汕头房地产市场周报

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值严
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1 汕头房地产市场月报 2016 年 7 月

2 本期导读市场政策 :7 月 1 日, 浙江省人民政府办印发浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案的通知, 到 2017 年全省在售商品住宅库存消化周期保持在个月的合理水平 ;7 月 9 日, 厦门市国土资源与房产管理局发布公告,7 月 15 日起厦门调整住房信贷政策全国市场 :7 月, 因多数省市逐步减少土地供应, 供应规模止升回落, 成交规模同环比下降, 溢价率下滑至 40%; 在市场进入淡季前期需求透支市场观望情绪渐浓的影响下, 超 7 成城市成交规模环比下降汕头市场 :7 月, 汕头市龙湖区粤东物流新城挂牌出让住宅用地 1 宗, 供应面积约 8.63 万平方米, 起始楼面价约 3370 元 / m2 ; 汕头楼市踏入传统淡季, 整体呈现量价齐跌的态势, 但总体趋于平稳, 跌幅不大, 其中最为明显的是本月住宅均价回落至 7 字头, 环比下滑 10.7% 品牌房企 : 2016 年 1-7 月, 全国 TOP10 销售业绩达到亿元, 销售面积为万平米, 万科恒大碧桂园抢占前三 ; 在土地购置方面, 重点关注的品牌房企拿地规模上涨明显, 共拿地 67 宗, 新增建面万平米, 较上月上涨 41.64%, 拿地金额共计亿元, 拿地区域以二线城市为主 ; 融资方面, 重点关注的房企融资以公司债券为主, 已完成实际发行的有 89 亿人民币 ; 投资方面, 绿城中国与中交集团将按 85:15 股权比例共同开发北京门头沟项目未来预测 : 在部分热点城市政策面收紧楼市逐步进入调整期等环境下, 预计第三季度成交量仍以企稳为主, 部分城市小幅下行 ; 在资金面持续宽松企业投资方向逐渐趋同的大背景下, 预计第三季度热点城市土地市场仍高温难降注 : 本报告涉及全国市场研究数据和观点来源于咨询公司及其数据平台, 区域市场数据来源汕头房管局和土地交易中心, 品牌房企数据来源于企业公告及官网, 所有内容仅供内部阅读和参考! 1 /14

3 一经济形势 1. 全国经济 2016 年上半年, 全国经济运行趋于平稳, 但投资增速放缓进出口持续低迷, 整体经济仍存较大下行压力具体来看, 全国 GDP 达 34 亿元, 同比增长 6.7%, 其中第三产业增加值占国内生产总值 54.1%, 高于第二产业 14.7 个百分点, 需求结构进一步改善 ; 固定投资额同比增长 9%, 增速比 1-5 月回落 0.6 个百分点, 其中占固定总额超过 60% 的民间投资, 同比增速仅为 2.9%; 规模以上工业增加值同比增长 5.9%, 比 1-4 月略升 0.1 个百分点 ; 社会消费品零售总额同比增长 10.2%, 仍保持着两位数的增长速度 ; 进出口总额同比下降 8.7%, 仍处于负增长房地产行业指标方面, 开发投资额为 4.66 万亿元, 同比增长 6.1%, 增速比 1-5 月回落 0.9 个百分点, 其中, 住宅开发投资增长 5.6%, 增速回落 1.2 个百分点 ; 商品房销售面积 6.43 亿平方米, 同比增长 27.9%, 销售额 4.87 万亿元, 同比增长 42.1%; 新开工面积 7.75 亿平方米, 同比增长 14.9%; 商品房待售面积 7.14 亿万平方米, 比 5 月末减少 753 万平方米价格方面,6 月 CPI 环比下降 0.1%, 同比上涨 1.9%;PPI 环比上涨 0.2%, 同比下降 2.6% 2. 汕头经济 2016 年上半年, 汕头经济稳中有升, 实现地区生产总值亿元, 同比增长 8.2%, 其中, 第一产业增长 2.6%, 第二产业增长 7.3%, 第三产业增长 9.9% 具体来看, 全市完成固定资产投资同比增长 25.9%, 增幅比 1-5 月回落 1.3 个百分点, 其中民间投资同比增长 33.1%, 占整体投资比重达 87.5%; 规模以上工业增加值同比增长 8.5%, 增幅比 1-5 月提高 0.7 个百分点 ; 社会消费品零售总额同比增长 12.5%, 保持两位数增长 2 /14

