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王闵
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1 中估联联行研究院 Academy of China Appraisal Association 市场分析报告 2016 年第 1 期全国典型城市存量住宅市市场价格报告 2016 年 1 月份一一线城市存量住住宅价格走势 1 北上广深四个一线城市市存量住宅均价呈上涨态势,1 月份深圳市环环比涨幅最大, 达 4.7%; 深圳市同比涨幅最大, 达 51.4% 2015 年以来, 随着一系列宽宽松的宏观调控政策实施, 如存量房交易营业税五改二政策, 央行多次降准降息政策, 放宽公积金政策等, 一线城市房地产市场呈现不同程度的量价齐升态态势 ( 详见图 1) 2016 年 1 月, 北京市存量住住宅均价为元 / 平方米, 环比上涨 0.8%, 同比上涨 6.7%; 上海市存量住宅均价为元 / 平方米, 环比上上涨 3.0%, 同比上涨 21.8%; 广州市存量住宅均均价为元 / 平方米, 环比上涨 0.15%, 同比上涨 4.2%; 深圳市市存量住宅均价为元 / 平方米, 环比上涨 4..7%, 同比大幅上涨 54.6% 图 1 一线城市存量住宅宅量价变化套 6.7% 北京 % 54.6% % 上海广州深圳元 / 平方米上半年交易套数下半年交易套数 1 月均价 2 北上广深存量住宅价格格指数上扬态势明显, 以上海深圳上涨趋趋势最为显著, 广州最为平稳采用多项式拟合向前预测两两个月价格指数, 北京存量住宅价格指数预测值为 108.1, 同比涨幅为 7.3%; 上海预测值为 128.8, 同比涨幅为 28.1%; 广州预测值为 104.7, 同比涨幅为 5.0%; 深圳预测值为 163.2, 同比涨幅为 56.4%; 四个一线城市存量住宅宅价格涨幅均有一定扩大趋势, 尤其上海深圳圳有望在 2016 年领涨一线城市 ( 详见图 2)

2 图 2 一线城市月度存量住宅价格指数及走势 R² = R² = R² = R² = 深圳上海北京广州 3 一线城市小面积学区房受热捧, 北京上海学区房涨势迅猛从住宅板块价格变化来看, 价格上涨较快的板块主要为两类 : 价格水平适中配套完善的板块和以往的价格洼地板块 ( 见表 1) 北京上海价格上涨较快小区主要为优质学区房; 广州价格上涨较快小区主要为配套完善的轨交房 ; 深圳价格上涨较快小区则主要受益于前海蛇口自贸区概念, 该地段附近的板块仍保持着较高的增长速度 ( 见表 2) 表 1 价格上涨热点板块城市板块区县均价 ( 元 / 平方米 ) 环比劲松朝阳 % 北京门头沟西部门头沟 % 温泉海淀 % 塘桥浦东新区 % 上海杨行宝山区 % 张庙宝山区 % 临港商务区黄浦区 % 广州大石番禺区 % 白鹅潭商业中心荔湾区 % 坪地龙岗区 % 深圳石岩宝安区 % 平湖龙岗区 % 敬请参阅结尾处的报告说明 1

3 表 2 价格上涨热点小区城市小区板块区县均价 ( 元 / 平方米 ) 环比荣丰 2008 广外西城区 % 北京 SOHO 现代城 CBD 朝阳区 % 北京新天地定福庄管庄朝阳区 % 竹南小区陆家嘴滨江浦东新区 % 上海福竹小区陆家嘴滨江浦东新区 % 南泉小区陆家嘴滨江浦东新区 % 芳丽苑白鹅潭商业中心荔湾区 % 广州南雅苑天河北天河区 % 翔景苑鹤洞荔湾区 % 西海岸花园新安宝安区 % 深圳佳华名苑宝安中心区宝安区 % 海韵花园新安宝安区 % 二二线城市存量住宅价格走势 1 除昆明继续下跌态势, 重庆价格稳定外, 六个二线城市存量住宅均价环比呈小幅上涨态势 ; 同比则有成都昆明两地呈下跌态势, 厦门市同比涨幅最大, 达 7.2%, 昆明市同比跌幅最大, 达 7.6% 2016 年 1 月, 厦门市存量住宅均价为元 / 平方米, 环比上涨 0.6%, 同比上涨 7.2%; 南京市均价为元 / 平方米, 环比上涨 0.8%, 同比上涨 4.0%; 郑州市均价为 8824 元 / 平方米, 环比上涨 0.6%, 同比上涨 5.9%; 成都市均价为 8050 元 / 平方米, 环比上涨 0.3%, 同比下降 0.2%; 南昌市均价为 7936 元 / 平方米, 环比上涨 0.3%, 同比上涨 2.1%; 昆明市均价为 7767 元 / 平方米, 环比下降 1.0%, 同比下跌 7.6%; 武汉市均价为 7395 元 / 平方米, 环比上涨 0.4%, 同比上涨 4.0%; 重庆市均价为 6589 元 / 平方米, 环比上涨 0.0%, 同比上涨 0.4% 图 3 二线城市 1 月均价及同比涨幅 % 5.9% % 0.2% 2.1% 4.0% 0.4% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0% % -4.0% % -6.0% -8.0% % 元 / 平方米厦门南京郑州成都南昌昆明武汉重庆均价同比涨幅敬请参阅结尾处的报告说明 2

