合所有投资者 联合证券是一家覆盖证券经纪 投资银行 投资管理和证券咨询等多项业务的全国性综合类证券公司 我公司可能会持有报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易, 还可能为这些公司提供或争取提供投资银行 财务顾问或金融产品等相关服务 我们的研究报告主要以电子版形式分发, 间或也会辅以印刷品形式分发 我们向所有客户同时分发电子版研究报告 版权所有 2009 年联合证券有限责任公司研究所未经书面授权, 本研究报告的任何部分均不得以任何形式复制 转发或公开传播 如欲引用或转载本文内容, 务必联络联合证券研究所客户服务部, 并需注明出处为联合证券研究所, 且不得对本文进行有悖原意的引用和删改

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