4 房地产开发投资放缓, 完成投资额亿元, 同比增长 20.6%, 增速比 1-6 月回落 5.3 个百分点 ; 商品房销售面积万平方米, 同比增长 56.6%, 增速比 1-5 月回落 2.4 个百分点 ; 商品房销售额亿元, 同比增长 64.8%, 增速比 1-5 月回落 3.3 个百分点 ;6 月末, 商品房待售面积万平方米, 比 5 月末减少 5.58 万平方米二政策摘录 1. 全国政策摘录 1) 浙江 : 印发浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案 7 月 1 日, 浙江省人民政府办印发浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案的通知, 通知中明确, 到 2017 年全省在售商品住宅库存消化周期保持在个月的合理水平 ; 限定土地出让条件 : 在售商品住宅消化周期超过 20 个月, 或者在售在建待售及已出让待建商品住宅消化周期超过 30 个月, 暂停供应该类用地 2) 厦门 : 差别化信贷政策 7 月 9 日, 厦门市国土资源与房产管理局发布公告,7 月 15 日起厦门调整住房信贷政策调整商业性个人住房信贷政策首次购买住房, 商品房最低首付比为 25%; 对于名下有房无贷, 或名下有房且购房贷款已还清的情况, 二套房最低首付款比例均为 30%; 对于名下有 1 套购房贷款未结清, 或名下有 2 笔及以上购房贷款记录且相应贷款已结清的, 最低首付比例由 40% 调整为 60%; 名下有 2 笔购房贷款未结清的不予受理贷款申请调整住房公积金信贷政策首次申请住房公积金贷款购房, 首付款比例不低于 20%, 贷款利率按公积金贷款基准利率执行 ; 第二次申请住房公积金贷款购房, 首付款比例不低于 50%, 贷款利率按公积金贷款基准利率的 1.1 倍执行停止向第三次以上申请公积金贷款的职工家庭发放住房公积金贷款 3 /14

3) 福建省 : 出台商办去库存新政 7 月 27 日, 福建省政府办下发关于加快化解商业办公房地产库存的通知, 明确提出因城因地精准施策严格控制商业办公用地供应等措施其中商业办公库存去化期限超过 36 个月的, 应暂停出让商业办公用地通知要求, 各市县 ( 区 ) 按照细分精准配套和一市 ( 县 ) 一策一盘一策的原则, 制定针对性强的商业办公房地产去库存措施,

5 3) 福建省 : 出台商办去库存新政 7 月 27 日, 福建省政府办下发关于加快化解商业办公房地产库存的通知, 明确提出因城因地精准施策严格控制商业办公用地供应等措施其中商业办公库存去化期限超过 36 个月的, 应暂停出让商业办公用地通知要求, 各市县 ( 区 ) 按照细分精准配套和一市 ( 县 ) 一策一盘一策的原则, 制定针对性强的商业办公房地产去库存措施, 根据本地商业办公房地产库存数量, 制定加快商业办公房地产去库存的具体优惠政策对购买一手商业办公商品房的, 可按所缴契税给予奖励三全国市场 1. 土地市场 1) 总体情况 2016 年 7 月, 土地市场供应规模止升回落, 成交规模同环比下降, 溢价率结束自 3 月份以来逐步抬升的走势, 下滑至 40% 这主要是由于多省市已在土地供应端着力, 逐步减少乃至暂停土地供应 ; 另热点城市如南京在土地限价令的影响下, 多宗地因触及最高限价上限遭熔断流拍具体来看, 本月 300 城共推出面积 7347 万平米, 环比下滑 30%, 同比下滑 19%, 成交面积 5958 万平米, 环比下滑 25%, 同比下滑 23%, 成交楼面价 2057 元 / m2, 环比上涨 9%, 同比上涨 66% 4 /14