4 中估联行研究院 2 二线城市价格指数走势分化较大二线城市价格指数走势厦门郑州南京呈止跌上涨趋势南京呈止跌上涨趋势武汉南昌成都重庆相对平稳相对平稳昆明则继续下行采用多项式或线性拟合向前预测两个月价格指数厦门市存量住宅价格指数预测值为采用多项式或线性拟合向前预测两个月价格指数市存量住宅价格指数预测值为同比涨幅为 9.6% 南京南京预测值为同比涨幅为 5.1% 郑州预测值为预测值为同比涨幅为 5.8% 成都预测值为预测值为同比涨幅为 0.4% 南昌预测值为同比涨幅为 2.9% 昆明预测值为 90.9 同比下跌 % 武汉预测值为同比涨幅为同比涨幅为 4.3% 重庆预测值为 98.5 同比下跌同比下跌 1.6% 详见图 4 图4 二线城市月度存量住宅价格线城市月度存量住宅价格指数及走势 3 从区域市场来看厦门南京郑州新区均价上扬较为明显成都南昌武汉核心区域更受欢迎从区域价格变化来看二线城市传统核心区域因其配套完善二线城市传统核心区域因其配套完善教育设施优良而具有较强抗跌能力在其市场止跌回升过程中发挥重要作用在其市场止跌回升过程中发挥重要作用而在价格水平较高的城市而在价格水平较高的城市如厦门配套设施逐渐完善价格相对适中的新区受热捧见表 3 而昆明则因其较大新房库存水平而昆明则因其较大新房库存水平所有行政区均价均呈环比下跌态势从小区价格变化来看厦门价格上涨较快小区主要为所有行政区均价均呈环比下跌态势价格上涨较快小区主要为集美区海沧区翔安区等新兴区域的优质小区翔安区等新兴区域的优质小区成都南昌重庆价格上涨较快小区主要为价格上涨较快小区主要为敬请参阅结尾处的报告说明明3

5 配套完善的轨交房 ( 见表 4) 表 3 价格上涨热点区域城市区县均价 ( 元 / 平方米 ) 环比厦门海沧区 % 南京建邺区 % 郑州高新技术开发区 % 成都锦江区 % 南昌东湖区 % 武汉汉阳区 % 重庆渝中区 % 表 4 价格上涨热点小区城市小区区县均价 ( 元 / 平方米 ) 环比厦门金海湾集美区 % 南京万科金色半山浦口区 % 郑州金杯家园惠济区 % 成都金沙鹭岛二期青羊区 % 南昌绿地新都会高新开发区 % 昆明盛高大城西山区 % 武汉东方华尔兹小区汉阳区 % 重庆宗申动力城巴南区 % 敬请参阅结尾处的报告说明 4

6 报告说明本报告典型城市包括 : 北京上海广州深圳四个一线城市 ; 厦门南京郑州南昌成都昆明武汉重庆八个二线城市存量住宅均价 : 根据 V 估价系统监测全国十二个典型城市, 覆盖当地 90% 以上存量商品住宅项目, 采用定基定权重的方式计算得出存量住宅价格指数 :1. 样本范围 : 各城市存量商品住宅 ( 不包含别墅 );2. 指数基期 : 各城市均以本市 2015 年 1 月为基期, 基期指数 100 点 ;3. 指数类型 : 定基定权重指数, 根据当地监测存量住宅项目加权均价计算 V 估价系统 : 由中估联行研发的在线批量评估系统该系统充分集成信息技术与估价师经验, 为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持数据提供机构 : 北京首佳房地产评估有限公司上海城市房地产估价有限公司广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司武汉国佳房地资产评估有限公司四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司江西同致房地产土地估价咨询有限公司厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司河南开源房地产估价有限公司云南鼎立房地产土地评估有限责任公司免责声明 : 本报告中的意见和内容仅供参考, 并不构成对所述市场交易的出价或评估我司及其雇员对使用本报告内容所引发的任何直接或间接损失概不负责除非另有说明, 所有本报告的版权属于中估联行研究院未经中估联行研究院事先书面授权许可, 任何机构或个人不得更改或以任何方式发送传播或复印本报告, 否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自发送传播或复印本报告者承担敬请参阅结尾处的报告说明 5