6 2) 各线城市 2016 年 7 月, 一线城市土地市场成交规模大幅上涨, 二三线城市供应面积成交面积则双双同环比下滑具体来看, 一线城市供应面积虽有所减少, 但成交面积环比大幅上涨, 主要由于本月上海成交了 13 宗土地, 北京成交了 1 宗体量多达 164 万平方米的商办用地 ; 二线城市成交规模出让金环比均有所回落, 主因是南京苏州等热点城市土地成交面积均有不同程度的缩减所致 ; 三线城市土地市场依旧冷清, 品牌房企在三四线城市投资态度普遍谨慎, 拿地企业以本地房企居多, 低溢价率乃至底价成交已成常态城市类别指标推出面积 ( 万平方米 ) 成交面积 ( 万平方米 ) 出让金 ( 亿元 ) 楼面均价 ( 元 / 平方米 ) 溢价率一线城市二线城市三线城市绝对量 % 环比 -55% 118% -26% -34% -81% 同比 1% 80% -3% 19% 25% 绝对量 % 环比 -25% -25% -10% 6% -10% 同比 -9% -18% 56% 80% -31% 绝对量 % 环比 -32% -28% -22% 11% 5% 同比 -26% -31% -10% 35% 18% 3) 重点地块 2016 年 7 月, 一二线城市土拍热度不减, 总价榜单单价榜单榜首仍在持续上行总价 TOP10 方面, 本月入榜门槛为亿元, 环比上升 20%, 榜首为金地竞得的上海浦东新区祝桥板块地王, 成交总价为 88 亿元, 刷新了上海年内总价地王记录单价 TOP10 方面, 入榜门槛为元 / m2, 环比下降 36%, 榜首为新城竞得的上海虹口区凉城板块地王, 成交楼板价为元 / m2, 环比上升 19% 同时上海分别有 4 宗地入围总价榜单 TOP10,6 宗地入围单价榜单 TOP10 5 /14

7 2. 全国房地产市场 1) 成交情况 2016 年 7 月, 作为传统的淡季, 在前期需求透支房价涨幅过高导致观望情绪渐浓的影响下, 超 7 成城市成交面积环比下降分城市能级看, 一线城市整体成交同环比分别下滑 15% 和 14%, 其中除深圳成交环比微涨 2% 以外, 其余三城全部下跌 ; 二三线城市成交环比下跌 10%, 同比上涨 5%, 近半数城市成交量仍高于去年月均成交水平 2) 库存情况 2016 年 7 月, 各地新增供应量减少, 多数重点城市库存总量持续下行, 其中南京武汉库存下降幅度较大, 环比降幅分别为 27% 和 10%, 而合肥苏州等城市因为 6 月成交锐减, 库存环比上升从消化周期来看, 热门城市分化明显, 上海合肥南京等城市消化周期均不足 3 个月 ; 而苏州天津等城市消化周期较上月均有上升四汕头市场 1. 汕头土地市场 1) 供应情况 2016 年 7 月, 汕头市龙湖区粤东物流新城挂牌出让住宅用地 1 宗, 供应面积约 8.63 万平方米, 起始楼面价约 3370 元 / m2 时间宗地位置用地性质地块区域宗地面积 ( m2 ) 容积率总建筑面积 ( m2 ) 起拍总价 ( 万元 ) 起始单价 ( 万元 / 亩 ) 起拍楼面价 ( 元 / m2 ) 7/1 粤东物流总部新城一期南片区 A02 单元住宅用地龙湖区 >1.0, /14

粤东物流总部新城一期南片区 A02 地块位置示意图 2) 成交情况 2016 年 7 月, 中信滨海新城南滨片区 02-01-07 地块因系统瘫痪中止交易 2. 汕头房地产市场 2016 年 7 月, 汕头楼市踏入淡季, 整体呈现量价齐跌的态势, 但总体趋于平稳, 跌幅不大本月住宅均价回落至 7 字头, 环比下滑 10.

8 粤东物流总部新城一期南片区 A02 地块位置示意图 2) 成交情况 2016 年 7 月, 中信滨海新城南滨片区地块因系统瘫痪中止交易 2. 汕头房地产市场 2016 年 7 月, 汕头楼市踏入淡季, 整体呈现量价齐跌的态势, 但总体趋于平稳, 跌幅不大本月住宅均价回落至 7 字头, 环比下滑 10.7% 在预售方面, 房企加大供应量, 入市总量较上月有所增加, 共计 10 个项目取得预售, 预售总套数为 6975 套, 预售总面积约万平米 1) 成交套数 2016 年 7 月, 汕头市全市一手商品房成交共计 2723 套, 环比下滑 1.4%; 其中, 住宅成交 2120 套, 与上个月基本持平 7 /14

9 2) 成交面积 2016 年 7 月, 汕头市全市一手商品房成交面积约为万平米, 环比下滑 5.0%; 其中, 住宅成交面积约为万平米, 环比下滑 5.8% 3) 成交均价 2016 年 7 月, 汕头市全市一手商品房成交均价约为 8062 元 / 平米, 环比下滑 10.2%; 其中, 住宅成交均价约为 7671 元 / 平米, 环比下滑 10.7% 8 /14

预售情况 2016 年 7 月, 房企加大供应量, 入市总量较上月有所增加, 共计 10 个项目取得预售, 预售总套数为 7005 套, 预售总面积约 65.

10 4) 各区域成交情况从 2016 年 7 月各区域成交情况来看, 龙湖与金平仍然是市场成交主力其中, 龙湖区以 1305 套商品房 952 套住宅成交量, 成为 7 月全市区域销冠从成交价格上来说, 龙湖区商品房网签均价最高, 为 9551 元 / 平方米 ; 澄海区成交均价跃升第二位,7030 元 / 平方米成交套数与成交均价 ( 元 / m2 ) 成交面积占比 5) 预售情况 2016 年 7 月, 房企加大供应量, 入市总量较上月有所增加, 共计 10 个项目取得预售, 预售总套数为 7005 套, 预售总面积约万平米其中澄海区本月 3 个项目取得预售, 预售套数达 4256 套, 预售面积约 39 万平米 ; 龙湖区本月有 4 个项目取得预售, 预售套数为 1670 套, 预售面积约万平米 ; 金平区濠江区本月则分布仅 1 个项目取得预售 9 /14

11 区域南澳县项目名称银都华轩取得预售时间预售栋数套数总面积 ( 万m2 ) 户型面积区间 ( m2 ) 备案价格 ( 元 / m2 ) 7/1 第 2 幢住宅楼 2-17 层龙湖区汕头第一城 7/4 第幢地下室车位万元 / 个潮阳区和平金丰广场 7/4 2 3 幢 (24 层 );6 7 幢 (27 层 ) 澄海区柏悦园 7/6 第幢 19 层龙湖区壹品湾 ( 二区 ) 7/8 第幢钢筋混凝土结构 30 层 ( 不含地下室 ) 澄海区香域滨江一期 7/8 第 1 幢 A14 层,3 幢 16 层 ( 局部 14 层 ),4 幢 16 层 ( 局部 12 层 ), 余全部为 16 层住宅 : 商铺 : 车位 : 住宅 : 商铺 : 车位 :18-36 万元 / 个澄海区益璟园 7/ 幢,6-12 层龙湖区盛荟花园 7/12 第 4-6 幢地下室钢筋混凝土结构二层车位金平区德馨雅轩 7/20 第 1 幢钢筋混凝土结构 15 层 ( 另含地下室一层 ) 住宅 : 铺面 : 车位 : 住宅 : 铺面 : 车位 :20-33 万元 / 个龙湖区御海阳光禧园 7/28 第幢钢筋混凝土结构层 ( 不含一层地下室 ) 濠江区恒大御景湾 7/29 北地块第幢均为一至四层 ) 中心城区供应量分析截至 2016 年 7 月底, 汕头市中心城区已取得预售项目存量约万平米, 根据近 3 个月的平均去化量, 已取得预售项目存量去化周期约 14.5 个月, 根据近一年的平均去化量 (2015 年 8 月至 2016 年 7 月月均去化量约万平米 ), 去化周期则需约 18 个月左右 10 /14

12 类别面积 ( 万m2 ) 已取得预售项目存量已报建未取得预售增量未报建新增土地潜在供应量合计 ) 重点项目成交状况在本月重点项目住宅成交排行榜单中, 濠江区中海寰宇天下跃居榜首, 网签量达 179 套, 网签面积为 2.31 万平米, 金平区龙腾嘉园以 117 套网签量名列第二, 龙湖区怡轩一品湾 ( 二区 ) 以 114 套网签量跻身第三新津片区及其他区域重点项目成交情况见下表区域项目用途本月网签套数本月网本月网签签金额面积 ( m2 ) ( 万元 ) 本月网签均价 ( 元 / m2 ) 累计网签套数累计网签累计网签金额 ( 亿面积 ( m2 ) 元 ) 累计成交均价 ( 元 / m2 ) 库存套数库存面销售率积 ( m2 ) (%) 新津片区其他重点楼盘中海住宅东海商铺岸车位高层龙光多层御海商铺阳光车位龙光御海高层禧园车位怡轩一品湾怡轩一品湾 ( 二区 ) 山海豪庭龙腾嘉园苏宁广场百脑汇广场华润幸福里国瑞观海居悦泰春天碧海阳光 /14