7 总部地址 : 北京市海淀区紫竹院路 116 号嘉豪国际中心 B 座 7 层电话 : 网址 : 北京首佳房地产评估有限公司地址 : 北京市海淀区紫竹院路 116 号嘉豪国际中心 B 座 7 层电话 : 武汉国佳房地资产评估有限公司地址 : 武汉中央商务区淮海路中段泛海国际 SOHO 城 2 号楼 14 层电话 : 深圳市英联土地房地产估价顾问有限公司地址 : 深圳市福田区福华一路 98 号卓越大厦 1508 电话 : 厦门中利资产评估土地房地产估价有限公司地址 : 厦门市斗西路 209 号电控大厦十一楼电话 : 广东世纪人土地与房地产评估咨询有限公司地址 : 广州市越秀北路 89 号越豪大厦 10 楼电话 : 江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司地址 : 南京市中山南路 321 号现代大厦 25 楼电话 : 西安天正房地产价格评估咨询有限公司地址 : 陕西省西安市西大街 116 号 ( 房地产交易大厦 ) 室电话 : 山西聚信房地产估价有限公司地址 : 山西省太原市望景路 8 号浙江大厦室电话 : 上海城市房地产估价有限公司地址 : 上海市黄浦区北京西路 1 号新金桥广场 17 楼电话 : 四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司地址 : 高新区天府大道北段 1700 号新世纪环球中心 E 电话 : 江西同致房地产土地估价咨询有限公司地址 : 南昌市红谷滩新区赣江北大道 1 号中航广场 14F 电话 : 河南开源房地产估价有限公司地址 : 郑州市经六路 26 号索克豫发大厦 B 座四层电话 : 四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司重庆分公司地址 : 重庆市渝北区金山路 18 号中渝都会首站 3 幢 17-8 电话 : 浙江和诚房地产估价有限公司地址 : 嘉兴市中环南路 202 号华东石油大厦 5 楼电话 : 云南鼎立房地产土地评估有限责任公司地址 : 云南省昆明市穿金路 188 号金尚俊园 A2803 号电话 : 湖南友谊房地产评估经纪有限公司地址 : 湖南省长沙市芙蓉中路一段 478 号运达国际广场 12 楼电话 : 敬请参阅结尾处的报告说明 6

8 广西科正房地产评估有限责任公司地址 : 广西省南宁市金湖路 55 号亚航财富中心 15 层电话 : 内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司地址 : 呼和浩特市新城区丁香路 10 号电话 : 浙江嘉华房地产土地资产评估咨询有限公司地址 : 杭州市庆春路中河大厦电话 : 宁夏明大房地产评估中心有限公司地址 : 宁夏省银川市兴庆区进宁北街 68 号电话 : 河北嘉泽房地产评估有限公司地址 : 石家庄市中山东路 289 号长安广场 22 层 2209 室电话 : 安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司地址 : 合肥市潜山路与淠河路交叉口帝豪大厦十五楼电话 : 敬请参阅结尾处的报告说明 7

一宏观经济和政策 1 全国 215 年 GDP 同比增长 6.9%,216 年 1 月 CPI 环比上涨.5% 同比上涨 1.8% 北上广深四个一线城市 215 年地区生产总值分别增长 6.9% 6.9% 8.4% 和 8.9%; 二线城市中, 重庆南昌南京郑州 215 年地区生产总值分别增

一宏观经济和政策 1 全国 215 年 GDP 同比增长 6.9%,216 年 1 月 CPI 环比上涨.5% 同比上涨 1.8% 北上广深四个一线城市 215 年地区生产总值分别增长 6.9% 6.9% 8.4% 和 8.9%; 二线城市中, 重庆南昌南京郑州 215 年地区生产总值分别增 Academy of China Appraisal Association 市场分析报告 216 年第 1 期全国典型城市房地产市场分析报告 216 年 1 月份报告要点 : 宏观经济 : 全国 215 年 GDP 同比增长 6.9%,216 年 1 月 CPI 环比上涨.5% 同比上涨 1.8% 政策走向 : 中国房产地产总管详解去库存 ; 全面放开落户限制具体内容, 放宽农业转移人口落户条件

图 2 一线城市月度存量住宅价格指数及走势 R² = R² = R² = R² = 深圳上海北京广州 3 一线城市小面积学区房受热捧, 北京 上海

图 2 一线城市月度存量住宅价格指数及走势 R² = R² = R² = R² = 深圳上海北京广州 3 一线城市小面积学区房受热捧, 北京上海