13 区域项目用途本月网签套数本月网本月网签签金额面积 ( m2 ) ( 万元 ) 本月网签均价 ( 元 / m2 ) 累计网签套数累计网签累计网签金额 ( 亿面积 ( m2 ) 元 ) 累计成交均价 ( 元 / m2 ) 库存套数库存面销售率积 ( m2 ) (%) 恒大御景湾海湾一城东泰城市花园寰宇天下一区 ) 楼盘动态 2016 年 7 月 12 日, 国瑞兴瑞东海岸项目获得建设工程规划许可证项目总建筑面积 m2, 规划建设 12 幢住宅楼, 包括高层住宅楼 3 幢 17 层 2 幢 16 层 6 幢 10 层及 1 幢 9 层,1 层地下室五品牌房企 1. 销售情况 2016 年 1-7 月, 全国 TOP10 销售业绩达到亿元, 销售面积为万平米, 万科恒大碧桂园抢占前三汕头本地企业龙光销售金额亿元, 销售面积万平方米, 均排名第 32 位销售额排名企业名称 1-7 月销售额 ( 亿元 ) 1 万科地产恒大地产碧桂园绿地集团保利地产中海地产融创中国华夏幸福华润置地万达集团龙光地产销售面积排名企业名称 1-7 月销售面积 ( 万m2 ) 1 恒大地产碧桂园万科地产绿地集团保利地产中海地产万达集团华夏幸福华润置地融创中国龙光地产 /14

14 2. 土地购置情况 2016 年 7 月, 重点关注的品牌房企拿地规模上涨明显, 共拿地 67 宗, 新增建面万平米, 较上月上涨 41.64%, 拿地金额共计亿元, 拿地区域以二线城市为主本月绿地集团在济南共拿地 17 宗, 总建面约万平米, 平均楼面价 4448 元 / m2 排名企业名称拿地数量新增建面 ( 万m2 ) 支出金额 ( 亿元 ) 平均楼面价 ( 元 / m2 ) 新增宗地所在区域 1 绿地集团碧桂园恒大地产济南上海徐州南昌海口东莞郑州武汉巢湖常州苏州揭阳武清哈尔滨成都泉州 4 世贸房地产武汉银川 5 万科集团烟台昆明郑州 6 华润置地成都温州 7 绿城中国天津 8 保利地产东莞 9 中海地产万达集团龙光地产国瑞地产总计上月总计投融资情况 2016 年 7 月, 重点关注的房企融资主要以公司债券为主, 已完成实际发行的有 89 亿人民币投资方面, 绿城中国与中交集团将按 85:15 股权比例共同开发北京门头沟项目 13 /14

15 1)7 月份品牌房企投资情况企业类型概述恒大地产保利地产万科集团万科集团恒大地产绿城中国华夏幸福项目收购项目投资股权收购联合收购股权收购合作开发合作开发收购锦江区沙河堡片区北 1A 地块, 地块面积 13.1 万平方米, 目前已完成工商变更南沙保利电商港项目占地 20 万平方米, 总建筑面积约 75 万平方米, 总投资约 25 亿元现金出资亿元入股苏州高新一商住项目, 持股 50%, 该项目计容建筑面积万平方米与黑石基金以亿联合收购特定商业地产 96.55% 股权全面要约收购嘉凯城 52.78% 的股权, 共接获 300 股与中交集团将按 85:15 股权比例共同开发北京门头沟项目, 总建面约万平米与武汉江夏区政府合作开发平方公里的产业新城 2)7 月份品牌房企融资情况企业融资方式融资额度 ( 亿元 ) 利率 (%) 进度备注万达集团公司债券 20 五年期已完成万达集团银行贷款 4 已完成世茂房地产公司债券 15 二年期 3.38 已完成华夏幸福信托融资 20 已公告华润置地银行贷款 30 三年期已公告万达集团公司债券 20 五年期 3.36 已完成绿地控股中期票据 4.5 亿美元三年期已公告龙光地产公司债券 30 五年期 5.15 已完成非公开发布 14 /14

汕头房地产市场周报

汕头房地产市场周报汕头房地产市场月报 2015 年 9 月 1 / 17 本期导读市场政策 : 本月房地产市场利好频发 : 央行和银监会联合下发通知, 将首套房商业性个人住房贷款首付比例调整为不低于 25%; 住建部财政部和央行联合发文要求提高公积金个人房贷额度, 全面推行异地贷款个人住房房产税在重庆开征, 对象包括独栋商品住宅建面单价超过 13192 元的住房及在此间无户籍无企业无工作的个人新购的第二套